Please purchase a personal license. Chương 1: khái niệm – Thuật ngữ 1.1 ĐẤT ĐAI
Please purchase a personal license Chương 1: khái ni m – Thu t ng 1.1 T AI 1.1.1 Khái ni m 1.2.2 c trưng c a B S 1.2 GIÁ TR T AI 1.3 CÁC LO I GIÁ TR 1.3.1 Giá tr th trư ng 1.3.2 Giá tr s d ng giá tr 1.3.3 Giá tr b i thư ng 1.3.4 Giá tr theo lu t nh 1.3.5 Giá tr th ch p 1.3.6 Giá tr b o hi m 1.3.7 Giá tr gia tăng u tư 1.1 T AI 1.1.1 Khái ni m Trong kinh t h c, t (land) không ch bao g m m t t (soil) bao g m c tài nguyên lòng t t t c m i th sinh sôi m t t lịng t khơng lao ng ngư i làm ra, t c bao g m nư c m t t nư c ng m, th ng, th c v t ng v t Trong th ng h c, t (soil) c hi u lo i v t ch t b m t trái t, có kh h tr s sinh trư ng c a th c v t ph c v môi trư ng sinh s ng c a d ng s s ng ng v t t vi sinh v t n ng v t nh Trong Hi n pháp, t (territory) tài nguyên qu c gia vô quý giá, tư li u s n xu t c bi t, thành ph n quan tr ng hàng u c a môi trư ng s ng, a bàn phân b khu dân cư, xây d ng s kinh t , văn hoá, an ninh qu c phịng t thu c s h u tồn dân Nhà nư c i di n ch s h u Nhà nư c th c hi n quy n nh o t i v i t ai, i u ti t quy n l it t, trao quy n s d ng t cho ngư i s d ng t 1.1 T AI 1.1.1 Khái ni m t k t qu c a m i quan h th ng hòa gi a t ho t ng kinh t xã h i c a ngư i c ng ng dân t c m t lãnh th nh t nh t c hi u góc t ng th trái t hay ph m vi không gian gi i h n (lãnh th qu c gia qu t qu c gia, a gi i hành qu t hành tương ng, ranh gi i a qu t c a ch s d ng t ai) t tài s n (property) t có y thu c tính c a m t tài s n; v t có th c, có th áp ng c nhu c u ó c a ngư i, n m s chi n h u, s d ng c a ngư i; có c trưng giá tr i tư ng c a giao lưu dân s Bên c nh ó, t cịn c chuy n ti p qua th h c coi m t d ng tài s n (real estate) phương th c tích lu c a c i v t ch t 1.1 1.2.2 T AI c trưng c a B S C nh: V trí c nh ã quy nh c i m t nhiên, kinh t , xã h i, môi trư ng c a t Tính c nh c a v trí t ai, yêu c u ngư i s d ng t t i ch Và c trưng chi ph i m nh m n giá tr c a m i B S c th Khan hi m: t l ch s t nhiên hình thành, di n tích có tính ch t b t bi n Tính h u h n v di n tích t ai, yêu c u ph i ti t ki m t, s d ng t có hi u qu Di n tích t có h n, qu t dùng vào m c ích khác ngày tr nên khan hi m, nhu c u ngày cao v t c a vi c th hố, cơng nghi p hố, hi n i hố… ngày gia tăng Tính lâu b n: t tham gia nhi u vào q trình s n xu t khơng chuy n d n giá tr c a vào giá thành c a s n ph m, khơng hao mịn, tham gia nhi u vào trình s n xu t giá t tăng lên 1.1 T AI 1.2.2 c trưng c a B S D bi t: i u ki n b n thân t ( a ch t, a m o, th ng, th c bì, nư c, ) i u ki n khí h u tương ng (chi u sáng, nhi t , lư ng mưa ) t n t i tính khác l n v t nhiên Tính khác t s d ng cho nông nghi p có th làm cho s n lư ng ph m ch t nông s n ph m khác nhau; t dùng cho xây d ng th có th làm cho l c ch u t i c a n n t khác Tính khác c a ch t lư ng t òi h i ph i s d ng t h p lý thu hi u qu s d ng cao nh t Mang n ng y u t t p quán, th hi u tâm lý xã h i: so v i hàng hóa khác c i m B S n i tr i h n S dĩ có tính ch t nhu c u v B S m i a phương, m i dân t c, m i qu c gia ch u nh hư ng b i y u t t p quán, th hi u tâm lý xã h i bao g m c y u t tín ngư ng tơn giáo, phong t c tâp quán, tâm linh c a cư dân ó Ch u s nư c chi ph i m nh m c a pháp lu t ch trương c a Nhà 1.2 GIÁ TR T AI Theo quan i m kinh t h c tr Macxit, S n ph m hàng hóa có hai thu c tính: giá tr s d ng giá tr Giá tr s d ng thu c tính t nhiên v t ch t c a hàng hoá, kh áp ng c u sinh lý c a ngư i Giá tr thu c tính xã h i, lao ng khơng phân bi t k t tinh hàng hố Theo ó, t khơng có giá tr t khơng ph i s n ph m ngư i t o ra, khơng có lao ng k t tinh t M t s nhà kinh t tân Macxit cho r ng, t có giá tr , b i t khơng cịn tr ng thái t nhiên ban u n a, mà ã có lao ng xã h i k t tinh t ho t ng u tư khai phá phát tri n t c a ngư i Giá tr t ô th l n giá tr t nông thôn Nhưng th c t giá c th tr ng t ai, c bi t t ô th , l n g p nhi u l n giá tr u t vào t Theo quan i m kinh t th tr ng, không k t ã khai thác hay chưa khai thác, chúng u có giá tr t tài nguyên thiên nhiên không th tái sinh, tính hi m hoi, tính h u d ng c a t t o nên giá tr c a b n thân 1.2 GIÁ TR T AI Theo quan i m kinh t h c hi n i M t tài s n ho c hàng hóa có giá tr b i chi m h u m t s lư ng giá tr thi t y u c quy cho nó, thí d vàng ho c b c, giá tr n m bên ngồi b n thân c hồn toàn t o ý nghĩ c a nh ng ngư i tìm cách chi m h u s d ng V lý thuy t có th l p lu n r ng: tr nên có giá tr , m t s n ph m ph i chi m h u m t s lư ng nh t nh thu hút ngư i mua ngư i s d ng t o mơ c cho s s h u Các s lư ng v y c coi giá tr thi t y u c th a hư ng m i m t s n ph m L p lu n ó coi giá tr m t s n ph m c a tinh th n cu i ng i t o giá tr , ch giá tr không ph i thu c v c tính c a v t th V logic m t v t th không th chi m h u giá tr thi t y u L p lu n ó c ch ng minh sau: n u t nhiên tr i ban m t mưa vàng, b c v i s lư ng r t l n th a mãn m i ngư i, giá tr thi t y u c quy cho vàng b c s t nhiên bi n m t Hay s phát tri n ti n b nhanh chóng khoa h c k thu t, s thay i m t th i trang làm gi m giá tr c a nh ng ã l i th i, cho ta m t khái ni m r ng m t m c l n ngư i làm giá tr giá tr c xem n m bên ngồi c tính c a v t th Dù sao, m t th i gian a i m nh t nh ã cho, i t ng n m d i s nghiên c u giá tr ph i chi m h u m t s c tính pháp lý kinh t (giá tr u t, chi phí, …) c mong mu n s h u s d ng, sau ó quy cho m t giá tr 1.2 GIÁ TR T AI Như v y, theo quan i m kinh t h c hi n i lý lu n giá tr trao i t g m có hai thành ph n: giá tr s d ng giá tr Trong ó, Giá tr s d ng giá tr h u hình thu c tính t nhiên c a t Giá tr i l ng vơ hình thu c tính xã h i ph thu c vào tâm lý, th hi u tiêu dùng 1.3 CÁC LO I GIÁ TR M c dù v logic ch có m t lo i giá tr có kh o s bi u th kinh t g n li n i v i m t hàng hóa ho c m t d ch v m t th tr ng ã cho ó giá tr th tr ng M t câu h i c t có ph i th c s có nhi u lo i giá tr khơng? Có m t giá tr cho ngư i mua, khác cho ngư i bán, khác n a cho ngư i i thuê … câu tr l i “có” giá tr c xác nh ph c v cho m t m c ích h n ch ho c riêng bi t Nh ng giá tr có khác v i giá tr th trư ng Trong th c t có r t nhi u thu t ng ch giá tr : giá tr ánh giá, giá tr v n, giá tr s sách, giá tr c m c vay n , giá tr thi t h i, giá tr ti m năng, giá tr b o hi m, giá tr u tư, giá tr cho thuê theo h p ng, giá tr lý, giá tr tính thu , … lo i giá tr c n c xem xét trư c ánh giá giá tr cho m t tài s n 1.3 CÁC LO I GIÁ TR 1.3.1 Giá tr th tr ng Giá tr th tr ng m c giá có nhi u kh hình thành nh t c a m t tài s n m t th trư ng c nh tranh công khai dư i t t c i u ki n c n thi t i v i vi c mua bán sòng ph ng, ó c ngư i mua ngư i bán u hành x th n tr ng hi u bi t v i i u ki n ph i có là: • Ngư i bán t nguy n • Trư c ngày nh giá ã có m t th i gian h p lý (có tính n thu c tính c a tài s n tình hình th trư ng) marketing m t cách thích v quy n l i, th o lu n v giá i u kho n toán, hồn thành vi c bán • Tình tr ng th trư ng, m c giá tr hoàn c nh khác vào m t ngày gi nh b t kỳ trao i h p ng tương t ngày nh giá • Khơng c xem xét n b t kỳ s tr giá thêm c a ngư i mua tri n v ng • C hai bên giao d ch mua bán ã hành ng m t cách có hi u bi t, th n tr ng, không b áp t 1.3 CÁC LO I GIÁ TR 1.3.2 Giá tr s d ng giá tr u tư Giá tr s d ng giá tr u tư khác v i giá tr th trư ng b i nh ng ngư i s d ng nh ng ngư i u tư có nh ng m c ích khác Giá tr s d ng: M i m t tài s n có m t giá tr ch quan i v i m t ngư i ó ang n m quy n s h u s d ng tài s n Giá tr c a m t tài s n i v i m t ngư i s d ng c th d a s tài s n ó có ích th i v i ngư i ó g i giá tr s d ng Giá tr u t: Giá tr u tư nh ng mà nhà u tư hi n t i mong ch thu nh p tương lai c a tài s n Giá tr u tư c d a nh ng thông s gi nh c a nhà u tư Giá tr u tư b nh hư ng b i: Kh ngu n tài nhà u tư có c; Lư ng v n u tư tài th i h n c a nó; Các thu nh p khác c a nhà u tư; S chi m h u tài s n th s tác ng n kh tr thu c a ngư i ó; Các m c ích c a nhà u tư 1.3 CÁC LO I GIÁ TR 1.3.3 Giá tr b i thư ng Giá tr th trư ng: giá tr thay th tài s n Thi t h i b chia c t: n u m t ph n t b l y i s có ph n thi t h i Ph n b c t, ho c b m t có th gây thi t h i v giá tr i v i ph n giá tr l i c a lô t Nh ng thi t h i v y m t xác nh n c b i thư ng Thi t h i t t y u: b t kỳ t n th t mà ngư i ch b m t quy n s h u ph i ch u c bi t liên quan n nh ng b t ng s n mang tính thương m i mà b l y m t ph n hay tồn b Có th bao g m: Vi ph m quy n hư ng d ng; T n th t v l i nhu n; Uy tín, danh ti ng; Chi phí tăng thêm Giá tr b t ng s n c tăng lên: h u h t o lu t u có quy nh m t kho n bù p n y sinh v n b i thư ng hay nói m t cách khác kho n ph i tr cho b t kỳ giá tr tăng thêm i v i ph n t l i d án c th c hi n 1.3 CÁC LO I GIÁ TR 1.3.5 Giá tr th ch p nh giá t c t ch c cho vay ch ng h n ngân hàng, u c u m c ích coi b o m trao i i v i kho n ti n cho vay Khi xem xét ơn cho vay, ngân hàng t ch c khác thư ng quan tâm xem xét n kh sinh l i c a b t ng s n s c em th ch p, tính cách kh c a ngư i ng ơn t ng s ti n mà ngư i ta d tính nh n c t b t ng s n n u b t ng s n ó c bán giá tr rịng th c t có th nh n c t b t ng s n em th ch p vào m t ngày ó tương lai có th s th p giá tr th trư ng vào ngày n p ơn Nhìn chung, giá tr th trư ng hi n hành s nh hư ng cho nh ng ngư i cho vay, h có th tri t kh u c giá tr th trư ng ó b ng cách tính ph n trăm kh u tr tính cho kho n chi tiêu t xu t ho c cho nh ng phí t n có th c bi t trư c Ph i nên nh r ng nh giá th ch p òi h i ph i xác nh m c giá bán mong i theo phát cư ng bách tòa án yêu c u không ph i s c a giá tr th trư ng ... trái t hay ph m vi không gian gi i h n (lãnh th qu c gia qu t qu c gia, a gi i hành qu t hành tương ng, ranh gi i a qu t c a ch s d ng t ai) t tài s n (property) t có y thu c tính c a m t tài... gia tăng u tư 1.1 T AI 1.1.1 Khái ni m Trong kinh t h c, t (land) không ch bao g m m t t (soil) bao g m c tài nguyên lòng t t t c m i th sinh sôi m t t lịng t khơng lao ng ngư i làm ra, t c bao... c a ngư i, n m s chi n h u, s d ng c a ngư i; có c trưng giá tr i tư ng c a giao lưu dân s Bên c nh ó, t c chuy n ti p qua th h c coi m t d ng tài s n (real estate) phương th c tích lu c a c