Thuyết minh dự án Đầu tư khách sạn Việt Nam Inn Sài Gòn TPHCM

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN VIETNAM INN SAIGON Địa điểm : 200 Lê Lai, Phường Bến Thành, Q.1, Tp.Hồ Chí Minh Chủ đầu tư : Ơng Trần Hữu Nghĩa Đơn vị tư vấn : Công ty CP TV Đầu Tư Thảo Nguyên Xanh Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN VIETNAM INN SAIGON CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ THẢO NGUYÊN XANH PHÓ GIÁM ĐỐC TRẦN HỮU NGHĨA NGUYỄN BÌNH MINH Tp.Hồ Chí Minh - Tháng năm 2012 THƯ NGỎ KÊU GỌI HỢP TÁC ĐẦU TƯ Với thư ngỏ này, Chúng tơi mong muốn tìm kiếm nhà đầu tư, Doanh nghiệp nước Doanh nghiệp có 100% vốn đầu tư nước ngồi có nhu cầu đủ lực để hợp tác xây dựng Khách sạn VIETNAM INN SAIGON theo tiêu chuẩn Chúng xin giới thiệu với Quý ông/Bà dự án Khách sạn VIETNAM INN SAIGON theo tiêu chuẩn (Tiêu chuẩn Tổng Cục Du lịch) sau: Đôi nét Khách sạn VIETNAM INN SAIGON Khách sạn xây dựng nằm khu đất số 200 Lê Lai, Phường Bến Thành, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh Vị trí vơ đắc địa đường Lê Lai nằm khu vực nhộn nhịp Tp.Hồ Chí Minh, gần nơi mua sắm, khu vực thương mại, tiện ích sinh hoạt đại như: khách sạn, nhà hàng, quán bar, lữ hành, hàng quán, internet với mật độ nhà cửa cao, xây dựng liền kề, đa dạng thể nét tiêu biểu cho cảnh quan sống Tp.Hồ Chí Minh Tổng mức đầu tư dự án 7,134,974,000 đồng (Bảy tỷ trăm ba mươi bốn triệu chín trăm bảy mươi bốn ngàn đồng) (VNĐ) Mong muốn xây dựng xong khách sạn đạt tiêu chuẩn số lượng khách theo tiêu chuẩn Dự án thực giai đoạn Giai đoạn 1: Giải phóng mặt hoàn thiện thủ tục nghiên cứu khả thi Giai đoạn 2: Xây dựng sở vật chất cho khách sạn để thực hiên nhiệm vụ đào tạo Giai đoạn 3: Đầu tư cơng trình hạng mục lại Hình thức đầu tư: Liên doanh, liên kết Lắng nghe mở rộng đối thoại Chúng luôn lắng nghe trân trọng ý kiến góp ý Q ơng/Bà, đánh giá cao tham gia tiến trình xây dựng Khách sạn VIETNAM INN SAIGON Quý ông/Bà đồng thời sẵn sàng cung cấp thông tin dự án Quý ông/Bà muốn biết thêm Người liên hệ: Trần Hữu Nghĩa (chủ dự án) Đ/C: 241/4, Đường Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1, Tp.Hồ Chí Minh ĐT: 0908 119 876 MỤC LỤC CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tư I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ ĐẦU TƯ II.1 Tình hình thị trường khách sạn Tp.HCM II.1.1 Số lượng II.1.2 Chất lượng II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn II.2 Thị trường khách hàng 10 II.2.1 Khách hàng nước 10 II.2.2 Khách hàng nước 11 II.3 Sự cần thiết phải đầu tư 11 CHƯƠNG III: PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH 12 III.1 Xác định cấp hạng công trình 12 III.2 Xác định địa điểm xây dựng 12 III.3 Xác định quy mô kỹ thuật 14 III.4 Xác định dịch vụ 14 III.5 Giải pháp quy hoạch 15 III.5.1 Cơ sở nghiên cứu quy hoạch 15 III.5.2 Các tiêu sử dụng đất 15 III.5.3 Bố cục quy hoạch kiến trúc 15 III.5.4 Giải pháp mặt đứng tổ hợp hình khối cơng trình 15 III.5.5 Giải pháp kết cấu 16 III.5.6 Giải pháp điện chiếu sáng 16 III.5.7 Giải pháp hệ thống điện thoại 16 III.5.8 Giải pháp thoát nước 17 III.5.9 Giải pháp PCCC 17 III.5.10 Vệ sinh 19 CHƯƠNG IV: XÂY DỰNG CHIẾN LƯỢC MARKETING 20 IV.1 Sản phẩm 20 IV.2 Giá 21 IV.3 Kênh phân phối 21 IV.3.1 Các hình thức đặt phòng 21 IV.3.2 Các hoạt động hỗ trợ cho kênh phân phối 22 IV.4 Xúc tiến 22 IV.5 Nhân viên 23 IV.6 Tuyển dụng đào tạo nhân 24 IV.6.1 Kĩ 24 IV.6.2 Kiến thức 24 IV.6.3 Đặc điểm tính cách 25 IV.6.4 Yêu cầu ngoại hình thể chất 25 IV.6.5 Môi trường làm việc 25 IV.7 Tiến trình tạo sản phẩm 26 IV.7.1 Trước khách đến 26 IV.7.2 Khi khách đến khách sạn nhận phòng 27 IV.7.3 Phục vụ khách thời gian lưu trú khách sạn 27 CHƯƠNG V: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 28 V.1 Nguồn gây tác động 28 V.1.1 Giai đoạn thi công 28 V.1.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 29 V.1.3 Dự báo rủi ro cố môi trường 29 V.2 Đối tượng quy mô bị tác động 30 V.3 Đánh giá tác động 30 V.3.1 Giai đoạn thi công 30 V.3.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 31 V.4 Biện pháp giảm thiểu, phòng ngừa ứng phó cố mơi trường 33 V.4.1 Giai đoạn thi công 33 V.4.2 Giai đoạn dự án vào hoạt động 35 V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường 38 CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN 39 VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư 39 VI.2 Mục đích 39 VI.3 Nội dung 40 CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN 41 VII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tư 41 VII.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn 41 VII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án 42 VII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay 42 CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH 45 VIII.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn 45 VIII.2 Tính tốn doanh thu 45 VIII.3.Tính tốn chi phí dự án 46 VIII.3.1 Chi phí nhân cơng 46 VIII.3.2 Chi phí tài 47 VIII.3.3 Chi phí khấu hao 47 VIII.3.4 Chi phí hoạt động 47 VIII.4 Hiệu kinh tế - tài dự án 48 VIII.4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án 48 VIII.4.2 Báo cáo ngân lưu 49 VIII.4.3 Phân tích rủi ro 50 VIII.5 Đánh giá hiệu kinh tế - xã hội 50 CHƯƠNG IX: KẾT LUẬN 52 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON CHƯƠNG I: TỔNG QUAN CHUNG VỀ DỰ ÁN I.1 Giới thiệu chung dự án  Tên dự án : Khách sạn – VIETNAM INN SAIGON  Địa điểm khách sạn : 200 Lê Lai, Phường Bến Thành, Quận 1, Tp.HCM  Mục tiêu đầu tư : Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn  Quy mô dự án : Khách sạn có quy mơ 26 phòng  Hình thức đầu tư : Đầu tư xây dựng  Tổng mức đầu tư : 7,134,974,000 đồng (Bảy tỷ trăm ba mươi bốn triệu chín trăm bảy mươi bốn ngàn đồng)  Mục tiêu dự án : - Tạo nơi lưu trú, nghỉ ngơi, giải trí, hội họp tiêu chuẩn phục vụ tốt nhu cầu khách du lịch quốc tế khách nước - Tạo thêm việc làm - Thu lợi nhuận đáng cho nhà đầu tư I.2 Giới thiệu chung chủ đầu tư  Chủ đầu tư : Trần Hữu Nghĩa  Địa : 241/4 Phạm Ngũ Lão, Phường Phạm Ngũ Lão, Quận  Điện thoại : 0908 119 876 I.3 Căn pháp lý xây dựng dự án  Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 17/6/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Kinh doanh Bất động sản 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Nhà 56/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam;  Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam; Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/02/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình  Nghị định số 124/2008 NĐ-CP ngày 11 tháng 12 năm 2008 Chính Phủ thuế thu nhập doanh nghiệp;  Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ Qui định chi tiết thi hành Luật Thuế giá trị gia tăng;  Nghị định 140/2006/NĐ-CP Chính phủ ngày 22 tháng 11 năm 2006 quy định việc bảo vệ môi trường khâu lập, thẩm định, phê duyệt tổ chức thực chiến lược, quy hoạch, kế hoạch, chương trình dự án phát triển;  Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ việc qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật bảo vệ môi trường;  Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 21/2008/NĐ-CP ngày 28/02/2008 Chính phủ sửa đổi bổ sung số điều Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09/08/2006 Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường;  Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình;  Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;  Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thơng tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 Bộ Xây dựng hướng dẫn điều chỉnh dự tốn xây dựng cơng trình;  Thơng tư số 12/2008/TT-BXD ngày 07/05/2008 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc lập quản lý chi phí khảo sát xây dựng;  Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 Bộ Tài hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;  Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môi trường cam kết bảo vệ môi trường;  Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng năm 2001 Tổng cục trưởng Tổng cục Du lịch việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;  Công văn số 1777/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần lắp đặt hệ thống điện cơng trình, ống phụ tùng ống, bảo ôn đường ống, phụ tùng thiết bị khai thác nước ngầm;  Công văn số 1779/BXD-VP ngày 16/08/2007 Bộ Xây dựng việc công bố định mức dự tốn xây dựng cơng trình - Phần Khảo sát xây dựng;  Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng;  Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự tốn cơng trình;  Các tiêu chuẩn Việt Nam Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON Dự án Khách sạn VIETNAM INN SAIGON xây dựng dựa tiêu chuẩn, quy chuẩn sau:  Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, xuất 1997-BXD);  Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);  TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế (Tổng Cục Du lịch);  TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng (Tổng Cục Du lịch);  TCVN 2737-1995 : Tải trọng tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính tốn thành phần động tải trọng gió theo TCVN 2737 -1995;  TCVN 375-2006 : Thiết kế cơng trình chống động đất;  TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nhà cơng trình;  TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt sử dụng;  TCVN 5738-2001 : Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;  TCVN 2622-1995 : PCCC cho nhà, cơng trình u cầu thiết kế;  TCVN-62:1995 : Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;  TCVN 6160 – 1996 : Yêu cầu chung thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;  TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);  TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung thiết kế;  TCXD 33-1985 : Cấp nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹ thuật;  TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên ngồi cơng trình - Tiêu chuẩn thiết kế;  TCXD 188-1996 : Nước thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;  TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;  TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bên trong;  TCVN 6772 : Tiêu chuẩn chất lượng nước nước thải sinh hoạt;  TCVN 188-1996 : Tiêu chuẩn nước thải đô thị;  TCVN 5502 : Đặc điểm kỹ thuật nước sinh hoạt;  TCVN 5687-1992 : Tiêu chuẩn thiết kế thơng gió - điều tiết khơng khí - sưởi ấm;  TCXDVN 175:2005 : Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;  11TCN 19-84 : Đường dây điện;  11TCN 21-84 : Thiết bị phân phối trạm biến thế;  TCVN 5828-1994 : Đèn điện chiếu sáng đường phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;  TCXD 95-1983 : Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngồi cơng trình dân dụng;  TCVN-46-89 : Chống sét cho cơng trình xây dựng;  EVN : Yêu cầu ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam) Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON CHƯƠNG II: BỐI CẢNH VÀ CĂN CỨ ĐẦU TƯ II.1 Tình hình thị trường khách sạn Tp.HCM II.1.1 Số lượng Theo Sở Văn hóa Thể thao Du lịch Tp.HCM, nửa đầu năm 2012 Tp.HCM có đến 990 khách sạn với tổng số phòng lên đến 28.900 phòng Trong số đó, cơng suất phòng khối 3-5 tháng đầu năm 2012 ước đạt 67%, giảm 3% so với kỳ năm trước Giá bán phòng bình qn khách sạn khoảng 1.95 triệu đồng, với kỳ năm 2011 Mặc dù kinh tế khó khăn, lượng khách sạn tháng đầu năm 2012 Tp.HCM lên tới 130 tháng trung tâm thành phố lại có thêm 20 khách sạn Tuy nhiên, phần lớn khách sạn khách sạn từ 1- sao, với số phòng nhỏ khoảng 10 phòng cho loại 20 phòng cho loại Lượng khách chủ yếu khách sạn khách nước du lịch tự khách nước Điều cho thấy dịch chuyển nhu cầu khách hàng sang nhóm giá trung bình năm 2012 tăng, có nghĩa số lượng khách riêng lẻ (Tây balo), khách gia đình muốn trả chi phí thấp tăng Nhưng họ có nhu cầu sử dụng dịch vụ cao, tiện nghi, với môi trường sống thân thiện giá phù hợp Vì họ cần nơi để nghỉ ngơi sau ngày chơi mệt mỏi II.1.2 Chất lượng Với nhu cầu ngày cao song song với yêu cầu chất lượng phục vụ ngày khắt khe khách hàng, ngành khách sạn thành phố tiến hành nâng cao chất lượng phục vụ qua nhiều hình thức như: Đẩy mạnh đầu tư xây mới, mở rộng nâng cấp nhiều khách sạn hệ thống Trong điển hình Saigontourist đầu tư cho Khách sạn Rex 300 tỷ đồng để xây dựng khu mới, nâng chất lượng phục vụ thành Đầu tư cho khách sạn Novotel Saigon Center (Hai Bà Trưng, quận 1) 250 phòng khách sạn Pullman Saigon Centre (Trần Hưng Đạo, quận 1) 300 phòng xây dựng đưa vào hoạt động năm 2012-2013; khách sạn Majestic vừa khởi công mở rộng thêm 353 phòng, hồn thành năm 2014 Tổ chức thi nâng cao chất lượng dịch vụ cung cấp như: + Hội thi lễ tân khách sạn toàn quốc, nhằm khuyến khích tăng cường học hỏi nâng cao chất lượng phục vụ + Mở rộng tăng cường dịch vụ MICE khách sạn nhằm đáp ứng nhu cầu ngày cao khách hành doanh nhân II.1.3 Tiêu chuẩn khách sạn Hiện nay, giới chưa có tiêu chuẩn cụ thể, đồng thức việc phong “sao” khách sạn Tiêu chuẩn Úc, hoạt động theo AAA Tourism khách sạn phải có dịch vụ phòng, dịch vụ concierge (như vé máy bay, gửi đồ, cung cấp đồ, gọi xe cho khách), phải có trang thiết bị đẹp, có nhiều loại phòng… Ở Anh ETC (English Tourism Council’s) quy định chung chung phòng phải rộng, nhân viên chuyên nghiệp, không gian sang trọng… Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON Mỗi nước có tiêu chuẩn riêng tiêu chuẩn cố gắng đáp ứng yêu cầu khách hàng nâng cao tiêu chuẩn sản phẩm du lịch nước Ở Việt Nam, Tổng cục Du lịch có ban hành quy định tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn từ năm 2001 sau: Khách sạn đạt tiêu chuẩn xếp hạng từ đến sao: khách sạn có sở vật chất, trang thiết bị, chất lượng phục vụ cao, đáp ứng nhu cầu đa dạng khách du lịch ăn, nghỉ, sinh hoạt, giải trí theo tiêu chuẩn hạng, phù hợp với tiêu chuẩn quốc tế, đánh giá thơng qua nhóm tiêu sau: Vị trí, kiến trúc Trang thiết bị, tiện nghi phục vụ Dịch vụ mức độ phục vụ Nhân viên phục vụ Vệ sinh II.2 Thị trường khách hàng Hiện nay, khách hàng thị trường khách sạn đa dạng có nhiều mục đích khác định sử dụng dịch vụ khách sạn Trong đó, Tp.HCM, có hai nguyên nhân chủ yếu khách hàng định lưu trú khách sạn là: MICE (Meeting Incentive Conference Event, loại hình du lịch kết hợp hội nghị, hội thảo, triển lãm, tổ chức kiện, du lịch khen thưởng) giải trí, mục đích phần lớn bị tác động yếu tố bản: thứ TP.HCM trung tâm kinh tế lớn nước, thứ ngành du lịch giải trí TP.HCM phát triển mạnh Hiện có nhiều tiêu chuẩn để phân khúc thị trường cho ngành khách sạn Tp.HCM, nhiên đây, đưa cách phân loại khách hành nội địa khách hàng nước ngồi để phân tích tình hình II.2.1 Khách hàng nước Là lượng khách mục tiêu năm tới ngành du lịch khách sạn Tp.HCM mà chất lượng sống nâng cao nhu cầu du lịch tăng mạnh qua 10 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON - Cấp thoát sét đồng ( 02 đường cáp đồng sét với diện tích cắt ngang 70mm2, cách 1,5 m) - Hệ thống nối đất chống sét Ngoài thiết kế đếm sét dùng để kiểm tra tác dụng đánh giá hiệu đầu thu sét đồng thời giúp người quản lý chủ động theo dõi sét Để chống sét lan truyền theo mạng điện hạ áp, đường dây tín hiệu, mạng điện thoại, máy tính thiết kế hệ thống cắt lọc sét nhằm mục đích bảo vệ an toàn cho thiết bị điện, điện tử cơng trình Nhằm đáp ứng u cầu tiêu chuẩn chống sét hành chủ đầu tư tính tốn thiết kế tách biệt riêng hệ thống nối đất chống sét như: Cọc thép bọc đồng tiếp đất, đồng liên kết phụ kiện đầu nối bố trí theo hệ thống nối đất gồm nhiều điện cực có tác dụng tải lượng sét xuống đất nhanh chóng Cọc nối đất thép L63 x dài 2,5m chọn cách 4,5m liên kết với thép dẹp 40 x 4mm Đầu cọc đóng sâu mặt đất 0,8m Việc liên kết cọc đồng, băng đồng cáp đồng thoát sét kẹp đặc chủng nối đất (Ground rod clamp) tuân theo tiêu chuẩn chống sét 20TCN 46-84 hành Bộ Xây dựng tiêu chuẩn H.S Singapre có tác dụng tải dòng điện hiệu khả tiếp xúc cọc, băng đồng cáp sét cao Vì đạt độ bền tuổi thọ không cần phải bảo dưỡng định kỳ hệ thống nối đất hệ thống trước - Hệ thống nối đất an toàn điện Hệ thống nối đất an toàn điện phải đạt trị số nối đất cụ thể sau cho tất hạng mục cơng trình dự án: - Đối với hệ thống nối đất chống sét trị số điện trở nối đất không lớn 10 - Đối với hệ thống nối đất an toàn trị số điện trở nối đất không vượt 4 - Đối với hệ thống đèn chiếu sáng sân vườn, bãi đổ xe tuân thủ theo tiêu chuẩn lắp đặt chiếu sáng công cộng Pháp NFC 17 - 200 năm 1997 + Biện pháp an tồn, hiểm (áp dụng cho khách sạn) 02 thang lên suốt 15 tầng 01 thang sắt hiểm ngồi nhà (lên suốt tầng có thiết kế hệ thống cửa hiểm) kiểm tra đảm bảo vận hành thông suốt có cố hỏa hoạn V.5 Cam kết thực biện pháp bảo vệ môi trường Chủ đầu tư dự án “Khách sạn VIETNAM INN SAIGON” cam kết phối hợp đạo dự án (trong giai đoạn thi công), Ban giám đốc dự án (khi dự án vào hoạt động) thực nghiêm túc giải pháp bảo vệ môi trường nêu báo cáo quy định chung bảo vệ mơi trường có liên quan đến q trình triển khai, thực dự án 38 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON CHƯƠNG VI: TỔNG MỨC VỐN CỦA DỰ ÁN VI.1 Cơ sở lập tổng mức đầu tư Tổng mức đầu tư cho Dự án Khách sạn VIETNAM INN SAIGON lập dựa phương án quy mô - công suất của dự án sau đây: - Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số 14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008; - Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 Chính phủ việc Quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình; - Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 Chính phủ việc Quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 Chính phủ việc sửa đổi bổ sung số điều Nghị định 2009/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng cơng trình; - Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế giá trị gia tăng; - Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản Điều Nghị định số 158/2003/NĐ-CP; - Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 Bộ Xây dựng việc “Hướng dẫn việc lập quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng cơng trình”; - Thơng tư số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành Nghị định số 123/2008/NĐ-CP; - Thông tư 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp - Thông tư số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007 Hướng dẫn số nội dung về: lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình; giấy phép xây dựng tổ chức quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình; - Thơng tư 33-2007-TT/BTC Bộ Tài Chính ngày 09 tháng 04 năm 2007 hướng dẫn tốn dự án hồn thành thuộc nguồn vốn nhà nước; - Thơng tư 203/2009/TT-BTC Bộ Tài Chính ngày 20 tháng 10 năm 2010 hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định; Định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 Bộ Xây dựng; - Các văn khác Nhà nước liên quan đến lập Tổng mức đầu tư, tổng dự toán dự tốn cơng trình VI.2 Mục đích Mục đích việc lập tổng mức đầu tư tính tốn tồn chi phí đầu tư xây dựng dự án Khách sạn VIETNAM INN SAIGON, làm sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu đầu tư dự án 39 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON VI.3 Nội dung Tổng mức đầu tư dự án bao gồm: Chi phí đặt cọc thuê mặt bằng, Chi phí tư vấn, thiết kế quản lý dự án, Chi phí xây dựng, Chi phí mua sắm trang thiết bị Dự phòng phí Bảng tổng mức đầu tư Hạng mục đầu tư Chi phí đặt cọc thuê mặt Chi phí xây dựng Trang thiết bị Chi phí tư vấn, thiết kế Dự phòng phí Tổng cộng ĐVT: 1,000 đ Chỉ dẫn Thành tiền 876,960 tháng 2,743,695 2,854,500 100,000 559,819 10% x (XD+TB) 7,134,974 40 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON CHƯƠNG VII: NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN VII.1 Cấu trúc vốn phân bổ nguồn vốn đầu tư ĐVT: 1,000 đ Hạng mục đầu tư Thành tiền Nguồn vốn Huy động Vốn vay Chi phí đặt cọc thuê mặt 876,960 2,134,974 5,000,000 Chi phí xây dựng 2,743,695 Trang thiết bị 2,854,500 Chi phí tư vấn, thiết kế 100,000 Dự phòng phí 559,819 Tổng cộng 7,134,974 2,134,974 5,000,000 Tỷ lệ 29.92% 70.08% VII.2 Tiến độ đầu tư sử dụng vốn Tiến độ đầu tư dự án thực thời gian tháng với hạng mục công việc giai đoạn như: Giai đoạn chuẩn bị đầu tư: - Tư vấn, thiết kế, khảo sát khối lượng Giai đoạn đầu tư - Xây dựng phần thơ hồn thiện - Lắp đặt thiết bị - Hồn cơng xây lắp Giai đoạn chuẩn bị đưa vào hoạt động - Xúc tiến quảng bá hình ảnh, quảng cáo website… - Thực công tác chuẩn bị khác - Khánh thành cơng trình nhà hàng – khách sạn VIETNAM INN SAIGON Bảng tiến độ thực sử dụng nguồn vốn: ĐVT: 1,000 đồng Các giai đoạn đầu tư thời gian Bắt đầu Kết thúc Vốn sử dụng 1.Giai đoạn đầu tư xây dựng tháng 11/1/2012 12/1/2012 3,486,914 Giai đoạn đầu tư xây tháng 12/1/2012 1/1/2013 2,509,954 dựng, lắp thiết bị Giai đoạn đầu tư thiết bị tháng 1/1/2013 2/1/2013 1,138,106 Cộng tháng 7,134,974 41 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON VII.3 Cơ cấu nguồn vốn thực dự án Hạng mục Vốn cổ đông Vốn vay Tổng cộng Tỷ lệ 29.92% 70.08% 100% ĐVT: 1,000 đồng Thành tiền Giá nguồn vốn 2,134,974 10% 5,000,000 15% 7,134,974 Với tổng mức đầu tư 7,134,974,000 đồng (Bảy tỷ trăm ba mươi bốn triệu chín trăm bảy mươi bốn ngàn đồng) Trong đó: Cổ đơng góp vốn 29.92% tổng đầu tư, tương ứng với số tiền 2,134,974,000 đồng, với mức chi phí sử dụng vốn kỳ vọng 10% Ngồi dự án dự định sử dụng vốn vay Ngân hàng 70.08% tổng vốn đầu tư, tức tổng số tiền cần vay 5,000,000,000 đồng, với mức lãi suất cho vay tạm tính 15%/năm VII.4 Phương án vay vốn trả nợ vay Phương thức vay vốn: Chìa khóa trao tay – giải ngân vốn vay theo nhu cầu sử dụng vốn vay, vào đầu kỳ giai đoạn chuẩn bị đầu tư giai đoạn đầu tư ĐVT: 1,000đ Các giai đoạn đầu tư Vốn vay 1.Giai đoạn đầu tư xây dựng 5,000,000 Giai đoạn đầu tư xây dựng, lắp thiết bị Giai đoạn đầu tư thiết bị Cộng 5,000,000 Phương án trả nợ gốc lãi vay: Ân hạn giai đoạn đầu tư dự án (3 tháng) Bắt đầu trả vốn gốc từ dự án vào hoạt động từ tháng năm 2013 Trả nợ gốc hàng q vòng 11 q lãi vay tính theo dư nợ đầu kỳ (mỗi tháng) Tiến độ rút vốn vay trả lãi vay giai đoạn đầu tư trình bày bảng sau: Ngày Dư nợ đầu kỳ Vay nợ kỳ Trả nợ kỳ Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ 11/1/2012 - 5,000,000 - - 5,000,000 12/1/2012 1/1/2013 5,000,000 5,000,000 - 63,699 63,699 63,699 63,699 5,000,000 5,000,000 Số vốn vay kỳ vọng giải ngân thành lần vào đầu tháng 11 năm 2012 với tổng số tiền cần vay 5,000,000,000 đồng Trong giai đoạn đầu tư cuối tháng trả toàn lãi vay chưa trả vốn gốc chưa có nguồn doanh thu, với tổng lãi vay thời gian xây dựng ban đầu 127,397,000 đồng Lãi vay thời gian đầu tư xây dựng tính vào chi phí tài dự án báo cáo ngân lưu chi trả nguồn vốn dự phòng khác dự án 42 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON Khi dự án vào khai thác kinh doanh, có nguồn thu bắt đầu trả vốn gốc  Thời gian trả nợ gốc dự tính 11 kỳ vào đầu quý với khoản vốn gốc kỳ  Chi phí lãi vay trả vào đầu tháng với mức lãi suất 15%/năm số tiền theo dư nợ đầu kỳ  Nợ phải trả kỳ bao gồm lãi vay vốn gốc Qua hoạch định nguồn doanh thu, chi phí lãi vay theo kế hoạch trả nợ cho thấy dự án hoạt động hiệu quả, có khả trả nợ hạn cao, mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư đối tác hợp tác ngân hàng Kế hoạch vay trả nợ theo kỳ thể cụ thể sau:  Lịch trả nợ vay lãi vay Ngày Dư nợ đầu kỳ Trả nợ kỳ Trả nợ vay Trả lãi vay Dư nợ cuối kỳ 2/1/2013 5,000,000 57,534 57,534 5,000,000 3/1/2013 5,000,000 63,699 63,699 5,000,000 Giai đoạn hoạt động -nt- 4/1/2013 5,000,000 516,189 61,644 4,545,455 -nt- 5/1/2013 6/1/2013 4,545,455 4,545,455 57,908 56,040 57,908 56,040 4,545,455 4,545,455 -nt-nt- 7/1/2013 4,545,455 512,453 57,908 4,090,909 -nt- 8/1/2013 9/1/2013 4,090,909 4,090,909 52,117 50,436 52,117 50,436 4,090,909 4,090,909 -nt-nt- 10/1/2013 4,090,909 506,663 52,117 3,636,364 -nt- 11/1/2013 12/1/2013 3,636,364 3,636,364 44,832 46,326 44,832 46,326 3,636,364 3,636,364 -nt-nt- 1/1/2014 3,636,364 500,872 46,326 3,181,818 -nt- 2/1/2014 3/1/2014 3,181,818 3,181,818 36,613 40,535 36,613 40,535 3,181,818 3,181,818 -nt-nt- 4/1/2014 3,181,818 493,773 39,228 2,727,273 -nt- 5/1/2014 6/1/2014 2,727,273 2,727,273 34,745 33,624 34,745 33,624 2,727,273 2,727,273 -nt-nt- 7/1/2014 2,727,273 489,290 34,745 2,272,727 -nt- 8/1/2014 9/1/2014 2,272,727 2,272,727 28,954 28,020 28,954 28,020 2,272,727 2,272,727 -nt-nt- 454,545 454,545 454,545 454,545 454,545 454,545 kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ 43 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON 10/1/2014 2,272,727 483,499 11/1/2014 12/1/2014 1,818,182 1,818,182 22,416 23,163 1/1/2015 1,818,182 477,709 2/1/2015 3/1/2015 1,363,636 1,363,636 15,691 17,372 4/1/2015 1,363,636 471,357 5/1/2015 6/1/2015 909,091 909,091 11,582 11,208 7/1/2015 909,091 466,127 8/1/2015 9/1/2015 454,545 454,545 5,791 5,604 10/1/2015 454,545 454,545 6,244,085 Cộng 454,545 28,954 1,818,182 -nt- 22,416 23,163 1,818,182 1,818,182 -nt-nt- 23,163 1,363,636 -nt- 15,691 17,372 1,363,636 1,363,636 -nt-nt- 16,812 909,091 -nt- 11,582 11,208 909,091 909,091 -nt-nt- 11,582 454,545 -nt- 5,791 5,604 454,545 454,545 -nt-nt- 454,545 - - -nt- 5,000,000 1,244,085 454,545 454,545 454,545 kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ kỳ trả nợ 10 kỳ trả nợ 11 Hằng quý chủ đầu tư phải trả vốn gốc cho số tiền vay 454,545,000 đồng số tiền trả 11 quý Còn số lãi vay chủ đầu tư trả kèm với lãi gốc dựa vào dư nợ đầu kỳ tháng Theo dự kiến đến ngày 1/10/2015 chủ đầu tư hồn trả nợ hạn cho ngân hàng 44 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON CHƯƠNG VIII: HIỆU QUẢ KINH TẾ -TÀI CHÍNH VIII.1 Các giả định kinh tế sở tính tốn Các thơng số giả định dùng để tính tốn hiệu kinh tế dự án sở tính tốn dự án triển khai, văn liên quan đến giá bán, tài liệu cung cấp từ Chủ đầu tư, cụ thể sau: - Phân tích hiệu kinh tế tài dự án thời gian hoạt động hiệu dự án 10 năm, sau giai đoạn đầu tư tháng, dự án vào hoạt động từ tháng năm 2013 - Thuế thu nhập doanh nghiệp dự án: 25%/năm; - Tốc độ tăng giá phòng trung bình 5%/năm; - Tỷ lệ trượt giá giả sử 2%/năm; - Tốc độc tăng trưởng tiền lương 5%/năm; VIII.2 Tính tốn doanh thu Theo kế hoạch, cơng suất th phòng dao động theo mùa, tăng mạnh từ tháng 11 đến hết tháng hàng năm, tạm tính cơng suất sử dụng phòng trung bình 75%/năm TT Hạng mục Dẫn khách tour Dịch vụ giặt quần áo Dịch vụ cho th phòng + Cơng suất sử dụng phòng Phòng người Phòng người Phòng 12 Phòng 8-10 người Quầy bar Nhà hàng + Thức ăn sang + Thức ăn tối Lớp dạy nấu ăn ẩm thực Việt Nam TỔNG CỘNG 2013 277,456 138,728 8,661,114 75% 1,124,820 337,446 5,669,093 1,529,755 138,728 832,367 277,456 554,911 149,976 2014 283,005 141,502 9,094,170 75% 1,181,061 354,318 5,952,547 1,606,243 141,502 849,014 283,005 566,009 152,976 2015 288,665 144,332 9,548,878 75% 1,240,114 372,034 6,250,175 1,686,555 144,332 865,994 288,665 577,330 156,035 … 2022 … 331,585 … 165,793 … 13,436,231 … 75% … 1,744,965 … 523,490 … 8,794,624 … 2,373,152 … 165,793 … 994,755 … 331,585 … 663,170 … 179,235 10,198,368 10,662,169 11,148,237 … 15,273,391 Các hoạt động kinh doanh dự án tạo doanh thu bao gồm: o Kinh doanh cho thuê phòng với loại phòng, đối tượng khách hàng khách quốc tế o Kinh doanh nhà hàng phục vụ bữa ăn sáng ăn tối cho đối lượng khách lưu trú khách vãng lai o Kinh doanh loại hình dịch vụ khác như:  Hoạt động dịch vụ dẫn khách tour 45 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON  Dịch vụ giặt quần áo,…  Dịch vụ giải trí với số loại hình như: Café, Bar, Nhà hàng  Ngồi ra, có dịch vụ lớp nấu ăn truyền thống ẩm thực Việt Nam Doanh thu cho thuê phòng năm 2013 ước tính đạt 10 tỷ đồng Vì chủ đầu tư có kinh nghiệm hoạt động lĩnh vực có sẵn lượng khách hàng nên nguồn thu khách sạn hoạt động kỳ vọng nhanh chóng vào ổn định Tổng doanh thu dự án qua năm :  Năm 2014 10,198,368,000 đồng  Năm 2015 10,662,196,000 đồng  Năm 2016 11,148,237,000 đồng  Năm 2017 11,657,668,000 đồng  Năm 2018 12,191,611,000 đồng VIII.3.Tính tốn chi phí dự án VIII.3.1 Chi phí nhân cơng Chi phí lương bao gồm chi phí nhân cơng chi phí bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội, trợ cấp thất nghiệp…, chi phí 21% chi phí lương nhân viên Ước tính lương tăng 5%/năm BẢNG LƯƠNG NHÂN VIÊN Lương nhân viên + Giám đốc + FOM + FO + Nhân viên dọn phòng + Nhân viên giặt quần áo + Nhân viên bếp: Chính Phụ + Nhân viên bar + Bảo vệ + Kế toán + Bảo trì: Tổ trưởng Nhân viên TỔNG SL Lương /tháng 1 2 1 1 21 20,830 7,291 5,208 5,208 5,208 7,291 5,208 5,208 5,208 10,415 7,291 5,208 Quỹ BHXH, BHYT, trợ cấp TN 4,374 1,531 1,094 1,094 1,094 1,531 1,094 1,094 1,094 2,187 1,531 1,094 ĐVT: 1,000 đ 2013 2014 2015 327,656 344,039 361,241 114,680 120,414 126,434 409,570 430,048 451,551 163,828 172,019 180,620 163,828 172,019 180,620 114,680 120,414 126,434 81,914 86,010 90,310 81,914 86,010 90,310 245,742 258,029 270,930 163,828 172,019 180,620 114,680 120,414 126,434 163,828 172,019 180,620 2,146,146 2,253,453 2,366,126 46 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON VIII.3.2 Chi phí tài Bằng chi phí lãi vay năm dự án Năm chi phí lãi vay bao gồm chi phí lãi vay thời gian xây dựng Lãi vay tính theo tháng với mức lãi suất 15/năm Chi phí tài năm tổng lãi vay tháng năm VIII.3.3 Chi phí khấu hao Chi phí khấu hao theo đường thẳng năm bao gồm chi phí tư vấn thiết kế, chi phí xây dựng, chi phí máy móc thiết bị chi phí khác BẢNG KHẤU HAO STT Hạng Mục Giá trị tài sản đầu kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tư vấn thiết kế -Chi phí khác, dự phòng phí Khấu hao kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tư vấn thiết kế - Chi phí khác, dự phòng phí Giá trị tài sản cuối kỳ - Chi phí xây dựng - Chi phí thiết bị -Chi phí tư vấn thiết kế - Chi phí khác, dự phòng phí Thời gian KH 25 7 25 7 25 7 ĐVT: 1,000 đ 2013 2014 2012 2015 6,258,014 6,258,014 5,697,194 5,136,374 2,743,695 2,743,695 2,633,947 2,524,199 2,854,500 2,854,500 2,497,688 2,140,875 100,000 100,000 85,714 71,429 559,819 559,819 479,845 399,871 - 2,743,695 2,854,500 100,000 559,819 560,820 109,748 356,813 14,286 79,974 560,820 109,748 356,813 14,286 79,974 560,820 109,748 356,813 14,286 79,974 5,697,194 5,136,374 4,575,553 2,633,947 2,524,199 2,414,451 2,497,688 2,140,875 1,784,063 85,714 71,429 57,143 479,845 399,871 319,897 VIII.3.4 Chi phí hoạt động Chi phí hoạt động khách sạn bao gồm:  Chi phí thuê mặt bằng: tháng khách sạn phải trả 291,620,000 đồng tương đương 14,000 USD  Chi phí điện: chi phí chiếm cao phải đảm bảo ln ln có điện phục vụ hoạt động kinh doanh, tháng chiếm 83,230,000 đồng tương đương 4,000 USD  Chi phí điện thoại, wifi, cáp: chiếm khoảng 10,415,000 đồng/ tháng tương đương 500 USD  Chi phí quảng cáo: Vì dịch vụ chủ yếu phục vụ cho khách vãng lai khách quốc tế nên chủ khách sạn đánh mạnh vào khâu quảng cáo với kênh hiệu 47 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON qua tạp chí du lịch, thành lập website, nhận đặt phòng trực tuyến… Chi phí đầu tư cho kênh quảng cáo tháng 24,996,000 đồng tương đương 1,200 USD  Chi phí xà phòng, nước tẩy, xịt phòng dụng cụ vệ sinh: ước tính 6,249,000 đồng/tháng tương đương 300 USD  Chi phí văn phòng phẩm: chi phí khoảng 2,083,000 đồng/tháng tương đương 100 USD  Ngồi ra, có chi phí nguyên liệu phục vụ dịch vụ bar, café nhà hàng ăn uống Chi phí ước tính chiếm 35% doanh thu từ dịch vụ BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HOẠT ĐỘNG TT ĐVT: 1,000 đ 2014 2015 3,569,429 3,640,817 1,019,837 1,040,234 127,480 130,029 305,951 312,070 76,488 78,018 Hạng mục 2013 3,499,440 Chi phí thuê mặt 999,840 Chi phí điện 124,980 Chi phí điện thoại, wifi, cáp 299,952 Quảng cáo 74,988 Xà phòng, thuốc tẩy, xịt phòng, bàn chải đánh 24,996 25,496 Văn phòng phẩm Chi phí nguyên liệu phục 339,883 346,681 vụ nhà hàng 101,984 106,622 Chi phí khác 5,466,063 5,577,982 TỔNG CỘNG 26,006 353,614 111,482 5,692,270 VIII.4 Hiệu kinh tế - tài dự án VIII.4.1 Báo cáo thu nhập chi tiêu hiệu dự án ĐVT: 1,000 đ Năm 2013 2014 2015 10,198,368 10,662,169 11,148,237 Tổng doanh thu 5,466,063 5,577,982 5,692,270 (-) Chi phí hoạt động 2,146,146 2,253,453 2,366,126 (-) Chi phí lương nhân viên 560,820 560,820 560,820 (-) Chi phí khấu hao Thu nhập ròng lãi vay 2,025,339 2,269,913 2,529,021 trước thuế (EBIT) 664,259 397,323 118,804 (-) Trả lãi vay Thu nhập ròng trước thuế 1,361,080 1,872,590 2,410,216 (EBT) 340,270 468,148 602,554 Thuế thu nhập doanh nghiệp (25%) Thu nhập ròng sau thuế 1,020,810 1,404,443 1,807,662 (EAT) 2022 4,182,155 1,194,901 149,363 358,470 89,618 29,873 406,192 152,734 6,563,305 2022 15,273,391 6,563,305 3,329,377 109,748 5,270,962 5,270,962 1,317,740 3,953,221 48 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON Nhận xét: EBIT dự án cao so với mức chi phí tài chính, chứng minh khả tốn nợ vay cao dự án Vì chủ đầu tư có thâm niên hoạt động nghề nên có kinh nghiệm có sẵn lượng khách hàng theo chu kì doanh thu năm ổn định tăng theo giá dịch vụ tăng năm Các tiêu tỷ suất lợi nhuận dự qua năm tương đối hiệu tăng dần qua năm chứng minh dự án hoạt động ngày hiệu VIII.4.2 Báo cáo ngân lưu Phân tích hiệu dự án hoạt động vòng 10 năm theo quan điểm quan điểm tổng đầu tư quan điểm chủ sở hữu Với suất chiết khấu r = 16.9% tính theo trung bình có trọng số giá sử dụng vốn nguồn vốn Kết báo cáo ngân lưu theo quan điểm tổng đầu tư: Năm 2012 2013 2014 2015 NGÂN LƯU VÀO - 10,198,368 10,662,169 11,148,237 Tổng doanh thu Giá trị lý thu hồi tiền đặt cọc - 10,198,368 10,662,169 11,148,237 Tổng ngân lưu vào NGÂN LƯU RA 5,994,767 1,138,106 Đầu tư xây dựng thiết bị 5,466,063 5,577,982 5,692,270 Chi phí hoạt động 2,146,146 2,253,453 2,366,126 Chi phí lương nhân viên 5,994,767 8,750,315 7,831,436 8,058,396 Tổng ngân lưu (5,994,767) 1,448,053 2,830,733 3,089,841 Ngân lưu ròng trước thuế 340,270 468,148 602,554 Thuế thu nhập doanh nghiệp 1,107,783 2,362,585 2,487,287 Ngân lưu ròng sau thuế (5,994,767) (NCF) 1,007,075 1,952,550 1,868,735 Ngân lưu ròng sau thuế có (5,994,767) chiết khấu (37,113) Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) (5,994,767) (4,886,985) (2,524,399) tích lũy (1,166,407) Ngân lưu ròng sau thuế (NCF) (5,994,767) (4,987,692) (3,035,142) tích lũy có chiết khấu Theo cách đánh giá quan điểm tổng đầu tư số tài dự án sau: Hiện giá thu nhập NPV= 6,432,317,000 đồng >  Hiệu tài dự án cao, dự án mang tính khả thi  Tỷ suất sinh lời nội dự án IRR = 37% > > r = 16.9%  Dự án có tỷ lệ sinh lợi nội hiệu đầu tư cao 49 Dự án khách sạn 1sao – VIETNAM INN SAIGON VIII.4.3 Phân tích rủi ro Để đảm bảo dự án hoạt động mức an tồn giúp cho chủ đầu tư lường trước rủi ro làm ảnh hưởng đến trình hoạt động kinh doanh, tiến hành phân tích rủi ro cho dự án sau:  Phân tích độ nhạy NPV IRR công suất sử dụng phòng thay đổi Cơng suất sử dụng phòng trung bình IRR NPV 75% 60% 65% 75% 80% 90% 37% 6,432,317 14% (757,512) 22% 1,689,543 37% 6,432,317 44% 8,803,704 57% 13,546,478 Khi khách sạn hoạt động với công suất sử dụng phòng trung bình đạt từ 60% trở xuống dự án không đạt hiệu quả, NPV < Khi công suất tăng từ 60% trở lên dự án khả thi ứng với tiêu hiệu sau: o Công suất : 65%, IRR = 22%, NPV= 1,689,543,000 đồng o Công suất : 75%, IRR = 37%, NPV= 6,432,317,000 đồng o Công suất : 80%, IRR = 44%, NPV= 8,803,704,000 đồng o Công suất : 90%, IRR = 57%, NPV= 13,546,478,000 đồng Phân tích cho thấy chủ đầu tư phải có nhiều chiến lược để tăng doanh thu thông qua quảng cáo, chất lượng dịch vụ nhiều hoạt động khác để thu hút nhiều khách biết đến khách sạn  Phân tích độ nhạy NPV IRR tỷ lệ tăng giá dịch vụ phòng/năm thay đổi Tỷ lệ tăng giá dịch vụ thuê phòng/năm IRR NPV 5% -1% 0% 2% 5% 10% 37% 6,432,317 16.7% (39,666) 21.23% 929,711 28.4% 2,982,487 36.8% 6,432,317 48% 13,339,872 Giá dịch vụ phòng tăng theo tỷ lệ trượt giá yếu tố khác năm Trong thị trường nay, mức tỷ lệ tăng giá phải cạnh tranh đồng thời đảm bảo hiệu hoạt động khách sạn Kết phân tích cho thấy, giá giảm so với giá thực tế 1%/năm dự án khơng mang lại hiệu quả, NPV