ĐẤU GIÁ ĐẤT Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống. Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định và số lượng nhất định, là địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng. Do đó nó có giá trị đặc biệt mà không tư liệu sản xuất nào có thể sánh được. Nhiều thế hệ nhân dân ta đã phải đánh đổi cả xương máu, tốn nhiều công sức, của cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc mình. Đất nước càng ngày càng phát triển, nhu cầu của con người ngày càng cao thì con người càng tìm ra những cách sử dụng đất hiệu quả và đất đai càng trở nên quý giá.
LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày tháng năm 2014 Học viên Nguyễn Thu Trang LỜI CẢM ƠN Trong q trình hồn thành luận văn này, quan tâm, giúp đỡ quý báu tập thể thầy cô giáo Tiểu Quản lý đất đai 3, thầy cô giáo khoa Tài nguyên va Môi trường, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, quan tâm giúp đỡ bạn bè, đồng nghiệp, giúp đỡ phối hợp nhân dân địa phương nơi nghiên cứu Đặc biệt giúp đỡ, dẫn tận tình PGS.TS Nguyễn Khắc Thời, người hướng dẫn khoa học, giúp đỡ tơi hồn thành luận văn vấn đề đấu giá quyền sử dụng đất Trước hết xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, giúp đỡ, bảo ân cần thầy giáo, cô giáo Tiểu ban Quản lý đất đai thầy giáo, cô giáo trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội suốt thời gian học tập trường Đặc biệt xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc Thời trực tiếp hướng dẫn bảo tận tình cho tơi suốt thời gian thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Đơng Anh, Phòng Tài nguyên Môi trường, Trung tâm Phát triển Quỹ đất huyện Đông Anh, UBND xã Đông Hội, UBND xã Hải Bối, UBND xã Vĩnh Ngọc, nhiệt tình giúp đỡ suốt thời gian thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho trình thực đề tài Tơi xin chân thành cảm ơn quan tâm, giúp đỡ, động viên quý báu kịp thời đó! Hà Nội, ngày tháng Học viên năm 2014 DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH, ĐỒ THỊ DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu BĐS CSHT ĐGĐ GCN GCN QSDĐ HTX LĐĐ NTM PCLB QSDĐ SDĐ TW UBND Chú giải Bất động sản Cơ sở hạ tầng Đấu giá đất Giấy chứng nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hợp tác xã Luật Đất đai Nông thơn Phòng chống lụt bão Quyền sử dụng đất Sử dụng đất Trung ương Uỷ ban nhân dân MỞ ĐẦU I Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý thiên nhiên ban tặng cho người, thành phần quan trọng thiếu môi trường sống Đất tư liệu sản xuất đặc biệt, có vị trí cố định số lượng định, địa bàn phân bố điểm dân cư, kinh tế, văn hố, xã hội, an ninh, quốc phòng Do có giá trị đặc biệt mà khơng tư liệu sản xuất sánh Nhiều hệ nhân dân ta phải đánh đổi xương máu, tốn nhiều công sức, cải để bảo vệ, giữ gìn đất đai cho Tổ quốc Đất nước ngày phát triển, nhu cầu người ngày cao người tìm cách sử dụng đất hiệu đất đai trở nên quý giá Ở nước ta đất đai coi hàng hoá từ lâu, nơi phát triển đất đai quý giá đem lại giá trị kinh tế cao Cùng với phát triển kinh tế, hoàn thiện chế pháp lý, đặc biệt chủ sử dụng đất biết rõ vai trò quan trọng đất đai kinh tế nên việc mua bán đất đai có nhiều phức tạp, thị trường ngầm diễn ra, bán đất trái thẩm quyền với giá rẻ cho người khơng có nhu cầu mà mua đất để bán giá cao thu lời cho thân xảy nhiều địa phương dẫn đến thất thoát nguồn thu cho ngân sách Nhà nước hội để tham nhũng nảy sinh Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố đại hố đất nước Từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ cho phép thực chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng đạt số thành làm thay đổi mặt nhiều địa phương, tồn số việc việc giá đất khơng cụ thể, tốn tiền không chặt chẽ dẫn đến bán đất với giá thấp Để khắc phục tồn đó, năm gần Nhà nước dùng chế lấy quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá quyền sử dụng đất hướng cho thị trường bất động sản để đảm bảo giá đất đấu giá sát với giá đất thị trường chống thất thoát khoản thu lớn cho ngân sách Nhà nước chống tượng tiêu cực tham nhũng, mua bán đất bừa bãi trái thẩm quyền Thủ đô Hà Nội trung tâm kinh tế - trị xã hội nước nên nơi đầu chủ trương sách phát triển Chủ trương Thành phố Hà Nội thôn địa bàn huyện quỹ đất phải có 01 điểm đấu giá quyền sử dụng đất để lấy vốn đầu tư cho sở hạ tầng địa phương Đơng Anh huyện ngoại thành phía Bắc thủ đô Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 22 km theo đường Quốc lộ số (Hà Nội - Thái Nguyên), với tổng diện tích tự nhiên 18.213,90 Trong điểm dân cư xã địa bàn huyện nhiều đất xen kẹt khu dân cư bị lấn chiếm Chính mà việc khai thác hết tiềm năng, hiệu quỹ đất để tạo nguồn vốn đầu tư phát triển kinh tế - xã hội, đặc biệt tạo nguồn vốn tốt cho phát triển nông thôn huyện Đông Anh chống tái lấn chiếm đất, giao đất trái thẩm quyền việc cần thiết địa bàn huyện Đông Anh Bởi lý việc đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đông Anh nhiệm vụ quan trọng hàng đầu nay, mà tơi tiến hành thực đề tài:“ Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội” nhằm đánh giá chung thực, khách quan công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án II Mục đích, yêu cầu II.1 Mục đích Đánh giá hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất số dự án địa bàn huyện Đông Anh đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện góp phần hồn thiện cơng tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Đông Anh nói riêng tồn Thành phố Hà Nội nói chung II.2 Yêu cầu - Các số liệu điều tra phải đầy đủ, xác, khách quan; - Đánh giá việc thực có theo quy trình đấu giá theo quy định Nhà nước hay không; 10 nghiệp, tổ chức (đấu giá QSD đất tập trung), tăng nguồn thu cho ngân sách cấp từ huyện đến xã, thị trấn, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển địa bàn Huyện, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá góp phần tạo dựng khu thị, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ Hà Nội huyện Đơng Anh nói riêng Với nguồn thu lớn từ đấu giá quyền sử dụng đất, bên cạnh việc đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống sở hạ tầng: hệ thống đường giao thông, trường học, trường mầm non, bệnh viện, trạm y tế xã, hệ thống cấp thoát nước, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống điện, công viên, vườn hoa, chiếu sáng Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng ven đô thị Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xố “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững c Hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai Ngoài hiệu mặt kinh tế, xã hội, đấu giá quyền sử dụng đất mang lại hiệu quan trọng công tác quản lý sử dụng đất đai, thể cụ thể sau: 93 * Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa cơng tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu * Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản * Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố thủ tục hành Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hồn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết Khi hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá cần có định phê duyệt kết trúng đấu giá, hoá đơn nộp tiền biên giao đất ngồi thực địa vòng 15 ngày kể từ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhận định cấp GCN QSDĐ Với 03 dự án nghiên cứu phạm vi đề tài, có tổng số 35 lô đất trúng đấu giá, hộ gia đình, cá nhân giao đất sau nộp xong nghĩa vụ tài chính, cấp xong GCN QSDĐ cho tất hộ gia đình, cá nhân Nhưng có số hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà Việc hoàn thành công tác cấp GCN QSDĐ tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai * Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch đô thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch 94 3.3 Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác đáu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội 3.3.1 Giải pháp sách - Từng bước giao công tác đấu giá đất cho đơn vị chuyên trách để người dân dễ dàng tìm hiểu thơng tin, việc giao cho Sàn giao dịch BĐS thực Các quan chuyên môn Uỷ ban nhân dân cấp thực nhiệm vụ chun mơn mình, có sách tạo điều kiện cho đơn vị giao tổ chức đấu giá làm tốt công tác đấu giá - Cần nghiên cứu áp dụng đồng giải pháp kỹ thuật để đánh giá tình hình cung cầu sử dụng đất khu vực đấu bên Trên sở cung cầu thị trường khu vực có thể: thiết kế đất đấu giá theo diện tích khác, đưa đấu giá theo phương thức khác nhau; việc xây dựng giá sàn bước giá cần điều chỉnh theo nhu cầu - Hiện nay, theo bối cảnh chung kinh tế giới nước suy thoái, thị trường BĐS trầm lắng, sức mua thị trường giảm kéo theo lượng khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất không lớn, hạn chế tính cọ sát cạnh tranh thực đấu giá - Việc quy định đối tượng đấu giá tối thiểu trường hợp số đất nhỏ 10 có giá khởi điểm tổ chức đấu giá lượt tất đất theo quy định khoản Điều 13, Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 UBND Thành phố có nhiều cách hiểu khác nhau, triển khai thực gặp khơng khó khăn, mà cần phải giải thích rõ ràng, ngơn từ quy định phải có nghĩa tránh nhiều nghĩa, hàm ý gây khó khăn việc áp dụng quy định Bên cạnh UBND quyền huyện Đơng Anh cần ý số vấn đề sau: - Các quy trình dự án đấu giá QSDĐ cần xử lý nhanh, đặc biệt khâu quy hoạch yếu tố quan trọng công đoạn mở đường để triển khai dự án, quy hoạch chậm không chớp thời lúc giá đất cao 95 - Trích phần kinh phí thu từ đấu giá đất để đầu tư phát triển nhà cho đối tượng sách, người thu nhập thấp, tạo lập sẵn quỹ nhà cho thuê, nhà bán trả góp tái định cư để cần thu hồi có chỗ cho người bị thu hồi tái định cư 3.3.2 Giải pháp kỹ thuật - Dự án địa bàn Huyện đầu tư hạ tầng trước đưa đấu giá đấu giá khu đất bừa bãi vật liệu xây dựng, cỏ mọc um tùm, cần phải thu dọn để có mặt đẹp để người đấu giá trả giá cao - Nghiên cứu hồn thiện sách quy chế đấu giá QSDĐ, áp dụng thống phạm vi toàn quốc - Giá đất Nhà nước quy định cần đủ mức chi tiết trường hợp khác nhau, đặc biệt cần sát giá thị trường tránh trường hợp thông thầu trả giá thấp - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS, đặc biệt đầu tư xây dựng cơng trình sabr xuất kinh doanh, cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội - Cần phải tạo chế thơng thống thủ tục hành người tham gia đấu giá trúng đấu giá - Tăng cường tính cạnh tranh, khai thơng ách tắc để thị trường hoạt động lành mạnh quản lý có hiệu thị trường bất động sản - Đầu tư sở hạ tầng vị trí đấu giá để thu hút người mua 3.3.3 Giải pháp chế tài - Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung số loại thuế lệ phí liên quan đến đấu giá quyền SDĐ thị trường BĐS theo hướng khuyến khích sử dụng có hiệu BĐS, đồng thời phát triển mạnh giao dịch thức thị trường - Giảm thuế phí giao dịch thị trường BĐS mức hợp lý nhằm khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho ngân sách Nhà nước 96 - Có chế sử dụng nguồn thu từ đấu giá QSDĐ rõ ràng, cụ thể, công khai, minh bạch để có hiệu sử dụng cao 97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ I Kết luận Sau nghiên cứu, tìm hiểu để đến hồn thiện đề tài này, tơi đưa kết luận sau: Đơng Anh huyện ngoại thành phía đơng Bắc Thủ Hà Nội, cách trung tâm Thủ đô 22 km theo đường quốc lộ số (Hà Nội - Thái Nguyên), với tổng diện tích tự nhiên 18.213,90 ha, có 24 đơn vị hành chính, 23 xã thị trấn Là đầu mối giao thông thuận lợi nối liền thủ đô Hà Nội với vùng công nghiệp, khu trung tâm kinh tế, dịch vụ lớn phía Bắc Đơng Bắc nước ta QL2, QL3, QL18 tuyến đường sắt tỉnh phía Bắc đường thuỷ Như vậy, Đơng Anh có nhiều ưu vị trí, tiềm mạnh có khả thu hút thị trường, phát triển kinh tế xã hội huyện Chính mà năm qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất thu hút nhà thầu đạt kết đáng khích lệ Có thể khẳng định đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư sở hạ tầng Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trở thành nhân tố quan trọng, thiết yếu góp phần to lớn việc định phát triển kinh tế - xã hội giúp hoàn thiện công tác quản lý đất đai địa bàn huyện Đơng Anh nói riêng địa bàn tồn Thành phố nói chung Muốn có hiệu cao công tác đấu giá quyền sử dụng đất cần phải quan tâm nữa, trọng văn quy định liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ hướng dẫn cụ thể vấn đề này, tiếp tục đẩy nhanh phát triển công tác đấu giá quyền sử dụng đất, đưa công tác đấu giá quyền sử dụng đất địa phương lên tầm cao Hiệu công tác đấu giá QSDĐ địa bàn thể cụ thể mặt: Về hiệu Kinh tế: Tại kết đấu giá quyền sử dụng đất nghiên cứu 03 dự án đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn huyện Đông Anh lựa chọn ngẫu nhiên qua năm với 35 lô đất trúng đấu giá giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, thu 98 vào ngân sách Nhà nước 76.088.755.000 đồng (Bảy mươi sáu tỷ không trăm tám tám tỷ bảy trăm năm lăm ngàn đồng) vượt so với dự kiến 26.271.655.000 đồng (Hai sáu tỷ hai trăm bảy mốt triệu sáu trăm năm lăm ngàn đồng) cao so với việc giao đất theo bình xét 70.617.259.000 đồng (Bảy mươi tỷ sáu trăm mười bảy triệu hai trăm năm chín ngàn đồng) Kết đạt thành to lớn, tạo giải pháp tốt tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước Về hiệu xã hội: Đấu giá quyền sử dụng đất hình thức khai thác có hiệu quỹ đất, tạo nguồn lực để thực chương trình xây dựng nông thôn mới, giải nhu cầu sử dụng đất nhân dân doanh nghiệp, tổ chức (đấu giá QSD đất tập trung), tăng nguồn thu cho ngân sách cấp từ huyện đến xã, thị trấn, tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển địa bàn Huyện, việc xây dựng hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu đất đấu giá góp phần tạo dựng khu thị, khu đất nông thôn theo hướng văn minh, đại góp phần thực quy hoạch chung Thủ Hà Nội huyện Đơng Anh nói riêng Đấu giá QSDĐ tạo nguồn thu hỗ trợ đắc lực cho đầu tư xây dựng, phát triển lĩnh vực: giáo dục, y tế, nâng cấp, cải tạo hệ thống trường học, nhà trẻ, mẫu giáo, bệnh viện, trạm xá đầu tư trang thiết bị dạy học, khám chữa bệnh, đáp ứng yêu cầu sở vật chất, nâng cao chất lượng dạy học khám chữa bệnh Đầu tư hệ thống đèn chiếu sáng, đèn cao áp, đường giao thơng mở rộng có vỉa hè lát gạch block bê tông siêu nhẹ làm tăng mỹ quan khu vực dân cư, tất tuyến đường khu vực bê tơng hố Nguồn vốn huy động từ đấu giá QSDĐ hỗ trợ đắc lực cho việc chuyển dịch cấu kinh tế, cấu ngành nghề Nhiều ngành nghề đầu tư phát triển, ngành nghề thủ công đầu tư lượng vốn đáng kể, tạo việc làm cho lực lượng lao động dư thừa vùng ven đô thị Đấu giá đất cách xã hội hoá để thu hút người dân tham gia vào phát triển quỹ đất, quỹ nhà, từ tạo nguồn vốn để giải sách xã hôi khác như: tạo quỹ nhà cho người thu nhập thấp, hỗ trợ gia 99 đình sách khó khăn cải thiện chỗ ở… Với giá đất công bố đấu giá quyền sử dụng đất loại bỏ tâm lý hoang mang, giao động giá đất chủ thể tham gia thị trường, xoá “giá ảo” BĐS, góp phần tạo bình ổn giá đất đai, tạo điều kiện cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững Tại dự án thực đấu giá quyền sử dụng đất môi trường khu vực xung quanh khu dân cư lân cận đảm bảo rác thải hộ dân ý thức phải tập kết vị trí xây dựng không vứt bừa bãi địa điểm đấu giá chưa tiến hành đầu tư để tổ chức đấu giá, nguồn nước thải xả hệ thống cống ngầm hệ thống giao thơng hồn thiện trước tổ chức đấu giá Về hiệu công tác quản lý sử dụng đất đai: Việc tổ chức đấu giá QSDĐ góp phần bước đưa công tác quản lý Nhà nước đất đai địa bàn Huyện đảm bảo chặt chẽ, quy định, sử dụng mục đích, kế hoạch duyệt, kịp thời ngăn chặn việc lấn chiếm đất công, giao đất trái thẩm quyền Đấu giá quyền sử dụng đất biện pháp khai thác quỹ đất hiệu Đấu giá quyền sử dụng đất góp phần tạo mặt giá cả, tạo ổn định cho thị trường bất động sản Đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án góp phần lành mạnh hố thủ tục hành Thơng qua đấu giá quyền sử dụng đất, thực cơng tác giao đất GCNQSDĐ nhanh chóng dễ dàng, thủ tục hành đơn giản, thời gian ngắn, quan quản lý Nhà nước hồn thành xong từ khâu giao đất đến khâu cấp GCNQSDĐ có đầy đủ sở pháp lý cần thiết theo quy định, thủ tục hành đơn giản, bỏ bớt khâu thủ tục hành khơng cần thiết Khi hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá cần có định phê duyệt kết trúng đấu giá, hoá đơn nộp tiền biên giao đất ngồi thực địa vòng 15 ngày kể từ lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận nhận định cấp GCN QSDĐ Với 03 dự án nghiên cứu phạm vi đề tài, có tổng số 100 35 lơ đất trúng đấu giá, hộ gia đình, cá nhân giao đất sau nộp xong nghĩa vụ tài chính, cấp xong GCN QSDĐ cho tất hộ gia đình, cá nhân Nhưng có số hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà Việc hồn thành cơng tác cấp GCN QSDĐ tạo niềm tin người sử dụng đất tạo điều kiện thuận lợi cho quan quản lý đất đai Để thực việc đấu giá quyền sử dụng đất hiệu quả, đồng bộ, không chồng chéo, nhanh chóng, thuận tiện, dự án cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng phải thực trước bước, có tầm nhìn chiến lược có tính khả thi Chính mà quy hoạch thị phát triển đồng hơn, tránh tình trạng xây dựng khơng có quy hoạch Bên cạnh thành thu từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất dự án nghiên cứu bộc lộ mặt tồn hạn chế như: Về công tác tổ chức: Việc điều tra xác minh nhu cầu SDĐ khu vực chưa khoa học, mang nặng tính hành Điều dẫn đến tình trạng dự án đấu giá QSDĐ thời gian gần có người đăng ký tham gia Thủ tục để đưa lô đất vào đấu giá có nhiều khâu, đoạn; từ có chủ trương cho phép đấu giá đến mở phiên đấu giá nhiều thời gian + Kiểm tra lực tài người tham gia đấu giá chưa thực hiện, có nhiều trường hợp người tham gia đấu giá nhiều đất (như số dự án có dự án phép đấu tối đa 02 thửa), đẩy giá đất đấu giá lên cao, trúng đấu giá lại bỏ không nhận đất trúng đấu giá Đối với việc tránh thông thầu thực đấu giá chưa có quy định cụ thể để phòng tránh, chưa có chế tài xử phạt Hướng dẫn sở ngành Thành phố đấu giá quyền sử dụng đất chậm, chưa kịp thời, hướng dẫn khó hiểu cắt nghĩa đấu giá thành: Được hiểu kết thúc phiên đấu giá tất lô đất (thửa đất) đem đấu giá đấu giá quy định đấu hết hay phải tới thời điểm người đấu giá nộp 101 hết tiền trúng đấu giá cho tất đất đem đấu giá, việc ký hợp đồng tốn phí đấu giá cho đơn vị đấu giá chuyên nghiệp gặp nhiều khó khăn Đối với người tham gia đấu giá Người tham gia đấu giá khơng hình dung phát triển khu vực đấu giá muốn mua lô đất thấp với giá thị trường nên trả giá đấu giá thường thấp giá thị trường; việc tạo chênh lệch giá đấu sau đấu giá Có trường hợp người tham gia đấu giá sử dụng nhiều đất xung quanh khu vực đấu giá nên bỏ giá cao để nâng mặt giá khu vực lên, sau bỏ tiền đặt cọc Người tham gia đấu giá phải có nguồn tài đủ để thực nghĩa vụ sau trúng đấu giá Thời hạn toán tiền sau trúng đấu giá thời gian xây dựng, người SDĐ bị động, thương lượng lại Hiện hầu hết dự án đấu giá đất có trường hợp người tham gia đấu giá mang tính đầu đất đai, nhu cầu đất, nhà thực Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác giá đất để tính thuế chuyển quyền thuế trước bạ bị tính theo giá đấu giá (giá thường cao nhiều lần so với khung giá quy định Nhà nước) Đối với công tác quản lý đất đai xây dựng đô thị Đối với dự án đấu giá đất thực thành cơng sau tạo mặt giá khu vực, điều dẫn đến tình trạng tăng giá đất cục khu vực có dự án đấu giá Tình trạng tự ý điều chỉnh quy hoạch, giảm bớt phần diện tích công cộng chủ đầu tư sau trúng đấu giá diễn phổ biến, tỷ lệ phép xây dựng bị vi phạm tất cơng trình Hiện chưa có thống cách quản lý khu đất sau đưa đấu giá đất, việc xây dựng sai so với cấp phép 102 II Kiến nghị Để giải số tồn vướng mắc tơi có số kiến nghị sau: - Cần xây dựng thị trường BĐS lành mạnh, có tổ chức chuyên hoạt động lĩnh vực BĐS nói chung thị trường đất đai nói riêng, ví dụ trung tâm giao dịch BĐS, phát triển mạnh cấu tổ chức Phát triển Quỹ đất địa bàn Huyện toàn Thành phố - Các thủ tục dự án cần đơn giản hoá tránh rườm rà nhiều thủ tục nhiều thời gian tiến hành đấu giá được, khâu quy hoạch phải xử lý thật nhanh cơng đoạn mở đường để triển khai dự án - Cần phải có biện pháp xác minh tài người tham gia đấu giá buổi xét tư cách tham dự đấu giá xem nguồn tài có đủ để tham gia đấu giá nâng tiền đặt trước dự đấu giá lên cao để tránh tình trạng trúng lại bỏ cò mồi, gây thời gian tổ chức đấu giá dự án nhiều lần, gây thất thu ngân sách Nhà nước - Thông tin người đăng ký tham gia phải bảo mật tránh móc lối với để thông thầu gây thất thu cho ngân sách Nhà nước Cần phải có chế tài xử phạt nghiêm minh trường hợp thông thầu bị phát để người tham gia đấu giá có ý thức đấu giá lành mạnh, hợp pháp, thu hiệu cao tổ chức đấu giá - Các quy định pháp lý đấu giá quyền sử dụng đất phải rõ ràng, nghĩa câu từ khơng nên hàm nhiều ý, khó hiểu dẫn đến hiểu sai nghĩa gây khó khăn cho cơng tác tổ chức đấu giá - Các sách đấu giá nhiều bất cập nằm rải rác nhiều quy định văn quy phạm pháp luật, thiếu tính ổn định; nhiều vấn đề phát sinh thực tiễn chậm đổi mới, dẫn đến lúng túng, khó khăn tổ chức thực Chính mà Quốc hội nên quan tâm sâu sát công tác đấu giá, ban hành Luật Đấu giá để tránh chồng chéo loại văn gây lúng túng, khó khăn việc tổ chức thực cơng tác 103 - Tăng cường công tác quản lý đất đai xây dựng để tránh tình trạng lấn chiếm xây dựng không quy hoạch khu vực dự án đấu giá đất diễn thời gian qua - Cần phải hoàn thiện sở hạ tầng khu đấu giá, vệ sinh khu đất đấu giá trước đưa vào đấu giá - Quy trình lập dự án đấu giá, thực dự án đấu giá cần có giám sát chặt chẽ quan quản lý, có chế kiểm tra chéo, tăng cường giám sát người dân quan báo chí, từ ngăn chặn hành vi tiêu cực xảy trình đấu giá đất 104 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 18/02/2003 Cơ chế tài việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng sở hạ tầng; Bộ tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/12/2004 Hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; Bộ tài (2004), Thơng tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 Hướng dẫn việc xác định giá thời điểm chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá; Bộ Tài (2008), Quyết định số 129/2008/QĐ-BTC ngày 31/12/2008 việc ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá (đợt 3); Bộ tài (2010), Thơng tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 Hướng dẫn việc xác định giá thị trường giao dịch kinh doanh bên có quan hệ liên kết; Bộ tài (2012), Thơng tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 Hướng dẫn mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá lệ phí cấp Chứng hành nghề đấu giá tài sản; Bộ Tư pháp (2005), Thông tư số 03/2005/TT-BTP ngày 04/5/2005 Hướng dẫn số quy định Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Chính phủ bán đấu giá tài sản; Các nguồn số liệu, thống kê huyện Đông Anh liên quan đến luận văn; Chính phủ(2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 10 Chính phủ(2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Thi hành Luật đất đai; 11 Chính phủ(2004), Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Thu tiền sử dụng đất; 105 12 Chính phủ(2004), Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 Bán đấu giá tài sản; 13 Chính phủ(2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất; 14 Chính phủ (2009), Nghị định số 52/2009NĐ-CP ngày 03/6/2009 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước; 15 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 Chính phủ Bán đấu giá tài sản; 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá đất, NXB Nông nghiệp, Hà Nội; 17 Mạng internet: Website Bộ tài nguyên Môi trường (http://www.monre.gov.vn), Bộ xây dựng (http://www.moc.gov.vn), Hiệp hội BĐS Việt Nam (http://www.vnrea.vn), http://batdongsan.com.vn ,http://bdsthegioi.batdongsan.com.vn , Website thành phố Hà Nội, thành phố Đà Nẵng, Thành phố Hồ Chí Minh, trang liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Hà Nội, ; 18 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2005), Giáo trình Thị trường Bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội; 19 Nguyễn Đình Bồng, Phan Thị Thanh Huyền (2005), “Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam”, Đề tài nghiên cứu khoa học cấp Nhà nước, Hà Nội; 20 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003; 21 Quốc hội (2006), Luật kinh doanh BĐS ngày 29/6/2006; 22 Quy hoạch tổng thể mặt phân lô khu đất đấu giá; 106 23 Thủ tướng Chính phủ (2005), Quyết định số 216/QĐ-TTg ngày 31/8/2005 việc ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất; 24 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 39/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 Ban hành quy định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực dự án đầu tư thu hồi đất, giao đất làm nhà nông thôn địa điểm dân cư nông thôn địa bàn Thành phố Hà Nội; 25 UBND Thành phố Hà Nội (2008), Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 23/10/2008 việc Ban hành quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội; 26 UBND Thành phố Hà Nội (2011), Quyết định số 29/2011/QĐ-UBND ngày 14/9/2011 việc ban hành Quy định đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất địa bàn Thành phố Hà Nội; 27 UBND Thành phố Hà Nội (2012), Quyết định số 51/2012/QĐ-UBND ngày 28/12/2012 việc Ban hành quy định giá loại đất địa bàn TP Hà Nội năm 2013; 107 ... đấu giá - Đấu giá viên định mức giá trị mà trả giá đạt đến mức tốt - Đấu giá viên có quyền hủy bán đấu giá lúc - Đấu giá viên tham khảo giá trả giá người tham gia tới người có bất động sản đấu giá. .. bán đấu giá chặt chẽ, giúp tăng hiệu phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán cao bao gồm: - Đấu giá viên có quyền định cao tồn phiên đấu giá Có quyền từ chối trả giá người tham gia đấu. .. sản đấu giá lúc phiên đấu giá diễn - Nếu có tranh chấp trả giá, đấu giá viên đưa lại giá bất động sản trả giá trước tranh chấp bắt đầu tiếp - Nếu có tranh chấp trả giá, đấu giá viên trọng tài phân