BÁO cáo NGHIÊN cứu THỊ TRƯỜNG (1)

LƠ ĐẤT HH1 & TT1 TẠI CỤM CƠNG TRÌNH XÂY DỰNG HAI BÊN TUYẾN ĐƯỜNG TỪ ĐÊ NGỌC THỤY ĐẾN KHU ĐTM THƯỢNG THANH Quận Long Biên, Hà Nội BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG VÀ TƯ VẤN ĐẦU TƯ Ô ĐẤT …………… SOẠN THẢO BỞI: CÔNG TY ………………… Cấu trúc báo cáo NGUYÊN TẮC TIÊU CHUẨN CHO BÁO CÁO CDR CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN THỊNH LỘC Nghiên Cứu Dự Báo Nghiên cứu thị trường bất động sản báo cáo thực với khả tốt An Thịnh Lộc Những dự báo thị trường báo cáo dự tính theo khả tốt An Thịnh Lộc, dựa đánh giá nhân viên An Thịnh Lộc An Thịnh Lộc không đảm bảo tính xác nghiên cứu dự đốn báo cáo, An Thịnh Lộc khơng chịu trách nhiệm tổn thất xảy lệ thuộc vào nghiên cứu dự báo báo cáo Sử Dụng Báo Cáo Bản báo cáo khơng phép chép lại tồn hay phần hình thức chưa đồng ý An Thịnh Lộc văn Bất kỳ thông tin liên quan báo cáo phải chấp thuận từ An Thịnh Lộc trước đưa lời phát biểu, ấn phẩm thông tư Xin lưu ý thông tin không nêu rõ nguồn gốc xuất xứ An Thịnh Lộc thu thập kết hợp nỗ lực kiến thức tốt An Thịnh Lộc Tiến trình thu thập liệu thực dựa quan điểm An Thịnh Lộc xem xét kỹ trước đưa nhận định Bản nguyên tắc lập phần không tách rời Báo cáo Cấu trúc báo cáo I NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG Tổng quan kinh tế - xã hội Căn hộ để bán Hà Nội Biệt thự/ Nhà liền kề để bán Hà Nội Văn phòng cho thuê Hà Nội Bán lẻ Hà Nội Kết luận Cấu trúc báo cáo II TƯ VẤN Ý TƯỞNG PHÁT TRIỂN Phân tích vị trí dự án Phân tích SWOT Đề xuất phát triển từ phân tích vị trí, SWOT vận động thị trường Phân tích cạnh tranh Phân tích cung – cầu Phân tích tài cho hạng mục phát triển (Relative return) Kết luận Cấu trúc báo cáo III PHƯƠNG ÁN PHÁT TRIỂN & PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT Các phương án phát triển Phân tích nghiên cứu khả thi Kết luận IV TƯ VẤN XÂY DỰNG VÀ HỆ THỐNG QUY TRÌNH QUẢN LÝ VÀ PHÁT TRIỂN DỰ ÁN V TƯ VẤN QUẢNG BÁ SẢN PHẨM CỦA DỰ ÁN PHẦN I: NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG Tổng quan kinh tế - xã hội Căn hộ để bán Hà Nội Biệt thự/ Nhà liền kề để bán Hà Nội Văn phòng cho thuê Hà Nội Bán lẻ Hà Nội Kết luận 1.1 Tổng quan kinh tế GDP tăng chậm năm 2016 12 % Việt Nam Nội Hà 10 2016 2013 2014 2015 Q3/2016 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam 1.1 Tổng quan kinh tế Lạm phát tăng trở lại tháng 2016 % Việt Nam Hà Nội 2015 T9 T8 T7 T6 T5 T4 T3 T2 T1 T12 T1 T10 T9 T8 T7 T6 T5 T4 T3 T1 T2 2016 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam 1.1 Tổng quan kinh tế Thâm hụt thương mại diễn suốt giai đoạn 2016 – 2015 Tỷ USD Việt Nam Hà Nội -2 -4 -6 -8 -10 -12 -14 -16 -18 -20 2 2013 2014 201 10 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam 1.1 Tổng quan kinh tế Trần lãi suất huy động liên tục giảm từ tháng 3/2016 Trần lãi suất huy động giảm xuống 9% cho khoản gửi từ dến 12 tháng, thả khoản vay 12 tháng Liên ngân hàng Huy động 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 6/21/2016 6/11/2016 6/1/2016 5/22/2016 5/12/2016 5/2/2016 4/22/2016 4/12/2016 4/2/2016 3/23/2016 3/13/2016 3/3/2016 2/22/2016 2/12/2016 2/2/2016 1/23/2016 1/3/2016 1/13/2016 0% Nguồn: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam 1.1 Tổng quan kinh tế Tăng trưởng dân số Hà Nội Tỷ lệ tăng trưởng dân số giữ mức ổn định sau Hà Nội mở rộng hành 6,900 Nghìn người Dân số Tốc độ tăng trưởng dân số Tỷ lệ thị hóa 50% 6,800 45% 6,700 40% 6,600 35% 6,500 30% 6,400 25% 6,300 20% 6,200 15% 6,100 6,000 10% 5,900 5% 0% 5,800 2011 2012 2013 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam 2014 201 12 1.1 Tổng quan kinh tế Mật độ dân số Hà Nội theo quận Các quận cũ Hà Nội (Đống Đa, Hai Bà Trưng, Hồn Kiếm, Ba Đình Thanh Xn) có mật độ dân số cao Nghìn người Dân số 45,000 Người/ km2 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - Mật độ dân số Hoàn Kiếm 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam 13 1.1 Tổng quan kinh tế Nhân học Hà Nội theo độ tuổi T Đ Đ HH S H G C LT 68% dân số HàừNội ố ơtrong oai độ ótuổi 15 i – ầ 59 oh n n àB L g g nà Nghìn người i gTr 30 ê ĐA ma n M n h ag 25 i 20 c a u na Đ gn S ô L G h n â i B n g mấ iX y nâ n B a Đ ì n h Tây Hồ Chương Mỹ Ba Vì Thường Tín Thanh Trì Hồi Đức Mê Linh Ứng Hịa Phú Xun Thạch Thất Mỹ Đức Thanh Oai Quốc Oai Phúc Thọ Đan Phượng Sơn Tây Nội thành Ngoại thành 15 10 15 - 19 20 - 24 25 - 29 30 - 34 35 - 39 40 - 44 45 - 49 50 - 59 Tuổ i Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam, 2013 14 1.1 Tổng quan kinh tế GDP bình quân đầu người Hà Nội tăng liên tục giai đoạn 2010 – 2015 2,150 USD GDP bình quân đầu người trưởng Tăng % 2,100 25 2,050 2,000 20 1,950 1,900 15 1,850 1,800 10 1,750 1,700 1,650 1,600 2010 2011 2012 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam, 2013 2013 2014 2015 15 1.1 Tổng quan kinh tế Doanh thu hàng hóa dịch vụ Hà Nội tăng gần gấp đôi từ 2012 – 2015 Trong tháng đầu năm 2016, doanh thu hàng hóa dịch vụ tăng 20,7% so với kỳ năm ngoái Doanh thu hàng hóa & dịch vụ Tỷ USD Tăng trưởng % 16 30 14 25 12 20 10 15 10 - 2012 2013 2014 2015 Nguồn: Tổng cục thống kê Việt Nam, 2013 16 1.1 Tổng quan kinh tế Du lịch Hà Nội Trong nửa đầu năm 2016, số khách quốc tế đến Hà Nội đạt khoảng triệu người, tăng 20%, số khách nội địa đạt 7,3 triệu, tăng 24% so với kỳ năm ngối 14,000 Nghìn lượt Khách quốc tế Khách nước 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 1 2 1.2 Thị trường hộ để bán Hà Nội Tổng quan ▪ ▪ Nguồn cung0 ▪ Cung sơ 4cấp: 10.900 (-9% theo quý) Tây Hồ Residence ▪ Cung thứ cấp: 60.700 (+3% theo quý) Hoạt động thị trường ▪ Tỷ lệ hấp1 thụ: 6% (-9 điểm% theo quý) ▪ Giá chào bán sơ cấp trung bình: o Hạng A: 2.490 triệu VND/ m2 (0% theo quý) H o Hạng B: 1.735 triệu VND/ m2 (0% theo quý) /2 o Hạng C: 1.040 triệu VND/ m2 (-11% theo quý) ▪ Giá giao dịch thấp ▪ Nguồn: TriểnTổng vọng cục thống kê Việt Nam, 2013 ▪ 17 Từ Q4/2016 - 2014: 31.000 ▪ Q4/2016: 1.200 18 1.2 Thị trường hộ để bán Hà Nội Cả nguồn cung sơ cấp thứ cấp tập trung phía Tây (hướng phát triển mới) Nguồn cung sơ cấp thứ cấp theo quận Căn Cung thứ cấp Cung sơ cấp 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 Hoàn Kiếm Gia Lâm Ba Đình Tây Hồ Long Biên Đống Đa Hai Bà Trưng Hoàng Mai Thanh Xuân Cầu Giấy Từ Liêm Hà Đông 19 1.2 Thị trường hộ để bán Hà Nội Hoạt động thị trường sơ cấp ▪ Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục giảm, giảm -8 điểm % theo quý ▪ Số hộ chưa bán không thay đổi nhiều so với kỳ năm trước Nguồn cung sơ cấp (Trục trái) 15,000 Số bán (Trục trái) Tỷ lệ hấp thụ (Trục phải) Căn 100% 12,000 80% 9,000 60% 6,000 40% 3,000 20% 0% Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 2014 2016 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 2015 20 10 2.4 Phân tích cạnh tranh Thị trường bán lẻ Các dự án thuộc quận Long Biên Loại hình bán lẻ TTTM Siêu thị điện máy Siêu thị Dự án Vị trí Chủ đầu tư Diện tích cho thuê (m2) 39.650 Công suất thuê 75% (USD/m2) 25 – 40 80% 26 – 58 TTTM Vincom Long Biên Sài Đồng Vincom JSC Savico MegaMall Nguyễn Văn Linh Savico 46.000 Media Mart Long Biên Nguyễn Văn Linh Media Mart 10.300 Vietlong Ngô Gia Tự 80 Ngô Gia Tự Việt Long 1.000 FiviMart Nguyễn Văn Cử 583 Nguyễn Văn Cừ CTCP Nhật Nam 2.000 HaproMart Ngô Gia Tự 622 Ngô Gia Tự Hapro Mart 910 HaproMart Đức Giang 26 Đức Giang Hapro Mart 1.000 HaproMart K3 Tòa nhà K3, KĐTM Việt Hưng 349 Ngọc Lâm Hapro Mart 429 HaproMart Ngọc Lâm ROSA Aquagreen mart 80 Ngô Gia Tự 162 Nguyễn Văn Cừ ROSA Aqua Green M10 Mart Long Biên 765A Nguyễn Văn Linh TCT May 10 Hapro Mart Tổng kết Giá thuê 325 2.000 750 2.000 106.364 Ghi chú: Khơng có thơng số công suất thuê giá thuê cho loại hình siêu thị siêu thị điện máy Siêu thị/ siêu thị điện máy/ siêu thị bán sỉ thường tư nhân sở hữu có khơng cịn diện tích trống 67 2.4 Phân tích cạnh tranh Thị trường bán lẻ Các dự án tương lai thuộc quận Long Biên Dự án Vị trí Chủ đầu tư Tòa nhà Petrolimex Hà Nội 549 Nguyễn Văn Cừ Petrowaco Petrolimex Khu vực Thaco Building 541 Nguyễn Văn Cừ CTCP Dịch vụ Thương mại Đầu tư Hà Nội Diện tích cho th (m2) 6.789 - Tình trạng dự án Lập quy hoạch Lập quy hoạch Ghi chú: - Savills ghi nhận dự án TTTM bán lẻ khối đề tương lai 68 34 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường hộ để bán Dự báo theo năm có dấu hiệu dư cung hộ năm 2019 Căn 10,000 7,500 5,000 2,500 2016UT 2017UT 2018UT 2019UT 2020UT 2021UT 2022UT 2023UT 2024UT -2,500 -5,000 -7,500 Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills Giả định: ▪Tốc độ tăng trưởng dân số Hà Nội từ 2016 – 2024 ước tính bình qn 2,2%/ năm theo số liệu lịch sử tăng trưởng dân số Hà Nội từ 2016 – 2019 ▪Quy mô hộ gia đình có xu hướng giảm, ước tính 1,5% qua năm Theo tổng điều tra dân số nhà 2013, quy mơ hộ gia đình Hà Nội đạt 3,6 khẩu/hộ Theo tính tốn ước đến 2024, quy mô hộ đạt 3,1 khẩu/ hộ ▪Tỷ lệ nhu cầu hộ tổng nhu cầu nhà Hà Nội ước tính tăng 5% qua năm Theo tổng điều tra dân số nhà năm 2013, tỷ lệ dân nhà chung cư tổng dân số thị đạt 16,3% Theo ước tính, tỷ lệ đến năm 2024 đạt khoảng 30%.khả hấp thụ Ước tính 69 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường hộ để bán cứu 400 (theo hạng) dự án nghiên Hạng A C Că n Hạng B Hạng 350 300 250 200 150 100 50 U T 2 U T 2 U T 2 70 35 2.5 Phân tích cung-cầu Thị trường hộ Diện tích hộ nhỏ 100 m2, chủ yếu tập trung loại hộ 60 – 80 m2 Tần suất nhu cầu 25% 20% 15% 10% >120 m2 110 - 120 m2 Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills 100 - 110 m2 90 - 100 m2 80 - 90 m2 70 - 80 m2 0% 60 - 70 m2 < 60 m2 5% Ghi chú: - Kết khảo sát từ 195 mẫu Savills thực 1H/2016 71 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường hộ Nhu cầu thị trường tập trung phân khúc hộ 48.000 USD – 96.000 USD/ Tần suất xuất 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% < 48,000 USD 48,000 USD 96,000 USD 96,000 USD - 144,000 USD - 192,000 USD - > 240,000 USD 144,000 USD 192,000 USD 240,000 USD Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills Ghi chú: - Kết khảo sát từ 56 mẫu Savills thực 1H/2016 72 36 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường biệt thự Ước tính nhu cầu biệt thự (theo giá/ căn) < 15 tỷ Căn > 15 tỷ 300 250 200 150 100 50 2017UT 2018UT 2019UT Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills Giả định: ▪Nhu cầu nhà hàng năm dự báo theo tốc độ tăng trưởng dân số Hà Nội ▪Nhu cầu biệt thự hàng năm ước tính dựa theo số liệu nguồn cầu lịch sử từ sở liệu Savills ▪Nhu cầu biệt thự hàng năm phân theo mức giá ước tính dựa kết khảo sát nhu cầu mua biệt thự Hà Nội Savills, tháng 11 năm 2016 73 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường biệt thự Ước tính nhu cầu biệt thự dự án nghiên cứu 14 < 10 tỷ VNĐ Că n 10 - 15 tỷ VNĐ 12 10 2017UT 2019UT 2018UT Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn Savills Giả định: ▪Khả hấp thụ dự án nghiên cứu ước tính dựa phân tích cạnh tranh ▪Tỷ lệ hấp thụ hạng ước tính theo hoạt động hạng từ Q1/2014 theo kết khảo sát nhu cầu mua biệt thự Hà Nội Savills, tháng 11 năm 2016 74 37 2.5 Phân tích cung – cầu Thị trường biệt thự Giá bán biệt thự nhà đất khu vực Long Biên phổ biến 2.000 USD/m2 USD/ m2 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 G i a o KĐTM Việt Hưng village G i Nguồn: Nghiên cứu & Tư vấn a Savills o Vincom Nhà đất - Ngoc Thụy (diện tích < 100 m2) G i a o 75 G i a o G i a o G i a o 2.6 Phân tích tài 1.000 m2 đất xây cho hạng mục G i a o THÔNG SỐ CHẠY 1000m2 THEO HẠNG MỤC THÔNG SỐ R Căn hộ hạng A Căn hộ hạng BCăn hộ hạng C Diện tích đấta xây dựng (m2) o Mật độ xây dựng Diện tích đất R (m2) a Chi phí đất (USD) o trình Tầng cao cơng 1,000 40% 1,000 40% 1,000 40% Biệt thự 1,000 30% Bán lẻ TTTM Văn phòng B Văn phòng C 1,000 40% 1,000 40% 1,000 40% 2,500 2,500 2,500 3,333 2,500 2,500 2,500 1,260,000 1,260,000 1,260,000 2,500,000 160,000 160,000 160,000 21 21 21 4 21,000 21,000 21,000 3,000 4,000 4,000 4,000 Chi phí xây dựng (USD) a Thời gian thiocơng (quý) 700 550 450 300 500 550 500 8 6 Hiệu suất sử dụng sàn R Diện tích sàn a sử dung (m2) 75% 80% 85% 1 15,750 16,800 17,850 3,333 2,600 3,000 3,000 250 20 13 10 80% 75% 80% Tổng diện tích R sàn xây dựng (USD) Diện tích căn/ o lơ bình qn Số căn/ lơ R Giá bán (USD/ m2) a Giá thuê (USD/m2), bao gồm phí dịch o vụ Thời gian bán (quý) R Công suất thuê a KẾT QUẢ o 85 75 65 185 224 275 13 1,700 1,200 810 1,920 25 12 R a o R a o R a o 76 R a o R a o R a o R a 38 2.7 Đề xuất hạng mục phát triển Hạng mục Khả phát triển từ khía cạnh thị trường Khả phát triển từ khía cạnh tài Nhà thấp tầng Có thể phát triển Có thể phát triển Căn hộ để bán Có thể phát triển Có thể phát triển Văn phịng Kiến nghị khơng nên phát triển Kiến nghị khơng nên phát triển Bán lẻ Có thể phát triển Kiến nghị phát triển bán lẻ phụ trợ Đề xuất phát triển hạng mục nhà (cao tầng thấp tầng), kết hợp bán lẻ phụ trợ khối nhà cao tầng 77 2.7 Đề xuất hạng mục phát triển Quy mơ phát triển & ước tính giá bán/ giá thuê Hạng mục phát triển Quy mô ước tính phát triển 2015 - 2019 Căn hộ hạng B Bình quân 97 căn/ năm Căn hộ hạng C Bình quân 256 căn/ năm Biệt thự Bình quân 19 căn/ năm Bán lẻ phụ trợ 1-2 tầng đế tháp hộ Giá bán/ Giá thuê (USD/ m2) Chi tiết sản phẩm phát triển - Diện tích hộ nhỏ 100 m2, chủ yếu 1.200 tập trung loại hộ 60 – 80 m2 - Giá bán hộ tập trung phân khúc nhỏ 48.000 USD – 96.000 USD/ 810 - Diện tích biệt thự bình quân khoảng 250 m2, bị ràng buộc mật độ xây dựng lô biệt thự 30% dân số Tuy nhiên nên tập trung phát 1.920 triển loại biệt thự 180 m2 để giảm giá trị sản phẩm - Loại hình sản phẩm: xây thơ mặt ngồi - Siêu thị, cửa hàng tiện lợi nhu yếu phẩm, - bố trí tầng tịa nhà hộ Ghi chú: - Giá bán hộ/ biệt thự chưa bao gồm VAT - Quy mô phát triển ước tính dựa phân tích cung cầu - Giá bán/ giá thuê ước tính dựa hoạt động thị trường cạnh tranh khu vực nghiên cứu 78 39 PHẦN III: PHƯƠNG ÁN PHÁT TRIỂN & PHƯƠNG ÁN ĐỀ XUẤT Các phương án phát triển Phân tích nghiên cứu khả thi Đề xuất lựa chọn phương án 79 3.1 Ba phương án cân nhắc phát triển Phương án phát triển Phương án 1: Phương án gốc chủ đầu tư Hạng mục phát triển ▪Biệt thự xây thô ▪Căn hộ ▪Thương mại VP ▪3 tầng hầm đỗ xe Phương án 2: Chủ đầu tư phát triển tồn dự án ▪Biệt thự xây thơ ▪Căn hộ ▪Bán lẻ phụ trợ Phương án 3: Chủ đầu tư phát triển phần dự án, phần lại chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp ▪Biệt thự xây thô ▪Căn hộ ▪Bán lẻ phụ trợ 80 40 3.1 Các phương án phát triển Thông số phương án Chỉ tiêu Thông số Lô HH1 Thông số Lơ TT1 22.900 20.762 40% Diện tích đất (m2) Mật độ xây dựng Diện tích xây dựng (m2) 9.160 30% so với diện tích tồn đất 6.229 Tầng cao TB 24,25 Tổng diện tích sàn khối VP, TTTM 78.100 Tổng diện tích sàn khối nhà (m2) 144.000 Hệ số sử dụng đất 9,7 Quy mô dân số 0,9 1.600 Quy mơ hộ gia đình/ số 400 Số tầng hầm Tổng diện tích sàn tầng hầm (m2) 66 60.000 81 3.1 Các phương án phát triển Chi tiết thông số phương án BIỆT THỰ Chỉ tiêu Số lượng biệt thự (căn) Diện tích đất thương phẩm biệt thự (m2) Số tầng Diện tích sàn thương phẩm biệt thự (m2) Loại hình Giá bán (USD/ m2) - chưa bao gồm VAT Tỷ lệ hấp thụ (2014 - 2016) Thông số 66 20762 tầng hầm tầng … Biệt thự xây thô 1.700 - 2.100 30% - 63% - 100% CĂN HỘ ĐỂ BÁN Chỉ tiêu Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) Hiệu suất sử dụng sàn Diện tích sàn thương phẩm (m2) Số hộ Diện tích hộ bình qn (m2) Chất lượng hạng Giá bán (USD/ m2) - chưa bao gồm VAT Tỷ lệ hấp thụ (2015 - 2023) -100% Thông số 144.000 115.200 400 288 Trung cấp bình dân 700 - 1.200 5% - 13% - 23% - 32% - 32% - 44% - 58% - 73% - 87% 82 41 3.1 Các phương án phát triển Chi tiết thông số phương án BÁN LẺ Chỉ tiêu số Số tầng Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) Hiệu suất sử dụng sàn Diện tích sàn thương phẩm (m2) Loại hình Vị trí Chất lượng/ hạng Giá th (USD/ m2/ tháng) Cơng suất th ước tính 80% Thông 30.769 20.000 Trung tâm thương mại Tầng đến tầng Trung cấp bình dân 10 - 40 40% - 60% - 70% - VĂN PHỊNG Chỉ tiêu số Tổng diện tích sàn xây dựng (m2) Hiệu suất sử dụng sàn Diện tích sàn thương phẩm (m2) Chất lượng/ hạng Giá thuê (USD/ m2/ tháng) Cơng suất th ước tính 75% Thơng 47.331 75% 35.498 Hạng B 10-13 8% - 23% - 40% - 58% - 83 3.1 Các phương án phát triển Chi tiết thông số phương án Thông số tầng hầm/ đỗ xe Chỉ tiêu số Diện tích th văn phịng cho chỗ đỗ xe ô tô Thông 100 Số chỗ đỗ tơ - Văn phịng 266 Diện tích th văn phòng cho chỗ đỗ xe máy 10 Số chỗ đỗ xe máy - Văn phịng 2.662 Diện tích cho chỗ đỗ xe máy (m2) Số chỗ đỗ ô tô cho hộ 1.0 Số chỗ đỗ ô tô - Căn hộ 400 Số chỗ đỗ xe máy - Căn hộ 800 Tổng số chỗ đỗ xe máy cần có (m2) 3.462 Tổng số chỗ đỗ tơ cần có (m2) 666 Diện tích cho chỗ đỗ tơ 25 Tổng diện tích tầng hầm cần xây dựng (m2) 27.043 84 42 3.1 Các phương án phát triển Thông số phương án Phương án 2: Phát triển toàn dự án năm Diện Diện tích Số tầng tích xây đất dựng hạng (m2) (m2 mụ ) c Hạng mục Biệt thự 16.167 22.900 Căn hộ Căn hộ hạng B Căn hộ hạng C Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích Đỗ xe (tầng 1) Đỗ xe (hầm) Tổng cộng (chưa kể hầm) Tổng cộng (kể hầm) 39.067 39.067 4.850 9.160 3.031 6.129 Tổng diện tích sàn (m2) 17 15 16 1&2 Hiệu suất sử dụng sàn 14.550 143.532 45.469 98.063 7.901 4.290 14.122 170.273 184.395 14.010 14.010 100% 80% 85% 70% 85% 85% Diện tích Diện tích sử bình dụng qn/ (m2) (m2) 14.550 119.729 36.375 83.354 5.531 3.647 12.004 143.456 155.460 Số 60 269 75 65 1.765 485 1.280 1.825 1.825 85 3.1 Các phương án phát triển Chi tiết thơng số phương án Diện tích Diện tích xây sàn điển hình dựng (m2) (m2) Hạng mục Các tòa hộ Hạng B (chưa kể hầm) 3.031 1.516 Số tịa Số tầng Tổng diện tích sàn (m2) nhà Hiệu suất sử dụng sàn Diện tích Diện tích sàn sử trung bình/ dụng (m2) 17 51.531 Căn hộ Hạng B 1.516 15 45.469 80% 36.375 Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích 1.516 6.063 70% 4.244 14.122 85% 17 104.192 Đỗ xe (hầm) Các tòa hộ Hạng C 6.129 3.064 Số 40.619 485 75 485 12.004 88.287 1.280 Căn hộ Hạng C 3.064 16 98.063 85% 83.354 Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích (tầng 1) 3.064 1.839 70% 1.287 85% 3.647 128.906 1.765 140.910 1.765 Đỗ xe (tầng 1) Tổng cộng (chưa kể hầm) 9.160 4.290 155.723 Tổng cộng (kể hầm) 9.160 169.845 Hạng mục 3.064 Chỗ đỗ cần thiết Xe máy Số hộ Ơ tơ 65 1.280 Diện tích / chỗ đỗ (m2) Xe máy Ơ tô Căn hộ Hạng B Căn hộ Hạng 485 1.280 C 364 25 2.560 86 Tổng cộng 970 1.765 427 3.530 25 790 43 3.1 Các phương án phát triển Thông số phương án Phương án 3: Chủ đầu tư phát triển dự án năm đầu 2015 - 2017, diện tích đất cịn lại bán cho nhà đầu tư thứ cấp, chiều cao cơng trình 17 tầng Diện tích xây dựng (m2) Phần bán cho Chủ đầu nhà tư đầu tư phát thứ cấp triển Hạng mục Số Tổng cộng Chủ đầu tư phát triển Tầng cao cơng trình Phần bán cho nhà đầu tư thứ cấp Tổng cộng Phần chủ đầu tư phát triển Phần bán cho nhà đầu tư thứ cấp Biệt thự (Lô HH) 4.850 - 4.850 60 - 60 Căn hộ (Lô TT) 4.754 4.406 9.160 916 849 1.765 Căn hộ hạng B 1.575 1.456 3.031 252 233 485 17 17 Căn hộ hạng C 3.179 9.604 2.950 4.406 6.129 14.010 664 976 616 849 1.280 1.825 17 17 Tổng cộng 87 3.1 Các phương án phát triển Chi tiết thông số phương án Hạng mục Phần chủ đầu tư phát triển (chưa kể hầm) Phần chủ đầu tư phát triển (kể hầm) Các tòa hộ Hạng B (chưa kể hầm) Căn hộ Hạng B Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích Đỗ xe (tầng hầm) Các tòa hộ Hạng C Căn hộ Hạng C Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích (tầng 1) Đỗ xe (tầng 1) Phần bán cho nhà đầu tư thứ cấp Các tòa hộ Hạng B Căn hộ Hạng B Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích Các tịa hộ Hạng C Căn hộ Hạng C Bán lẻ phụ trợ/ tiện ích Tổng cộng Hạng mục Diện tích Diện tích xây dựng sàn điển (m2) hình (m2) 4.754 4.754 1.575 3.179 Số tịa Tổng diện tích sàn (m2) 80.825 88.162 Số tầng nhà 1.575 1.575 1.575 3.179 3.179 3.179 17 15 1.456 2.950 9.160 26.775 23.625 3.150 7.338 54.050 50.870 954 17 16 3.179 4.406 2.226 74.899 1.456 1.456 1.456 2.950 2.950 2.950 Hiệu suất sử dụng sàn 17 15 17 16 24.756 21.844 2.913 50.142 47.193 2.950 155.723 Chỗ đỗ cần thiết Số hộ Xe máy Diện tích sàn sử dụng (m2) 66.904 Diện tích trung bình/ 916 73.141 80% 70% 85% 85% 70% 85% 80% 70% 85% 70% Ơ tơ Số 916 21.105 18.900 2.205 6.237 45.799 43.240 668 1.892 61.692 75 252 252 65 664 664 849 19.514 233 17.475 75 233 2.039 42.179 616 40.114 65 616 2.065 128.596 1.765 Diện tích / chỗ đỗ (m2) Xe máy Ơ tơ Căn hộ Hạng B Căn hộ Hạng 252 664 C 88 504 189 25 1,328 221 Tổng cộng 916 1.832 25 410 44 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Chi phí đất Giá đất Hạng mục (USD/ m2 xây dựng) Căn hộ 60 Bán lẻ 40 Văn phòng 40 Giá đất Hạng mục (USD/ m2 đất) Biệt thự 750 Chi phí đất (USD) 23.889.250 89 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Chi phí xây dựng – Giả định Mơ tả Hạng mục Hạ tầng Phí xây dựng Đơn giá Đơn vị 20 USD/ m2 Tầng hầm 500 USD/ m2 Villa 300 USD/ m2 Căn hộ hạng B 550 USD/ m2 Căn hộ hạng C 450 USD/ m2 Khối đế bán lẻ xây cho hộ hạng B 550 USD/ m2 Khối đế bán lẻ xây cho hộ hạng C 450 USD/ m2 Văn phòng 500 USD/ m2 20 USD/ m2 Đường giao thông & xanh Phí chun nghiệp Phí dự phịng %/ chi phí xây dựng 10 %/ chi phí xây dựng Lãi suất 15 %/ năm 90 45 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Chi phí xây dựng – Giai đoạn thi công Giai đoạn Giai đoạn Giai đoạn Mô tả Phương án Phương án Hạ tầng cho khu hỗn hợp Khu để xe Khối đế bán lẻ Văn phịng Căn hộ Giao thơng & đường nội cho khu hỗn hợp Hạ tầng cho khu villa Villa Giao thông & đường nội cho khu villa T10/14 - T12/14 T1/15 - T6/15 T7/15 - T9/15 T10/15 - T12/15 T1/16 - T7/17 T10/17 - T12/17 T10/14 - T12/14 T1/15 - T3/15 T4/15 - T6/15 T10/14 - T12/14 T1/15 - T3/15 T4/15 - T6/15 T7/15 - T9/17 T10/17 - T12/17 T7/15 - T9/17 T10/17 - T12/17 T10/13 - T12/13 T1/14 - T3/15 T4/15 - T6/15 T10/14 - T12/14 T1/15 - T3/16 T4/16 - T6/16 T10/14 - T12/14 T1/15 - T3/16 T4/16 - T6/16 Hạ tầng cho khu hỗn hợp Khu để xe Khối đế bán lẻ Văn phòng Căn hộ Giao thông & đường nội cho khu hỗn hợp Hạ tầng cho khu villa Villa Giao thông & đường nội cho khu villa T10/17 - T12/17 T1/18 - T6/18 T7/18 - T9/18 T10/18 - T12/18 T1/19 - T9/20 T10/20 - T12/20 T10/17 - T12/17 T1/18 - T3/18 T4/18 - T6/18 T7/15 - T9/15 T10/15 - T9/16 T10/16 - T12/16 T4/16 - T6/16 T7/16 - T9/17 Oct-17 - Dec-17 Hạ tầng cho khu hỗn hợp Khu để xe Khối đế bán lẻ Văn phòng Căn hộ Giao thông & đường nội cho khu hỗn hợp T10/20 - T12/20 T1/21 - T6/21 