(Luận văn thạc sĩ) đánh giá thực trạng và đề suất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện thủy nguyên thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Tạ Văn Doanh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội – Năm 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Tạ Văn Doanh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: Tiến sĩ Thái Thị Quỳnh Nhƣ Hà Nội – Năm 2013 MỤC LỤC MỞ ĐẦU : Giới thiệu đề tài 1-7 Chương 1- TỔNG QUAN VỀ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH CỦA VIỆT NAM 1.1.Quá trình phát triển hệ thống đăng ký đất đai quản lý hồ sơ địa Việt Nam 1.2.Cơ sở khoa học pháp lý đăng ký đất đai 1.2.1 Đăng ký đất đai, nội dung đăng ký đất đai 1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nội dung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.3 Cơ sở khoa học lập, quản lý hồ sơ địa 1.3.1 Khái niệm hồ sơ địa 1.3.2 Vai trị hồ sơ địa quản lý đất đai 1.3.3 Các quy định pháp lý lập, quản lý hồ sơ địa 1.4 Hiện trạng tình hình đăng ký đất đai thành lập hồ sơ địa Việt Nam Chương 2- THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN - TP HẢI PHÒNG 2.1 Khái quát chung huyện Thủy Nguyên – TP Hải Phòng 2.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý 2.1.1.2 Địa hình 2.1.1.3 Tài ngun đất, khống sản 2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội 2.1.2.1 Dân cư 2.1.2.2 Về y tế 2.1.2.3 Văn hóa, xã hội 2.1.2.4 Đặc điểm kinh tế 2.2 Tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn huyện Thủy Nguyên 2.2.1 Tình hình quản lý đất đai 2.2.2 Tình hình sử dụng đất 2.3 Thực trang công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.1 Hiện trạng sở vật chất nhân lực địa 2.3.2 Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.2.1 Tình hình triển khai kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.3.2.2 Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.4 Thực trạng cơng tác quản lý hồ sơ địa 2.4.1 Cơng tác lập quản lý hồ sơ địa 2.4.2 Công tác chỉnh lý biến động đất đai 2.5 Một số tồn tại, hạn chế công tác đăng ký đất đai quản lý hồ sơ địa huyện Thủy Nguyên 2.5.1 Đối với công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 2.5.2 Đối với công tác lập quản lý hồ sơ địa chính: 2.5.3 Đối với cơng tác thu hồi đất, giải phóng mặt Chương - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN 3.1 Nhận xét chung thuận lợi khó khăn 3.2 Một số giải pháp góp phần hỗ trợ đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật 3.2.2 Giải pháp đầu tư, sở vật chất, trang thiết bị, khoa học công nghệ nhân lực 3.2.3 Các giải pháp khác KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT UBND - Ủy ban nhân dân GCNQSDĐ - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất VPĐKQSDĐ - Văn Phòng đăng ký quyền sử dụng đất TN-MT - Tài nguyên Môi trường ĐKĐĐ - Đăng ký đất đai HSĐC - Hồ sơ địa GIỚI THIỆU ĐỀ TÀI 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trường sống, sản vật mà tự nhiên trao tặng cho người Sự tồn phát triển loài người gắn liền với đất đai Trong phương diện kinh tế, đất đai có ý nghĩa quan trọng Marx khái qt: “Đất mẹ, sức lao động cha, sản sinh cải vật chất” Đối với quốc gia đời gắn liền với vùng lãnh thổ xác định Do tài sản mà quốc gia có đất đai tài ngun có lịng đất Cho dù xã hội có phát triển đến đâu, khoa học, kỹ thuật có tiền đến mức đất đai tài sản vô giá thiếu sống lồi người nói chung cá nhân người nói riêng Chính trải qua bao chiến tranh chống quan xâm lược, qua nhiều hệ, dân tộc Việt Nam ta tốn nhiều công sức, xương máu tạo lập, bảo vệ vốn đất đai ngày Qua nhiều năm thực công đổi đất nước, nước ta thu thành đáng kể Trong thành phải kể đến việc đổi sách đất đai tạo điều kiện cho người dân có quyền làm chủ mảnh đất giao, động lực thúc đẩy sản xuất phát triển góp phần vào ổn định tình hình kinh tế xã hội nâng cao đời sống nhân dân - Đổi sách, pháp luật đất đai phù hợp với đường lối phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa Chủ động phát triển thị trường bất động sản, quản lý điều tiết Nhà nước, với tham