hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố ngọc khánh

Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ thị hố áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần giải đáp không nhân dân Thủ nói riêng mà cịn vấn đề đất nước ta Trước vấn đề thiết này, quyền thành phố có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung cư cao tầng ven nội đô khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công Và nay, đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long lập dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp để bán số 15 – 17 phố Ngọc Khánh Dự án bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa kinh tế đất nước phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực hay khơng Điều cịn tuỳ thuộc vào kết cơng tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc khơng thể tránh khỏi Do vậy, q trình thực tập cơng ty, với ý thức tính phức tạp tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em định lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu tư, cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng đưa thành công, hạn chế kiến nghị, chuyên đề gồm ba chương Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chương 1: Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh MỤC LỤC Lời mở đầu Chương – Cơ sở lý luận cơng tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Tổng quan dự án đầu tư doanh nghiệp 1.1 Khái niệm dự án đầu tư doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư 1.3 Phân loại dự án đầu tư doanh nghiệp 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án Công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư 2.3 Nội dung công tác thẩm định tài dự án đầu tư Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư 3.1 Phương pháp tiêu chuẩn thẩm định 3.2 Thông tin 3.3 Kiến thức, chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 3.4 Một số nhân tố khác Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh Khái quát công ty Du lịch Thăng Long Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B 1.1 Quá trình hình thành phát triển cơng ty Tài 1.2 Bộ máy tổ chức 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần Thực trạng công tác thẩm đinh tài dự án xây dựng khu chung cư 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 2.2 Nội dung cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án 2.2.2.Xác định hình thức đầu tư 2.2.3 Xác định quy mô đầu tư 2.2.4 Xác định tổng mức đầu tư 2.2.5 Xác định phương án kinh doanh 2.2.6 Xác định chi phí dự án 2.2.7 Xác định doanh thu dự án 2.2.8 Phân tích tỷ lệ tài dự án Đánh giá kết đạt hạn chế cơng tác thẩm định tài dự án 3.1 Những kết đạt công tác thẩm định tài dự án 3.2 Những hạn chế ngun nhân cơng tác thẩm định tài dự án Chương Một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Phố Ngọc Khánh Một số giải pháp nhằm hoàn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh 1.1.Giải pháp hồn thiện tiêu tính tốn dự án 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án 1.3.Giải pháp phương diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 1.4.Giải pháp hồn thiện việc thu thập thông tin cho công tác thẩm định tài dự án Một số kiến nghị 2.1 Đối với công ty Du lịch Thăng Long Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B 2.2 Đối với Chính phủ Tài Kết luận Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài LỜI MỞ ĐẦU Trong giai đoạn nay, với phát triển mạnh mẽ thị hố áp lực dân số ngày gia tăng câu hỏi cần giải đáp không nhân dân Thủ đô nói riêng mà cịn vấn đề đất nước ta Trước vấn đề thiết này, quyền thành phố có giải pháp phù hợp với quy hoạch phát triển chung đô thị nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Một giải pháp việc xây dựng khu chung cư cao tầng ven nội đô khu chung cư hồ Linh Đàm, khu chung cư Định Công Và nay, đạo UBND thành phố Hà Nội Sở Du Lịch Hà Nội, công ty Du Lịch Thăng Long lập dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp để bán số 15 – 17 phố Ngọc Khánh Dự án bắt đầu vào xây dựng vào cuối năm 2003 Dự án thể tự tin tính sáng tạo việc phát huy nội lực công ty khẳng định khả kinh doanh, góp phần nhanh chóng đưa kinh tế đất nước phát triển vững mạnh Tuy nhiên, dự án có thực hay khơng Điều cịn tuỳ thuộc vào kết công tác thẩm định tính khả thi dự án Dù vài sai lầm hay sơ suất nhỏ thẩm định dẫn đến định sai lầm công ty kết đáng tiếc tránh khỏi Do vậy, trình thực tập cơng ty, với ý thức tính phức tạp tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em định lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống hoá lý luận liên quan đến thẩm định tài dự án đầu tư, cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng đưa thành công, hạn chế kiến nghị, chuyên đề gồm ba chương Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Chương 1: Cơ sở lý luận cơng tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh công ty Du lịch Thăng Long Chương 3: Một số giải pháp góp phần hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 phố Ngọc Khánh Do trình độ lý luận nhận thức hạn chế, thời gian thực tập có hạn nên viết em khó tránh khỏi sai sót Em mong nhận giúp đỡ thầy cô giáo, ban lãnh đạo cô chú, anh chị công ty Du Lịch Thăng Long để viết em hồn thiện Em xin cảm ơn giáo, Phó giáo sư - Tiến sỹ … trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân cô công ty Du Lịch Thăng Long giúp đỡ tạo điều kiện tốt cho em hoàn thành đề tài nghiên cứu Em xin chân thành cảm ơn! Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP 1.TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỦA DOANH NGHIỆP: 1.1 Khái niệm dự án đầu tư Đầu tư theo nghĩa rộng trình sử dụng vốn đầu tư nhằm trì tiềm lực sẵn có tạo tiềm lực lớn cho sản xuất, kinh doanh dịch vụ sinh hoạt đời sống Đối với kinh tế hoạt động đầu tư hoạt động nhằm tạo trì hoạt động sở vật chất, kĩ thuật kinh tế Đối với sở sản xuất kinh doanh, hoạt động đầu tư nhằm tăng thêm sở vật chất – kỹ thuật có, điều kiện để phát triển sản xuất kinh doanh Hoạt động đầu tư thể tập trung qua việc thực dự án đầu tư Dự án đầu tư xem xét từ nhiều góc độ: Về mặt hình thức: Dự án đầu tư tập hồ sơ tài liệu trình bày cách chi tiết có hệ thống hoạt động chi phí theo kế hoạch để đạt kết thực mục tiêu định tương lai Về chất: Dự án đầu tư tập hợp đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để tạo mới, mở rộng cải tạo sở vật chất định nhằm đạt tăng trưởng số lượng trì, cải tiến, nâng cao chất lượng sản phẩm dịch vụ khoảng thời gian xác định Trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư công cụ quản lý việc sử dụng vốn đầu tư, lao động để tạo kết tài chính, kinh tế, xã hội thời gian dài Trên góc độ kế hoạch hố: Dự án đầu tư công cụ thể kế hoạch chi tiết công đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội làm tiền đề cho định đầu tư tài trợ Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Các dự án đầu tư đối tượng cho vay trung dài hạn chủ yếu ngân hàng Ở quốc gia phát triển Việt Nam dự án đầu tư đóng vai trị quan trọng việc thực chiến lược phát triển kinh tế xã hội đất nước Các chủ dự án thường không đủ vốn để doanh nghiệp thực dự án đầu tư mở rộng sản xuất, đầu tư theo chiều sâu dự án đầu tư phục vụ cho hoạt động sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư: Một dự án đầu tư có số đặc trưng chủ yếu sau: - Có mục tiêu, mục đích cụ thể - Có hình thức tổ chức xác định (một quan cụ thể) để thực dự án - Có nguồn lực để tiến hành hoạt động dự án (vốn lao động, công nghệ ) - Có khoảng thời gian định để thực mục tiêu dự án 1.3 Phân loại dự án đầu tư: a Phân loại theo nguồn vốn: gồm - Dự án đầu tư nguồn vốn nước - Dự án đầu tư có vốn đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI) - Dự án đầu tư có nguồn vốn viện trợ nước (ODA) * Phân loại theo lĩnh vực đầu tư: gồm dự án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, phát triển sở hạ tầng, văn hoá xã hội * Phân loại theo thẩm quyền định cấp giấy phép đầu tư: - Đối với đầu tư nước chia thành loại A, B, C Dự án nhóm A thủ tướng phủ định Dự án nhóm B, C Bộ trưởng, Thủ trưởng quan ngang bộ, quan trực thuộc phủ, UBND cấp tỉnh (và thành phố trực thuộc TW) định - Đối với đầu tư nước gồm loại A, B loại phân cấp cho địa phương Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B * Phân theo hình thức thực hiện: dự án BTO, BOT, BT Việc phân loại dự án đầu tư theo cách mang đến tính chất tương đối quy ước Một dự án đầu tư xếp vào nhóm hay nhóm khác tuỳ thuộc vào mục đích, phạm vi yêu cầu nghiên cứu xem xét Một dự án đầu tư đưa vào thực phải trải qua giai đoạn định Các giai đoạn trình hình thành vận hành dự án tạo thành chu kỳ dự án đầu tư 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án: Một dự án đầu tư từ hình thành đến kết thúc thường trải qua giai đoạn sau: Giai đoạn 1: Chuẩn bị đầu tư bao gồm hoạt động sau: + Nghiên cứu hội đầu tư, sản phẩm bước báo cáo kỹ thuật hội đầu tư +Nghiên cứu tiền khả thi: Lựa chọn cách sơ khả đầu tư chủ yếu từ hội đầu tư Sự chọn lựa vào vấn đề sau: - Phù hợp với sách phát triển kinh tế Đảng nhà nước - Có thị trường tiêu thụ khả cạnh tranh - Xem xét nguồn tài dự án - Phù hợp khả tài chủ đầu tư +Nghiên cứu khả thi: Sản phẩm bước báo cáo khả thi (hay luận chứng kinh tế kỹ thuật), báo cáo đầy đủ nội dung cần phải làm dự án nói chung dự án đầu tư nói riêng theo quan điểm người lập dự án đầu tư sở phân tích nhân tố ảnh hưởng Đây giai đoạn sàng lọc cuối quan điểm người lập dự án khẳng định tính khả thi dự án tạo sở cho nhà đầu tư định đầu tư + Thẩm quyền định đầu tư: Sau dự án chuẩn bị kỹ càng, tiến hành thẩm định cách độc lập, xem xét toàn mặt dự án để đánh giá xem dự án Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B có thích hợp khả thi hay không trước bỏ chi phí lớn Nếu qua thẩm định cho thấy dự án mang tính khả thi cao bắt đầu đầu tư vào dự án Giai đoạn 2: Giai đoạn thực đầu tư Đây giai đoạn cụ thể hố nguồn hình thành vốn đầu tư triển khai thực dự án đầu tư Giai đoạn gồm công việc sau: + Khảo sát, thiết kế, dự toán + Đấu thầu ký hợp đồng giao thầu + Thi cơng xây lắp cơng trình + Chạy thử bàn giao Giai đoạn 3: Vận hành khai thác Đây giai đoạn đưa cơng trình bào hoạt động để thức đưa sản phẩm tiêu dùng thị trường Đánh giá dự án: Đây giai đoạn đánh giá việc thực dự án đầu tư ảnh hưởng Các nhà phân tích xem xét lại cách có hệ thống yếu tố làm nên thành công hay thất bại dự án để áp dụng tốt vào dự án tương lai Đánh giá không tiến hành dự án kết thúc, mà cịn cơng cụ quản lý dự án hoạt động, tiến hành đánh giá vài lần suốt chu kỳ dự án Trong giai đoạn giai đoạn có ý nghĩa vai trị quan trọng, sở cho việc triển khai dự án giai đoạn sau, định thành công hay thất bại dự án Trong giai đoạn này, thẩm định dự án xem yêu cầu thiếu sở để định đầu tư CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CỦA DOANH NGHIỆP 2.1.Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư 10 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B lượng cung cầu nhà ở, thị trường vĩ mô, khung pháp lý nhà nước, luật thuế nhà nước dẫn đến kết thực tế đạt nhiều không đạt dự kiến Dự án phê duyệt thẩm định qua nhiều cấp nhiều ngành, nhiều lĩnh vực khác nhau, số lượng cán khơng nhiều khó đánh giá cách tồn diện 2.2 Đối với phủ Việc thiết lập hệ thống sách vi mơ đầy đủ, đồng hợp lý đôi với khung pháp luật hoạt động hiệu vấn đề cần giải với hướng phát triển kinh tế khu vực Việt Nam có nhu cầu lớn nhà tình hình dân số tăng mạnh năm gần đây, đầu tư cho dự án nhà lẫn dự án khác Việt Nam cần hệ thống chế sách ổn định, mặt hỗ trợ cho dự án khả thi dự án xây dựng khu chung cư trên, mặt kích thích động công ty tạo điều kiện cho công ty làm ăn có hiệu 80 Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài KẾT LUẬN Dựa pháp lý khu đất ven hồ Giảng Võ công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng long quản lý, với xu hướng phát triển dịch vụ thương mại nhu cầu cấp bách vấn đề nhà khu thị thủ đơ, với vị trí vơ thuận lợi khu đất Quy mơ hình thức đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà cao tầng cao cấp để bán 15 – 17 Ngọc Khánh khu đất hợp lý, việc đầu tư xây dựng khu nhà cần thiết, lúc góp phần vào quỹ nhà cho thủ đô Hà Nội, tạo cho đô thị mặt khang trang đại ngày đẹp Xây dựng khối nhà cao tầng khả thi dùng nguồn vốn huy động liên doanh liên kết vốn vay Sau thời gian thực tập sâu vào tìm hiểu sở lý luận chung cơng tác thẩm định tài dự án, đồng thời đánh giá khái quát hoạt động công tác thẩm định công ty Du lịch Thương mại tổng hợp Thăng Long, hướng dẫn tận tình PGS.TS Lưu Thị Hương cô cán cơng ty, em hồn thành chun đề Trong chuyên đề em xin tập trung nghiên cứu xem xét vài vấn đề nhỏ đạt mục tiêu cụ thể sau: Hệ thống hoá lý luận thẩm định tài dự án đầu tư , nội dung thẩm định nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án Đồng thời nhấn mạnh 81 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Phân tích thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh, đánh giá kết đạt đưa hạn chế khó khăn mà công ty gặp phải Đề xuất số giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Ngọc Khánh Em xin mong nhận góp ý thầy bè bạn để đề tài em hoàn thiện Một lần em xin chân thành cảm ơn PGS.TS … cô công ty Du Lịch Thăng long giúp đỡ em hoàn thành tốt chuyên đề này! 82 Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình lập quản lý dự án đầu tư - NXB giáo dục năm 2000 Giáo trình Tài doanh nghiệp – NXB Giáo dục.năm 2002 Giáo trình Kinh tế đầu tư - NXB Giáo dục Năm 2000 Báo cáo kết kinh doanh, bảng cân đối kế tốn, báo cáo lưu chuyển tiền tệ cơng ty Du lịch Thăng Long từ năm 2000 đến năm 2002 Một số tài liệu thẩm định tài dự án công ty Du lịch Thăng Long Các tạp chí thị trường tài đầu tư phát triển năm 2000, 2001, 2002 Giáo trình Quản trị tài doanh nghiệp – NXB Thống Kê năm 1997 Một số tài liệu khác 83 Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B MỤC LỤC Tài Lời mở đầu .1 Chương – Cơ sở lý luận công tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp Tổng quan dự án đầu tư doanh nghiệp 1.1 Khái niệm dự án đầu tư doanh nghiệp 1.2 Đặc điểm dự án đầu tư 1.3 Phân loại dự án đầu tư doanh nghiệp 1.4 Các giai đoạn hình thành thực dự án .5 Cơng tác thẩm định tài dự án doanh nghiệp 2.1 Khái niệm thẩm định tài dự án đầu tư .6 2.2 Sự cần thiết phải thẩm định tài dự án đầu tư 2.3 Nội dung cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư .7 Các nhân tố ảnh hưởng đến cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư .18 3.1 Phương pháp tiêu chuẩn thẩm định 18 3.2 Thông tin 21 3.3 Kiến thức, chuyên môn, lực thẩm định, phẩm chất đạo đức cán thẩm định 21 3.4 Một số nhân tố khác 22 Chương 2: Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư tầng cao cấp 15 – 17 Ngọc Khánh 24 Khái quát công ty Du lịch Thăng Long .24 1.1 Quá trình hình thành phát triển công ty 24 1.2 Bộ máy tổ chức 24 1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh doanh nghiệp năm gần 26 Thực trạng công tác thẩm đinh tài dự án xây dựng khu chung cư 30 84 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 30 2.2 Nội dung cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng 33 2.1.1 Xác định pháp lý để thực dự án 33 2.2.2.Xác định hình thức đầu tư .34 2.2.3 Xác định quy mô đầu tư 34 2.2.4 Xác định tổng mức đầu tư 38 2.2.5 Xác định phương án kinh doanh 42 2.2.6 Xác định chi phí dự án 45 2.2.7 Xác định doanh thu dự án .50 2.2.8 Phân tích tỷ lệ tài dự án 53 Đánh giá kết đạt hạn chế cơng tác thẩm định tài dự án 57 3.1 Những kết đạt công tác thẩm định tài dự án 57 3.2 Những hạn chế nguyên nhân công tác thẩm định tài dự án 61 Chương Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15-17 Phố Ngọc Khánh 64 Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng 15-17 Ngọc Khánh 64 1.1.Giải pháp hoàn thiện tiêu tính tốn dự án .64 1.2.Giải pháp nguồn nhân lực cho phân tích tài dự án 68 1.3.Giải pháp phương diện kỹ thuật nhằm giảm chi phí dự án 69 1.4.Giải pháp hồn thiện việc thu thập thơng tin cho cơng tác thẩm định tài dự án 70 Một số kiến nghị .71 2.1 Đối với công ty Du lịch Thăng Long 71 2.2 Đối với Chính phủ 72 Kết luận 73 85 Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B Tài chớnh 86 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Bảng khái tốn kinh phí Cơng trình nhà cao tầng hộ tiêu chuẩn cao 15-17 Ngọc Khánh (Đơn vị: Triệu đồng) stt Khoản mục I A Chi phí xây lắp Phần xây lắp nhà Xử lý cọc nhồi D=1200,cọc dài khoảng 44m 11 12 Biện pháp thi cơng(cừ Larsen đóng xung quanh cơng trình) Xây dựng phần thơ từ móng đến mái Hồn thiện tầng hầm Hồn thiện tầng 1,2 khối cơng cộng Hồn thiện tầng 3-12,15,18; làm hộ Điện nước Phịng cháy chữa cháy Bể nước, bể phốt, hố ga Chống thấm VL Mỹ cho bể, hố thang máy Thang cứu hoả Xây lắp phần ĐHKK B 13 14 15 16 II Phần kỹ thuật hạ tầng toàn khu Sân đường, bãi đỗ Cây xanh, vườn Điện nhà Nước nhà Phần thiết bị Điều hồ khơng khí Thang máy Thiết bị điện Thiết bị nước sinh hoạt Thiết bị phòng cháy chữa cháy Hệ thống thông tin liên lạc 10 Cách tính Thành tiền(Đ) Quy mô(m2) Đơn giá XL 189 Cọc*44m/cọc= 8316 m 87 Thành tiền 8.316 2.300.000 135.426.920.0 126.740.720.0 19.126.800.00 36.934 70.000 2.585.380.00 36.934 1.250.000 46.167.500.00 1.826 6.224 550.000 1.000.000 1.004.300.00 6.224.000.00 28.884 900.000 25.995.600.00 36.934 36.934 1 500.000 110.000 962.000.000 150.000.000 18.467.000.00 4.062.740.00 962.000.000 150.000.000 35.108 240.000.000 50.000 240.000.000 1.755.400.00 8.217 3.521 11.738 11.738 400.000 200.000 200.000 200.000 2.200.000.000 8.686.200.00 3.286.800.00 704.200.000 2.347.600.00 2.347.600.00 19.633.200.00 2.489.600.00 8.020.000.00 2.905.600.00 132.000.000 2.410.000.00 2.200.000.00 Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B (cáp, đầu nối chờ ) Thiết bị an ninh bảo vệ III Chi phí khác III.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm định báo cáo NCKT Chi phí phá dỡ nhà cũ, thu dọn mặt Phụ thu phí hạ tầng Lệ phí cấp đất cấp phép Quảng cáo tiếp thị Cộng III.1 III.2 Giai doạn thực đầu tư Chi phí khởi cơng cơng trình tạm tính 0.03%(GTCT+TB) Chi phí khảo sát xây dựng (tạm tính) Chi phí bảo hiểm cơng trình thiết bị Chi phí thiết kế cơng trình Bảo hiểm thiết kế Lập hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Thẩm định hồ sơ mời thầu xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu xây lắp Giám sát thi công xây dựng Lập hồ sơ mời thâù mua sắm thiết bị, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu thiết bị 10 Thẩm định hồ sơ mời thâù xây lắp, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu TB 11 Giám sát thi công lắp đặt TB 12 Chi phí ban quản lý dự án phần xây lắp 13 Chi phí ban quản lý dự án phần thiết bị 14 Chi phí thẩm định thiết kế kỹ Tµi chÝnh CPK 1.476.000.000 1.476.000.00 15.307.297.03 293.063.627 30.701.904 1.300.000.00 2.708.538.40 10.000.000 677.134.600 5.019.438.53 48.452.706 450.000.000 487.331.806 2.312.575.88 115.628.794 73.943.098 14.896.961 917.652.810 26.799.318 2.061.486 45.352.692 683.841.457 58.587.845 67.036.352 88 LuËn văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B thut 15 Chi phí thẩm định tổng dự tốn 16 Chi phí kiểm định chất lượng cơng trình 17 Chi phí nén tĩnh + TN cọc Cộng III.2 III.3 Giai đoạn kết thúc xây dựng đưa dự án vào sử dụng 18 Chi phí lập hồ sơ hồn cơng 19 Chi phí thẩm tra, phê duyệt toán vốn đầu tư xây dựng cơng trình 20 Chi phí thu dọn vệ sinh cơng trình, tổ chức nghiệm thu, khánh thành bàn giao cơng trình tạm tính 0.03% 21 Quản lý, đào tạo, vận hành 22 Duy tu bảo dưỡng Cộng III.3 D Dự phịng phí Tổng cộng Th đất 50 năm Trả lãi vay ngân hàng Tổng cộng Bảng phân bổ vốn đầu tư theo mục tiêu sử dụng (Đơn vị : triệu đồng) STT 1.1 1.2 1.3 Mục tiêu sử dụng Diện tích sàn (m2) Tµi chÝnh 59.587.845 129.207.217 1.000.000.00 6.493.267.99 231.257.588 129.207.217 48.452.706 677.134.600 2.708.538.40 3.794.590.51 17.036.741.70 187.404.158.7 3.252.200.00 6.219.000.00 196.875.358.7 Diện Vốn XL tích nhà sàn hộ Nhà cao tầng 36.934 Tầng hầm làm nơi để xe, 1.826 khu kỹ thuật điện, nước NO Tầng 1,2 khu công cộng cho 6.224 thuê mặt Tầng 3-12,15,18 hộ 28.884 Tổng cộng 36.934 Trong 126.741 6.266 21.358 99.117 126.741 89 Kỹ thuật hạ tầng Thiết bị điều hoà Than g máy Thiết bị khác (nước , cứu hoả) 2.512 2.490 8.020 9.124 124 451 423 2.490 500 1.537 1.964 7.520 7.135 2.512 2.490 8.020 9.124 Luận văn tốt nghiệp Tài doanh nghiÖp 41 B Vốn đầu tư nhà (1.3+1.1) 30.710 22.400 105.383 2.089 - Để bán 21.497 15.680 73.768 2.089 - Chuyển giao thành phố 9.213 6.720 31.615 (30%) Vốn đầu tư CTCC cho thuê 6.224 21.358 423 2.490 (1.2) (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Bảng tính tiêu tài (Đơn vị tính: triệu đồng) STT Diễn giải I Tổng thu (A) 172.174 Doanh thu 128.366 TP toán cho đầu tư 43.808 quỹ nhà TP II Tổng chi (B) 189.848 B C 2002 0 2003 78.825 52.541 26.285 7.385 75.126 2004 90.079 72.556 17.523 7.520 7.586 5.264 5.310 2.256 2.276 500 2005 3.270 3.270 105.16 2.167 Đầu tư 179.997 7.277 74.052 98.669 Chi phí vận hành 0 689 Trả lãi vay Ngân hàng 310 620 1.472 1.174 Thuế VAT phải nộp -201 455 727 254 Thuế thu nhập DN 0 4.301 50 Chênh lệch thu chi -7.385 3.699 -15.090 1.102 Chênh lệch thu cộng dồn -7.385 -3.977 -19.067 -17.964 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Các tiêu Tài Thời gian thu hồi vốn : 8.5 năm NPV : 4.647 triệu đồng IRR : 10.85% (Tỷ lệ chiết khấu 8.52%): Bảng tính tiêu tài (Đơn vị : triệu đồng) 90 1.537 2006 4.359 4.359 4 2.401 787 812 350 453 1.958 -16.006 - Luận văn tốt nghiệp doanh nghiệp 41 B STT Diễn giải Tµi chÝnh 2011 I Mỗi năm từ 2012 2016 đến 2015 4.904 4.904 4.904 4.904 Mỗi đến 4.90 4.90 6.595 4.527 803 2.06 398 866 -1.690 5.282 398 866 2.83 16.6 Tổng thu (A) 4.904 Doanh thu 4.904 TP toán cho đầu tư quỹ nhà TP II Tổng chi (B) 2.105 2.068 Đầu tư Chi phí vận hành 803 803 Trả lãi vay Ngân hàng 54 Thuế VAT phải nộp 398 398 Thuế thu nhập DN 849 866 B Chênh lệch thu chi 2.800 2.837 C Chênh lệch thu cộng dồn -4.375 6.972 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng 803 Long) Chú ý: năm 2016, 2026, 2036, 2046 năm có khoản đầu tư 4.527 triệu đồng Bảng tính doanh thu (Đơn vị: Triệu đồng) Diễn giải Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trường Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Tổng DT Đơn sàn hộ/ giá DTSD(m2) 7,840 7.76 Thành 2002 tiền 2003 60.813 25.541 35.271 7,840 64.284 26.999 37.285 91 8.20 2004 LuËn văn tốt nghiệp Tài doanh nghiệp 41 B Cho thuê mặt khối công 4,979 1.0944 5.449 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu 52.541 72.556 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty Du Lịch Thăng long) Bảng tính doanh thu (Đơn vị: Triệu đồng) Diễn giải 2009 2010 2011 2012 2013 Bán nhà cao tầng theo giá đạo đảm bảo kinh doanh Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Bán nhà cao tầng theo giá thị trường Năm 2003: Tạm ứng 60% Năm 2004: Thanh toán nốt 40% Cho thuê mặt khối công 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 cộng Năm đầu huy động 60% DT năm sau huy động 80% Các năm sau huy động 90% Cộng doanh thu 4.359 4.359 4.359 4.359 4.359 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế tốn cơng ty Du Lịch Thăng long) Chương trình vay trả nợ vốn vay (Đơn vị : triệu đồng) STT Nội dung Tổng Năm 2002 92 Nm 2003 Nm 2004 N Luận văn tốt nghiƯp doanh nghiƯp 41 B Tµi chÝnh Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng T 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 1 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 0 7.277 7.277 7.277 Vay kỳ 7.277 0 10000 Vốn vay cộng dồn 7.277 7.277 7.277 17.277 Trả kỳ 0 0 Trả gốc 12.277 Nợ gốc chuyển sang 7.277 7.277 7.277 17.277 Lãi phải trả 6.219 310 310 310 736 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) Chương trình vay trả nợ vốn vay (Đơn vị : triệu đồng) STT Nội dung Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng Tháng 1-6 6-12 1-6 6-12 1-6 6-12 Nhu cầu vay quý Nợ đầu kỳ 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 Vay kỳ 0 0 0 Vốn vay cộng dồn 8.777 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 Trả kỳ 1500 2000 2000 Trả gốc 1500 2000 2000 Nợ gốc chuyển sang 8.777 7.277 7.277 5.277 5.277 3.277 Lãi phải trả 374 310 310 225 225 140 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng Long) DỊNG TIỀN (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải I Dòng tiền vào Doanh thu 128.366 Vốn đtư nhà TP 43.808 Vốn vay 17.277 Vốn tự có II Dịng tiền Đầu tư 179.997 Chi phí vận hành Trả lãi vay NH 6.219 Trả gốc vay 17.277 VAT phải nộp Thuế TNDN 2002 7.277 7.277 7.277 7.277 93 2003 78.826 52.541 26.285 2004 100.079 72.566 17.523 10.000 74.161 74.052 310 99.743 98.669 620 -201 455 2005 10.270 3.270 0 7000 14.189 689 1.472 7000 727 4301 17.277 17.277 1 17.277 736 Năm 20 Tháng T 1-6 3.277 3.277 3.277 140 2006 4.359 4.359 2007 4.35 4.35 3.765 787 1.174 1.500 254 50 3.90 787 812 1500 350 453 Luận văn tốt nghiệp Tµi chÝnh doanh nghiƯp 41 B III Dịng vào-dịng 4.665 336 -3.920 594 (Nguồn số liệu từ phòng tài kế tốn cơng ty du lịch Thăng long) 458 Các tiêu tài chính: NPV: 5.572 triệu đồng IRR : 11,27% Thời gian thu hồi vốn: năm DÒNG TIỀN (Đơn vị : triệu đồng) Diễn giải 2011 2012 2016 I Dòng tiền vào 4.904 4.904 4.904 Doanh thu Vốn đtư nhà TP Vốn vay Vốn tự có II Dịng tiền 3.275 2.105 6.595 Đầu tư 0 4.527 Chi phí vận hành 803 803 803 Trả lãi vay NH 194 54 Trả gốc vay 1277 VAT phải nộp 350 398 398 Thuế TNDN 651 849 866 III Dòng vào-dòng 1.630 2.800 -1.690 (Nguồn số liệu từ phịng tài kế tốn công ty du lịch Thăng long) 94 2052 4.904 2053 4.904 2.068 803 2.068 803 398 866 2.837 398 866 2.837 ... tạp tầm quan trọng công tác thẩm định tài dự án, em định lựa chọn đề tài: “Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15 – 17 phố Ngọc Khánh ” Trên sở hệ thống... 41 B Tài 2.THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU CHUNG CƯ CAO TẦNG CAO CẤP 15- 17 PHỐ NGỌC KHÁNH 2.1 Giới thiệu dự án xây dựng 2.1.1 Hiện trạng khu đất để thực dự án: Khu đất... nhân công tác thẩm định tài dự án Chương Một số giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án xây dựng khu chung cư cao tầng cao cấp 15- 17 Phố Ngọc Khánh Một số giải pháp nhằm hoàn thiện