luận văn kinh tế luật hoạt động công chứng các giao dịch đất đai thực ti n thực hiện tại văn ph ng công chứng vĩnh xuân

LỜI CẢM ƠN Để luận văn đạt kết tốt đẹp, nhận hỗ trợ, giúp đỡ thầy cô, bạn bè anh chị làm việc Văn phòng cơng chứng Vĩnh Xn Với tình cảm sâu sắc, chân thành, cho phép tơi bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến tất thầy cô anh chị tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập nghiên cứu đề tài Trước hết xin gởi tới thầy cô khoa Kinh tế- Luật trường Đại học Thương Mại lời chào trân trọng, lời chúc sức khỏe lời cảm ơn sâu sắc Được phân công quý thầy cô với quan tâm, dạy dỗ, bảo tận tình chu đáo, đến tơi hồn thành khóa luận, đề tài: “Hoạt động cơng chứng giao dịch đất đai Thực tiễn thực văn phòng cơng chứng Vĩnh Xn” Đặc biệt tơi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới cô giáo- THS Đỗ Hồng Quyên quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn tơi hồn thành tốt khoa luận thời gian qua Tơi xin bày tỏ lòng biết ơn đến lãnh đạo Trường Đại học Thương Mại, Khoa Kinh tế- Luật, trực tiếp gián tiếp giúp đỡ tơi suốt q trình học tập nghiên cứu đề tài Không thể không nhắc tới đạo ban lãnh đạo Văn phòng cơng chứng Vĩnh Xn, tạo điều kiện thuận lợi cho suốt thời gian thực tập Với điều kiện thời gian kinh nghiệm hạn chế học viên, khóa luận khơng thể tránh thiếu sót Tơi mong nhận bảo, đóng góp ý kiến thầy để tơi có điều kiện bổ sung, nâng cao ý thức mình, phục vụ tốt cơng tác thực tế sau Xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, 23 tháng năm 2018 MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN i DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ iv BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT v LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI .6 1.1 Một số khái niệm 1.1.1 Công chứng .6 1.1.2 Hoạt động công chứng .7 1.1.3 Giao dịch đất đai .7 1.1.4 hoạt động công chứng giao dịch đất đai .7 1.2 Trình tự, thủ tục công chứng giáo dịch đất đai 1.2.1 Các giao dịch đất đai cần công chứng theo quy định pháp luật .8 1.2.2 Trình tự cơng chứng giao dịch đất đai 1.2.4 Thẩm quyền công chứng giao dịch đất đai 15 CHƯƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI TẠI VĂN PHỊNG CƠNG CHỨNG VĨNH XUÂN 17 2.1 Thực trạng áp dụng pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân 17 2.1.1 Về thẩm quyền công chứng viên công chứng giao dịch đất đai 17 2.1.2 Về trình tự thủ tục công chứng giao dịch đất đai 18 2.1.3 Về nội dung hợp đồng công chứng giao dịch đất đai .20 2.2 Thực trạng hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân 23 2.2.1 Về trình tự, thủ tục công chứng giao dịch đất đai 25 2.2.2 Địa điểm công chứng .26 2.2.3 Hình thức thể giao dịch đất đai 27 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI 32 3.1 Đánh giá hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân .32 3.1.1 Ưu điểm 32 3.2.2 Nhược điểm 34 3.3.3 Nguyên nhân tồn 35 3.2 Một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện .35 3.2.1 Giải pháp trước mắt 36 3.2.2 Giải pháp cụ thể .36 KẾT LUẬN .39 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC BẢNG BIỂU, HÌNH VẼ Bảng 2.1 Bảng tổng hợp hợp đồng, giao dịch đất đai công chứng 24 VPCC Vĩnh Xuân 24 Bảng 2.2 Bảng tổng hợp giao dịch đất đai theo người soạn thảo hợp đồng VPCC năm 2017 25 Bảng 2.3 Thống kê giao dịch, hợp đồng đất đai công chứng VPCC Vĩnh Xuân theo địa điểm công chứng năm 2017 26 Bảng 2.4 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 27 Bảng 2.5 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 30 Bảng 2.6 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng 30 BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Danh mục từ viết tắt STT Từ Viết tắt Văn phòng cơng chứng VPCC Bộ luật dân sư BLDS Ủy ban nhân dân UBND Bộ luật tố tụng dân sư BLTTDS Công chứng viên CCV Hợp đồng giao dịch HĐGD Quyền sử dụng đất QSDĐ LỜI MỞ ĐẦU Hiện xu hội nhập với kinh tế giới, nước thực cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, động kinh tế nước ta không dẫn đến bùng nổ thị mà tác động mạnh mẽ đến hoạt động kinh tế xã hội Cùng với phát triển mạnh mẽ kinh tế, thị trường giao dịch bất động sản phát triển theo, chủ yếu giao dịch nhà đất Theo quy định Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2014 thi hành Luật Đất đai, người sử dụng đất thực quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn Tại Điều Nghị định số 17/2006/NĐCP Ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi khoản Điều 119 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP quy định Hợp đồng giấy tờ người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất phải có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận Ban quản lý khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao Các quy định nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật Tuy nhiên, thực tiễn thực quy định nhiều vướng mắc, bất cập, gây khó khăn cho việc quản lý biến động đất đai, tồn kẽ hở dẫn đến vi phạm pháp luật, gây nên tình trạng tranh chấp, khiếu kiện phức tạp, cụ thể sau: Thực tế cho thấy, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai Luật Nhà chưa phân biệt rạch ròi công chứng chứng thực, dường xem hai hành vi Theo tinh thần luật cơng dân, tổ chức chọn cơng chứng hợp đồng, giao dịch tổ chức hành nghề công chứng hay chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã cả, khơng có phân biệt Trong đó, hành vi cơng chứng hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch có nội dung khác Chứng thực hợp đồng, giao dịch, theo định nghĩa Nghị định số 23/2015/NĐ-CP “việc quan có thẩm quyền… chứng thực thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký dấu điểm bên tham gia hợp đồng, giao dịch” (Khoản Điều 2) Nghĩa nội hàm hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch u cầu chứng thực tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch Hợp đồng, giao dịch có hợp pháp hay khơng hồn tồn hai bên giao kết chịu trách nhiệm Trong đó, Luật Cơng chứng định nghĩa hành vi công chứng theo tinh thần đề cao tính hợp pháp hợp đồng, giao dịch: Công chứng việc công chứng viên tổ chức hành nghề cơng chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp hợp đồng, giao dịch dân khác văn (sau gọi hợp đồng, giao dịch), tính xác, hợp pháp, khơng trái đạo đức xã hội dịch giấy tờ, văn từ tiếng Việt sang tiếng nước từ tiếng nước sang tiếng Việt (sau gọi dịch) mà theo quy định pháp luật phải công chứng cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng” (Khoản Điều Luật Công chứng năm 2014) Chứng thực hợp đồng, giao dịch xác nhận mặt hình thức biểu giao kết hợp đồng, giao dịch mà không sâu vào nội dung, chất hợp đồng, giao dịch; cơng chứng hợp đồng, giao dịch xem xét, thẩm định nội dung, chất hợp đồng, giao dịch quy chiếu vào pháp luật xem nội dung, chất hợp đồng, giao dịch có bảo đảm an tồn pháp lý, có hợp pháp hay khơng, có phạm vào điều cấm pháp luật hay không Hành vi chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã không loại trừ trường hợp hợp đồng, giao dịch vô hiệu Bộ luật Dân 2015 quy định: Điều 123 quy định giao dịch dân vô hiệu vi phạm điều cấm luật, trái đạo đức xã hội; Điều 124 quy định giao dịch dân vô hiệu giả tạo; Điều 126 quy định giao dịch dân vô hiệu bị nhầm lẫn; Điều 127 quy định giao dịch dân vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Bộ luật Dân sự, Luật Nhà Luật Đất đai quy định việc chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Điều gây rủi ro cho cơng dân họ lựa chọn hình thức chứng thực hợp đồng, giao dịch UBND cấp xã Theo chúng tôi, quy định phù hợp với huyện chưa có tổ chức hành nghề cơng chứng, quận, huyện có tổ chức hành nghề cơng chứng nên quy định có tổ chức hành nghề công chứng thực hành vi công chứng Quy định đáp ứng yêu cầu bảo đảm an toàn cho bên giao dịch dân Bởi nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương hình thành sở liệu công chứng theo Điều 62 Luật Công chứng sở liệu vận hành có hiệu hệ thống tổ chức hành nghề công chứng (tại Hà Nội gọi sở liệu UCHI) Khi thực hành vi cơng chứng, cơng chứng viên có nghĩa vụ tra cứu sở liệu (từ tháng 11-2013, theo yêu cầu Sở Tư pháp Hà Nội, nghĩa vụ tra cứu UCHI bắt buộc) để tham khảo nhằm phòng, chống rủi ro Ở nhiều nơi, Trưởng phòng tư pháp quận, huyện Chủ tịch UBND xã, phường chưa có điều kiện tra cứu UCHI nên khả rủi ro lớn Mục đích việc cơng chứng giúp cho bên nhận chuyển quyền nhận chấp kiểm tra tính hợp pháp giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất Trên thực tế có nhiều trường hợp, trường hợp thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất bên nhận quyền bên chuyển quyền hiểu rõ quyền sử dụng đất quyền sở hữu tài sản bên chuyển quyền hợp pháp người nhận quyền sở hữu tài sản không cần việc kiểm tra, chứng thực quan công chứng Trước với sản xuất nông nghiệp, nhà nước thường giao đất cho hộ gia đình để khai thác, sản xuất, có lẽ từ thói quen xem đất nơng nghiệp tài sản chung gia đình mà nhiều quan địa phương cấp đất dù đất cá nhân nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ hay đất người gia đình khai hoang ghi giấy chứng nhận QSDĐ "Hộ ông/bà", điều dẫn đến số vấn đề vướng mắc thực việc công chứng, chứng nhận hợp đồng giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất hộ gia đình: - Hiện nay, chưa có văn hướng dẫn cụ thể việc xác định thành viên hộ gia đình Các tổ chức hành nghề cơng chứng giải giao dịch đất đai hộ gia đình thơng thường vào sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình; Trường hợp khách hàng khơng xuất trình sổ hộ thời điểm cấp đất phải làm đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định Tuy nhiên, thực tế có thành viên chung hộ thành viên gia đình, khơng có tài sản chung, khơng đóng góp cơng sức để sản xuất theo quy định pháp luật “hộ gia đình” : Ví dụ trường hợp nhập nhờ hộ khẩu… Nhưng yêu cầu công chứng đất hộ, công chứng viên khơng thể loại trừ người này, khơng có sở để xác định quyền lợi họ hộ - Trong trường hợp quyền sử dụng đất cá nhân tạo lập công sức, tài sản riêng (nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, khai hoang…) thực thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan đăng ký quyền sử dụng đất Giấy chứng nhận ghi quyền sử dụng đất “Hộ ông/bà”, từ quyền sử dụng đất cá nhân lại chuyển thành quyền sử dụng đất hộ gia đình Do đó, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất gặp khó khăn: Các tổ chức hành nghề cơng chứng theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ ông/ bà nên yêu cầu phải có sổ hộ hộ gia đình thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định thành viên hộ gia đình đơn xin xác định nhân quan Công an địa phương quản lý hộ để xác định số lượng nhân thời điểm cần xác định, đồng thời yêu cầu thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên tham gia ký kết hợp đồng Từ người u cầu cơng chứng gặp khó khăn thành viên hộ xa, có người chết hay có người khơng đồng ý ký kết hợp đồng, giao dịch họ cho họ khơng có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nên từ chối ký kết hợp đồng… Trường hợp quan đăng ký quyền sử dụng đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân việc cơng chứng, chứng nhận hợp đồng giao dịch đơn giản tạo điều kiện cho người có quyền sử dụng đất dễ dàng thực quyền theo quy định pháp luật Xuất phát từ lý này, chọn thực đề tài “Hoạt động công chứng giao dịch đất đai Thực tiễn thực văn phòng công chứng Vĩnh Xuân” Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ sở khoa học hoạt động công chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo pháp luật đất đai Từ nêu chất hoạt động cơng chứng hoạt động cơng chứng có vai trò giao dịch đất đai Ngồi làm rõ tính pháp lý cơng chứng giao dịch đất đai hệ thống pháp luật Việt Nam - Đề xuất số giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung hoàn thiện quy định pháp luật đất đai liên quan đến việc chứng nhận, chứng thực hợp đồng, giấy tờ người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật hành, bảo đảm thực quản lý biến động đất đai chặt chẽ, hạn chế vi phạm pháp luật, bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người sử dụng đất, hạn chế tranh chấp, khiếu nại phát sinh từ hoạt động công chứng, chứng thực Nội dung nghiên cứu - Nghiên cứu quy định pháp luật có liên quan đến việc cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền sử dụng đất - Nghiên cứu chất hoạt động công chứng giao dịch đất đai Những vướng mắc, hạn chế tồn đọng hoạt động công chứng giao dịch - Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công chứng, chứng thực địa bàn nghiên cứu - Đề xuất hướng hồn thiện quy định cơng chứng, chứng thực người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai Đối tượng nghiên cứu - Hoạt động công chứng giao dịch liên quan đến đất đai Phạm vi nghiên cứu - Nghiên cứu hoạt động công chứng giao dịch đất đai văn phòng có thẩm quyền cơng chứng nói chung, cụ thể nghiên cứu, phân tích tìm hiểu sâu hoạt động Văn phòng cơng chứng Vĩnh Xuân Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu: sử dụng để thu thập thông tin, tư liệu hoạt động giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất thị trường bất động sản - Phương pháp tổng hợp phân tích: để đánh giá, làm rõ thực trạng cơng tác công chứng, giao dịch liên quan đến nhà gắn liền với đất, quyền sử dụng đất Đề xuất số giải pháp có tính khoa học phù hợp với thực tiễn, góp phần hồn thiện việc đơn giản hóa thủ tục hành đăng ký đất Kết câu khóa luận Khóa luận gồm lời mở đầu, kết luận ba chương: - Chương 1: Những vấn đề pháp luật hoạt động công chứng giao dịch đất đai - Chương 2: Thực trạng pháp luật hoạt động công chứng giao dịch đất đai Văn phòng cơng chứng Vĩnh Xn - Chương 3: Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hoạt động công chứng giao dịch đất đai + Sổ hộ (hai bên) + Nếu hai người bên bán bên mua khác hộ có đăng ký kết + Công văn yêu cầu chuyển dịch + Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ – sao) + Hồ sơ kỹ thuật đất (Trích lục đồ) + Giấy khai sinh (tặng cho) ( nguồn: webside congchungvinhxuan.vn) 27 2.2.3.1 Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất (bao gồm phần toàn bộ) Người có quyền sử dụng đất muốn thực công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất VPCC Vĩnh Xuân cần chuẩn bị hồ sơ gồm: - Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, văn bản; - Bản Giấy chứng minh nhân dân Hộ chiếu; giấy tờ chứng minh thẩm quyền người đại diện (nếu người đại diện); - Bản Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp theo quy định Luật đất đai năm 2013; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp theo quy định Chính phủ; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp theo quy định pháp luật nhà ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất; - Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất (trường hợp tự soạn thảo) - Bản giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có Bản nêu chụp, in, đánh máy đánh máy vi tính phải có nội dung đầy đủ, xác khơng phải có chứng thực Khi nộp phải xuất trình để đối chiếu 2.2.3.2 Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Ngoài loại giấy tờ cần thiết theo bảng 2.4 mà VPCC Vĩnh Xuân yêu cầu, đối tượng chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có điều kiện theo quy định pháp luật sau: - Đất khơng có tranh chấp: Khi tài sản có tranh chấp đồng nghĩa với việc người khác có quyền, lợi ích liên quan đến tài sản đó, nên việc định đoạt tài sản trường hợp bị ảnh hưởng đến quyền, lợi ích đáng người liên quan kéo theo trình trạng kiện tụng tranh chấp Vì thế, mặt để bảo đảm quyền, lợi ích đáng cho chủ thể khác có liên quan, mặt khác, nhằm tránh tình trạng tranh chấp sau này, pháp luật thường không cho phép chủ thể định đoạt (mua bán, chuyển nhượng) tài sản có tranh chấp - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án: Mục đích việc kê biên tài sản nhằm bảo đảm hiệu lực thi hành án, định thực tế Theo quy định pháp luật thi hành án dân kê biên tài sản thuộc sở hữu người phải thi hành án nên quyền sử dụng đất bị kê biên loại tài sản thuộc sở hữu người sử dụng đất mục đích trên, pháp luật đất đai không thừa nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối tượng chuyển 28 nhượng bị kê biên Theo quy định pháp luật thi hành án dân quyền sử dụng đất bị kê biên trước bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị kê biên kể quyền sử dụng đất chuyển giao cho người khác theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Đất thời hạn sử dụng đất: Tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất mà thời hạn sử dụng đất có khác Mặt khác, bản, quyền sử dụng đất chuyển nhượng xác lập thông qua việc nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền lần cho thời gian thuê Vì vậy, thời hạn sử dụng đất xác định thơng qua xác lập quyền sử dụng đất cho thông qua quy định thời hạn sử dụng đất pháp luật đất đai 2.2.3.3 Hợp đồng thuê, mượn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Hợp đồng thuê, mượn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất quy định điều 188 luật đất đai 2013: “1 Người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất có điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định khoản Điều 186 trường hợp nhận thừa kế quy định khoản Điều 168 Luật này; b) Đất khơng có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất Ngoài điều kiện quy định khoản Điều này, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện theo quy định điều 189, 190, 191, 192, 193 194 Luật Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất, góp vốn quyền sử dụng đất phải đăng ký quan đăng ký đất đai có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.” Tuy nhiên, điều luật khơng đề cập tới trường hợp cho mượn quyền sử dụng đất cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Trên nguyên tắc chung, luật không cấm nên bên hồn tồn có quyền thỏa thuận hợp đồng cho mượn quyền sử dụng đất; nhiên, hợp đồng có hiệu lực pháp lý đảm bảo điều kiện như: thời hạn sử dụng đất, đất không tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án Thứ hai, việc lập hợp đồng mượn quyền sử dụng đất bên thực theo quy định luật dân 2015 Theo đó, luật dân quy định điều 494 29 hợp đồng mượn tài sản là: “Điều 494 Hợp đồng mượn tài sản: Hợp đồng mượn tài sản thỏa thuận bên, theo bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng thời hạn mà trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản hết thời hạn mượn mục đích mượn đạt được.” Đối với hợp đồng mượn quyền sử dụng đất luật dân quy định phải lập thành văn theo hình thức phù hợp Trong hợp đồng cần thể rõ quyền nghĩa vụ bên mượn bên cho mượn tài sản theo quy định luật dân 2015 Bảng 2.5 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng Hồ sơ Hợp đồng thuê, mượn đất, tài sản gắn liền với đất + Chứng minh thư nhân dân (hai bên) + Sổ hộ (hai bên) + Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) + Giấy đăng ký kinh doanh (đối với Bên thuê Công ty) + Biên họp việc thuê, mượn nhà ( nguồn: webside congchungvinhxuan.vn) 2.2.3.4 Hợp đồng chấp ( bảo lãnh) quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Bảng 2.6 Danh mục hồ sơ loại việc công chứng Hồ sơ Hợp đồng chấp + Chứng minh thư nhân dân + Sổ hộ + Nếu hai người bên chấp khác hộ có đăng ký kết hôn + Giấy chứng nhận QSDĐ (Sổ đỏ) + Giấy đề nghị công chứng Ngân hàng + Biên định giá tài sản chấp + Giấy đăng ký kinh doanh (đối với Bên Bảo lãnh) + Biên họp việc vay vốn Ngân hàng ( nguồn: webside congchungvinhxuan.vn) Hồ sơ, trình tự thủ tục hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất CCV VPCC Vĩnh Xuân yêu cầu sau: a) Hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ nộp văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp bên chấp, bên bảo 30 lãnh hộ gia đình, cá nhân nơng thơn nộp Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất phải có chứng nhận công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân lựa chọn hình thức chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất; b) Trong thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày ký kết hợp đồng tín dụng, bên chấp, bên bảo lãnh quyền sử dụng đất nộp hồ sơ đăng ký chấp, bảo lãnh theo quy định điểm a khoản này; c) Trong thời hạn không năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực đăng ký chấp, bảo lãnh vào hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận bảo lãnh, bên nhận chấp 2.2.3.5 Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất - Thành phần hồ sơ: + Phiếu yêu cầu cơng chứng theo mẫu (Phòng Cơng chứng cung cấp) + Hợp đồng, văn thực góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, bên giao kết hợp đồng tự soạn thảo có nội dung mẫu hướng dẫn u cầu Phòng Cơng chứng soạn thảo theo mẫu hướng dẫn Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng năm 2006 Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường + Giấy Chứng minh nhân dân bên cho bên nhận + Giấy chứng nhận kết tài sản chung vợ chồng + Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giấy chứng nhận sở hữu tài sản gắn liền với đất + Một số giấy tờ khác có liên quan như: Giấy khai tử, giấy khai sinh người đồng sở hữu (bản có thị thực) - Số lượng hồ sơ: 05 (bộ) - Thời hạn giải quyết: Giải buổi làm việc hồ sơ đầy đủ theo quy đinh - Đối tượng thực thủ tục hành chính: Tổ chức, cá nhân - Cơ quan thực thủ tục hành chính: Phòng Cơng chứng - Kết thực thủ tục hành chính: Hợp đồng góp vốn quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất công chứng 31 CHƯƠNG MỘT SỐ KIẾN NGHỊ, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG CÁC GIAO DỊCH ĐẤT ĐAI 3.1 Đánh giá hoạt động công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân 3.1.1 Ưu điểm VPCC coi “nhà luật pháp” vì, VPCC Vĩnh Xuân, người thành lập đến nhân viên người phải có cử nhân luật theo quy định Chính thế, việc thi hành quy định pháp luật đề tuân thủ tuyệt đối, tránh sai sót làm uy tín VPCC VPCC Vĩnh Xuân với đội ngũ nhân viên công chứng viên, chuyên viên cử nhân luật Chính thế, việc thành lập, tổ chức hoạt động VPCC tuân thủ tuyệt đối u cầu Pháp luật Nhìn chung, hoạt động cơng chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xuân có ưu điểm là: Thứ nhất, Bảo đảm tăng cường tính cơng khai, minh bạch giao dịch đất đai: Những thỏa thuận bên giao dịch đượccông chứng viên, khách quan, công tâm đánh giá, xem xét chứng nhận, giúp cho thỏa thuận bên cơng khai, minh bạch hóa Từ đó, bên có cứ, cở sở để tơn trọng thực cam kết, thỏa thuận ký, ngăn chặn giao dịch bất hợp pháp( giảm tình trạng chuyển nhượng ngầm, mua bán lại nhiều lần…), lành mạnh hóa thị trường bất động sản nhà nước có để thu lọai thuế liên quan Thứ hai, Phân biệt rạch ròi quan hệ hành quan hệ dân sự, góp phần xóa bỏ chế “ xin cho”: HĐGD trước bên tự nguyện thỏa thuận ký kết, Cơng chứng viên giải thích, tư vấn Đây quan hệ dân sự, công chứng, nội dung HĐGD bảo đảm nguyên tắc “ không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội” theo quy định Luật Cơng chứng Vì vậy, văn công chứng, theo quy định, để quan có thẩm quyền làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận Nếu bỏ công chứng, để bên tự ký với nhau, sau đến quan đăng ký( thực chất quan hệ hành chính-giữa nhà nước với cơng dân), chẳng khác việc cải cách theo hướng chuyển thành “xin cho” xoay quanh thủ tục cho hay không cho đăng ký, cấp giấy mà trước nhiều năm người dân vất vả trải qua Thứ ba, Giúp tháo gỡ ách tắc trường hợp đặc biệt: Bản chất, tính chất cơng chứng dịch vụ, phục vụ Do đó, trường hợp đặc biệt có lý đáng bên tham gia giao dịch bị tạm giam, tạm giữ, thi hành án 32 phạt tù, già yếu ốm đau, khơng lại được…thì Cơng chứng viên tới tận nơi, theo yêu cầu, để chứng nhận HĐGD Còn quan đăng ký, tương tự quan hành chính, họat động theo nguyên tắc chung thực trụ sở, hành Thứ tư, Góp phần ngăn chặn, hạn chế tình trạng lừa đảo HĐGDĐĐ: Công chứng viên( với tư cách chuyên gia pháp lý, bồi dưỡng, đào tạo lĩnh vực liên quan), trước ký, bắt buộc trực tiếp phải tiếp xúc với bên giao dịch, phải hỏi han, tư vấn, giải thích để xác định tư cách, lực chủ thể, ý nguyện bên, phải kiểm tra giấy tờ tùy thân, kiểm tra nhận dạng nhân thân, đối chiếu vân tay …nên hạn chế nhiều việc giả mạo chủ thể tham gia giao dịch Thứ năm, Góp phần giảm thiểu tranh chấp, tạo an tòan pháp lý ổn định HĐGD: Giao dịch đất đai giao dịch phức tạp, liên quan đến giá trị tài sản lớn Nhiều người( trừ người am tường pháp luật) phải đâu, phải có điều kiện, thủ tục, giấy tờ gì, đến quan nào….Thời gian qua, thị trường đất đai, nơi “màu mở” “góp phần làm giàu” cho nhiều người, có số người “điêu đứng, khánh kiệt” “ dính” đến đất đai Thị trường này, thời gian qua, thu hút nhiều đối tượng, thành phần, tầng lớp xã hội tham gia, giai đoạn “sốt” đất Bởi lợi nhuận cao, nên có nhiều trường hợp bất chấp pháp luật, tình cảm, luân thường đạo lý…để lừa, “gài” nội dung có tính chất bất lợi cho phía đối tác HĐGDĐĐ Vì HĐGDĐĐ qua cơng chứng gần thói quen, nề nếp, công chứng, Công chứng viên tinh thông nghề nghiệp, kinh nghiệm, kỹ hành nghề, với tuân thủ trình tự, thủ tục quy định Luật Công chứng quy định liên quan, khách quan việc bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp hai bên, tư vấn, hướng dẫn, tạo điều kiện để bên giao kết HĐGD với ý chí, nguyện vọng, thỏa thuận họ, bảo đảm hình thức, chặt chẽ rõ ràng nội dung… qua góp phần đáng kể việc giảm thiểu rủi ro, tranh chấp, khiếu kiện, tăng cường an tòan pháp lý cho HĐGD, góp phần ổn định phát triển kinh tế, xã hội Thứ sáu, Tạo tin cậy nâng cao giá trị chứng minh chứng cứ: Có thể nói giao dịch nhà đất “ nguồn bản”, “đầu vào chủ yếu” vụ án hình sự, dân sự, hành Trong q trình giải quyết, để có định khách quan phù hợp, quan có thẩm quyền xem xét, đánh giá dựa nhiều nguồn chứng khác Nhưng số đó, HĐGD có cơng chứng hợp pháp chứng khơng thể phản bác( “ Những tình tiết kiện… ghi văn công chứng …hợp pháp…không phải chứng minh”- Điều 80 BLTTDS ) 33 34 3.2.2 Nhược điểm Ngoài ưu điểm công chứng giao dịch đất đai VPCC Vĩnh Xn số tồn đọng sau: Đối với việc thi hành pháp luật hoạt động cơng chứng quyền sử dụng đất có nhiều vướng mắc luật quy định chưa chặt chẽ Hiện tượng người dân yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền đất, Cơng chứng viên ln giải thích hậu pháp lý việc giao kết hợp đồng người dân cố tình che dấu mục đích vay mượn khẳng định việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng thật tự nguyện nên Công chứng viên khơng có để từ chối ký hợp đồng Do đó, dẫn đến việc thi hành gặp khó khăn, đơi có sai sót Cụ thể: phần lớn hợp đồng, giao dịch VPCC Vĩnh Xuân hợp đồng, giao dịch nhà đất đai Theo quy định Luật Nhà ở, hợp đồng giao dịch nhà lựa chọn cơng chứng phòng Cơng chứng chứng thực UBND cấp huyện nhà đô thị, chứng thực UBND xã nhà nơng thơn, theo quy định Luật Đất đai, hợp đồng, giao dịch thực quyền người sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình lựa chọn cơng chứng Phòng Công chứng chứng thực UBND xã, phường, thị trấn Tuy nhiên việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà theo quy định Luật Nhà chưa tổ chức thực hiện, gây khó khăn cho việc phân định thẩm quyền chứng thực UBND cấp huyện UBND thị trấn trường hợp đối tượng hợp đồng, giao dịch nhà song chủ sở hữu xuất trình Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà khơng có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà - Trường hợp chứng minh thư bên tham gia hợp đồng hết hạn sử dụng, hầu hết chuyên viên tiếp nhận hồ sơ công chứng Tuy nhiên, có số trường hợp yêu cầu người có chứng minh thư hết hạn phải viết cam kết làm lại chứng minh thư; có trường hợp Cơng chứng yêu cầu người có chứng minh thư hết hạn phải điểm vào hợp đồng; - Trường hợp bên tham gia hợp đồng nước thời gian lâu nên có hộ chiếu hộ Việt Nam bị cắt hộ Việt Nam, đồng thời khơng thể cung cấp xác nhận tạm trú/ định cư nước ngồi: có trường hợp VPCC khơng tiếp nhận hồ sơ cơng chứng, có trường hợp tiếp nhận hồ sơ công chứng để xác minh, thẩm định xem xét công chứng hợp đồng giao dịch; - Đối với trường hợp đính lỗi kỹ thuật hợp đồng, Công chứng viên áp dụng quy định pháp luật với nhiều cách khác nhau, có lỗi, bổ sung liên quan đến nội dung hợp đồng công chứng viên áp dụng sửa lỗi kỹ thuật; Có số trường hợp công chứng viên không ký vào 35 trang hợp đồng, giấy tờ công chứng mà ký trang lời chứng trang có chữ ký nháy chuyên viên nghiệp vụ thư ký công chứng viên; - Khi thực công chứng hủy giao dịch, hợp đồng công chứng VPCC người yêu cầu hủy giao dịch, hợp đồng không cung cấp Văn bản, Hợp đồng công chứng VPCC khơng đề nghị người u cầu hủy giao dịch, hợp đồng cung cấp mà cần lập cam kết để thất lạc 3.3.3 Nguyên nhân tồn Do VPCC chịu tác động nhiều loại văn Luật, nghị định, nghị khác nên việc thự chưa đồng hoàn toàn với quy định pháp luật Lực lượng nhân viên làm công tác công chứng, chứng thực tuổi đời tuổi nghề trẻ, chưa có nhiều kinh nghiệm hoạt động thực tế lĩnh vực công chứng dẫn đến sai sót việc thực thi pháp luật Trên thực tế, người dân nhiều không phân biệt công chứng chứng thực, cho dù hành vi khác Kiến nghị phải sửa luật trên, chuyển tất hợp đồng giao dịch cho công chứng làm để đảm bảo giao dịch pháp luật an tồn Khơng có phân biệt giá trị cơng chứng hai loại hình phòng cơng chứng Cơng chứng viên công chức Nhà nước hay công chứng viên công chức Nhà nước phải chịu trách nhiệm sản phẩm công chứng người dân Chính lẽ cần phải có tuyên truyền hoạt động công chứng Các vụ cơng chứng mang tính chất phức tạp, liên quan đến công chứng đất đai, tài sản thuộc sở hữu chung chưa thực nhanh Vì tính chất cơng việc, ngành nghề kinh doanh vpcc Vĩnh Xuân nên hợp đồng thường sử dụng hợp đồng dạng mẫu Loại hợp đồng có nhiều cơng dụng áp dụng với nhiều khách hàng lúc, đỡ tốn công soạn thảo, … gây nhiều khó khăn Sự thỏa thuận hợp đồng theo mẫu bị q trình đàm phán, thương lượng nên có nhiều khách hàng không ưng thuận điều khoản khơng đồng ý ký hợp đồng, hội giao kết với nhiều khách hàng khó tính không bàn luận nội dung hợp đồng Vì khơng có khả đàm phán hợp đồng, khách hàng lựa chọn chấp nhận khơng chấp nhận tồn hợp đồng 3.2 Một số giải pháp, kiến nghị hồn thiện Nhìn vào thực tế thấy xã hội phát triển, kinh tế đẩy mạnh nhu cầu cơng chứng hợp đồng mua bán, chấp, cầm cố, gia tăng đáng kể Trong quan Nhà nước có thẩm quyền cơng chứng, chứng thực thiếu cán cán có chun mơn chưa cao; thời gian làm việc lâu, thủ tục rườm rà, 36 nhu cầu tìm đến VPCC với tin tưởng cao hơn, nhanh chóng thuật tiện Vì vậy, để hồn thiện luật Cơng chứng giúp người dân thực pháp luật nhanh chóng, thuận tiện, em xin đưa số giải pháp sau: 3.2.1 Giải pháp trước mắt 3.2.1.1 Tiếp tục triển khai có hiệu văn quy phạm pháp luật hành công chứng Thứ nhất, tăng cường tuyên truyền, phổ biến Luật công chứng văn hướng dẫn thi hành nhằm nâng cao nhận thức cá nhân, tổ chức vị trí, vai trò nghề công chứng, công chứng viên việc đảm bảo an toàn pháp lý hợp đồng, giao dịch Thứ hai, có phối hợp chặt chẽ quan chức UBND xã, phường, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất văn phòng cơng chứng việc quản lý đất đai, kiểm tra, giám sát trường hợp mua, bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất Thứ ba, tăng cường phối hợp quan có thẩm quyền để chủ động hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc, khó khăn thi hành Luật cơng chứng 63 quy định có liên quan Bộ luật dân sự, Luật đất đai, Luật nhà ở… tạo sở pháp lý đồng bộ, sở áp dụng thống hoạt động công chứng, đảm bảo quyền lợi ích tốt cho cá nhân, tổ chức có nhu cầu công chứng 3.2.1.2 Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên Thứ nhất, tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ, ý thức pháp luật nhằm nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên Để nâng cao chất lượng đội ngũ công chứng viên theo hướng chuyên nghiệp, đại, cần nâng cao chất lượng đầu vào đội ngũ công chứng viên Đồng thời đổi chương trình, nội dung đào tạo nghề công chứng; tăng cường công tác bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ, kỹ hành nghề, đạo đức hành nghề cơng chứng trị tư tưởng cho công chứng viên, người tập hành nghề công chứng Bên cạnh đó, cần xây dựng quy hoạch cơng chứng viên Thứ hai, tăng cường công tác đào tạo nhằm nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ cho cơng chứng viên phòng cơng chứng, văn phòng cơng chứng đồng thời nâng thái độ trách nhiệm cho công chứng viên 3.2.2 Giải pháp cụ thể Thứ nhất, thực tế, người dân nhiều không phân biệt công chứng chứng thực, cho dù hành vi khác Kiến nghị phải sửa luật trên, chuyển tất hợp đồng giao dịch cho công chứng làm để đảm bảo giao dịch 37 pháp luật an toàn Luật công chứng nên điều chỉnh công chứng chứng thực Như vậy, phải đổi tên thành luật công chứng chứng thực UBND cấp xã, huyện làm nhiệm vụ chứng thực Phòng Cơng chứng hay Văn phòng Cơng chứng làm nhiệm vụ cơng chứng, sang sân coi vi phạm Cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam nước làm nhiệm vụ chứng thực công chứng Thứ hai, việc thực công chứng, chứng thực giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cần thiết cần bắt buộc, có hạn chế tranh chấp Các thông tin đất đai thông tin bất động sản cần minh bạch tiếp cận cách dễ dàng Thứ ba, giao dịch chuyển QSDĐ, văn phòng cơng chứng nên có phiếu xin cung cấp thơng tin đất giao dịch địa phương (nơi có đất giao dịch), để tránh việc tranh chấp, khiếu kiện sau cấp GCN Đối với việc công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, quy định việc công chứng hợp đồng chấp phải công chứng viên công chứng hợp đồng chấp quyền sử dụng đất lần đầu thực thực tế gây khó khăn cho người u cầu cơng chứng Vì vậy, việc cần thiết phải sửa đổi quy định theo hướng ngồi việc quy định cũ cần phải mở rộng trường hợp tổ chức hành nghề công chứng chấm dứt hoạt động giải thể cơng chứng viên thuộc tổ chức hành nghề công chứng lưu trữ hợp đồng chấp công chứng hợp đồng Việc sửa đổi tạo điều kiện thuận lợi cho người yêu cầu công chứng Thứ tư, nên cụ thể hóa thơng tin thành viên hộ gia đình sử dụng đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cách liệt kê họ tên người mục thông tin “người sử dụng đất” liệt kê mục “ghi chú” giấy chứng nhận Điều không tháo gỡ vướng mắc nêu mà phù hợp với tinh thần Bộ luật Dân năm 2015 Theo Bộ luật Dân năm 2015, hộ gia đình khơng tư cách chủ thể quan hệ dân nói chung giao dịch dân nói riêng, khơng có người đại diện theo pháp luật Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch quyền sử dụng đất hộ chủ hộ với đồng ý thành viên lại, mà tất thành viên hộ bên giao dịch thành viên ký giao dịch với tư cách cá nhân đại diện theo ủy quyền cá nhân khác Bên cạnh đó, cần quy định theo hướng, trường hợp quyền sử dụng đất tài sản chung vợ chồng, mà vợ chồng ủy quyền cho người lại đứng tên đăng ký thuộc trường hợp khơng có quyền sử dụng đất Việt Nam mục “người