Lap_tham dinh DA DTXD NHA O (Thay Hiep) ppt

CHUYÊN ĐỀ:  LẬP – THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ XD NHÀ Ở  LẬP – THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ (2 BƯỚC, BƯỚC)  LẬP – THẨM TRA TỔNG DỰ TOÁN, DỰ TOÁN XD (CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO VỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN) www.chinhphu.vn PGS TS NGUYỄN VĂN HIỆP www.mpi.gov.vn PHÓ GIÁM ĐỐC SỞ XÂY DỰNG TP HỒ CHÍ MINH www.moc.gov.vn nvhiep89@hcm.vnn.vn www.tcxdvn.xaydung.gov.vn nvhiep89@yahoo.com www.hochiminhcity.gov.vn 0903706108 - 9325923 www.constructiondpt.hochiminhcity.gov.vn 2008 I VĂN BẢN QUY PHẠM PHÁP LUẬT LIÊN QUAN: LUẬT NHÀ Ở LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN NĐ 80/2006/NĐ-CP NGÀY 09/8/2006 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT BẢO VỆ MT CT 01/2008/CT-TTG NGÀY 01/01/2008 CỦA TTTCP VỀ BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS NĐ 02/2006/NĐ-CP NGÀY 05/1/2006 CỦA TTCP VỀ QUY CHẾ KHU ĐÔ THỊ MỚI NĐ 90/2006/NĐ-CP NGÀY 14/9/2006 CỦA TTCP VỀ THI HÀNH LUẬT NHÀ Ở NĐ 29/2007/NĐ-CP NGÀY 27/2/2007 CỦA TTCP VỀ QL KIẾN TRÚC ĐÔ THỊ NĐ 99/2007/NĐ-CP NGÀY 13/6/2007 VÀ NĐ 03/2008/NĐ-CP NGÀY 07/1/2008 CỦA CP VỀ QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐẦU TƯ XD CÔNG TRÌNH NĐ 153/2007/NĐ-CP NGÀY 27/10/2007 CỦA TTCP HƯỚNG DẪN LUẬT KD BẤT ĐỘNG SẢN 10 NĐ 28/2008/NĐ-CP NGÀY 06/3/2008 CỦA TTCP SỬA ĐỔI, BỔ SUNG NĐ 80/2006 11 QĐ 105/2007/QĐ-TTG NGÀY 13/7/2007 CỦA TTCP PHÊ DUYỆT ĐỊNH HƯỚNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH NHÀ Ở QUỐC GIA ĐẾN 2020 12 QĐ 29/2007/QĐ-BXD NGÀY 31/12/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN CHƯƠNG TRÌNH ĐÀO TẠO ĐG, MG, SGD BẤT ĐỘNG SẢN 13 QĐ 131/2007/QĐ-TTG NGÀY 09/8/2007 CỦA TTCP BAN HÀNH QUY CHẾ THUÊ TV NƯỚC NGOÀI TRONG HOẠT ĐỘNG XD 14 TT 05/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ CHI PHÍ ĐT XD 15 TT 06/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN HP ĐỒNG TRONG XÂY DỰNG 16 TT 07/2007/TT-BXD NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ CA MÁY VÀ THIẾT BỊ THI CÔNG 17 TT 03/2008/TT-BXD NGÀY 25/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH DỰ TOÁN CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG 18 TT 05/2008/TT-BXD NGÀY 22/2/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ĐIỀU CHỈNH LOẠI GIÁ TRỊ HĐ 19 TT 27/2007/TT-BTC NGÀY 03/4/2007 CỦA BTC VỀ QL THANH TOÁN VỐN NSN 20 TT 33/2007/TT-BTC NGÀY 09/4/2007 CỦA BTC HƯỚNG DẪN QUYẾT TOÁN DA VỐN NSNN 21 TT 98/2007/TT-BTC NGÀY 09/8/2007 CỦA BTC SỬA ĐỔI, BỔ SUNG TT 33/2007/TT-BTC 22 VB 1599/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ PP XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ XD 23 VB 1600/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ SUẤT VỐN ĐT XD CÔNG TRÌNH 2007 24 VB 1601/BXD-VP NGÀY 25/7/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GIÁ XÂY DỰNG 25 VB 1778/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC VẬT TƯ TRONG XÂY DỰNG 26 VB 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC DỰ TOÁN SỬA CHỬA CT XD 27 VB 1784/ 1779/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ ĐỊNH MỨC KHẢO SÁT XÂY DỰNG 28 VB 1751/BXD-VP NGÀY 14/8/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐM CHI PHÍ QL DA VÀ TVĐTXDCT 29 VB 1918/BXD-VP NGÀY 16/8/2007 CỦA BXD VỀ TRIỂN KHAI NĐ 99/2007/NĐ-CP 30 VB 2194/BXD-VP NGÀY 12/10/07 CỦA BXD CÔNG BỐ CHỈ SỐ GXD III/07 31 VB 2507/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THIẾT KẾ 32 VB 2508/BXD-VP NGÀY 26/9/2007 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ THI CÔNG 33 VB 99/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ MẪU HĐ TVQLDA 34 VB 190/BXD-KTTC - 28/1/2008 CỦA BXD HƯỚNG DẪN ÁP DỤNG GIÁ VLXD BIẾN ĐỘNG 35 VB 97/BXD-KTTC NGÀY 17/1/2008 CỦA BXD CÔNG BỐ ĐỊNH MỨC CHI PHÍ LẬP QHVLXD 36 QĐ 144/2006/QĐ-UBND NGÀY 21/7/2006 CỦA UBNDTP BAN HÀNH KH TRIỂN KHAI CHƯƠNG TRÌNH NHÀ Ở 2006 - 2010 37 VĂN BẢN 1297/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ KS 38 VĂN BẢN 1298/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ SỬA CHỮA 39 VĂN BẢN 1299/SXD-KTXD NGÀY 29/1/2008 CỦA SXD CÔNG BỐ ĐƠN GIÁ XÂY DỰNG CƠ BẢN II QUY TRÌNH THỰC HIỆN MỘT DTXD HIỆN HÀNH: - CHỦ TRƯƠNG - QUY HOẠCH - NHÀ ĐẦU TƯ (ĐẤU THẦU) - XÁC ĐỊNH CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN ĐƯC PHÊ DUYỆT Chuẩn bị đầu tư Ghi vốn (NS) Khảo sát (sơ bộ), điều tra XHH Thi tuyển QH, KT Quy hoạch chi tiết (1/2000; 1/500) BCĐT Dự án khả thi (DA ĐT) BC KT-KTXDCT (tôn giáo, nhỏ) Thẩm định TKCS Thẩm định DA, BCĐT Phê duyệt DA, BCĐT Điều chỉnh QH Điều chỉnh DA GIám định đầu tư - Thực đầu tư DỰ ÁN ĐƯC NGHIỆM THU Làm thủ tục vay, ghi vốn (NS) Khảo sát (chi tiết) địa hính, địa chất Lập trình duyệt PA ĐBGT Lập trình duyệt PATĐC Bồi thường giải tỏa, tái định cư Giao đất, thuê đất, chuyển MĐSDĐ Xin phép xây dựng (lập TKCS) Lập thiết kế, dự toán (QS) Thảm tra TK-DT (QS) Tthẫm định duyệt TK-DT Đấu thầu lắp – thiết bị Gíam sát xây lắp – thiết bị Thông báo khởi công XD Xây lắp công trình Lắp đặt thiết bị Mua bảo hiểm công trình Đóng thuế xây dựng Nghiệm thu phần, hạng mục Thanh toán phần Nghiệm thu toàn phần Điều chỉnh thiết kế- DT-TDT Điều chỉnh dự án (nếu có) Trình công tác phát sinh Cấp GCNSPH VCLCTXD Gíam định đầu tư Kết thúc đầu tư - Bàn giao, đưa công trình vào sử dụng - Hoàn công công trình - Vận hành, chạy thử - Sản xuất thử - Quyết toán - Trả lãi vay - Chuyển giao công nghệ - Điều chỉnh dự án (nếu có) - Giám định đầu tư HĐXD PHẢI ĐƯC GIAO CHO NHỮNG TỔ CHỨC VÀ CÁ NHÂN ĐỦ NĂNG LỰC ĐỂ THỰC HIỆN GĐĐTƯ HAY GS ĐỂ ĐÁNH GIÁ ĐẦU TƯ: NHIỆM VỤ CỦA BỘ, SỞ KẾ HOẠCH ĐẦU TƯ III CHÍNH SÁCH KHUYẾN KHÍCH KINH DOANH BĐS CỦA VN: • NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH CÁC THÀNH PHẦN KINH TẾ THAM GIA ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN QUỸ NHÀ Ở, KHÔNG CHỈ ĐỂ BÁN, KHÔNG CHỈ CĂN HỘ CAO CẤP, MÀ CÒN ĐẦU TƯ CHO THUÊ, THUÊ MUA ĐÁP ỨNG NHU CẦU NHÀ Ở CỦA CÁC TẦNG LỚP CƯ DÂN XÃ HỘI • NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH ÁP DỤNG CÔNG NGHỆ MỚI, VLXD MỚI TRONG XD NHÀ Ở • NHÀ NƯỚC CÔNG KHAI, MINH BẠCH THỦ TỤC HÀNH CHÁNH, TẠO ĐIỀU KIỆN CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN THAM GIA PHÁT TRIỂN NHÀ Ở • NHÀ NƯỚC KHUYẾN KHÍCH, HỖ TR CHO CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN ĐẦU TƯ DỰ ÁN DỊCH VỤ CÔNG ÍCH ĐÔ THỊ, LIÊN QUAN ĐẾN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BĐS • MIỄN, GIẢM TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI ĐẤT XD CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG, CÓ CHUYỂN GIAO CHO NHÀ NƯỚC; CÔNG TRÌNH KHÔNG KINH DOANH; NHÀ CHUNG CƯ PHỤC VỤ ĐỐI TƯNG, CHÍNH SÁCH • NHÀ NƯỚC CÓ CƠ CHẾ, CHÍNH SÁCH BÌNH ỔN THỊ TRƯỜNG BĐS KHI CÓ BIẾN ĐỘNG, ĐẢM BẢO LI ÍCH CHO NHÀ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG IV CÁC QUY ĐỊNH CẦN BIẾT: • DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN PHÁP ẹềNH TOI THIEU Tặ VNẹ ã DOANH NGHIEP KINH DOANH BĐS PHẢI CÓ VỐN SỞ HỮU ĐỂ THỰC HIỆN, TỐI THIỂU 20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ MỚI, HTKT KHU CÔNG NGHIỆP 15% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH < 20 HA 20% TỔNG MỨC ĐẦU TƯ – DỰ ÁN NHÀ Ở, DIỆN TÍCH ≥ 20 HA (TỔNG MỨC ĐẦU TƯ BAO GỒM CẢ CHI PHÍ ĐỀN BÙ – GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG) • THỜI GIAN BẢO HÀNH CÔNG TRÌNH NHÀ Ở ĐƯC QUI ĐỊNH TỐI THIỂU: 60 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≥ TẦNG 36 THÁNG ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ĐẾN TẦNG 24 ĐỐI VỚI CHUNG CƯ ≤ TẦNG • NHÀ Ở TRONG NHỮNG DỰ ÁN PHẢI ĐẢM BẢO TỐI THIỂU 60% DIỆN TÍCH SÀN LÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ, TRÊN ĐỊA BÀN TPHCM • NHÀ Ở CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THEO DỰ ÁN DỰ ÁN PHẢI ĐƯC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG ĐỒNG BỘ HỆ THỐNG HẠ TẦNG KỸ THUẬT ĐÔ THỊ VÀ HỆ THỐNG HẠ TẦNG XÃ HỘI ĐÔ THỊ HTHTKT PHẢI ĐƯC NGHIỆM THU, TRƯỚC KHI ĐƯA VÀO SỬ DỤNG HTHTXD PHẢI PHÙ HP QUY MÔ DÂN SỐ CỦA DA VÀ L/THÔNG K/VỰC LÂN CẬN • DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở PHẢI ĐƯC THẨM ĐỊNH THEO 18 TIÊU CHÍ (XEM NĐ 90/2006/NĐ-CP) VÀ PHẢI ĐƯC PHÊ DUYỆT TẠI SXD TP, THEO UỶ QUYỀN HIỆN NAY • CÁ NHÂN HOẠT ĐỘNG PHẢI CÓ CCHN VỀ MÔI GIỚI, ĐỊNH GIÁ VÀ HUY ĐỘNG SÀN GIAO DỊCH BĐS • NẾU CHỦ ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở CẦN HUY ĐỘNG VỐN ỨNG TRƯỚC TỪ NGƯỜI CÓ NHU CẦU MUA HAY THUÊ, CHỈ TIẾN HÀNH KHI CÔNG TRÌNH ĐÃ ĐƯC XD XONG PHẦN MÓNG (MÓNG LÀ HỆ CHỊU LỰC DƯỚI CÙNG CỦA CÔNG TRÌNH, DƯỚI CẢ CÁC TẦNG HẦM) TRƯỜNG HP ĐÁY TẦNG HẦM KẾT HP LÀM MÓNG, THÌ PHẢI THI CÔNG XONG, NGHIỆM THU ĐẾN ĐÁY TẦNG HẦM, ĐẶC BIỆT TRONG PHƯƠNG PHÁP THI CÔNG TOP – DOWN) TỔNG SỐ TIỀN ĐƯC HUY ĐỘNG TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ KHÔNG QUÁ 70% GIÁ TRỊ TRONG HP ĐỒNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHU ĐTM (NĐ 02/2006/NĐ-CP), CĐT CHỈ ĐƯC HUY ĐỘNG VỐN KHI • HỒ SƠ NHÀ Ở SAU KHI NGHIỆM THU, PHẢI NỘP LƯU TRỮ (TẠI SXD TP) • CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN NHÀ Ở PHẢI LÀM NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ ĐƯC • • CẤP GCNQSDNƠ CHO TỪNG CĂN HỘ RIÊNG LẺ (1 GIẤY TỪ THÁNG 5/2008) • • CẤP GCNSPH VỀ CLCTXD CẤP GCNQSHCT, ĐỐI VỚI NHỮNG CÔNG TRÌNH KHÔNG PHẢI NHÀ Ở, NẰM TRONG DỰ ÁN PHÂN BIỆT PHẦN SỞ HỮU RIÊNG VÀ CHUNG TRONG CĂN HỘ CHUNG CƯ: PHẦN SỞ HỮU CHUNG CÒN LÀ KHUNG, CỘT, TƯỜNG CHỊU LỰC, TƯỜNG BAO CHE, TƯỜNG NGĂN CHIA CĂN HỘ, SÀN, MÁI, SÂN THƯNG, KHUNG, CẦU THANG BỘ, THANG MÁY, ĐƯỜNG THOÁT HIỂM, HỘP KỸ THUẬT, LỒNG XẢ RÁC, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, GA, THÔNG TIN LIÊN LẠC, TRUYỀN HÌNH, PHÁT THANH, THOÁT NƯỚC, HẦM PHÂN, THU LÔI, CỨU HOẢ VÀ NHỪNG PHẦN KHÁC KHÔNG THUỘC SỞ HỮU RIÊNG CỦA CĂN HỘ NÀO V TÌNH HÌNH THỰC TẾ Ở CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM: CHƯA ĐẦU TƯ XONG, ĐẦY ĐỦ CƠ SỞ HẠ TẦNG PHỤC VỤ CHO BĐS (ĐIỀU – LUẬT KDBĐS) ĐÃ KÝ HP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHƯA THI CÔNG XONG PHẦN MÓNG CỦA DỰ ÁN (ĐIỀU 39 – LUẬT NƠ), ĐÃ KÝ HP ĐỒNG VÀ HUY ĐỘNG VỐN CHƯA PHÊ DUYỆT THIẾT KẾ BẢN VẼ TC, ĐÃ TIẾN HÀNH THI CÔNG (LUẬT KDBĐS, LXD) CHƯA ĐẦY ĐỦ THỦ TỤC, THẨM CHÍ THIẾU HẴN VIỆC THỰC HIỆN THEO QUY CHẾ QUẢN LÝ CHẤT LƯNG CÔNG TRÌNH XD (NĐ 209/2004/NĐ-CP) THI CÔNG XD CÔNG TRÌNH THEO DỰ ÁN KHÔNG PHÙ HP QH CHI TIẾT 1/500, QH TỔNG MẶT BẰNG 1/500 HAY THAY ĐỔI MÀ KHÔNG ĐƯC ĐIỀU CHỈNH KỊP THỜI ĐỔI CHỦNG LOẠI VẬT TƯ SO VỚI MẪU NHÀ – PHÁ BỎ NHÀ MẪU QUÁ SỚM KHÔNG ĐẢM BẢO NGUỒN TÀI CHÍNH CẦN THIẾT, THEO DỰ ÁN ĐƯC DUYỆT, THEO CÔNG BỐ BAN ĐẦU CỦA CĐT KHÔNG TUÂN THỦ BÁO CÁO ĐỊNH KỲ THEO QUI ĐỊNH KHÔNG TUÂN THỦ NGHIÊM CHẾ ĐỘ BẢO HÀNH SẢN PHẨM; KHÔNG TỔ CHỨC CHUYỂN GIAO CÓ HIỆU QUẢ VIỆC BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH XD 10 HP ĐỒNG MUA BÁN CĂN HỘ CHUNG CƯ CHƯA THỰC SỰ ĐẢM BẢO CÔNG BẰNG GIỮA CHỦ ĐẦU TƯ VÀ KHÁCH HÀNG (BXD CÓ HP ĐỒNG MẪU) 11 CÓ NHỮNG BIỂU HIỆN GÂY SỐT ẢO, CỤC BỘ CHO THỊ TRƯỜNG BĐS BĐS BỊ ĐẦU CƠ NHIỀU, ĐẨY GIÁ LÊN, TRONG KHI NHÀ Ở XH, NHÀ Ở CÔNG NHÂN THIẾU QUÁ NHIỀU 12 CHẬM THỰC HIỆN NHỮNG THỦ TỤC ĐỂ TỪNG KHÁCH HÀNG ĐÃ GÓP ĐỦ TIỀN ĐƯC CẤP GCNQSHN Ơ 13 KHÔNG THỰC HIỆN VIỆC NỘP LƯU TRỮ DỰ ÁN THEO QUI ĐỊNH 14 DỰ ÁN NHÀ Ở KHÔNG SỬ DỤNG VỐN NS, CHỦ ĐẦU TƯ VẪN PHẢI CÓ DỰ ÁN ĐƯC CHÍNH QUYỀN PHÊ DUYỆT, VỚI NHIỀU NỘI DUNG KHÔNG CHÍNH XÁC, KHÔNG CẦN THIẾT (NĐ 90/NĐ-CP): ĐANG KIẾN NGHỊ SỬA ĐỔI 15 CHƯA ĐỊNH NGHĨA RÕ VỀ CĂN HỘ CAO CẤP, KHU ĐT KIỂU MẪU 16 CĐT “BÁN SĨ”, THÔNG QUA ĐẠI LÝ, ĐẨY GIÁ LÊN – LÀM DỊCH VỤ MÔI GIỚI QUÁ NHIỀU 17 HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI, MUA BÁN: THIẾU CHUYÊN NGHIỆP, TRỐN THUẾ; THU NHẬP LẠI CAO 18 MUA BÁN CÒN TRỰC TIẾP; KHÔNG BẮT BUỘC THÔNG QUA SÀN GIAO DỊCH 19 CHƯA THÔNG THOÁNG CHO NGƯỜI NƯỚC NGOÀI MUA NHÀ, DẪN ĐẾN “ĐẦU TƯ CHUI” 20 CHƯA CÓ BIỆN PHÁP ĐÁNH THUẾ PHÙ HP ĐỐI VỚI NGƯỜI ĐẦU CƠ 21 VIỆC THU HỒI NHỮNG DỰ ÁN KHÔNG TRIỂN KHAI, CHƯA HIỆU QUẢ 22 CƠ CHẾ XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT THEO GTT TRONG Đ/KIỆN BÌNH THƯỜNG, CHƯA HOÀN CHỈNH 23 CHƯA CÓ HÌNH THỨC XỬ LÝ CĐT KHI VI PHẠM, MỘT CÁCH NGHIÊM KHẮC 24 VAI TRÒ CỦA HHBĐS BẢO VỆ NGƯỜI MUA BĐS, CHƯA RÕ RÀNG 25 VAI TRÒN NHÀ NƯỚC BÌNH ỔN GIÁ BĐS CHƯA HIỆU QUẢ 26 VỐN FDI RÓT VÀO KINH DOANH BĐS, NHIỀU TỈ LỆ RẤT LỚN 27 NHÀ Ở XH CHẬM ĐƯC ĐẦU TƯ, KHÔNG HẤP DẪN, DO GIÁ ĐẤT CAO, LẠI THẤP TẦNG (≤ 6) 28 CHƯA HÌNH THÀNH VÀ QUẢN LÝ VẬN HÀNH HỆ THỐNG THÔNG TIN VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS, HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS VI VỀ LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở: VI.1 NGUYÊN LÝ: • “LÀM ĐÚNG, LÀM TỐT NGAY TỪ ĐẦU” ĐỂ ĐẢM BẢO HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI CỦA DA • TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN BẤT LI, CHỌN PHƯƠNG ÁN BẤT LI ÍT NHẤT • TRONG CÁC PHƯƠNG ÁN CÓ LI, CHỌN PHƯƠNG ÁN CÓ LI NHIỀU NHẤT • GIẢI QUYẾT TỐT MÂU THUẪN GIỮA ĐÔ THỊ TRẬT TỰ, HIỆN ĐẠI – HP LÒNG DÂN • NHÀ Ở RIÊNG LẺ KHÔNG CẦN LẬP DỰ ÁN ĐẦU TƯ • YÊU CẦU: − − CÓ PHƯƠNG ÁN THIẾT KẾ VÀ CÔNG NGHỆ PHÙ HP − AN TOÀN TRONG XÂY DỰNG, VẬN HÀNH, KHAI THÁC, PCCC, MT −  PHÙ HP QUY HOẠCH PHÁT TRIỂN KTXH, NGÀNH, QHXD HIỆU QUẢ KT – XH NÊN THUÊ TVQLDA TỪ ĐẦU (TỪ LÚC CÓ CHỦ TRƯƠNG, LẬP QH) TVQLDA GIÚP CHỦ ĐẦU TƯ CHỌN CÔNG NGHỆ, PHẦN MỀM, NHÀ THẦU, VẬT LIỆU XÂY DỰNG, GIẢI PHÁP TRIỂN KHAI… VI.2 DỰ ÁN ĐẦU TƯ (NHÀ Ở) THẬT SỰ CHỈ PHÙ HP ĐỐI VỚI DỰ ÁN VỐN NS: • • PHÂN THEO NHÓM (A, B, C) THEO HƯỚNG TĂNG GIÁ TRỊ CẬN TRÊN PHÂN THEO NGUỒN VỐN (NGÂN SÁCH, CÓ TÍNH CHẤT NGÂN SÁCH, KHÁC) ĐỐI VỚI NHÀ Ở XH, NHÀ CÔNG VỤ, NHÀ Ở CN KCN, KCX 10  NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở: • SỰ CẦN THIẾT VÀ CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA DỰ ÁN (CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CỦA ĐỊA PHƯƠNG; KẾ HOẠCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở VÀ CÁC VĂN BẢN KHÁC CÓ LIÊN QUAN DO CƠ QUAN NHÀ NƯỚC CÓ THẨM QUYỀN BAN HÀNH) • HÌNH THỨC ĐẦU TƯ (ĐỂ BÁN, CHO THUÊ HOẶC CHO THUÊ MUA) VÀ CHỦ ĐẦU TƯ DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở • CƠ SỞ LỰA CHỌN ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN (QUY HOẠCH XÂY DỰNG ĐÔ THỊ, ĐIỂM DÂN CƯ NÔNG THÔN; QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT; SỰ PHÙ HP VỚI CÁC ĐỐI TƯNG CÓ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở) • TÌNH HÌNH THỰC TRẠNG KHU VỰC DỰ ÁN (ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, XH, KIẾN TRÚC CẢNH QUAN, MỰC ĐÍCH SỬ DỤNG ĐẤT HIỆN TRẠNG, DIỆN TÍCH, RANH GIỚI KHU ĐẤT HIỆN TRẠNG) • GIẢI PHÁP QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 CỦA KHU ĐẤT DỰ ÁN (QUY HOẠCH TỔNG MẶT BẰNG; MẬT ĐỘ XÂY DỰNG; HỆ SỐ SỬ DỤNG ĐẤT; VỊ TRÍ, HÌNH KHỐI VÀ QUY MÔ TẦNG CAO CỦA CÁC CÔNG TRÌNH KIẾN TRÚC VÀ CÔNG TRÌNH NGẦM) • CƠ CẤU CỤ THỂ CỦA CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÁC LOẠI CÔNG TRÌNH KHÁC TRONG DỰ ÁN (TRƯỜNG HỌC, BỆNH VIỆN, CT PHÚC LI CÔNG CỘNG VÀ CÔNG TRÌNH DỊCH VỤ) • GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ XD, QUY CHUẨN, T/CÔNG XD ÁP DỤNG ĐV DA • PHƯƠNG ÁN BỐI THƯỜNG, GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG VÀ BỐ TRÍ TÁI ĐỊNH CƯ • CÁC GIẢI PHÁP VỀ HẠ TẦNG KỸ THUẬT (HỆ THỐNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP THOÁT NƯỚC, THÔNG TIN LIÊN LẠC, XỬ LÝ RÁC THẢI, PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ, CÔNG TRÌNH CHỈ GIỚI ĐƯỜNG ĐỎ, CHỈ GIỚI XÂY DỰNG VÀ CÁC YÊU CẦU KHÁC) 11 • CÁC CƠ CHẾ ĐƯC ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN (CHÍNH SÁCH VỀ SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI CHÍNH, THUẾ VÀ CÁC CƠ CHẾ KHÁC) • THỜI GIAN, TIẾN ĐỘ THỰC HIỆN DỰ ÁN • XÁC ĐỊNH NHU CẦU VỐN, NGUỒN VỐN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN ĐT • PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM (ĐỐI TƯNG VÀ HÌNH THỨC TIÊU THỤ SẢN PHẨM; SỐ LƯNG CỤ THỂ CÁC LOẠI NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH ĐỂ BÁN, CHO THUÊ, CHO THUÊ MUA; GIÁ BÁN, GIÁ CHO THUÊ, GIÁ THUÊ MUA); BẤT CẬP VÌ SẼ THAY ĐỔI THEO THỊ TRƯỜNG ! • PHÂN TÍCH CÁC CHỈ TIÊU TÀI CHÍNH VÀ KHẢ NĂNG THU HỒI VỐN • ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ (HIỆU QUẢ KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA DA: CHỈ LÀ HÌNH THỨC • ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG VÀ CÁC GIẢI PHÁP GIẢM THIỂU SỰ ẢNH HƯỞNG XẤU ĐẾN MÔI TRƯỜNG (NĐ 28/2008/NĐ-CHI PHÍ ĐÃ BỎ) • PHƯƠNG ÁN TỔ CHỨC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN SAU ĐT; TRÁCH NHIỆM BẢO HÀNH, BẢO TRÌ CÔNG TRÌNH VÀ NGHĨA VỤ ĐÓNG GÓP KINH PHÍ CỦA CÁC TỔ CHỨC, CÁ NHÂN CÓ LIÊN QUAN ĐỂ THỰC HIỆN VIỆC QUẢN LÝ, KHAI THÁC, VẬN HÀNH DỰ ÁN • KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 12                  HỒ SƠ BẢN VẼ CỦA DỰ ÁN NHÀ Ở: BẢN VẼ HIỆN TRẠNG KHU ĐẤT DA (THỂ HIỆN VỊ TRÍ VÀ K/TRÚC CẢNH QUAN HIỆN TRẠNG) BẢN VẼ QUY HOẠCH CHI TIẾT XÂY DỰNG TỶ LỆ 1/500 BẢN VẼ TỔ CHỨC KHÔNG GIAN KIẾN TRÚC CẢNH QUAN CÁC LOẠI NHÀ Ở VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN BẢN VẼ CÁC HỆ THỐNG CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG PHẠM VI DỰ ÁN NHƯ: HỆ THỐNG GIAO THÔNG, HỆ THỐNG CẤP ĐIỆN, THÔNG TIN LIÊN LẠC, HỆ THỐNG CẤP, THOÁT NƯỚC, HỆ THỐNG CÁC CÔNG TRÌNH NGẦM, CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG TRONG PHẠM VI DỰ ÁN VÀ CÁC CÔNG TRÌNH KHÁC (NẾU CÓ) BẢN VẼ PHỐI CẢNH TỔNG THỂ CỦA DỰ ÁN NỘI DUNG DỰ ÁN NHÀ Ở SẼ ĐƯC PHÊ DUYỆT: TÊN DỰ ÁN VÀ CHỦ ĐẦU TƯ; ĐỊA ĐIỂM DỰ ÁN; QUY MÔ SỬ DỤNG ĐẤT, RANH GIỚI SỬ DỤNG ĐẤT, QUY MÔ DÂN SỐ; KHỐI LƯNG CÁC HẠNG MỤC CHỦ YẾU (CÁC LOẠI NHÀ Ở: NHÀ BIỆT THỰ, NHÀ VƯỜN NHÀ LIỀN KỀ, CĂN HỘ C/CƯ; CÁC CT HẠ TẦNG KỸ THUẬT: ĐƯỜNG GIAO THÔNG, CẤP ĐIỆN, CẤP - THOÁT NƯỚC, XỬ LÝ RÁC THẢI, THÔNG TIN LIÊN LẠC, PHÒNG CHỐNG CHÁY, NỔ); CÁC CÔNG TRÌNH HẠ TẦNG XÃ HỘI: NHÀ TRẺ, TRƯỜNG HỌC, Y TẾ, DỊCH VỤ, THỂ THAO, VUI CHƠI, GIẢI TRÍ, CH); TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN; PHƯƠNG ÁN HUY ĐỘNG VỐN; CÁC CƠ CHẾ ƯU ĐÃI (NẾU CÓ); THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN VÀ TIẾN ĐỘ; PHƯƠNG ÁN TIÊU THỤ SẢN PHẨM; 13 QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CHỦ YẾU CỦA CHỦ ĐẦU TƯ; VI.3 BẤT CẬP CỦA KINH DOANH BĐS: • KHẢ NĂNG SINH LI CÓ THỂ RẤT CAO, NHƯNG CŨNG DỄ PHÁ SẢN, NẾU KHÔNG ĐỦ NĂNG LỰC VỀ VỐN • THIÊN VỀ KINH DOANH NHIỀU HƠN LÀ PHỤC VỤ CHO ĐỐI TƯNG THU NHẬP ỔN ĐỊNH • THIẾU TÍNH CHUYÊN NGHIỆP; MINH BẠCH • CHƯA KIỂM SOÁT ĐƯC GIÁ BÁN THẬT SỰ • QUỶ ĐẤT NGÀY CÀNG KHAN HIẾM, DẪN GIÁ ĐẤT CAO • VĂN BẢN PHÁP QUY KHÔNG THỐNG NHẤT, KHÔNG RÕ RÀNG VÀ THIẾU XỬ LÝ • GIAO DỊCH TIỀN MẶT NHIỀU; CHƯA ĐÁNH THUẾ LUỸ TIẾN • NHÀ NƯỚC CHƯA CHỦ ĐỘNG TOÀN BỘ THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI SƠ CẤP (ĐẤU GIÁ ĐẤT) • NHÀ NƯỚC PHẢI CHỦ ĐỘNG ĐIỀU TIẾT THỊ TRƯỜNG ĐẤT ĐAI THỨ CẤP (GIAO DỊCH BĐS) • THIẾU SỰ LIÊN KẾT ĐỂ CÓ DOANH NGHIỆP ĐỦ MẠNH, ĐẦU TƯ NGHIÊM TÚC 14 VII VỀ THẨM ĐỊNH TK – TDT – DT: VII.1 TỒN TẠI, BẤT CẬP: •             LẬP ĐƠN GIÁ THEO “BIỆN PHÁP VÀ TRÌNH TỰ THI CÔNG” BIỆN PHÁP VÀ TRÌNH TỰ CÓ LẠC HẬU, CŨNG ĐƯC ! QUÁ CHI TIẾT, VỚI NHỮNG ĐỊNH MỨC “CỨNG”, KHÓ THAY ĐỔI THEO THỜI GIAN QUÁ CHI TIẾT, “KHÔNG THỂ LÃI” TRONG THI CÔNG ĐƯC ! TRONG KHI CÔNG TRÌNH CŨNG LÀ SẢN PHẨM HÀNG HÓA CHỦNG LOẠI VL QUÁ ĐA DẠNG, KHÔNG THỂ KỂ HẾT NÊN ĐƠN GIÁ LUÔN LUÔN THIẾU, DÙ LÀ VL THÔNG DỤNG VỚI VẬT LIỆU MỚI, CÔNG NGHỆ MỚI, THIẾT BỊ THI CÔNG MỚI XÁC LẬP ĐƠSN GIÁ CHI TIẾT RẤT BỊ ĐỘNG, ĐẶC BIỆT LÀ DỰ ÁN ODA (THUÊ ỐNG, HẦM DÌM, BARRETTE) CHƯA THẬT SỰ CÔNG BẰNG VỚI NHÀ THẦU, KHI MUỐN CHẤT LƯNG CÔNG TRÌNH CAO KHÓ THẨM TRA, QUẢN LÝ ĐƯC, VÌ DỰ TOÁN DÀY, CHI TIẾT ! CÓ HÀNG TRĂM LOẠI VLXD KHÁC NHAU BÁO GIÁ, NHẤT LÀ VẬT LIỆU MỚI VÀ THIẾT BỊ, CÒN CÓ “CHIẾT KHẤU ẨN” NHIỀU, KHÓ LOẠI ! THÁO DỢ CÔNG TRÌNH CŨ, ẨN TÀNG VẬT TƯ THU HỒI TRONG DỰ TOÁN, DỄ GÂY LÃNG PHÍ DỰ TOÁN THÌ CHI TIẾT, NHƯNG DỰ TOÁN ĐẤU THẦU LẠI LÀ TỔNG HP ! (KHÔNG BÓC TÁCH VL, NC, M ⇒ HỖ TR KHI TÍNH TRƯT GIÁ KHÓ) – PHẢI TỰ KHẮC PHỤC NGAY TƯỞNG LÀ CHẶT CHẼ, NHƯNG VẪN XẢY RA LÃNG PHÍ ! CÓ NHỮNG CÁCH HÀNH XỬ KHÁC NHAU, TRONG CÙNG MỘT ĐỊA PHƯƠNG, QUỐC GIA ĐỐI VỚI VỐN ODA VÀ NGÂN SÁCH, ĐỐI VỚI NHÀ THẦU TRONG NƯỚC VÀ NƯỚC NGOÀI CHƯA ĐÁP ỨNG YÊU CẦU HỘI NHẬP 15 VII.2 CÁC VẤN ĐỀ CẦN QUAN TÂM ĐỐI VỚI THIẾT KẾ – DỰ TOÁN NHÀ Ở: ∗ CĐT TỰ TỔ CHỨC THỰC HIỆN, KHÔNG CÓ NĂNG LỰC THÌ NHỜ TƯ VẤN THẨM TRA, CHO CÁC BƯỚC THIẾT KẾ, SAU KHI DA ĐƯC DUYỆT ∗ NỘI DUNG THẨM ĐỊNH (ĐIỀU 16 – NĐ 16) ∗ SỰ HP LÝ CỦA DÂY CHUYỀN SỬ DỤNG, KHI ĐA CHỨC NĂNG, ĐẶC BIỆT Ở TẦNG TRỆT, CỤM THANG MÁY • THIẾT KẾ: SỰ PHÙ HP BƯỚC TK TRƯỚC SỰ TUÂN THỦ QC – THI CÔNG; TIẾT KIỆM NĂNG LƯNG SỰ AN TOÀN ỔN ĐỊNH, CHỊU ĐƯC TẢI TRỌNG TÁC ĐỘNG BẤT CÔNG TRÌNH, NHƯNG ĐẢM BẢO KHÔNG LÃNG PHÍ NGỜ CỦA CHƯA ỨNG DỤNG CÔNG NGHỆ THI CÔNG MỚI BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG, PCCC, NO ã TDT DT: TV KHONG THAM ẹềNH, CHặ CÓ THẨM TRA, ĐỂ CĐT PHÊ DUYỆT SỰ PHÙ HP VỀ KHỐI LƯNG VỚI TK SỰ ĐÚNG ĐẮN CỦA ĐỊNH MỨC, ĐƠN GIÁ, CÁC CHI PHÍ KHÁC XÃ HỘI HÓA DẦN CÔNG VIỆC NÀY • TRƯỚC ĐÓ, NĂNG LỰC TƯ VẤN PHẢI ĐƯC KHẲNG ĐỊNH, KIỂM TRA THEO QUY ĐỊNH • SẼ CÓ THÊM LOẠI HÌNH KỸ SƯ ĐỊNH GIÁ, CẦN CCHN 16 VII.3 CÁC ĐỊNH NGHĨA CẦN NẮM RÕ KHI THẨM ĐỊNH THIẾT KẾ – ĐT - TDT: • NỘI DUNG CỦA CÁC LOẠI CHI PHÍ ĐTXD CÔNG TRÌNH: GỒM TMĐT, TDT, DT, ĐỊNH MỨC, GIÁ XD, HP ĐỒNG, THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN • TMĐT LÀ CHI PHÍ TỐI ĐA MÀ CĐT ĐƯC PHÉP SỬ DỤNG KHI ĐẦU TƯ CÔNG TRÌNH TMĐT ≥ TDT ≥ Σ DT TMĐT ĐƯC DUYỆT CÙNG VỚI DA ĐT • TMĐT GỒM XD, TB, BTGPMB, TĐC QLDA, TVĐT, CP KHÁC, DPP TRONG ĐÓ: • XD: XD, PHÁ DỢ, SAN LẤP, CÔNG TRÌNH TẠM PHỤC VỤ THI CÔNG, NHÀ TẠM ĐIỀU HÀNH (KHÔNG XIN GPXD) • TB: TB VÀ CÔNG NGHỆ; ĐÀO TẠO, CGCN, VẬN CHUYỂN, LƯU KHO, BẢO QUẢN, THUẾ, BẢO HIỂM THIẾT BỊ, LẮP ĐẶT, HIỆU CHỈNH VÀ CÁC PHÍ LIÊN QUAN KHÁC • BTGPMB, TĐC: CẢ CHI PHÍ SỬ DỤNG ĐẤT, ĐẦU TƯ HẠ TẦNG (NẾU CÓ) • CP QLDA VÀ CHI PHÍ KHÁC: LẬP DA, CHI PHÍ THỰC HIỆN ĐBGTMB CỦA CĐT; QL CHUNG, ĐẤU THẦU, GS, CNSPHVCLCTXD, KIỂM ĐỊNH, NGHIỆM THU, QUYẾT TOÁN, QUY ĐỔI VỐN ĐẦU TƯ, THI TUYỂN, KS, TK, LÃI VAY, LỆ PHÍ, CHI PHÍ THẨM ĐỊNH, QUAN TRẮC BIẾN DẠNG, VỐN LƯU ĐỘNG BAN ĐẦU CHO SẢN XUẤT, NĂNG LƯNG, NGUYÊN LIỆU (THỬ KHÔNG TẢI), BẢO HIỂM, KIỂM TOÁN • DPP: DỰ TRÙ CHO PHÁT SINH DỰ TRÙ, CÁC YẾU TỐ TRƯT GIÁ TRONG THỜI GIAN XD YẾU TỐ TRƯT GIÁ ĐƯC TÍNH BAO GỒM: - DỰ PHÒNG TRƯT GIÁ (ĐỘ DÀI XD CÔNG TRÌNH) - CHỈ SỐ GIÁ XD HÀNG NĂM (TP BAN HÀNH) DẪN ĐẾN KHÔNG ĐIỀU CHỈNH TMĐT, TDT; TRƯT GIÁ KHI BIẾN ĐỘNG, VỀ SAU NỮA 17 • CHI PHÍ QLDA: TÍNH %, LÀ CÁC KHOẢN ĐỂ CĐT TỔ CHỨC THỰC HIỆN QLDA • CHI PHÍ TVĐTXD: LẬP BCĐT, DỰ ÁN ĐẦU TƯ, KS, TK, GS, THẨM TRA, ĐẤU THẦU , XÁC ĐỊNH THEO % (HAY LẬP DỰ TOÁN, KHI KHÔNG CÓ QUY ĐỊNH – NHƯ TVQLDA) • TMĐT XÁC ĐỊNH THEO TKCS, GIÁ XD VÀ THIẾT BỊ PHÙ HP THỊ TRƯỜNG, GPMB, CHI PHÍ KHÁC TMĐT CÒN CÓ THỂ XÁC ĐỊNH THEO:  SUẤT VỐN ĐẦU TƯ, THEO DIỆN TÍCH HAY CÔNG SUẤT SỬ DỤNG VÀ GIÁ XÂY DỰNG TỔNG HP  THEO NHỮNG DA TƯƠNG TỰ ĐÃ CÓ  KẾT HễẽP NHệếNG PHệễNG PHAP ẹO ã CHặ SO GIA XD: CHỈ TIÊU PHẢN ÁNH MỨC ĐỘ BIẾN ĐỘNG GIÁ THEO T, ĐỂ XÁC ĐỊNH TMĐT VÀ QLCPĐTXDCT THÀNH PHỐ CÔNG BỐ TỪNG THỜI ĐIỂM BXD CÔNG BỐ CSGXD ĐỊNH KỲ VÀ HƯỚNG DẪN PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH ĐƠN VỊ TƯ VẤN ĐỦ NĂNG LỰC CÓ THỂ CÔNG BỐ CSGXD ĐỂ THAM KHẢO • DỰ TOÁN GỒM: CHI PHÍ XD, THIẾT BỊ, QLDA, TVĐTXD, CHI PHÍ KHÁC VÀ DPP (CÓ HƯỚNG DẪN CHI TIẾT CÁCH LẬP) LƯU Ý: DỰ TOÁN KHÔNG BAO GỒM BTGPMB, TĐC, THUÊ ĐẤT TRONG THỜI GIAN XD, ĐẦU TƯ HTKT, VỐN LƯU ĐỘNG BAN ĐẦU 18 VII.4 ĐỊNH MỨC XÂY DỰNG (ĐMXD) – GIÁ XD:  ĐMXD GỒM: ĐMKT – KỸ THUẬT: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH ĐƠN GIÁ XD, ĐƠN GIÁ TỔNG HP ĐM TỈ LỆ: TRONG CHI PHÍ TV, CHI PHÍ CHUNG, THEO NHẬP CHỊU THIẾT TÍNH TRƯỚC • BXD HƯỚNG DẪN LẬP XD VÀ CÔNG BỐ ĐMXD THÀNH PHỐ XÂY DỰNG, CÔNG BỐ LẠI HAY XÂY DỰNG ĐỊNH MỨC MỚI, CÔNG BỐ NHỮNG CÔNG VIỆC ĐẶC THÙ • ĐMXD ĐÃ CÔNG BỐ, CĐT, NHÀ THẦU, TV ĐỀU CÓ THỂ ĐIỀU CHỈNH CHO PHÙ HP, ĐỂ ÁP DỤNG! CĐT CÓ THỂ THUÊ TV HƯỚNG DẪN, LẬP, ĐIỀU CHỈNH ĐMXD TV CHỊU TRÁCH NHIỆM VỀ TÍNH HP LY, CHNH XAC CUA ẹMXD ẹIEU CHặNH (XHH) ã KHI SỬ DỤNG ĐMXD LẬP ĐƠN GIÁ, PHẢI CÓ SXD CHUYÊN NGÀNH THỎA THUẬN ÁP DỤNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN SỬ DỤNG VỐN NGÂN SÁCH • ĐƠN GIÁ XDCT: LẬP CHO CÔNG TRÌNH CỤ THỂ (GỒM VL, NC, MTC) ĐGXD TỔNG HP: TỔNG HP TỪ ĐG XDCT • CÁC SỞ CÓ XD CHUYÊN NGÀNH PHẢI HƯỚNG DẪN LẬP, QUẢN LÝ GXD CÔNG TRÌNH 19 VII.5 HƯỚNG DẪN LẬP HP ĐỒNG TRONG HĐXD: • THẦU CHÍNH, THẦU PHỤ ĐỀU THAM KHẢO SỬ DỤNG ĐƯC • TIỆM CẬN DẦN THEO QUY ĐỊNH FIDIC; THUẬN LI CHO HỘI NHẬP; DÂN CHỦ DẦN GIỮA A, B • CÓ QUY ĐỊNH RÕ HỒ SƠ KHI THANH TOÁN, QUYẾT TOÁN CHO TỪNG LOẠI HP ĐỒNG • CÔNG TRÌNH CÓ THỂ CÓ NHIỀU NHÀ THẦU CHÍNH (KỂ CẢ HOẠT ĐỘNG TƯ VẤN) NHÀ THẦU CHÍNH CÓ THỂ CÓ NHIỀU NHÀ THẦU PHỤ NHÀ THẦU PHỤ PHẢI ĐƯC CĐT CHẤP THUẬN CĐT CÓ THỂ CHỈ ĐỊNH NHÀ THẦU PHỤ, NHƯNG PHẢI ĐƯC NHÀ THẦU CHÍNH CHẤP THUẬN • HP ĐỒNG TƯ VẤN (E), CUNG CẤP THIẾT BỊ (P), THI CÔNG (C) TƯ VẤN: THIẾT KẾ VÀ THI CÔNG (EC), THIẾT KẾ, CUNG CẤP THIẾT BỊ, THI CÔNG (EPC) CHÌA KHÓA TRAO TAY (TK) = LẬP DỰ ÁN + EPC • BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HP ĐỒNG ≥ 10%: (KHÔNG ÁP DỤNG CHO TV VÀ TỰ THỰC HIỆN) • TT 05/2008/TT-BXD NGÀY 22/2/2008 CỦA BXD (HIỆU LỰC 23/3/2008) CHO PHÉP ĐIỀU CHỈNH HP ĐỒNG TỪ KHOÁN GỌN, ĐƠN GIÁ SANG HP ĐỒNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ; CHO PHÉP HỖ TR GIÁ NHIÊN LIỆU, NGUYÊN LIỆU, VLXD BIẾN ĐỘNG: THOÁNG • XEM HP ĐỒNG MẪU BXD ĐÃ CÔNG BỐ CHO CẢ PHẦN TƯ VẤN LẪN XÂY LẮP 20 • GIÁ TRỊ HP ĐỒNG:  TRỌN GÓI (LÀ HÌNH THỨC TRỌN GÓI VÀ HÌNH THỨC TỈ LỆ % CÓ TRONG LUẬT ĐẤU THẦU) KHÔNG ĐƯC PHÉP THAY ĐỔI GIÁ TRỊ, TỪ CÁC TRƯỜNG HP QUY ĐỊNH TRONG HĐ (NẾU CÓ) KHI CÔNG TRÌNH XÁC ĐỊNH RÕ KHỐI LƯƠNG, CHẤT LƯNG, T NHÀ THẦU CHẤP NHẬN RŨI RO TRỌN GÓI CÓ THỂ ÁP DỤNG CHO CÔNG VIỆC TV THÔNG THƯỜNG LÚC ĐÓ, GIÁ TRỊ TÍNH % PHẢI THEO GIÁ TRỊ ĐƯC PHÊ DUYỆT VẪN CÓ PHÁT SINH  ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH (LÀ HT THEO ĐƠN GIÁ VÀ HÌNH THỨC THEO T CÓ TRONG LUẬT ĐẤU THẦU) KHỐI LƯNG LÀ TAM TÍNH ĐƠN GIÁ LÀ CỐ ĐỊNH, TRỪ TRƯỜNG HP QUY ĐỊNH TRONG HĐ (NẾU CÓ) NHÀ THẦU CHẤP NHẬN RŨI RO VỀ LẠM PHÁT, ĐỘT BIẾN GIÁ ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH CÓ THỂ LÀ ĐƠN GIÁ NHÂN CÔNG CỤ THỂ LÀ LƯƠNG (ĐỐI VỚI TƯ VẤN) HIỆN NAY, DO LẠM PHÁT, BIẾN ĐỘNG GIÁ, BXD BAN HÀNH TT 05/2008, CHO PHÉP CHUYỂN HP ĐỒNG TRỌN GÓI, HP ĐỒNG ĐƠN GIÁ CỐ ĐỊNH SANG HP ĐỒNG ĐIỀU CHỈNH GIÁ 21  ĐIỀU CHỈNH GIÁ KHỐI LƯNG VÀ ĐƠN GIÁ ĐƯC PHÉP ĐIỀU CHỈNH (CẢ VL, NC, MTC) KHI KHÔNG ĐỦ ĐIỀU KIỆN XÁC ĐỊNH CHÍNH XÁC KHỐI LƯNG, ĐƠN GIÁ THỰC HIỆN NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH CẦN ĐƯC KHẲNG ĐỊNH RÕ TRONG HĐ (THỜI ĐIỂM, NHỮNG YẾU TỐ ĐỘT BIẾN, LẠM PHÁT MỨC ĐỘ NÀO )  KẾT HP: HAY CẢ LOẠI TRÊN, TÙY CÔNG VIỆC ÁP DỤNG CHO NHỮNG GÓI THẦU QUY MÔ LỚN, KỸ THUẬT PHỨC TẠP, T DÀI CHI TIẾT LOẠI HP ĐỒNG NÀY NÊN NHỜ TV HP ĐỒNG GIÚP • THANH TOÁN: 10 NGÀY, CĐT PHẢI THANH TOÁN NGÀY, CĐT PHẢI LÀM THỦ TỤC TRÌNH THANH TOÁN NGÀY, CƠ QUAN CẤP PHÁT, CHO VAY, PHẢI THANH TOÁN CHẬM: BỒI THƯỜNG (! ?) • TẠM ỨNG ĐƯC THU HỒI DẦN QUA CÁC LẦN THANH TOÁN; TRỪ NGAY LẦN ĐẦU VÀ KẾT THỨC KHI KHỐI LƯNG THANH TOÁN ĐẠT 80% GTHĐ • QUYẾT TOÁN HĐ: KHÔNG QUÁ 30 NGÀY (TỪ NGHĨA VỤ BẢO HÀNH), GIỮA A, B • THANH LÝ HĐ: KHÔNG QUÁ 45 NGÀY (CHẤM DỨT HIỆU LỰC CỦA HP ĐỒNG (SAU BẢO HÀNH)) • QUYẾT TOÁN VỐN ĐT: ≤ 12 THÁNG (NHÓM A) (VỚI NN) ≤ THÁNG (NHÓM B) ≤ THÁNG (NHÓM C) KỂ TỪ KHI KHAI THÁC • CHO PHÉP QUYẾT TOÁN THEO TỪNG HẠNG MỤC HAY TOÀN BỘ CÔNG TRÌNH • SAU THÁNG KỂ TỪ KHI QUYẾT TOÁN VAT, CĐT PHẢI TẤT TOÁN 22 VII.6 NHỮNG VẤN ĐỀ KHÁC: • PHÂN BIỆT: CHI PHÍ QLDA: CHI PHÍ ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN VIỆC QLDA NẾU CHƯA CÓ TMĐT, LẬP DỰ TOÁN, TRÌNH DUYỆT CHI PHÍ TV QLDA: CĐT THUÊ TV ĐỂ QLDA (NĐ 112/2006/NĐ-CP), NẰM TRONG CP TVĐTXD CHI PHÍ TV ĐTXD: LẬP BCĐT, DT, KS, TK, THI, THẨM TRA, ĐẤU THẦU, TV QLDA, GS, ĐTM, LẬP ĐƠN GIÁ, ĐỊNH MỨC, DỰ TOÁN, HĐ, KIỂM ĐỊNH CHẤT LƯNG CẤP GCNSPH CHI PHÍ KHÁC: THẨM TRA TMĐT; RÀ BOM; BẢO HIỂM; DI CHUYỂN THIẾT BỊ, LAO ĐỘNG; ĐẢM BẢO GIAO THÔNG; KIỂM TOÁN, QUYẾT TOÁN (QUAN TRẮC BIẾN DẠNG CÔNG TRÌNH ?!) CHI PHÍ TVQLDA: LẬP DỰ TOÁN RIÊNG • DỰ PHÒNG PHÍ: GỒM • DỰ ÁN THỰC HIỆN ≤ NĂM: CẢ LOẠI DPP, BẰNG 10% (XL + TB + GPMB + TÑC + QLDA + TV ÑTXD + CHI PHÍ KHÁC) • DỰ ÁN THỰC HIỆN > NĂM: CHO KHỐI LƯNG PHÁT SINH: 5% (XL + TB + GPMB + TÑC + QLDA + TV ÑTXD + CHI PHÍ KHÁC) CHO YẾU TỐ TRỰC GIÁ: THEO T VÀ CHỈ SỐ GIÁ XD BÌNH QUÂN ≥ NĂM GẦN NHẤT; T LÀ THỜI GIAN THỰC HIỆN DỰ ÁN 23 VIII VẤN ĐỀ “CĂN HỘ CAO CẤP”: • CHƯA XÂY DỰNG ĐƯC CHUẨN CỤ THẾ – BẢN THẢO CHUẨN VẪN PHẢI CẬP NHẬT (TĂNG) THEO THỜI GIAN • HIỆN ĐẠI: CĂN HỘ THÔNG MINH (?!) • LƯU Ý CÁC TIÊU CHÍ: a) HẠ TẦNG HOÀN CHỈNH, CẢ HTKTĐT LẪN HTXHĐT b) AN NINH ĐẢM BẢO; GIAO THÔNG NỘI – NGOẠI THUẬN LI c) QUY HOẠCH ĐỒNG BỘ, MẬT ĐỘ THẤP; CÁC CHỈ TIÊU CÂY XANH, GIAO THÔNG TIÊU CHUẨN d) CHẤT LƯNG VẬT LIỆU HOÀN THIỆN, SỰ HOÀN THIỆN TỐT e) THIẾT KẾ HP LÝ, TIẾT KIỆM NĂNG LƯNG, ĐẦY ĐỦ TIỆN NGHI (WIRELESS, GAZ ) f) CÁC DỊCH VỤ ĐẦY ĐỦ, THUẬN TIỆN, CÔNG KHAI (TỪ ĐẦU) g) QUẢN LÝ BẢO TRÌ TỐT h) ĐẢM BẢO AN TOÀN, BỀN VỮNG, PCCC TỐT i) CĂN HỘ DIỆN TÍCH PHÙ HP NHU CẦU Ở; CÓ CHỖ HỌC TẬP, NGHIÊN CỨU, THỜ CÚNG, PHƠI PHÓNG, TREO CỜ 24 ... KHÁC: THẨM TRA TMĐT; RÀ BOM; B? ?O HIỂM; DI CHUYỂN THIẾT BỊ, LAO ĐỘNG; ĐẢM B? ?O GIAO THÔNG; KIỂM TOÁN, QUYẾT TOÁN (QUAN TRẮC BIẾN DẠNG CÔNG TRÌNH ?!) CHI PHÍ TVQLDA: LẬP DỰ TOÁN RIÊNG • DỰ PHÒNG PHÍ:... CHỦNG LOẠI VẬT TƯ SO VỚI MẪU NHÀ – PHÁ BỎ NHÀ MẪU QUÁ SỚM KHÔNG ĐẢM B? ?O NGUỒN TÀI CHÍNH CẦN THIẾT, THEO DỰ ÁN ĐƯC DUYỆT, THEO CÔNG BỐ BAN ĐẦU CỦA CĐT KHÔNG TUÂN THỦ B? ?O C? ?O ĐỊNH KỲ THEO QUI ĐỊNH... THI CÔNG TOP – DOWN) TỔNG SỐ TIỀN ĐƯC HUY ĐỘNG TRƯỚC KHI BÀN GIAO NHÀ KHÔNG QUÁ 70% GIÁ TRỊ TRONG HP ĐỒNG ĐỐI VỚI DỰ ÁN KHU ĐTM (NĐ 02/2006/NĐ-CP), CĐT CHặ ẹệễẽC HUY ẹONG VON KHI ã HO Sễ NHA? ?? Ở