Bài báo cáo số 3

Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ BÀI BÁO CÁO CHƯƠNG THỰC TRẠNG NGUỒN VỐN XÂY DỰNG VIỆT NAM I MỘT SỐ CĂN CỨ CỦA CÁC LOẠI HÌNH DỰ ÁN Ngày 27/11/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 108/2009/NĐ-CP đầu tư theo hình thức Hợp đồng Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao (Hợp đồng BOT), Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao - Kinh doanh (Hợp đồng BTO), Hợp đồng Xây dựng Chuyển giao (Hợp đồng BT) Nghị định đời nhằm tạo khung pháp lý hoàn thiện cho việc hợp tác Nhà nước tư nhân, tạo nên sách chung quán nhằm khuyến khích, thu hút đầu tư, đặc biệt đầu tư nước lĩnh vực sở hạ tầng Theo đó, Chính phủ khuyến khích thực theo hình thức Hợp đồng BOT, BTO, BT dự án xây dựng vận hành, quản lý cơng trình kết cấu hạ tầng dự án cải tạo, mở rộng, đại hóa vận hành, quản lý cơng trình có lĩnh vực: đường bộ, cầu đường bộ, hầm đường bộ, bến phà đường bộ, đường sắt, cầu đường sắt, hầm đường sắt, cảng hàng không, cảng biển, cảng sông, hệ thống cung cấp nước sạch, hệ thống thoát nước, hệ thống thu gom, xử lý nước thải, chất thải, nhà máy điện, đường dây tải điện Danh mục dự án BOT, BTO BT ngành, địa phương bộ, ngành, UBND cấp tỉnh tổ chức lập danh mục dự án công bố tháng hàng năm Trong vòng 30 ngày làm việc kể từ ngày danh mục dự án đăng tải lần cuối, nhà đầu tư lựa chọn đăng ký thực dự án mà quan tâm Đối với dự án danh mục dự án cơng bố, có từ hai nhà đầu tư trở lên đăng ký thực hiện, quan nhà nước có thẩm quyền phải tổ chức đấu thầu rộng rãi nước quốc tế để lựa chọn nhà đầu tư có kinh nghiệm lực tài Việc định nhà đầu tư áp dụng khi: (i) có nhà đầu tư đăng ký thực dự án; (ii) Nhà đầu tư đề xuất dự án phê duyệt; (iii) dự án cần thực để đáp ứng nhu cầu cấp bách việc sử dụng cơng trình kết cấu hạ tầng Thủ tướng Chính phủ định sở đề nghị bộ, ngành, ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo thẩm định Bộ Kế hoạch Đầu tư Để đảm bảo điều kiện triển khai thực dự án, Nghị định ràng buộc doanh nghiệp dự án phải đáp ứng tỷ lệ vốn chủ sở hữu số tiền bảo đảm thực nghĩa vụ Về tỷ lệ vốn chủ sở hữu, dự án có tổng vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu doanh nghiệp dự án không thấp 15% tổng vốn đầu tư dự án Đối với dự án có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ doanh nghiệp dự án xác định theo nguyên tắc lũy tiến phần sau: (i) Đối với phần vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu doanh nghiệp dự án không thấp 15% phần vốn này; (ii) Đối với phần vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, tỷ lệ vốn chủ sở hữu doanh nghiệp dự án không thấp 10% phần vốn Về số tiền bảo đảm nghĩa vụ, dự án có tổng vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hợp đồng dự án không thấp 2% tổng vốn đầu tư Đối với dự án có tổng vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hợp đồng dự án xác định theo nguyên tắc lũy tiến phần sau: (i) Đối với phần vốn đầu tư đến 1.500 tỷ đồng, số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hợp đồng dự án không thấp 2% phần vốn này; (ii) Đối với phần vốn đầu tư 1.500 tỷ đồng, số tiền bảo đảm nghĩa vụ thực hợp đồng dự án không thấp 1% phần vốn Và điều kiện tiên dự án triển khai sau Nhà đầu tư cấp Giấy chứng nhận đầu tư Cũng theo quy định Nghị định này, doanh nghiệp BOT doanh nghiệp BTO hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế TNDN; hàng hóa nhập để thực dự án doanh nghiệp BOT, BTO nhà thầu theo quy định Điều 29 Nghị định hưởng ưu đãi theo quy định pháp luật thuế xuất khẩu, thuế nhập khẩu; doanh nghiệp BOT doanh nghiệp BTO miễn tiền sử dụng đất diện tích đất Nhà nước giao miễn tiền thuê đất toàn thời gian thực dự án Doanh nghiệp BT nhà thầu theo quy định Điều 29 Nghị định hưởng ưu đãi thuế nhập hàng hóa nhập để xây dựng cơng trình BT theo quy định pháp luật thuế xuất khẩu, thuế nhập Doanh nghiệp BT miễn tiền thuê đất, tiền sử dụng đất diện tích sử dụng để xây dựng cơng trình BT thời gian xây dựng cơng trình Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15/01/2010 thay Nghị định số 78/2007/NĐ-CP ngày 11/5/2007 Chính phủ đầu tư theo hình thức Hợp đồng BOT, Hợp đồng BTO và Hợp đồng BT II Hợp đồng kinh doanh BBC Hợp đồng BCC (Hợp tác kinh doanh; Business Cooperation Contract) Hợp đồng BCC hình thức đầu tư ký nhà đầu tư nhằm hợp tác kinh doanh phân chia lợi nhuận, phân chia sản phẩm mà không thành lập pháp nhân SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ 1.Một số đặc điểm Hợp đồng BCC: Cơ sở pháp lý: hoạt động đầu tư thiết lập sở hợp đồng ký kết nhà đầu tư không thành lập pháp nhân mới, quyền nghĩa vụ bên ràng buộc với hợp đồng mà khơng có ràng buộc mặt tổ chức hình thức đầu tư thành lập pháp nhân Chủ thể hợp đồng nhà đầu tư bao gồm nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Số lượng chủ thể hợp đồng không giới hạn, tùy thuộc vào quy mô dự án nhu cầu, khả mong muốn nhà đầu tư Hình thức hợp đồng: không bắt buộc lập thành văn bản, trừ trường hợp dự án đầu tư phải thực thủ tục đăng ký đầu tư thẩm tra dự án Nội dung hợp đồng: thỏa thuận hợp tác kinh doanhbao gồm thỏa thuận góp vốn kinh doanh, phân chia lợi nhuận chịu rủi ro Phương thức thực hợp đồng: nhà đầu tư thành lập pháp nhân, khơng có máy tổ chức, quản lý doanh nghiệp chung mà thực dự án thơng qua thỏa thuận ký Lợi ích nhà đầu tư hưởng: hình thức đầu tư dễ tiến hành, dự án triển khai nhanh, thời hạn đầu tư ngắn, sớm thu lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh không thời gian thực thủ tục thành lập pháp nhân đầu tư xây dựng sở sản xuất Nội dung hợp đồng BBC a Tên, địa người đại diện có thẩm quyền bên tham gia hợp đồng hợp tác kinh doanh, địa giao dịch địa nơi thực dự án b Mục tiêu phạm vi kinh doanh c Đóng góp bên hợp doanh, việc phân chia kết kinh doanh, tiến độ thực hợp đồng d Tiến độ thực dự án e Thời hạn hợp đồng phù hợp với dự án đầu tư - Dự án đầu tư nước với thời hạn tối đa - Dự án nước ngoài: Thời hạn hợp đông dự án không 50 năm trường hợp cần thiết nhà nước định thời hạn không 70 năm SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ f Quyền nghĩa vụ bên hợp doanh thường - Cam kết công việc tối thiểu phải thực hiện: Nội dung công việc, tiến độ - Thời hạn hợp đồng - Nghĩa vụ góp vốn đầu tư - Phân chia rủi ro - Các quyền nghĩa vụ khác g Các nguyên tắc tài h Thể thức sửa đổi, chấm dứt hợp đồng, điều kiên chuyển nhượng i Trách nhiệm vi phạm hợp đồng, cách thức giải tranh chấp - Tranh chấp bên hợp doanh nhà đầu tư nước doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi giải thơng qua: Tịa án Việt Nam, trọng tài Việt Nam, trọng tài nước ngoài, tài quốc tế Trọng tài bên tranh chấp thỏa thuận thành lập - Tranh chấp nhà đầu tư nước với quan quản lý nhà nước Việt Nam liên quan đến hoạt động đầu tư lãnh thổ Việt Nam thơng qua trọng tài tịa án Việt Nam trừ trường hợp thỏa thuận khác mà Việt Nam thành viên III BOT (Xây dựng- Kinh doanh- Chuyển giao; Build-Operate - Transfer) Hợp đồng BOT hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng, kinh doanh công trình kết cấu hạ tầng thời hạn định; hết thời hạn, nhà đầu tư chuyển giao không bồi hồn cơng trình cho Nhà nước Việt Nam Hợp đồng BOT có số đặc điểm: Cơ sở pháp lý: hoạt động đầu tư tiến hành sở hợp đồng ký kết quan nhà nước Việt Nam Nhà đầu tư trực tiếp tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh phù hợp với nội dung thỏa thuận hợp đồng sở tuân theo quy định pháp luật đầu tư Việt Nam văn pháp luật khác có liên quan Chủ thểký kết hợp đồng: bên quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam bên nhà đầu tư Đối tượng Hợp đồng: cơng trình kết cấu hạ tầng Hình thức hợp đồng: lập thành văn SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Nội dung hợp đồng quy định quyền nghĩa vụ quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam nhà đầu tư liên quan đến việc xây dựng, kinh doanh chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam Phương thức thực hợp đồng: Nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp BOT để tổ chức, quản lý, kinh doanh dự án thuê tổ chức quản lý, với điều kiện doanh nghiệp chịu toàn trách nhiệm tổ chức quản lý Lợi ích nhà đầu tư hưởng việc tiến hành quản lý kinh doanh cơng trình thời gian định để thu hồi vốn đầu tư có lợi nhuận hợp lý Hết thời hạn kinh doanh, nhà đầu tư chuyển giao khơng bồi hồn cơng trình cho Nhà nước Việt Nam IV Hợp đồng BTO (Xây dựng- Chuyển giao- Kinh doanh; Build- Transfer- Operate) Hợp đồng BTO hình thức đầu tư ký quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong, nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam; Chính phủ dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình thời hạn định để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận - Đặc điểm hợp đồng BTO: Cơ sở pháp lý: hoạt động đầu tư tiến hành sở hợp đồng ký kết quan nhà nước Việt Nam Nhà đầu tư trực tiếp tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh phù hợp với nội dung thỏa thuận hợp đồng sở tuân theo quy định pháp luật đầu tư Việt Nam văn pháp luật khác có liên quan Chủ thểký kết hợp đồng: bên quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam bên nhà đầu tư - Đối tượng Hợp đồng: cơng trình kết cấu hạ tầng Hình thức hợp đồng: lập thành văn Nội dung hợp đồng quy định quyền nghĩa vụ quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam nhà đầu tư liên quan đến việc xây dựng, chuyển giao, kinh doanh Phương thức thực hợp đồng: Nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp BTO để tổ chức, quản lý, kinh doanh dự án thuê tổ chức quản lý, với điều kiện doanh nghiệp chịu toàn trách nhiệm tổ chức quản lý Lợi ích nhà đầu tư hưởng Chính phủ dành cho Nhà đầu tư quyền kinh doanh cơng trình thời hạn định để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận V Hợp đồng BT (Xây dựng chuyển giao; Build Transfer) SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Hợp đồng BT hình thức đầu tư ký kết quan nhà nước có thẩm quyền nhà đầu tư để xây dựng công trình kết cấu hạ tầng; sau xây dựng xong nhà đầu tư chuyển giao cơng trình cho Nhà nước Việt Nam, Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận toán cho nhà đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng BT - Hợp đồng BT có số đặc điểm sau: Cơ sở pháp lý: hoạt động đầu tư tiến hành sở hợp đồng ký kết quan nhà nước Việt Nam Nhà đầu tư trực tiếp tiến hành hoạt động đầu tư kinh doanh phù hợp với nội dung thỏa thuận hợp đồng sở tuân theo quy định pháp luật đầu tư Việt Nam văn pháp luật khác có liên quan Chủ thểký kết hợp đồng: bên quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam bên nhà đầu tư - Đối tượng Hợp đồng đầu tư công trình kết cấu hạ tầng Hình thức hợp đồng: lập thành văn Nội dung hợp đồng: quy định quyền nghĩa vụ quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam nhà đầu tư liên quan đến việc xây dựng chuyển giao, khơng quyền kinh doanh cơng trình Phương thức thực hợp đồng: Nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp BT để tổ chức, quản lý, kinh doanh dự án thuê tổ chức quản lý, với điều kiện doanh nghiệp chịu toàn trách nhiệm tổ chức quản lý Lợi ích nhà đầu tư hưởng Chính phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi vốn lơi nhuận toán cho Nhà đầu tư theo thỏa thuận hợp đồng VI Hợp đồng PPP (Đối tác công tư; Public Private Partnerships) Hợp đồng PPP việc nhà nước Nhà đầu tư phối hợp thực Dự án phát triển kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công sở Hợp đồng dự án - Một số đặc điểm hợp đồng PPP: Chủ thể ký kết hợp đồng: bên quan nhà nước có thẩm quyền, giới hạn phần vốn góp nhà nước khơng vượt q 30% tổng mức đầu tư Dự án, trừ trường hợp khác Thủ tướng Chính phủ định bên tư nhân, thực dự án phải thành lập Doanh nghiệp dự án Đối tượng hợp đồng đầu tư dự án phát triển kết cấu hạ tầng, cung cấp dịch vụ công SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Nội dung hợp đồng quy định mục đích, phạm vi, nội dung dự án; quyền, nghĩa vụ bên việc thiết kế, xây dựng, kinh doanh, quản lý cơng trình Dự án Lợi ích từ hợp đồng: Nhà đầu tư hưởng lợi ích phát sinh từ việc kinh doanh cơng trình Nhà nước có lợi ích từ dịch vụ cơng cộng cung cấp chất lượng cao, tận dụng nguồn lực tài quản lý từ tư nhân, đảm bảo lợi ích cho người dân tư VII Ưu nhược điểm BOT,BTO, BT, PPP - Đối với nước chủ nhà: + Ưu điểm: Thu hút vốn đầu tư vào dự án sở hạ tầng địi hỏi vốn đầu tư lớn, giảm sức ép cho ngân hàng nhà nước đồng thời nhanh chóng có cơng trình kết cầu hạ tầng hoàn chỉnh giúp khơi dậy nguồn lực nước thu hút thêm FDI để phát triển kinh tế + Nhược điểm: Khó tiếp nhận kinh nghiệm quản lý khó kiểm sốt cơng trình Ngồi ra, nhà nước phải chịu rủ ro ngồi khả kiểm sốt nhà đầu tư - Đối với nước ngoài: + Ưu điểm: Hiệu sử dụng vốn bảo đảm, chủ động quản lý, điều hành tự chủ kinh doanh lợi nhuận, không bị chia sẻ nước sở đảm bảo tránh rủi ro bất thường ngồi khả kiểm sốt + Nhược điểm: Việc đàm phán thực thi hợp đồng thường gặp nhiều khó khăn tốn thời gian, cơng sức VIII Sự giống - khác hình thức đầu tư theo hợp đồng BOT, BTO, BT, PPP Giống - Thứ nhất: Chủ thể hợp đồng BOT, BTO, BT, PPP gồm bên quan nhà nước có thẩm quyền Việt Nam bên nhà đầu tư - Thứ hai: Đối tương hợp đồng BOT, BTO, BT, PPP đề công trình kết cấu hạ tầng - Thứ ba: tất hình thức đầu tư có chuyển giao cơng trình kết cấu hạ tầng từ nhà đầu tư sang cho nhà nước Việt Nam Khác a khác thời điểm chuyển giao quyền sở hữu cơng trình SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ - Hình thức BOT nhà đầu tư xây dưng, kinh doanh cơng trình kết cấu hạ tầng thời hạn định, sau hết thời hạn nhà đầu tư chuyển giao khơng bồi hồn cơng trình cho nhà nước Việt Nam - Hình thứ BTO lại địi hỏi nhà đầu tư xây dựng xong phải chuyển giao cơng trình cho nhà nước Việt Nam phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư quyền kinh doanh doanh cơng trình thời hạn định để nhà đầu tư thu hồi lại vốn lợi nhuận - Hình thức BT: sau xây dựng nha tư chuyển giao cơng trình cho nhà nước Việt Nam, phủ tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu hồi lại vốn lợi nhuận toán cho nhà đầu tư thỏa thuận hợp đồng b Khác tính bồi hồn dự án đầu tư -BOT, BTO nhà đầu tư hưởng lợi nhuận từ cơng trình mà học thực hiện, nhà nước khơng phải bồi hồn chi phí cho nhà đầu tư - BT nhà nước bồi hoàn cho nhà đầu tư phần toàn giá trị theo thỏa thuận hợp đồng Quy định luật đàu tư 2005 thực điểm hợp lý theo quy định pháp luật nhà đầu tư theo hợp đồng BT sau thực xong hợp đồng nhà nước tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực dự án khác để thu vốn lợi nhuận Nhưng trường hợp