Phân tích hiệu quả tài chính dự án xây dựng khu du lịch sinh thái bãi nổi Xuân Giang

Phân tích hiệu quả tài chính dự án xây dựng khu du lịch sinh thái bãi nổi Xuân Giang

MỤC LỤC CHƯƠNG I

CƠ SỞ NGHIÊN CỨU THIẾT KẾ ĐẦU TƯ

CĂN CỨ CÁC PHÁP LÝ:

Luật xây dựng;

- Nghị định số 08/2005/NĐCP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

- Nghị định số 16/2005/NĐCP ngày 07/02/2005 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐCP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng;.

- Thông tư số 109/2000/TT-BTC ngày 13/03/2001 của Bộ tài chính hướng dẫn chế độ thu nộp và sử dụng lệ phí thẩm định đầu tư;

- Thông tư số 09/2005/TT-BXD ngày 06/05/2005 của Bộ xây dựng hướng dẫn một số nội dung về cấp phép xây dựng;

- Quyết định số 06/2005/QĐ-BXD ngày 03/02/2005 cùa Bộ xây dựng

vè việc ban hành định mức quy hoạch xây dựng;

- Quyết định số 12/2005/QĐ-BXD ngày 18/04/2005 của Bộ xây dựng

về việc ban hành quy chế cấp chứng chỉ hành nghề giám sát thi công XDCT;

Về bồi thường giài phóng mặt bằng

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 quy định về thi hành luật đất đai;

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 31/12/2004 về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;

Về thiết kế quy hoạch

- Quy hoạch chung xây dựng huyện Nghi Xuân;

- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định 642/BXS/

CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Bộ xây dựng;

- Tiêu chuẩn thiết kế - Quy hoạch xây dựng đô thị TCVN 4449/1987

- Nghị định số 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính phủ về quy hoạch xây dựng;

- Bản đồ đo đạc tỉ lệ 1/5000

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, hiện trạng kinh tế xã hội, hiện trạng hạ tầng kỹ thuật do địa phương cũng như các cơ quan liên quan cung cấp qua thực tế điều tra khu vực.

CHƯƠNG II

SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ

1/ Điều kiện, đặc điểm của tỉnh

- Hà Tĩnh là vùng địa linh nhân kiệt, vị trí địa lý nằm ở miền trung, cócửa khẩu quốc tế cầu treo sang Lào gần sát cửa khẩu quốc tế Chalo, cảngbiển Vũng Áng, cảng hàng không (sân bay Vinh), ga xe lửa, đường vành đai

du lịch sông Lam, đường ven sông Nghi Xuân, cảng biển Xuân Hải - BếnThuỷ, hành lang đông tây nối với các nước trong khu vực ASEAN- Hà Tĩnh

có truyền thống văn hoá lịch sử hào hùng, nơi sinh ra tổng bí thư Trần Phú,đặc biệt Nghi Xuân có khu lưu niệm đại thi hào Nguyễn Du, Nguyễn CôngTrứ

- Hà Tĩnh là tỉnh có địa giới hành chính rộng, đa phần là thổ nhưỡngsinh thái, sắc tộc có bản sắc văn hoá độc đáo, thuận lợi về giao thông xuyênViệt và quốc tế, có dân số gần 3 triệu người, nền kinh tế trong những nămgần đây phát triển có tốc độ tăng trưởng nhanh, đời sống nhân dân được cảithiện, nhu cầu thăm quan du lịch ngày càng tăng

- Với chính sách thu hút vốn đầu tư của tỉnh với các điều kiện, đặc điểmtrên, Hà Tĩnh cần mở rộng và phát triển các khu du lịch là cần thiết, đặc biệt

là du lịch sinh thái sông Lam

2/ Điều kiện đặc điểm khu du lịch bãi nổi Xuân Giang:

Xuân Giang là một địa danh sông nước của Hà Tĩnh, ai đến đây đềucảm nhận nơi đây là điểm hội tụ của đất trời, gió mây, núi biển, nó tạo nênmột cảnh quan thơ mộng và hoành tráng

Bãi nổi Xuân Giang có địa giới thuộc xã Xuân Giang 2, huyện NghiXuân, tỉnh Hà Tĩnh, cách thành phố Vinh 1km, cách sân bay Vinh 6km cáchcảng Cửa Lò và khu du lịch Cửa Lò là 15km, cách đường quốc lộ 1A, đường

sắt xuyên việt 5km, cách thành phố Hà Tĩnh 49km Là trung tâm các di tíchĐền Củi, chùa, miếu mạo của thành phố Vinh – Nghi Lộc - Diễn Châu – HàTĩnh.

3/ Kết luận

Từ những đặc điểm trên, điều kiện nêu trên, việc xây dựng khu du lịchsinh thái bãi nổi Xuân Giang là thực sự cần thiết đón đầu cho công tác dulịch của Hà Tĩnh trong những năm sắp tới

Dọc bãi nổi của dự án dài 3km thì ở giữa là bãi cát và đầm cạn, là bãinổi đắp tự nhiên từ ngàn xưa để lại dấu ấn của thiên nhiên vô cùng phongphú và đa dạng, mặc dù gần biển nhưng các giếng khoan có nước ngầm dựtrữ lớn và tiêu chuẩn nước sinh hoạt cao Nơi đây thực sự là thiên đường của

du lịch và nghỉ dưỡng

CHƯƠNG III CHỨC NĂNG HOẠT ĐỘNG VÀ YÊU CẦU

2 Chức năng nhiệm vụ

Khu du lịch sinh thái Hương Thanh là quần thề để tổ chức ra một khu

du lịch với nhiều hình thức đa dạng và phong phú, đây là nơi cung cấp cácdịch vụ thương mại, du lịch và nơi giao lưu văn hoá tiêu thụ sản phẩm truyềnthống của địa phương

3 Nội dung hoạt động

Khu du lịch sinh thái Hương Thanh là một quần thể công trình đa năngbao gồm các hoạt động:

- Dịch vụ vui chơi, giải trí tổng hợp

- Khu thể dục thể thao và nghỉ dưỡng

- Trung tâm du lịch sinh thái

4 Vai trò

- Nghiên cứu, đánh giá khả năng xây dựng và phát triển dự án “Khu dulịch sinh thái Hương Thanh” trên cơ sở thực tế, điều kiện tự nhiên, xã hộicũng như nguồn vốn được huy động

- Tổ chức khu du lịch sinh thái ven sông theo định hướng khu du lịchsinh thái, nhằm tạo thuận lợi cho việc lập dự án đầu tư và thúc đẩy quá trìnhđầu tư phát triển

thống văn hoá cũng như vị trí thuận lợi địa thế của dự án và trong khu vực.

- Tạo nên một điểm nhấn về văn hoá du lịch sinh thái có những nét đặctrưng hấp dẫn khách du lịch trong và ngoài nước với những sản phẩm du lịch

đa dạng, chất lượng cao mang đậm bản sắc văn hoá của vùng cũng như cảnước

- Tăng nguồn thu ngân sách qua khai thác dịch vụ du lịch

- Công trình phúc lợi xã hội

- Góp phần thúc đẩy phát triển thương mại, dịch vụ du lịch

- Thu hút nguồn lao động của địa phương chiếm 90%

- Trong thời gian xây dựng thu hút 250 – 300 người

- Thời gian khai thác và quản lý thu hút 300 – 350 người

CHƯƠNG IV ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG VÀ HIỆN TRẠNG

1 Vị trí giới hạn:

Địa điểm xây dựng khu du lịch Hương Thanh nằm tại phía nam thànhphố Vinh và phía bắc thành phố Hà Tĩnh, bên trục đường quốc lộ 1A từthành phố Vinh đi vào thành phố Hà Tĩnh thuộc địa giới hai tỉnh Nghệ An và

Hà tĩnh, là vùng bãi nổi trên sông Lam, có diện tích đất trên 100ha

VỊ TRÍ KHU VỰC NGHIÊN CỨU

2 Các điều kiện tự nhiên

2.1 Địa hình, địa chất , công trình:

Đây là một khu đất hoang hoá, nằm giữa hai nhánh của dòng sông Lam

có điều kiện xây dựng công trình

Đặc điểm địa chất công trình, địa chất thuỷ văn: Khu vực xây dựng quakhảo sát,mà các công trình đang xây dựng vùng kế cận địa chất công trình ổnđịnh cho phép xây dựng các công trình kiến trúc có quy mô xây dựng nhà 5 tầng

2.2 Khí hậu thủy văn:

Khí hậu nằm trong vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có 2 mùa rõ rệt,mùa hè có gió tây nam khô nóng, mùa đông có gió đông bắc lạnh ẩm

Mưa phân bố không đều, tập trung vào tháng 8, 9, 10 nên gây ngập úngcục bộ Hàng năm thường có một vài cơn bão đổ bộ vào khu vực với sức giótrung bình cấp 7 – 8 và có khi đến cấp 9 giật trên cấp 10 triều cường dânglên +5m như cơn bão số 7 năm 1982 gây nên thiệt hại cho khu vực Tronghơn 15 năm tại đây không thấy xuất hiện bão lớn ở khu vực, các hiện tượngkhí hậu thời tiết không có những thay đổi bất thường

Công trình hạ tầng kỹ thuật: Chưa có hệ thống điện nước

2.4 Đánh giá tổng hợp:

Nhìn chung đây là một vùng đất hết sức thuận lợi cho việc tổ chứcmột khu du lịch sinh thái Tuy nhiên việc chi phí đầu tư hạ tầng rất lớn đòi

hỏi nhà đầu tư phải có tiềm lực và sự hỗ trợ về phía chính quyền tỉnh.

CHƯƠNG V

TỔ CHỨC KHÔNG GIAN QUY HOẠCH KIẾN TRÚC

1 Bố cục không gian Kiến trúc toàn khu:

- Đô thị du lịch sinh thái phát triển dựa theo địa hình cảnh quan tựnhiên, lấy trục không gian cảnh quan chính trục trung tâm nối từ đường dulịch ven sông Lam với khu bãi nổi Không gian kiến trúc thay đổi theo từngkhu vực chức năng riêng

- Kết hợp tối đa đia hình tự nhiên để tổ chức không gian cũng như mạnglưới đường giao thông Phát triển đô thị đều theo các hướng tiếp giáp vớisông trên cơ sở hệ thống kè sông

- Không gian kiến trúc cảnh quan được tổ chức hiện đại

- Đối với các khu vực xây dựng đô thị công trình bố trí thấp tầng

2 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm, các tuyến, các điểm nhấn & các điểm nhìn quan trọng:

2.1 Bố cục không gian các khu vực trọng tâm:

- Trục không gian cảnh quan từ cầu nối với con đường du lịch ven sôngLam được thiết kế thông thoáng nối với trung tâm của khu du lịch sinh thái.Khu vực trung tâm được thiết kế thông thoáng, sang trọng

- Trục không gian bao quanh khu bãi nổi với các biệt thự ven sông vàcảnh quan sinh thái sẽ tạo cho khu du lịch một net riêng biệt

2.2 Các điểm nhấn, điểm nhìn quan trọng:

- Khu trung tâm quảng trường trung tâm, nằm trên trục trung tâm chính;các công trình biểu tượng, tượng đài, các công trình casino, khách sạn, vuichơi giải trí xung quanh quảng trường

- Cầu trung tâm nối từ phía Nghệ An, khớp nối với con đường du lịchven sông Lam: đây là điểm nhất kiến trúc quan trọng đối với khu du lịch bãinổi Xuân Giang và trục cảnh quan sông Lam Vì vậy cầu cần có hình dángkiến trúc cầu đặc biệt tiêu biểu

- Khu vực quảng trường phía trước trung tâm hội nghị và khách sạnđược thiết kế hiện đại, có thể tổ chức các sự kiện văn hoá chính trị của khuvực và thế giới

2.3 Các yêu cầu về tổ chức và bảo vệ cảnh quan:

1) Các yêu cầu chung:

+ Các công trình kiến trúc được tổ chức theo kiểu công trình độc lập cókhông gian cây xanh xung quanh Kiến trúc mái cần được chú trọng trongthiết kế công trình, đặc biệt khuyến khích các kiến trúc khai thác theo phongcách hiện đại

+ Thiết kế công trình cần nghiên cứu kiến trúc 4 mặt đứng và mái.+ Đảm bảo khoảng lưu không giữa 2 công trình kế cận

+ Các công trình công cộng và biệt thự phải đảm bảo chỗ đỗ ô tô trongkhuôn viên lô đất

+ Các công trình công cộng cần khai thác kiến trúc hiện đại mangphong cách trong tổ chức kiến trúc công trình

2) Màu sắc, ánh sáng, tầm nhìn và chi tiết kiến trúc:

Màu sắc các công trình cần được khai thác hài hoà với thiên nhiênxung quanh cũng như các màu đặc trưng của khu vực Bắc Trung Bộ Các chitiết kiến trúc thiết kế mang phong cách hiện đại được kết hợp với tính truyềnthống nhưng không rườm rà

Các công trình không được che lấp ánh sáng và tầm nhìn của các côngtrình kế cận, đặc biệt là các công trình ven 2 bên sông

Các công trình phía sát sông có tầng cao thấp, không che lấp tầm nhìncủa các công trình công cộng phía sau ra phía sông Lam

3)Cây xanh, lối đi bộ , vìa hè và quảng trường:

Cây Xanh:

Cây xanh đường phố được trồng với khoảng cách trung bình từ 10-15m/cây và trồng cách mép vỉa hè tối thiẻu 1,0 m Hệ thống cây xanh đô thị cần

có dự án riêng nghiên cứu cho phù hợp với điều kiện vi khí hậu, cảnh quancũng như đặc trưng văn hoá của khu vực

Cây xanh khu vực vùng bán ngập xung quanh bãi nổi: là hệ thống câyxanh kinh tế cảnh quan Các khu vực này cần được tổ chức đường dạo kếthợp vừa phục vụ sản xuất vừa phục vụ tham quan, du lịch Khu vực cây xanhvùng bán ngập cần có nghiên cứu loại cây trồng và hoa phù hợp với điềukiện tự nhiên và thổ nhưỡng của khu vực

Vỉa hè và lối đi bộ:

Được thiết kế đảm bảo diện tích cây xanh đường phố không ảnh hưởngtới mặt đứng công trình Chiều rộng vỉa hè đảm bảo trồng cây xanh, lối đi

bộ, chỗ để xe tối thiểu Kích thước vỉa hè được thiết kế cụ thể trong phầnquy hoạch giao thông ở các vị trí ngả giao nhau cốt vỉa hè cần được hạ thấpxuống phía lòng đường để tạo điều kiện cho người tàn tật và đi bộ

Quảng trường:

Quảng trường khu trung tâm: Có chức năng tổng hợp giữa các hoạtđộng văn hoá, giảI trí t dịch vụ du lịch, ở đây có thể tổ chức các hoạt độngđông người, đi bộ , biểu tượng nghệ thuật,

CHƯƠNG VI

BỐ CỤC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC

1 Các yêu cầu và nguyên tắc chung:

1.1 Yêu cầu và quan điểm tổ chức không gian:

 Đô thị sinh thái nằm giữa bãi nổi với trục cảnh quan chính là dòngsông Lam Khai thác tối đa sông Lam cho tổ chức không gian kiến trúc cảnhquan đô thị và phát triển du lịch sinh thái

 Khai thác hiệu quả tối đa quỹ đất cho xây dựng đô thị bãi nổi giữa sông

 Đảm bảo ổn định, đồng bộ, hiện đại của đô thị sinh thái trong tương lai

 Tôn trọng cảnh quan địa hình tự nhiên, hệ thống mương rạch, phânthuỷ tự nhiên

1.2 Nguyên tắc thiết kế:

 Kế thừa và điều chỉnh khu vực theo điều chỉnh quy hoạch chung củahuyện Nghi Xuân và các quy hoạch chi tiết đã được duyệt Khớp nối hợp lýcác quy hoạch và dự án đã có liên quan đến khu vực thiết kế

 Các công trình được xây dựng đảm bảo không bị ảnh hưởng của lũ lụtcủa dòng sông Lam

 Tận dụng cảnh quan và điều kiên tự nhiên riêng có của khu vực

 Thiết kế hệ thống giao thông thuận tiện trong đô thị, thiết kế nhữngtuyễn đường rộng và thông thoáng, có những tuyến đường đi bộ dọc theo bờsông tạo cảnh quan đẹp

2 Tính chất khu vực quy hoạch:

 Là khu đô thị du lịch sinh thái được thiết kế hiện đại để phục vụ nhucầu trong tương lai của khu vực Bắc Miền Trung nói riêng và phục vụ nhucầu của du khách ở mọi miền của tổ quốc và khách quốc tế

3 Các khu chức năng quy hoạch:

Khu vực nghiên cứu thiết kế công viên vui chơi giải trí hiện đại có diệntích khoảng 100 ha Trong đó các khu chức năng được xác định như sau:

3.1Khu vui chơi ngoài trời bao gồm:

Xây dựng công viên giải trí với những trò chơi phong phú, hiện đại, từnhững trò chơi thiếu nhi đến các trò chơi mới lạ phiêu lưu mạo hiểm Dựkiến có các khu vực vui chơi chính như sau

- Các trò chơi cảm giác mạnh như tàu lượn, thuyền lắc, đu quay xuắn, ô

tô đụng, phòng chiếu phim ảo

- Các trò chơi truyền thống như đu quay

khổng lồ, tàu điện trên không, thuyền đụng, đu

quay dây vàng

- Các trò chơi dành cho trẻ em như: Lâu

đài tuổi thơ, đoàn tàu thiếu nhi, ô tô tự lái, nhà

bóng, trò chơi liên hoàn,

3.2.Khu vui chơi dưới nước: Với các khu

bể và khu đường trượt đa dạng, phong phú, kèm

theo đó là hệ thống các khu nhà tắm nước sạch

3.3các khu vui chơi giải trí khác : Khu trượt cỏ, khu nhảy dù, bể bơi

mùa đông

4 Các giải pháp quy hoạch tổ chức không gian:

- Để khai thác hiệu quả cảnh quan và quỹ đất cho xây dựng phát triển

đô thị sinh thái bãi nổi nằm giữa dòng sông Lam cần có hệ thống kè hợp lý

để đảm bảo không bị ảnh hưởng của lũ trên sông Lam Do đó việc tổ chứckhông gian và sử dụng đất bãi nổi Xuân Giang trên cơ sở hệ thống kè

- Trục giao thông nối từ con đường du lịch ven sông Lam vào khu bãinổi là trục không gian đô thị chính của khu vực

- Trục giao thông chạy bao quanh khu bãi nổi là trục không gian cảnhquan ven sông của đô thị.

- Tổ chức các tuyến đê, kè ở những nơi cần thiết xung quanh bãi nổi đểbảo vệ khu vực xây dựng:

Có giải pháp phòng chống lũ lụt trong mùa lũ của dòng sông Lam.Quy hoạch những dải cây xanh ven theo bờ sông để tạo cảnh quan đẹp

và phòng chống lũ lụt

5 Lựa chọn phương án thiết kế và giải pháp xây dựng

5.1.Ý tưởng thiết kế

Khu đất thiết kế nằm ngay trung tâm của dòng sông Lam , kts đề xuất ý

tưởng thiết kế :Trọng tâm và cân xứng

- Tạo trọng tâm nằm ngay giữa dòng nước làm điểm nhấn cho toàn khu

- Tạo các trung tâm cân xứng hướng về hai bên bờ tả và hữu, tạo cảnhquan hài hoà cho cả tỉnh Nghệ An, Hà Tĩnh và góc nhìn từ trục giao thôngquốc lộ 1 qua cầu Bến Thuỷ

5.2 Các phương án thiết kế

a/ Phương án 1

- Mô phỏng theo hình tượng cá chép vượt song

- Trung tâm được bố trí ở hành lang phía tây tạo hình ảnh một khu dulịch sinh thái hiện đại ở góc nhìn từ cầu Bến Thuỷ

- Sự kết nối giữa các phân khu chức năng thấp

b/ Phương án 2:

- Trục phát triển khu sinh thái theo trục mở rộng của thành phố Vinh

- Phân khu chức năng thành 4 khu chính

- Phương án xét đến khả năng sử dụng đất ven trục đường chính làmvăn phòng cho thuê

- Trục trung tâm bị lệch về phía tây, khu vực trung tâm không kết nối