Bài báo thể hiện bản đồ đánh giá sức hút của thửa đất theo nhu cầu mua đất ở của người dân phường Lê Mao, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An. Phương pháp nghiên cứu chính gồm phương pháp khảo sát điều tra tâm lí mua đất ở của người dân theo một số yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến sức hấp dẫn của thửa đất kết hợp với phương pháp bản đồ, GIS.
JOURNAL OF SCIENCE OF HNUE Social Sci., 2017, Vol 62, Iss 7, pp 173-181 This paper is available online at http://stdb.hnue.edu.vn DOI: 10.18173/2354-1067.2017-0078 ỨNG DỤNG GIS ĐỂ THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐÁNH GIÁ SỨC HÚT THỬA ĐẤT THEO NHU CẦU MUA ĐẤT Ở CỦA NGƯỜI DÂN CHO ĐỊA BÀN PHƯỜNG LÊ MAO, THÀNH PHỐ VINH Lương Thị Thành Vinh Hồng Thị Tình Khoa Địa lí - Quản lí tài nguyên, Trường Đại học Vinh Tóm tắt Bài báo thể đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân phường Lê Mao, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Phương pháp nghiên cứu gồm phương pháp khảo sát điều tra tâm lí mua đất người dân theo số yếu tố ảnh hưởng đến sức hấp dẫn đất kết hợp với phương pháp đồ, GIS Kết báo việc phân tích yếu tố tác động đến sức hấp dẫn đất phường Lê Mao như: Tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, diện tích, phần diện tích nằm giới xây dựng, giá Nhà nước thời điểm chuyển nhượng, hình dạng đất, vị trí đất đường giao thông Mỗi yếu tố khảo sát tổng hợp làm sở để tạo đồ thành phần Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân tạo dựa việc chồng xếp đồ thành phần yếu tố tác động đến sức hút đất Từ khóa: Hệ thống thơng tin địa lí, sức hút đất, nhu cầu mua đất Mở đầu Nhu cầu đất nhu cầu hàng đầu người Đất khơng tài sản có tầm quan trọng gia đình, mà tiêu chuẩn làm thước đo phản ánh trình độ phát triển kinh tế - xã hội nước, mức sống dân cư dân tộc Trước hết người cần phải bảo đảm chỗ tham gia hoạt động kinh tế hoạt động xã hội đạt hiệu tốt [1] Phường Lê Mao phường trung tâm kinh tế, văn hóa xã hội thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Đây phường nắm giữ lợi vị trí địa lí, giao thơng trọng yếu toàn thành phố Vinh Từ lợi nên hoạt động bất động sản người dân địa bàn phường sôi động [3] Tuy nhiên, việc người dân nắm bắt thông tin liên quan đến đất cịn hạn hẹp, cơng tác quản lí Nhà nước đến đất cịn nhiều bất cập nên phần làm giảm nhu cầu mua bán đất đai địa bàn phường Do đó, báo tập trung phân tích yếu tố có ảnh hưởng lớn đến việc đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thơng qua tiêu chí mang tính đặc thù đất như: tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích, phần diện tích nằm giới xây dựng, giá đất theo quy định Nhà Ngày nhận bài: 15/12/2016 Ngày nhận đăng: 20/5/2017 Liên hệ: Lương Thị Thành Vinh, e-mail: hvhaivinh404@gmail.com 173 Lương Thị Thành Vinh Hồng Thị Tình nước, hình dáng đất, vị trí đất so với đường giao thông Từ yếu tố tác động đến sức hút đất, thành lập đồ thành phần sức hút đất chồng xếp để tạo đồ sức hút đất tổng hợp Việc ứng dụng GIS vào thành lập đồ sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân đáp ứng phần nhu cầu tra cứu thông tin đất đai người dân góp phần nâng cao hiệu sử dụng cơng tác quản lí tài sản đất đai 2.1 Nội dung nghiên cứu Khái quát chung 2.1.1 Khái niệm đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất Sức hút đất mức độ đáp ứng tiêu chí lợi đất nhằm đáp ứng số đơng người có nhu cầu sử dụng đất Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất đồ thể khả mua đất theo nhu cầu đất đa số người dân 2.1.2 Giới thiệu khái quát công nghệ GIS phần mềm sử dụng Hệ thống thơng tin địa lí (Geographical Information System - GIS) tập hợp công cụ cho việc thu thập, lưu trữ, thể chuyển đổi liệu mang tính chất khơng gian từ giới thực để giải toán ứng dụng phục vụ cho mục đích cụ thể [2, 6] Các phần mềm sử dụng để đánh giá sức hút đất bao gồm: phần mềm MapInfo phần mềm ArcGIS - MapInfo phần mềm đồ sử dụng rộng rãi thị trường Việt Nam Một điểm mạnh MapInfo khả hiển thị, giàn trang in tiện lợi ưu MapInfo so với phần mềm GIS khác Giải pháp desktop MapInfo tương đối nhỏ gọn nên MapInfo chiếm ưu lớn Việt Nam, nơi tiếp cận GIS sớm, quy mơ nhỏ - ArcGIS dịng sản phẩm hỗ trợ hệ thống thông tin địa lí GIS ESRI ArcGIS hỗ trợ nhiều phần mở rộng gọi Extension, Extension hỗ trợ số chức chun biệt như: phân tích khơng gian (spatial analyst), phân tích 3D (3D analyst), phân tích mạng (Network analyst), xử lí liệu, thống kê khơng gian ArcGIS hỗ trợ đọc nhiều định dạng liệu khác (khoảng 300 định dạng) shapefile, geodatabase, AutoCad, Raster, Coverage, Ngày ArcGIS sử dụng rộng rãi ứng dụng Hệ thống thông tin địa lí quản lí Mơi trường, Đất đai, Xã hội, Kinh tế [2] 2.1.3 Các yếu tố lựa chọn để đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất địa bàn phường Lê Mao, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An Một đất có tất 13 thơng tin, bao gồm: chủ sử dụng đất, vị trí đất, tình trạng cấp giấy chứng nhận, loại đất, giá Nhà nước, giá thị trường, diện tích, diện tích nằm giới xây dựng, tình hình sử dụng đất, tài sản đất, nguồn gốc trình sử dụng đất, hình dạng đất, hệ thống giao thơng, khoảng cách đất đến cơng trình lớn đất bệnh viện, trường học, UBND cấp Việc lựa chọn yếu tố dựa sở sau đây: - Phân tích yếu tố tác động đến giá đất lấy từ văn hướng dẫn xây dựng 174 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất khung giá đất tài liệu định giá đất [3, 4] - Tham khảo ý kiến người dân vai trò người có nhu cầu mua đất - Sự tư vấn số chuyên gia ngành quản lí đất đai - Dựa vào phương pháp định giá giá trị: phương pháp nhận biết giá trị dựa quan niệm: “giá phải chăng, giá trị cao”, nhằm phục vụ cho người mua thuộc tầng lớp trung bình vốn số đông xã hội [4] Để xác định giá trị đất cần nhiều yếu tố tham gia, nhiên, qua khảo sát điều tra nhu cầu đất 50 hộ dân phường Lê Mao 50 người có nhu cầu mua đất phường Lê Mao, quan tâm người dân tập trung vào yếu tố sau: tình trạng cấp giấy chứng nhận (98% người dân hỏi lựa chọn), diện tích (100%), phầm trăm giới xây dựng (78%), giá nhà nước (70%), hình dáng đất (100%), sức hút đất theo yếu tố đường giao thông (98%), yếu tố lại quan tâm 50% nên không lựa chọn để đánh giá sức hút đất phường Lê Mao Trong yếu tố trên, theo ý kiến người dân yếu tố diện tích đánh giá quan trọng (82% người dân đồng ý cho vị trí số 1), yếu tố cịn lại có giá trị điểm tương đương Do đó, yếu tố diện tích đất có trọng số 1.5, yếu tố khác có trọng số a Tình trạng cấp giấy chứng nhận Tình trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: cấp giấy chứng nhận, chưa cấp giấy chứng nhận, chưa có thơng tin Theo đó, đất có giấy chứng nhận điều kiện khác nêu tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cách dễ dàng Bằng cách thực phiếu thăm dò 100 cá nhân sử dụng đất kết cho thấy 98% lựa chọn mua đất xác định tính pháp lí, nghĩa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [5] b Diện tích Lê Mao phường nằm vị trí trung tâm thành phố, có lịch sử phát triển từ lâu đời, nơi tập trung đông dân cư địa bàn thành phố Vinh nói riêng tỉnh Nghệ An nói chung Các đất địa bàn phường Lê Mao có diện tích tối thiểu 23.4m2 tối đa 597.6m2 với tổng số đất 2434 thửa, tổng diện tích 342.308,95m2 Như vậy, diện tích trung bình phường Lê Mao khoảng 140m2 /thửa [5] Theo khảo sát thị trường phiếu thăm dị ý kiến việc diện tích lựa chọn mua nhiều 200 người dân khác việc lựa chọn diện tích vừa (từ 90m2 đến 150m2 ) chiếm ưu c Phần diện tích nằm Chỉ giới xây dựng Phường Lê Mao có Chỉ giới xây dựng (hay cịn gọi Chỉ giới đường đỏ hay Chỉ giới giao thông) Tỉnh Nghệ An phê duyệt năm 2002, hoà chung với Chỉ giới xây dựng toàn thành phố Vinh Đối với đất phù hợp Quy hoạch, khơng có giới xây dựng xem lí tưởng Tuy nhiên đất địa bàn phường có tới 500 có Chỉ giới xây dựng, chiếm 1/5 tổng số đất d Giá Nhà nước thời điểm chuyển nhượng Giá đất Nhà nước quy định nằm khung giá chung nước, loại giá dựa sở phân hạng định giá trị đất dựa vào yếu tố quy định tuỳ thuộc vào 175 Lương Thị Thành Vinh Hồng Thị Tình vùng, khu vực điều kiện cụ thể điạ phương mà hình thành Dựa sở Nhà nước quy định mức thuế cho người sử dụng đất e Yếu tố hình dáng đất Hình dáng đất đóng vai trị quan trọng việc định lựa chọn người dân trình tìm mua đất Yếu tố hình thể, chiều sâu, chiều rộng đất ảnh hưởng nhiều đến nhu cầu sử dụng đất người dân f Yếu tố đường giao thông Hiện nay, với phát triển kinh tế - xã hội, nhu cầu người mua đất có nhiều thay đổi Họ ln mong muốn có đất toạ lạc đường đủ rộng để thuận lợi cho việc lại Tuy nhiên, yếu tố đường giao thông thuận lợi tỉ lệ thuận với giá đất, nên đất gần đường giao thông lớn (đường loại 1) thường giá đắt Mặt khác, Lê Mao lại phường trung tâm thành phố nên khoảng cách từ đất đến khu dịch vụ công cộng công sở điều đáng lo ngại Do đó, việc tính điểm sức hút cho đất theo khoảng cách với đường giao thông dựa việc cho điểm đường giao thông vừa phải tương ứng với khả mua nhà người dân, vừa phải đảm bảo việc lại thuận tiện, độ rộng đường đủ cho xe ô tô vào 2.2 Ứng dụng GIS thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao, thành phố Vinh, Nghệ An 2.2.1 Khái quát phường Lê Mao, thành phố Vinh Phường Lê Mao 25 phường, xã thành phố Vinh, có vị trí trung tâm thành phố, trung tâm chiến lược kinh tế xã hội, văn hóa, thương mại dịch vụ Phường Lê Mao có dân số khoảng 10.660 người tổng số hộ gia đình 2.719 hộ, tỉ lệ tăng tự nhiên 1% Kinh tế hộ gia đình nhỏ lẻ tự phát, chưa định hướng Về trạng hạ tầng kĩ thuật: cơng trình kiến trúc trụ sở quan, dịch vụ công cộng, chủ yếu từ 1-3 tầng, cấp III cấp IV xây dựng phần lớn dọc trục đường chính, phục vụ chủ yếu cho hoạt động hành kinh doanh Về tình hình sử dụng đất: phường Lê Mao phường khơng có quỹ đất sản xuất nơng nghiệp t, mà diện tích đất nơng nghiêp nằm xen kẽ khu dân cư đô thị, phần diện tích vượt hạn mức theo quy định khơng làm thủ tục chuyển mục đích, cơng nhận lại quyền sử dụng đất Đến tổng diện tích đất trồng lâu năm khác 6.13 Quỹ đất đô thị đầu năm 2014 29.18 ha, chiếm 33.55% tổng diện tích đất tự nhiên tồn phường, cịn lại đất sử dụng cho mục đích cơng Đất chưa sử dụng chiếm 0,02% so với tổng diện tích đất tự nhiên Phường thực tốt công tác thống kê đất đai hàng năm kiểm kê đất đai phịng Tài ngun Mơi trường, xây dựng đồ trạng sử dụng đất theo định kì năm Cơng tác giúp cho địa phương nắm quỹ đất qua kì năm làm sở cho việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch dụng đất [5] 2.2.2 Kết khảo sát điều tra yếu tố tác động đến sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân phường Lê Mao Để nghiên cứu cách khách quan xác thực sức hút đất theo nhu cầu đất địa bàn phường Lê Mao người dân việc nghiên cứu phương pháp điều tra xã hội học đóng vai trị quan trọng 176 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất Bảng Yếu tố tình trạng cấp giấy STT Tình trạng cấp Đã cấp Chưa cấp Số phiếu chọn /tổng số phiếu 100/100 0/100 STT Loại diện tích (m2 ) < 50 50 - 70 70 - 90 90 – 150 150 - 200 > 200 Bảng Yếu tố diện tích Số phiếu chọn /tổng số phiếu 0/100 2/100 30/100 60/100 6/100 2/100 Bảng Yếu tố giới xây dựng STT Chỉ giới xây dựng (%/tổng S) < 5% – 20 20 – 40 >40 STT Giá đất (triệu đồng/m2 ) – 10 10 – 15 15 – 20 20 – 25 > 25 Số phiếu chọn /tổng số phiếu 98/100 2/100 Bảng Yếu tố giá đất Số phiếu chọn /tổng số phiếu 70/100 12/100 12/100 4/100 2/100 % 100% % 0% 2% 30% 60% 6% 2% % 98% 2% 0% 0% % 70% 12% 12% 4% 2% Bảng Yếu tố hình thể đất STT Tình trạng cấp Hình chữ nhật hình vng, hình tương ứng có cạnh hậu rộng cạnh tiền Hình đa giác khơng cân đối có số cạnh nằm khoảng 6 Hình đa giác khơng cân đối có nhiều cạnh, hình dạng xấu Số phiếu chọn /tổng số phiếu % 16/100 16% 68/100 68% 12/100 12% Phương pháp tiến hành sở vấn, gợi mở phát phiếu điều tra nhằm thăm dò ý kiến người lao động người dân để tăng độ xác, khách quan khoa học nghiên cứu Số lượng phiếu phát 100 phiếu, 50 phiếu dành cho người dân sinh sống phường Lê Mao, 50 phiếu dành cho người có nhu cầu mua đất phường Lê Mao đến làm việc Phịng Địa phường 177 Lương Thị Thành Vinh Hồng Thị Tình Kết điều tra tổng hợp tính tốn theo yếu tố đất lựa chọn như: tình trạng cấp giấy, diện tích, diện tích nằm giới xây dựng, giá Nhà nước, hình dáng đất bảng Riêng yếu tố vị trí đất đường giao thơng, điểm số tính tốn dựa vào cách tính giá trị đất theo hướng dẫn thẩm định giá đất Bộ Tài nguyên môi trường [6, 7, 8] 2.2.3 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao, thành phố Vinh a Xây dựng liên kết liệu, tạo đồ chuyên đề Sơ đồ Quy trình xây dựng đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao Dữ liệu đồ sau phân theo nhóm đất phân theo vị trí dạng liệu hình học chưa bao gồm thơng tin số thửa, diện tích, chủ sử dụng, giá Để biết thông tin đất phải xây dựng liên kết liệu thuộc tính liệu đồ đất Sau có đầy đủ thơng tin đất, thực việc tách thông tin theo yếu tố chuyên đề để thành lập đồ chuyên đề Mỗi đồ thể yếu tố tác động đến sức hút đất theo thang tính điểm dựa việc đánh giá khách quan theo ý kiến người dân chuyên gia ngành quản lí đất đai 178 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất Các bước thực cụ thể: - Tạo đồ chuyên đề cho yếu tố tham gia vào đánh giá sức hút đất - Tạo đồ tính điểm sức hút đất theo yếu tố đường giao thông theo phương pháp tạo 179 Lương Thị Thành Vinh Hoàng Thị Tình khoảng cách tới đường giao thơng (Spatial Analyst) - Tạo trường tính điểm b Thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân thành lập dựa việc chồng xếp đồ thành phần Cơ sở đánh giá sức hút đất dựa vào tổng điểm đồ thành phần Trong đó, trọng số tính dựa vào việc cho điểm theo thứ tự mức độ quan trọng từ cao xuống thấp người khảo sát (xem đồ) c Đánh giá kết Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu đất người dân cho phường Lê Mao, thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An thể mức độ thích nghi chia theo thang sau: - Cấp lớn 50 điểm coi sức hút cao: Có 1161 lớn 50 điểm, chiếm 47.7% tổng số thửa, đất đạt sức hút cao nằm tập trung nhiều khối Trung Hòa 2, Tân Thành khu đất quy hoạch rải rác khối Trung Mỹ Tân Phong - Cấp từ 40 đến 50 điểm coi sức hút cao: Có 967 đạt từ 40 đến 50 điểm, chiếm 39.7% tổng số Các đất đạt sức hút cao nằm tập trung nhiều khối Tân Phong, chủ yếu trục đường Đinh Công Tráng, đường Hồng Bàng, đường Ngư Hải - Cấp từ 30 đến 40 điểm coi sức hút trung bình: Có 150 đạt từ 30 đến 40 điểm, chiếm 6.2% tổng số thửa, đất đạt sức hút trung bình nằm rải rác khối Tính bất lợi yếu tố đánh giá cao, đường giao thông lại không thuận tiện, phần diện tích Chỉ giới xây dựng lớn dẫn đến giảm nhu cầu lựa chọn mua đất để - Cấp từ 20 đến 30 điểm coi sức hút yếu: Có 146 đất đạt từ 20 đến 30 điểm, chiếm 6% tổng số - Cấp 20 điểm coi sức hút yếu: Chỉ có 10 đất 20 điểm, chiếm 0.4% tổng số Tóm lại, sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao cao, khẳng định giá trị đất đai phường Lê Mao lớn Việc thành lập đồ chuyên đề GIS thực ứng dụng hữu ích q trình phân tích tình hình sử dụng đất địa phương giúp người sử dụng dễ tìm kiếm thơng tin có nhìn trực quan theo vị trí đất Kết luận Các yếu tố lựa chọn cho việc đánh giá sức hút đất theo nhu cầu đất phải yếu tố định lượng, có tính xác cao mang tính thực tế theo nhu cầu thông tin đất phục vụ cho việc mua bán đất đai Việc ứng dụng GIS vào việc thành lập đồ sức hút đất theo nhu cầu đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao xem bước tiến công ứng dụng công nghệ khoa học vào cơng tác quản lí đất đai phường Lê Mao nói riêng địa bàn tỉnh Nghệ An nói chung 180 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] C.Mác- Ăngghen Tồn tập Nxb Chính trị Quốc gia, tr.500 [2] Trần Thị Băng Tâm, 2006 Giáo trình Hệ thống thơng tin địa lí Trường Đại học Nơng nghiệp Hà Nội [3] Nghị số 103/2013/NQ-HĐND ngày 13/12/2013 Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An việc phê duyệt nguyên tắc định giá khung giá loại đất để xây dựng bảng giá đất năm 2014 địa bàn tỉnh Nghệ An, [4] TS Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân, 2005 Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội [5] Bảng tổng hợp kết khảo sát phiếu điều tra [6] Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 Bộ Tài ngun Mơi trường - Bộ Tài hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ABSTRACT GIS application for review of mapping attraction land parcel by purchase land needs of the people for Le Mao ward, Vinh city Luong Thi Thanh Vinh and Hoang Thi Tinh Department of Geography, Natural and Resource Management, Vinh University On the basis of analyzing the factors affecting attractiveness survey land parcels through land purchase in the psychology of the people, the article shows the map of the appeal assessed land parcels of land purchase in demand for Le Mao ward, Vinh city, Nghe An province by overlapping the factors affecting the support of GIS technology Keywords: GIS, land parcel attraction, land purchase need 181 ... điểm b Thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân thành lập dựa việc chồng xếp đồ thành. .. niệm đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất Sức hút đất mức độ đáp ứng tiêu chí lợi đất nhằm đáp ứng số đơng người có nhu cầu sử dụng đất Bản đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất đồ. .. 7, 8] 2.2.3 Ứng dụng GIS để thành lập đồ đánh giá sức hút đất theo nhu cầu mua đất người dân cho địa bàn phường Lê Mao, thành phố Vinh a Xây dựng liên kết liệu, tạo đồ chuyên đề Sơ đồ Quy trình