MỤC LỤC MỞ ĐẦU Từ xưa đến nay, đất đai lĩnh vực quan tâm xã hội Bởi lẽ đất đai tài ngun vơ q giá, đóng vai trị định cho tồn phát triển xã hội loài người Đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu đồng thời thực quản lý pháp luật Trong thực tế, tồn nhiều vấn đề tranh chấp, mâu thuẫn xoay quanh việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặt cọc mua bán nhà đất hay vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để hiểu rõ vấn đề này, em xin lựa chọn nghiên cứu phân tích đề số 7: Anh X đứng tên chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất có diện tích 2.500 m2 thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) Năm 2013, anh X chuyển nhượng khu đất cho ông Y với giá tỷ đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất bên ký kết phịng cơng chứng số Hạ Long chứng thực Tuy nhiên, thực tế ông Y giao cho anh X 1,5 tỷ nói với anh X chưa chắn mua khu đất Vì vậy, anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất Hai bên ký giấy tờ đặt cọc; theo đó, anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X Tháng 7/2014, ông Y tìm gặp anh X để bàn tiếp tục thực việc nhận chuyển nhượng khu đất với điều kiện anh X phải làm xong thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ơng Y giao nốt số tiền lại Khi đến UBND thành phố Hạ Long làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh X bị từ chối với lý anh C làm đơn đề nghị UBND thành phố Hạ Long không cấp giấy chứng nhận anh C đặt cọc tiền mua khu đất Hỏi: 1- Anh (Chị) bình luận việc làm anh X? 2- Vụ việc cần phải giải nào? Cơ quan có thẩm quyền giải quyết? Vì sao? 3- Anh X phải làm để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất này? NỘI DUNG Bình luận việc làm anh X: Trong giao dịch anh X ông Y, anh X chuyển nhượng khu đất có diện tích 2.500 m2 thành phố Hạ Long (Quảng Ninh) cho ông Y với giá tỷ đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hai bên ký kết Phịng cơng chứng số thành phố Hạ Long chứng thực Theo quy định khoản 2- điều 689- Bộ luật dân 2005 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: “ Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có cơng chứng, chứng thực theo quy định pháp luật” Có thể thấy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh X ông Y hoàn toàn quy định pháp luật Như vậy, hợp đồng có giá trị mặt pháp lý, khu đất có diện tích 2.500 m2 chuyển nhượng quyền sử dụng cho ông Y thực tế, ông Y giao cho anh X 1,5 tỷ đồng có nói với anh X chưa chắn mua khu đất Theo đó, anh X có nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng khu đất cho ông Y theo quy định hợp đồng Về việc anh X tìm anh C để thảo luận việc bán khu đất thực giao kết hợp đồng có hiệu lực với ơng Y, việc làm trái pháp luật kể anh X anh C kí giấy tờ đặt cọc anh C chuyển giao 200 triệu cho anh X UBND thành phố Hạ Long không chấp thuận đơn đề nghị không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất anh C anh C đặt cọc 200 triệu Ngay từ anh X anh C ký giấy tờ đặt cọc trái pháp luật nên hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu anh C khơng có quyền đề nghị UBND không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh X Giải vấn đề: Có thể thấy, hành vi anh X giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Y lại tham gia ký kết giấy tờ đặt cọc với anh C hoàn toàn trái pháp luật nên xảy tranh chấp Cơ quan có thẩm quyền giải Tịa án Ủy ban nhân dân Theo đó, có tranh chấp xảy ra, chủ thể có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải tranh chấp để bảo vệ quyền lợi ích u cầu Ủy ban nhân dân giải tranh chấp Trong trường hợp Tòa án giải tranh chấp, thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Tòa án khơng tiến hành hịa giải để đương thỏa thuận trước đưa vụ án xét xử vụ án dân có phát sinh từ giao dịch trái pháp luật (giao dịch anh X anh C) theo quy định khoản Điều 181 Bộ luật tố tụng dân 2011 Theo quy định Điều 203 Luật đất đai 2013 thẩm quyền giải tranh chấp thì: tranh chấp đất đai hòa giải Ủy ban nhân dân cấp xã mà khơng thành giải sau: “1 Tranh chấp đất đai mà đương có Giấy chứng nhận có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật tranh chấp tài sản gắn liền với đất Tịa án nhân dân giải quyết; Tranh chấp đất đai mà đương khơng có Giấy chứng nhận khơng có loại giấy tờ quy định Điều 100 Luật đương lựa chọn hai hình thức giải tranh chấp đất đai theo quy định sau đây: a) Nộp đơn yêu cầu giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định khoản Điều này; b) Khởi kiện Tịa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định pháp luật tố tụng dân sự; Trường hợp đương lựa chọn giải tranh chấp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền việc giải tranh chấp đất đai thực sau: a) Trường hợp tranh chấp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; khơng đồng ý với định giải có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh khởi kiện Tòa án nhân dân theo quy định pháp luật tố tụng hành chính;…” Dó đó, vào việc anh X có điều kiện quy định điều 100, điều 101 Luật đất đai 2013 xác đinh quan có thẩm quyền giải Trong trường hợp quan có thẩm quyền giải Tịa án thì: + Nếu người làm đơn u cầu Tòa án giải tranh chấp anh C: Theo đề bài, anh C anh X ký với giấy tờ đặt cọc chưa giao kết hợp đồng dân nào, theo đó, hai người chưa có thỏa thuận việc giải có tranh chấp phát sinh hay quan có thẩm quyền giải tranh chấp Chính vậy, anh C làm đơn yêu cầu giải tranh chấp Tịa án nơi có mảnh đất (Tịa án thành phố Hạ Long) có thẩm quyền thụ lý đơn yêu cầu anh C + Nếu người làm đơn yêu cầu Tòa án giải tranh chấp ông Y: Theo đề bài, hợp đồng giao kết anh X ông Y hợp đồng có hiệu lực pháp luật (phân tích ý 1) nên quan có thẩm quyền giải tranh chấp theo quy định mà anh X ông C thỏa thuận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; hai bên khơng có thỏa thuận chủ thể giải tranh chấp Tịa án thành phố Hạ Long có thẩm quyền thụ lý vụ án Trong trường hợp quan có thẩm quyền giải tranh chấp Ủy ban nhân dân: theo quy định Điểm a Khoản Điều 203 Luật đất đai 2013 Chủ tịch ủy ban thành phố Hạ Long để giải tranh chấp Nếu bên đương có khiếu nại Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh Tòa án chịu trách nhiệm giải Cơ quan có thẩm quyền giải tranh chấp phải định giải tranh chấp Quyết định giải tranh chấp có hiệu lực thi hành phải bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành Trường hợp bên không chấp hành bị cưỡng chế thi hành theo khoản điều Anh X người có hành vi vi phạm quy định pháp luật đất đai nên bị xử lý theo quy định Điều 206 Luật đất đai 2013 xử lý người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai: “1 Người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành bị truy cứu trách nhiệm hình theo quy định pháp luật Người có hành vi vi phạm pháp luật đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, việc bị xử lý theo quy định pháp luật phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước cho người bị thiệt hại” Do đó, anh X bị xử lý vị phạm pháp luật phải bồi thường cho anh C ông Y theo quyd định pháp luật Anh X phải làm để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng khu đất: Nếu anh X định chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất anh X tiếp tục việc giao kết hợp đồng với ông Y Bên cạnh đó, giao dịch trái pháp luật anh X anh C anh X u cầu Tịa án thành phố Hạ Long định công nhận giao dịch vô hiệu, giải tranh chấp với anh C Sau đó, anh X đế văn phòng đăng ký đất đai Ủy Ban nhân dân thành phố Hạ Long để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất theo quy định Điều 37 Nghị định 43/2014/ NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật đất đai Anh X thuộc trường hợp hộ gia đình sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ quy định Khoản Điều 100 Luật đất đai 2013 Nếu anh X chứng minh thời gian sử dụng đất trước ngày 01 tháng năm 2004 (Điều 20 Nghị định 43/2014/ NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013) anh X thuộc trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà khơng có giấy tờ quyền sử dụng đất theo quy định Điều 101 Luật đất đai 2013 Sau xác định anh X thuộc hai trường hợp trên, anh X thuộc trường hợp cấp giấy nhận hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài theo quy định pháp luật Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh X quy định Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 - Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận chi tiết quy định rõ Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 - Thành phần hồ sơ bao gồm toàn giấy tờ quy định điều 8, 9, 10 Thông tư số 24/ 2014/ TT- BTNVMT) - Thời gian cấp giấy chứng nhận phải tuân thủ quy định điều 60, 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 KẾT LUẬN Đất đai lĩnh vực tiền ẩn nhiều tranh chấp biến động thị trường Điều đỏi hỏi người sử dụng đất cần phải trọng không quyền nghĩa vụ mà pháp luật quy định cho mà cịn quy trình thủ tục thực quyền nghĩa vụ để đảm bảo tốt quyền, lợi ích hợp pháp Đồng thơi thơng qua việc phân tích tình trên, thấy tầm quan trọng Nhà nước quản lý đất đai, phát xử lý kịp thời hành vi vi phạm pháp luật đất đai, bảo vệ quyền lợi ích người bị hại Vừa thể cứng rắn vừa thể mềm dẻo pháp luật đất đat giải vụ việc DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb CAND, Hà Nội, 2008 Luật đất đai năm 2013 Bộ luật dân năm 2005 Bộ luật tố tụng dân 2011 Nghị định Chính phủ số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai Thông tư 24/2014/ TT- BTNMT ban hành ngày 19/5/2014 hồ sơ địa