PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ĐƯỢC VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘIKHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG CHUYÊN ĐỀ THẢO LUẬN: PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ĐƯỢC VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở VIỆT NAM Nhóm thực hiện: Đỗ Thị Hồng Nhung H

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

KHOA TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

CHUYÊN ĐỀ THẢO LUẬN:

PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ ĐƯỢC VẬN DỤNG TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở

VIỆT NAM

Nhóm thực hiện: Đỗ Thị Hồng Nhung

Hoàng Thị Nụ

Đỗ Ngọc Oai

CẤU TRÚC CHUYÊN ĐỀ GỒM 5 PHẦN

• PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP

CHI PHÍ TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT

• PHẦN II: CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.

• PHẦN III: TRÌNH TỰ TIẾN HÀNH.

• PHẦN IV: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG

PHÁP

• PHẦN V: CÁC PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG

XÁC ĐỊNH CHI PHÍ

• PHẦN VI: KẾT LUẬN.

PHẦN I: CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA PHƯƠNG PHÁP CHI PHÍ

TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ ĐẤT.

- Phương pháp chi phí trong định giá đất chính

là việc định giá giá trị đối với những BĐS thực hiện các chức năng không sinh lời như: nhà

thờ, bệnh viện, trường học, trạm cảnh sát,…từ nguyên tắc thay thế.

Nguyên tắc thay thế: giá trị của tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự như là một vật thay thế

- Phương pháp chi phí được sử dụng như là

phương pháp kiểm tra đối với phương pháp

khác.

- Một người mua/ nhà đầu tư không ngoan, có đủ

thông tin và dự tính hợp lý thì không bao giờ trả giá cho tài sản lớn hơn so với chi phí bỏ ra để mua đất và xây dựng công trình có tính hữu

dụng tương tự.

PHẦN II: CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG.

- Thẩm định những tài sản có mục đích sử dụng

đặc biệt; những tài sản chuyên dùng; những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương

pháp so sánh.

- Thẩm định giá tài sản phục vụ cho mục đích

bảo hiểm; tính mức tiền hỗ trợ; bồi thường khi nhà nước giải tỏa đền bù.

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định

khác.

PHẦN III: TRÌNH TỰ TIẾN HÀNH.

Bao gồm 5 bước như sau:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động

sản bằng cách coi đó là đất trống đang sử dụng trong

điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luât đất đai và các phương

pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và

hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái

tạo, thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận nhà thầu và thuế, phí phải nộp theo

quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao

mòn lũy kế ( mức độ giảm giá) của công trình

xây dựng hiện có trên đất.

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng

băng cách trừ giá trị hao mòn lũy kế ( mức giảm giá cao ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành

của công trình.

- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần

thẩm định giá bằng cách cộng ( + ) kết quả bước

1 và kết quả bước 4.

PHẦN IV: NHỮNG HẠN CHẾ CỦA PHƯƠNG PHÁP.

sản và có những chi phí không tạo ra giá trị.

thành xây dựng và phải có kinh nghiệm để có thể áp

dụng được phương pháp này.

giá trị cao trong việc đưa ra các dự báo giá trị phù hợp

Nó ít khi được chấp nhận để cung cấp các định giá có

giá trị hiệu lực.

PHẦN V: CÁC PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH

CHI PHÍ

đất:

dựng một công trình xây dựng thay thế giống hệt với công trình đang được định giá, bao gồm cả những

điểm đã lỗi thời của mục tiêu đó

Chi phí tái tạo là bản sao chính xác của công trình nguyên bản về nguyên vật liệu, cách trang trí và chất lượng tay nghê, kể cả các sai lầm của thiết kế và tính không hiệu quả hoặc lỗi thời của nó

Xét về mặt lý luận được xem là phương pháp cho giá trị chính xác hơn, nhưng là phương pháp không hiện thực khi thực hiện các công trình lỗi thời, cũ kĩ, bởi vì nó bao gồm cả chi phí để tái tạo lại những cái không hiệu quả và lỗi thời không dùng được nữa

- Chi phí thay thế: là chi phí thay thế chi phí hiện

hành của việc xây dựng tương đương một công trình đang được định giá theo đúng tiêu chuẩn, thiết kế và

bố cục hiện hành

PHẦN VI : KẾT LUẬN.

Do đất đai là một mặt hàng đặc biệt với tính chất độc nhất vô nhị của nó nên việc lựa chọn một phương pháp để định giá BĐS phải khá

linh hoạt và phụ thuộc nhiều kinh nghiệm của các chuyên gia định giá, mỗi phương pháp xác định giá trị đất đai đều có mặt mạnh

yếu.Phương pháp chi phí là một trong những phương pháp giúp cho chúng ta định giá được những loại BĐS có mục đích sử dụng đặc biệt.

Nhận xét

thấy đề cập đến nội dung chính là nó

được áp dụng ở VN như thế nào?