sử dụng đất” ghi thông tin bên chồng vợ người ủy quyền đủ điều kiện sử dụng đất, phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với trường hợp cá nhân sử dụng đất Theo đó, mục ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với 38 chồng (vợ) ông (bà):… (ghi họ tên bên chồng, vợ lại) Trường hợp quyền sử dụng đất tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện định giao dịch phần thơng tin “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể giao theo nguồn gốc Chẳng hạn trường hợp nói trên, mục cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất Nhà nước giao đất theo sách ưu đãi hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số” đoạn phải ghi rõ mục “ghi chú” giấy chứng nhận Đối với Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đặt yêu cầu cao so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên hộ gia đình sử dụng đất ký giao dịch có tất thành viên đồng ý Vì vậy, nội dung cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân năm 2015 39 KẾT LUẬN Pháp luật hành quy định việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn giao dịch thực quyền người sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai nhằm bảo đảm chặt chẽ hoạt động quản lý đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất trình thực quyền theo quy định pháp luật; bảo đảm tính an toàn pháp lý cho hợp đồng giao dịch, góp phần tạo mơi trường pháp lý thuận lợi tin cậy cho hoạt động đầu tư kinh doanh, thương mại, góp phần quan trọng tiến trình cải cách hành Đối với quốc gia có tốc độ tăng trưởng dân số mật độ dân số vào loại cao giới cá nhân nhu cầu việc mua bán, trao đổi hay chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất cao hoạt động công chứng quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất diễn sôi động ngàng gia tăng Vì vậy, điều chỉnh pháp luật hoạt động công chứng giao dịch đất đai cần thiết Tuy nhiên, việc công chứng người sử dụng đất thực quyền theo quy định pháp luật đất đai nhiều hạn chế, bất cập có nhiều ý kiến khác nhau, chưa đến thống Việc công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch người sử dụng đất hộ gia đình gặp nhiều khó khăn việc xác định thành viên hộ gia đình v.v… Vì vậy, đề tài thực trạng công tác công chứng, chứng thực giao dịch đất đai văn phòng cơng chứng Vĩnh Xn Tuy thực trạng cơng tác cơng chứng văn phòng cơng chứng, song phần phản ảnh thực trạng chung công tác công chứng, chứng thưc Đề tài đề xuất số giải pháp sửa đổi luật đất đai, luật công chứng văn quy phạm pháp luật khác có liên quan: cơng tác quản lý đất đai; công tác ban hành, áp dụng quy định, quy chế, sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất; công tác quản lý quy trình đăng ký chyển quyền sử dụng đất; cơng tác tra, kiểm tra, giải tranh chấp, khiếu nại, tố cáo hoạt động chuyển quyền sử dụng đất 40 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đất đai 2013, NXB Chính trị Hà Nội; Luật cơng chứng 2014, NXB Chính trị Hà Nội; Luật nhà 2014, NXB Chính trị Quốc Gia; Bộ luật dân 2014, NXB Lao động-Xã hội; Bộ luật tố tụng dân 2015, NXB Lao động-Xã hội; Nghị định số 29/2015/NĐ-CP ngày 15 tháng năm 2015 Chính Phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng; Nghị định 04/2013/NĐ-CP quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng; Thông tư 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng năm 2015 Bộ Tư Pháp quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật công chứng; Thông tư số 11/2012/TT-BTP ngày 30/10/2012 Bộ Tư Pháp ban hành quy tắc đạo đức nghề công chứng; 10 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP cấp từ sổ gốc, chứng thực từ chính, chứng thực chữ ký, hợp đồng giao dịch; 11 Công văn số 4233/BTP-BTTP việc hướng dẫn thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng, văn thực quyền người sử dụng đất, nhà gửi UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương; 12.Bốn lưu ý công chứng hợp đồng đất https://thuvienphapluat.vn/ nhadat/11217/bon-luu-y-ve-cong-chung-hop-dong-dat 13 Các giao dịch đất có bắt buộc cần cơng chứng http://www.batdongsanln.com/tin-phap-luat/cac-giao-dich-ve-dat-co-bat-buocphai-cong-chung-co-so-do 14 Thủ tục công chứng đất đai, văn phòng tư vấn luật đất đai http://tuvanluatdatdai.com.vn/thu-tuc-cong-chung-dat-dai-62-a8ia.html; 15.Báo cáo thực tập Văn phòng cơng chứng- khoa Luật đại học Vinh; ... chư ng: - Chư ng 1: Nh ng v n đề ph p luật hoạt đ ng c ng ch ng giao dịch đất đai - Chư ng 2: Thực tr ng ph p luật hoạt đ ng c ng ch ng giao dịch đất đai V n ph ng c ng ch ng Vĩnh Xn - Chư ng 3: Một... c ng ch ng, ch ng thực ng ời sử d ng đất thực quy n sử d ng đất - Nghi n cứu chất hoạt đ ng c ng ch ng giao dịch đất đai Nh ng vư ng mắc, h n chế t n đ ng hoạt đ ng c ng ch ng giao dịch - Nghi n. .. đ ng, giao dịch thực quy định ph p luật C ng ch ng vi n Luật c ng ch ng giao nhiệm vụ ch ng nh n việc c ng ch ng hợp đ ng, giao dịch Hợp đ ng, giao dịch c ng ch ng vi n ch ng nh n ln bảo đảm an