Chính sách thuế bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRỌNG NGHĨA CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN TRỌNG NGHĨA CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS SỬ ĐÌNH THÀNH TP Hồ Chí Minh – Năm 2009 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tôi, dựa tài liệu tham khảo có Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Trọng Nghĩa MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG MỞ ĐẦU Chương TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản .4 1.1.1 Bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản 1.2 Nội dung sách thuế bất động sản 13 1.2.1 Khái quát sắc thuế bất động sản 13 1.2.2 Đặc điểm sách thuế bất động sản 16 1.2.3 Vai trị sách thuế bất động sản 17 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia sách thuế bất động sản học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3.1 Chính sách thuế bất động sản số quốc gia 20 1.3.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam sách thuế bất động sản 25 Kết luận chương 26 Chương THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH Ở VIỆT NAM 27 2.1 Khái quát sách thuế bất động sản hành Việt Nam 27 2.2 Thực trạng sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến bất động sản hành Việt Nam 28 2.2.1 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 28 2.2.2 Thuế đất 34 2.2.3 Lệ phí trước bạ 39 2.2.4 Tiền sử dụng đất 42 2.2.5 Tiền thuê đất 44 2.2.6 Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản 46 2.3 Đánh giá chung sách thuế bất động sản hành 46 2.3.1 Những kết đạt 46 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 48 Kết luận chương 54 Chương CẢI CÁCH CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 55 3.1 Sự cần thiết mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .55 3.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế bất động sản 55 3.1.2 Mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .56 3.2 Định hướng cải cách sách thuế bất động sản 58 3.2.1 Cải cách thuế đất thuế nhà 60 3.2.2 Cải cách sắc thuế khoản thu tài khác liên quan đến bất động sản 68 3.3 Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động sản 71 Kết luận chương 74 KẾT LUẬN 75 TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 PHỤ LỤC 79 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất DT : Dự toán KTXH : Kinh tế - Xã hội NSNN : Ngân sách nhà nước NSTW : Ngân sách trung ương NSĐP : Ngân sách địa phương QH : Quốc Hội QT : Quyết toán SDĐ : Sử dụng đất SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiệp SXKD : Sản xuất, kinh doanh UBND : Ủy ban nhân dân UBTVQH : Ủy ban thường vụ Quốc Hội UTH : Ước thực DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Số thu thuế sử dụng đất nông nghiệp thời kỳ 2002-2009 .30 Bảng 2.2: Số thu thuế đất thời kỳ 2002-2009 35 Bảng 2.3: Số thu lệ phí trước bạ thời kỳ 2002-2009 .40 Bảng 2.4: Số thu tiền sử dụng đất thời kỳ 2002 - 2009 .43 Bảng 2.5: Số thu tiền thuê đất thời kỳ 2002-2009 45 Bảng 3.1 Quá trình cải cách sách thuế bất động sản 60 -1- MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Thuế công cụ quan trọng nhà nước dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách, ổn định kinh tế vĩ mô đảm bảo công xã hội Thuế kinh tế thị trường quốc gia quan tâm nghiên cứu, hoàn thiện Trong cấu loại thuế: tiêu dùng, thu nhập, tài sản thuế tài sản ngày quan tâm lẽ loại thuế có số thu ổn định, bền vững, chiếm tỷ trọng cao tổng số thu ngân sách nhà nước; thuế tài sản góp phần điều tiết cung cầu tài sản thị trường, tránh tượng đầu tích trữ góp phần điều hòa thu nhập tầng lớp dân cư, hạn chế bất bình đẳng thu nhập đảm bảo công xã hội Trong số sắc thuế tài sản, thuế BĐS loại thuế có tầm quan trọng kinh tế, tác động nhiều mặt kinh tế - trị - xã hội, lẽ BĐS gồm: đất đai – tài sản quan trọng quốc gia (thể nhiều yếu tố: diện tích, điều kiện thuận lợi tự nhiên, tài nguyên khống sản, ngày có giá trị…), nhà cửa cơng trình kiến trúc gắn liền với đất – tài sản có giá trị lớn tổng tài sản người sở hữu chúng Đất đai nhà cửa có thị trường dành riêng cho chúng – thị trường BĐS Thị trường BĐS nước ln có quan hệ tác động qua lại với thị trường khác không phần quan trọng kinh tế: thị trường vốn, thị trường lao động Các sách BĐS phần thể quan điểm trị quốc gia như: sách quy hoạch SDĐ; sách kinh doanh BĐS,… Trong số sách nhà nước, sách thuế ln quan tâm hoàn thiện Việt Nam quốc gia phát triển, để trì tốc độ tăng trưởng kinh tế phấn đấu trở thành nước công nghiệp đại vào năm 2020, việc đối mặt giải vấn đề khuyết tật kinh tế thị trường phải quan tâm, giải sách kinh tế nhà nước, có sách thuế Gần đây, nhà nước thực chiến lược cải cách thuế, nhiều sắc thuế sửa đổi bổ sung như: thuế giá trị gia tăng, thuế tiêu thụ đặc -2- biệt, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế thu nhập cá nhân nghiên cứu để ban hành nhiều sắc thuế như: thuế môi trường, thuế tài sản, thuế nhà đất Trong bối cảnh đặt nêu trên, vấn đề cải cách sách thuế BĐS nhằm nâng tỷ trọng thu ngân sách từ thuế tài sản, ổn định phát triển lành mạnh thị trường BĐS, hạn chế khoảng cách giàu nghèo, bất bình đẳng tài sản thu nhập xã hội trở nên cấp thiết Chính lẽ đó, tác giả chọn đề tài nghiên cứu: “CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM” Mục tiêu nghiên cứu Luận văn thực với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm cải cách sách thuế BĐS Việt Nam thời gian tới Cụ thể cải cách sắc thuế BĐS theo lộ trình có kế thừa sách thuế BĐS hành, mạnh dạn thay điểm bất hợp lý bổ sung điểm cho phát huy vai trị sách thuế là: tăng thu ngân sách, điều tiết thị trường BĐS, đảm bảo công xã hội Việc cải cách phải đảm bảo phù hợp với thông lệ quốc tế, đồng với sách khác nhằm phát triển kinh tế Việt nam Đối tượng phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu luận văn sắc thuế BĐS hành, với sắc thuế nghiên cứu nội dung chủ yếu theo quy định pháp luật, kết đạt hạn chế Phạm vi nghiên cứu luận văn vấn đề lý luận thực tiễn sách thuế BĐS xu hướng cải cách sách thuế BĐS Việt Nam Số liệu nghiên cứu từ năm 2002 đến đầu năm 2009 Phương pháp nghiên cứu Luận văn thực phương pháp nghiên cứu sau:  Tiếp cận lý thuyết thuế nói chung thuế BĐS nói riêng, trọng đến vai trị mục tiêu sách thuế  Tham khảo tài liệu thuế bất động sản số quốc gia tài liệu góp ý sách thuế BĐS hành  Thống kê số liệu thứ cấp, có chọn lọc từ tài liệu website đáng tin -3- cậy (Chính phủ, Bộ tài chính, Tổng cục thống kê)  Phân tích mơ tả, đánh giá ưu điểm, nhược điểm sắc thuế bất động sản So sánh mức độ đóng góp thu ngân sách, vai trò điều tiết sắc thuế hệ thống sách thuế BĐS  Tổng hợp vấn đề nghiên cứu trên, suy diễn logic phục vụ đề xuất định hướng giải pháp cải cách sách thuế BĐS Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu Đề tài nghiên cứu bối cảnh quốc gia tiến hành cải cách thuế, có thuế BĐS Việc đóng góp ý kiến vào sửa đổi văn pháp luật nhà nước thuế BĐS vấn đề có ý nghĩa khoa học thực tiễn, đặc biệt dự thảo Luật sửa ban hành liên quan đến BĐS như: Dự thảo Luật thuế nhà đất, Dự thảo Luật thuế tài sản Những điểm bật luận văn Những kết đạt đáng ý qua việc nghiên cứu sách thuế BĐS luận văn là: Một là, Hệ thống hóa lý luận thuế BĐS, thực tiễn sắc thuế BĐS hành áp dụng nhiều quốc gia giới, rút học kinh nghiệm cho Việt Nam việc cải cách sách thuế BĐS Hai là, Khái quát thực trạng sách thuế khoản thu tài hành liên quan đến BĐS đánh giá mặt đạt hạn chế sách Ba là, Đề định hướng, giải pháp điều kiện thực giải pháp cải cách sách thuế BĐS cho Việt Nam Kết cấu luận văn Với mục tiêu, đối tượng phạm vi nghiên cứu nêu trên, phần mở đầu kết luận, nội dung luận văn gồm: Chương Tổng quan BĐS sách thuế BĐS Chương Thực trạng sách thuế BĐS hành Việt Nam Chương Cải cách sách thuế BĐS Việt Nam -69- hướng giống lệ phí trước bạ  Căn tính thuế: giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý (trên mức giá tối thiểu nhà nước quy định) thuế suất mức thuế Giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý giá trị thị trường thời điểm phát sinh nghĩa vụ thuế Thuế suất quy định theo mức cố định tuyệt đối theo tỷ lệ phần trăm (%) trị giá tính thuế tùy thuộc vào tính chất tài sản chuyển dịch thuộc diện phải đăng ký theo hướng: động viên thấp tài sản thuộc sở hữu doanh nghiệp, công ty; động viên hợp lý tài sản có giá trị lớn thuộc diện chịu thuế hàng năm trình sử dụng; động viên cao tài sản có tài sản chịu thuế lần b Xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng Hiện thuế thu nhập cá nhân có quy định thuế đánh vào thu nhập nhận thừa kế, quà tặng tài sản với mức thuế suất thống 10% Đây quy định áp dụng từ năm 2009 Tuy nhiên lâu dài, cần nghiên cứu hoạt động thừa kế, tặng quà để ban hành sắc thuế riêng, bao quát nhiều tình thừa kế, tặng quà áp dụng thuế suất lũy tiến Định hướng nội dung sắc thuế thừa kế, quà tặng sau: Thuế thừa kế, biếu tặng thu lần phát sinh hành vi thừa kế tặng tài sản (cần lưu ý trường hợp thừa kế, tặng quà nhiều lần thời gian ngắn) Đối với BĐS, thuế tính giá trị nhà, đất thực thừa kế, tặng thuế suất Trước mắt chưa quen với loại thuế áp dụng mức thuế suất thấp việc chuyển nhượng BĐS, lâu dài mức thuế suất cao cần áp dụng thuế suất lũy tiến phần nhằm đảm bảo sách phân phối thu nhập, đảm bảo cơng xã hội c Hồn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản Thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS gồm thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập doanh nghiệp Hai Luật thuế vừa sửa đổi, bổ sung có hiệu lực thi hành từ 01/01/2009, thời gian ngắn để đánh giá -70- tác động hai loại thuế đến việc điều tiết thu nhập, điều tiết thị trường BĐS Tuy nhiên tồn số vấn đề cần hoàn thiện quy định sau:  Khoản 2, điều Luật thuế thu nhập cá nhân: “Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền SDĐ tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp cá nhân có nhà ở, đất nhất” Theo quy định này, hiểu có bán BĐS miễn thuế Tuy nhiên, vấn đề xác định BĐS chưa quy định chặt chẽ: Luật văn hướng dẫn chưa quy định tiêu chí cụ thể trường hợp chịu thuế (mảnh đất nhỏ hay to, ngơi nhà bình thường hay biệt thự ), chủ sở hữu có 01 mảnh đất lớn 01 nhà biệt thự bán khơng phải nộp thuế, điều làm giảm tính cơng thuế Do cần quy định rõ diện tích đất, loại nhà miễn thuế  Luật thuế thu nhập cá nhân không quy định số lần cho, tặng nhà, đất Vì người sở hữu nhiều nhà làm thủ tục cho, tặng người thân bán nhà lại theo diện BĐS Sau lại tiếp tục làm thủ tục nhận cho, tặng lại nhà cịn lại để bán theo hình thức để trốn thuế Đây kẽ hở cần phải quy định hồn thiện d Hồn thiện sách thu tài khác bất động sản Chính sách thu tài khác gồm nhiều khoản thu nhà nước công nhận quyền sử dụng (sở hữu) tài sản (tiền SDĐ, tiều thuê đất) khoản thu mang tính chất dịch vụ, hồn tất thủ tục hành (phí thẩm định cấp quyền SDĐ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng,…) Việc hoàn thiện cần tập trung vào số vấn đề sau:  Đối với khoản thu tiền SDĐ: Khoản thu chiếm tỷ trọng lớn tổng thu từ BĐS có xu hướng giảm dần q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa hồn thành, nhu cầu SDĐ xây dựng giảm Cần tính tốn để thuế SDĐ bù đắp thay khoản thu tương lai  Đối với khoản thu tiền thuê đất: Khoản thu có số thu tương đối ổn định, nhiên khoản thuế BĐS chiếm tỷ lệ cao, cần nghiên cứu để -71- giảm dần tỷ trọng khoản thu cấu thu từ BĐS nhằm khuyến khích đầu tư, sản xuất kinh doanh, đồng thời cần mở rộng diện hưởng sách miễn, giảm tiền thuê đất  Đối với khoản thu khác: Rà soát tất khoản thu, mạnh dạn loại bỏ khoản phí, lệ phí khơng cần thiết nhằm giảm bớt thủ tục hành cho người dân 3.3 Các giải pháp hỗ trợ thực cải cách sách thuế bất động sản Giải pháp 1, xây dựng chế giá đất tự điều chỉnh phù hợp với biến động kinh tế - xã hội: Giá đất tính thuế vấn đề trọng tâm việc nghiên cứu, xây dựng Thuế nhà, đất Thuế SDĐ nước ta Giá đất phản ánh vận động khách quan quy luật thị trường: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, Giá đất phải thể quan hệ chuyển nhượng, trao đổi, mua bán phát sinh thị trường khả sinh lợi đất, bị động chạy theo sốt đột biến Giá đất tính thuế theo khả sinh lợi giá trị sử dụng khác đất theo khu vực, hạng đất, vị trí đất Để việc xác định giá đất phù hợp, cần nghiên cứu xây dựng chế tính giá đất có sử dụng hệ số điều chỉnh dựa biến động yếu tố: lợi SDĐ khu vực (trong loại đô thị, đồng bằng, trung du, miền núi); mục đích sử dụng khác (xây dựng nhà ở, sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp, xây dựng khu công nghiệp, thương mại, dịch vụ, ) Giải pháp 2, kiểm soát chặt chẽ việc đăng ký bất động sản giao dịch bất động sản: Một vấn đề khơng kiểm sốt khó xác định số lượng thực tế BĐS người nắm giữ Đối với người kê khai có BĐS chuyển nhượng, họ chịu thuế thu nhập chuyển nhượng Đối với người có nhiều BĐS nhiều nơi khác nhau, không trung thực kê khai, nhà nước bị thất thu thuế BĐS Bên cạnh đó, giao dịch -72- BĐS thị trường phi thức diễn phổ biến Việc mua bán trao tay, xác nhận sơ sài quyền cấp xã,…dẫn đến nhiều tượng mua bán BĐS xảy tranh chấp, khiếu kiện kéo dài quan nhà nước thiếu để xử lý Ngoài ra, việc chuyển mục đích SDĐ diễn phổ biến q trình cơng nghiệp hóa – đại hóa đất nước Như vậy, cần thiết phải kiểm soát việc đăng ký BĐS, việc chuyển mục đích SDĐ giao dịch chuyển nhượng BĐS, việc làm cụ thể sau:  Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật BĐS, tạo đồng bộ, phù hợp với sách thuế BĐS Nghiên cứu ban hành Luật đăng ký BĐS nhằm kiểm soát người có nhiều nhà, nhiều đất để tính thuế  Hồn thành công tác cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ, nhằm đưa đất có chủ sử dụng vào diện chịu thuế, từ tăng thu cho NSNN Quy định rõ khuyến khích đối tượng chưa cấp quyền sở hữu nhà, nên đăng ký sở hữu để nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp, làm sở chắn cho việc thu thuế nhà góp phần tăng thu cho NSNN  Thống kê BĐS người sử dụng (sở hữu) Xây dựng sở liệu BĐS quốc gia, quản lý người có nhiều BĐS nhiều địa phương khác Cơ sở liệu phải đảm bảo thông tin kịp thời quan hữu quan từ Trung ương tới địa phương việc quản lý BĐS Giải pháp 3, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến việc cải cách sách thuế bất động sản: Chính sách thuế BĐS gồm loại thuế tài sản thuế thu nhập, triển khai có tác động lớn đến ý thức chấp hành nghĩa vụ thuế người dân (thuế tài sản đánh trực tiếp vào BĐS thiết yếu sống ngày, cần có nhà để ở; thuế thu nhập trực tiếp lấy phần thu nhập đối tượng chuyển nhượng) Mặt khác, cải cách hệ thống thuế mới, có nhiều quan điểm, ý kiến bàn luận, sắc thuế BĐS nhạy cảm, dễ gây nhình nhận sai lệch từ phía người dân, khơng tun truyền, giải thích hợp lý Trong thời gian dự kiến ban hành sắc thuế BĐS cải cách, cần -73- thực tốt giải pháp việc tăng cường hội thảo, diễn đàn sách thuế mới, đa dạng hóa hình thức tun truyền tổ chức thi, tìm hiểu, phát tờ rơi, quảng cáo phương tiện, tổ chức đào tạo, giảng dạy miễn phí cho quan tổ chức có nhu cầu Với mục tiêu làm cho tổ chức, cá nhân xã hội hiểu rõ nội dung, chất tốt đẹp sách thuế BĐS, sở tạo đồng tình cao với sách thuế mới, sẵn sàng tự nguyện tham gia vận động người thực nghĩa vụ thuế Nhà nước Giải pháp 4, đại hóa cơng tác quản lý thuế nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp cán thuế: Hiện đại hóa tồn diện công tác quản lý thuế phương pháp quản lý, thủ tục hành chính, máy tổ chức, đội ngũ cán bộ, áp dụng rộng rãi công nghệ thông tin nhằm nâng cao hiệu quản lý, kiểm soát chặt chẽ đối tượng chịu thuế, tổ chức cá nhân nộp thuế, giảm thiểu thất thu, thu đủ kịp thời mục tiêu chung việc cải cách thuế Đối với sách thuế BĐS, gồm loại thuế phức tạp việc quản lý nên việc nâng cao cơng tác quản lý để triển khai sách thuế cách tồn diện đồng giải pháp cần phải làm làm liên tục Luật quản lý thuế vừa ban hành năm 2006 phần tạo sở pháp lý cho việc quản lý thuế Vấn đề lại cần xây dựng phương pháp quản lý thuế đại, phù hợp với sách thuế BĐS, tin học hóa cơng tác quản lý việc xây dựng hệ thống thông tin sở liệu đầy đủ tổ chức, cá nhân nộp thuế, nối mạng toàn ngành thuế với số quan chức khác, tới việc hoàn thiện máy quản lý thuế BĐS tất quan thuế Để cơng việc triển khai, ứng dụng yếu tố cần thiết quan trọng thiếu đội ngũ cán quản lý thuế Cần có chương trình đào tạo kiến thức nghiệp vụ cho cán thuế tin học, quản lý BĐS, quản lý thị trường BĐS, sách thuế BĐS với việc nâng cao đạo đức nghề nghiệp cán thuế Từ đáp ứng yêu cầu quản lý với hàng loạt sắc thuế BĐS có phạm vi rộng tính tốn phức tạp -74- Kết luận chương Nội dung chương đề cập đến mục tiêu cải cách sách thuế BĐS, đối chiếu với tình hình thực tế Việt Nam, từ đề định hướng cải cách sách thuế BĐS thời gian tới, là: Việc cải cách chia thành hai bước Bước kế thừa pháp luật thuế nhà, đất hành để sửa đổi quy định không phù hợp thuế đất, bổ sung quy định thuế nhà Bước tách thuế nhà, đất thành sắc thuế riêng nhằm thuận tiện công tác quản lý thuế loại BĐS Bên cạnh việc cải cách thuế nhà, thuế đất, cần tiến hành cải cách thuế trước bạ; xây dựng sắc thuế thừa kế, quà tặng; hoàn thiện thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS; cải cách sách thu tài khác BĐS Để thực định hướng trên, luận văn đề xuất giải pháp thực là: xây dựng chế tính giá đất điều chỉnh kịp thời, kiểm soát việc đăng ký giao dịch BĐS, đẩy mạnh công tác tuyên truyền cải cách sách thuế đại hóa cơng tác quản lý thuế, nâng cao kiến thức, nghiệp vụ, đạo đức cán thuế -75- KẾT LUẬN Luận văn nghiên cứu việc cải cách sách thuế BĐS Việt Nam Do nội dung sách thuế BĐS rộng, tác giả nghiên cứu chủ yếu số vấn đề mang tính thời sắc thuế BĐS hành: đối tượng chịu thuế, tính thuế, sách miễn giảm Tìm hạn chế chủ yếu, sở đề xuất định hướng giải pháp hoàn thiện Các kết nghiên cứu đạt là: Thứ nhất, hệ thống vấn đề BĐS, thị trường BĐS thuế BĐS, với việc khảo sát sách thuế BĐS số quốc gia, từ rút học kinh nghiệm cho Việt Nam q trình cải cách sách thuế BĐS Thứ hai, phân tích thực trạng sách thuế BĐS cho thấy sách hành lạc hậu, nhiều điểm bất hợp lý, không phát huy tốt vai trò tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, điều tiết thị trường BĐS đảm bảo công xã hội Thứ ba, xác định mục tiêu cải cách sách thuế BĐS cần phát huy đầy đủ vai trị thuế BĐS, đồng sách phù hợp với thông lệ quốc tế, từ đề định hướng giải pháp thực định hướng cải cách sách thuế BĐS Với kết nghiên cứu đây, luận văn đóng góp ý kiến nhằm đạt mục tiêu đề ra: cải cách sách thuế BĐS Việt Nam thời gian tới Quá trình nghiên cứu bị giới hạn thời gian, nguồn tài liệu nên khó tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp nhà khoa học, quý Thầy Cô bạn đọc quan tâm đến việc cải cách sách thuế BĐS -76- TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Sử Đình Thành – TS Bùi Thị Mai Hồi (2006), Lý thuyết Tài cơng, Nhà xuất Đại học quốc gia TP.Hồ Chí Minh, TP Hồ Chí Minh Jonathan Gruber (2005), Puclic Finace and Public Policy, Worth Publishers Harvey S.Rosen, Public Finance, Bản dịch Tiếng Việt Khoa Tài nhà nước – Đại học Kinh tế (2004) PGS.TS Đỗ Đức Minh – TS Nguyễn Việt Cường (2005), Giáo trình lý thuyết thuế, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội PGS.TS Nguyễn Thị Liên – PGS.TS Nguyễn Văn Hiệu (2008), Giáo trình nghiệp vụ Thuế, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội Bộ Tài (2005), Kế hoạch thực chiến lược cải cách hệ thống thuế đến năm 2010, Hà Nội ETV2 – Bộ Tài (2008), Cách đánh thuế tài sản Việt Nam, Tài liệu Hội thảo ngày 22,23/8/2008 Hải Phòng ETV2 – Bộ Tài (2009), Cải cách thuế Việt Nam, Tài liệu Hội thảo ngày 26,27/2/2009 TP Hồ Chí Minh PGS.TS Phan Thị Cúc – PGS.TS Nguyễn Văn Xa (2009), Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nhà xuất Đại học quốc gia TP Hồ Chí Minh 10 Bộ Tài (2006), Hệ thống văn quản lý, kinh doanh tài bất động sản, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 11 Tổng cục thuế (2006), Cẩm nang pháp luật thuế nhà đất, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 12 TS Quách Đức Pháp (2002), Nghiên cứu thuế tài sản áp dụng Việt Nam năm tới, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp 13 PGS.TS Nguyễn Văn Hiệu – TS Lê Xuân Trường (2008), Hệ thống thuế số nước Asean Trung Quốc, Nhà xuất Tài chính, Hà Nội 14 TS Đàm Văn Huệ (2006), Thuế đất đai – công cụ quản lý điều tiết thị trường BĐS, Nhà xuất Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội -77- 15 Việt Tuấn, “Xây dựng dự thảo Luật thuế tài sản Việt Nam: Những đề xuất từ thực tế”, Tạp chí Thuế Nhà nước (số 33/2008), trang 8-9 16 Huỳnh Huy Quế, “Góp ý hồn thiện Dự luật thuế tài sản”, Tạp chí Thuế nhà nước (các số 38,39,40/2008) 17 TS Đinh Văn Ân – TS Trần Kim Chung, “Phát triển thị trường bất động sản: Phải phối hợp đồng sách”, Tạp chí Tài số (03/2008), trang 41-44 18 TS Vũ Đình Ánh, “Chính sách thuế, phí, lệ phí thị trường bất động sản: Để vừa quản lý hiệu quả, vừa thúc đẩy thị trường phát triển?”, Tạp chí Tài số (02/2008), trang 26-30 19 TS Trần Kim Chung, “Thị trường bất động sản: Tăng trưởng hội nhập”, Tạp chí Tài (số 01/2008), trang 36-39 20 Nguyễn Thị Mỹ Linh, “Sử dụng công cụ thuế điều tiết thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài (số 05/2008), trang 41-43 21 TS Nguyễn Minh Phong, “Triển vọng thị trường bất động sản năm 2008 Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu tài kế tốn (số 02/2008), trang 55-57 22 TS Hồng Thị Giang, “Xây dựng luật thuế tài sản hay pháp luật thuế tài sản Việt Nam nay?”, Tạp chí Nghiên cứu tài kế tốn (số 10/2008), trang 66-67 23 ThS Ngơ Văn Khương, “Góp ý xây dựng luật thuế tài sản Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu tài kế tốn (số 01/2009), trang 53-56 24 Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright niên khóa 2007-2008, “Cải cách thuế tài sản nước phát triển” 25 Website Bộ Tài Việt Nam: http://www.mof.gov.vn:  Số liệu cơng khai dự tốn, tốn NSNN hàng năm  “Hội thảo cách đánh thuế tài sản Việt Nam” (25/08/2008)  “Đánh thuế tài sản để bình ổn thị trường bất động sản” (02/11/2007)  “Thuế tài sản sau sống” (17/09/2007) -78-  “Thuế tài sản-Kinh nghiệm quốc tế khả áp dụng Việt nam” (09/04/2007)  “Dự thảo Luật thuế nhà, đất” (16/04/29009)  “Dự thảo Luật thuế nhà, đất: Hướng tới rõ ràng, công minh bạch” (20/05/2009) 26 Tạp chí thuế điện tử - Website Tổng cục thuế: http://www.gdt.gov.vn:  “Phương pháp xác định giá tính thuế bất động sản” (03/10/2008)  “Thuế nhà thuế đất: Cần cải cách tồn diện” (07/08/2006)  “Chính sách thuế quản lý Nhà nước đất đai” (13/04/2006)  “Tác động thuế thị trường bất động sản” (13/04/2006)  “Thuế tài sản khả áp dụng Việt Nam” (10/04/2006)  “Định hướng sách tài liên quan đến đất đai” (31/05/2004)  “Thuế Tài Sản Việt Nam nên xây dựng theo hướng nào?” (31/05/2004) 27 Website Tài Việt Nam: http://www.taichinhvietnam.com, “Đánh thuế bất động sản nào?” (10/03/2008) 28 Website Chương trình hỗ trợ kỹ thuật châu Âu cho Việt Nam: http://www.etv2.vn, “Thuế tài sản – Các phương thức quốc tế tốt khả thực Việt Nam” (29/05/2007) -79- PHỤ LỤC  PHỤ LỤC 01: SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ 2002-2009  Biểu 1: Số thu từ bất động sản qua năm  Biểu 2: Tỷ trọng khoản thu từ bất động sản so với tổng thu từ bất động sản so với tổng thu ngân sách nhà nước  Biểu 3: Số thu tỷ trọng khoản thu từ bất động sản tính bình qn thời kỳ 2002-2009  PHỤ LỤC 02: TỶ TRỌNG SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN SO VỚI TỔNG THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG TẠI MỘT SỐ TỈNH, THÀNH PHỐ NĂM 2006 -80- PHỤ LỤC 01: SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN THỜI KỲ 2002-2009 Biểu 1: Số thu từ bất động sản qua năm Đơn vị tính: 1.000.000.000đ QT 2003 STT Chỉ tiêu Thuế SDĐNN Lệ phí trước bạ Số tuyệt đối Số tuyệt đối QT 2005 So với năm trước Số tuyệt đối QT 2006 So với năm trước Số tuyệt đối UTH 2007 So với năm trước Số tuyệt đối So với năm trước UTH 2008 Số tuyệt đối So với năm trước DT 2009 So với năm trước Số tuyệt đối 772 151 19,6% 130 86,1% 132 101,5% 111 84,1% 97 87,4% 76 78,4% 42 55,3% 1.332 1.817 136,4% 2.607 143,5% 2.797 107,3% 3.363 120,2% 4.493 133,6% 6.415 142,8% 7.251 113,0% Thuế nhà, đất 336 359 106,8% 438 122,0% 515 117,6% 594 115,3% 644 108,4% 814 126,4% 952 117,0% Thuế CQSDĐ 327 408 124,8% 640 156,9% 984 153,8% 1.251 127,1% 1.739 139,0% 2.820 162,2% - - Thu tiền thuê đất 459 513 111,8% 846 164,9% 799 94,4% 1.281 160,3% 1.600 124,9% 2.311 144,4% 1.877 81,2% Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 251,2% 14.202 174,3% 14.176 99,8% 15.416 108,7% 16.000 103,8% 22.000 137,5% 21.000 95,5% Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 99,6% 1.338 119,9% 1.283 95,9% 1.993 155,3% 1.741 87,4% 1.079 62,0% 710 65,8% Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 164,9% 20.201 161,4% 20.686 102,4% 24.009 116,1% 26.314 109,6% 35.515 135,0% 31.832 89,6% Tổng thu NSNN 123.860 177.409 143,2% 224.776 126,7% 283.847 126,3% 350.842 123,6% 311.840 88,9% 408.080 130,9% 404.000 99,0% Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự tốn NSNN năm) -80- QT 2002 QT 2004 So với năm trước -81- Biểu 2: Tỷ trọng khoản thu từ bất động sản so với tổng thu từ bất động sản so với tổng thu ngân sách nhà nước Đơn vị tính: 1.000.000.000đ QT 2003 STT Chỉ tiêu Thuế SDĐNN Lệ phí trước bạ QT 2002 Số tuyệt đối QT 2004 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối QT 2005 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối QT 2006 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối UTH 2007 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối UTH 2008 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối DT 2009 So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN Số tuyệt đối So với tổng thu từ BĐS So với tổng thu NSNN 151 1,21% 0,09% 130 0,64% 0,06% 132 0,64% 0,05% 111 0,46% 0,03% 97 0,37% 0,03% 76 0,21% 0,02% 42 0,13% 0,01% 1.817 14,52% 1,02% 2.607 12,91% 1,16% 2.797 13,52% 0,99% 3.363 14,01% 0,96% 4.493 17,07% 1,44% 6.415 18,06% 1,57% 7.251 22,78% 1,79% Thuế nhà, đất 336 359 2,87% 0,20% 438 2,17% 0,19% 515 2,49% 0,18% 594 2,47% 0,17% 644 2,45% 0,21% 814 2,29% 0,20% 952 2,99% 0,24% Thuế CQSDĐ 327 408 3,26% 0,23% 640 3,17% 0,28% 984 4,76% 0,35% 1.251 5,21% 0,36% 1.739 6,61% 0,56% 2.820 7,94% 0,69% - - - Thu tiền thuê đất 459 513 4,10% 0,29% 846 4,19% 0,38% 799 3,86% 0,28% 1.281 5,34% 0,37% 1.600 6,08% 0,51% 2.311 6,51% 0,57% 1.877 5,90% 0,46% Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 65,12% 4,59% 14.202 70,30% 6,32% 14.176 68,53% 4,99% 15.416 64,21% 4,39% 16.000 60,80% 5,13% 22.000 61,95% 5,39% 21.000 65,97% 5,20% Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 8,92% 0,63% 1.338 6,62% 0,60% 1.283 6,20% 0,45% 1.993 8,30% 0,57% 1.741 6,62% 0,56% 1.079 3,04% 0,26% 710 2,23% 0,18% Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 - 7,1% 20.201 - 9,0% 20.686 - 7,3% 24.009 - 6,8% 26.314 - 8,4% 35.515 - 8,7% 31.832 - 7,9% Tổng thu NSNN 123.860 177.409 - - 224.776 - - 283.847 - - 350.842 - - 311.840 - - 408.080 - - 404.000 - - Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự tốn NSNN năm) -81- 772 1.332 -82- Biểu 3: Số thu tỷ trọng khoản thu từ bất động sản tính bình qn thời kỳ 2002-2009 Đơn vị tính: 1.000.000.000đ STT Chỉ tiêu Thuế SDĐNN Lệ phí trước bạ QT 2003 QT 2004 QT 2005 QT 2006 UTH 2007 UTH 2008 DT 2009 Bình quân năm So với So với tổng thu tổng thu từ bất NSNN động sản 772 151 130 132 111 97 76 42 1.511 189 0,85% 0,07% 1.332 1.817 2.607 2.797 3.363 4.493 6.415 7.251 30.075 3.759 16,83% 1,32% Thuế nhà, đất 336 359 438 515 594 644 814 952 4.652 582 2,60% 0,20% Thuế CQSDĐ 327 408 640 984 1.251 1.739 2.820 8.169 1.021 4,57% 0,36% Thu tiền thuê đất 459 513 846 799 1.281 1.600 2.311 1.877 9.686 1.211 5,42% 0,42% Thu tiền sử dụng đất 3.244 8.149 14.202 14.176 15.416 16.000 22.000 21.000 114.187 14.273 63,91% 5,00% Thu bán nhà thuộc sở hữu NN 1.120 1.116 1.338 1.283 1.993 1.741 1.079 710 10.380 1.298 5,81% 0,45% Tổng thu từ bất động sản 7.590 12.513 20.201 20.686 24.009 26.314 35.515 31.832 178.660 22.333 100,00% 7,82% Tổng thu NSNN 123.860 177.409 224.776 283.847 350.842 311.840 408.080 404.000 2.284.654 285.582 - - Nguồn: Bộ tài (Các định cơng khai tốn, dự tốn NSNN năm) -82- QT 2002 Tổng thu năm -83- PHỤ LỤC 02: TỶ TRỌNG SỐ THU TỪ BẤT ĐỘNG SẢN SO VỚI TỔNG THU NGÂN SÁCH ĐỊA PHƯƠNG TẠI MỘT SỐ TỈNH, THÀNH PHỐ NĂM 2006 Đơn vị tính: 1.000.000 đồng ĐỊA PHƯƠNG Thuế nhà đất Thuế SDĐNN Tiền sử dụng đất Tiền cho thuê đất Thu bán nhà Lệ phí trước Tổng thu từ thuộc bạ BĐS SHNN Tổng thu NSĐP Tỷ trọng thu BĐS/Thu NSĐP 21.121 3.995 5.813 1.208 963 753 198.621 87.934 401.754 39.368 18.558 6.099 1.165 280 72.510 22.324 23.885 348.047 140.137 443.807 4.134.284 2.731.313 2.456.382 8,42% 5,13% 18,07% 223.406 31.379 12.044 1.628 850 2.063 2.397.564 386.193 286.391 269.728 58.676 11.914 782.602 75.112 563 571.778 104.139 33.574 4.294.838 676.723 358.682 14.783.960 4.977.124 2.803.392 29,05% 13,60% 12,79% 28.052 36.693 10.488 971 801 3.647 159.182 1.387.037 339.507 19.797 24.199 12.802 68.766 118.529 - 56.652 66.836 37.592 345.544 1.649.376 416.299 2.612.620 5.188.245 5.827.544 13,23% 31,79% 7,14% 12.395 13.882 1.872 275 89.702 119.241 10.309 11.472 5.836 11.632 43.306 32.138 181.812 202.132 3.081.972 2.467.078 5,90% 8,19% 255.501 39.968 40.675 1.131 17.083 2.145 1.629.191 137.912 201.043 352.938 5.118 68.201 697.377 16.387 20.179 892.935 101.078 66.200 3.918.372 323.468 412.553 25.066.286 3.451.848 5.429.247 15,63% 9,37% 7,60% 39.364 8.122 23.298 739 36 264 136.276 15.110 152.223 6.723 373 7.319 18.976 4.793 11.797 65.271 15.801 45.102 280.019 46.510 247.552 3.546.166 1.615.651 2.439.344 7,90% 2,88% 10,15% Nguồn: Tổng hợp từ Website Bộ Tài (Mục công khai số liệu ngân sách nhà nước) -83- Miền núi phía Bắc Quảng Ninh 14.054 Phú Thọ 6.363 Bắc Giang 5.223 Đồng sông Hồng Hà Nội 48.132 Hải Phòng 20.374 Hải Dương 12.133 Bắc Trung Bộ - Duyên Hải miền Trung Khánh Hòa 12.124 Đà Nẵng 15.281 Thanh Hóa 12.263 Tây Nguyên Đắc Lắc 18.392 Gia Lai 13.492 Đơng Nam Bộ TP Hồ Chí Minh 89.299 Bình Dương 5.922 Bà Rịa - Vũng Tàu 14.110 Đồng sông Cửu Long Cần Thơ 12.670 Trà Vinh 2.275 Tiền Giang 7.549 Thuế CQSDĐ ... trạng sách thuế BĐS hành Việt Nam Chương Cải cách sách thuế BĐS Việt Nam -4- Chương TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH THUẾ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Những vấn đề bất động sản thị trường bất động sản. .. thuế bất động sản 16 1.2.3 Vai trị sách thuế bất động sản 17 1.3 Kinh nghiệm số quốc gia sách thuế bất động sản học kinh nghiệm cho Việt Nam 20 1.3.1 Chính sách thuế bất động. .. cách sách thuế bất động sản .55 3.1.1 Sự cần thiết cải cách sách thuế bất động sản 55 3.1.2 Mục tiêu cải cách sách thuế bất động sản .56 3.2 Định hướng cải cách sách thuế bất động sản