Dự thảo Nghị định 71: Cấm sàn giao dịch bất động sản mua bán bất động sản với chủ đầu tư nhằm hưởng lợi nhuận chênh lệch Sàn giao dịch hoạt động trung gian, bán cho thuê nhà theo giá chủ đầu tư Những sàn chủ đầu tư thành lập chủ đầu tư sàn phải ký ủy quyền bán, cho thuê nhà qua sàn Sàn bán sản phẩm sở văn ủy quyền ký sau chủ đầu tư xây xong phần móng cơng trình nhà ►Tổng cục Thuế vừa có cơng văn hướng dẫn sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) chuyển nhượng bất động sản Theo đó, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định rõ mục đích sử dụng bao gồm đất đất sản xuất nơng nghiệp miễn thuế TNCN với phần thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thu nhập từ chuyển nhượng đất nông nghiệp phải chịu thuế TNCN Thuế TNCN phần thu nhập có từ chuyển nhượng đất sản xuất nơng nghiệp tính 2% giá trị chuyển nhượng ►Mỗi hộ gia đình, cá nhân mua nhà Cũng theo dự thảo Thông tư hướng dẫn NĐ71, hộ gia đình, cá nhân góp vốn tham gia hợp tác đầu tư vào dự án nhà trước chủ đầu tư xây dựng xong phần móng nhà phân chia lần với số lượng nhà (quỹ nhà thương mại 20% tổng số nhà dự án phép bán không qua sàn giao dịch) Người phân chia không chuyển nhượng quyền phân chia nhà cho tổ chức, cá nhân khác, Dự án Khu đô thị Vĩnh Hiệp – Kiên Giang: Chủ đầu tư: HUD Holdings (UBND tỉnh Kiên Giang giao cho Tổng công tyĐầu tư Phát triển Nhà Đô thị HUD làm chủ đầu tư dự án vào tháng năm 2009) Dự án có quy mơ 311,5 nằm thành phố Rạch Giá, tỉnh Kiên Giang Quy mô dân số khoảng 31.500 người Vừa qua quy hoạch chi tiết xây dựng khu đô thị dân cư phường Vĩnh Hiệp, tỷ lệ 1/500 Công ty HUD-CIC (Công ty thành viên Tập đoàn) lập UBND tỉnh Kiên Giang phê duyệt Quyết định số 1313/QĐUBND Dự án đầu tư đồng hạ tầng kỹ thuật xã hội với cơng trình cao tầng, tổ hợp thương mại, hành chính, cơng viên, xanh,… Khu đô thị Tiến Xuân – Hà Nội - Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị & Khu công nghiệp Sông Đà (Sudico) Dự án có diện tích quy hoạch khoảng 1.400 xem quy mô lớn từ trước tới (lớn gấp lần so với dự án Nam An Khánh) với tổng mức đầu tư gần 2.000 tỷ Khu giải trí đặt phía bắc với nhiều trò chơi, giải trí giới lướt sóng, đua xe nhà, nhảy dù, chiếu phim 3D Khu nhà đặc biệt với 94,4 ha, tách biệt, khép kín xen hồ tự nhiên Khu nhà ở, biệt thự sinh thái, với diện tích từ 1.800-3.800 m2/căn; khu biệt thự siêu cao cấp với diện tích lơ từ 6.500 m2-1ha; ngồi dự án có thêm khu biệt thự sườn đồi; khu thị hỗn hợp; chung cư cao cấp; khu tái định cư cho dân quanh vùng; khu chữa bệnh cao cấp Vimeco Hanel – Hà Nội: Chủ đầu tư: CTCP Vimeco Hanel với tỷ lệ góp vốn Vimeco 64% Hanel 34% Tổng mức đầu tư dự án 1.700 tỷ đồng Địa điểm xây dựng Lô E9 đường Phạm Hùng – Trung Hòa – Cầu Giấy – Hà Nội, trục đường Phạm Hùng, đối diện Trung tâm Hội nghị Quốc gia Dự án vừa điều chỉnh tiêu quy hoạch, nâng tầng cao từ 30 tầng lên 47 tầng Dự án có 47 tầng với 04 tầng hầm, diện tích xây dựng 4.184 m2, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 83.625 m2 