gia nhiều thành phần kinh tế, kinh tế Nhà nước giữ vai trị chủ đạo; không tách rời thị trường quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất; phòng chống đầu đất đai Ở nước ta, năm chiến tranh việc quản lý đất đai bị buông lỏng nên hiệu sử dụng đất thấp Sau đất nước chuyển sang chế thị trường, thời kỳ đổi mới, kinh tế xã hội nước ta phát triển với mức độ tăng trưởng cao, tình hình sử dụng đất nhiều địa phương có nhiều biến động khu vực đô thị, ven đô, khu công nghiệp, Luật đất đai năm 1987, năm 1993 năm 2003 đời với quy định làm sở để quản lý, sử dụng đất ngày hợp lý, tiết kiệm, chặt chẽ đem lại hiệu kinh tế cao Hiện công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đặt nhiệm vụ quan trọng nhằm quản lý thống quỹ đất quốc gia đảm bảo sách Nhà nước cách đầy đủ, đồng thời đáp ứng nguyện vọng đáng người sử dụng đất Thực tế nay, công tác đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ tiến hành với tốc độ cịn chậm thông tin pháp lý, thông tin tài đất khơng rõ ràng, thiếu minh bạch, giao dịch ngầm, khơng thống xuất nhiều, kèm theo tượng đầu đẩy giá đất lên cao không giá trị thực đất đai Đây coi nguyên nhân làm cho thị trường bất động sản nước ta theo hướng tiêu cực, không ổn định, vượt khỏi tầm kiểm soát nhà nước, gây nhiều hậu xấu kinh tế, tác động đến nhiều mặt đời sống xã hội, nhiều ngành kinh tế khác bị ảnh hưởng Để khắc phục tình trạng trên, Chính phủ ban hành nhiều Nghị định, Thơng tư, Chỉ thị hướng dẫn để đẩy mạnh công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ phạm vi nước, xây dựng hệ thống hồ sơ địa đại, công khai thông tin đất đai để người dân cập nhật rễ ràng, bước minh bạch thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản nói chung Do muốn quản lý tốt đất đai, để đất đai sử dụng hợp lý, tiết kiệm, mang lại hiệu cao trước hết phải nắm thơng tin có liên quan đến đất thông tin mặt pháp lý, thông tin tài tất đất, mục đích sử dụng đất, chủ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, giá đất Một 13 nội dung quản lý Nhà nước đất đai theo luật đất đai năm 2003 nội dung Đăng ký quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Theo Nghị số 07/2007/QH12 ngày 12 tháng 11 năm 2007 Quốc hội phấn đấu đến năm 2010 hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tất loại đất phạm vi toàn quốc đến chưa thực Việc công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm nhiều nguyên nhân khác như: Tính pháp lý đất, nguồn gốc đất, trạng sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, nghĩa vụ tài đất Ngồi cịn có số ngun nhân khách quan xuất trình thực trình tự thủ tục hành đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác chỉnh lý biến động, chỉnh lý hồ sơ địa sau cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhiều hạn chế, số địa phương xây dựng sở liệu địa cịn ít, diện tích loại đất cấp giấy chứng nhận chưa đạt kế hoạch Đặc biệt hệ lụy sau cấp giấy chứng nhận phức tạp, khó giải Bên cạnh thuận lợi, công tác cấp giấy cịn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc.Thành Phố Hải Phịng nói chung huyện Thuỷ Ngun nói riêng khơng nằm ngồi tình trạng Huyện Thuỷ Ngun gồm có 35 xã thị trấn, có xã miền núi Tổng số dân: 309.774người (nguồn số liệu thống kê năm 2012), mật độ dân số khoảng 8.000 người/km2 với diện tích đất tự nhiên 24.279,9 ha, có 3.016,33 đất ở, chiếm 12,48% tổng diện tích đất tự nhiên Trong đất nông thôn 2.896,00ha, đất đô thị 119,83ha Bình qn diện tích đất đầu người 101m2/người Tồn huyện có 81.947 đất ở, tính đến ngày 28/9/2012 cấp tổng cộng 68.702 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, với tổng diện tích 2.829,2ha Trong thời gian tới huyện Thuỷ Nguyên phải cấp 13.245 giấy, tức cấp lần đầu cho 13.245 đất Trong thực tế dự kiến số đất cần phải đăng ký tăng lên việc chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất khác sang đất Như việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quản lý hồ sơ địa nội dung đặc biệt quan trọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất pháp lý để nhà nước, tổ chức, cá nhân thực tốt quyền, nghĩa vụ Hơn cịn làm cho thị trường bất động sản cơng khai, minh bạch, ngày vào lề lếp giúp mang lại ổn định tình hình kinh tế xã hội, an ninh trị địa phương nên tơi chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký đất đai quản lý hồ sơ địa địa bàn huyện Thuỷ Nguyên, Thành Phố Hải Phòng” 1.2 Mục tiêu nghiên cứu Xuất phát từ nhu cầu cần thiết phải thực xong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho đất chưa cấp giấy chứng nhận làm sở cho việc thành lập liệu đất đai, hồ sơ địa huyện Thủy Nguyên đề tài hướng đến hai mục tiêu chính: Nghiên cứu tình hình đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa huyện Thủy Ngun từ có Luật đất đai năm 1993 đến Đánh giá làm rõ thực trạng bất cập công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa huyện Thủy Nguyên đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai góp phần vào việc đại hóa cơng tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa 1.3 Nhiệm vụ nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sách, quy định pháp lý đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Thu thập, tài liệu số liệu mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời kỳ, địa bàn huyện Thuỷ Nguyên,Thành Phố Hải Phòng - Điều tra, khảo sát phương thức, cách thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời kỳ - Đánh giá, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa địa bàn huyện Thuỷ Nguyên 10 dẫn thực công tác cấp GCNQSDĐ lại thay đổi liên tục thời gian ngắn từ 1998 đến thay đổi nhiều lần đơi có tượng khơng thống dẫn đến khó khăn việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật sách đến người dân Những thay đổi gây lịng tin người dân, có hộ gia đình kê khai đăng ký xin cấp GCNQSDĐ thiếu giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, nghĩa vụ tài q trình sử dụng đất nên chưa thể cấp Trong thời gian bổ sung giấy tờ lại có quy định mới, thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ lại thay đổi, có chủ thể đăng ký chạy theo quy định mà đến cấp GCNQSDĐ Bên cạnh phải kể đến khó khăn, phiền hà, tiêu cực, nhũng nhiễu phận cán giao trách nhiệm thụ lý giải thủ tục hành liên quan đến cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm cho tâm lý ngại đăng ký người dân, họ thực cần đăng ký Một nguyên nhân có vai trị quan trọng gây khó khăn cho tốc độ đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ quy định nghĩa vụ tài mà người dân phải nộp thực việc đăng ký Để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải hồn thành khoản lệ phí theo quy định nhà nước lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân ngồi cịn có lệ phí đo vẽ trích đo đất.v v Tại Huyện Thủy Nguyên có đến 90% người sử dụng đất khu vực nơng thơn, với diện tích trung bình hộ giao động khoảng từ 300m2 đến 500m2/một hộ Như số tiền lệ phí trước bạ phải nộp có nên đến hàng triệu đồng vài triệu đồng nên nhiều hộ gia đình, cá nhân khó có khả thực Trong trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nảy sinh nhiều bất cập đặc biệt việc thu tiền sử dụng đất nhiều khơng có thống quan có liên quan Chẳng hạn việc văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện chuyển thơng tin sang quan thuế với mức thu 50% tiền sử dụng đất 76 quan thuế lại yêu cầu chuyển lại thông tin với mức thu 100% tiền sử dụng đất Vấn đề tài đất đai, định giá đất, định ban hành giá loại đất hàng năm quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi người sử dụng đất họ thực quyền nhà nước thực hoạt động quản lý liên quan đến giá trị quyền sử dụng đất thuế đất - Căn pháp lý để cấp GCNQSDĐ phức tạp, nằm rải rác nhiều văn luật khác như: Luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng, luật dân sự, luật thuế,…cùng nghị định, thông tư văn quy định riêng địa phương Do đó, địi hỏi nghiên cứu khối lượng lớn lĩnh vực liên quan, cần nhiều thời gian kinh nghiệm thực tế - Tài liệu liên quan đến sách triển khai chậm, thiếu, chưa sát với thực tế địa bàn, nhiều quy định chồng chéo dẫn đến khó khăn giải thích pháp luật với nhân dân - Lực lượng cán địa mỏng, trình độ chun mơn cịn yếu, khơng đồng khối lượng công việc cần giải lớn nên gặp nhiều khó khăn cơng tác tiếp nhận giải hồ sơ - Một số vướng mắc, tồn trình quản lý sử dụng đất trước như: cấp đất sai thẩm quyền, cấp GCNQSDĐ sai quy trình, sử dụng đất sai mục đích chưa giải dứt điểm - Chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thị trấn, xã thấp, chưa phản ánh nhu cầu, thực tế sử dụng đất tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội địa phương nên thực nhiều bất cập, chồng chéo - Công tác lập hồ sơ cấp GCNQSDĐ sau chuyển đổi ruộng đất cịn q chậm gây tâm lý khơng tin tưởng cho người dân 77 - Trình độ nhận thức đại đa số nhân dân thấp, số xã vùng sâu, vùng xa chưa hiểu tầm quan trọng việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Ngồi cịn nhiều ngun nhân khác như: sách tài chính, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, việc nhũng nhiễu, tiêu cực, không làm hết trách nhiệm giao số cán trực tiếp giải hồ sơ, thủ tục có liên quan làm cho người dân không mặn mà với việc đăng ký cấp GCNQSDĐ 2.5.2 Đối với công tác lập quản lý hồ sơ địa chính: Do chưa đo vẽ đồ địa nên cơng tác quản lý đất đai Huyện phải dựa hệ thống sổ sách tài liệu đăng ký lập từ năm 1985 đến cũ, nát số liệu thiếu xác so với thực tế trạng sử dụng đất nên ảnh hưởng lớn đến tiến độ đăng ký đất đai làm tăng thêm thủ tục thời gian kiểm tra, xác minh nguồn gốc đất Tóm lại hệ thống sổ sách hồ sơ địa huyện Thủy Ngun cịn nhiều tồn như: nội dung thông tin hồ sơ cũ hồ sơ không tương ứng lẫn dẫn tới thiếu đồng thông tin Hệ thống sổ sách hồ sơ địa nhiều xã, thị trấn cịn chưa hồn thiện ngun nhân thất thốt, hư hỏng q trình sử dụng, bng lỏng cấp quản lý thời gian dài, khơng thường xun cập nhật biến động Như nhận thấy hoạt động đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan chặt chẽ với hệ thống hồ sơ địa có hệ thống hồ sơ địa đầy đủ, xác để làm sở hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ thuận lợi nhiều ngược lại hoạt động gặp nhiều khó khăn phải sử dụng hệ thống hồ sơ thiếu đồng Huyện Thủy Nguyên Điều chứng minh rõ nét mà hai xã Gia Minh, Gia Đức có đồ địa nên tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 98% Một điều đáng quan tâm việc chỉnh lý biến động đất đai hệ thống hồ sơ địa chưa quan tâm mức Trong thời gian gần có 78 nhiều dự án lớn triển khai, số xã biến động sử dụng đất nông nghiệp thành mục đích khác với tỷ lệ cao lên đến 80% có xã 95 % việc cập nhật chỉnh lý biến động chưa kịp thời Hồ sơ địa dạng số huyện Thủy Nguyên tình trạng sơ khai khơng có Một số liệu sổ theo dõi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lập lưu trữ dạng phai exel, quản lý máy vi tính, chưa in đĩa mềm, đĩa CD 2.5.3 Đối với công tác thu hồi đất, giải phóng mặt Cơng tác giải phóng mặt liên quan trực tiếp đến giá đất, giá bồi thường, hỗ trợ tài sản khác gắn liền đất có liên quan giáp tiếp đến đăng ký đất đai Đối với dự án mà số trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chiếm tỷ lệ cao việc giải phóng mặt gặp nhiều thuận lợi Tuy nhiên công tác ln ẩn chứa nhiều phức tạp khó giải điều thể rõ ví dụ sau huyện Thủy Ngun: Hộ ơng Nguyễn Văn A thường trú Tại thôn xã Thủy Sơn huyện Thủy Nguyên, vào năm 2005 đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước thu lệ phí trước bạ với giá 600.000đ/m2 X 0,5%, giá quy định nhà nước Nhưng có tranh chấp Tịa án nhân dân huyện chia đất cho người thừa kế thành 05 phần khác nhau, thu án phí Tịa án có mời quan liên quan để định giá mảnh đất sau điều tra hội nghị định thống công nhận mức giá 8.000.000đ/m2 để sát với giá thị trường (Khi giá thị trường khoảng 3.000.000đ/m2, giá nhà nước quy định 6.00.000đ/m2) Để đăng ký quyền sử dụng đất người sử dụng đất phải nộp án phí theo mức giá cao không giá trị thực Đến năm 2009 đất nằm quy hoạch xây dựng khu cơng nghiệp dịch vụ nhà nước lại trả giá bồi thường 1.200.000đ/m2, thấp nhiều so với quan nhà nước trước định giá thu thuế hộ gia đình ơng Đương nhiên người dân khơng chấp nhận