đồ án kỹ thuật điện điện tử Thẩm định giá nhà mặt tiền trên các con đường nhỏ, ngắn không tìm được tsss tại TP. HCM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HỒ CHÍ MINH KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN BỘ MÔN KINH TẾ THẨM ĐỊNH GIÁ  ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP THẨM ĐỊNH GIÁ NHÀ MẶT TIỀN TRÊN CÁC CON ĐƯỜNG NHỎ, NGẮN KHƠNG TÌM ĐƯỢC TSSS TẠI TP HCM GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: Nguyễn Thị Lan Anh Lớp: VG3_K33 MSSV: 107209002 Tp HCM, tháng 03 năm 2011 LỜI MỞ ĐẦU Đặt vấn đề: Đường nhỏ, ngắn mà đề tài muốn nói đến đường chiều dài chiều rộng đường hạn chế, đặc biệt chiều dài thị trường giao dịch đường khơng nhiều; ví dụ đường Nguyễn Ngọc Lộc Q10, Nguyễn văn Nguyễn Q1, Trần Thiện Chánh Q10, Trương Hán Siêu Q1, Lê Quý Đôn Q Phú Nhuận, Trần Minh Quyền Q10 Một khó khăn cơng tác thẩm định nhà mặt tiền đường việc tìm kiếm TSSS nằm đường thị trường giao dịch đường hạn chế Nếu ta tìm TSSS hẻm kế bên (nhưng hẻm giống hoàn toàn với đường mà ta TDG giấy tờ, hai hẻm giống hồn tồn bên la có tên đường, bên hẻm cua đường chính) có chênh lệch giá lớn Vì vậy, ta buộc phải tìm TSSS nằm đường lớn lân cận thông qua điều chỉnh yếu tố đường lớn đường nhỏ Theo QĐ 144/2007/QĐ-UBND cách tính đơn giá đất ngân hàng trung bình giá nhà hẻm 50% giá nhà mặt tiền Nhưng tính đơn giá đất theo giá trị phi thị trường, theo giá trị thị trường đơn giá đất cịn chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác đơn giá đường nhỏ 20 % - 30 % đơn giá đất đường lớn Nhưng cụ thể số chưa có tìm hiểu vấn đề Mục tiêu nghiên cứu: đề tài tìm hiểu ba vấn đề: (1) Mức chênh lêch đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ so với đơn giá mặt tiền đường lớn (2) Đưa mơt tỷ lệ điều chỉnh làm hợp lý trường hợp thẩm định nhà thuộc đường nhỏ mmà đề tài chưa có dịp khảo sát Câu hỏi nghiên cứu: (1) Đơn giá nhà mặt tiền đường nhỏ % đơn giá nhà mặt tiền đường lớn? (2) Một tỷ lệ điều chỉnh hợp lý cho trường hợp thẩm định nhà đường mà đề tài chưa có dịp khảo sát Phương pháp nghiên cứu: đề tài chủ yếu dựa thu thập số liệu từ thị trường, từ so sánh số liệu đưa kết cuối Ý nghĩa giới hạn nghiên cứu: đề tài cung cấp hệ số điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn nhằm phục vụ cho công tác thẩm định nhà mặt tiền đường nhỏ mà đề tài tiến hành khảo sát Đồng thời đề tài đưa nhìn sơ tỷ lệ điều chỉnh cho “yếu tố đường nhỏ, đường lớn” để từ làm sở cho chuyên viên thẩm định giá tùy thuộc vào trường hợp cụ thể mà xác định tỷ lệ điều chỉnh cho phù hợp Tuy nhiên, đề tài tiến hành khảo sát số lượng đường định, hạn chế đề tài tùy vào tình hình thị trường thời điểm khảo sát Bố cục: Lời mở đầu Chương 1: Cơ sở lý thuyêt Chương 2: Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn Chương 3: Nhận xét phân tích kết vừa tìm Kết luận CHƯƠNG I CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Pháp luật nhiều nước giới thống chỗ coi bất động sản (BĐS) bao gồm đất đai tài sản khác gắn liền đất Tuy nhiên nước với hệ thống trị, hệ thống trị khác với nét đặc thù riêng Hầu hết quốc gia coi BĐS đất đai tài sản khác có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, xác định vị trí địa lý đất (điều 417, 518 Luật Dân Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 luật Dân Cộng Hòa Liên Bang Nga, Điều 94, 96 luật Dân Cộng Hòa Liên Bang Đức…) Mặc dù vậy, Nga quy định cụ thể bất động sản mảnh đât khơng phải đất đai nói chung Việc ghi nhận hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ, đối tượng giao dịch dân Theo Bộ luật Dân năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam, điều 174 có quy định: “BĐS tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà; cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, cơng trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác pháp luật quy định” Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế 2005 BĐS định nghĩa đất đai công trình người tạo nên gắn liền với đất.(Phan Thị Ngọc Mỹ cộng sự, 2006) Như vậy, khái niệm BĐS rộng, đa dạng cần quy định cụ thể pháp luật nước có tài sản có quốc gia cho BĐS, quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS Hơn nữa, quy định BĐS pháp luật Việt Nam khái niệm mở mà chưa có quy định cụ thể danh mục tài sản 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.2.1 Tính bất động: Đất đai hàng hóa đặc biệt dù đem mua bán việc chuyển nhượng quyền sử dụng, khai thác BĐS khơng thể di dời đến nơi mà người sử dụng mong muốn Vị trí BĐS quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS Mỗi BĐS có vị trí cố định gắn liền với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Chính điều tác động tới phương thức sử dụng giá đất Đó lý hai BĐS kế cận giá lại khác nhau.(Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.2 Tính khơng đồng nhất: Trong thời đại ngày có nhiều sản phẩm sản xuất hàng loạt Nhưng BĐS gắn với đặc điểm tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội định Và khơng thể tìm thấy hai bất động sản giống hệt Chúng có nét tương đồng Ví dụ hai BĐS A B nằm kế đường Hai BĐS có nhiều đặc điểm giống nhau: chiều dài, chiều rộng, hướng, mục đích sử dụng… chúng khơng giống hệt mà tương đồng khác điểm BĐS A góc cịn BĐS B khơng… Chúng ta nhìn nhận theo hướng khác Cũng hai bất động sản tương đồng giá chúng lại khác Giá BĐS mua bán thị trường việc phụ thuộc vào đặc điểm riêng có phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác điều kiện thị trường, cách nhìn nhận, tâm lý người mua nó… (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.3 Tính khan Diện tích đất có hạn thay đổi song thay đổi không nhiều Nhưng dân số lại phát triển nhanh với tăng dân số tăng nhu cầu đất ở, đất canh tác, sản xuất… Cung đất đai có hạn cầu lại tăng ngày điều tạo nên tính khan BĐS (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.2.4 Tính thích ứng Lợi ích cơng trình sinh q trình sử dụng, lẽ kịp thời điều chỉnh cơng sử dụng vừa giữ lại đặc trưng cơng trình vừa mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư Việc kịp thời điều chỉnh công sử dụng BĐS theo xu thị trường quan trọng để thu hút khách hàng Vì nhà đầu tư quan tâm đến tính thích ứng BĐS.