Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố hà nội (tóm tắt)

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI K ĐẶNG HỒNG KHANG HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Luật Kinh Tế Mã số : 60.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2017 Công trình hồn thành tại: HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS PHẠM THỊ GIANG THU Phản biện 1: TS TRẦN QUANG HUY Phản biện 2: TS HỒ NGỌC HIỂN Luận văn bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Học viện Khoa học xã hội hồi ngày tháng năm 2017 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Vấn đề nhà tâm điểm gây ý xã hội Khoản Điều Luật Nhà 2014 giải thích thuật ngữ: “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” Điều cho thấy, nhà đất thành phố lớn vấn đề phức tạp gắn liền với nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình cá nhân xã hội Trong năm vừa qua, trước yêu cầu nghiệp đổi mới, đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, q trình thị hóa, chủn dịch lực lượng lao động từ nông thôn thành thị diễn nhanh chóng, thay đổi thu nhập điều kiện sống người dân, với trình thực dự án phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị Nhà nước, làm cho nhà trở thành vấn đề kinh tế - xã hội xúc giành quan tâm cấp quyền doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà Mặt khác, hoạt động đầu tư, kinh doanh nhà nước ta nói chung thành phố lớn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, diễn biến phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề cần phải giải Một giao dịch sôi động liên quan đến nhà chung cư sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền phổ biến, đó chủ sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác thay mặt thực giao dịch liên quan đến nhà chung cư Theo quy định Luật Đất đai năm 2013 văn quy phạm liên quan, thì nhà, đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất có thể làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng, hộ chung cư nói phải thời gian dài cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu Tính từ nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư, cá biệt có trường hợp sinh sống lâu dài năm, chí lâu chủ nhân hộ chưa có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp lệ Nhưng hộ giao dịch bình thường thị trường bất động sản, người tham gia giao dịch hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng định đoạt tài sản có đủ điều kiện Hiện nay, địa bàn thành phố Hà Nội có hàng ngàn hộ chung cư, đất bàn giao nhà cho người mua chủ đầu tư chưa thể làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất cho người dân Nguyên nhân chủ đầu tư chưa thực nghĩa vụ tài chính; chủ đầu tư mang chấp quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai ngân hàng chưa giải chấp, chủ đầu tư khả giải chấp để lấy lại “sổ đỏ” hay tài sản hình thành tương lai để làm Giấy chứng nhận cho người mua; tài sản bị phong tỏa để thi hành án… Nhưng hộ giao dịch bình thường thị trường bất động sản, người tham gia giao dịch hình thức hợp đồng ủy quyền quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản có đủ điều kiêṇ Do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhà đất chưa cấp giấy chứng nhận, mà nhà, đất cấp giấy chứng nhận, dùng hình thức ủy quyền để người khác đại diện cho giao dịch chuyển nhượng, mua bán sau Trên địa bàn Hà nội, từ thực tiễn hoạt động mua bán nhà chung cư cho thấy giao dịch mua bán nhà chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền phổ biến Bên cạnh thuận lợi hình thức ủy quyền mang lại tạo điều kiện thúc đẩy giao dịch dân chủ sở hữu hộ chung cư không có điều kiện trực tiếp tham gia giao dịch nên ủy quyền cho người khác đại diện cho thực giao dịch liên quan Chính từ việc thơng qua hình thức ủy quyền, nhiều cá nhân, pháp nhân lạm dụng người dân không thực hiểu hết rủi ro pháp lý mà họ gặp phải chọn lựa hình thức Bởi vậy, chọn đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" để nghiên cứu, nhằm đưa nhìn thực tiễn tồn diện tình trạng vấn đề ủy quyền chuyển nhượng giao dịch nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, đưa thuận lợi, bất cập hình thức mang lại, đồng thời có nhận xét, kiến nghị để hy vọng có thể đóng góp phần nhỏ việc nhận thức pháp luật nói chung hồn thiện pháp luật ủy quyền Tình hình nghiên cứu đề tài Đến thời điểm có nhiều nghiên cứu khoa học hợp đồng ủy quyền phổ biến Việt Nam Nhưng viết hầu hết tập trung vào số khía cạnh đại diện theo ủy quyền pháp luật tố tụng, thương mại Năm 2004, tác giả Đinh Thị Thanh Thủy bảo vệ thành công luận văn Thạc sĩ đề tài "Quan hệ đại diện theo ủy quyền hoạt động thương mại", nghiên cứu vấn đề ủy quyền lĩnh vực đó hoạt động thương mại Năm 2008, tác giả Nguyễn Thị Lan Hương bảo vệ thành công luận văn thạc sĩ luật học với đề tài "Hợp đồng ủy quyền theo pháp luật Việt Nam", đánh giá cơng trình nghiên cứu khoa học nghiên cứu cách hệ thống, toàn diện chế định hợp đồng ủy quyền nói chung sở vấn đề phát sinh thời điểm trước 2008 mà khơng phải thời điểm Ngồi ra, từ thực tiễn giao dịch nhà đất nói chung nhà chung cư nói riêng, thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền, có thêm nhiều nghiên cứu, bình luận khoa học hợp đồng ủy quyền giao dịch bất động sản tạp chí chuyên ngành hay viết trang liên quan đến pháp luật, dừng lại việc nêu số bất cập, rủi ro pháp lý việc áp dụng pháp luật hợp đồng ủy quyền thực tiễn, cần có cơng trình khoa học nghiên cứu tồn diện, chuyên sâu từ năm gần Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Chọn nghiên cứu đề tài "Hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" tác giả nhằm mục đích sau: - Nghiên cứu phân tích vấn đề lý luận hợp đồng ủy quyền khái niệm, đặc điểm, lịch sử hình thành, vai trị hợp đồng ủy quyền kinh tế thị trường - Phân tích đánh giá thực tiễn giao dịch nhà chung cư nay, rút nguyên nhân người tham gia giao dịch lựa chọn hình thức ủy quyền giao dịch nhà chung cư thị trường - Dựa quy định pháp luật thực tiễn, phân tích thuận lợi, rủi ro mà người tham gia giao dịch có thể gặp phải giao dịch nhà chung cư hình thức hợp đồng ủy quyền, từ đó đưa phương hướng số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiểu biết ý thức pháp luật xã hội người dân Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu này, tác giả chủ yếu tập trung phân tích vào khía cạnh giao dịch ủy quyền nhà chung cư hai trường hợp: - Nhà chung cư có giấy chứng nhận quyền sở hữu - Nhà chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu - tức chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch mua bán theo quy định pháp luật hành Trên sở kết phân tích đó rút thuận lợi, rủi ro pháp lý bất cập tồn quy định pháp luật hành Đồng thời từ đó đề xuất số giải pháp nhằm khắc phục khó khăn cơng chứng viên, người có trách nhiệm công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền hoạt động công chứng, chứng thực thường gặp Mặt khác, tác giả đưa biện pháp hạn chế rủi ro, kiểm sốt để tránh tình trạng lợi dụng hợp đồng ủy quyền gây thiệt hại cho Nhà nước, cho phát triển xã hội nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho nhân, tổ chức thực hợp đồng ủy quyền Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu Đề tài nghiên cứu sở phương pháp luận chủ nghĩa vật biện chứng Mác-Lênin, phân tích tổng hợp chế định ủy quyền Bộ luật dân liên hệ thực tiễn với vấn đề xã hội Ngồi ra, q trình nghiên cứu, tác giả sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học khác so sánh, pháp luật, lịch sử, logic, hệ thống, phân tích, tổng hợp, … Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận văn Luận văn phân tích, đánh giá quy định pháp luật hành thực tiễn áp dụng thành phố Hà Nội Những đóng góp luận văn có giá trị không giúp cho hoạt động công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền mà nghiên cứu khoa học; kiến nghị, đề xuất luận văn sở để ban hành văn pháp luật có liên quan Luận văn hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam có mục đích nghiên cứu làm rõ vấn đề lý luận, pháp luật thực định đặc thù hợp đồng ủy quyền Trên sở đó, phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng hộ chung cư diễn Từ phân tích này, đề xuất số ý kiến, giải pháp nhằm giảm thiểu tranh chấp hợp đồng ủy quyền hộ chung cư, giảm thiểu rủi ro cho người mua hộ chung cư Cơ cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm chương: Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chương 2:THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng uỷ quyền 1.1.1 Khái quát lịch sử hình thành hợp đồng uỷ quyền giới Theo Luật La Mã, hợp đồng uỷ quyền văn xác định giao dịch có tính chất tương trợ lẫn nhau, khơng phải hợp đồng mang tính chất dịch vụ Người đại diện tuyên bố “Không phải ký kết hợp đồng nhân danh người đại diện mà người đại diện ký kết hợp đồng thông qua anh ta”[5] Bộ Luật Dân Sự Pháp năm 1804 đời đánh dấu bước phát triển vượt bậc luật dân sự, tư tưởng pháp lý không có ý nghĩa nước Pháp mà ảnh hưởng đến luật dân nhiều nước giới Bộ Luật dân Đức năm 1900, luật dân có phân biệt rõ ràng chế định uỷ quyền chế định đại diện Bộ Luật Dân Sự Đức cho phép coi hợp đồng uỷ quyền dạng hợp đồng không đền bù có đối tượng hành vi pháp lý Bộ Luật Dân Sự Nhật Bản phân chia chế định đại diện chế định uỷ quyền Chế định đại diện quy định Phần chungChương VII, hợp đồng uỷ quyền quy định Phần Nghĩa vụ-Chương XVIII Đại diện có chức to lớn hoạt động xã hội người Trong hệ thống pháp luật Anh, khơng có nhiều quy định điều chỉnh hợp đồng ủy quyền Pháp, Đức; hợp đồng đại lý coi sở hoạt động cho quan hệ đại diện uỷ quyền Pháp