mức giá mà họ yêu cầu 79 phải bồi thường giá phải nộp án phí khơng nhận tiền bồi thường khơng bàn giao mặt cho dự án Sự việc diễn gần năm đến chưa tìm lời giải Ví dụ cho thấy cơng tác quản lý giá đất, định giá đất việc nhà nước ban hành văn để thực việc giải quan hệ liên quan đến giá đất cần quan tâm mà thị trường quyền dụng đất thị trường bất động sản diễn biến phức tạp Vấn đề việc áp dụng quy định có hiệu lực thi hành cho đúng, bước khắc phục thiếu sót, hạn chế tối đa sai sót để quyền lợi người sử dụng đất ngày bảo đảm tốt Ngồi cịn có nhiều trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà không ghi giá trị thực hợp đồng Họ thường có tâm lý ghi thấp giá trị thực để tránh khỏi bị đánh thuế cao nguy có nhiều rủi ro xảy tranh chấp đất đai theo thống kê có khoảng 80% giao dịch chọn phương án cịn lại có khoảng 20% giao dịch có ghi giá trị thực Như thấy hoạt động quản lý nhà nước đất đai vấn đề quy định giá đất nghĩa vụ tài đăng ký quyền sử dụng đất huyện Thủy Nguyên nhiều điều bất cập Do cần phải có quy định rõ ràng thống văn hướng dẫn thực để trách gây thiệt hại cho người sử dụng đất tránh khó khăn nảy sinh cho quan nhà nước thực nhiệm vụ quản lý Chƣơng - MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN 3.1 Nhận xét chung thuận lợi khó khăn Nhìn chung cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ huyện Thủy Nguyên có nhiều thuận lợi Có thể nhận thấy phía người sử dụng đất năm gần thực quan tâm đến việc đăng ký quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng 80 vai trò giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phạm vi quyền hạn thể đảm bảo mặt pháp lý cho họ có mâu thuẫn hay tranh chấp xảy Huyện Thủy Nguyên đạo, quan tâm, giúp đỡ UBND thành phố Hải Phịng, Sở Tài ngun Mơi trường ban ngành có liên quan Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện thành lập vào đầu năm 2006, quan dịch vụ hành cơng trực thuộc phịng Tài ngun Mơi trường huyện với chức nhiệm vụ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quản lý hồ sơ địa huyện Việc thành lập quan mang lại nhiều thuận lợi cho công tác đăng ký đất đai, với kết đáng ghi nhận sau năm thành lập số lượng giấy chứng nhận cấp vượt tiêu kế hoạch đề Chỉ từ năm 2006 đến năm 2009 đăng ký cấp 50.000 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đạt 60% tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp từ trước tới Để so sánh người khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người có giấy chứng nhận đương nhiên người có giấy chứng nhận có nhiều lợi họ thực quyền lợi cách rễ ràng Đặc biệt hồn cảnh kinh tế Ví dụ có hai lơ đất sát cạnh rao bán ln có đến 100% người mua chọn lơ đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất họ bỏ tiền mua tất nhiên yếu tố phải đảm bảo mặt pháp lý Không để tiếp cận với dịch vụ tài ngân hàng hay tổ chức tín dụng địa phương mà hầu hết người nơng dân có giá trị cao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà chứng minh rõ ràng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Như xuất phát từ nhu cầu thực quyền người sử dụng đất chủ động với việc kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đây 81 thuận lợi lớn tác động đến kết công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quy trình, thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ngày cải tiến với quan điểm đẩy mạnh cải cách thủ thục hành chính, thực việc tiếp nhận hồ sơ trả kết chế độ cửa, theo quy trình iso 9001-2000 ngày rút ngắn thời gian giải hồ sơ tạo điều kiện thuận lợi tốt cho thủ tục liên quan đến đăng ký đất đai Vấn đề thu phí, lệ phí thực đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên yết công khai phận của UBND xã, thị trấn để người dân biết thực hiện, tránh thắc mắc khơng đáng có Những khó khắn phải kể đến tình trạng khiếu nại tố cáo, tranh chấp đất đai, lấn, chiếm đất, chuyển đổi mục đích trái phép Đặc biệt tồn số lượng lớn trường hợp giao đất không thẩm quyền, không theo quy hoạch sử dụng đất, thu tiền sử dụng đất trái quy định, chuyển nhượng quyền sử dụng đất trao tay khơng có chứng thực quan nhà nước gây khó khăn cho việc xác minh nguồn gốc sử dụng Việc giao đất trái thẩm quyền huyện Thủy Nguyên diễn thời gian kéo dài từ năm 1994 đến năm 2006 theo quy định Nghị định số 84/2007 ngày 25/5/2007 Chính phủ có trường giao đất trước ngày 01/7/2004 đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cịn trường hợp sau ngày không cấp giấy nguyên nhân xảy công cho người giao đất không thẩm quyền mà họ thực đầy đủ nghĩa vụ tài để giao đất Nguyên nhân gây nên khiếu kiện ổn định số xã, thị trấn địa bàn huyện thời gian qua Bên cạnh tồn nhiều trường hợp đất có nguồn gốc nhận chuyển nhượng lý từ công ty, tổ chức, hợp tác xã trước bị giải thể đến hộ khơng cịn giữ giấy tờ liên quan, Có trường hợp giữ giấy 82 tờ lại khơng thống với trạng sử dụng đất so với giấy tờ Điều làm tốn nhiều thời gian để xác minh nguồn gốc đất Một số trường hợp xã vùng sâu, vùng xa trình độ dân trí có hạn với tư tưởng lạc hậu đất thổ cư ông bà, tổ tiên để lại sử dụng không cần đăng ký, cấp giấy chứng nhận có hộ khơng có đủ tiền để nộp lệ phí trước bạ nên ngại khơng đăng ký cấp GCNQSDĐ 3.2 Một số giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ Trên sở lý luận chung qua việc nghiên cứu, đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, đề tài đề xuất số giải pháp nhằm tháo gỡ vướng mắc trình đăng ký đất đai để đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai cấp GCNQSDĐ địa bàn huyện Thủy Nguyên sau: 3.2.1 Giải pháp sách pháp luật Tăng cường đẩy mạnh cải cách thủ tục hành rút ngắn thời gian quy trình đăng ký: Để có GCNQSDĐ, chủ sử dụng, chủ sở hữu phải thực nhiều thủ tục hành với nhiều nội dung khác như: thủ tục đăng ký, thủ tục công chứng chứng thực giấy tờ, văn liên quan đến quyền chủ sử dụng, thủ tục thực nghĩa vụ tài Các thủ tục thường liên quan đến nhiều quan quản lý khác tạo nên phức tạp, tốn nhiều kinh phí tài chính, thời gian, dễ gây tâm lý xúc, chán nản cho người đăng ký làm thủ tục cấp giấy Vì phải tiến hành rà sốt trình ý kiến sửa đổi, bổ sung bãi bỏ thủ tục hành khơng cần thiết khơng phù hợp, hướng tới đơn giản hoá thủ tục hành chính, thực theo chế “một cửa” Tức giải công việc tổ chức, công dân thuộc thẩm quyền quan hành Nhà nước từ tiếp nhận hồ sơ đến trả kết thông qua đầu mối “Bộ phận tiếp nhận trả kết quả” quan hành Nhà nước Với thủ tục đơn giản tạo thuận lợi cho chủ thể đăng ký Như cần thiết phải rà sốt để 83 cắt bỏ thủ tục hành khơng cần thiết quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tổ chức đo đạc lập đồ địa chính quy cần phải kết hợp liên thông với việc lập hồ sơ địa cấp GCNQSDĐ, khơng nên tách rời hai cơng việc - Tổ chức hồn thiện cơng tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, sớm hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất chi tiết làm để xét cấp GCN - Hoàn thiện hệ thống văn Nhà nước, tổ chức hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, chuyển hoá quy trình cấp GCNQSDĐ, phù hợp với yêu cầu địa phương, phù hợp với việc cải cách hành Do vậy, ngồi việc giải theo pháp luật, cần có giải mang tính nhân văn, mềm dẻo để thuyết phục người dân hiểu có nghĩa vụ đăng ký đất đai cấp GCN, giúp Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt đất đai 3.2.2 Giải pháp đầu tư, sở vật chất, trang thiết bị, khoa học công nghệ nhân lực Việc đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất lập hồ sơ địa nhiệm vụ quan trọng cần hoàn thành sớm thời gian tới Trên sở bước đưa cơng tác quản lý đất đai vào nề nếp tiến tới vệc xây dựng hệ thống hồ sơ địa đại kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tảng cho việc thành lập sở liệu đất đai Để thực mục tiêu này: - Ứng dụng cơng nghệ thơng tin việc thực quy trình đăng ký cấp GCN Có biện pháp để tăng cường đầu tư sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật phục vụ cho công tác quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa như: có phận tổng hợp, lưu trữ hồ sơ, quản lý tài liệu địa riêng biệt - Nâng cao tinh thần phục vụ nhân dân chuyên môn nghiệp vụ cho cán địa phịng cán địa cấp xã, thị trấn Bên cạnh sách 84 khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm việc, cần có quy định xử lý nghiêm minh trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân - Tích cực tuyên truyền, vận động người sử dụng đất thấy rõ lợi ích việc cấp GCNQSDĐ - Tuyên truyền cho người dân hiểu lợi ích mà họ hưởng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Tăng cường công tác đạo, đôn đốc tổ chức xây dựng tiêu kế hoạch cụ thể để giao cho quan đơn vị chuyên môn, UBND xã, thị trấn thực Tăng cường nhân cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện xã, thị trấn, việc thêm biên chế bổ sung cán giúp việc cho ban địa xã, thị trấn 3.2.3 Các giải pháp khác - Trước hết huyện Thủy Nguyên phải tổng hợp lại tất trường hợp có đất chưa đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu Phân loại nguyên nhân, vướng mắc để từ đối chiếu với quy định hành pháp luật đề phương pháp giải cho trường hợp nhóm trường hợp có vướng mắc giống nhau: Ví dụ nhóm tranh chấp quan nhà nước phải chủ động tập trung ban ngành, đoàn thể tuyên truyền, vận động để giải tranh chấp đất đai - Thông báo hệ thống loa truyền xã, thơn lợi ích cơng tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất - Tranh thủ giúp đỡ UBND Thành phố, Sở Tài nguyên Môi trường q trình quản lý đất đai, xin kinh phí để trang bị thiết bị phục vụ cho công tác quản lý đo đạc lập đồ địa chính quy cho xã, thị trấn chưa có đồ 85 địa chính, Tăng cường đo vẽ lập hồ sơ để cấp mới, cấp đổi GCNQSDĐ có sở quản lý tốt quỹ đất địa bàn - Thường xuyên cập nhật biến động đất đai, chỉnh lý hồ sơ địa cách đồng bộ, để đảm bảo tính thống xác hồ sơ địa địa bàn huyện Thủy Nguyên KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Với yêu cầu quản lý đất đai giai đoạn nay, việc hoàn thành đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ cần thiết, hồn thiện cơng việc đăng ký đất đai ban đầu thiết lập hồ sơ địa đầy đủ, làm sở để cấp GCNQSDĐ phục vụ cho nhà nước quản lý chặt chẽ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất đai hiệu quả, bền vững đồng thời bảo hộ quyền lợi hợp pháp người sử dụng đất, thiết lập sở liệu đất đai cho hệ thống thông tin đất đai Nhìn chung Luật Đất đai năm 2003 đời với việc ban hành Nghị định hướng dẫn thi hành có nhiều cải cách đáng kể theo hướng tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất thực quyền mình, nhiên văn quy định đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chồng chéo nằm rải rác nhiều văn Luật, Nghị định khác nên rễ gây nhầm lẫn, khó hiểu người dân Quy định thu nghĩa vụ tài đất cấp giấy chứng nhận gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cơng chứng, chứng thực hợp đồng cịn cao vượt khả phần lớn hộ gia đình Quy định việc thu thuế thu nhận cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản khác gắn liền với đất thực theo hai hình thức hồn tồn khác nhau: (Trường hợp khơng xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế thu 2% Hai thu 25% giá trị chuyển nhượng trừ giá vốn chi phí liên quan) Do 86 phát sinh trường hợp đất vị trí lại phải nộp thuế hai mức khác điều nảy sinh việc công bằng, gây thắc mắc khiếu lại người sử dụng đất Hệ thống pháp luật nước ta quy định công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai trình đại hóa đất nước Sự thay đổi thường xuyên chế định pháp luật khắc phục số bất cập, nâng cao hiệu công tác cấp GCNQSDĐ dẫn đến nhiều khó khăn cho việc thực hệ thống luật chưa thực thống nhất, nhiều quy định rườm rà, phức tạp Việc chấp hành quy định đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhiều địa phương chưa nghiêm yêu cầu nộp thêm nhiều giấy tờ trái quy định, cán có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ không kiểm tra, hướng dẫn đầy đủ làm cho người dân phải lại nhiều lần, thủ tục thực vượt thời gian quy định mà không thông báo lý gây phản cảm với người dân xúc dư luận xã hội Hệ thống hồ sơ địa lập chưa đầy đủ, khơng thống nhất, đồng theo quy định Việc chỉnh lý biến động chưa thực thường xuyên Nhiều địa phương cấp giấy chứng nhận, xây dựng hồ sơ địa chưa ổn định, số liệu đo đạc thiếu xác, số nơi cịn phải sử dụng tài liệu địa cũ để quản lý đất đai nên cơng tác xét cấp GCN gặp nhiều khó khăn thiếu xác định nguồn gốc, xác định tính hợp pháp q trình sử dụng Lực lượng cán địa cấp sở cịn mỏng, yếu chuyên môn nghiệp vụ; thiếu trang thiết bị hỗ trợ để thực khối cơng việc lớn; đặc biệt, giai đoạn đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ cho nhà, đất tài sản gắn liền với đất 87 KIẾN NGHỊ - Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống sách pháp luật, thống nội dung luật có liên quan đến cơng tác quản lý đất đai, bất động sản để có hành lang pháp lý vững tạo thuận lợi cho việc đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ ngày tốt - Đào tạo, bồi dưỡng thêm nghiệp vụ chuyên mơn cho cán địa cấp sở, xã, phường, thị trấn có sách đãi ngộ đáng cán - Tăng cường trang thiết bị hỗ trợ, ứng dụng khoa học công nghệ để phục vụ công tác đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, làm sở liệu tiến tới thành lập hệ thống hồ sơ địa đại - Huyện Thủy Nguyên cần tích cực tuyên truyền, nâng cao hiểu biết người dân sách pháp luật, phổ biến rộng rãi cho người dân hiểu rõ vai trị cơng tác đăng ký đất đai, cấp GCN QSDĐvà thủ tục có liên quan - Trao đổi, rút kinh nghiệm công tác chuyên môn huyện với xã, thị trấn đơn vị làm tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai Đề nghị Chính phủ đầu tư kinh phí cho địa phương để đo đạc đồ địa cho xã, thị trấn huyện Thủy Ngun chưa có đồ địa để phục vụ công tác quản lý đất đai huyện Thủy Nguyên nói riêng Thành phố Hải Phịng nói chung với mục tiêu sử dụng đất ngày tiết kiệm có hiệu kinh tế cao góp phần ổn định tình hình kinh tế, xã hội, an ninh quốc phịng địa phương để huyện Thủy Nguyên ngày phát triển bền vững đóng góp vào phát triển chung Thành phố Hải Phòng nước 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO Đào Xuân Bái (2004), Hệ thống hồ sơ địa Giáo trình ĐHKHTN Nguyễn Đình Đầu (1994), Nghiên cứu Địa bạ Triều Nguyễn, tập NXB TP Hồ Chí Minh Thái Thị Quỳnh Như (2006), Hệ thống hồ sơ địa ĐHKHTN Nguyễn Đức Khả (2003), Lịch sử quản lý đất đai NXB ĐHQGHN Trần Văn Tuấn (2004), Đánh giá đất ĐHKHTN Trương Hữu Quýnh (1982-1983), Chế độ ruộng đất Việt Nam kỷ XI-XVIII NXB Khoa học Xã hội Mai Xuân Yến (2000), Hệ thống sách pháp luật đất đai ĐHKHTN Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2009), Cơ sở địa ĐHKHTN Lê Đình Thắng, Đỗ Đức Đơi (2000), Giáo trình đăng ký thống kê đất đai NXB CTQG, Hà Nội 10 Quốc triều hình luật ( Luật Hồng Đức), 1991 NXB Pháp lý Hà Nội 11 Luật đất đai năm 1987, năm 1993, năm 2003 12 Nghị định 181/2004/NĐ-CP Chính Phủ 13 Nghị định 182/2004/NĐ-CP Chính Phủ 14 Nghị định 198/2004/NĐ-CP Chính Phủ 15 Nghị định 17/2006/NĐ-CP Chính Phủ 16 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Chính Phủ 17 Nghị định 69/2009/NĐ-CP Chính Phủ 18 Nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính Phủ 89 19 Nghị định 120/2010/NĐ-CP Chính Phủ 20 Thông tư 09/2007/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường 21 Thông tư 16/2011/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường 22 Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài Nguyên Môi Trường 23 2Quyết định 03/1994/QĐ-UB Của UBND Thành Phố Hải Phòng 24 Quyết định 1518/2006/QĐ-UB Của UBND Thành Phố Hải Phòng 25 Báo cáo thống kê năm 2010 địa bàn huyện Thủy Nguyên 90 ... Tạ Văn Doanh ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ QUẢN LÝ HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦY NGUYÊN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Chuyên ngành: Quản. .. làm rõ thực trạng bất cập công tác đăng ký đất đai, quản lý hồ sơ địa huyện Thủy Nguyên đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý đất đai địa bàn huyện phương pháp nghiên cứu mà tác giả... lập, quản lý hồ sơ địa 1.3.1 Khái niệm hồ sơ địa 1.3.2 Vai trị hồ sơ địa quản lý đất đai 1.3.3 Các quy định pháp lý lập, quản lý hồ sơ địa 1.4 Hiện trạng tình hình đăng ký đất đai thành lập hồ sơ