Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP bưu điện liên việt chi nhánh cầu giấy, hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - ̀ TRÂN VĂN LONG ̉̉ ̀ ́ ́ THÂM ĐINḤ TAI CHINH DƢƢ̣AN TRONG HOAṬ ĐÔNGƢ̣ CHO VAY TAỊ NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIÊṆ LIÊN VIÊṬ - ̀ ́ CHI NHÁNH CÂU GIÂY, HÀ NỘI LUÂṆ VĂN THACƢ̣ SỸTÀI CHÍNH NGÂN HÀNG Hà Nội, năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - ̀ TRÂN VĂN LONG ̉̉ ̀ ́ ́ THÂM ĐINḤ TAI CHINH DƢƢ̣AN TRONG HOAṬ ĐÔNGƢ̣ CHO VAY TAỊ NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIÊṆ LIÊN VIÊṬ - ̀ ́ CHI NHÁNH CÂU GIÂY, HÀ NỘI Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUÂṆ VĂN THACƢ̣ SỸTÀI CHÍNH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐINḤ HƢỚNG NGHIÊN CƢƢ́U NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LƢU THI H Ƣ̣ ƢƠNG XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN PGS.TS Lƣu Thi HƣơngƢ̣ XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN PGS.TS Phí Mạnh Hồng Hà Nội, năm 2015 LỜI CẢM ƠN Trong q trình điều tra , nghiên cứu để hồn thành Luâṇ văn tốt nghiệp cốgắng nghiên cứu nghiêm túc thân , em nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầy cô vàcác quan liên quan Em xin gƣi lơi cam ơn tơi thầy cô giang viên cua Trƣơng Đaịhocc̣ kinh tê ̉̉ Đaịhocc̣ quốc gia Ha Nôịđa trƣcc̣ tiêp giang daỵ chia se cho em nhiều kiên thƣc chuyên môn vềly luâṇ va thƣcc̣ tiêñ qua trinh hocc̣ tâpc̣ nghiên cứu Em xin gƣ̉i lời cảm ơn tới PGS.TS Trần Thi Thanḥ Tu, TS.Nguyêñ PhuHà, TS.Nguyêñ Văn Hiêụ đa ̃cónhƣ ̃ng đánh giávàgóp ýquan trongc̣ đểem hoàn thiêṇ tốt Luâṇ văn Em xin gƣ̉i lời cảm ơn tới PGS.TS Lƣu Thi Ƣ̣Hƣơng, cô đa ̃tâṇ tinh̀ hƣớng dâñ, đinḥ hƣớng cho em vàcónhƣ ̃ng ýkiên sắc sảo đểem hồn thiêṇ tốt Lṇ văn Tơi xin gƣi lơi cam ơn tâpc̣ thểlanh đaọ , cán bộ nhân viên Ngân hàng Bƣu ̉̉ Điêṇ Liên Viêṭ - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội nhƣ ̃ng ngƣời đa đ ̃ ồng hành cùng quátrinh̀ công tác , chia se ̃nhƣ ̃ng thông tin thƣcc̣ tiêñ công tác thẩm đinḥ tài chính dự án hoạt động cho vay để tơi hồn thiện Luận văn PHỤ LỤC DANH MUCƢ̣ BẢNG BIỂU i ̀ DANH MUCƢ̣ CÁC SƠ ĐÔ .ii ́ ́ DANH MUCƢ̣ CÁC TƢ̀ VIÊT TĂT iii ̀ LỜI NÓI ĐÂU Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu .2 Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: TÔNG QUAN TINH HINH NGHIÊN CƢU VÀ CƠ SỞ LÝ ̉̉ ̀ ̀ ́ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI .3 1.1 Tổng quan tiǹ h hiǹ h nghiên cứu 1.2 Cơ sởlýluâṇ vềcông tác thẩm đinḥ tài chiń h dư ̣án hoaṭ đông ̣ cho vay Ngân hàng thương mai .6 1.2.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Khái quát ngân hàng thương mại 1.2.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.2 Cơng tác thẩm đinh tài dự án hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2.1 Khái niệm công tác thẩm đinh tài dự án hoaṭ đơng ̣ cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2.2 Nội dung công tác thẩm đinh tài dự án 13 1.2.3 Các tiêu đánh giá mức ̣hồn thiêṇ cơng tác thẩm đinh tài dự án 27 1.2.3.1 Khái niệm mức ̣hồn thiêṇ cơng tác thẩm đinh tài dự án hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 28 1.2.3.2 Các tiêu đánh giá mức ̣hồn thiêṇ cơng tác thẩm đinh tài hoạt đợng cho vay ngân hàng thương mại 28 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác thẩm đinh tài dự án hoaṭ đông ̣ cho vay ngân hàng thương mai 33 1.2.4.1 Nhân tố chủ quan 33 1.2.4.2 Các nhân tố khách quan .35 CHƢƠNG II: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢ́U 39 2.1 Điạ điểm thời gian nghiên cứu 39 2.2 Phương pháp nghiên cứu đề tài 39 2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 39 2.2.2 Phương pháp so sánh 41 2.2.3 Phương pháp tính tốn, phân tích số liệu 41 2.3 Hệ thống tiêu phân tích 41 2.4 Thiết kế nghiên cứu 42 CHƢƠNG III: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 43 3.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu Giấy , Hà Nội 43 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển 43 3.1.2 Cơ cấu tổ chức 45 3.1.2.1 Cơ cấu tổ chức 45 3.1.2.2 Sơ đồtổchức 46 3.1.2.3 Chức phòng ban .46 3.1.3 Kết hoạt động kinh doanh 48 3.2 Thực trạng công tác thẩm đinh tài dự án hoạt đợng cho vay Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nợi 52 3.2.1 Quy trình thẩm đinh tín dụng 52 3.2.2 Nội dung công tác thẩm đinh tài chính dư ̣ n hoạt động cho vay 58 3.2.3 Kết quảthẩm đinḥ 64 3.2.4 Minh hoạ thẩm đinh tài Dự án Trung tâm thương mại, nhà ở dich vụ công cộng lô đất C1 Trung Hồ Nhân Chính Diamond Flower Tower67 3.2.4.1 Mơ tảdư ̣án 67 3.2.4.2 Nôi dung thẩm đinḥ 72 3.3 Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm đinh tài dự án Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 80 3.3.1 Kết đạt .80 3.3.2 Hạn chế công tác thẩm đinḥ tài chính dư ̣án 83 3.3.2.1 Thời gian thẩm đinḥ kéo dài 83 3.3.2.2 Quy triǹ h thẩm đinḥ 83 3.3.2.3 Nội dung thẩm đinh vâñ còn sơ sài 84 3.3.3 Nguyên nhân hạn chế 87 3.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 87 3.3.3.2 Nguyên nhân khách quan 90 CHƢƠNG IV: GIẢI PHÁP HỒN THIỆN CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 92 4.1 Đinh hướng hoạt động cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt - chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội thời gian tới 92 4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm đinh tài dự án hoạt đợng cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 94 4.2.1 Nhấn mạnh vai trò quan trọng cơng tác thẩm đinh tài dự án hoạt động cho vay 94 4.2.2 Nâng cao trình đợ chun mơn phẩm chất đạo đức cán bộ thẩm đinh 95 4.2.3 Tăng cường thu thập xử lý thông tin 97 4.2.4 Tăng cường trang bi , ̣ ứng dụng thiết bi cô ng nghê ̣phuc ̣ vu ̣công tác thẩm đinḥ tài chiń h dư ̣án 99 4.2.5 Hồn thiện nợi dung thẩm đinh tài dự án hoạt đợng cho vay 99 4.2.6 Hoàn thiện phương pháp thẩm đinh dự án 101 4.2.7 Hồn thiện cơng tác tở chức thẩm đinh dự án 102 4.2.8 Thường xuyên kiểm tra, giám sát khách hàng sau cấp vốn vay 103 4.2.9 Thường xuyên đánh giá kết quảcông tác thẩm đinh tài dự án 103 4.3 Kiến nghi 104 4.3.1 Kiến nghi với quan Chính phủ Bô ̣ngành cóliên quan 104 4.3.2 Kiến nghi với Ngân hàng Nhà nước 105 4.3.3 Kiến nghi với Ngân hàng TMPC Bưu Điêṇ Liên Viêṭ 106 4.3.4 Kiến nghi ̣với chủđầu tư 107 ́ KÊT LUÂṆ 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 108 DANH MUCƢ̣ BẢNG BIỂU STT Bảng Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Bảng 3.5 Bảng 3.6 Bảng 3.7 Bảng 3.8 Bảng 3.9 10 Bảng 3.10 11 Bảng 3.11 12 Bảng 3.12 i DANH MUCƢ̣ CÁC SƠ ĐÔ STT ̀ Ký hiệu Sơ đồ3.1 Sơ đồ3.2 Sơ đồ3.3 ii Bán đợt đầu Bán đợt Cho thuê - Diện tích hộ để bán (16-36) Kế hoạch tiêu thụ Diện tích bán đợt đầu Diện tích bán đợt Diện tích bán đợt Diện tích bán đợt Diện tích bán đợt Diện tích tầng hầm kỹ thuật Diện tích khu kỹ thuật Diện tích cho thuê tầng hầm Phí bảo trì phần sở hữu chung VI Thơng sớ bán Bán hộ - Giá bán hộ đợt đầu Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ Giá cho thuê văn phòng, siêu thị Tốc độ tăng giá cho thuê VP Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) Giá bán đợt đầu Tốc độ tăng giá bán VP Giá cho th văn phịng, siêu thị Tốc đợ tăng giá bán VP Diện tích Văn phòng làm việc (6-16) Giá bán đợt đầu Tốc độ tăng giá bán VP đợt Giá bán đợt Tốc độ tăng giá bán VP đợt Giá cho thuê văn phòng, siêu thị Tốc độ tăng giá bán VP Tăng, giảm giá bán toàn bộ sản phẩm của Dự án Giá cho thuê tầng hầm (khuyên năm đầu) Tốc độ tăng giá B Đầu tƣ dự kiến cơng trình STT Chỉ tiêu I Tổng vốn đầu tƣ Tiền QSDĐ nộp vào NSNN Tầng hầm móng Chi phí xây thơ Hồn thiện vách kính khung nhơm ngồi nhà Hồn thiện cơng trình thiêt bị (điện nƣớc, điều hòa) Tạm ứng vốn, chi phí quản lý, chi phí khác Lãi vay II Dự phòng Suất đầu tƣ Suất đầu tƣ tổng diện tích sàn XD Suất đầu tƣ /m2 sàn XD (không kể tầng hầm kỹ thuật) Suất đầu tƣ/m2 để kinh doanh Suất đầu tƣ/m2 TTTM DVCC (tầng 1-5 đã trừ phụ) Suất đầu tƣ/m2 Văn phòng (tầng 6-15 đã trừ phụ) Suất đầu tƣ/m2 hộ (đã trừ diện tích phụ trợ) C STT Thời gian xây dựng dự kiến thu tiền nhà Chỉ tiêu I Thời gian xây dựng, bán, thu tiền hộ Năm 2011 - 6/2012: xong cọc nhồi, tầng hầm Năm 2012: Xong phần thô đên tầng 15 Năm 2013: xong phần thô đên tầng 37 Năm 2014: Xong phần thơ, lắp đặt thiêt bị Năm 2015: Hồn thiện bàn giao II Bán hộ Tỷ lệ bán hộ đợt đầu (năm 2011, 2012) Tỷ lệ bán VP đợt đầu (năm 2011, 2012) Tỷ lệ bán hộ đợt (2013) Tỷ lệ bán VP đợt đầu (năm 2013) Tỷ lệ bán hộ đợt (2014) Tỷ lệ bán VP đợt (2014) Tỷ lệ bán hộ đợt (2015) Tỷ lệ bán VP đợt (2015) III Tiến độ thu tiền Thu đặt cọc Thu theo tiên độ xây dựng Thu theo tiên độ xây dựng Thu theo tiên độ xây dựng Thu theo tiên độ xây dựng D Doanh thu bán hộ STT Chỉ tiêu Tổng doanh thu dự kiến (có VAT) Doanh số năm 2011 Doanh số năm 2012 Doanh số năm 2013 Doanh số năm 2014 Doanh số năm 2015 Tổng doanh thu Chƣa VAT Doanh số năm 2011 Doanh số năm 2012 Doanh số năm 2013 Doanh số năm 2014 Doanh số năm 2015 Phụ lục 6: DOANH THU BÁN CĂN HỘ ST Chỉ tiêu T Năm I Thu tiền Doanh thu từ cho thuê văn phịng Doanh thu cho th tầng hầm Tởng cộng Phụ lục 7: TỔNG HỢP DOANH THU, CHI PHÍ ST 2011 Năm T I TỔNG DOANH THU 45.829.97 Doanh thu bán hộ 45.829.97 Doanh thu cho thuê văn phòng Doanh thu cho thuê tầng hầm Doanh thu phí bảo trì II TỔNG CHI PHÍ PHÂN BỔ DOANH THU Chi quản lý, điện nƣớc,… 3%DT Chi bảo dƣỡng, sửa chữa…2%DT Khấu hao 34.344.58 DÒNG TIỀN VÀO III 45.829.97 DO BÁN CĂN HỘ LỢI NHUẬN TÍNH IV 11.485.38 THUẾ V Thuế TNDN (25%) 2.871.346 VI LN SAU THUẾ 8.614.040 VII LŨY KẾ 8.614.040 Phụ luc 8: BẢNG TÍNH ĐỘ NHẠY Giá bán hộ đợt đầu ảnh hƣởng đên hiệu dự án: NPV IRR Giá bán hộ đợt hai ảnh hƣởng đên hiệu dự án: NPV IRR Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) đợt đầu ảnh hƣởng đên hiệu DA NPV IRR Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) đợt hai ảnh hƣởng đên hiệu DA NPV IRR Tăng giảm giá bán toàn sản phẩm ảnh hƣởng đến hiệu quả DA NPV IRR Phụ l STT I II Chỉ tiêu Tổng doanh thu 45 Trong đó bán hộ 45 Tổng chi phí 34 Trong đó khấu hao III Lợi nhuận trƣớc thuế 11 IV Thuế TNDN (25%) 2.8 V Lợi nhuận sau thuế 8.6 VI Dòng tiền dự án Dòng tiền vào 42 Tiên đợ đầu tƣ (dịng tiền (206 ra) Dịng tiền thuần hàng (163 năm Dòng tiền sau chiêt khấu Dịng tiền chiêt khấu cợng dờn (163 VII Một số số tài chính Tỷ suất chiết khấu NPV IRR Thời gian hồn vớn 15 năm Phụ luc 9: TỔNG HỢ STT Chỉ tiêu I Tổng doanh thu Trong đó bán hộ II Tổng chi phí Trong đó khấu hao III Lợi nhuận trƣớc thuê IV Thuê TNDN (25%) V Lợi nhuận sau thuê VI Dòng tiền dự án Dòng tiền vào Tiên đợ đầu tƣ (dịng tiền ra) Dịng tiền thuần hàng năm Dòng tiền sau chiêt khấu Dịng tiền chiêt khấu cợng dờn VII Mợt số chỉ số tài chính Tỷ suất chiêt khấu NPV IRR Thời gian hoàn vốn 12 năm ... THẨM ĐỊNH TÀI CHI? ?NH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 43 3.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu. .. TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHI? ?NH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 92 4.1 Đinh hướng hoạt động cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt. .. - chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội thời gian tới 92 4.2 Giải pháp hoàn thiện cơng tác thẩm đinh tài dự án hoạt động cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà