IV/ PHÂN TÍCH HIỆUQUẢ ĐẦU TƯ GIAI ĐOẠN II 4.1 Giả thuyết tính toán Doanh thu Hình thức đầu tư giai đoạn Chủ đầu tư đầu tư hạ tầng cho có nhà đầu tư thứ cấp thuê lại kinh doanh Doanh thu chủ yều Chủ đầu tư gồm: - Doanh thu từ cho thuê đất Dự kiến năm cho thuê mức 25.000 đồng/m2 (Giá tính năm 2012)Điều chỉnh tăng giá 8% cho năm sau Điều chỉnh năm tăng giá 10% (Phần kiểm tra so với mặt cho thuê khu công nghiệp cách tính giá trị dòng tiền cho thuê với mức thời gian 50 năm, suất chiết khấu tương đương lạm phát bình quân Việt Nam dài hạn 10% năm, tỷ giá VNĐ/USD năm 2011 20.000 đồng cho NPV = 175 USD/m2/50 năm So với giá KCN thấp hơn, nhiên nhà đầu tư vào KCN nhiều ưu đãi hơn) Nếu tính 25.000/ tháng cho giá cao, 50 năm 450USD - Năng suất khai thác: dự kiến năm 2012 chưa khai thác bắt đầu khai thác từ năm 2013 với suất dự kiến theo bảng tính - Thu phí quản lý, bảo dưỡng, bảo vệ hàng rào từ nhà đầu tư thứ cấp Mức thu 350 đồng/m2 cho năm điều chỉnh tăng giá 8% cho năm cứ năm tăng giá 10% Các loại chi phí gồm: - Trả tiền sử dụng đất hàng năm - Khấu hao hệ thống hạ tầng kỹ thuật: dự kiến khấu hao 20 năm - Duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hệ thống hạ tần hàng năm: dự kiến 3% 2% tổng mức đầu tư - Chi phí quản lý doanh nghiệp: dự kiến 8% doanh thu - Giá trị thu hồi dự án sau 20 năm tính theo vòng đời hoạt động với thời gian sử dụng 50 năm giá trị thu hồi nhân theo số giá xây dựng 8% hàng năm Tiền sử dụng đất hàng năm tính theo cứ: - Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 Chính phủ việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 việc bổ sung, sửa đổi số điều Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Thông tư số 120/2005/TT-BTC ngày 30/12/2005 Bộ Tài Chính việc hướng dẫn nghị định số 142/2005/NĐ-CP việc thu tiền thuê đất, thuê mặt nước - Quyết định đơn giá thuê đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh số 107/2006/QĐUBND ngày 17/07/2006 UBND Tp Hồ Chí Minh - Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND Tp Hồ Chí Minh việc quy định giá loại đất địa bàn Tp Hồ Chí Minh - Bảng giá đất đô thị địa bàn Quận ban hành kèm Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND ngày 22/12/2010 UBND Tp Hồ Chí Minh Theo tiền sử dụng đất hàng năm tính bằng: 5.100.000 đồng/2 *1,5%x0,6 = 45.900 22.950 đồng/m2 Trong đó: - 5.100.000 đồng/2 = 2.550.000 đồng/m2: giá đất đô thị mặt hẻm cấp đường Hồ Học Lãm theo bảng giá đất năm 2011 - 1,5%: Đơn giá thuê đất hàng năm lấy theo điều 5a Nghị định số 121/2010/NĐCP - 0,6: hệ số điều chỉnh áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, theo qui định Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND Về phương pháp tính tính riêng với trường hợp hiêu tài dự án (xét cho tổng mức đầu tư) trường hợp chủ sở hữu (xét đến độ bẩy tài sử dụng tỷ lệ vốn chủ sở hữu 50% vốn vay 50% ) Tuy nhiên áp dụng mức suất sinh lợi theo yêu cầu 12% năm thấp có lẽ không hợp lý mà tối thiểu phải 18% đầu tư ... năm lấy theo điều 5a Nghị định số 121/2010/NĐCP - 0,6: hệ số điều chỉnh áp dụng cho đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, theo qui định Quyết định số 89/2010/QĐ-UBND Về phương pháp tính tính