(Nguyễn Thanh Trà cộng sự, 2004) 1.1.2.5 Tính bền vững, đời sống kinh tế dài BĐS bao gồm đất đai cơng trình đất Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên ban tặng, tư liệu sản xuất đặc biệt mà khơng có tài sản thay Nó tham gia vào trình tái sản xuất xã hội cho dù đem sử dụng cho mục đích mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên mang tính bền vững Thời gian sử dụng đất thông thường vô hạn làm cho ý nghĩa đất đai, BĐS vô quan trọng Điều thể đời sống kinh tế bền vững BĐS (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.3.1 Khả co dãn cung Một số nguyên nhân liệt kê sau: − Tổng cung toàn đất đai cố định nghĩa quỹ đất luôn không thay đổi − Cung ứng đất đai phù hợp với mục đích riêng biệt có giới hạn đặc điểm kỹ thuật đất Bên cạnh mặt hạn chế tự nhiên nêu cịn có hạn chế quy hoạch hạn chế bật Việc phân bổ đất đai cho mục đích cụ thể phải tuân thủ quy hoạch đất đai thời kỳ nên tùy tiện thay đổi mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch Cịn cơng trình xây dựng chung cư thời gian xây dựng hồn thành đưa vào sử dụng lâu Nên cung ngắn hạn BĐS co giãn cung dài hạn.với thay đổi giá (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) 1.1.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch thường dài, chi phí giao dịch cao Do BĐS tài sản quan trọng có giá trị cao việc mua, bán BĐS phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Hơn nữa, giao dịch người mua người bán thường không thông qua trực tiếp mà thông qua người trung gian thường gọi nhà môi giới hay quen miệng “cị” Chính qua người trung gian mà chi phí lại tăng lên khơng nhỏ Đồng thời đất nước phát triển kéo theo sách luật pháp nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất người dân… tất làm cho chi phí giao dịch BĐS tăng 1.1.3.3 Khả chuyển hóa thành tiền mặt linh hoạt BĐS hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn, tính khoản Trong nhiều trường hợp chủ sở hữu có BĐS tương đối lớn, giá trị tiền cao khẩn cấp cắt miếng để bán có tiền mặt mà phải kéo dài nhiều bỏ lỡ nhiều hội 1.1.3.4 Sự can thiệp quản lý nhà nước chặt chẽ Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tài sản quý giá quốc gia, BĐS tài sản cố định, di dời BĐS bao gồm đất đai tài sản gắn liền với đất, bất động sản bao gồm hay nhiều đất Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân nhà nước thống quản lý Việc quản lý đất đai nhà nước quan trọng để sử dụng tốt nguồn tài nguyên quý giá phù hợp với giai đoạn phát triển đất nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) 1.1.3 Quyền tài sản bất động sản 1.1.3.1 Các khái niệm “Tài sản cải vật chất tinh thần có giá trị chủ sở hữu” “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản” Như tài sản nguồn lực cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp kiểm soát, kết hoạt động khứ, mà từ số lợi ích kinh tế tương lai dự kiến trước cách hợp lý Theo nghĩa chung nhất: Tài sản cải vật chất tinh thần (nguồn lực) có giá trị chủ sở hữu “Quyền tài sản hiểu cách ứng xử người liên quan đến tài sản Pháp luật quy định mối quan hệ người với tài sản không quy định quan hệ người với tài sản Trong quyền tài sản có hàm ý tập trung quyền kiểm soát cho người giới hạn loại trừ quyền người khác” Theo Pháp luật Việt Nam: Quyền tài sản biểu quyền trị giá tiền chuyển giao giao dịch dân sự, kể quyền sở hữu trí tuệ “Quyền tài sản khái niệm pháp lý bao hàm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền liên quan đến sở hữu Quyền tài sản bao gồm quyền sở hữu, nghĩa người chủ sở hữu hưởng hay nhiều lợi ích sở hữu” 1.1.3.2 Quyền tài sản bất động sản “Quyền tài sản Bất động sản bao gồm tất quyền, quyền lợi, lợi ích liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Một hay nhiều lợi ích quyền tài sản thông thường biểu hình thức quyền sở hữu (như chứng thư sở hữu) phân biệt với bất động sản mặt vật chất Quyền tài sản bất động sản khái niệm phi vật chất” 5 Từ điển Tiếng Việt, NXB Đà Nẵng, 2003 Bộ luật dân 2005 Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11 (11/2002), trang 42-51 Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế 2005, Trang 22 Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005, trang 23 Cần ý quyền tài sản bất động sản quyền lợi bất động sản Quyền lợi thường ghi văn thức chứng thư hợp đồng (ví dụ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng cho th…) Chính mà quyền tài sản bất động sản khái niệm pháp lý tách biệt với Bất động sản, thể mặt vật chất tài sản Quyền tài sản bất động sản bao gồm quyền, khoản lợi ích, lợi tức liên quan đến quyền sở hữu bất động sản Ngược lại, bất động sản bao gồm thân đất đai, tất loại sản vật tự nhiên có đất tài sản gắn liền với đất nhà cửa cơng trình đất Chính vậy, thẩm định viên giá cần phải phân biệt rõ khác biệt tài sản mặt thực thể vật chất quyền pháp lý gắn liền với tài sản Ví dụ: Một khách hàng A thuê đất chủ thể B, hợp đồng thuê 10 năm, hợp đồng thuê khách hàng A có điều khoản: “Trong thời hạn hợp đồng, khách hàng A quyền cho thuê lại khu đất cho chủ thể khác” Vì làm ăn không hiệu quả, năm, khách hàng A tiếp tục thuê tiếp Khách hàng A cho bên C thuê tiếp thời hạn năm lại Như trường hợp này, thẩm định viên giá thẩm định “Quyền cho thuê lại” khách hàng A chủ thể C Nếu thẩm định viên giá tiến hành khảo sát thẩm định khu đất sai phương pháp 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm Các chuyên gia kinh tế nhà nghiên cứu BĐS nước quốc tế đưa khái niệm thị trường BĐS sau: Khái niệm 1: thị trường BĐS nơi hình thành định việc tiếp cận BĐS BĐS sử dụng Khái niệm 2: thị trường BĐS đầu mõi thực chuyển dịch giá trị hàng hóa BĐS Khái niệm 3: thị trường BĐS “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan mơi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước thị trường BĐS có tác động định đến thúc đẩy hay kìm hãm hoạt động kinh doanh thị trường BĐS Khái niệm 4: thị trường BĐS “nơi” tiến hành giao dịch BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ hỗ trợ môi giới, tư vấn… Khái niệm 5: TTBĐS bao gồm ba thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường chấp bảo hiểm bất động sản (Nguyễn Thanh Trà cộng sự, 2004) Theo cục quản lý nhà: “Thị trường BĐS trình giao dịch hàng hóa BĐS bên có liên quan Là “nơi” diễn hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp dịch vụ có liên quan môi giới, tư vấn… chủ thể thị trường mà vai trị quản lý Nhà nước có tác động định đến thúc đẩy phát triển hay kìm hãm thị trường BĐS ” 1.2.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản 1.2.2.1 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc không tập trung, trải rộng khắp vùng miền đất nước Đặc tính BĐS tính bất động khơng thể tiêu hủy hay chia cắt để mang đi… đáp ứng thiếu hụt đất đai địa phương khác làm cho thị trường bất động sản có đặc tính địa phương cần có can thiệp nhà nước thơng qua sách thuế, sách hỗ trợ nhà ở…theo thời kỳ, địa phương cụ thể Và thị trường nhà địa phương diễn biến theo tác động sách nhà nước theo quy luật cung cầu thị trường địa phương khác (Cục quản lý giá Bộ tài chính, 2007) Hoạt động TTBĐS khơng có người mua, người bán mà họ cịn có tổ chức trung gian làm cầu nối BĐS mang tính bất động khơng thể di dời được, có giá trị cao mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư phải trải qua q trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng làm cầu nối Trước hoạt động tổ chức trung gian tự chưa chịu điều tiết quản lý nhà nước Từ sau kiện bong bóng nhà đất năm 2007 đóng băng thị trường nhà đất từ đến nhà nước bước đầu có quy (3/2) Theo cách xác định giá nhà hẻm UNND TP.HCM đơn giá QSDĐ nhà tọa lạc hẻm cấp vị trí 50% đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền Tuy nhiên theo số liệu thị trường cho thấy đường lớn có khả kinh doanh sầm uất đơn giá QSDĐ nhà hẻm có trị giá thấp nhiều lần so với nhà mặt tiền Trong trường hợp đường NNL 3/2, đường NNL hẻm đường 3/2 tính chất nhỏ, ngắn nghĩa đen lẫn nghĩa bóng nên đơn giá QSDĐ đường NNL 35 % - 40% đơn giá QSDĐ đường 3/2 Có thể dễ dàng quan sát thấy khả kinh doanh đường 3/2 khu vực từ ngã Nguyễn Tri Phương – 3/2 đến ngã Lý Thường Kiệt – 3/2 sầm uất với chủ yếu kinh doanh điện thoại di động, nhà hàng ăn uống, showroom trưng bày… Cịn đường NNL nằm vị trí đẹp khơng thu hút nhiều loại hình kinh doanh đa dạng mà chủ yếu hàng quán ăn nhỏ, vài văn phịng cơng ty, kho chứa đồ… Và lý tên đường NNL tạo khó khăn giao dịch kinh doanh Bởi đường NNL hẻm nhỏ 3/2 nhiều người biết đến tên đường NNL, NNL tên đường mới, lạ mà khơng phải biết, nói hẻm… thuộc 3/2 người lại dễ dàng tìm đến Chính đơn giá QSDĐ đường NNL 35% - 40% đường 3/2 số chấp nhận 3.3 Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU Đối với cặp đường CBT – PĐL, sinh viên không tiến hành so sánh đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền CBT nhà mặt tiền hẻm gần CBT thuộc đường PĐL Bởi qua khảo sát thực địa, sinh viên nhận thấy hẻm mà cụ thể hẻm 97, hẻm 115 hẻm 119 nằm gần so với đường CBT có chiều dài độ rộng hẻm hạn chế, chí cịn hạn chế đường CBT, độ tương đồng đường CBT hẻm không cao Với hạn chế nên việc tìm kiếm TS rao bán giao dịch hẻm khó khăn dẫn đến việc sinh viên xác định đơn giá QSDĐ hẻm Tuy nhiên với kinh nghiệm khảo sát trường hợp vậy, sinh viên nhận thấy đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền hẻm 97, hẻm 115, hẻm 119 thấp so với đơn giá QSDĐ nhà mặt tiền đường CBT Theo khảo sát thực địa khu vực phường 7, Quận Phú Nhuận khu vực có nhiều dạng đường nhỏ mà đề tài nhắc tới, ví dụ như: đường Ký Con, Phan Tây Hồ, Nguyễn Lâm, Đặng Thai Mai, Nguyễn Công Hoan… Tuy nhiên lý thời gian thị trường giao dịch hạn chế nên sinh viên chưa thể khảo sát tất đường nhỏ thuộc khu vực để đưa nhận xét chung đơn giá QSDĐ có hay khơng tương đồng đơn giá QSDĐ đường nhỏ khu vực Ở chương II, sinh viên tiến hành xây dựng tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường CBT – PĐL với kết đơn giá QSDĐ đường lớn (Phan Đăng Lưu) cao đơn giá QSDĐ đường nhỏ (Cầm Bá Thước), cụ thể: đơn giá QSDĐ đường nhỏ nằm khoảng từ 18% - 22 % đơn giá QSDĐ đường lớn Theo Quyết định số 89 /2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đơn giá QSDĐ đường PĐL 17,600,000 đồng/m2 đơn giá QSDĐ đường CBT 44.3% đơn giá QSDĐ đường PĐL tức 7,800,000 đồng/m2, nhiên cách tính thuế UBND TP Còn theo giá trị thị trường mà đề tài tìm số 18% -22% Nguyên nhân theo sinh viên nhận thấy chênh lệch khả kinh doanh hai đường cao Đường PĐL đường kinh doanh sầm uất với đầy đủ loại hình kinh doanh từ nhà hàng, quần áo đến trung tâm mua sắm lớn, ngân hàng, trường đại học, bệnh viện tư… Đường PĐL có chiều dài gần 1.4 km, lộ giới đường 30m, đường có hai xe lưu hành với vỉa hè rộng rãi Trong đường CBT vỏn vẹn 250m chiều dài 6m chiều rộng, khơng phân chia đường, khơng có vỉa hè với kết cấu đường trải bê tông Đường CBT khả kinh doanh thấp Suốt chiều dài đường có vài hộ kinh doanh chủ yếu hàng ăn lề đường, tạp hóa, rửa xe… loại hình kinh doanh mà ta dễ dàng bắt gặp hẻm nhỏ Qua so sánh vừa sinh viên nhận thấy với tỷ lệ 18% - 22% phù hợp với cặp đường CBT – PĐL 3.4 Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn cặp đường LÒ SIÊU – BA THÁNG HAI Vì thời gian ngắn thi trường giao dịch hạn chế nên sinh viên không tiến hành so sánh đơn giá QSDĐ đường LS với hẻm lân cận thuộc đường 3/2 Nhưng dựa vài khảo sát nhỏ sinh viên kết luận đơn giá QSDĐ đường LS cao đơn giá QSDĐ hẻm lân cận LS thuộc đường 3/2 Càng gần bùng binh Cây Gõ, đơn giá đường 3/2 giảm xa khu vực trung tâm thành phố Khác với cặp đường NNL – 3/2, cặp đường LS – 3/2 lại cho ta tỷ lệ điều chỉnh cao chung đường lớn 3/2 với kết đơn giá QSDĐ đường lớn (3/2) cao đơn giá QSDĐ đường nhỏ (Lò Siêu), cụ thể: đơn giá QSDĐ đường nhỏ nằm khoảng từ 40% đến 45% đơn giá QSDĐ đường lớn Đường LS đường nhỏ ngắn mà sinh viên chọn đường LS thị trường giao dịch đường hạn chế Đường LS đoạn qua phường 12 có chiều dài 550m, đường trải nhựa, dự kiến mở rộng đường 30m Khu vực dân cư đơng, kinh doanh tốt với loại hình kinh doanh đa dạng Đoạn đường 3/2 từ ngã Lê Đại Hành đến bùng binh Cây Gõ có khả kinh doanh tốt, không cao đoạn đường 3/2 thuộc Quận 10, với loại hình kinh doanh đa dạng Xem xét môi trường kinh doanh hai đường sinh viên nhận thấy tỷ lệ điều chỉnh 40 % - 45% phù hợp Giải thích khác tỷ lệ điều chỉnh hai cặp đường NNL – 3/2 LS – 3/2 sinh viên đưa lý sau: − Đường 3/2 đoạn thuộc Quận 11 có đơn giá QSDĐ thấp đơn giá QSDĐ đoạn thuộc Quận 10 xa khu vực trung tâm − Xét khả kinh doanh đường LS có phần sầm uất so với đường NNL KẾT LUẬN Qua trình nghiên cứu, thực đề tài đúc kết thành kết luận sau: Đề tài tìm hiểu, giới thiệu loại hình đường mới, đường nhỏ có nhiều Tp.HCM Để TĐG nhà mặt tiền đường nhỏ vậy, đề tài dã đưa cách giải chon TSSS nằm đường lớn lận cận đường nhỏ thông qua điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn Qua khảo sát thị trường, đề tài đưa giá số tuyến đường thành phố HCM Thông qua liệu so sánh thị trường, đề tiến hành tìm tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn ba cặp đường thuộc ba quận khác Kết tìm nằm khoảng 18% - 40% tùy thuộc vào chênh lệch khả kinh doanh đường nhỏ đường lớn Sự khác biệt khả kinh doanh đường nhỏ đường lớn cao tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn thấp ngược lại TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài – Cục quản lý giá (2007) Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá NXB Hà Nội Bộ Tài (2005) Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 24/2005/QĐ – BTC Bộ Tài (2005) Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 77/2005/QĐ – BTC Bộ Tài (2008) Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam Số 129/2008/QĐ – BTC Nguyễn Quỳnh Hoa (2010) Tài liệu môn học Thẩm định giá Bất động sản Trường ĐH Kinh tế Tp.HCM Phạm Thị Ngọc Mỹ (chủ biên) (2006) Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế 2005 NXB Tài TT tư vấn doanh nghiệp phát triển KT vùng ĐH kinh Tế TP.HCM (2010) Tài liệu giảng dạy cấp chứng hành nghề Bất động sản Trang thông tin muaban.net Trang thông tin muabannhadat.net MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1.1 Bất động sản .4 1.1.1 Khái niệm 1.1.2 Thuộc tính bất động sản 1.1.3 Đặc trưng bất động sản 1.1.3 Quyền tài sản bất động sản .8 1.2 Thị trường bất động sản 1.2.1 Khái niệm 1.2.2 Các đặc trưng thị trường bất động sản .10 1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 14 1.3 Thẩm định giá bất động sản 17 1.3.1 Khái niệm .17 1.3.2 Cơ sở thẩm định giá bất động sản 19 1.3.3 Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 20 1.3.5 Quy trình thẩm định giá bất động sản 24 1.4 Phương pháp so sánh thẩm định giá bất động sản 25 1.4.1 Khái niệm phương pháp so sánh 25 1.4.3 Ưu nhược điểm phương pháp so sánh 31 CHƯƠNG II .33 XÂY DỰNG TỶ LỆ ĐIỀU CHỈNH 33 YẾU TỐ ĐƯỜNG NHỎ ĐƯỜNG LỚN 34 2.1 Đường nhỏ đường lớn 34 2.1.2 Ý nghĩa đề tài 37 2.1.3 Giới hạn đề tài 38 2.2 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn 38 2.2.1 Các bước tiến hành xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn 38 2.2.4 Xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ, đường lớn cho cặp đường LÒ SIÊU – 3/2 .50 CHƯƠNG III .57 NHẬN XÉT VÀ PHÂN TÍCH 57 KẾT QUẢ VỪA TÌM ĐƯỢC Ở CHƯƠNG II 57 3.1 Nhận xét chung 57 3.2 Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn cặp đường NGUYỄN NGỌC LỘC – BA THÁNG HAI 58 3.3 Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU 60 3.4 Phân tích tỷ lệ điều chỉnh yếu tố đường nhỏ đường lớn cặp đường LÒ SIÊU – BA THÁNG HAI 62 KẾT LUẬN 63 DANH MUC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TTBĐS : Thị trường bất động sản TĐG : Thẩm định giá TDV : Thẩm định viên TSTĐ : Tài sản thẩm định TSSS : Tài sản so sánh NNL : Nguyễn Ngọc Lộc NVN : Nguyễn Văn Nguyễn CBT : Cầm Bá Thước PĐL : Phan Đăng Lưu LS : Lò Siêu QSDĐ : Quyền sử dụng đất PHỤ LỤC SỐ Bảng xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố mặt tiền mặt tiền cho cặp đường NGUYỄN NGỌC LỘC – BA THÁNG HAI ĐiỀU CHỈNH YẾU TỐ VỊ TRÍ MẶT TiỀN, MẶT TiỀN TS Chứng MT Ngô Quyền, Phường 8, Quận 10, TP.HCM TS Chứng Nhà số 16 Ngô Quyền, Phường 5, Quận 10, TP.HCM Giá bán Ước lượng Giá ước lượng A Việt 0909.491.099 10,000,000,000 95% 9,500,000,000 C Loan 0903.777.566 11,000,000,000 95% 10,450,000,000 Diện tích Sàn XD Đơn giá xây dựng Phần trăm lại 120 4,240,000 60% 228 4,240,000 80% Giá trị cơng trình 305280000 773,376,000 Địa Liên hệ Vị trí mặt tiền mặt tiền Giá đất 9,194,720,000 9,676,624,000 Diện tích khn 60 57 viên Đơn giá 153,245,333 169,765,333 Chênh lệch mặt tiền mặt tiền Chênh lệch Tỷ lệ chênh lệch -16,520,000 -9.73% Dựa vào thông tin trên, sinh viên nhận thấy BĐS mặt tiền có đơn giá QSDĐ cao BĐS mặt tiền Cụ thể: Tỷ lệ chênh lệch = (153,245,333 - 169,765,333)/ 169,765,333 = -9.73% Vậy: BĐS mặt tiền có đơn giá QSD Đ BĐS có mặt tiền 9.73% PHỤ LỤC Bảng xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng lơ đất cho cặp đường LỊ SIÊU– 3/2 ĐiỀU CHỈNH YẾU TỐ HÌNH DÁNG LƠ ĐẤT Địa Liên hệ Giá bán Ước lượng Giá ước lượng TS Chứng MT Lãnh Binh Thăng, Phường 12, Quận 12, TP.HCM TS Chứng MT Lãnh Binh Thăng, Phường 12, Quận 12, TP.HCM C Anh 0908.324.818 8,200,000,000 80% 6,560,000,000 A.Phát 0909.912.904 5,500,000,000 97% 5,335,000,000 Diện tích Sàn XD 302.4 264.6 Đơn giá xây dựng 4,240,000 4,240,000 Phần trăm cịn lại 70% 70% Giá trị cơng trình 897523200 785,332,800 Hình dáng lơ đất Nở hậu Vng vức Giá đất 5,662,476,800 4,549,667,200 Diện tích khn 86.4 75.6 viên Đơn giá 65,537,926 60,180,783 Chênh lệch hình dáng nở hậu vuông vức Chênh lệch -5,357,142.857 Tỷ lệ chênh lệch -8.17% Dựa vào thông tin trên, sinh viên nhận thấy BĐS hình dáng nở hậu có đơn giá QSDĐ cao BĐS hình dáng vng vức Cụ thể: Tỷ lệ chênh lệch = (60,180,783 - 65,537,926) / 65,537,926 = -8.17% Vậy: BĐS hình dáng vng vức có đơn giá QSD Đ BĐS hình dáng nở hậu 8.17% PHỤ LỤC SỐ Bảng xây dựng tỷ lệ điều chỉnh yếu tố hình dáng lơ đất cho cặp đường CẦM BÁ THƯỚC – PHAN ĐĂNG LƯU ĐiỀU CHỈNH YẾU TỐ HÌNH DÁNG TS Chứng Địa TS Chứng 28/1 Phan Tây Hồ, Phường 7, Quận Phú Nhuận Nhà hẻm thuộc đường Phan Tây Hồ, Phường 7, Quân Phú Nhuận, Tp.HCM Giá bán Ước lượng Giá ước lượng Hình dáng Diện tích Sàn XD Đơn giá xây dựng Phần trăm lại C Phương 0932.066.548 3,500,000,000 95% 3,325,000,000 nở hậu 208.95 4,240,000 80% Giá trị công trình 708,758,400 Liên hệ C Lan 0907.071.675 2,800,000,000 80% 2,240,000,000 vuông vức 54 1,050,000 50% 28,350,000 Giá đất 2616241600 2,211,650,000 Diện tích khn viên 59.7 54 Đơn giá 43,823,142 40,956,481 Chênh lệch hình dáng lơ đất Chênh lệch -2,866,661 Tỷ lệ điều chỉnh -6.54% Dựa vào thông tin trên, sinh viên nhận thấy BĐS hình dạng nở hậu có đơn giá QSDĐ cao BĐS hình dáng vng vức Cụ thể: Tỷ lệ điều chỉnh = (40,956,481 – 43,823,142) / 43,823,142 = - 6.54% BĐS hình dạng vng vức có đơn giá QSD Đ BĐS hình dạng nở hậu 6.54% ... giao dịch nhà mặt tiền đường hạn chế số lượng nhà không nhiều Khi phải thẩm định nhà mặt tiền nhà khả tìm TSSS đường nhỏ ,ngắn khó khăn Để giải vấn đề TĐV tìm TSSS nhà mặt tiền nằm đường lớn cắt... lại khác mặt tiền đường DEF nhiều hay xác đường ABC “có giá? ?? đường DEF Giá nhà mặt tiền đường ABC cao giá nhà mặt tiền đường DEF bao nhiêu? Để từ rút tỷ lệ điều chỉnh cho yếu tố vị trí đường Vậy... cầm thẩm định giá Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá cách lấy mức giá dẫn đại diện tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch mức giá đại diện chung với mức giá dẫn (dòng H – bảng trên) không