Bài giảng Một số vấn đề về tư vấn pháp luật - Tư vấn mua bán nhà

Bài giảng Một số vấn đề về tư vấn pháp luật - Tư vấn mua bán nhà trình bày các bước trong quy trình tư vấn mua bán nhà bao gồm tìm hiểu yêu cầu của khách hàng; xác định vấn đề pháp lý; xác định luật và áp dụng luật vào tình huống của khách hàng; đề xuất giải pháp – trả lời khách hàng.

37 Bước I Tìm hiểu yêu cầu KH Kỹ giao tiếp Cách đặt câu hỏi Những thông tin, tài liệu cần thu thập Nội dung việc ? Khách hàng chờ đợi điều ? 38 Cách đặt câu hỏi cho khách hàng „ Ai ? „ Bà Nga - ơng Tồn, (tư cách, lực hành vi ) „ Về ? „ Khi ? „ „ Ở đâu ? „ Nhà (vị trí, diện tích, giấy tờ sở hữu ) „ Tháng năm 2003, 2/2/2000, 10/5/2001 „ Hà nội, Lạng Sơn „ Các thoả thuận mà hai bên đă đạt ? Có cam kết chưa? Như ? „ „ Mục đích mua để gia đình Tại ? 39 Bà Võ Thị Nga, sinh sống Lạng Sơn, có nhu cầu mua ngơi nhà Hà Nội Bà đến văn phòng luật sư xin tư vấn thủ tục mua bán nhà Ngôi nhà 125 đường Xuân Thuỷ mà bà Nga có ý định mua ơng Đinh Văn Tồn, có diện tích đất 58 m2 Giá bên bán đưa 2.300.000.000 đồng Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp năm 1995, ghi tên bà Ngô Thị Lan Về nguồn gốc ngơi nhà, bà Nga cung cấp thêm số tình tiết Có thể tóm tắt sơ đồ sau: Bà Ngơ Thị Lan Ơng Lê Văn Dũng Hợp đồng viết, ký ngày 2/2/2000, khơng qua cơng chứng, chứng thực Ơng Đinh Văn Tồn Hợp đồng viết, ký ngày 10/5/2001, khơng qua công chứng, chứng thực Bà Võ Thị Nga 40 Bước III Xác định vấn đề pháp lý QHPL Sự việc Câu hỏi khách hàng? (Tư cách - đối tượng) (Quyền lợi KH ? KH muốn ?) Câu hỏi pháp lý mấu chốt (khái quát) ? (Câu hỏi tâm trí LS) Các câu hỏi pháp lý cần thiết? Quá trình xác định vấn đề pháp lý q trình luật sư phân tích việc, cách liên tục đặt câu hỏi (Câu hỏi tâm trí LS) Đây câu hỏi pháp lý thành phần giúp trả lời cho câu hỏi pháp lý mấu chốt Các câu hỏi pháp lý phụ ? (Đây câu hỏi hỏi khách hàng Nhằm tìm chứng – giá trị) 41 Sự việc QH hợp đồng mua bán nhà Câu hỏi pháp lý mấu chốt Tơi có nên mua ngơi nhà không ? Hợp đồng mua bán nhà này, thực hiện, có hợp pháp khơng ? (khái qt) Các điều kiện có hiệu lực HĐ ? Chủ thể có lực hành vi khơng ? Các câu hỏi pháp lý cần thiết Nội dung: Đối tượng có thuộc sở hữu người bán ? SH chung hay riêng ? Có phép giao dịch ? Thoả thuận hai bên ? Hình thức HĐ: cơng chứng khơng ? Các câu hỏi pháp lý phụ Năng lực hành vi ? Giấy tờ sở hữu… Nội dung thoả thuận ? Có giấy giao kèo khơng ?… Có Khơng Có cách khác không? Nên mua 42 Bước IV Xác định luật áp dụng luật vào tình khách hàng Dựa vào tính chất pháp lý kiện để định vị lĩnh vực pháp luật định chế pháp luật liên quan Dựa vào câu hỏi pháp lý Xác định hiệu lực thời gian, không gian VBPL 43 Áp dụng luật vào tình KH Quá trình lập luận để trả lời câu hỏi pháp lý Sử dụng phương pháp lập luận (Gắn liền với giải thích luật, hiểu luật; đánh giá chứng cứ) Đánh giá điểm mạnh điểm yếu mặt pháp lý lập luận bảo vệ quyền lợi KH 44 Hợp đồng mua bán nhà này, thực hiện, có hợp pháp không ? Các VBPL hợp đồng dân Các VBPL nhà ở, đất đai Các điều kiện có hiệu lực HĐ ? Điều 131 -147 BLDS Điều 443 - 450 BLDS Thời điểm diễn giao dịch giao dịch giao dịch liên quan: 2000-2002 Bộ luật dân sự, VBPL đất đai, nhà Địa điểm hay phạm vi giao dịch Hà Nội Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 UBND Thành phố Hà Nội ban hành Qui định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội 45 Trách nhiệm người sử dụng đất, sở hữu nhà: a)[ ] b) Đối với người nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà b.1) Nếu cá nhân phải có hộ thường trú Hà Nội (trừ trường hợp thừa kế); Nếu tổ chức phải có Giấy phép kinh doanh có trụ sở (hoặc chi nhánh) phép đóng Hà Nội b.2) [ ] (Điều 2, mục I, khoản 4, điểm b.1 Qui định thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà địa bàn thành phố Hà Nội Ban hành kèm theo Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 UBND Thành phố Hà Nội) 46 KẾT LUẬN GÌ? Một mặt, giấy tờ sở hữu nhà dù hợp lệ đứng tên chủ sở hữu cũ, nên mặt nguyên tắc công chứng trực tiếp HĐ mua bán nhà (nếu có) bà Nga ơng Tồn vậy, sang tên trước bạ Mặt khác, theo QĐ 158/2002/QĐ-UB ngày 25.11.2002 UBND thành phố Hà Nội bà Nga khơng phép mua nhà Hà Nội 47 Bước V đề xuất giải pháp – Trả lời kh Định tất giải pháp khác cho vấn đề yêu cầu tư vấn ƒ Rà sốt tính hợp pháp tính khả thi giải pháp (góc độ pháp lý kinh tế gắn liền với thực tiễn) Đánh giá hậu Khả thắng lợi mức độ rủiro ƒ Kết luận luật sư: Nên lựa chọn giải pháp ? Cách 1: Lựa chọn giải pháp Cách 2: Sắp xếp giải pháp theo thứ tự ưu tiên 48 Bước V Đề xuất giải pháp – Trả lời KH Định tất giải pháp khác cho vấn đề yêu cầu tư vấn ƒ Rà sốt tính hợp pháp tính khả thi giải pháp (góc độ pháp lý kinh tế gắn liền với thực tiễn) Đánh giá hậu Khả thắng lợi mức độ rủi ro ƒ Kết luận luật sư: Nên lựa chọn giải pháp ? Cách 1: Lựa chọn giải pháp Cách 2: Sắp xếp giải pháp theo thứ tự ưu tiên 49 BẢNG PHÂN TÍCH CÁC GIẢI PHP Giải pháp Mô tả giải pháp, cách thức thực Kết Có đạt đợc mục đích khách hàng không ? Điểm mạnh khả thành công Điểm yếu rủi ro Đánh giá Đánh giá hai hai phơng diện phơng diện pháp luật (kể pháp luật thực tiễn áp (kể thực dụng PL) tiễn áp dụng kinh tế PL) kinh tÕ 50 Sắp xếp, phân tích giải pháp Giải pháp Không mua Kết Điểm mạnh khả thành công Điểm yếu rủi ro Không đạt đợc mục đích KH / / 51 Sp xp, phõn tớch cỏc gii phỏp Giải pháp Đứng tên mua Kết Không đạt đợc mục đích KH Điểm mạnh khả thành công Che giấu đợc giao dịch bất hợp pháp Điểm yếu rđi ro ChØ cã thĨ ký giÊy viÕt tay Hỵp đồng bị coi trái pháp luật, thực công chứng đợc Tiềm ẩn rủi ro tranh chấp víi ng−êi b¸n 52 Sắp xếp, phân tích gii phỏp Giải pháp Kết Đứng tên ngời khác có đủ điều kiện mua Không đạt đợc mục đích KH Điểm mạnh khả thành công Che giấu đợc hợp đồng thực hợp đồng bị coi trái pháp luật Điểm yếu rủi ro Cực kỳ phức tạp cho việc công chứng sang tên Tiềm ẩn rủi ro bị TA tuyên hợp đồng bị che giấu vô hiệu Tiềm ẩn rủi ro tranh chấp với ngời giúp đứng tên mua 53 Sp xp, phõn tớch cỏc gii phỏp Giải pháp Kết Điểm mạnh khả thành công Điểm yếu rủi ro Đứng tên ngời khác có đủ điều kiện mua chọn nhà khác giấy tờ hợp lệ, yêu cầu ông Toàn hoàn tất thủ tục giấy tờ Không đạt đợc mục đích KH Che giấu đợc hợp đồng thực tế hợp đồng bị coi trái pháp luật Tiềm ẩn rủi ro bị TA tuyên hợp đồng bị che giấu vô hiệu TiỊm Èn rđi ro tranh chÊp víi chÝnh ng−êi gióp đứng tên mua 54 Sp xp, phõn tớch cỏc gii phỏp Giải pháp Thành lập tổ chức có Giấy phép kinh doanh mở chi nhánh Hà Nội Yêu cầu ông Toàn hoàn tất giấy tờ hợp lệ nhà, mua nhà khác Kết Điểm mạnh Điểm yếu rủi ro khả thành công Có khả thành công Đợc phép mua nhà để phục vụ mục đích kinh doanh -Tốn mặt thời gian chi phí; - Cha rõ thùc tiƠn gi¶i qut DN gi¶i thĨ 55 Kết luận luật sư Định hướng cho KH „ Cách 1: Lựa chọn giải pháp „ Cách 2: Sắp xếp giải pháp theo thứ tự ưu tiên Bạn khuyên khách hàng trường hợp ? 56 ... giải pháp ? Cách 1: Lựa chọn giải pháp Cách 2: Sắp xếp giải pháp theo thứ tự ưu tiên 48 Bước V Đề xuất giải pháp – Trả lời KH Định tất giải pháp khác cho vấn đề yêu cầu tư vấn ƒ Rà sốt tính hợp pháp. .. Như ? „ „ Mục đích mua để gia đình Tại ? 39 Bà Võ Thị Nga, sinh sống Lạng Sơn, có nhu cầu mua ngơi nhà Hà Nội Bà đến văn phòng luật sư xin tư vấn thủ tục mua bán nhà Ngôi nhà 125 đường Xuân Thuỷ... giải pháp khác cho vấn đề yêu cầu tư vấn ƒ Rà sốt tính hợp pháp tính khả thi giải pháp (góc độ pháp lý kinh tế gắn liền với thực tiễn) Đánh giá hậu Khả thắng lợi mức độ rủiro ƒ Kết luận luật