Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH  PHAN THỊ NHÂN PHÁT TRIỂN HIỆU QUẢ THỊ TRƯỜNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA VIỆT NAM CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS NGUYỄN THỊ NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – 2008 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thơng tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn toàn trung thực Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 09 năm 2008 Phan Thị Nhân Học viên cao học khóa 15 Chuyên ngành: Kinh tế - Tài – Ngân hàng Trường Đại học Kinh tế TP Hồ Chí Minh MỤC LỤC DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT Trang DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU Phần 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản .4 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản .4 1.1.1.2 Đặc trưng hàng hóa bất động sản .4 1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản 1.1.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1 Khái niệm đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.1.1 Khái niệm 11 1.2.1.2 Đặc trưng thị trường tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Quản trị rủi ro thuộc tổ chức tín dụng cho vay bất động sản 12 1.2.3 Sản phẩm xu hướng phát triển thị trường tín dụng bất động sản 13 1.3 Tín dụng bất động sản Mỹ, Singapore học kinh nghiệm 16 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 17 1.3.1.1 Một số khái niệm 17 1.3.1.2 Quá trình phát triển, nguyên nhân khủng hoảng hậu khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 18 1.3.2 Tín dụng bất động sản Singapore 23 1.3.3 Các học kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 27 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 27 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam 27 2.1.1.1 Giai đoạn từ năm 1975 đến năm 2002 27 2.1.1.2 Giai đoạn từ năm 2003 đến 30 2.1.2 2.2 Đánh giá chung thị trường bất động sản Việt Nam 40 Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 42 2.2.1 Hành lang pháp lý thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 42 2.2.2 Các sản phẩm tín dụng tung thị trường Việt Nam 43 2.2.2.1 Các sản phẩm qua kênh truyền thống 43 2.2.2.2 Các sản phẩm 50 2.2.3 Tín dụng bất động sản Việt Nam, tồn nguyên nhân 52 2.2.4 Tác động bùng nổ tín dụng đến mơi trường tài tiền tệ 56 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 59 3.1 Nhu cầu bất động sản 59 3.2 Nhu cầu tín dụng thị trường bất động sản 63 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 64 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng 64 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp 67 3.3.3 Chứng khốn hóa bất động sản 69 3.3.3.1 Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố 70 3.3.3.2 Trái phiếu cơng trình 72 3.3.3.3 Chứng bất động sản 73 3.3.4 Phát hành quyền mua chọn mua kênh huy động truyền thống từ người mua nhà đầu tư 75 3.3.5 Các giải pháp phía nhà nước 76 3.3.6 Các giải pháp khác 77 Kết Luận 80 Tài liệu Tham khảo Phụ lục DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng thương mại cổ phần An Bình BĐS : Bất động sản Eximbank : Ngân hàng xuất nhập Việt Nam Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ bất FDI : Đầu tư trực tiếp nước FHA : Federral Housing Administration Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ địa ốc) Habubank : Ngân hàng thương mại cổ phần nhà HDBank : Ngân hàng thương mại cổ phần Phát triển nhà TP.HCM HOLC : Home Owners’s Law Corporation OCB : Ngân hàng Phương Đông Techcombank: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam động sản) TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Trái phiếu WTO : Tổ chức thương mại giới TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TTCK : Thị trường chứng khốn DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 1.1: Động thái tiền vay khế ước bất động sản Mỹ 19 Bảng 1.2: Tiến độ huy động vốn dự án Singapore 24 Bảng 2.1: Bảng giá số đất dự án TP.HCM 33 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ ĐỒ THỊ Hình 2.1: Biến động khu công nghiệp năm qua 29 Hình 2.2: Diện tích đât sử dụng cho khu công nghiệp qua năm 29 Hình 2.3: Số hộ chào bán qua năm 30 Hình 2.4: FDI qua năm 31 Hình 2.5: Số hộ bán năm vừa qua 32 Hình 2.6: Giá bán hộ giao 32 Hình 2.7: Tổng dự án FDI đầu tư vào Việt Nam 35 Hình 2.8: Tổng dự án đầu tư vào bất động sản qua tháng 35 Hình 2.9: Vốn FDI đầu tư cho bất động sản phân bổ cho ngành 35 Hình 3.1: Dự báo số lượng hộ dự kiến bán 2008 - 2010 60 Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 62 LỜI MỞ ĐẦU Sự cần thiết đề tài Thị trường bất động sản đóng vai trị lớn trình phát triển kinh tế Việt Nam, sau gia nhập WTO Phát triển hiệu thị trường góp phần quan trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, đóng góp thiết thực vào q trình phát triển đô thị nông thôn ngày văn minh theo định hướng xã hội chủ nghĩa Để phát triển tốt thị trường bất động sản, yêu cầu quan trọng cần phải đáp ứng vốn, phải cần nhiều vốn Thị trường tín dụng bất động sản thị trường quan trọng cung cấp nguồn vốn cho thị trường bất động sản, năm qua đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Tuy nhiên, đến thời điểm này, đứng trước bối cảnh kinh tế bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt Nhà nước ưu tiên thực thi biện pháp chống lạm phát, sách thặt chặt tiền tệ biện pháp quan trọng Khi Nhà Nước thi hành sách thắt chặt tiền tệ, rút lượng lớn tiền ngồi lưu thơng thị trường bất động sản bị ảnh hưởng tăng nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng Và khơng ngoại lệ, thị trường tín dụng bất động sản bị tác động lớn, kênh tính dụng truyền thống bị nghẽn mạch Đây vấn đề thời nóng bỏng tốn khó cho thị trường bất động sản nhu cầu vốn ngày tăng Vậy làm để khơi thơng nguồn tín dụng bị tắc nghẽn, làm để thị trường tín dụng kênh cung cấp vốn tốt cho thị trường bất động sản? Vì việc nghiên cứu “Phát triển hiệu thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam” yêu cầu cấp thiết để góp phần khơi thơng phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Và mục tiêu đề tài đề 2 Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài Luận văn đưa số đóng góp sau: - Hệ thống hóa lý luận bất động sản, thị trường tín dụng bất động sản - Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, năm gần đây, đánh giá nhu cầu bất động sản năm tới - Điểm lại tình hình thị trường tín dụng bất động sản năm gần Đánh giá tình hình cung cấp tín dụng qua kênh, xem xét nguyên nhân tồn thị trường tín dụng bất động sản - Đề xuất giải pháp kiến nghị nhằm khơi thông nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài phân tích để nhận diện tồn vướng mắc thị trường tín dụng bất động sản nhằm đưa giải pháp, kiến nghị biện pháp khắc phục yếu điểm có phát triển thị trường tín dụng bất động sản thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản kinh tế thời kỳ hội nhập Đối tượng phạm vi nghiên cứu Các động thái thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Các yếu tố dẫn đến nghẽn mạch kênh tín dụng Thời gian nghiên cứu: Phân tích đánh giá thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2003 đến tháng 8/2008 Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mơ tả đóng vai trị chủ đạo suốt q trình nghiên cứu luận văn Kết cấu luận văn  Phần mở đầu  Phần 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản  Kết luận 68 trường cho chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu tín dụng ký hợp đồng vay với tổ chức tín dụng đảm bảo tài sản hình thành hình thành tương lai Do vậy, bất động sản chấp tài sản tổ chức tín dụng cho vay chừng người vay chưa trả hết tiền vay Người cho vay chấp, ngân hàng thương mại, công ty chuyên cho vay, tổ chức tín dụng cho vay chấp tập hợp khoản cho vay lại thành danh mục bán chúng cho tổ chức chuyên mua bán nợ tài sản chấp theo hình thức chiết khấu tái chiết khấu dựa khoản lãi cầm cố thời gian đáo hạn nợ cầm cố người chủ tài sản Nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, vay phủ tổ chức quốc tế Chính phủ bảo lãnh … Thơng qua nghiệp vụ mua bán khoản vốn cho vay thị trường sơ cấp giải phóng, nhà cho vay sơ cấp có vốn để trì tiếp hoạt động Thơng qua chế này, nhà cho vay thị trường sơ cấp cho vay chấp cầm cố bán chúng cho nhà đầu tư thị trường thứ cấp để trì ổn định quỹ cho vay mình, lúc vốn thị trường tính dụng thực khai thơng, tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp khơng rơi vào tình trạng thiếu cung tiền Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng cịn chứng khốn hố khoản tín dụng thị trường tài tạo tính khoản cho tín dụng cầm cố nhà Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp nhiều tổ chức tài chính, quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, cơng ty tài Thành lập thị trường chấp - cầm cố thứ cấp thời điểm việc nên làm cần thiết, sớm tốt giải vấn đề vốn cho thị trường đầu tư thị trường bất động sản Tuy nhiên, cần phải có lộ trình phù hợp, cần có q trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi tác động đến xã hội Để thực giải pháp này, trước hết cần có văn pháp quy mua bán nợ bất động sản; quy định việc thành lập hoạt động tổ chức mua bán nợ Và cần phải xây dựng hành lang 69 pháp lý tốt để đảm bảo quyền quyền lợi nghĩa vụ bên tham gia vào thị trường, tính khoản chuyển nhượng giá trị cho cầm cố chấp cho tổ chức tín dụng khác Theo pháp luật hành chúng có hành lang pháp lý cho thị trường chấp cầm cố sơ cấp, mà chưa thực hiệu Vì vậy, cần phải thống việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu cao vào hoạt động Đó điều mà nhà đầu tư, tổ chức tín dụng quan tâm tham gia giao dịch bảo đảm thị trường chấp - cầm cố hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp họ Thị trường cầm cố thứ cấp phát triển nguồn tài dành cho vay đầu tư, kinh doanh tiếp thị sản phẩm nhà dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận Sức mua thị trường từ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất phát triển nhà 3.3.3 Chứng khốn hóa bất động sản Trong điều kiện kênh tín dụng nghẽn mạch nay, chứng khốn hóa bất động sản giải pháp tốt giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thêm nguồn vốn cách linh động Việc chuyển chứng khốn hóa tín dụng bất động sản hình thức chuyển thể thức tín dụng thành thể thức chứng khốn, phát hành cơng chúng tạo điều kiện thuận lợi cho người nhà đầu tư Khi chứng khốn hóa nguồn vốn đầu tư linh động, có tính khoản cao thu hút thêm vốn nhà đầu tư nhỏ lẽ mà hình thức tín dụng khác bị hạn chế Chứng khốn hóa bất động sản có nhiều hình thức, giới hạn luận văn tơi xin đề cấp đến hình thức sau: + Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố; + Phát hành trái phiếu cơng trình; + Chứng bất động sản 70 3.3.3.1 Chứng khoán hóa khoản cho vay chấp cầm cố Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, khoản cho vay chấp cầm cố chứng khoán hoá thị trường tài tạo tính khoản cho tín dụng chấp cầm cố Chứng khốn hóa (chuyển thành chứng khốn) q trình tập hợp tái cấu trúc tài sản thiếu tính khoản lại có thu nhập cao tiền tương lai khoản phải thu, khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung chứng khoán đưa giao dịch thị trường Nói cách khác, chứng khốn hóa q trình huy động vốn cách sử dụng tài sản tài sẳn có bảng cân đối kế tốn làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán nợ Theo đó, nhà đầu tư mua chứng khốn nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản đem làm tài sản đảm bảo Thông thường kỹ thuật chứng khốn hóa khoản tín dụng thực hai nhóm tài sản chủ yếu: khoản vay chấp bất động sản tài sản tài khơng chấp bất động sản; từ hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: chứng khoán dựa chấp bất động sản (Mortgage backed securites) chứng khốn tài sản tài (Asset backed secuirities), gọi tắt ABS Chứng khoán dựa chấp bất động sản (Mortgage backed securities) hình thành từ chuyển đổi khoản vay có tài sản chấp, cơng ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, chuyển giao toàn giấy tờ chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu Loại trái phiếu có độ an tồn cao hơn, có vật đảm bảo khoản vay, lãi suất lại thấp so với chứng khốn tài sản tài Thực chất với trái phiếu gắn liền với tài sản chấp có đủ điều kiện để xem thương vụ bán tài sản Người bán khơng cịn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau chuyển đổi chịu trách nhiệm với người mua người vay bị vỡ nợ hay có thay đổi giá thị trường tài sản Sau cho vay chấp cầm cố thị trường cho vay chấp cầm cố sơ 71 cấp, tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp khoản cho vay thành danh mục bán chúng cho cơng ty có chức đặc biệt, chức mua bán nợ Quá trình chứng khốn hóa bắt đầu thực giai đoạn Các công ty mua bán nợ đặc biệt khơng có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn công ty huy động phát hành trái phiếu, điểm mấu chốt q trình chứng khốn hóa Các trái phiếu bảo đảm danh mục tài sản chấp cầm cố khoản cho vay thị trường cho vay chấp cầm cố thứ cấp Thông thường, trái phiếu phân thành nhiều gói, định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác lãi suất khác Ví dụ: gói 1, gói gói Gói có hệ số tín dụng cao tốn tồn gốc đầu tiên, dĩ nhiên lãi suất thấp nhất, Sau tốn hết gói đến gói sau gói Gói gói đặc biệt khơng định mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao Và tồn danh mục tín dụng hoạt động tốt gói gói hưởng nhiều lợi nhuận ngược lại Qua cách phân gói nhà đầu tư có nhiều hội để lựa chọn gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro Điều kích thích nhà đầu tư vào trái phiếu dựa chấp bất động sản Thông qua chế này, khoản cho vay chấp cầm cố trở thành chứng khoản nợ phát hành rộng rải cơng chúng, làm tăng tính khoản khoản cho vay Cũng thông qua chế này, khoản rủi ro tín dụng chuyển cách hiệu từ tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang nhà đầu tư trái phiếu Các tổ chức tín dụng khơng cịn bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức Khi tiến hành chứng khốn hóa số lượng nguồn vốn cho vay khơng bó hẹp khn khổ tổ chức tín dụng nửa, mà qua q trình có nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: nhà đầu tư nhỏ lẽ, tổ chức bảo hiềm, quỹ xã hội Tuy nhiên để mơ hình hoạt động quan có thẩm quyền 72 Nhà Nước phải ban hành quy định để tạo hành lang pháp lý cho công ty mua bán nợ hoạt động, cần có luật pháp để bảo vệ nhà đầu tư tham gia vào trình Và để thực triển khai hiệu kỹ thuật chứng khốn hóa Việt Nam cịn nhiều việc phải chuẩn bị tiếp tục hồn thiện khn khổ pháp lý thị trường tài chính, phát triển thị trường phụ trợ thị trường mua lại (Repo), thị trường sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín lực 3.3.3.2 Trái phiếu cơng trình Khi hai kênh tín dụng ngân hàng tổ chức tín dụng kênh khách hàng bị thu hẹp lại, với hành lang pháp lý có phát hành trái phiếu cơng trình giải pháp vốn cho cơng ty bất động sản thực Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển đến trình độ định thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật hấp dẫn nhà đầu tư Để phát hành trái phiếu bất động sản thành cơng chủ đầu tư phải đưa điều kiện hâp dẫn nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải dự án tốt, sản phẩm nhà đất phải thực hấp dẫn nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa dự án khả thi triển khai tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho trái chủ có tranh chấp xảy ra, để trái chủ bị thiệt thòi quyền lợi; - Cần kết hợp với tổ chức bảo lãnh phát hành chun nghiệp, có uy tín có đủ lực tài chính; - Đưa sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua hộ với tỷ lệ chiết khấu tương đối Nhưng phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau chuyển đổi; khả kiểm sốt cơng ty cổ đông hữu; cấu vốn công ty bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận vốn chủ thay đổi… 73 3.3.3.3 Chứng bất động sản Chứng khốn hóa theo mơ hình phát hành chứng chứng đầu tư bất động sản, mơ hình theo chứng khốn đảm bảo trị giá bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản sau mà không thiết phải sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Chứng bất động sản loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản Giá trị đảm bảo bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản này, không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay tồn bất động sản suốt q trình sở hữu chứng khốn Cơ chế chuyển hóa thành chứng khốn hình thức này: tồn bất động sản tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị sau phát hành cơng chúng Q trình phát hành khơng cần thơng qua định chế tài trung gian Hay nói cách khác, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thơng qua việc phát hành chứng khốn Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng bất động sản bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát nhà đầu tư Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán bất động sản tự chuyển nhượng Theo tính khoản sản phẩm cao cho người năm giữ chứng Tại thời điểm phát hành tất thơng tin liên quan đến dự án phải công bố cách công khai, minh bạch đặt giám sát tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát Chủ đầu tư dự án đưa cáo bạch, có thơng tin đầy đủ, rõ ràng, xác tình hình tài 74 chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, điều khoản quyền lợi trách nhiệm hai bên, cảnh báo rủi ro xảy ra, cam kết tiến độ thực dự án việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng bất động sản dự án gặp phải cố lỗi nhà đầu tư dự án Điều đảm bảo cho dự án đầu tư hoàn thành tiến độ chất lượng cam kết, hạn chế tượng tiêu cực giao dịch bất động sản hạn chế rủi ro cho tổ chức phát hành Ngoài ra, việc công khai thông tin phần hạn chế tượng đầu tư bất động sản Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn dự án bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản người có nhu cầu thực sự, tránh tượng đầu bất động sản Còn nhà đầu tư chia lãi dựa lợi nhuận thu từ việc đấu giá dự án hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản ưu điểm chứng đầu tư bất động sản, tăng tính khoản cho bất động sản mở rộng cho nhà đầu tư vốn khơng có khả sở hữu hồn tồn bất động sản, tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới dành riêng cho nhà đầu tư nhiều vốn Bên cạnh việc tách quyền sở hữu quyền sử dụng bất động sản có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường cơng ty tài chính, bảo hiểm, quỹ đầu tư, nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng bất động sản thực việc gắn kết mức cao thị trường tài thị trường bất động sản So với hình thức trái phiếu cơng trình chứng bất động sản an tồn nhà đầu tư kiểm soát việc sử dụng vốn mục đích thơng qua kiểm sốt giải ngân theo tiến độ triển khai dự án ngân hàng Nếu mua trái phiếu cơng trình, nhà đầu tư khơng kiểm soát việc sử dụng vốn đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua tổ chức tín dụng Tuy nhiên, huy động vốn hình thức chứng bất động có số bất cập chi phí gián tiếp cho việc thực giao dịch trở ngại việc công bố thông tin theo yêu cầu quan quản lý 75 Để cho mơ hình chứng bất động sản đưa vào áp dụng Việt Nam thị trường chứng khốn phát triển đủ mạnh để tạo môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết giao dịch chứng bất động sản Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài trung gian hệ thống văn pháp lý Ngồi ra, cịn u cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ định, phải minh bạch, lành mạnh ổn định lúc chứng bất động sản thực trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với nhà đầu tư chứng khoán 3.3.4 Phát hành quyền chọn mua kênh huy động truyền thống từ người mua nhà đầu tư Để bảo vể quyền lợi người mua, Nhà Nước đưa số tiêu chuẩn mà chủ đầu tư phải tuân theo trước huy động vốn từ khách hàng Như dự án chung cư hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hồn thiện phần móng trước huy động vốn từ khách hàng Tuy nhiên điều khoản ngặt nghèo công ty có vốn nhỏ, đủ để thực giai đoạn đền bù giải tỏa, cịn đến giai đoạn thi cơng họ phải huy động vốn vay Để vừa bảo vệ người mua tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn Nhà Nước nghiên cứu áp dụng mơ hình Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước xây dựng xong móng Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định quyền chọn mua, quyền mà người bán (thường chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua Quyền chọn mua có hiệu lực vịng tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu thảo hợp đồng mua bán Như vậy, theo quyền này, việc chủ đầu tư cung cấp thông tin văn liên quan đến dự án, người mua quyền cân nhắc vịng tuần xem có nên mua hay không tất nhiên bồi thường thời gian quyền chưa có hiệu lực Hiện nay, VN chưa có quyền Một biện pháp khác doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định Nhà Nước để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà 76 doanh nghiệp huy động vốn chưa xây dựng xong phần móng doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa ngân hàng Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau trừ khoản đảm bảo theo quy định phí dịch vụ, cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua khơng sợ tiền mà nhà đầu tư có vốn thực dự án Mặt khác, dự án đáp ứng tiêu chí luật pháp đặt bối cảnh Chính Phủ thực thi biện pháp chóng lạm phát, lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao, van tín dụng ngân hàng bị khóa kênh tín dụng gặp vấn đề lớn: khách hàng khơng có khả đóng tiếp lần huy động chủ đầu tư Qua số báo cáo khảo sát số tổ chức, thị trường bất động sản đóng băng phân khúc sản phẩm hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều Vì nay, chủ đầu tư đầu tư ạt vào dự án coi "cao cấp" gây khó khăn việc tiêu thụ, hàng hóa thừa nhiều, người thực có nhu cầu lại thiếu nhà Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, sản phẩm có mức giá vừa phải có nhu cầu cao dễ huy động, với cơng ty cịn nhỏ chưa nhiều kinh nghiệm mà sức mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu quỹ đất dồi 3.3.5 Các giải pháp phía nhà nước Hiện kênh tín dụng qua ngân hàng tư khách hàng bị tắc nghẽn, Nhà Nước cần có nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho hình thành định chế tài chính, tín dụng phí ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở, hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà Các hành lang pháp lý cần cải tiến, dỡ bỏ rào cản hạn chế hoạt động doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ngân hàng thương mại Bên cạnh đó, cần phải nghiên cứu ban hành hành lang pháp lý để số thị trường hổ trợ thị trường truyền thống đời hoạt động thị trường chấp 77 cầm cố thứ cấp, hay công ty ủy thác đầu tư bất động sản … Mặt khác, Nhà Nước cần rà soát, chỉnh sửa bổ sung để có hành làng pháp lý bất động sản tín dụng bất động sản đồng hơn, tránh đá luật với Như: Luật Đất đai 2003 Bộ Luật dân quy định, hộ gia đình cá nhân nước sử dụng đất đất th, Nhà nước giao đất khơng thu tiền, cịn đất Nhà nước giao có thu tiền sử dụng để chấp tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế cá nhân để vay vốn kinh doanh Nhưng Luật Đất đai 2003 quy định, ngân hàng không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Vì thế, có trường hợp, ngân hàng cho chủ thể chấp bất động sản lại bất động sản bị chấp tổ chức khác Đến lúc đáo hạn, chủ thể không trả nợ ngân hàng lại khơng thể phát khơng giữ sở pháp lý quan trọng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hoàn thiện phát triển thị trường chấp - cầm cố, có việc xem xét cho phép hình thành thị trường thứ cấp Ngồi ra, Chính Phủ nên xem xét việc cho phép chấp - cầm cố bất động sản ngân hàng nước hướng mở rộng hiệu Lực vốn ngân hàng nước hạn chế, việc mở rộng thị trường chấp - cầm cố với tham gia tổ chức tín dụng nước ngồi cách khơi nguồn vốn mạnh cho đầu tư Việc mở rộng thị trường chấp - cầm cố giải pháp đắn cho việc tăng vốn đầu tư thị trường bất động sản 3.3.6 Các giải pháp khác Ngoài biện pháp đề khai thơng nguồn vốn nghiên cứu đưa vào áp dụng số mơ số sản phẩm: Cần xây dựng hệ thống sách định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: + Một là, cung cấp cơng cụ tài có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; + Hai là, cung cấp hội/khả cho người vay tái cấp tài để 78 mua tài sản lãi suất giảm Nghiên cứu áp dụng mơ hình Cơng ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) REIT tên gọi Quỹ tín thác đầu tư bất động sản loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý bán bất động sản dựa việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản Đây hình thức đầu tư kinh doanh thị trường bất động sản thông qua loại tài sản sở hữu tài sản đảm bảo nợ mà tổ chức cá nhân tham gia cách mua bán cổ phần Khi phát triển REIT mang đến số lợi sau: - Lợi ích nhà đầu tư: REIT có lợi tránh bị đánh thuế chồng đầu tư không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập ổn định hấp dẫn Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư vận hành REIT giám sát dựa khuôn khổ pháp lý, ban giám đốc độc lập, chun gia phân tích, kiểm tốn, phương tiện truyền thông chuyên kinh doanh tài - Lợi ích kinh tế: + Mở nhiều hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành loại hình đầu tư có khả đáp ứng nhu cầu vốn lớn cho dự án bất động sản đồng thời hỗ trợ ngân hàng công ty phát triển bất động sản sơ cấp việc thu hồi vốn bỏ để đầu tư cho dự án khác Chứng đầu tư REIT với mệnh giá nhỏ mang lại nhiều hội đầu tư cho tham gia vào thị trường bất động sản + Tạo điều kiện an toàn chuyên nghiệp cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các sách đầu tư cấu trúc REIT giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư thu nhập ổn định Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn REIT để mua tài sản hồn thiện sau đem cho th lại Tiền thuê nguồn thu nhập REIT REIT thường không phép cho vay vay tiền Những hạn chế cởi bỏ 79 phần tồn cơng ty trực thuộc REIT + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu REIT nắm giữ tài sản thuê thu nhập chủ yếu REIT từ cho thuê tài sản REIT mua lại nhiều loại tài sản khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ cá nhân tổ chức khơng có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn việc xử lý …, sau REIT thuê công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ tài sản mua + Giúp phát triển lĩnh vực chuyên môn chương trình phát triển kinh tế xã hội Kết luận phần Trong phần này, người viết đưa giải pháp nhằm tăng thêm hiệu hoạt động thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu vốn thị trường bất động sản Các giải pháp đưa ngân hàng, tổ chức tín dụng, với khách hàng, chủ đầu tư, Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục hạn chế đồng thời khơi thông nguồn tín dụng như: giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; cho phép hình thành thị trường chấp cầm cố chấp để nâng cao tính khoản khoản cho vay tổ chức tín dụng Ở mức cao nửa tiến hành biện chứng khốn hóa bất động sản như: chứng khốn hóa khoản cho vay cầm cố chấp, phát hành trái phiếu cơng trình phát hành chứng bất động sản mặt để giải nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính khoản khoản tín dụng, đồng thời mỡ rộng nguồn tài trợ cho vay từ nhiều đối tượng khác nên kinh tế Các giải pháp đưa hy vọng góp phần hồn thiện hoạt động thị trường tín dụng bất động sản thị trường BĐS 80 KẾT LUẬN Việt Nam gia nhập WTO, kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng có nhiều hội để phát triển Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến phát triển kinh tế cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hổ trợ tín dụng có vai trị quan trọng Và để trì cho thị trường tín dụng ln thơng suốt, phát triển bền vững trước hết cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm sở thị trường hoạt động Bên cạnh đó, cần có giải pháp để hổ trợ phát triển thị trường tín dụng bất động sản cho phép hình thành thị trường cầm cố chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động thị trường tạo tính khoản cho khoản cho vay chấp cầm cố, trì lượng vốn định cho tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp Và phát triển chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố này, lúc thị trường tín dụng bất động sản mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu công ty mua bán nợ Lúc khả tiếp cận khoản tín dụng dễ đối tượng có nhu cầu vế vốn Một số mơ hình chứng khốn hóa bất động sản khác nên nghiên cứu ứng dụng thời điểm phát hành trái phiếu cơng trình, hay phát hành chứng bất động sản Các mơ hình hoạt động tốt cung cấp cho thị trường bất động sản lượng vốn không nhỏ mang tính khoản cao… Ngồi giải pháp mang tính vĩ mơ, nội tổ chức tín dụng phải có biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt khoản tín dụng Các chủ đầu tư phải có biện pháp để huy động sử dụng tốt nguồn vốn vay … Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng cách ổn định, bền vững, cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt giải pháp đề nghị đề tài góp phần nhỏ để hồn thiện mục tiêu chung 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt Cơng ty chứng khốn BảoViệt (2008), báo cáo ngành bất động sản Trần Thanh Bình,“Khi thị trường địa ốc “đóng băng””, báo Thanh niên Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng – Cao ốc văn phịng hạng B TP Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007-triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tâ; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008 PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ,- Trường Đại học Tài – Kế toán Hà Nội Luật dân 2005 Chính phủ nước Cộng hồ xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật Đất đai 2003 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Luật kinh doanh bất động sản 2006 Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng năm 2006 Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Các trang web http://www.mpi.gov.vn Bộ kế hoạch đầu tư Tổng Cục Thống kê http://www.gso.gov.vn Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM http://www.hsx.vn Tin nhanh Việt Nam http://www.vnexpress.net Thời báo kinh tế Việt Nam http://www.vneconomy.vn Saga Việt Nam http://.www.saga.vn Báo Tuổi trẻ http://www.tuoitre.com.vn Báo Vietnamnet http://www.vietnamnet.vn Báo niên http://.thanhnien.com.vn 10 Báo Sài Gòn tiếp thị http://www.sgtt.com.vn Tiếng Anh Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008 P PH HÁ ÁTT TTR RIIỂ ỂN NH HIIỆ ỆU UQ QU UẢ Ả TTH HỊỊ TTR RƯ ƯỜ ỜN NG G TTÍÍN DỤ ỤN NG GB BẤ ẤTT Đ ĐỘ ỘN NG GS SẢ ẢN NC CỦ ỦA AV VIIỆ ỆTT N NA AM M ND CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ - TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG MÃ SỐ : 60.31.12 Học viên: Phan Thị Nhân Lớp: Đêm Tài Chính Doanh Nghiệp – K15 Những điểm kết đạt luận văn: Trong điều kiện tất kênh tín dụng bất động sản bị nghẽn mạch nhu cầu tín dụng bất động sản không ngừng tăng lên, hàng loạt dư án bị đình trệ Để khơi thơng kênh tín dụng, đề tài luận văn đưa sơ giải pháp sau: ¾ Hình thành thị trường chấp cầm cố thứ cấp: thông qua hoạt động thị trường biến nguồn vốn tỉnh bất động sản thành vốn động để đầu tư khơi thông kênh nối thị trường vốn thị trường bất động sản; ¾ Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố: qua q trình chứng khốn hóa khoản cho vay chấp cầm cố trở thành chứng khoản nợ phát hành rộng rải cơng chúng, làm tăng tính khoản khoản cho vayCác tổ chức tín dụng khơng cịn bị hạn chế cho vay nguồn huy động trực tiếp nữa, cần họ bán khoản cho vay chấp cấm cố thu tiền phục vụ nhu cầu hoạt động tổ chức ¾ Phát hành quyền chọn mua kênh huy động truyền thống từ người mua nhà đầu tư: qua hình thức vừa đảm bảo quyền lợi người mua chủ đầu tư huy động vốn từ người mua tốt ... thuyết thị trường bất động sản thị trường tín dụng bất động sản  Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam  Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản. .. trạng thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam Để hiểu phát triển thị trường Bất động sản Việt Nam năm năm qua, cần sơ lược thị trường bất động. .. động sản Mỹ 25 Phần 2: Thực trạng thị trường tín dụng bất động sản Việt Nam 27 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam 27 2.1.1 Thực trạng phát triển thị trường Bất động sản Việt