luật Mỹ có cách tiếp cận tương tự vấn đề uỷ quyền pháp luật Anh Thuật ngữ "đại diện" theo nghĩa rộng bao hàm tất quan hệ tồn hai chủ thể số họ hoạt động lợi ích kiểm soát người thứ hai 1.1.2 Khái quát lịch sử hình thành hợp đồng uỷ quyền Việt Nam Cùng với phát triển lịch sử Nhà nước pháp luật, Việt Nam chế định hợp đồng (khế ước) đời tồn từ sớm Trong luật cổ, Bộ Luật Hồng Đức, Bộ Luật Gia Long có số quy định ủy quyền Tuy nhiên, đặc điểm thời kỳ này, quy định pháp luật dừng việc ghi nhận cách sơ lược, chưa hình thành chế định hợp đồng ủy quyền theo nghĩa Kể từ thực dân Pháp xâm lược nước ta, với việc áp đặt máy cai trị kiểu thực dân, thực dân Pháp chia nước ta thành ba kỳ đó Bắc Kỳ, Trung Kỳ Nam Kỳ, tương ứng với kỳ máy cai trị, hệ thống pháp luật riêng Có thể nhận xét cách chung ba Bộ Luật Dân Sự mà thực dân Pháp ban hành nước ta đó đơn giản quy định Bộ Luật Dân Sự Pháp năm 1804 đồng thời ghi nhận quy định pháp luật phong kiến Việt Nam tồn Bộ Luật Dân Sự thực dân Pháp ban hành Việt Nam Bộ luật giản yếu Nam Kỳ năm 1883 Bộ Luật Dân Sự giản yếu ban hành vào ngày 26/03/1884, quen gọi Bộ Dân luật giản yếu năm 1883 trước đó có hai sắc lệnh ban hành vào năm 1883 liên quan tới quốc tịch, cư trú hộ tịch[23] Ngày 01-7-1991, Pháp lệnh Hợp đồng Dân có hiệu lực pháp luật Pháp lệnh bao gồm 59 điều, đó có điều quy định đại diện theo uỷ quyền 1.1.3 Khái niệm hợp đồng ủy quyền Năm 1995 Bộ Luật Dân Sự đời, quy định hợp đồng dân quy định cách hệ thống đầy đủ, phù hợp với thực tiễn pháp luật nước giới Chúng ta đưa khái niệm hợp đồng dân theo đó hợp đồng dân sự thoả thuận bên việc xác lập, thay đổi chấm dút quyền, nghĩa vụ dân Theo Điều 581 Bộ luật dân năm 2005 đưa khái niệm hợp đồng ủy quyền theo đó: Hợp đồng uỷ quyền thoả thuận bên, theo bên uỷ quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên uỷ quyền, bên uỷ quyền phải trả thù lao, có thoả thuận pháp luật có quy định Theo Điều 562 Bộ luật dân năm 2015 đưa khái niệm hợp đồng ủy quyền: Hợp đồng ủy quyền thỏa thuận bên, theo bên ủy quyền có nghĩa vụ thực công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền phải trả thù lao có thỏa thuận pháp luật có quy định Trong quan hệ ủy quyền, người ủy quyền thay mặt người ủy quyền thực cơng việc lợi ích người ủy quyền Như vậy, quan hệ ủy quyền, tồn mối quan hệ pháp lý đó là: Mối quan hệ người ủy quyền với người ủy quyền; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba; mối quan hệ người ủy quyền với người thứ ba người ủy quyền tham gia Từ phân tích có thể đưa khái niệm hợp đồng ủy quyền sau: Hợp đồng ủy quyền thoả thuận bên, theo đó bên (bên uỷ quyền), trao cho người khác (bên uỷ quyền) thực cơng việc mà bên uỷ quyền có quyền có nghĩa vụ phải thực Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư văn pháp lý ghi nhận thỏa thuận bên, mà đó chủ sở hữu nhà chung cư (bên ủy quyền) đồng ý cho cá nhân, tổ chức (bên ủy quyền) nhân danh xác lập giao dịch liên quan đến hộ nhà chung cư thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền 1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền 1.2.1 Chế định pháp luật – sở pháp lý hợp đồng ủy quyền Việc ủy quyền hình thức chế định đại diện pháp luật dân Đó việc người có quyền diễn đạt trao đổi ý chí cách gián tiếp thông qua "đại diện" người đó ủy quyền văn (hợp đồng) Hợp đồng ủy quyền ghi nhận xã hội đương đại công cụ đắc lực thúc đẩy giao dịch điều kiện phân công lao động xã hội lúc chặt chẽ tinh vi 1.2.2 Quyền bên ủy quyền Điều 566 Bộ luật dân 2015 quy định: Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để thực cơng việc ủy quyền Được tốn chi phí hợp lý mà mình bỏ để thực công việc ủy quyền; hưởng thù lao, có thỏa thuận 1.2.3 Nghĩa vụ bên ủy quyền Cung cấp thông tin, tài liệu phương tiện cần thiết để bên ủy quyền thực công việc Chịu trách nhiệm cam kết bên ủy quyền thực phạm vi ủy quyền Thanh tốn chi phí hợp lý mà bên ủy quyền bỏ để thực công việc ủy quyền; trả thù lao cho bên ủy quyền, có thỏa thuận việc trả thù lao Hình thức hợp đồng ủy quyền lại phải phù hợp với hình thức ủy quyền ban đầu 1.2.8 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền nói chung hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà chung cư nói riêng Hợp đồng ủy quyền mang đặc điểm chung hợp đồng dân sự, đó thể ý chí bên; tự do, tự nguyện, bình đẳng bên giao kết hợp đồng,… hợp đồng uỷ quyền có đặc điểm riêng biệt Những đặc trưng hợp đồng ủy quyền thể đặc điểm sau: 1.2.8.1 Giao dịch ủy quyền giao dịch mang tính chất pháp lý Công việc ủy quyền công việc mang tính pháp lý Cơng việc ủy quyền công việc mà cá nhân tổ chức phép thực thời hạn định; vậy, người uỷ quyền thay người uỷ quyền để thực công việc khoảng thời gian mà người ủy quyền lẽ phải thực Hành vi người ủy quyền nhân danh người ủy quyền, có thể xác lập với người thứ ba phát sinh hậu pháp lý người ủy quyền Chính vậy, cơng việc ủy quyền cơng việc mang tính pháp lý hướng tới mục đích bên, mà việc thực công việc làm phát sinh quyền nghĩa vụ người ủy quyền 1.2.8.2 Hợp đồng ủy quyền thực công việc thay cho người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Hợp đồng ủy quyền thực công việc thay cho người ủy quyền lợi ích người ủy quyền, điều chất chế định đại diện Hợp đồng ủy quyền: người ủy quyền hành động với danh nghĩa người ủy quyền lợi ích người ủy quyền Người đại diện theo ủy quyền phép giao kết hợp đồng phạm vi thẩm quyền cho phép phải có trách nhiệm thơng báo cho bên thứ ba phạm vi thẩm quyền đó 1.2.8.3 Hợp đồng ủy quyền hợp đồng mang tính song vụ Hợp đồng ủy quyền hợp đồng song vụ Hợp đồng song vụ hợp đồng mà bên hợp đồng có nghĩa vụ Hay bên chủ thể hợp đồng song vụ vừa người có quyền vừa người có nghĩa vụ Trong mối quan hệ bên hợp đồng song vụ quyền bên tương ứng với nghĩa vụ bên 1.2.8.4 Hợp đồng ủy quyền hợp đồng có đền bù khơng đền bù 10 Hợp đồng đền bù hợp đồng mà đó chủ thể sau thực cho bên lợi ích nhận từ bên lợi ích tương ứng Sự tương ứng hợp đồng có đền bù mang tính chất tương đối, khơng phải lúc tương ứng có thể so sánh đại lượng đo lường cụ thể Hợp đồng không có đền bù hợp đồng mà đó bên nhận từ bên lợi ích giao lại lợi ích cho bên Thông thường hợp đồng song vụ hợp đồng có đền bù Bản chất hợp đồng uỷ quyền hợp đồng mà đó bên có mục đích tương trợ giúp đỡ 1.2.8.5 Đặc điểm pháp lý hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà chung cư Phân tích đặc điểm pháp lý, chất pháp lý hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng nhà chung cư giao dịch mua bán nhà đất: bên tiến hành thỏa thuận giá cả, phương thức toán, tiến hành ký kết hợp đồng (giấy viết tay) thực hợp đồng: bên mua trả tiền, bên bán bàn giao nhà đất giấy tờ pháp lý liên quan Tuy nhiên hình thức bên chưa tuân thủ quy định pháp luật, đó là: hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng, nộp hồ sơ đăng ký thay đổi chủ sở hữu nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ 1.3 Phân loại hợp đồng uỷ quyền Căn vào tiêu chí khác nhau, hợp đồng dân có thể phân chia thành loại khác nhau.Việc vào tiêu chí để phân chia hợp đồng thụ thuộc vào việc phân chia đó nhằm mục đích gì Việc phân chia hợp đồng thành loại khác không có ý nghĩa về khoa học mà để xây dựng quy định pháp luật liên quan đến loại hợp đồng Hợp đồng pháp lý chủ yếu làm phát sinh quyền quyền nghĩa vụ dân Tương ứng với đa dạng quan hệ xã hội chủ thể tham gia, hợp đồng dân đa dạng phong phú Hiện nay, việc phân loại hợp đồng dân vào tiêu chí chủ yếu sau Nếu vào hình thức hợp đồng, hợp đồng dân phân thành hợp đồng miệng, hợp đồng văn bản; hợp đồng có cơng chứng chứng thực hợp đồng không công chứng, chứng thực, … Nếu dựa vào mối liên hệ quyền nghĩa vụ bên hợp đồng, hợp đồng có thể phân thành hợp đồng đơn vụ hợp đồng song vụ Nếu 11 dựa vào phụ thuộc lẫn hiệu lực hợp đồng, hợp đồng phân thành hợp đồng hợp đồng phụ Nếu dựa vào tính chất có có lại lợi ích chủ thể hợp đồng, hợp đồng phân thành hợp đồng có đền bù hợp đồng không có đền bù Nếu dựa vào thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng, hợp đồng dân phân thành hợp đồng ưng thuận hợp đồng thực tế Nếu vào nội dung hợp đồng, hợp đồng cịn phân thành hợp đồng có điều kiện hợp đồng lợi ích người thứ ba 1.4 Vai trị ý nghĩa pháp lý hợp đồng ủy quyền Hợp đồng ủy quyền tạo điều kiện cho chủ thể quan hệ pháp luật dân tiết kiệm chi phí, tiền bạc thời gian Các chủ thể thời gian định không tham gia giao dịch dân mà tham gia nhiều giao dịch dân khác xã hội Từ phân tích cho thấy, hợp đồng uỷ quyền có vai trò ý nghĩa sau: Thứ nhất, việc xác lập hợp đồng uỷ quyền tạo điều kiện cho chủ thể quan hệ pháp luật dân tiết kiệm chi phí, tiền bạc thời gian Ngày nay, quy định pháp luật hình thức, phạm vi đối tượng ủy quyền ngày mở rộng, việc tạo điều kiện thuận lợi cho việc ủy quyền diễn nhanh chóng, kịp thời Thứ hai, hợp đồng uỷ quyền cơng cụ đắc lực góp phần thúc đẩy phát triển giao dịch dân xã hội Một người tổ chức có thể chủ thể nhiều hợp đồng, giao dịch sử uỷ quyền cho người khác tham gia giao dịch dân nhân danh Thứ ba, việc Bơ luật dân Việt Nam ghi nhận hợp đồng uỷ quyền hợp đồng dân thông dụng phù hợp với pháp luật quốc tế, thể hoà nhập pháp luật nước ta với nước giới Hợp đồng ủy quyền phương tiện ghi nhận quyền quan hệ dân đó quyền tự tham gia quan hệ dân 12 Chương THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 2.1 Thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư Hà Nội 2.1.1 Nhà chung cư – xu hướng tất yếu xã hội thị hóa 2.1.1.1 Tình hình sử dụng sở hữu nhà chung cư thị Quay ngược dịng lịch sử, người La Mã người xây dựng nhà dạng chung cư với tên gọi "insula" dành cho người nghèo tầng lớp (pleb) Mỗi insula có thể chứa tới 40 người diện tích khoảng 400 m2 , tầng cao xây dựng có lên đến 6-7 tầng Trong thời kỳ cực thịnh mình, số lượng chung cư insula Roma có thời điểm lên đến 50.000 nhà Khái niệm "chung cư" (condominium) khái niệm cổ người La Mã cổ đại sử dụng từ kỷ thứ trước công nguyên, tiếng Latinh "con" có nghĩa "của chung" "dominium" quyền sở hữu hay "sử dụng" Trong tiếng Anh đại, từ "condominium" từ sử dụng phổ biến để cơng trình chung cư thay cho từ "apartment" Ngày nay, “condominium” hình thức quyền sở hữu khơng phải hình thức tài sản nguyên vẹn Từ lịch sử phát triển thị lồi người vậy, có thể nói rằng: nhà chung cư cao tầng vừa giải pháp vừa động lực tạo sống văn minh đô thị 2.1.1.2 Hà Nội với đặc trưng đô thị lớn Việt Nam nhu cầu sử dụng, sở hữu nhà chung cư Hiện nay, diện tích đất thị có khoảng 110.000 ha, nghĩa chiếm 25% so với yêu cầu Dân cư tăng trung bình 35% /năm nhu cầu nhà tăng mạnh từ 40% đến gần 60%, dự tính đến năm 2020 tăng 70% cho thấy nhu cầu nhà đô thị lớn Quỹ nhà tăng lên bình quân diện tích đầu người thấp dân số thị tăng nhanh Xây dựng chung cư cao tầng giải pháp để giải vấn đề nhà nói chung đảm bảo diện tích sống hợp lý cho người dân đô thị Tại thành phố Hà Nội, nhiều khu nhà xây dựng theo quy hoạch với quy mô đại, đồng bộ, bao gồm 13 dịch vụ thương mại, thể thao, vui chơi giải trí cơng trình hạ tầng kỹ thuật tiêu chuẩn Đó khu đô thị Định Công, Linh Đàm, khu làng Quốc tế Thăng Long, khu thị Trung Hồ - Nhân Chính(tại Hà Nội), Xa La Hà Đơng, An Khánh, Times City, Royal City, Park Hills… Nhiều khu tái định cư, khu nhà xã hội cho người có thu nhập thấp xây dựng số khu ven ngoại thành Các dự án nhà chung cư theo quy hoạch trọng tăng cao, cung cấp diện tích sàn nhà lớn vài năm tới Ngoài ra, giao dịch nhà có giấy chứng nhận sở hữu nhà không chiếm đa số việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư bị kéo dài Trong đó, số lượng hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà chung cư thì tăng tỷ lệ thuận với phát triển nhu cầu nhà chung cư, hộ mua bán lại thông qua hợp đồng ủy quyền từ giai đoạn đầu dự án Có tới 65% bất động sản giao dịch thị trường thông qua hợp đồng ủy quyền Và với dự án nhà chung cư xây dựng tỷ lệ với nhu cầu nhà dân cư mà chưa đáp ứng đủ, báo hiệu thị trường bất động sản biến động lớn, giao dịch nhà chung cư đó có Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư có biến động theo thị trường 2.1.1.3 Đặc điểm pháp lý việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư Theo quy định Điều 100 Luật nhà năm 2014 quy định phần sở hữu riêng phần sở hữu chung nhà chung cư Nhà chung cư loại nhà không sở hữu đất quyền sử dụng chung chủ hộ không gian cộng đồng thuộc khuôn viên khu chung cư Bởi vậy, cần có khung pháp lý điều chỉnh phù hợp đặc điểm bất động sản khác Những nguyên nhân - đặc điểm pháp lý dẫn đến việc giao kết hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư có thể thấy đó là: Nguyên nhân 1: Nhu cầu thực người chủ sở hữu hộ nhà chung cư Hợp đồng ủy quyền nhà chung cư, trước tiên nhằm đáp ứng nhu cầu thực chủ sở hữu hộ nhà chung cư, cần người đại diện có đủ lực để thay mặt họ giao dịch nhà 14 chung cư Hợp đồng ủy quyền đơn dịch vụ, giao dịch dân phổ biến đời sống xã hội mà bên ủy quyền người hưởng lợi ích Nguyên nhân 2: Rủi ro giao dịch với chủ đầu tư liên quan tài sản hình thành tương lai Việc mua bán nhà hình thành tương lai sôi động Trên thực tế xuất giao dịch mà đối tượng tài sản/bất động sản hình thành tương lai (các công trình xây dựng chưa có thực tế, thực địa) Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai bước tiến lớn khoa học pháp lý nói chung luật hợp đồng nói riêng Hiện nay, nhiều hộ chung cư chưa cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà Hà Nội, đó có nhiều dự án hồn thành Nếu sau q trình xây dựng, chủ đầu tư chưa thể tốn, hồn cơng cơng trình họ thường sử dụng cách ủy quyền với người mua nhà Tuy nhiên, có nhiều trường hợp người mua nhà không nắm quy định pháp luật bị thiệt hại, thua lỗ gặp phải chủ đầu tư không thực theo hợp đồng mua nhà ký kết Nguyên nhân 3: Do mục đích tư lợi thơng qua hợp đồng ủy quyền phương thức để che giấu giao dịch khác Mua bán hộ chung cư thông qua hợp đồng ủy quyền dạng phổ biến diễn thành phố Hà Nội Đa phần hộ chung cư dùng để mua bán hình thức ủy quyền thực việc mua bán lại thứ cấp Sở dĩ, người bán người mua ưa thích dạng hợp đồng hợp đồng mua bán hộ chung cư vì nhiều lý như: Bên mua nhà chưa đủ điều kiện sở hữu nhà Việt Nam; Căn hộ chưa đủ điều kiện để bán; Thời gian chờ cấp Giấy chứng nhận lâu mà chủ sở hữu cần bán hộ lý riêng; Để tránh việc phải nộp thuế (thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ …);… Nguyên nhân 4: Sự lạm dụng ủy quyền hoạt động cấp tín dụng Hợp đồng ủy quyền kèm hợp đồng bảo đảm tiền vay hệ lụy Trong thực tế, có nhiều ngân hàng thực đề nghị khách hàng ký hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản cho Tổ chức tín dụng khách hàng vi phạm nghĩa vụ bảo đảm 15 Việc số ngân hàng yêu cầu công chứng hợp đồng uỷ quyền nêu xuất phát từ ý kiến lo lắng cho không có hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản, thì ngân hàng không tự bán tài sản chấp Để bảo vệ quyền lợi bên tham gia giao dịch bảo đảm tạo thuận lợi cho việc bán tài sản bảo đảm để thu hồi nợ ngân hàng phần quan trọng thỏa thuận cụ thể bên nhiệm vụ, quyền hạn xử ký tài sản hợp đồng bảo đảm, lại tạo thêm hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản bảo đảm bên cạnh hợp đồng bảo đảm, làm phức tạp thêm hồ sơ vay vốn tín dụng phát sinh thêm loạt chi phí thủ tục chấp tài sản để vay vốn ngân hàng Cấp tín dụng cho người ủy quyền hợp đồng ủy quyền Trong thực tế, có tượng Tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho người ủy quyền với tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu người khác sử dụng “hợp đồng ủy quyền định đoạt” với tư cách tài liệu chứng minh mục đích vay vốn Khá nhiều trường hợp cấp phê duyệt tín dụng cán tín dụng, cấp quản lý tín dụng nhầm lẫn mối quan hệ sở hữu trường hợp có ủy quyền định đoạt tài sản chấp 2.1.2 Những thành tựu thực hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư Hà Nội 2.1.2.1 Bên ủy quyền tiết kiệm thời gian chi phí việc giao dịch liên quan đến nhà chung cư mà họ sở hữu Có nhiều trường hợp mà chủ sở hữu không thể trực tiếp tham gia giao dịch liên quan đến nhà chung cư thuộc sở hữu như: khơng có thời gian (do phải cơng tác thường xuyên, đặc thù công việc cá nhân….); trở ngại khoảng cách địa lý (Ví dụ: công dân mua hộ chung cư thời gian sau đó lại định cư nước ngoài); bệnh tật (Ví dụ: sau sở hữu hộ, chủ hộ có thể bị bệnh nặng khó lại)… Ngồi ra, nhiều chủ sở hữu lại không thông thạo thủ tục pháp lý, không tự tin việc thực giao dịch nhà thiếu thông tin Người sở hữu nhà chung cư có thể ủy quyền cho cá nhân khác thay mặt tham gia giao dịch liên quan mà khơng công sức lại, thời gian mà đạt kết mong muốn 16 2.1.2.2 Bên nhận ủy quyền trả thù lao cho dịch vụ ủy quyền mà cung cấp Hợp đồng ủy quyền không giúp cho bên ủy quyền đạt mục đích mình, mà cịn mang lại lợi ích cho bên nhận ủy quyền Việc trả thù lao giúp cho việc thúc đẩy dịch vụ xuất mang lại hội việc làm kiếm lợi nhuận cho nhiều cá nhân, tổ chức xã hội việc cung cấp dịch vụ ủy quyền cho người có nhu cầu Khi thực xong cơng việc, bên nhận ủy quyền nhận thù lao chấm dứt hợp đồng ủy quyền, lo ràng buộc tài sản, nghĩa vụ khác thay mặt bên ủy quyền thực giao dịch 2.1.3 Những hạn chế pháp lý thực hợp đồng ủy quyền liên quan đến hộ nhà chung cư 2.1.3.1 Hợp đồng ủy quyền không thay cho hợp đồng mua bán nhà chung cư Hợp đồng ủy quyền khơng phải hình thức có thể thay cho hợp đồng mua bán nhà chung cư, không làm phát sinh việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng mà thay đổi chủ thể thực quyền chủ sở hữu, nên không đương nhiên quyền sở hữu hộ chung cư chuyển cho bên ủy quyền Quyền sở hữu hộ chung cư thuộc người ủy quyền, mà không thuộc người nhận ủy quyền Tư cách người nhận ủy quyền thay mặt cho người ủy quyền thực quyền nêu 2.1.3.2 Hợp đồng ủy quyền bị Tịa án tun vơ hiệu Loại hợp đồng ủy quyền thường giao kết thị trường mang nhiều rủi ro bị vô hiệu Với giao dịch mua bán "ẩn giấu" đằng sau hợp đồng ủy quyền, bên có thể u cầu Tịa án tun hợp đồng ủy quyền vơ hiệu theo Điều 124 Bộ luật dân 2015 Giao dịch dân vô hiệu giả tạo: “Khi bên xác lập giao dịch dân cách giả tạo nhằm che giấu giao dịch dân khác giao dịch dân giả tạo vơ hiệu, cịn giao dịch dân bị che giấu có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch vơ hiệu theo quy định Bộ luật luật khác có liên quan” 2.1.3.3 Hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt theo quy định pháp luật 17 Theo khoản Điều 140 Bộ luật dân 2015, nguyên tắc thời hạn ủy quyền, bên ủy quyền phải thực xong công việc ủy quyền Nếu bên mua bán hộ chung cư không làm thủ tục mua bán theo quy định, mà lại sử dụng hợp đồng ủy quyền thay bên ủy quyền bên ủy quyền (bên bán mua theo thỏa thuận mua bán) chết hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt Căn hộ chung cư tài sản mua bán trở lại thuộc quyền sở hữu bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) để thừa kế cho người thừa kế bên ủy quyền (trong trường hợp bên ủy quyền chết) Ngồi ra, tịa án tuyên bên ủy quyền bị lực hành vi dân bị hạn chế lực hành vi dân thì đương nhiên hợp đồng ủy quyền bị chấm dứt 2.1.3.4 Hợp đồng ủy quyền bị đơn phương chấm dứt lúc Pháp luật cho phép chấm dứt tư cách người đại diện theo ủy quyền theo ý chí bên quan hệ ủy quyền Vì vậy, bên ủy quyền (bên bán) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền lúc miễn báo trước cho bên ủy quyền thời hạn hợp lý 2.1.3.5 Hợp đồng ủy quyền không chấp nhận số giao dịch thực tiễn Nhiều cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư để đại diện cho bên ủy quyền mang tài sản chấp vay vốn Một số tổ chức tín dụng, đặc biệt ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận chấp ngân hàng hiểu rõ chất ngần ngại hệ lụy giao dịch ủy quyền 2.1.3.6 Có thể ký hợp đồng ủy quyền cho nhiều người Theo đó thì việc ủy quyền cho nhiều chủ thể, pháp luật không hạn chế việc người có thể ủy quyền cho nhiều người thực cơng việc thay cho Tất người ủy quyền có thể thực cơng việc ủy quyền Như vậy, với hộ nhà chung cư, người chủ sở hữu có thể đồng thời ủy quyền cho nhiều người thay mặt thực giao dịch có liên quan 18 2.2 Phương hướng số đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng ủy quyền 2.2.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật điều chỉnh hợp đồng ủy quyền 2.2.1.1 Cần hoàn thiêṇ pháp luâṭ dân điều chỉnh chế định ủy quyền hợp đồng ủy quyền Do phát triển mạnh mẽ kinh tế - xã hội quy định pháp luật nói chung quy định hợp đồng ủy quyền nói riêng chưa đáp ứng yêu cầu xã hội cộng thêm đó yếu tố khác người, sở vật chất, ý thức người dân, điều ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động công chứng hợp đồng ủy quyền đảm bảo quyền chủ thể giao kết hợp đồng ủy quyền Để khắc phục hạn chế trên, Nhà nước cần ban hành văn hướng dẫn quy định hợp đồng ủy quyền Bộ luật dân năm 2015 để đảm bảo cho hoạt động áp dụng pháp luật thực có hiệu thúc đẩy giao dịch dân phát triển 2.2.1.2 Cần minh bạch hóa thị trường bất động sản Minh bạch hóa thị trường bất động sản thừa nhận công cụ hữu hiệu để ngăn ngừa phòng chống hiệu biểu tiêu cực tiếp cận sử dụng thông tin bất động sản 2.2.1.3 Vai trò tư vấn pháp luật cơng chứng viên Rà sốt lại hoạt động Công chứng cho phù hợp với pháp luật nội dung, đồng thời tăng cường vai trò tư vấn pháp luật cơng chứng viên nhằm giải thích giúp cho bên liên quan hiểu chất hợp đồng Cơng chứng giúp bảo đảm tính hợp pháp nội dung giao dịch 2.2.1.4 Xem xét, hồn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản…nhằm giúp bên đạt mục đích chuyển giao lợi ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên Việc nghiên cứu hoàn thiện chế định mua bán tài sản hình thành tương lai, mua bán quyền tài sản,… nhằm giúp bên đạt mục đích chủn giao lợi ích cách nhanh chóng, tăng vịng quay giao dịch cách hợp pháp tránh rủi ro cho bên phương hướng đắn 19 2.2.1.5 Gỡ bỏ rào cản không cần thiết thủ tục chuyển nhượng bất động sản, nhằm tạo điều kiện cho người dân xác lập giao dịch mong muốn Khi chọn lựa giao dịch, người dân ln muốn đạt mục đích cuối nhanh mà khơng phải đường vịng sử dụng hình thức hợp đồng ủy quyền Tuy vậy, thủ tục chuyển nhượng, mua bán bất động sản nhiều quy định trở thành rào cản mà việc gỡ bỏ quy định giúp cho giao dịch dân dễ dàng thực hơn, đơn giản 2.2.2 Đề xuất biện pháp đảm bảo thực thi hợp đồng ủy quyền giao kết 2.2.2.1 Xây dựng pháp luật đồng ủy quyền Pháp luật nên quy định quy phạm bảo vệ người ủy quyền chống lại họ cách quy định hình thức hợp đồng chặt chẽ, nội dung rõ ràng, cụ thể, thời hạn ủy quyền hợp lý 2.2.2.2 Hoàn thiện pháp luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Công chứng để khắc phục khuyết điểm tồn thời gian qua Trước bất cập pháp luật, sở đánh giá thực tiễn giao dịch bất động sản thời gian qua, Chính phủ ban hành nghị định Nghị định số 71/2010/NĐ-CP Hướng dẫn chi tiết thi hành Luật Nhà Thông tư 16/2010/TT-BXD ngày 01/9/2010 quy định "mở" cho giao dịch nhà Đặc biệt, hai văn quy phạm đưa quy định điều kiện, trình tự, thủ tục để hộ gia đình, cá nhân tổ chức khơng có chức kinh doanh nhà chủn nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai Những quy định góp phần giải vấn đề trước mắt giúp cho nhiều nhà chung cư mua bán mà không cần phải đợi đến cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 2.2.2.3 Hoàn thành việc đăng ký bất động sản nói chung nhà chung cư nói riêng tồn quốc Xét chất, đăng ký bất động sản việc cơng khai hóa thơng tin tình trạng pháp lý bất động sản, phục vụ cho vận hành cách minh bạch lành mạnh thị trường bất động sản Về nội dung, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản 2.2.2.4 Nâng cao vai trò, trách nhiệm cá nhân, tổ chức đươc ̣ giao chức thực thi pháp luâṭ, cung cấp dic ̣h vụ pháp lý 20 Cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng nhận hợp đồng hết phải thận trọng xem xét kỹ trước ký đóng dấu vào hợp đồng Cơng chứng viên, người có trách nhiệm chứng thực người làm chứng, người thứ ba chứng nhận kiện pháp lý đảm bảo tính hợp pháp cho kết hợp đồng, giao dịch Theo quy định pháp luật, văn cơng chứng có giá trị chứng cứ, tố tụng không cần chứng minh 2.2.2.5 Phổ biến pháp luâṭ, nâng cao nhâṇ thức, ý thức pháp luật xã hội Việc có nhiều giao dịch bất động sản thông qua hợp đồng ủy quyền thời gian qua nhiều nguyên nhân khác nhau: bên chưa hiểu quy định pháp luật cố ý lợi dụng kẽ hở pháp luật cịn chưa chặt chẽ Chính cần có kênh phổ biến pháp luật đến người dân cách kịp thời để nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật xã hội 2.2.2.6 Đề xuất giải tranh chấp phát sinh liên quan đến giao dịch ủy quyền đã giao kết Trường hợp bên ủy quyền chết Có ảnh hưởng lớn đến việc hiệu lực hay không hợp đồng ủy quyền, vấn đề bên ủy quyền cịn sống hay chết lại khó kiểm soát Bởi vậy, để giải trường hợp có thể sử dụng số biện pháp kiểm tra, đánh giá như: Có văn yêu cầu xác minh thông tin bên ủy quyền quan có thẩm quyền; Văn ủy quyền cần xác định thời hạn ủy quyền hợp lý Trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền nên bên tham gia giao dịch thỏa thuận phương thức giải văn ủy quyền, sở để quan có thẩm quyền giải tranh chấp sau Khi bên ủy quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản Khi có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản, bên tiến hành hủy hợp đồng ủy quyền, ký hợp đồng mua bán nhà để hợp thức hóa quyền sở hữu theo quy định pháp luật Khi bên ủy quyền giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người - tức mua bán tài sản với nhiều người Về ngun tắc bên ủy quyền có thể giao kết hợp đồng ủy quyền với nhiều người Để tránh rủi ro trường hợp bất động sản 21 chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giao dịch thông qua hợp đồng ủy quyền thì trước tiên việc kiểm soát tài sản giao dịch cần thực Văn phịng cơng chứng, phịng cơng chứng hệ thống thông tin kết nối đơn vị Hợp đồng ủy quyền chế định “rất mở thoáng” quy định Bộ luật Dân năm 2015 Bất người dân có quyền tham gia giao dịch nội dung mục đích hợp đồng ủy quyền không vi phạm pháp luật, không trái đạo đức xã hội, đối tượng giao dịch ủy quyền phải có thật 22 KẾT LUẬN Hợp đồng ủy quyền thực chất hợp đồng/giao dịch dân sự, phải bảo đảm tuân thủ nguyên tắc chung hợp đồng dân sự, việc giải thích giải vấn đề pháp lý liên quan đến hợp đồng ủy quyền phải áp dụng thực theo qui định hợp đồng – Bộ luật dân Những quy định pháp luật hợp đồng ủy quyền ngày hoàn thiện với phát triển thị hóa xã hội Việt Nam Ngày nay, quan hệ đại diện theo ủy quyền quan hệ giao dịch không thể thiếu giao dịch dân Sự gia tăng dân số, q trình thị hố cơng nghiệp hoá diễn nhanh chóng sức ép q trình di dân từ nơng thơn thành phố khiến cho vấn đề nhà đô thị trở thành vấn đề cấp bách Việt Nam tất người dân, khơng người có thu nhập cao mà quan trọng người có thu nhập thấp, không quan trọng người dân thành thị mà quan trọng người dân nơng thơn mang tính lâu dài Trong trình phát triển kinh tế - xã hội, nhà chung cư giải pháp tối ưu để giải nhu cầu cấp bách nhà đáp ứng tốc độ gia tăng dân số, đó bước phát triển cho văn minh đô thị Hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư điều chỉnh văn quy phạm pháp luật Bộ luật Dân 2015, Luật Nhà 2014, Luật Công chứng 2014 Sự gia tăng hợp đồng ủy quyền liên quan đến giao dịch nhà chung cư thời gian qua đáp ứng nhu cầu giao dịch sôi động thị trường bất động sản, mặt khác, bộc lộ rủi ro, bất cập thực tiễn cần khắc phục Vấn đề ủy quyền nhà chung cư có thể không gây nhiều tranh luận khơng tạo thành sóng tiềm ẩn bất ổn thị trường bất động sản Việt Nam, ảnh hưởng khơng nhỏ đến tình hình phát triển chung kinh tế - xã hội Luận văn nhằm mục đích nghiên cứu đề lí luận hợp đồng ủy quyền, phát triển nhà chung cư, cố gắng tổng hợp phân tích để thấy mối liên hệ thực tiễn hai vấn đề đưa thực tiễn chứng minh tính đa dạng giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư qua hợp đồng ủy quyền địa bàn thành phố Hà 23 Nội Bên cạnh ưu điểm hợp đồng ủy quyền mang lại cho bên giao dịch, nhược điểm rủi ro pháp lý việc ủy quyền giao dịch nhà chung cư xuất phát từ thực tiễn luận văn tổng hợp, đánh giá cách toàn diện Từ đó, rút bất cập tồn thực tiễn, đề xuất phương hướng, số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật / 24 ... chuyển nhượng nhà chung cư qua thực tiễn thành phố Hà Nội" để nghiên cứu, nhằm đưa nhìn thực tiễn tồn diện tình trạng vấn đề ủy quyền chuyển nhượng giao dịch nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội, ... HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN 2.1 Thực tiễn giao kết hợp đồng ủy quyền giao dịch chuyển nhượng nhà chung cư Hà Nội 2.1.1 Nhà chung cư – xu hướng tất yếu xã hội thị hóa 2.1.1.1 Tình hình sử dụng sở hữu nhà. .. giới Hợp đồng ủy quyền phương tiện ghi nhận quyền quan hệ dân đó quyền tự tham gia quan hệ dân 12 Chương THỰC TIỄN GIAO KẾT HỢP ĐỒNG ỦY QUYỀN TRONG GIAO DỊCH CHUYỂN NHƯỢNG NHÀ CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI,