257694

Chuyên đề tốt nghiệp Mục lục Lời nói đầu .3 Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất .5 I. Vị trí và vai trò của đất đai .5 1. Khái niệm 5 2. Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội .5 3. Vai trò của đất đai .7 II. Đặc điểm và phân loại đất đai .9 1. Đặc điểm của đất đai .9 2. Phân loại đất 11 III. Quyền sử dụng đất và sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất .13 1. Khái niệm về quyền sử dụng đất .13 2. Khái niệm GCNQSD đất .13 3. Sự cần thiết phải cấp GCNQSD đất .14 IV. Những yếu tố ảnh hởng đến việc cấp GCNQSD đất 17 1. Điều kiện tự nhiên .17 2. Điều kiện phát triển kinh tế .17 3. Điều kiện chính trị - xã hội .17 4. Quy hoạch sử dụng đất 18 V. Những quy định pháp lý về việc đăng ký và cấp GCNQSD đất 18 1. Yêu cầu chung của công tác cấp GCNQSD đất 18 2. Cơ sở pháp lý của đăng ký và cấp GCNQSD đất 19 3. Những quy định về xem xét và cấp GCNQSD đất 21 4. Thẩm quyền cấp GCNQSD đất 25 VI. Quy trình cấp GCNQSD đất 26 Chơng II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy .27 I. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Cầu Giấy 27 1. Điều kiện tự nhiên .27 2. Điều kiện kinh tế - xã hội 28 Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 1 Chuyên đề tốt nghiệp II. Thực trạng quỹ đất, tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận Cầu Giấy 32 1. Thực trạng quỹ đất và tình hình biến động đất đai 32 2. Tình hình giao đất và sử dụng đất tại quận .34 III. Công tác tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy .38 1. Các đối tợng phải kê khai đăng ký cấp GCNQSD đất .38 2. Tổ chức đăng ký cấp GCNQSD đất .39 3. Kết quả đăng ký .45 IV. Thực trạng xét và cấp GCNQSD đất tại quận Cầu Giấy .45 1. Tổ chức, thẩm quyền, kết quả xét và cấp GCNQSD đất .45 2. Các khoản thu khi cấp GCNQSD đất 49 V. Đánh giá chung về tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .51 1. Những kết quả đã đạt đợc 51 2. Những tồn tại và nguyên nhân .53 Chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 55 I. Những phơng hớng nhằm đẩy mạnh công tác cấp GCNQSD đất của quận Cầu Giấy 55 II. Giải pháp thúc đẩy tiến độ cấp GCNQSD đất 57 1. Giải pháp về tổ chức 57 2. Giải pháp về nhân sự .57 3. Giải pháp về cải tiến quy trình cấp GCNQSD đất .58 4. Các giải pháp thực hiện khác .58 III. Một số kiến nghị 60 Kết luận 61 Tài liệu tham khảo .62 Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 2 Chuyên đề tốt nghiệp Lời nói đầu Đất đai là tài nguyên quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Trong hoạt động kinh tế của mỗi quốc gia, mỗi doanh nghiệp, đất đai là nguồn tài nguyên, nguồn lực và là một đầu vào không thể thiếu. Mặt khác, diện tích đất đai lại có hạn và không thể sản sinh. Vì vậy, quản lý và sử dụng một cách đầy đủ đất đai là mục tiêu cực kỳ quan trọng trong chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. Nớc ta đang trong quá trình đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, cơ cấu kinh tế đang chuyển dịch theo hớng tích cực. Mặc dù vấn đề đất đai luôn đợc Đảng và Nhà nớc ta quan tâm. Nhng, trong thực quá trình sử dụng cũng nh quan hệ đất đai có nhiều biến động; vì vậy vấn đề đăng ký và thống kê đất đai càng trở nên bức xúc và phức tạp. Tuy nhiên trong thực tế và trong nhiều trờng hợp, vấn đề đăng ký đất đai, đặc biệt là vấn đề lập hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các đối tợng sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn và phức tạp, nên trong thực tế đời sống xã hội vẫn còn nảy sinh những vấn đề cần đợc bổ sung và giải quyết. Để góp phần nghiên cứu vấn đề này, là một sinh viên đang thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy em đã chọn đề tài: Thực trạng và giải pháp nhằm thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội làm chuyên đề nghiên cứu. Mục đích nghiên cứu của chuyên đề này là làm rõ những vấn đề lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cấp quận ( thông qua ví dụ của quận Cầu Giấy) và đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung và ở quận Cầu Giấy nói riêng. Chuyên đề này nghiên cứu những vấn đề cơ bản về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy. Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 3 Chuyên đề tốt nghiệp Chuyên đề đã vận dụng các phơng pháp sau: phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phơng pháp phân tích, phơng pháp thống kê. Ngoài lời nói đầu, kết luận và tài liệu tham khảo. Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần chính sau: Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Chơng II: Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Cầu Giấy Chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu giấy Trong quá trình thực tập tại Phòng Địa chính Nhà đất và Đô thị quận Cầu Giấy, em xin chân thành cảm ơn các cô chú, anh chị đã giúp em tìm hiểu và hoàn thành chuyên đề này. Em xin chân thành cảm ơn Cô giáo ThS. Vũ Thị Thảo đã hớng dẫn em hoàn thành chuyên đề này. Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 4 Chuyên đề tốt nghiệp Chơng I: Cơ sở lý luận về cấp GCNQSD đất. I. Vị trí và vai trò của đất đai 1. Khái niệm Đất là vật thể tự nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố: đá, động thực vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Nh vậy, đất đai có nguồn gốc hoàn toàn từ tự nhiên chứ không phải do con ngời tạo ra. Nhng đất đai lại mang lại những công dụng nhất định cho xã hội loài ngời. Khi mới xuất hiện con ngời, đất đai là nơi cung cấp nguồn sống cho con ng- ời; còn trong quá trình phát triển của xã hội loài ngời, đất đai lại là điều kiện cho sự tồn tại và phát triển của con ngời. Do vậy, có thể khẳng định đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. Luật đất đai năm 1993 của nớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr- ờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua bao thế hệ, nhân dân ta đã tốn bao công sức, x- ơng máu mới tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay!. 2. Vị trí của đất đai trong đời sống sản xuất và đời sống xã hội Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, có trớc lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế - xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài ngời. Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động sản xuất nào, cũng nh không thể nào có sự tồn tại của loài ngời. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của loài ngời, là điều kiện cho sự sống của động thực vật và con ngời trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế - xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 5 Chuyên đề tốt nghiệp giao thông. Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp xây dựng nh gạch ngói, xi măng, gốm sứ. Đất đai cùng với các điều kiện tự nhiên khác nhau là một trong những cơ sở quan trọng nhất để hình thành các vùng kinh tế của đất nớc nhằm khai thác và sử dụng có hiệu quả các tiềm năng tự nhiên, kinh tế, xã hội của mỗi vùng đất nớc. Nhu cầu về đời sống kinh tế, xã hội rất phong phú và đa dạng. Vì vậy, vệc khai thác lợi thế của mỗi vùng đất là tất yếu khách quan để đáp ứng nhu cầu đó. Mỗi vùng có những sắc thái riêng về đất đai và các điều kiện tự nhiên khác nhau. Vì vậy, sử dụng đầy đủ và hợp lý đất của mỗi vùng là một trong những nhiệm vụ quan trọng nhằm phát triển kinh tế của đất nớc. Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Tuy vậy, đối với từng ngành cụ thể của nền kinh tế quốc dân đất đai có vị trí khác nhau. Đối với ngành nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt. Nó không những là chỗ đứng, chỗ tựa để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng và thông qua sự phát triển của sản xuất trồng trọt mà cung cấp thức ăn cho gia súc, là nơi chuyển dần hầu hết tác động của con ngời vào cây trồng. Vì vậy, đất đai đợc đa vào sử dụng trong quá trình sản xuất kinh doanh nông nghiệp đợc gọi là ruộng đất đai và ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu, không thể thay thế đợc. Không có ruộng đất thì không thể tiến hành sản xuất kinh doanh nông nghiệp. Ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu trong nông nghiệp, nó vừa là đối tợng lao động, vừa là t liệu lao động. Đất đai là một trong những bộ phận lãnh thổ của mỗi quốc gia. Nói đến chủ quyền của mỗi quốc gia là phải nói đến những bộ phận lãnh thổ, trong đó có đất đai. Tôn trọng chủ quyền của mỗi quốc gia, trớc hết phải tôn trọng lãnh thổ của quốc gia đó. 3. Vai trò của đất đai 3.1. Đất đai là một tài nguyên Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 6 Chuyên đề tốt nghiệp Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá với mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của con ngời và các sinh vật khác trên trái đất. C. Mác viết rằng: Đất là tài sản mãi mãi với loài ngời, là điều kiện cần để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu đợc để sản xuất, là t liệu sản xuất cơ bản trong nông lâm nghiệp. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm để nuôi sống loài ngừơi. Mọi hoạt động của con ngời gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài ngời, con ngời và đất đai ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất đai trở thành nguồn của cải vô tận của con ngời, con ngời dựa vào đó để tạo nên sản phẩm nuôi sống mình. Đất đai luôn luôn là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống. Không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, không có một quá trình lao động nào diễn ra và cũng không thể có sự tồn tại của xã hội loài ngời. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi, các công trình phúc lợi khác, các cánh đồng để con ngời trồng trọt, chăn nuôi. Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu t cố định, là thớc đo sự giàu có của mỗi quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính, nh là sự chuyển nhợng của cải qua các thế hệ và nh một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng. Con ngời khai thác bề mặt đất đai để trồng trọt, chăn nuôi, tạo nên sản phẩm nuôi sống cả xã hội loài ngời. Khai thác bề mặt đất đai và cải tiến chất lợng đất đai để tạo ra khối lợng sản phẩm ngày càng nhiều hơn, thoả mãn nhu cầu lơng thực, thực phẩm ngày càng tăng. Trình độ khai thác đất đai gắn liền với sự tiến hoá của xã hội. Quá trình ấy làm cho con ngời và đất đai ngày càng nhận thức và hiểu Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 7 Chuyên đề tốt nghiệp biết hơn về khoa học kỹ thuật, khám phá và khai thác kho báu trong lòng đất đai phục vụ cho mục đích của mình. Đất đai gắn liền với khí hậu, môi trờng trên phạm vi toàn cầu cũng nh từng vùng, từng miền lãnh thổ. Trải qua lịch sử hàng triệu năm của trái đất, khí hậu cũng trải qua nhiều biến động do những nguyên nhân tự nhiên hoặc do tác động của con ngời. Trong quá trình chinh phục và cải tạo thiên nhiên, con ngời ngày càng can thiệp vào quá trình biến đổi của tự nhiên. Biến đổi khí hậu có tác động mạnh mẽ đến các hệ sinh thái trên đất liền, nhất là đối với cây trồng. Nh vậy, việc sử dụng hợp lý đất đai ngoài ý nghĩa về kinh tế còn có ý nghĩa về bảo vệ, cải tạo và biến đổi môi trờng. Ngày nay, với sự phát triển của khoa học kỹ thuật, ngời ta rất chú ý đến tác động của môi trờng trong quá trình hoạt động sản xuất của con ngời, trong đó sử dụng khai thác đất đai là yếu tố vô cùng quan trọng. Trong các yếu tố cấu thành của môi trờng nh đất đai, nguồn nớc, khí hậu, cây trồng, vật nuôi, hệ sinh thái thì đất đai đóng vai trò quan trọng. Những biến đổi tiểu khí hậu, những sự phá vỡ hệ sinh thái ở những vùng nào đó trên trái đất đai ngoài tác động ảnh hởng của tự nhiên thì vai trò con ngời tác động cũng rất lớn: lụt úng do phá rừng, canh tác bất hợp lý làm ảnh hởng đến môi trờng. Bởi vậy, sử dụng tài nguyên đất không thể tách rời việc bảo vệ và cải tạo môi trờng. 3.2. Đất đai đối với sự phát triển của các ngành kinh tế Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nh là một t liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế quốc dân, đất đai cũng có những vị trí và vai trò khác nhau. Trong ngành công nghiệp ( trừ công nghiệp khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh. Sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp đòi hỏi mở Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 8 Chuyên đề tốt nghiệp rộng quy mô xây dựng, các nhà máy mới tăng lên làm tăng số lợng diện tích đất đai dành cho yêu cầu này. Cùng với sự phát triển nhanh chóng của các ngành công nghiệp là sự phát triển của các ngành xây dựng, các công trình dân c phát triển đòi hỏi xây dựng nhà ở và hình thành đô thị, các khu dân c mới. Những yêu cầu này ngày càng tăng lên, làm cho nhu cầu đất đai dành cho các ngành đó cũng tăng lên. Trong nông nghiệp, đất đai có một vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn là nguồn cung cấp thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con ngời vào cây trồng đều dựa vào đất đai và thông qua đất đai. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp đợc gọi là ruộng đất. Ruộng đất là t liệu sản xuất chủ yếu và đặc biệt không thể thay thế đợc. Ruộng đất vừa là đối tợng lao động, vừa là t liệu lao động. Quá trình sản xuất nông nghiệp ( trong ngành trồng trọt) là qúa trình khai thác, sử dụng đất. Bởi vậy, không có ruộng đất thì không thể có hoạt động sản xuất nông nghiệp. II. Đặc điểm và phân loại đất đai 1. Đặc điểm của đất đai - Diện tích đất đai có hạn: Sự giới hạn đó là do toàn bộ diện tích bề mặt của trái đất đai cũng nh diện tích đất đai của mỗi quốc gia, mỗi lãnh thổ bị giới hạn. Sự giới hạn đó còn thể hiện ở chỗ nhu cầu sử dụng đất đai của các ngành kinh tế quốc dân trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng. Do diện tích đất đai có hạn nên ngời ta không thể tuỳ ý muốn của mình tăng diện tích đất đai lên bao nhiêu cũng đợc. Đặc điểm này đặt ra yêu cầu quản lý đất đai phải chặt chẽ, quản lý về số lợng, chất lợng đất, cơ cấu đất đai theo mục đích sử dụng cũng nh cơ cấu sử dụng đất đai theo các thành phần kinh tế và xu hớng biến động của chúng đề có kế hoạch phân bố và sử dụng đất đai có cơ sở khoa học. Đối với nớc ta, diện tích đất đai bình quân đầu ngời vào loại thấp so với các quốc gia khác trên thế giới. Vấn đề Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 9 Chuyên đề tốt nghiệp quản lý và sử dụng đất đai tiết kiệm, hiệu quả và bền vững lại càng đặc biệt quan trọng. - Đất đai đợc sử dụng cho các ngành, các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Việc mở rộng các khu công nghiệp, các khu chế xuất, việc mở rộng các đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng; phát triển nông, lâm, ng nghiệp đều phải sử dụng đất đai. Để đảm bảo cân đối trong việc phân bổ đất đai cho các ngành, các lĩnh vực, tránh sự chồng chéo và lãng phí, cần coi trọng công tác quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất đai và có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành trong công tác quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai. - Đất đai có vị trí cố định, tính chất cơ học, vật lý, hoá học và sinh học trong đất đai cũng không đồng nhất. Đất đai đợc phân bổ trên một diện tích rộng và cố định ở từng nơi nhất định. Do vị trí cố định và gắn liền với các điều kiện tự nhiên ( thổ nhỡng, thời tiết, khí hậu, nớc, cây trồng), và các điều kiện kinh tế nh kết cấu hạ tầng, dân số, công nghiệp trên các vùng và các khu vực nên tính chất của đất đai có khác nhau. Vì vậy, việc sử dụng đất đai vào các quá trình sản xuất của mỗi ngành kinh tế cần phải nghiên cứu kỹ lỡng tính chất của đất cho phù hợp. Trong sản xuất nông nghiệp, việc sử dụng đất phải thích hợp với những điều kiện tự nhiên, kinh tế và chất lợng ruộng đất của từng vùng để mang lại hiệu quả kinh tế cao. Để kích thích việc sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp, Nhà nớc đề ra những chính sách nh đầu t, thuế cho phù hợp với điều kiện đất đai ở các vùng trong nớc. - Trong nông nghiệp, nếu sử dụng hợp lý đất đai thì sức sản xuất của nó không ngừng đợc nâng lên. Sức sản xuất của đất đai tăng lên gắn liền với sự phát triển của lực lợng sản xuất, sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, với việc thực hiện ph- ơng thức thâm canh và chế độ canh tác hợp lý. Sức sản xuất của đất đai biểu hiện tập trung ở độ phì nhiêu của đất đai. Vì vậy, cần phải thực hiện các biện pháp hữu hiệu để nâng cao độ phì nhiêu của đất đai, cho phép năng suất đất đai nâng lên. 2. Phân loại đất Trần Kiên Cờng Kinh tế Địa chính 42 10