nhà đầu tư không chấp nhận thực dự án việc thực dự án không đảm bảo mang lại lợi nhuận mà nhà đầu tư đáng hưởng lợi ích nhà đầu tư khơng đảm bảo Vì điều nhà làm luật nước ta dự trù trước quy định cụ thể luật c Khác quyền nghĩa vụ nhà đầu tư hợp đông Nếu hợp đồng BOT, BTO đề có đủ quyền nghĩa vụ liên quan đến hành vi Xây dựng - Kinh doanh - Chuyển giao cơng trình hơp đồng BT có quyền nghĩa vụ Xây dựng - Chuyển giao cơng trình d Khác ưu đãi nhà nước nhà đầu tư hợp đồng - Theo quy định nghị định số 108/2009NĐ - CP doanh nghiệp BT hưởng ưu đãi thuế nhập hàng hóa để xây dựng cơng trình BT theo quy định pháp luật thuế xuất khẩu, thuế nhập Doanh nghiệp BT miễn quyền thuê đất, tiền sử dụng đất diện tích đất sử dụng đất để xây dựng cơng trình BT thời gian xây dựng cơng trình - Trong theo quy định nghị định doanh nghiệp BOT doanh nghiệp BTO việc hưởng ưu thuế nhập hàng hóa nhập để xây dựng cơng trình theo quy định pháp luật thuế xuất nhập miễn tiền sử dụng đất diện tích đất nhà nước giao cho miễn tiền thuê đất toàn thời gian thực dự án, doanh nghiệp BOT, BTO hưởng ưu SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định pháp luật thuế thu nhập doanh nghiệp IX Các giải pháp thúc đẩy ngành xây dựng Hiệu công tác quản lý nhà nước ngành xây dựng năm qua có đóng góp từ sách, hệ thống văn pháp lý xây dựng Hệ thống ngày hoàn thiện củng cố, nhân tố quan trọng góp phần đưa tốc độ tăng trưởng ngành tăng Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội; Luật Nhà 2014 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ phát triển quản lý nhà xã hội Chính sách ưu đãi cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà xã hội (thông qua việc miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; vay vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi…) Các sách ưu đãi Nhà nước khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện nhiều cho doanh nghiệp hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà xã hội để giải nhà cho đối tượng sách xã hội, người nghèo khu vực nông thôn, người thu nhập thấp thị Chính sách vừa giúp chăm lo nhà cho đối tượng có nhiều khó khăn nhà ở, vừa góp phần bảo đảm an sinh xã hội đất nước Nhờ có sách này, thời gian qua có hàng trăm ngàn hộ gia đình, hàng triệu người nghèo, người thu nhập thấp sớm có điều kiện cải thiện nhà Đồng thời, giai đoạn thị trường BĐS "đóng băng" giai đoạn 2011-2012, sách thúc đẩy việc điều chỉnh cấu hàng hóa BĐS cách hợp lý, khắc phục lệch pha cung - cầu, góp phần giúp cho thị trường BĐS hồi phục tích cực Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/1/2013, Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; Thông tư số 02/2013/TT-BXD ngày 08/3/2013 Bộ Xây dựng hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang làm nhà xã hội công trình dịch vụ; Thơng tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/5/2013 Thông tư số 32/2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP ngày 07/1/2013 Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ Các sách, giải pháp đồng tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với việc thực Chiến lược phát triển nhà ở, trọng tâm phát triển nhà xã hội, bao gồm: (1) Cho phép điều chỉnh cấu sản phẩm BĐS nhà từ cao cấp, diện tích lớn sang diện tích nhỏ có giá bán thấp (dưới 1,05 tỷ đồng); cho phép chuyển đổi từ nhà thương mại sang nhà xã hội để hưởng ưu đãi từ giảm giá bán nhà ở; (2) Giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT dự án nhà xã hội, nhà thương mại quy mô nhỏ, giá bán thấp Cho phép doanh nghiệp chậm nộp tiền sử dụng đất, SVTH: Nguyễn Văn Hiệp Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ chậm nộp thuế; (3) Hình thành gói tín dụng hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi đối tượng thu nhập thấp, cán công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để mua, thuê, thuê mua nhà xã hội nhà thương mại có giá bán 1,05 tỷ đồng doanh nghiệp, hộ gia đình vay để đầu tư xây dựng nhà xã hội; (4) Thực việc rà soát dự án phát triển nhà ở, khu đô thị để phân loại dự án tiếp tục triển khai, dự án phải tạm dừng, dự án cần phải điều chỉnh lại cấu, loại hình nhà cho phù hợp với nhu cầu thị trường, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà địa phương Trước bối cảnh thị trường BĐS rơi vào tình trạng "đóng băng" giai đoạn 2011-2012 với lượng tồn kho BĐS lên tới 128.000 tỷ đồng, tác động tiêu cực đến kinh tế nói chung, lĩnh vực xây dựng, bất động sản, vật liệu xây dựng… nói riêng, việc ban hành triển khai thực kịp thời, đồng giải pháp nói mang lại hiệu tích cực, vừa giúp cho thị trường BĐS phục hồi tích cực, vừa giúp cho hàng trăm ngàn người nghèo, người thu nhập thấp sớm cải thiện nhà ở, cụ thể là: (1) giá BĐS ổn định, sát với giá trị thực (có dự án giảm tới 30% so với thời kỳ sốt nóng 2009-2010 giúp cho người mua hưởng lợi); (2) Thanh khoản tăng (lượng giao dịch BĐS thành công năm 2015 Hà Nội tăng 1,7 lần, TP Hồ Chí Minh tăng 1,8 lần so với năm 2014); (3) Cơ cấu hàng hóa BĐS điều chỉnh hợp lý, hướng tới nhu cầu thực khả toán thực thị trường; (4) Tồn kho BĐS liên tục giảm, đến tháng 12/2015 giảm 60% so với quý I/2013; (5) Riêng gói tín dụng lãi suất ưu đãi hỗ trợ nhà xã hội 30.000 tỷ đồng giúp cho 42.000 hộ gia đình, cá nhân người nghèo, người thu nhập thấp cải thiện nhà ở; (6) Hàng loạt doanh nghiệp xây dựng, BĐS, vật liệu xây dựng nhờ sách thực tái cấu, đẩy mạnh phát triển nhà xã hội, sản phẩm BĐS có giá bán trung bình thấp, qua vượt qua giai đoạn khó khăn, ổn định sản xuất kinh doanh, đảm bảo đời sống, việc làm cho người lao động,… Thị trường BĐS hồi phục tác động tích cực đến tăng trưởng kinh tế, bảo đảm ổn định kinh tế vĩ mô, thực tốt sách an sinh xã hội Luật Nhà 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà ở; Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản Mở rộng đối tượng nới lỏng điều kiện cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước mua sở hữu nhà Việt Nam, việc mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS tổ chức, cá nhân người nước lãnh thổ Việt Nam Với quy định cởi mở, thơng thống cần người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phép nhập cảnh vào Việt Nam mua sở hữu nhà thực tạo điều kiện thuận lợi để họ yên tâm vào Việt Nam đầu tư, học tập, làm ăn, sinh sống Đồng thời giúp tăng cầu cho thị trường BĐS, phân khúc sản phẩm trung cao cấp, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển SVTH: Nguyễn Văn Hiệp 10 Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Với quy định mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho doanh nghiệp có vốn đầu tư nước cho phép họ mua, thuê, thuê mua nhà, cơng trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ thực khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp nước vào đầu tư Việt Nam, thúc đẩy hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút nhiều nguồn vốn, công nghệ, kinh nghiệm tiến tiến nước vào nước ta, đồng thời động lực thúc đẩy doanh nghiệp nước, tạo cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh hoạt động kinh doanh BĐS Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Bỏ quy định bắt buộc doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS Việc bỏ quy định tạo điều kiện thơng thống cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bảo đảm quyền tự chủ doanh nghiệp kinh doanh, giảm bớt thủ tục, chi phí khơng đáng có giao dịch BĐS mà doanh nghiệp người dân trả Mở rộng việc cho phép chủ đầu tư dự án cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai Việc mở rộng cho phép chủ đầu tư dự án cho thuê, cho thuê mua BĐS hình thành tương lai thay bán BĐS hình thành tương lai Luật 2006 tạo điều kiện thuận lợi nhiều cho chủ đầu tư dự án có điều kiện huy động thêm nguồn lực vốn để đầu tư dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng có nhu cầu đăng ký thuê, thuê mua BĐS đầu tư xây dựng để chuẩn bị cho việc đầu tư, sớm tính tốn phương án sản xuất kinh doanh, doanh nghiệp nước ngồi, chi nhánh, văn phịng đại diện tập đoàn nước lần đầu vào đầu tư, làm ăn Việt Nam doanh nghiệp có nhu cần thuê, thuê mua nhà xưởng khu công nghiệp Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10/9/2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Kinh doanh Bất động sản Đơn giản hóa thủ tục đăng ký kinh doanh BĐS quy định rõ trường hợp thành lập doanh nghiệp, khơng cần phải có vốn pháp định (thơng qua quy định: doanh nghiệp làm thủ tục xác nhận mức vốn pháp định, mà quan nhà nước vào số vốn điều lệ doanh nghiệp để xác định Đồng thời quy định cụ thể trường hợp bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên khơng phải thành lập doanh nghiệp, khơng cần phải có vốn pháp định Quy định giảm bớt thủ tục, tạo điều kiện thuận lợi, thơng thống cho doanh nghiệp, hộ gia đình, cá nhân đăng ký kinh doanh BĐS, bán, chuyển nhượng, cho th, cho th mua BĐS có quy mơ nhỏ, khơng thường xuyên SVTH: Nguyễn Văn Hiệp 11 Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Thông tư số 15/2013/TT-BXD ngày 26/9/2013 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia QCVN 09:2013/BXD - Các cơng trình xây dựng sử dụng lượng hiệu Thúc đẩy cơng trình xây dựng sử dụng lượng tiết kiệm có hiệu phát triển cơng trình xanh, tập trung vào nhóm cơng trình có tổng diện tích sàn xây dựng từ 2.500m2 trở lên xây dựng cải tạo lại Thông tư 15/2013/TT-BXD QCVN 09:2013/BXD Bộ Xây dựng đưa yêu cầu phải tuân thủ xây dựng cải tạo lại cơng trình có diện tích sàn 2500 m2 trở lên lớp vỏ cơng trình, vật liệu, kết cấu bao che, hệ thống chiếu sáng, thơng gió, điều hịa khơng khí, hệ thống đun nước nóng, thang máy, bơm nước… nhằm đảm bảo cho cơng trình sau xây dựng, cải tạo đáp ứng yêu cầu sử dụng lượng tiết kiệm hiệu Các sách quy địn hỗ trợ việc phát triển cơng trình sử dụng lượng tiết kiệm hiệu quả, cơng trình xanh theo hướng tiêu thụ lượng hóa thạch, sử dụng lượng tái tạo, tuần hoàn, tái sử dụng nước, sử dụng vật liệu tiết kiệm lượng, thân thiện với mơi trường, giảm phát thải khí nhà kính Xu hướng đầu tư xây dựng, quản lý, vận hành cơng trình, dự án phát triển thị theo hướng tiết kiệm lượng, cơng trình xanh, đô thị xanh hướng nhiều chủ đầu tư cơng trình xây dựng, dự án bất động sản, dự án phát triển đô thị Điều phù hợp với Chiến lược tăng trưởng xanh quốc gia Kế hoạch hành động tăng trưởng xanh ngành xây dựng SVTH: Nguyễn Văn Hiệp 12 ... cực Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/1/20 13, Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu; Thông tư số 02/20 13/ TT-BXD... Thông tư số 11/20 13/ TT-NHNN ngày 15/5/20 13 Thông tư số 32 /2014/TT-NHNN ngày 18/11/2014 Ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định cho vay hỗ trợ nhà theo Nghị 02/NQ-CP ngày 07/1/20 13 Nghị số 61/NQ-CP ngày... SVTH: Nguyễn Văn Hiệp 11 Báo cáo chương GVHD: Bùi Thi Thu Vĩ Thông tư số 15/20 13/ TT-BXD ngày 26/9/20 13 Bộ Xây dựng việc ban hành Quy chuẩn Kỹ thuật Quốc gia QCVN 09:20 13/ BXD - Các công trình xây