Luận văn tập trung phân tích đánh giá tình trạng kinh doanh Tòa nhà dầu khí của Công ty cổ phần đầu tư và thương mại dầu khí Nghệ An, từ đó tìm ra giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Công ty. Mời các bạn tham khảo
LỜI MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản Việt Nam địa bàn thành phố Vinh – Nghệ An năm gần gặp nhiều khó khăn, hầu hết phân khúc hộ chung cư, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, đất biệt thự giảm giá, sức mua lượng giao dịch giảm mạnh, nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn gay gắt tài Đặc biệt, thực trạng nguồn cung phân khúc nhà đa tiếp tục tăng, cung lớn cầu, không phù hợp với nhu cầu thị trường, khiến lượng hàng tồn kho có xu hướng tăng Công ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An thành lập vào năm 2008, hoạt động kinh doanh đa ngành, đa lĩnh vực: đầu tư xây dựng, quản lý, khai thác kinh doanh bất động sản Tồ nhà dầu khí (tên thường gọi) nhà đa bao gồm trung tâm thương mại, hộ văn phòng cho thuê thi cơng từ ngày 27/03/2008 hồn thiện sau 36 tháng Tuy nhiên, sau hai năm vào hoạt động khai thác 25% diện tích tất mảng bán cho thuê Sự khó khăn bước cản lớn phát triển chung Cơng ty Chính vậy, cơng ty cần phải tìm ngun nhân có giải pháp hữu hiệu nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí bối cảnh thị trường Nhận thức rõ khó khăn chung thị trường bất động sản, nhìn nhận tình hình kinh doanh Tồ nhà dầu khí doanh nghiệp, tác giả chọn đề tài “Kinh doanh Tồ nhà dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An” làm luận văn Thạc sĩ kinh tế Trên sở chuyên ngành học Quản trị kinh doanh Bất động sản, luận văn tập trung phân tích đánh giá tình trạng kinh doanh Tịa nhà dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An, từ tìm giải pháp nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh Công ty Luận văn chia làm chương với kết cấu sau: Chương 1: Cơ sở khoa học kinh doanh nhà đa Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí cơng ty cổ phẩn đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí công ty cổ phẩn đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An Trong chương luận văn làm rõ khái niệm, đặc điểm, nội dung kinh doanh tòa nhà đa học kinh nghiệm nước quốc tế Trong tập trung phân tích đặc điểm tòa nhà đa năng, nội dung kinh doanh tịa nhà đa để từ phân tích yếu tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa tiêu chí đánh giá hoạt động kinh doanh loại hình bất động sản * Tịa nhà đa (i) Khái niệm tòa nhà đa năng: Toà nhà gọi đa nhiều mục đích sử dụng, đối tượng sử dụng tích hợp nhà, hộ để ở, khu diện tích bán lẻ, khu văn phịng, khách sạn, khu vui chơi giải trí… Đây dạng BĐS thương mại có hai loại khách hàng khác là: công ty kinh doanh, dịch vụ người mua hàng Trong kinh tế xã hội phát triển nhanh Việt Nam nhu cầu văn phịng, diện tích bán lẻ, khu văn phịng, vui chơi giải trí… có xu hướng tăng nhanh thành phố đông dân cư, đặc biệt địa điểm trung tâm, thủ Tồ nhà đa không liên quan đến hoạt động sản xuất - kinh doanh - dịch vụ mà dạng đầu tư tài kéo theo sau hệ tài định (ii) Đặc điểm tịa nhà đa năng: Đặc tính đa chức tồ nhà thể rõ tính hiệu hai góc độ: + Thứ nhất, tất chủ sở hữu người sử dụng nhà thực nhiệm vụ chung trì bảo vệ chất lượng nhà + Thứ hai, đa dạng hoạt động nhà tạo nên nhiều sản phẩm liên hồn cho người sử dụng Bên cạnh đó, sản phẩm thay đổi liên tục (do việc đến người thuê khác nhau), tạo hấp dẫn cho nhà Các yếu tố ảnh hưởng đến nhà đa tổ hợp yếu tố ảnh hưởng đến trung tâm thương mại, chung cư văn phòng cho thuê Tổng mức vốn đầu tư xây dựng nhà đa lớn (trên 500 tỷ đồng) với diện tích rộng (>1000 m2, có dự án lên đến 11.000 m2) Vị trí, địa điểm dự án lựa chọn thơng thường vị trí trung tâm (trên trục đường chính), dễ quan sát, nơi thuận tiện để giao lưu, mua bán Bộ phận quản trị nhà thiết kế phù hợp với mục đích sử dụng nhà đối tượng khách hàng: trung tâm thương mại, cơng ty hay người dân Đầu tư kinh doanh nhà đa hướng đầu tư có lợi cho đối tượng * Kinh doanh Tòa nhà đa (i) Khái niệm đặc điểm kinh doanh tòa nhà đa năng: Kinh doanh tòa nhà đa việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản gồm hộ, văn phịng trung tâm thương mại để bán, chuyển nhượng, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi Kinh doanh nhà đa mang đầy đủ đặc điểm kinh doanh bất động sản: Kinh doanh nhà đa hoạt động mang tính cục khu vực; hoạt động đầu tư lớn lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ pháp luật sách; vừa hoạt động đa ngành, vừa hoạt động kinh doanh đặc thù Đặc điểm riêng kinh doanh nhà đa năng: kinh doanh nhà đa mang lại hiệu kinh doanh cao cho thị trường nhiều biến động Việt Nam; Kinh doanh nhà đa giảm thiểu tối đa rủi ro kinh doanh BĐS sản phẩm phản ứng tốt với thay đổi thị trường Đối với nhà đa năng, thực tế khơng khách hàng bên nhà cần quan tâm, mà phải thỏa mãn nhu cầu đa dạng dân chúng vùng xung quanh nhà (ii) Lĩnh vực kinh doanh tòa nha đa năng: gồm mảng sau đây: kinh doanh diện tích cho thuê, bán văn phịng hộ cơng khác vui chơi giải trí, khn viên sinh hoạt gia đình… (iii) Nội dụng kinh doanh tịa nhà đa năng: Để thực kinh doanh tịa nhà đa năng, nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trước hết phải tạo dựng (mua sắm) bất động sản cho Sau hồn thiện, tịa nhà đa đưa vào kinh doanh Kế hoạch kinh doanh đắn, phù hợp bối cảnh kinh tế chung mang lại hiệu kinh doanh cao cho doanh nghiệp - Kế hoạch kinh doanh tòa nhà đa năng: Được xây dựng sở phân tích mơi trường kinh doanh, mục tiêu kinh doanh từ tìm lợi hạn chế, thách thức hội để vạch chiến lược kinh doanh tốt nhằm đem lại hiệu kinh tế cho công ty - Thực kế hoạch kinh doanh: Đòi hỏi kết hợp tất lực lương, yếu tố công ty Từ kết hợp nguồn tài chính, phân bổ đào tạo nguồn lực, thực marketing bán hàng, quảng bá thương hiệu quản lý vận hành tòa nhà - Đánh giá kết đạt hạn chế kinh doanh tịa nhà đa năng: Thơng qua tiêu chí hiệu tài chính, hiệu kinh tế xã hội Phân tích hạn chế tìm ngun nhân, từ để đưa giải pháp đắn cải thiện tình hình kinh doanh cơng ty (iv) Các nhân tố ảnh hưởng đến kinh doanh tòa nhà đa năng: yếu tố khách quan: môi trường vĩ mô vi mô; yếu tố chủ quan bao gồm nguồn lực người, tài chính, cơng nghệ, sản phẩm giá, kênh phân phối… doanh nghiệp * Bài học kinh nghiệm từ Công ty cổ phần Vincom Donald Trump Trên sở hệ thống khoa học kinh doanh tòa nhà đa chương một, luận văn vào phân tích thực trạng đánh giá kết kinh doanh tòa nhà đa dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An từ năm 2011 đến * Tóm tắt q trình hoạt động Cơng ty từ ngày thành lập đến Công ty CP Đầu tư & Thương mại Dầu khí Nghệ An thành lập để thực quản lý đầu tư xây dựng dự án Tồ nhà Dầu khí Nghệ An TP Vinh, Nghệ An dự án trọng điểm địa bàn Tỉnh Nghệ An khu vực Bắc Trung Bộ Lĩnh vực hoạt động cơng ty là: đầu tư kinh doanh bất động sản, thi công lắp đặt cung cấp vật liệu vật tư xây dựng * Giới thiệu chung Tòa nhà đa năng: Tịa nhà dầu khí Tồ nhà dầu khí Nghệ An bắt đầu thi cơng từ năm 2008 hồn thiện sau 36 tháng Toà nhà gồm hai tháp đơi tháp cao 27 tầng Trong tháp xây dựng làm hộ cao cấp, tháp lại sử dụng làm văn phòng cho thuê Phần đế cơng trình cao tầng chung cho hai tồ tháp sử dụng làm trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí Cơng trình có hai tầng hầm làm nơi để ô tô, xe máy Đây công trình dân dụng có quy mơ lớn khu vực Bắc miền trung, tọa lạc trung tâm thành phố Vinh Tồ nhà Dầu khí Nghệ An nằm khu đất gần 5.100 m2, diện tích xây dựng khoảng 3.500 m2, với mật độ 69% Công trình gồm hai tồ tháp, tháp 27 tầng, với tổng chiều cao 85 m Tổng diện tích sàn khơng kể tầng hầm khoảng 54.000 m2 * Môi trường kinh doanh Tịa nhà dầu khí: thực trạng thị trường bất động sản phân khúc tòa nhà đa thành phố Vinh nay: đối thủ cạnh tranh, nhà cung cấp khách hàng, sản phẩm thay đối thủ tiềm ẩn * Hoạt động kinh doanh tòa nhà dầu khí: (i) Kế hoạch kinh doanh tịa nhà dầu khí Cơng ty PVIT: Từ tháng năm 2011 Tịa nhà dầu khí đưa vào kinh doanh Công ty PVIT tiến hành lập kế hoạch kinh doanh tòa nhà vòng năm từ 2011-2015, phân tích khách hàng, phân tích khách hàng, xu hướng thị trường đối thủ cạnh tranh, chi phí phát triển, đề yêu cầu nguồn nhân lực, cách thức bán hàng quản lý vận hành tòa nhà (quản trị tòa nhà) đồng thời lập bảng doanh thu chi phí dự kiến vịng năm (ii) Thực trạng thực kế hoạch kinh doanh tòa nhà dầu khí thơng qua: - Thực trạng diện tích bán cho th Tịa nhà dầu khí - Kết kinh doanh tịa nhà dầu khí từ 2011 – 6/2013 - Thực trạng chiến lược Marketing, cách thức bán hàng, quản lý vận hành tòa nhà dịch vụ khác (iii) Đánh giá kết đạt hạn chế hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí: Kết đạt được: hiệu tài chính, hiệu kinh tế xã hội Hạn chế: nguồn nhân lực, chiến lược kinh doanh… nguyên nhân hạn chế Những nội dung chương bao gồm : Quan điểm định hướng kinh doanh tịa nhà dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An thời gian tới; đề giải pháp với Lãnh đạo cơng ty đồng thời kiến nghị với sách Nhà nước địa phương nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn * Quan điểm định hướng việc kinh doanh Tồ nhà dầu khí thời gian tới Với định hướng phát triển trở thành công ty đầu tư kinh doanh bất động sản hàng đầu địa bàn thành phố tương lai vươn tỉnh thành phố lớn khác, Công ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An trước mắt phục hồi phát triển kinh doanh Tồ nhà dầu khí Cơng ty xây dựng chiến lược kinh doanh Tồ nhà dầu khí thời gian năm tới với mục tiêu: Hiệu kinh doanh: Xây dựng chiến lược đẩy mạnh kinh doanh Toà nhà dầu khí: thúc đẩy bán hàng: bán diện tích chung cư cịn lại, tìm kiếm đối tác cho trung tâm thương mại mở rộng tìm kiếm cơng ty có nhu cầu th văn phịng: cơng ty TNHH, CP, nước thu hồi vốn đầu tư thời gian sớm có thể, mang lại lợi nhuận kinh doanh cho công ty Phát triển sản phẩm dịch vụ: Cung cấp dịch vụ quản lý nhà toàn diện, đạt chất lượng cao với thước đo hài lòng khách hàng Đẩy mạnh kinh doanh Tồ nhà dầu khí bối cảnh thị trường mang lại cho công ty kinh nghiệm chiến lược kinh doanh, công tác quản trị nhân lực cho dự án vừa hoàn thành xây dựng * Các giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí Giải pháp cấu tổ chức, quản lý nhân sự: Thực tế chứng minh, công tác nào, nhân tố người ln giữ vị trí trung tâm có vai trị quan trọng, chi phối có ảnh hưởng đến thành cơng, thất bại hiệu công việc Đối với kinh doanh bất động sản, yếu tố người có tính chất định đến thành công hay không Mặc dù thành lập từ năm 2008, PVIT cố gắng không ngừng phát triển nguồn nhân lực, coi việc nâng cao trình độ chun mơn, ý thức kỷ luật mục tiêu hàng đầu cho phát triển Giải pháp chiến lược marketing: Thực trạng hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí cho thấy rằng, nguyên nhân dẫn đến kết Cơng ty PVIT chưa có chiến lược Marketing cụ thể để biết thị trường cần gì, tạo khác biệt Chiến lược Marketing tạo khác biệt kinh doanh bất động sản thông qua: mô hình mạch lạc rõ ràng; quy mơ phù hợp, phân bổ thương hiệu, ngành hàng, địa điểm phải đúng; cạnh tranh việc đưa giá thuê hợp lý từ đầu với khả chi trả cho người thuê, với mặt chung thị trường kỳ vọng chủ đầu tư Nhận thức vai trò hoạt động marketing để hoạt động marketing quan tâm mức mang lại hiệu kinh doanh Toà nhà dầu khí Giải pháp nguồn vốn tài chính: Giải pháp huy động vốn sử dụng vốn, tránh tượng phân bổ vốn dàn trải dẫn đến tính hiệu quả, kéo lùi tiến độ kinh doanh Tồ nhà dầu khí dự án khác Đối với Tồ nhà dầu khí, dự án có tiến độ kinh doanh chậm cần tập trung nguồn vốn để cung cấp chi phí cần thiết cho chiến lược kinh doanh: giá, quản lí vận hành tồ nhà, cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho khách hàng Giải pháp quản trị nhà (giải pháp quản lí vận hành tịa nhà): Tồ nhà dầu khí kết hợp chung cư, văn phòng cho thuê trung tâm thương mại Với loại bất động sản, cách thức quản trị khác Chính thế, Cơng ty cần thiết lập ban quản trị tương ứng thích hợp với đối tượng bất động sản * Một số giải pháp khác: Phát triển dịch vụ hoạt động kinh doanh nhà: Cung cấp dịch vụ đảm bảo sinh hoạt thường ngày người dân hộ chung cư điện nước, vệ sinh…; sở hạ tầng đảm bảo làm việc cho văn phòng cho thuê máy lạnh, chiếu sáng…; thiết kế trưng bày gian hàng cho trung tâm thương mại đảm bảo tiểu chuẩn chất lượng mặt hàng tương ứng, cao cấp hay bình dân; hỗ trợ khách hàng nhu cầu cần thiết để có bất động sản mong muốn Đẩy mạnh công tác quảng bá thương hiệu Công ty PVIT, cung cấp đầy đủ thơng tin Tồ nhà dầu khí thơng qua quảng cáo, website, tin tức báo chí Đảm bảo nguồn thơng tin hồn hảo gửi đến người đọc thu hút người có nhu cầu thực Xây dựng thương hiệu PVIT mạnh uy tín để tiếp cận cơng chúng, từ tìm hiểu nghiên thị trường PR sản phẩm bất động sản Toà nhà đa đến người Đưa Sàn giao dịch PVIT vào hoạt động: Sàn giao dịch PVIT chưa thức hoạt động có định Đào tạo đội ngũ tư vấn viên hiểu biết thị trường bất động sản phân khúc tồ nhà đa năng, có khả cung cấp thơng tin có ích đến người mua, tư vấn cho họ sử dụng hộ, văn phòng hay trung tâm thương mại Xây dựng định chế doanh nghiệp quán Bên cạnh công tác xây dựng hình ảnh doanh nghiệp, nâng cao thương hiệu, hội nhập thị trường ngoài địa bàn tỉnh cách sâu rộng * Một số kiến nghị nhằm đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Toà nhà dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An KẾT LUẬN Tồ nhà đa xem chiến lược đầu tư có hiệu quả, phù hợp với xu phát triển chung xã hội Chính ưu điểm này, hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí mang lại hiệu kinh tế xã hội việc cung cấp thêm diện tích nhà ở, văn phịng khu thương mại cho lượng dân cư đông đảo thành phố Vinh; mang lại doanh thu khai thác cho Công ty sau năm đầu đưa vào kinh doanh Mặc dù gặt hái thành công định hoạt động kinh doanh Tồ nhà Dầu khí cịn cịn có nhiều hạn chế Tồ nhà dầu khí bao gồm ba mảng chung cư, văn phịng cho thuê trung tâm thương mại, mảng có gắn bó cần phải có chiến lược kinh doanh cụ thể cho mảng Mặt khác, diện tích khai thác sử dụng chiếm gần 25%, chung cư chiếm tỉ trọng cao Với hạn chế nguyên nhân phân tích từ thực trạng kinh doanh thời gian qua, tác giả đề xuất số giải pháp, mong muốn áp dụng để góp phần thúc đẩy hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí Công ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An bối cảnh thị trường bất động sản nay, từ nâng cao hiệu kinh doanh Cơng ty Kinh doanh tồ nhà đa vấn đề phức tạp, ảnh hưởng nhiều yếu tố khách quan chủ quan Do cịn nhiều hạn chế kinh nghiệm khó khăn q trình thực hiện, luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong nhận đóng góp ý kiến thầy giáo để luận văn thạc sĩ hồn thiện Xin trân trọng cảm ơn! ... động kinh doanh Toà nhà dầu khí cơng ty cổ phẩn đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An Chương 3: Giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh Tồ nhà dầu khí công ty cổ phẩn đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An. .. động kinh doanh tòa nhà dầu khí: (i) Kế hoạch kinh doanh tịa nhà dầu khí Cơng ty PVIT: Từ tháng năm 2011 Tịa nhà dầu khí đưa vào kinh doanh Công ty PVIT tiến hành lập kế hoạch kinh doanh tòa nhà. .. kinh doanh tòa nhà đa chương một, luận văn vào phân tích thực trạng đánh giá kết kinh doanh tòa nhà đa dầu khí Cơng ty cổ phần đầu tư thương mại dầu khí Nghệ An từ năm 2011 đến * Tóm tắt q trình