Quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân dưới khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN THỊ THẬP Cơng trình hồn thành Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Quang Tuyến Phản biện 1: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN DƯỚI KHÍA CẠNH QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Phản biện 2: Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 60 38 50 Luận văn bảo vệ Hội đồng chấm luận văn, họp Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội Vào hồi ., ngày tháng năm 2010 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2010 Có thể tìm hiểu luận văn Trung tâm tư liệu - Thư viện Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm tư liệu - Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội MỤC LỤC Trang Trang phụ bìa Lời cam đoan Mục lục MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 1.1 Một số vấn đề lý luận quyền sử dụng đất 1.1.1 Quan niệm quyền sử dụng đất 1.1.2 Đặc điểm quyền sử dụng đất 1.1.3 Cơ sở lý luận thực tiễn việc xác lập quyền sử dụng đất 12 1.1.3.1 Đường lối, sách Đảng giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài 12 1.1.3.2 Chế độ sở hữu toàn dân đất đai 14 1.1.3.3 Nhận thức quyền sử dụng đất điều kiện chuyển đổi sang kinh tế thị trường 15 1.1.3.4 Cơ sở thực tiễn việc xác lập quyền thừa kế quyền sử dụng đất 17 1.2 Một số vấn đề lý luận quyền tài sản tư 19 1.2.1 Khái niệm quyền tài sản 19 1.2.2 Khái niệm quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư 21 1.2.3 Sự phát triển tư pháp lý quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư nước ta 22 1.2.4 Ý nghĩa việc thừa nhận quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư 25 1.3 Pháp luật thực tiễn pháp lý Trung Quốc việc thừa nhận quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư học kinh nghiệm Việt Nam 27 1.3.1 Pháp luật thực tiễn pháp lý Trung Quốc việc thừa nhận quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư 27 1.3.2 Bài học kinh nghiệm Việt Nam 29 Chương 2: QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 31 DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VIỆT NAM 2.1 Những quy định xác lập sở pháp lý quyền sử dụng đất 31 2.1.1 Đối tượng giao đất 31 2.1.2.4 Đối tượng thuê đất 33 2.1.3 Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất 34 2.1.4 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất 35 2.2 Các quy định chấm dứt quyền sử dụng đất 36 2.2.1 Các trường hợp thu hồi đất 36 2.2.2 Thẩm quyền thu hồi đất 38 2.3 Các quy định quyền nghĩa vụ người sử dụng đất việc xác lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 39 2.3.1 Quyền nghĩa vụ chung người sử dụng đất 39 2.3.1.1 Quyền chung người sử dụng đất 39 2.3.1.2 Nghĩa vụ chung người sử dụng đất 40 2.3.2 41 Quyền nghĩa vụ cụ thể người sử dụng đất 2.3.2.1 Quyền nghĩa vụ tổ chức nước sử dụng đất 41 2.3.2.2 Quyền nghĩa vụ hộ gia đình, cá nhân 44 2.3.2.3 Quyền nghĩa vụ người Việt Nam định cư nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước sử dụng đất Việt Nam 47 2.4 Quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Cơ sở pháp lý bảo đảm quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 50 2.4.1 Đăng ký quyền sử dụng đất 51 2.4.2 Đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 52 2.4.3 Nghĩa vụ tài liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 54 2.4.3.1 Tiền sử dụng đất 54 2.4.3.2 Lệ phí địa 55 2.4.3.3 Lệ phí trước bạ 56 2.4.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 56 2.5 Các quy định giải tranh chấp quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 57 2.5.1 Các quy định Luật đất đai năm 2003 giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 57 2.5.2 Quy định Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao giải tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 59 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN 62 SỬ DỤNG ĐẤT DƯỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƯ 3.1 Định hướng hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 62 3.2 Giải pháp hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 66 3.2.1 Tiếp tục hoàn thiện quy định Luật đất đai năm 2003 quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 66 3.2.2 Rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành đảm bảo thống nhất, tương thích với Bộ luật dân đạo luật khác có liên quan 68 3.2.3 Bổ sung quy định xây dựng hệ thống sở thông tin liệu nhà, đất cơng khai hóa thơng tin nhà, đất 69 3.2.4 Tiếp tục hoàn thiện quy định thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 70 KẾT LUẬN 73 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nhiệm vụ trung tâm thời kỳ độ lên chủ nghĩa xã hội nước ta xây dựng chế độ "dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh" Để thực hóa mục tiêu này, Đảng ta phát động thực cơng đổi tồn dân đất nước, coi trọng đề cao lợi ích trực tiếp người lao động Bước đột phá công đổi Đảng ta xác định đổi chế quản lý kinh tế sản xuất nơng nghiệp nhằm giải phóng lực sản xuất người nông dân nhằm tạo xung lực để góp phần thực thành cơng ba chương trình: Lương thực, thực phẩm; hàng tiêu dùng; hàng xuất ghi nhận trọng Nghị Đại hội Đảng tồn quốc lần thứ VI (năm 1986) Thể chế hóa quan điểm đổi Đảng, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 ban hành với quy định giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung người sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài Người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất thời hạn sử dụng đất Thực tiễn chứng minh tính đắn quy định Nhờ giải phóng lực sản xuất, người lao động hăng say sản xuất, gắn bó lâu dài với đất đai, suất lao động không ngừng nâng cao Việt Nam từ nước hàng năm phải nhập hàng nghìn lương thực tự túc lương thực vươn lên trở thành nước xuất gạo lớn thứ hai giới Để đẩy mạnh thành công đổi lĩnh vực quản lý đất đai nói chung quản lý đất nơng nghiệp nói riêng, pháp luật đất đai không ngừng sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện theo xu hướng mở rộng quyền cho người sử dụng đất; thiết lập khuôn khổ chế pháp lý cho giao dịch quyền sử dụng đất thực nhanh chóng, an toàn thuận tiện; đồng thời hạn chế can thiệp hành khơng cần thiết từ phía quan công quyền vào giao dịch dân quyền sử dụng đất v.v Việc công nhận mở rộng quyền cho người sử dụng đất cho phép họ chuyển quyền sử dụng đất tạo sở ban đầu cho việc xác lập quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Tuy nhiên, để thực bảo đảm việc công nhận bảo hộ quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư cần tiếp tục có đổi tư pháp lý việc tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch quyền sử dụng đất Muốn xây dựng vận hành có hiệu thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng phải thay đổi nhận thức cách thức ứng xử pháp luật quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư Với cách tiếp cận vậy,em lựa chọn đề tài "Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam", làm luận văn tốt nghiệp Mục đích nghiên cứu Đề tài "Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" đề tài khó Nghiên cứu đề tài này, luận văn đặt cho mục đích nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Hệ thống, tập hợp vấn đề lý luận chung quyền tài sản tư; - Hệ thống, tập hợp vấn đề lý luận chung quyền sử dụng đất vấn đề lý luận quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Khái quát phát triển quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư nước ta; - Đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Đưa định hướng giải pháp góp phần hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn bao gồm vấn đề sau đây: - Nghiên cứu quy định hành quyền tài sản tư pháp luật dân sự; - Nghiên cứu quy định hành pháp luật đất đai quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu thực tiễn pháp lý quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư nước ta; - Nghiên cứu luận điểm, trường phái lý thuyết khoa học pháp lý quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu kế thừa thành cơng trình nghiên cứu khoa học công bố quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư 3.2 Phạm vi nghiên cứu Đề tài "Quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân khía cạnh quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam" đề tài khó có nội hàm nghiên cứu rộng phức tạp Hơn nữa, đề tài dường chưa nghiên cứu cách có hệ thống, đầy đủ tồn diện nước ta Trong khn khổ luận văn tốt nghiệp thạc sĩ luật, luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu vấn đề sau đây: - Các quy định Bộ luật Dân năm 2005 quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Nghiên cứu nội dung Luật Đất đai năm 2003 liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; bao gồm: (i) Các quy định làm phát sinh quyền sử dụng đất; (ii) Các quy định bảo đảm quyền sử dụng đất; (iii) Các quy định chuyển quyền sử dụng đất; (iv) Các quy định trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; (v) Các quy định thị trường quyền sử dụng đất; (vi) Các quy định khiếu nại, tố cáo, giải tranh chấp chuyển quyền sử dụng đất xử lý vi phạm pháp luật đất đai liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Phƣơng pháp nghiên cứu Để giải yêu cầu mà đề tài đặt ra, q trình nghiên cứu khóa luận sử dụng phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu khoa học vật biện chứng vật lịch sử chủ nghĩa Mác - Lênin; - Bên cạnh đó, khóa luận cịn sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phương pháp luận giải, phương pháp phân tích, phương pháp lịch sử v.v sử dụng chương nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; (ii) Phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp đối chiếu v.v v sử dụng chương nghiên cứu quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam; (iii) Phương pháp bình luận, phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp v.v sử dụng chương nghiên cứu giải pháp hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề lý luận quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Chương 2: Quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư theo pháp luật Việt Nam Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư chế pháp lý đảm bảo cho người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; quy định giải tranh chấp, khiếu nại tố cáo xử lý vi phạm pháp luật quyền sử dụng đất… Thứ sáu, hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư trọng vào việc đề cao tính cơng khai, minh bạch quy định nội dung; quy định trình tự, thủ tục thực việc chuyển quyền sử dụng đất…; Thứ bảy, hoàn thiện pháp luật quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư hướng vào việc tạo điều kiện, tiền đề thuận lợi cho việc xác lập thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cách có tổ chức nước ta Thị trường quyền sử dụng đất nước ta nhiều khuyết tật, lý luận thực tiễn triển khai Ngay thuật Ngữ "thị trường quyền sử dụng đất" hay "thị trường đất đai" tranh luận hệ thống pháp luật đất đai cịn có khoảng trống lớn hệ thống tài đất đai, chưa có đủ sách điều tiết cơng cụ kinh tế người sử dụng đất, hệ thống thuế đất đai chưa đổi đồng với đổi sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý công khai, minh bạch Cơ chế thực quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất chưa đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển vốn tiềm ẩn đất đai Đến chưa có chế tốt để huy động tiền tiết kiệm dân vào đầu tư bất động sản Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cịn yếu kém, hàm lượng khao học cịn ít, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu thị trường quyền sử dụng đất 64 Trong giai đoạn đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước để đưa nước ta trở thành nước công nghiệp vào năm 2020, mục tiêu phát triển thị trường quyền sử dụng đất cần đặt thực hợp lý trình chuyển dịch cấu sử dụng đất đồng với trình chuyển dịch cấu lao động chuyển dịch cấu đầu tư nhằm thực thành cơng q trình chuyển dịch cấu kinh tế bảo đảm phát triển bền vững nguyên tắc nhà nước chủ động ẩtong thị trường sơ cấp để đảm bảo nguồn cung hợp lý đất đai cho thị trường thứ cấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất xét duyệt thông qua thủ tục minh bạch giao đất, cho thuê đất, chế phù hợp với quy luật thị trường, khơng cịn tham nhũng thực hiện, đồng thời Nhà nước điều tiết có hiệu thị trường tứ cấp cơng cụ tài đất đai, đưa giá đất mức phù hợp với yêu cầu phát triển kinh tế công xã hội, chuyển nguồn vốn tiềm ẩn đất đai thành vốn đầu tư phát triển từ nội lực Mỗi loại đất tham gia thị trường có phương hướng phát triển riêng phù hợp với đặc thù quản lý sử dụng Đối với đất nông nghiệp, thị trường quyền sử dụng đất tiếp tục bảo đảm đẩy mạnh q trình sản xuất hàng hóa nơng nghiệp, tập trung đất đai hợp lý khuyến khích mở rộng đầu tưnhằm tăng suất, sản lượng, giá trị hàng hóa, bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, xóa nghèo khu vực nơng thơn Đối với đất phi nông nghiệp đất ở, thị trường quyền sử dụng đất cần tạo động lực cho q trình đầu tư phát triển kinh tế cơng nghiệp dịch vụ, đa dạng hóa hàng hóa bất động sản, phát triển thị trường khu vực đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cơng trình cơng cộng, thực dễ dàng quyền chấp, bảo lãnh để chuyển giá trị bất động sản thành vốn đầu tư Đối với đất ở, thị trường quyền sử dụng đất mặt tạo hiệu cao phát triển thị trường nhà mặt khác bảo đảm giải 65 tốt vấn đề nhà cho người có thu nhập thấp trung bình, người thuộc diện hưởng sách, ưu đãi 3.2 GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT DƢỚI GÓC ĐỘ QUYỀN TÀI SẢN TƢ 3.2.1 Tiếp tục hoàn thiện quy định Luật đất đai năm 2003 quyền sử dụng đất dƣới góc độ quyền tài sản tƣ Để hoàn thiện quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư, Nhà nước cần bổ sung số quy định nội dung sau: Thứ nhất, bổ sung quy định mở rộng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất; Như phần đề cập, sở pháp lý để xác lập quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất, cho thuê đất So với quy định pháp trước đây, pháp luật hành mở rộng đối tượng Nhà nước giao đất, cho thuê đất Tuy nhiên, người viết cho để sử dụng đất có hiệu quả, vùng núi, phát huy khả người sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu ban hành quy định việc tiếp tục mở rộng đối tượng giao đất, bao gồm: Cộng đồng dân cư thôn, giao đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất loại đất chuyên dùng khác chưa thể giao cho hộ gia đình, cá nhân, sở xác định rõ địa vị pháp lý cộng đồng, trưởng bản, trường thôn việc quản lý sử dụng đất; Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định quyền người sử dụng đất giao dịch dân quyền sử dụng đất; cụ thể: - Bổ sung quy định việc cho phép hộ gia đình, cá nhân Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thủy sản, làm muối góp vốn 66 quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất - kinh doanh với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế khác; - Sửa đổi, bổ sung quy định cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất lần cho thời gian th cho tương thích với hình thức thuê đất tổ chức, cá nhân nước ngoài; người Việt Nam định cư nước thuê đất Việt Nam; bảo đảm công quyền nghĩa vụ chủ thể sử dụng đất; Thứ ba, bổ sung quy định trường hợp hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất không thành bên đương vắng mặt khơng có lý do; Theo Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 theo Cơng văn số 116/KHXX ngày 24/7/2004 Tịa án nhân dân tối cao, tranh chấp quyền sử dụng đất qua hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất khơng thành có thuộc thẩm quyền giải Tòa án nhân dân Tuy nhiên, thực tế có trường hợp sau Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất nhận đơn đề nghị hòa giải đương mời hai bên đến hòa giải đương lại vắng mặt khơng có lý Kết việc hịa giải tranh chấp đất đai không tiến hành đưực Ủy ban nhân dân cấp xã lập biên hòa giải khơng thành Vậy trường hợp có Tịa án nhân dân thụ lý giải bên đương khởi kiện vụ việc tranh chấp đến Tòa án nhân dân không? Vấn đề chưa quy định cụ thể Luật đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành Thứ tư, bổ sung quy định thời hạn hoàn thành dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chế tài địa phương khơng hồn thành dứt điểm công tác này; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở pháp lý để xác lập bảo hộ quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư cho người sử dụng 67 đất Tuy nhiên thực tế địa phương, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm trễ, chưa đáp ứng nhu cầu người sử dụng đất Một nguyên nhân khiến cho quyền sử dụng đất khía cạnh quyền tài sản tư chưa bảo hộ cách triệt để hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiến hành chậm trễ không dứt điểm Thực trạng gây cản trở lớn ảnh hưởng nghiêm trọng đến việc thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất người sử dụng đất Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước cần bổ sung quy định thời hạn hoàn thành dứt điểm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chế tài xử lý kiên quyết, triệt để địa phương khơng hồn thành dứt điểm cơng tác này.Có đảm bảo quyền lợi người sử dụng đất, đồng thời tạo sở pháp lý vững cho việc bảo hộ quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư cho người sử dụng đất 3.2.2 Rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 2003 văn hƣớng dẫn thi hành đảm bảo thống nhất, tƣơng thích với Bộ luật dân đạo luật khác có liên quan Như biết vấn đề quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư vấn đề rộng Các quy định vấn đề không liên quan đến Luật đất đai mà liên quan đến đạo luật khác có liên quan Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật nhà v.v Do khơng tránh khỏi có số quy định có nội dung mâu thuẫn với Trong đó, nội dung dễ nhận thấy không thống quy định đăng ký quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng đăng ký quyền sử dụng đất Việc đăng ký bất động sản quy định hai đạo luật khác Luật Đất đai năm 2003 quy định trình tự, 68 thủ tục thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất; theo đó, thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường Phịng Tài ngun Mơi trường Luật nhà năm 2005 quy định trình tự, thủ tục thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng; theo đó, thẩm quyền đăng ký quyền sở hữu nhà ở, cơng trình xây dựng quan xây dựng địa phương Việc không thống quy định đăng ký bất động sản nhà, đất hai đạo Luật nói gây khơng trở ngại cho người sử dụng đất việc đăng ký, bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp nhà, đất Để khắc phục tồn này, theo Nhà nước sớm nghiên cứu, soạn thảo đạo luật đăng ký bất động sản nhà, đất thống để tránh mâu thuẫn văn pháp luật, gây khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền người sử dụng đất Có làm cho quyền sử dụng đất người sử dụng đất thực cách rộng rãi, đảm bảo thực loại quyền tài sản tư người sử dụng đất 3.2.3 Bổ sung quy định xây dựng hệ thống sở thông tin liệu nhà, đất cơng khai hóa thơng tin nhà, đất Một điều kiện đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư phải xây dựng hệ thống sở liệu thông tin quyền sử dụng đất cách đầy đủ, xác cập nhật thường xuyên biến động trình sử dụng Điều không giúp Nhà nước việc bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất mà giúp người sử dụng đất dễ dàng việc thực giao dịch quyền sử dụng đất Tuy nhiên, quy định việc xây dựng hệ thống sở liệu thông tin đất đai dường chưa đầy đủ Hơn nữa, thông tin dường chưa công bố cách đầy đủ công chúng người dân 69 khó tiếp cận Vì để nâng cao hiệu việc bảo hộ quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư, theo chúng tơi Nhà nước cần bổ sung quy định việc xây dựng hệ thống sở liệu thông tin đất đai cách đầy đủ, xác; đồng thời xác lập chế pháp lý đồng cho việc công khai thông tin đất đai cho cơng chúng dễ tiếp cận 3.2.4 Tiếp tục hồn thiện quy định thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng thị trƣờng bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất dƣới góc độ quyền tài sản tƣ Một biểu quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư việc thực giao dịch quyền sử dụng đất người sử dụng đất Các giao dịch thực thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Vì vậy, việc xây dựng vận hành tốt thị trường góp phần có hiệu vào việc thực thi quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Tuy nhiên, hoạt động thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng cịn minh bạch cơng khai Một nguyên nhân tình trạng thiếu quy chế pháp lý cho tổ chức trung gian làm nhiệm vụ hỗ trợ thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Vì vậy, Nhà nước cần thực số giải pháp sau: - Sớm sửa đổi, bổ sung, hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai,về bất động sản, bảo đảm đồng bộ, thống nhất, cơng khai,bình đẳng.Cần hồn chỉnh quy định để quyền sử dụng đất thực trở thành hàng hóa, dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư thơng qua quyền chấp, bảo lãnh, góp vốn, cho phép thực chấp, bảo lãnh ngân hàng nước ngồi, cho phép hộ gia đình, cá nhân cho thuê, góp vốn sản xuất kinh doanh với tổ chức cá nhân nước Cần xây dựng Luật Đăng ký bất 70 động sản thống nhằm đưa đơn vị bất động sản vào vận hành hành lang pháp lý nhất, đổi luật thuế đất đai bất động sản nhằm đại hóa hệ thống tài đất đai, tạo khung pháp lý cho hoạt động dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản - Nghiên cứu, xây dựng quy chế tổ chức hoạt động tổ chức môi giới bất động sản, tổ chức định giá bất động sản, tổ chức quảng cáo bất động sản, tổ chức quảng cáo bất động sản, tổ chức tư vấn bất động sản … - Sớm hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bất động sản thống nhất, cơng khai, minh bạch, sớm tin học hóa để tạo bước chuyển cải cách thủ tục hành chính, người dân có điều kiện giám sát việc thực thi pháp luật, hỗ trợ tích cực việc chống tham nhũng, lãng phí tiêu cực quản lý đất đai, minh bạch hóa việc giao đất, cho thuê đất nhà nước việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi đất, giúp giải triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đất đai, cơng khai hóa giao dịch bất động sản nhu cầu đời sống người dân quan hệ kinh doanh - Tạo chế thực thi nghiêm pháp luật đất đai, bất động sản cấp, ngành; thực có hiệu cơng tác tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm trường hợp vi phạm pháp luật cán quản lý người sử dụng đất - Cần quan tâm, có sách đồng khu vực thị trường, đa dạng hóa hàng hóa bất động sản, bước xã hội hóa mạnh việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình cơng cộng theo chế thị trường; phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, sở sản xuất, sở dịch vụ;có biện pháp kích cầu hợp lý thị trường nhà cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện hưởng sách ưu đãi; tạo sức 71 cạnh tranh cho thị trường bất động sản nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư - Vận hành đồng thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản - Bổ sung quy định bảo hiểm cho hoạt động kinh doanh bất động sản quy định bảo hiểm nghề nghiệp cho nhà môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản … - Bổ sung quy định phân công trách nhiệm cho quan tổ chức cụ thể xây dựng ban hành quy tắc ứng xử đạo đức nghề nghiệp nhà môi giới bất động sản, định giá bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản … 72 KẾT LUẬN Quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư biểu sinh động việc xây dựng xã hội dân Đây đề tài khó có nội hàm nghiên cứu rộng Để bảo đảm cho quyền sử dụng đất thực thi cách thuận tiện có hiệu góc độ quyền tài sản tư, đòi hỏi Nhà nước phải thực nhiều giải pháp từ giải pháp quản lý, giải pháp tuyên truyền, giáo dục; giải pháp pháp lý v.v Trong đó, giải pháp pháp lý có vai trị quan trọng nhằm tạo lập sở pháp lý cho quyền thực khuôn khổ pháp luật; Nhận thức ý nghĩa vai trò quan trọng việc thừa nhận bảo hộ quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư cơng cải cách kinh tế, Nhà nước ta xây dựng, sửa đổi, bổ sung quy định công nhận bảo hộ quyền người sử dụng đất; đồng thời ban hành khung pháp lý cho việc thực thi quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư Tuy nhiên, thực tế thực thi mảng pháp luật vấn đề tồn nhiều bất cập hiệu đạt chưa tương xứng với kỳ vọng Để khắc phục tồn tại, khiếm khuyết quy định quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư, giải pháp hoàn thiện mảng quy định luận văn đề xuất, bao gồm: - Tiếp tục hoàn thiện quy định Luật Đất đai năm 2003 quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư; - Rà sốt, sửa đổi, bổ sung quy định chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003 văn hướng dẫn thi hành đảm bảo thống nhất, tương thích với Bộ luật dân đạo luật khác có liên quan; 73 - Bổ sung quy định xây dựng hệ thống sở thông tin liệu nhà, đất công khai hóa thơng tin nhà, đất; - Tiếp tục hoàn thiện quy định thị trường quyền sử dụng đất nói riêng thị trường bất động sản nói chung nhằm góp phần đảm bảo thực thi quyền sử dụng đất góc độ quyền tài sản tư v.v 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Hệ thống văn pháp luật đất đai, nhà thuế nhà đất, Nxb Tài chính, Hà Nội Chính phủ (2003), Tờ trình Quốc hội số 398/CP-PC ngày 07/4 dự án Luật Đất đai sửa đổi, Hà Nội Đinh Sỹ Dũng (2003), "Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất người sử dụng đất: Thực trạng kiến nghị", Nhà nước pháp luật, (10) Đảng Cộng sản Việt Nam (1981), Chỉ thị 100/CT-TW ngày 13/10 Ban Bí thư Trung ương cải tiến cơng tác khốn, mở rộng cơng tác khốn sản phẩm đến nhóm người lao động hợp tác xã nông nghiệp, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1987), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VI, Nxb Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1991), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VII, Nxb Sự thật, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (1996), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ IX, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam, Văn phòng Trung ương Đảng (2002), "Một số vấn đề pháp luật, sách đất đai Trung Quốc", Thông tin chuyên đề, (40) 10 Đảng Cộng sản Việt Nam (2003), Văn kiện Hội nghị lần thứ Ban Chấp hành Trung ương khóa IX tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, Hà Nội 75 11 Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), Văn kiện Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI, VII, VIII, IX) phát triển kinh tế - xã hội, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 12 Đảng Cộng sản Việt Nam (2006), Văn kiện Đại hội đại biểu tồn quốc lần thứ X, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 13 Nguyễn Điền (2000), "Vấn đề sở hữu sử dụng ruộng đất nước ta", Nghiên cứu kinh tế, (271) 14 Nguyễn Ký (2004), "Những vấn đề cần quan tâm quản lý nhà nước đất đai", Quản lý nhà nước 15 Võ Đại Lược (2002), "Một số ý kiến sách đất đai", Hội thảo lần thứ đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách pháp luật đất đai, Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội, ngày 14-15/5 16 Nông Đức Mạnh (2003), "Đổi sách đất đai đảm bảo hài hịa lợi ích Nhà nước, nhà đầu tư người sử dụng đất", (Trích phát biểu phiên bế mạc Hội nghị Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ 7, lần 2, Khóa IX), Báo Tiền phong, ngày 22/01 17 Nguyễn Thị Kim Ngân (2002), "Một số kiến nghị sách tài đất đai", Hội thảo lần thứ đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách pháp luật đất đai, Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội, ngày 14-15/5 18 Nguyễn Thị Kim Ngân (2002), "Tổng kết sách đất đai, kiến nghị chủ trương sửa đổi Luật Đất đai (Phần tài đất đai đền bù thu hồi đất)", Hội thảo lần thứ đánh giá tình hình kiến nghị bổ sung, sửa đổi sách pháp luật đất đai, Ban Kinh tế Trung ương tổ chức Hà Nội, ngày 14-15/5 19 Phạm Duy Nghĩa (2002), "Quyền tài sản cải cách kinh tế: quan niệm, vài học nước kiến nghị", Nghiên cứu lập pháp, (11) 76 20 Phạm Duy Nghĩa (2004), "Một số bình luận Luật Đất đai năm 2003 khía cạnh sách pháp luật", Nghiên cứu lập pháp, (6) 21 Phạm Duy Nghĩa (2004), Chuyên khảo Luật Kinh tế, Nxb Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 22 Quốc hội (1992), Hiến pháp, Hà Nội 23 Quốc hội (1993), Luật Đất đai, Hà Nội 24 Quốc hội (2001), Hiến pháp (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 25 Quốc hội (2003), Luật Đất đai, Hà Nội 26 Quốc hội (2005), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 27 Nguyễn Văn Thạo, Nguyễn Hữu Đạt (đồng chủ biên) (2004), Một số vấn đề sở hữu nước ta nay, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội 28 Đinh Trọng Thắng (2002), "Sở hữu tư nhân đất đai hay quyền sử dụng đất đai: Kinh nghiệm quốc tế vài liên hệ với Việt Nam", Tài chính, (7) 29 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 30 Nguyễn Quang Tuyến (2003), "Vấn đề sở hữu toàn dân đất đai Luật Đất đai năm 2003", Luật học, (Đặc san Luật Đất đai năm 2003) 31 Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, thương mại, Luận án Tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 32 Nguyễn Quang Tuyến, Lê Văn Sự (2005), "Sự tiếp cận số vấn đề lí luận vai trò can thiệp điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản theo Luật Đất đai năm 2003", Luật học, (5) 33 Đặng Hùng Võ, "Vào WTO, đất đai có cịn sở hữu tồn dân?", http://www.vietnamnet.vn 77 34 Phạm Văn Võ (2003), "Về mối quan hệ Nhà nước với người sử dụng đất thể mối quan hệ dự thảo Luật Đất đai", Nhà nước Pháp luật, (10) 35 Viện Khoa học Pháp lý (2006), Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa Nxb Tư pháp, Hà Nội 36 Nguyễn Như Ý (chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb Giáo dục, Hà Nội 78