bt507

GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI. MỤC LỤC CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÂI VÀ NHÀ Ở 5 I. Đất đô thị 5 1. Khái niệm đất đô thị 5 2. Đặc điểm đất đô thị .5 2.1. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu .5 2.2. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất 5 2.3. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch 6 II. Nhà ở đô thị .6 1. Khái niệm nhà ở đô thị 6 2. Đặc điểm nhà ở đô thị .6 2.1. Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu .6 2.2. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn .6 2.3. Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng .6 III. Thị trường đất đai và nhà ở đô thị 7 1. Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở .7 2. Đặc điểm thị trường đất đai và nhà ở 7 2.1. Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất .7 2.2. Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai và nhà ở 7 2.3. Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật .8 2.4. Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền 8 2.5. Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác ( Đặc biệt thị trường tài chính) 9 2.6. Thị trường đất đai và nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường) .9 3. Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở đô thị .10 4. Phân loại thị trường đất đai và nhà ở 12 4.1. Phân loại theo hoạt động trên thị trường: 12 4.2. Căn cứ vào khu vực : 13 4.3. Căn cứ theo thứ tự thời gian đất đai và nhà ở tham gia vào thị trường : .13 5. Các yếu tố cấu thành thị trường đất đai và nhà ở 13 5.1. Cung về đất đai và nhà ở 13 5.2. Cầu về đất đai và nhà ở 14 5.3. Các chủ thể tham gia vào thị trường đất đai và nhà ở 15 6. Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở .16 6.1. Chính sách, pháp luật của nhà nước .16 6.2. Quá trình đô thị hóa 16 6.3.Quy hoạch đô thị .16 6.4. Yếu tố tâm lý, phong tục, tập quán… 16 6.5. Thu nhập của người dân .16 6.6. Thị trường tài chính: 16 7. Những nhân tố ảnh hưởng đến giá đất đai và nhà ở trên thị trường đất đai và nhà ở. .17 IV. Phát triển thị trường đất đai và nhà ở đô thị .18 1. Khái niệm phát triển thị trường đấ đai và nhà ở 18 2. Ý nghĩa của việc phát triển thị trường đất đai và nhà ở 19 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 20 I. Thị trường nhà ở 20 1. Cung nhà ở. 20 2. Cầu nhà ở 21 3. Giá nhà ở .21 II. Thị trường đất đai 22 1. Qũy đất 22 2. Giá đất .22 III. Những nhân tố ảnh hưởng đến thị trường đất đai và nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội .23 1. Chính sách nhà nước .23 2. Quy hoạch của thành phố 23 3. Đô thị hóa 24 4. Xây dựng mới 24 5. Thu nhập của người dân 24 IV. Những bất cập của thị trường đất đai và nhà ở .25 1. Công tác quản lý 25 1.1. Quản lý quy hoạch, xây dựng .25 1.2. Thủ tục hành chính .25 1.3. Sự yếu kém trong việc quản lý, điều tiết thị trường 26 2. Đầu cơ tích trữ .26 3. Giá đất đai và nhà ở do nhà nước quy định chưa sát với giá thị trường. .27 4. Chất lượng nhà ở chưa đạt yêu cầu .27 5. Thông tin chưa minh bạch, chính xác .27 6. Hoạt động của các sàn giao dịch còn kém hiệu quả. 28 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở 29 I. Giải pháp mang tính chất lý luận: 29 1.1. Tăng cường công tác quản lý đất đai và nhà ở .29 1.2. Tích cực chống đầu cơ: .29 1.3. Dự trữ đất để kinh doanh đô thị .30 1.4. Quản lý nhà nước với các sàn giao dịch về đất đai và nhà ở: 30 1.5. Chính sác về đầu tư xây dựng 31 1.6. Quản lý quảng cáo và cung cấp thông tin trung thực .31 1.7. Đào tạo nguồn nhân lực .31 II. Giải pháp cụ thể rút ra từ thực tiễn của Hà Nội .31 ĐỀ TÀI: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI VÀ NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI. CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÈ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐÂI VÀ NHÀ Ở. I. Đất đô thị 1. Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác. Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệtdeer phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. 2. Đặc điểm đất đô thị. 2.1. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong những năm gần đây tốc độ đô thị hóa ngày càng nhanh kéo theo sự tăng dân số. Sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về đất để xây dựng cơ sở hạ tầng, dịch vụ, các khu vui chơi…Tuy nhiên tốc độ gia tăng dân số quá nhanh nên cung về đất đai đô thị không đủ đề đáp ứng cầu. 2.2. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất. Sử đan xen về hình thức sử dụng như đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ…Sự đan xen về hình thức sử dụng dẫn đến dự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị Sự đan xen về chủ thể sử dung và hình thức sử dụng đất làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của cá đô thị nước ta hiện nay. Việc đan xen này cung kà lực cản cho quy hoạch phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. 2.3. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch. Việc phát triển các đô thị nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng làm tình trạng sử dụng đất đô thị không theo quy hoạch ngày càng nhiều. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch chính là một trong những rào cản lớn nhất để quản lý đất đai một cách hiệu quả. II. Nhà ở đô thị. 1. Khái niệm nhà ở đô thị. Nhà ở đô thị là 1 tài sản của dân cư , có vị trí cố định găn liền với nó là cự ly, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của đô thị. 2. Đặc điểm nhà ở đô thị. 2.1. Nhà ở là tài sản không thể di dời được gắn liền, xây dựng trên đất. Sự gắn liền với đất này chỉ vị trí nó được sự phân bố ở đâu. Nhà ở là một tài sản gắn liền với đất, có vị trí cố định gắn liền với nó là cự ly, môi trường, các kết cấu hạ tầng xung quanh khu vực. Ngưoif sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp nhận điều kện vốn có của khu vực chứ không di chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn được. 2.2. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn. Giá trị của nhà ở thường được đan xen với giá trị của đất và giá trị các điều kiện hạ tầng và môi trường sống. Do vậy khi mua bán nhà cũng chính là mua bán quyền sử dụng đất… nên giá của một ngôi nhà thường là rất lớn. 2.3. Nhà ở rất phong phú và đa dạng về cả số lượng lẫn chất lượng. Nhà ở có rất nhiều loại hình như nhà ở kiểu biệt thự, nhà ở liền kề, nhà chung cư… Nhà ở kiểu biệt thự là ngôi nhà được xây dựng trên một khuôn viên sân vườn riêng biệt, biệt thự có phòng khách lớn, nhiều phòng ngủ, có phòng nghe và chơi nhạc, thư viện, có nhà ăn lớn tụ tập hàng trăm khách. Biệt thự còn là sự kết tinh của khoa học về xây dựng và trang trí nội ngoại thất. Thường mỗi biệt thự có một tên riêng và luôn được nhắc tới trong lịch sử. Biệt thự thường được xây trên những diện tích lớn, ở thung lũng, trên đồi, ven suối hay thị trấn, thành phố Nhà ở kiểu biệt thự có hai loại đó là biệt thự phố và biệt thự ngoại ô Nhà ở liên kế (nhà khối ghép) là loại nhà mà các căn được đặt cạnh nhau, xếp thành từng dãy và có thể xây dựng hàng loạt và khai thác không gian từ mặt đất trở lên, nhưng những lô đất hẹp được ghép sát nhau khiến ngôi nhà chính cũng là từng khối ghép liền nhau chỉ còn khả năng tạo sân vườn ở trước mặt và sau lưng. Loại nhà này còn được gọi là nhà ở khối ghép, nhà hàng phố, nhà kiểu dãy, kiểu băng. Nhà chung cư là loại nhà phổ biến nhất trong thành phố và được xây dựng với khối lượng tương đối lớn, loại này gồm một số kiểu căn hộ nhất định tương ứng với các kiểu gia đình khác nhau, mỗi căn hộ là một tổ hợp của các phòng chính, phòng phụ trong một căn hộ . III. Thị trường đất đai và nhà ở đô thị. 1. Khái niệm thị trường đất đai và nhà ở. Thị trường đất đai và nhà ở là 1 bô phận của thị trường bất động sản, là “nơi’’ diễn ra các hoạt động kinh tế giữa các chủ thể khác nhau nhưng cùng liên quan đến vấn đề đất đai và nhà ở. 2. Đặc điểm thị trường đất đai và nhà ở. 2.1. Các quan hệ mua bán chỉ làm thay đổi quyền sử dụng đất. Đất đai là sở hữu của toàn dân mà nhà nước đưng ra làm đại diện, đất đai không phải là sở hữu của riêngg một cá nhân nào do vậy việc mua bán đất đai chỉ là mua bán quyền sử dụng đất. 2.2. Nhà nước giữ vai trò chi phối tối cao đối với thị trường đất đai và nhà ở. Nhà nước giữ vai trò rất quan trọng trong quá trình phát triển thị trường đất đai và nhà ở để điều tiết và chống đầu cơ, cân đối nhu cầu nhà ở cho người dân, nếu không sẽ dẫn đến bất ổn xã hội. Nhà nước vừa là người tạo dựng môi trường pháp lý cho thị trường đất đai và nhà ở vừa hỗ trợ cho thị trường này. Thậm chí, trong một số trường hợp, Nhà nước cần phải can thiệp sâu và tích cực vào thị trường. Đặc biệt là thực hiện các chính sách nhà ở công, nhằm cung cấp cho người dân có những loại nhà ở thích hợp, hạn chế mua đi bán lại. 2.3. Chịu sự chi phối chặt chẽ của pháp luật Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về đất đai và nhà ở tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về đất đai và nhà ở đều sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật riêng về đất đai và nhà ở, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai và nhà ở. Đặc điểm này đặc biệt đúng ở nước ta do thị trường đất đai cấp I (thị trường sơ cấp- giao đất và cho thuê đất) là chịu tác động nhất bởi các quyết định của Nhà nước. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến Đất đai và nhà ở và thị trường đất đai và nhà ở, luôn điều chỉnh chính sách về Đất đai và nhà ở và thị trường Đất đai và nhà ở nhằm huy động các nguồn lực về Đất đai và nhà ở phục vụ các mục tiêu phát triêể kinh tế-xã hội. 2.4. Mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc, ko tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền Đất đai và nhà ở là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị trường Đất đai và nhà ở mang tính địa phương sâu sắc. Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở mang tính không tập trung và trải rộng ở mọi vùng miền của đất nước. Sản phẩm hàng hoá đất đai và nhà ở có “dư thừa” ở vùng này cũng không thể đem bán ở vùng khác được. Bên cạnh đó, mỗi thị trường mang tính chất địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều giữa các vùng, các miền, do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế-văn hoá-xã hội khác nhau dẫn đến quy mô và trình độ phát triển của thị trường đất đai và nhà ở khác nhau. Thị trường đất đai và nhà ở ở các đô thị có quy mô và trình độ phát triển kinh tế cao thì hoạt động sôi động hơn thị trường đất đai và nhà ở ở nông thôn, miền núi v.v 2.5. Có gắn bó chặt chẽ với các thị trường khác ( Đặc biệt thị trường tài chính) đất đai và nhà ở là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư. Mà đầu tư tạo lập đất đai và nhà ở thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành đất đai và nhà ở cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi đất đai và nhà ở tham gia lưu thông trên thị trường đất đai và nhà ở, các giá trị cũng như các quyền về Đất đai và nhà ở được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh v.v giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường Đất đai và nhà ở là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Ngược lại, thị trường Đất đai và nhà ở hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân (Theo thống kê, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng Đất đai và nhà ở chiếm 80% trong tổng lượng vốn cho vay). Ngoài ra, thị trường Đất đai và nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng và qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao động v.v dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả tới sự phát triển ổn định của nền kinh tế quốc dân. 2.6. Thị trường đất đai và nhà ở là một dạng thị trường không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ, thiếu 1 số tổ chức của thị trường). Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong quá trình sử dụng đất đai và nhà ở. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước. Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường đất đai và nhà ở. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường đất đai và nhà ở ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Đất đai và nhà ở có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường đất đai và nhà ở là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo. Mặt khác, thị trường đất đai và nhà ở không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của đất, nên thị trường đất đai và nhà ở mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng hoá khác. 3. Vai trò của thị trường đất đai và nhà ở đô thị. Thị trường đất đai và nhà ở ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. 1. Thị trường đất đai và nhà ở là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: Đất đai và nhà ở là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng đất đai và nhà ở trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến đất đai và nhà ở chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong đất đai và nhà ở ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. Đất đai và nhà ở còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trường thì đất đai và nhà ở ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. 2. Thị trường đất đai và nhà ở phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho