Giáo trình QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI part 6 doc

5) Việc xác định ranh giới cần đảm bảo giảm các chi phí đầu tư xây dựng cơ bản, như: tận dụng các công trình hiện có còn đang sử dụng được, điều chỉnh ranh giới để chúng có hình dạng phù hợp, thuận tiện cho sử dụng. 3.1.3. Yêu cầu đối với ranh giới đất đai hợp lý Đường ranh giới cần được bố trí phù hợp với đường ranh giới tự nhiên như: sông, suối Nếu địa hình bằng phẳng, không có chướng ngại vật thì đường ranh giới cần bố trí thẳng, các góc ngoặt phải vuông, không chia cắt các khoảnh, nhất là đất nông nghiệp. Đường ranh giới cần bố trí tránh các chướng ngại vật về địa vật, địa hình gây cản trở cho việc tổ chức quản lý sản xuất. Vùng đồi núi cần bố trí đường ranh giới theo các đường phân thu ỷ, đường hợp thuỷ hoặc theo hướng các dòng chảy trên sườn dốc. 3.2. Nội dung công tác xác định và hoàn chỉnh ranh giới đất đai 3.2.1. Xác định ranh giới đất đai ở vùng đất mới khai hoang Ở những vùng đất rộng người thưa, dân địa phương chưa đủ sức khai thác, phải huy động dân ở nơi khác đến để phát triển kinh tế và văn hoá. Những vùng đất mới khai hoang thường xen kẽ v ới bản làng và đất đang sản xuất của dân địa phương, cho nên: Trước hết phải tổ chức đất ở và đất đai sản xuất của người dân địa phương cho hợp lý. Đồng thời thu xếp việc ăn, ở sản xuất cho dân cư mới đến một cách rõ ràng, dứt điểm. Các vấn đề này phải được giải quyết dứt điểm khi quy ho ạch vùng, huyện. Trong đó xác định rõ phạm vi ranh giới đất cho các ngành. Đất cho dân địa phương sản xuất phải được ưu tiên về vị trí, loại đất, phải có diện tích thoảđáng, phù hợp với khả năng nhu cầu của họ. Mặt khác, cần chú ý đến khả năng phát triển sau này. Việc định cư nên tổ chức theo hướng thành lập những điểm dân cư lớn, tập trung, lấy những bản làng lâu đời để quy tụ các hộ gia đình nằm giải rác. Ở vùng mới khai hoang cũng nên thành lập các tổ chức dịch vụ sản xuất, nhằm thống nhất tổ chức quản lý và phân chia đất đai để các hộ gia đình tự quản lý kinh doanh. Có thể tổ chức độc lập hoặc tổ chức xen ghép giữa dân mới đến với dân bản địa để họ hỗ tr ợ nhau cùng phát triển. Sau khi xác định được hình thức tổ chức sản xuất và tổ chức lao động sẽ xây dựng cụ thể phạm vi ranh giới đất đai cho các khu vực sản xuất và các đơn vị khác nhau. Việc xác định ranh giới đất ở vùng kinh tế mới có nhiều thuận lợi: Bố trí được phạm vi ranh giới hoàn chỉnh. Bố trí được đường ranh giới hợp lý. Tránh được hiện tượng xen canh, xen c ư, cài răng lược 3.2.2. Hoàn chỉnh ranh giới đất đai hiện có Nguyên nhân dẫn đến phải hoàn chỉnh ranh giới đất đai: + Do đặc điểm lịch sử hình thành các đơn vị sử dụng đất đai. + Nhu cầu phát triển các ngành kinh tế quốc dân đã làm nảy sinh các bất hợp lý như: quy mô không phù hợp, xen canh, xen cư, ranh giới gấp khúc cài răng lược, xâm phụ canh, hình dạng lãnh thổ không gọn gây trở ngạ i cho việc sử dụng đất đai, tổ chức sản xuất và quản lý đất đai, nghiêm trọng hơn nó còn gây mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất. Để sử dụng đất đai một cách hợp lý cần điều chỉnh ranh giới đất đai. Sau đây là một số lạng bất hợp lý về ranh giới đất đai và ảnh hưởng của chúng: a) Đất nằm phân tán Hậu quả: làm tăng khoảng cách phục vụ, bất tiện cho việc đi lại phục vụ sản xuất làm tăng chi phí sản xuất, chi phí đầu tư xây dựng cơ bản, tăng giá thành sản phẩm và gây khó khăn cho khâu quản lý. Biện pháp khắc phục: đổi đất hoặc chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất đai giữa các chủ sử dụng đấ t. b) Tình trạng xen canh, xen cư: gây hậu quả như những trường hợp trên. Khắc phục bằng cách: đổi đất hoặc sát nhập các đơn vị sử dụng đất hoặc chuyển dân cưđi nơi khác. c) Lãnh thổ có dạng kéo dài Hiện tượng này làm tăng chi phí vận tải, chăm sóc, bảo vệ và gây trở ngại cho quản lý, điều hành sản xuất. Giải quyết báng cách thay đổi đường ranh giới, nh ượng đổi đất hoặc bố trí lại điểm dân cư. d) Đường ranh giới ở vị trí gây nguy cơ xói mòn Trường hợp này xảy ra trên vùng miền núi, khi bố trí đường ranh giới không phù hợp với các yếu tố địa hình, dẫn đến làm tăng nguy cơ xói mòn, gây trở ngại cho việc tổ chức các biện pháp chống xói mòn cho cả vùng. Ngoài ra, một số trường hợp khác cũng cần phải điều chỉnh ranh giới như: + Khi mở rộng quy mô đơn vị sử dụng đất đai. + Thu hồi đất đai để giao cho các nhu cầu phi nông nghiệp như: công nghiệp, dịch vụ, giao thông vận tải, an ninh quốc phòng 3.3. Trình tự các bước xác định và hoàn chỉnh ranh giới đất đai Bước 1: Nghiên cứu các điểm có tranh chấp về ranh giới, vùng ranh giới chưa được xác định rõ ràng hoặc vùng có sự bất hợp lý về ranh giới. Cần thu thập các tài liệu về bản đồ như sau: Tình hình sử dụng đất đai. Ranh giới đất đai giữa các xã. Ranh giới đất đai giữa các chủ sử dụng. Tài liệu về quy hoạch hiện có. Bản đồ ranh giới đất, kèm theo quyết định, các biên bản Tìm hiểu nguyện vọng của các bên chủ sử dụng đất. Nghiên cứu thực địa: + Xem xét tình hình cụ thể lại các điểm có tranh chấp hoặc có đường ranh giới bất hợp lý. + Xem xét tại đị a điểm các bên kiến nghịđiều chỉnh ranh giới. Phân tích, kết luận những vấn đề cần giải quyết Cần xác định rõ nguồn gốc, nguyên nhân và mức độ ảnh hưởng để đi đến kết luận. Bước 2: Xây dựng các phương án điều chỉnh ranh giới. Giải quyết vấn đề ranh giới dựa vào các văn bản hướng dẫn của Nhà nước, trên c ơ sở tôn trọng ranh giới lịch sử, điều chỉnh bất hợp lý với sự thoả thuận của các bên tại hiện trường và trên bản đồ. Tài liệu cần cho sựđiều chỉnh bao gồm: + Văn bản dự thảo về hoạch định ranh giới (trình bày rõ nội dung và các biện pháp giải quyết từng vấn đề cụ thể và ở từng nơi). Dự ki ến bản đồ ranh giới mới. Bước 3: Tổ chức hội nghị giải quyết ranh giới. Thành phần: Đại biểu chính quyền cấp trên (UBND, phòng Địa chính ). + Đại biểu HĐND , UBND, cán bộ địa chính, các ngành hữu quan khác của các xã có liên quan. + Nếu vùng tranh chấp có liên quan đến ranh giới giữa các huyện, các tỉnh thì cần có đại diện thẩm quyền của các huyện, tỉnh đó. Nội dung hội nghị: + Nghe báo cáo và thảo luận về.các phương án giải quyết. + Lập văn bản kết luận về thống nhất ranh giới với những nội dung đã thoả thuận và ký kết văn bản. Sau đó ra nghị quyết và quyết ngh ị thông qua. Bước 4: Hoàn thiện hồ sơ, trình lên cấp trên có thẩm quyền phê chuẩn. Dựa vào đường ranh giới đã được xác định trong các văn bản pháp lý cần tiến hành các công việc sau: Thống kê điều chỉnh ranh giới đất đai ở từng xã. Hoàn chỉnh hệ thống cột mốc trên vùng ranh giới mới hoạch định. Hồ sơ sau khi điều chỉnh ranh giới mới bao gồm: + Bản đồ ranh giới trên đó có chữ ký và con dấu xác nhận của các chủ lịch UBND các xã giáp ranh. Bảng thống kê tổng hợp các loại đất theo đường ranh giới mới. Các văn bản pháp lý ký kết về ranh giới. Sau khi hoàn chỉnh ranh giới các xã, UBND huyện lập tờ trình về ranh giới, báo cáo với HĐND và UBND tỉnh xem xét phê chuẩn. 4. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ 4.1. Ý nghĩa của việc quy hoạch sử dụng đất khu dân cư 4.1.1. Khái niệm về khu dân cư Đất khu dân cư bao gồm đất ở nông thôn và đất ởđô thị, được ghi tại điều 52 và điều 55 Luật đất đai (Luật đất đai - 1993). Căn cứ vào tình hình thực tế các khu dân cư hiện có tại các địa phương người ta có thể phân chia các điểm dân cư thành: điểm dân cư trung tâm xã; điểm dân cư trung tâm HTX; đi ểm dân cư chòm xóm nhỏ. Căn cứ vào quy mô, diện tích, dân số, thể loại nhà cửa và các công trình khác phân bố trên lãnh thổ cần xác định khả năng mở rộng các điểm dân cư hiện có cũng như xây dựng các điểm dân cư mới. Có thể chia các điểm dân cư thành các nhóm sau: Nhóm 1 : Các điểm dân cư xây dựng mới Được dự kiến xây dựng khi trên vùng lãnh thổ chưa có hệ thống định cư, nhưng dân số và số hộ phát sinh lớn, dẫn đến việc xây dựng mới có lợi hơn là mở rộng điểm dân cư cũ để thành lập trung tâm xã hoặc trung tâm đội sản xuất. Nhóm 2: Các điểm dân cư được tiếp tục mở rộng và phát triển trong tươ ng lai. Các điểm dân cư có giá trị xây dựng cơ bản lớn, có vị trí thuận lợi, có khả năng phục vụ tốt, sẽ được mở rộng để trở thành trung tâm HTX hoặc trung tâm xã. Nhóm 3: Các điểm dân cư phát triển hạn chế, là những điểm dân cư tương đối lớn, nhưng vị trí không thuận lợi. Những điểm dân cư này trong tương lai không được phát triển nhữ ng hộ gia đình mới, không được xây dựng những công trình kiên cố. Tại đây, chỉ được phép sửa chữa nhỏ để 5 đến 10 năm tới sẽ chuyển các hộ gia đình đến điểm dân cư thuộc nhóm 1 và 2, tiến tới xoá bỏ hoàn toàn vào cuối kỳ quy hoạch. Nhóm 4: Những điểm dân cư cần xoá bỏ là những điểm dân cư chòm xóm nhỏ có vị trí không thuận lợi và gây trở ng ại cho việc tổ chức lãnh thổ. Do đó, cần xoá bỏ trong thời gian quá độ (từ 3 - 5 năm). 4.1.2. Ý nghĩa của việc phân bốđiểm dân cư trên địa bàn xã Việc phân bốđúng mạng lưới điểm dân cư sẽ tạo điều kiện phục vụ tốt công tác quản lý hành chính, tổ chức điều hành quản lý sản xuất, giải quyết các vấn đề xã hội ở nông thôn, c ải thiện điều kiện sinh hoạt, văn hoá tinh thần của nhân dân. Bên cạnh đó, vị trí phân bố của điểm dân cư còn ảnh hưởng đến sự phân bố các công trình như: hệ thống giao thông, điện, nước, dịch vụ và ảnh hưởng đến điều kiện bố trí sử dụng hợp lý quỹ đất của xã. Nói cách khác, phân bố hợp lý các điểm dân cư s ẽ quyết định hiệu quả công tác tổ chức sử dụng đất và mọi quá trình sản xuất nông nghiệp, tăng hiệu suất sử dụng lao động do phục vụ tốt đời sống văn hoá, tinh thần cho nhân dân. Hệ thống điểm dân cư nông thôn được phân bố thống nhất và được giải quyết theo những nội dung sau: 4.2. Dự báo dân số Nhiệm vụ trọng tâm của quy ho ạch sử dụng đất đai là tổ chức sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai nhằm giải quyết tốt nhất mâu thuẫn giữa người và đất. Ngày nay, cùng với sự gia tăng dân số là sự gia tăng về nhu cáu xã hội, đòi hỏi nhu cầu về đất ngày càng lớn hơn. Trong khi đó, diện tích và sức tải dân số lại có hạn, mâu thuẫn giữa người và đất ngày càng gay gắ t. Vì vậy, dự báo dân số có ý nghĩa quan trọng, là tiền đề của quy hoạch đất đai. Do có sự khác biệt giữa thành thị và nông thôn về nhu cầu và mức độ tiêu dùng nông sản, về tình trạng sử dụng đất đai. Vì vậy, cùng với việc dự báo tổng dân số, cần dự báo rõ dân số phi nông nghiệp cũng như dân số tăng trưởng tự nhiên và cơ học (tăng theo quy hoạch). Quy mô dân số phi nông nghiệp là chỉ tiêu quan trọng phản ánh thực trạng kinh tế - xã hội và phát triển các đô thị. Khi quy hoạch sử dụng đất đai, dân số phi nông nghiệp được dự báo để khống chế vĩ mô về quy mô dân số nhằm đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội và phù h ợp với trình độ đô thị hoá. Để xác định dân số phi nông nghiệp cần dựa vào các căn cứ sau: + Mức độ đô thị hoá ở 5 năm định hình quy hoạch. + Các yếu tố tổng hợp như: số liệu về lịch sử dân số, tính chất đô thị, xu thế và quy mô phát triển, tình hình phát triển kinh tế - xã hội. Tổng dân số nông nghiệp thường được dự báo theo phương pháp tăng tự nhiên, được tính theo công thức: N n = N0 (1 + K) n Trong đó: Nn: Số dân dự báo ở năm định hình quy hoạch. N 0: Số dân hiện trạng. K: Tỷ lệ tăng dân số bình quân. n: Thời hạn (số năm) định hình quy hoạch. Chú ý: Giá trị K có thể được quy định theo chỉ tiêu khống chế về tỷ lệ tăng dân số qua các năm định hình quy hoạch hoặc dựa vào chỉ tiêu thống kê bình quân về lịch sử dân số. Bên cạnh nhân tố lịch sử và chính sách kế hoạch hoá gia đình. Sự gia tăng dân số còn chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác. Vì vậy, cần chú ý đến tỷ lệ tăng cơ học về dân số. Trường hợp này tính theo công thức sau: N n = N0 {l + (K ± D)} n Trong đó: N n: Số dân dự báo ở năm định hình quy hoạch. N0: Số dân hiện trạng. K: Tỷ lệ tăng dân số bình quân. D: Tỷ lệ tăng dân số cơ học (nếu số dân nhập cư cao hơn số dân di cư lấy dấu (+) còn số dân nhập cư thấp hơn số dân di cư lấy dấu (-)). n: Thời hạn số năm định hình quy hoạch. Do đặc điểm của dự báo mang tính trung và dài hạn nên giá trị dự báo dân số là chỉ tiêu khống chế. Vì vậy, cần áp dụng nhiều phương pháp để tính toán, kết hợp với tình hình thực tế của địa phương và phải mở rộng biên giao động dân số dự báo một cách hợp lý. Đối với dự báo dân sốđô thị còn có thể áp dụng phương pháp chuyển dịch lao động (biểu thị mối liên quan giữ a gia tăng dân sốđô thị và sự chuyển dịch lao động từ khu vực nông thôn). Về mặt bản chất, khi các đô thị phát triển sẽđòi hỏi khá lớn về nhu cầu lao động. Trong khi đó, ở nông thôn dân số và lao động cũng luôn gia tăng làm giảm bình quân diện tích đất canh tác, bên cạnh đó là việc áp dụng những tiến bộ KHKT cũng làm dư thừa lao động, tạo sự chuyển dịch lao động nông nghiệp ra các ngành ngh ề khác. 4.3. Dự báo nhu cầu diện tích đất ở khu dân cư 4.3.1. Dự báo nhu cầu đất khu dân cư nông thôn Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn ở năm định hình quy hoạch (hay từng năm dự báo) được xác định cho toàn xã hoặc tính riêng cho từng điểm dân cư, tính theo công thức sau: P = P l + P2 Trong đó Pl và P2 được tính như sau: P 1 = ( ∑ aH + ∑ RN)K P 2 = ∑ mQ Trong đó: P: Tổng diện tích đất khu dân cư nông thôn P 1 : Diện tích đất ở và các công trình hành chính, phúc lợi công cộng. P 2: Diện tích đất xây dựng các công trình phục vụ sản xuất nằm trong khu dân cư. a: Định mức đất cho từng loại hộ của địa phương. H: Số hộ theo từng loại ở năm quy hoạch. R: Định mức diện tích các công trình công cộng và cây xanh cho một người dân. N: Số dân trong khu dân cư trong năm quy hoạch. K: Tỷlệhợp lý diện tích chiếm đất lâm đường đi trong khu dân cư (K = 1, 1-1, 15) m: Đơn vị tính cho các công trình xây d ựng (tổng sản phẩm, con gia súc, đơn vị công suất ). Q: Định mức diện tích cho một đơn vị tính. Trong mỗi khu dân cư nông thôn diện tích đất ở có ý nghĩa quan trọng, thường chiếm tỷ lệ lớn và do các yếu tố sau quyết định: số dân hiện tại và theo dự báo; số hộ hiện tại và theo dự báo; số hộ nằm trong vùng giải toả; số nóc nhà và số hộ chung sống trên một nóc nhà; diện tích đất ở của một nhà; định mức diện tích đất ở cho một hộ của đị a phương; số con trai trong độ tuổi kết hôn và tỷ lệ lập gia đình hàng năm; số phụ nữ nhỡ thì và gia đình chính sách có nhu cầu đất ở; phong tục chung sống nhiều thế hệ trong một nóc nhà tại địa phương. Trong thực tế, việc phân bố đất khu dân cư thường dựa trên các điểm dân cưđã hình thành. Vấn đề đặt ra là, xác định nhu cầu diện tích đất ở mới để mở rộng hoặc phát triển khu dân cư. Diện tích đất ở mới phụ thuộc vào số hộ cần được cấp đất ở (gồm: số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở, số hộ gia đình phải giải tỏa, số hộ tồn động của những năm trước, số hộ có khả năng tự giãn) và định mức cấp đất cho một hộ gia đình theo quy định. Có thể tính theo công thức sau: P 0 = (Hp + Hg + Hz - Htd)D Trong đó: P 0: Nhu cầu diện tích đất ở mới của khu dân cư. Hp: Số hộ phát sinh có nhu cầu đất ở trong kỳ quy hoạch. H g: số hộ phải giải tỏa do thu hồi đất. Hz: Số hộ tồn đọng (số phụ nữ nhỡ thì và các hộ gia đình chính sách chưa được cấp đất ở, các hộ gia đình chung sống trong một nóc nhà với diện tích đất không vượt quá tiêu chuẩn tro một hộ). H td: số hộ có khả năng tự giãn (số hộ được thừa kế hoặc có diện tích đất ở vượt quá liêu chuẩn quy định của địa phương). D: Định mức cấp đất ở cho một hộ gia đình theo điều kiện của địa phương. 4.3.2. Dự báo nhu cầu đất phát triển đô thị Số dân và mật độ dân số, trình độ phát triển kinh tế - xã hộ i, điều kiện cơ sở hạ tầng, tính lịch sử, đặc điểm các khu dân cư, các điều kiện địa hình, địa chất thuỷ văn là những yếu lốảnh hưởng đến việc xác định nhu cầu phát triển đô thị. Khi dân số tăng, nhu cầu đất dùng để phát triển đô thị cũng tăng, thông thường sử dụng phương pháp chỉ tiêu định cho m ột nhân khẩu (gồm cả đất ở, đất xây dựng cơ sở hạ tầng, phúc lợi công cộng, công viên cây xanh ) được quy định đối với từng cấp đô thị. Tổng nhân khẩu có thể sử dụng kết quả dự báo dân số hoặc các chỉ tiêu khống chế theo kế hoạch hoá gia đình, khống chế mật độ dân số. . . Xác định theo công thức: Z = N x P Trong đó: Z là diện tích đất phát triển đô thị. N là số dân thành thị. P là định mức dùng đất cho một khẩu đô thị năm quy hoạch. * Cơ cấu đất xây dựng đô thị: Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp 12 - 14% Đất các khu công cộng 3 - 4% Đất khu dân cư 45 - 48% Đất giao thông 12 - 13% Đất khu TDTT, công viên cây xanh 20 - 23% Trong đô thị có thể còn có các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, sông, hồ và đất dùng cho các mục đích khác. Quy mô diện tích đất đô thì còn được xác định căn cứ vào quy mô dân số lịch sử, mức độ tương quan giữa hiện trạng dân số và diện tích đất đang sử dụng, khả năng giải toả, điều tiết diện tích đất đang sử dụng của các hộ dân, khả năng mở rộng và phát triển đô thị của các khu đất nằm tiế p giáp đô thị. Diện tích đất mới gia tăng bằng tổng nhu cầu diện tích trừđi diện tích hiện trạng. Diện tích đất dùng cho xây dựng nhà ở trong đô thị phụ thuộc vào quy hoạch chi tiết đô thị về phạm vi các khu ở, cấu trúc các kiểu nhà (chung cư cao tầng, hộ độc lập biệt thự ). Đối với các đô thị nhỏ khi cần xác định diện tích đất dùng để xây dự ng nhà ở cho dân dạng biệt lập, cán căn cứ vào số hộ có nhu cầu đất ở và định mức diện tích đất cho một hộ. Số hộ gia tăng trong kỳ quy hoạch bằng số dân gia tăng chia cho số khẩu bình quân trong một hộ. 4.4. Phương pháp phân bổ đất khu dân cư Phân bổ đất khu dân cư không chỉ là vấn đề nghiệp vụ kỹ thuật đơn thuần mà còn là vấn đề mang tính ch ất kinh tế, chính trị, văn hoá- xã hội và an ninh quốc phòng. Do đó, khi giải quyết vấn đề phân bổ đất khu dân cư cần .chú ý đến tất cả các khía cạnh tuỳ theo điều kiện của từng vùng. Tuy nhiên, phải khẳng định rằng vấn đề kinh tế là vấn đề chủ đạo. Ở vùng đồng bằng Bắc bộ, đất đai màu mỡ, khí hậu thuận lợi, hệ thống giao thông, thuỷ lợi tốt, nên dân cưđã tập trung thành những điểm dân cư lớn. Ở vùng trung du miền núi, địa hình phức tạp, đất đai sản xuất nằm phân tán, giao thông - thuỷ lợi không thuận lợi, phong tục tập quán còn nhiều lạc hậu kết hợp với các điểm dân cư thường nằm nhỏ lẻ, rải rác không tập trung. Do đó việc di chuyển, sát nhập các điểm dân cư khó thực hiện. Vùng đồng bằng sông Cửu Long, do ngập lụt thường xuyên xảy ra nên nhân dân buộc ph ải sống tập trung dọc các bờ kênh hoặc đường bộ để tiện giao lưu đi lại. Hệ định cưởđây không tập trung thành các điểm dân cư lớn. Vùng cao biên giới, hải đảo, khi bố trí các điểm dân cư, ngoài việc tổ chức đời sống cho nhân dân còn phải tính đến nhu cầu an ninh quốc phòng. Khi xác định vị trí phân bốđiểm dân cư cần dựa vào 2 trường hợp sau: a) Trường hợp xã đã có hệ định cư hoàn chỉnh Trường hợp ở các xã có hệ định cư hoàn chỉnh phải lựa chọn từ trong số các điểm dân cư hiện có để từđó xây dựng quy hoạch cho nhu cầu phát triển của địa phương. Những điểm dân cư phát triển trong tương lai đòi hỏi đáp ứng các yêu cầu sau: Quy mô lớn, giá trị xây dựng cơ bản cao. Nằ m trong sốđiểm dân cư phát triển theo phương án quy hoạch vùng. Có vị trí thuận tiện. Có nguồn nước thuận tiện, chất lượng tốt. Có điều kiện để mở rộng diện tích trong tương lai. Đáp ứng yêu cầu vệ sinh môi trường tốt, có cảnh quan đẹp. Đáp ứng yêu cầu xây dựng và kiến trúc cho tương lai dài. b) Trường hợp xác định vị trí xây dựng điểm dân c ư mới Trường hợp này thực hiện khi trên lãnh thổ chưa có hệ thống định cư hoàn chỉnh hoặc chưa có hệ thống điểm dân cư lớn tập trung. Việc xây dựng điểm dân cư lớn tập trung sẽ có lợi hơn là tận dụng các điểm dân cư nhỏ lẻ có sẵn. Vị trí được lựa chọn xây dựng điểm dân cư m ới phải đáp ứng các yêu cầu sau: Nằm càng gần trung tâm khu vực quản lý càng tốt. Phải có vị trí, hệ thống giao thông thuận lợi. Không gây trở ngại, thiệt hại cho đất nông nghiệp. Có địa hình cao ráo, thoáng mát, cảnh quan đẹp. Có nguồn nước đảm bảo đủ và có chất lượng tốt. [...]... người dân địa phương Phải là đất hoang hoá, không phải là đất nông nghiệp có hiệu quả kinh tế cao 4.5 Thiết kế mặt bằng khu dân cư 4.5.1 Những yêu cầu thiết về quy hoạch mặt bằng khu dân cư Việc bố trí hợp lý các yếu tố của điểm dân cư sẽ tạo điều kiện để tổ chức phục vụ lốt cho đời sống nhân dân Nội dung của công tác thiết kế quy hoạch mặt bằng khu dân cư gồm: 1) Phân khu đất xây dựng trong điểm dân... công trình kiến trúc trong các khu ở và khu làm việc 4) Bố trí các khu trồng cây xanh 5) Bố trí hệ thống cung cấp điện, thông tin, cấp thoát nước Các nội dung này trong phạm vi điểm dân cư có mối quan hệ mật thiết với nhau Việc bố trí nội dung này sẽ trực tiếp hay gián tiếp ảnh hưởng tới nội dung khác Vì vậy khi quy hoạch mặt bằng khu dân cư cần đáp ứng các yêu cầu sau: + Việc bố trí các công trình. .. dân cư cần đáp ứng các yêu cầu sau: + Việc bố trí các công trình phải đảm bảo có lợi nhất cho hoạt động, sản xuất và công tác của người lao động Đảm bảo thuận tiện cho sinh hoạt của nhân dân Tiết kiệm đất và vốn đầu tư cho xây dựng cơ bản Tạo nên cảnh quan đẹp cho kiến trúc và thẩm mỹ 4.5.2 Phân khu xây dựng trọng điểm Trong phạm vi mỗi điểm dân cư, có thể phân chia thành các khu vực sau: . sau: Tình hình sử dụng đất đai. Ranh giới đất đai giữa các xã. Ranh giới đất đai giữa các chủ sử dụng. Tài liệu về quy hoạch hiện có. Bản đồ ranh giới đất, kèm theo quy t định, các. phê chuẩn. 4. QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT KHU DÂN CƯ 4.1. Ý nghĩa của việc quy hoạch sử dụng đất khu dân cư 4.1.1. Khái niệm về khu dân cư Đất khu dân cư bao gồm đất ở nông thôn và đất ởđô thị,. đất đai, nghiêm trọng hơn nó còn gây mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất. Để sử dụng đất đai một cách hợp lý cần điều chỉnh ranh giới đất đai. Sau đây là một số lạng bất hợp lý về ranh giới đất