T7/21 - T9/21 T10/21 - T12/21 T1/22 - T9/23 T10/23 - T12/23 Phương án T7/18 - T9/19 T10/19 - T12/19 T4/16 - T6/16 T7/16 - T9/17 T10/17 - T12/17 91 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Ước tính chi phí xây dựng cho phương án Phương án Phương án Phương án (USD) (USD) (USD) 161.366.876 97.507.185 53.216.886 9.682.013 5.850.431 3.193.013 54.777.425 16.371.277 9.734.087 225.826.314 119.728.893 66.143.986 Mơ tả Phí xây dựng (bao gồm phí dự phịng) Phí chun nghiệp Lãi suất Tổng cộng 92 46 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Doanh thu ước tính cho phương án – Giả định Mô tả Hạng mục Đơn giá Căn hộ cho phương án Giá bán USD/ m2 Căn hộ hạng B cho phương án 1.200 USD/ m2 Căn hộ hạng C cho phương án 810 USD/ m2 1.920 USD/ m2 Villa Chi phí bán hàng Đơn vị 810 Đất bán lại cho nhà đầu tư thứ cấp 80 USD/ m2 xây dựng Phí marketing 1,5 %/ tổng doanh thu Phí pháp luật 0,5 %/ tổng doanh thu 93 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Doanh thu ước tính cho phương án Phương án Phương án Phương án (USD) (USD) (USD) 124.351.757 142.206.173 100.594.628 6.437.475 4.027.872 2.092.608 Khối đế bán lẻ 21.120.000 3.877.632 2.013.922 Văn phịng 19.594.938 150.111.677 104.701.158 Mơ tả Khối nhà (villa & hộ) Cho thuê chỗ để xe Tổng doanh thu 171.504.171 Chi phí bán hàng cho thuê Doanh thu Doanh thu từ bán đất cho chủ đầu tư thứ cấp (6.006.600) (4.553.518) (3.167.091) 165.497.571 145.558.159 101.534.067 5.991.920 Tổng doanh thu 107.525.987 94 47 3.2 Phân tích nghiên cứu khả thi Các số phát triển phương án Mô tả Lợi nhuận IRR Phương án Phương án Phương án (84.217.994) 1.940.016 20.246.209 (82,03%) 1,11% 15,05% Đề xuất phát triển phương án (Với điều kiện điều chỉnh phê duyệt quy mô dân số cho lô đất HH1) 95 3.3 Kết luận Savills đề xuất phát triển Phương án (Chủ đầu tư phát triển phần dự án, phần lại chuyển nhượng cho chủ đầu tư thứ cấp) ▪Hạng mục phát triển: ✓Biệt thự xây thô: diện tích bình qn 250 m2 đất/ lơ với mật độ xây dựng 30% theo phên duyệt, nhiên tập trung phát triển loại 180m2 đất/ lô, tầng cao tầng Giá bán ước đạt 1.920 USD/ m2 ✓Căn hộ để bán: phát triển hạng B C nhằm đa dạng hóa sản phẩm Phát triển hộ có diện tích nhỏ 100 m2, tập trung phát triển loại hộ diện tích 6080m2 Giá bán hộ Hạng B ước đạt 1.200 USD/m2 Hạng C đạt 810 USD/m2 ✓Bán lẻ phụ trợ: bố trí tầng khối nhà Hạng C tầng khối đề khối nhà Hạng B với tiện ích siêu thị, giặt là,… ▪ Đề xuất giai đoạn tự phát triển: 2014 – 2017 ✓Phát triển toàn hạng mục biệt thự (60 lô) 916 hộ, gồm 252 hộ Hạng B 664 hộ Hạng C 96 48 ...Cấu trúc báo cáo NGUYÊN TẮC TIÊU CHUẨN CHO BÁO CÁO CDR CỦA CÔNG TY TNHH ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN THỊNH LỘC Nghiên Cứu Dự Báo Nghiên cứu thị trường bất động sản báo cáo thực với khả tốt An Thịnh Lộc... Thịnh Lộc Những dự báo thị trường báo cáo dự tính theo khả tốt An Thịnh Lộc, dựa đánh giá nhân viên An Thịnh Lộc An Thịnh Lộc không đảm bảo tính xác nghiên cứu dự đốn báo cáo, An Thịnh Lộc khơng... vào nghiên cứu dự báo báo cáo Sử Dụng Báo Cáo Bản báo cáo khơng phép chép lại tồn hay phần hình thức chưa đồng ý An Thịnh Lộc văn Bất kỳ thông tin liên quan báo cáo phải chấp thuận từ An Thịnh