Tầng 1-2 sử dụng làm trung tâm dịch vụ thương mại, từ tầng 3-45 khu văn phòng Dự kiến cơng trình khởi cơng vào q 4/2010 hồn thành vào cuối năm 2013 Bậc thang cuối Vào năm 2009, thị trường BĐS Hà Nội khởi động sóng tăng sau chuỗi tháng ngày lê thê phải chịu trận với khủng hoảng kinh tế, lượng hộ trung - cao cấp địa bàn thành phố có khoảng 8.000 - biểu tình trạng cung khơng đủ cầu Chính thế, đợt sốt đất dự án hai khu vực phía Tây phía Đơng Hà Nội, từ quý VI/2009 diễn tượng ấm lên phân khúc hộ chung cư, dẫn đến sốt thực phân khúc Tuy vậy, năm 2011 lại thái cực khác hoàn toàn Nguồn cung hộ Hà Nội lên đến 45.000 căn, 80% loại trung cao cấp Thị trường bất động sản lại có dấu hiệu bão hòa Những ngày qua, số nhà đầu tư vay vốn ngân hàng để lướt sóng hộ dính vào tình trạng mắc kẹt trầm trọng, phải giảm giá hộ hàng trăm triệu đồng khơng có người mua, lúc chủ đầu tư hộ lại tung sách chiết khấu (khuyến mãi) giá hộ đến 12% Khi thời hạn nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài phải tốn cho ngân hàng khơng nhiều, giới kinh doanh địa ốc đồn đoán việc giá hộ cao cấp phải giảm 15% so với mức đỉnh Nhưng hộ chưa phải minh họa tiêu biểu cho thất bại trào lưu lướt sóng BĐS Cái lên nhanh nhất, ảo chiều xuống gần Vào tháng 4-5/2009, đất khu vực phía Tây Hà Nội thổi giá Sau 3-4 đợt tăng giá, đến đầu năm 2011 mặt giá khu Tây gấp gần lần giá năm 2009 - tỷ lệ sốt vượt hẳn phân khúc hộ nhà riêng lẻ, so sánh với mức giá tăng nhẹ phân khúc biệt thự, nhà phố Đó lý có nhiều người đánh giá đất kênh đầu tư số kỳ vọng phân khúc tiếp tục mang lại lợi lộc, thật chối cãi dự án Geleximco Kim Chung - Di Trạch, giá đất giảm gần 10 triệu đồng/m2 Trước đó, Sóc Sơn sau thời gian ngắn đột ngột nóng đất thổ cư, gây nên hiệu ứng tháo chạy nhiều nhà đầu tư Rất rõ ràng, đặc thù vùng xa trung tâm Thủ đô giá thấp hẳn đất đô thị nên mặt giá đội ngũ cò đẩy lên vơ chừng, tạo biên độ lợi nhuận chí cao đất phía Tây Hà Nội Thế hạn chế tính khoản khiến Sóc Sơn trở thành Ba Vì thứ hai - lúc hạ sốt không mua Theo logic trên, điều tự nhiên khu vực gần Hà Nội đánh giá đầy tiềm Vĩnh Phúc dưng lặng sóng Lại trở với thời kỳ đầu năm 2009, văn phòng mơi giới nhà đất Hà Nội uể oải ngáp dài Một số mơi giới tính đến chuyện bỏ nghề Một thị trường BĐS coi ổn định giá hợp với túi tiền người tiêu dùng Trong thị trường BĐS nước ta, quan niệm để ý tới, hay nói xác chủ đầu tu lưu tâm vào thời suy giảm đóng băng thị trường địa ốc Còn thị trường bùng nổ, người ta mải mê so sánh nơi giá thấp với nơi giá cao mà chẳng quan tâm đến bao giờ, người có thu nhập thấp mua nhà Cũng thế, gần 70% người mua đất thuộc mục đích đầu cơ, có đầu tư bất đắc dĩ "lệch sóng" Với mặt giá đất dù giảm đôi chút Hà Nội, nói cao so với mặt thu nhập đại đa số người dân Cuối năm 2009, đầu năm 2010, người tiêu dùng với tới hộ nhà có mức giá tỷ đồng, đến cuối năm 2010 mặt giá đội thêm 30% Còn với đất nền, số tỷ mua khoảng 60m2 khu phía Tây Hà Nội Mà mua đất khơng biết lấy tiền đâu xây nhà Nhìn tổng quan hơn, số giá nhà/thu nhập người dân Việt Nam lên đến 24,5-26,6, cao nhiều lần so với nước khu vực Nam Á (6,25) châu Âu, Bắc Mỹ (6,25); không phù hợp chút với mức khuyến cáo từ 3-4 Liên Hiệp Quốc Thị trường "tự phê bình" Dõi theo thị trường, có số quan ngại tình trạng bong bóng BĐS nguy giới đầu tư Một điều đáng ghi nhận có nhiều ý kiến phản hồi viết với nội dung cho nhu cầu lớn đất người Hà Nội vùng xung quanh Hà Nội nên phân khúc đất xuống giá Nhưng từ đầu tháng 4/2011 đến nay, khơng người dân phải tìm cách ứng xử miễn cưỡng thị trường BĐS: quay lưng lại với thị trường Một lực cầu đại chúng đóng băng thời hạn toán ngân hàng luân phiên đến gần, đất tồn mặt giá cao chót vót? Nhưng có nguồn có lẽ quan trọng không làm cho giá đất phải tiếp tục xu hướng giảm, việc dòng tiền nóng - dòng tiền đầu dường thức nói lời chia tay với thị trường BĐS Hà Nội Vào năm 2009, thị trường "đánh lên" giới đầu cơ, giới đầu làm cho chìm lắng trở lại Nói cách ý nhị, "hàng" "thanh lý" xong Có thể từ tháng 12 năm 2010, nhiều đại gia thu hồi nguồn vốn bị tồn từ đầu năm 2008 bắt đầu nghĩ sang câu chuyện khác - miền đất hứa khác Với lý trên, lịch sử tăng trưởng theo hình "ruộng bậc thang" thị trường BĐS Hà Nội thật khó lặp lại năm 2011, thật khó để tạo bậc thang cao bậc thang cũ Trên tổng thể, đợt sốt xảy cục địa bàn có thay đổi đột biến quy hoạch, giao thơng Làn sóng đầu tư nhanh chóng chuyển từ quan niệm giá trị sang giá trị sử dụng Vì thế, phân khúc nhà dành cho người có thu nhập trung bình thu nhập thấp đất sống Muốn có bậc thang năm nay, nhiều khả thị trường đất hộ cao cấp phải có thái độ "tự phê bình', tự làm cho giảm 15% Tâm lý giới đầu tư đầu chờ đợi sụt giảm nguyên làm cho thị trường phải đóng băng Và đến độ sụt giảm đủ để kích thích lòng tham từ dòng tiền đầu tạo an ủi phần cho dòng tiền đầu tư, thị trường BĐS lúc tiếp tục hành trình bậc thang - bậc thang đạt đến mức ngang thấp bậc thang cũ, với mức khoản khiêm tốn giống đợt "phục hồi kỹ thuật" sàn chứng khốn • Tàiliệuthêm Cung cầu BBĐS2010 Theo báo cáo tổng kết năm 2010 kế hoạch năm 2011 Bộ Xây dựng, tính đến 31-12-2010, nước có 755 thị, tổng diện tích nhà toàn quốc tăng thêm khoảng 86.8 triệu mét vng, theo diện tích bình qn nhà tồn quốc đạt khoảng 17.5m2 sàn/ người Như vậy, thị trường bất động sản 2010 tiếp tục đà hồi phục nhanh năm 2009 Tuy nhiên, tình hình thị trường có nhiều diễn biến phức tạp, ẩn chứa nhiều yếu tố bất ổn Giá nhà tăng đứng mức cao, diễn biến phức tạp, khó kiểm sốt Mặc dù có nhiều sản phẩm loại phù hợp với khả chi trả nhu cầu tối đa người dân Tồn quốc có 707 sàn giao dịch bất động sản hoạt động có tên sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Tuy nhiên hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư theo phong trào diễn phổ biến thách thức lớn cho công ty quản lý, giải nhà cho đối tượng thu nhập thấp Nhiều sách liên quan đến nhà thị trường bất động sản Bộ trình Chính phủ ban hành Nghị định số 71, Nghị định 90, Thông tư 16… Trong năm 2010, Bộ Xây dựng tiếp tục tập trung đạo triển khai chương trình nhà sinh viên, nhà người có thu nhập thấp, chương trình nhà cho cơng nhân khu cơng nghiệp, chương trình xây dựng cụm, tuyến dân cư nhà vùng ngập lũ đồng sông Cửu Long (giai đoạn 2) chương trình hỗ trợ hộ nghèo nhà theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg Hiện Bộ Xây dựng nghiên cứu, trình Chính phủ dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung môt số điều Nghị định số 127/2005 quy định việc giải số trường hợp cụ thể nhà đất q trình thực sách quản lý nhà đất; dự thảo nghị định chế, sách cải tạo, chỉnh trang xây dựng lại khu nhà ở, khu chung cư cũ khu vực đô thị… ĐẦU CƠ Theo thông tin từ Cục Quản lý nhà Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, số giá nhà/thu nhập người dân theo chuẩn chung Liên hợp quốc từ đến Việt Nam, số từ 24,5 đến 26,6, nghĩa cao gấp - lần giới Chỉ số giá nhà/ thu nhập người dân Liên hợp quốc đánh giá hàng năm dựa thu nhập trung bình khả tiếp cận nhà người dân, không thiết thu nhập cao đồng nghĩa với tiêu chuẩn người dân có nhà, tỷ lệ chênh lệch Việt Nam thực Dẫn số liệu so sánh với nước, Bộ Xây dựng cho biết, xét số giá nhà/ thu nhập người dân, Việt Nam cao nhiều so với nước giới khu vực, đơn cử khu vực Nam Á 6,25, Đông Á 4,14, châu Phi 2,21, châu Âu, Trung Đông Bắc Mỹ 6,25, Mỹ La tinh Caribê 2,38 Hiện tỷ lệ tiền nhà tiền lương 54.750 đồng/tháng, thấp so với chi phí thực tế Do đó, Bộ Xây dựng đề xuất điều chỉnh cấu tiền lương thu nhập theo hướng bổ sung chi phí nhà để người làm cơng ăn lương có đủ khả tự giải chỗ Đây lí Bộ kiến nghị cần đưa thêm chi phí nhà vào lương tối thiểu BĐS bị chiếm dụng, đầu gia tăng Theo số liệu Tổng cục Quản lý Đất đai, thời gian qua, mơ hình nhà chung cư biệt thự liền kề khu đô thị xây dựng với tốc độ nhanh, biểu tượng q trình thị hóa thành phố lớn Tuy nhiên, mà giá nhà chung cư vượt xa giá trị thực khu biệt thự 10% có người Đây minh chứng cho thấy chưa có giải pháp chống đầu đất đai… Nóng bỏng gây xúc thời gian gần tượng có nhiều khu biệt thự bị bỏ hoang nhiều dự án chung cư cho người thu nhập thấp chủ đầu tư “kêu ca” thiếu đất Hình ảnh nhiều khu thị “kiểu mẫu” mà chủ yếu lô biệt thự xây xong phần thô lâu không người nên nhiều bị cỏ mọc đầy, khuất lấp lối vào Ngay Hà Nội, kể nhiều lô như: khu biệt thự Quang Minh; Linh Đàm; Mỹ Đình I , Mỹ Đình II ; ven cao tốc Nội Bài, đường 1A Bắc Ninh… Dù bỏ hoang, giá đất không dành cho người nghèo với giá từ 25-50 triệu/m2 họ khó mua Chưa nói tới “ý tưởng” xây dựng khu nhà trung bình rộng khoảng 200300m2 rõ ràng dành cho người giàu Khi hoàn thiện, mức giá đưa khiến nhiều người “bỏng tay”, rẻ khoảng 80 triệu đồng/m2, vị trí đẹp mức giá lên tới 130 triệu đồng/m2 Như giá bán biệt thự lên tới 6-8 tỷ đồng, gấp 10 lần so với giá gốc, chưa kể phí trung gian Tuy nhiên, theo nhận định giới đầu cơ, hầu hết số biệt thự nêu có hai mặt tiền, nên mà chủ nhân khơng có tiền mà “phải có quyền” sở hữu biệt thự còn… nằm dự án Có thể nói, tình trạng đầu BĐS mức báo động khả tiếp cận nhà đất người dân có thu nhập trung bình ngày trở lên xa vời Khơng có cơng cụ chống đầu Đại diện quan chủ quản, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhiều lần nói mâu thuẫn giá nhà đất mức thu nhập Việt Nam Theo ông, giá nhà Việt Nam xếp thứ 20 giới, giàu có nước ta đứng thứ 100 giới “Nếu trông vào thu nhập từ lương chắn khơng mua nhà đô thị lớn, kể nhà dành cho người có thu nhập thấp”, ông Nam nói Trong đó, công cụ coi hữu hiệu để chống đầu BĐS đánh thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp Tuy nhiên, GS.TS khoa học Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN& MT cho với mức thuế Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp chống đầu đất đai Thực tế nay, sắc thuế sử dụng đất phi nơng nghiệp có vấn đề Khơng phải "sợ" sở hữu q nhiều đất, chẳng có kiểm tra, kiểm sốt tài sản họ Thực tế ban hành Luật Thuế Sử dụng đất phi nông nghiệp (tại kỳ họp thứ 7, QH khóa 12 ngày 17/6/2010 - PV) với kỳ vọng việc áp dụng thuế lũy tiến sử dụng đất có hiệu chống đầu cách đánh thuế thật nặng phần vượt diện tích đất sử dụng, khiến người có nhiều đất buộc phải bán khơng có chuyện để hoang phí Tuy nhiên, theo tính tốn GS Đặng Hùng Võ, với mức thuế lũy tiến cao 100m2 đất nơi có giá đất cao Hà Nội 1,5 triệu đồng/ năm Như vậy, số tiền “như hạt cát” so với siêu lợi nhuận thu từ đầu Do vậy, phương pháp đánh thuế lũy tiến hành vi “găm” đất trở lên tác dụng, khơng có khả kiềm chế đầu bất động sản Nhìn vào thực tế, không biệt thự, chung cư mà đất phân lơ, đất đền bù giải phóng mặt bằng… người đứng tên mua bán/giao dịch với chủ đầu tư trước chưa người sở hữu thực tế Bởi sổ đỏ đến tay người nhận, chủ sở hữu khối BĐS chủ thứ Bởi chưa minh bạch thị trường BĐS, khơng kiểm tra thu nhập cá nhân việc muốn thống kê cá nhân có nhà, đất câu chuyện hoang đường Mặc dù Bộ Xây dựng “hô hào” đưa hàng loạt biện pháp như: thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở; Xã hội hóa đầu tư dự án nhà xã hội; nâng tỷ lệ tiền nhà tiền lương (hiện tiền nhà/lương chiếm 7,5% PV) Nhưng thực tế nhu cầu nhà không ngừng tăng nay, biện pháp chống đầu BĐS bị vơ hiệu hóa ước mơ nhà người dân, dân nghèo đô thị trở lên… hoang đường Xin dẫn lời vị lãnh đạo Bộ Xây dựng thay cho lời kết: Nếu khơng ăn khơng tiêu, dành tồn tiền lương cho việc tạo lập chỗ người làm cơng ăn lương nước ta phải tới 24,5 - 26,6 năm mua nhà, chưa tính tới trượt giá, hết quỹ đất hay khủng hoảng kinh tế ... chứng khốn • Tài liệu thêm Cung cầu BBĐS2010 Theo báo cáo tổng kết năm 2010 kế hoạch năm 2011 Bộ Xây dựng, tính đến 31-12-2010, nước có 755 thị, tổng diện tích nhà tồn quốc tăng thêm khoảng 86.8... ăn lương có đủ khả tự giải chỗ Đây lí Bộ kiến nghị cần đưa thêm chi phí nhà vào lương tối thiểu BĐS bị chiếm dụng, đầu gia tăng Theo số liệu Tổng cục Quản lý Đất đai, thời gian qua, mô hình nhà... đầu năm 2010, người tiêu dùng với tới hộ nhà có mức giá tỷ đồng, đến cuối năm 2010 mặt giá đội thêm 30% Còn với đất nền, số tỷ mua khoảng 60m2 khu phía Tây Hà Nội Mà mua đất khơng biết lấy tiền