LỜI MỞ ĐẦU 1/ Tính cấp thiết của đề tài Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng cho loài người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế, văn hoá - xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sự sống của con người và sinh vật. Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc đất tấc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”…Chính vì vậy, Fidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho máu của mình chứ không bao giờ cho nhau đất”. Có thể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai. Riêng ở nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta phải đổ biết bao xương máu qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc. Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên luôn đòi hỏi chúng ta phải có biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn về số lượng cũng như chất lượng. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường, thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5 quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất thì hàng loạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém. Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau: - Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì thế, đất đai được thống nhất quản lý từ trung ương đến địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Để làm được điều đó, đòi hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ổn định và lâu dài, để người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao động cho người dân và xã hội. Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, được sự phân công của khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự đồng ý của phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”. 2/ Mục đích và yêu cầu * Mục đích - Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá đúng thực trạng công tác cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai cũng như công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của địa phương. Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com - Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đề xuất kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất. * Yêu cầu - Nắm vững các nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách quan. - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả địa phương. 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, phỏng vấn thăm dò, khảo sát thực tế - Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập được. 4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân - Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị * Phạm vi nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đối với đất ở - Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008 Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com 5/ Kết cấu của chuyên đề Chuyên đề gồm các chương: Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê Phần kết luận Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1. Chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất * Chuyển đổi quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com quyền sử dụng đất theo quyết định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai . * Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. * Cho thuê quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. * Thế chấp quyền sử dụng đất Là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp. Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. * Thừa kế quyền sử dụng đất Là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. 1.1.3. Những điều kiện pháp lý liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất * Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com + Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại giấy tờ hợp lệ khác được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. + Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được chuyển quyền sử dụng còn lại. + Tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng đúng mục đích. * Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại UBND thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với chuyển nhượng phải làm thủ tục tại UBND thành phố trực thuộc trung ương. + Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo luật thừa kế). Giá chuyển quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định. + Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. 1.2. Nội dung quản lý Nhà Nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị 1.2.1. Quản lý tình hình đất ở đô thị trên địa bàn Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com Đất đô thị là đất thuộc các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, và các mục đích khác. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 88/CP ngày 17/08/1994 của chính phủ về quản lý đất đô thị và đất ngoại thành, ngoại thị xã, những loại đất này nếu đã có quy hoạch của cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị thì cũng được tính vào đất đô thị. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta. Do đó, việc quản lý tình hình đất đai phải luôn được cập nhật, theo dõi chủ yếu thông qua các công tác quản lý: * Xác định địa giới hành chính Địa giới hành chính là giới hạn (ranh giới) đất đai theo đơn vị hành chính. Theo điều 16 Luật đất đai 1993, việc xác định địa giới hành chính được thực hiện thống nhất từ trung ương đến địa phương. Chính phủ sẽ chỉ đạo việc xác định địa giới hành chính và quản lý hồ sơ địa giới hành chính các cấp trong phạm vi cả Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com nước. Bộ nội vụ quy định về trình tự, thủ tục xác định địa giới hành chính, quản lý mốc địa giới và hồ sơ địa giới hành chính. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về kỹ thuật và định mức kinh tế trong việc cắm mốc địa giới hành chính, lập hồ sơ địa giới hành chính các cấp. Uỷ ban nhân dân các cấp tổ chức thực hiện việc xác định địa giới hành chính trên thực địa, lập hồ sơ địa giới hành chính trong phạm vi địa phương. * Lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính Hồ sơ địa giới hành chính bao gồm: - Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thành lập đơn vị hành chính hoặc điều chỉnh địa giới hành chính (nếu có) - Bản đồ địa giới hành chính: là bản đồ thể hiện các mốc địa giới hành chính và các yếu tố địa vật, địa hình có liên quan đến mốc địa giới hành chính. - Sơ đồ vị trí các mốc địa giới hành chính - Bảng toạ độ các mốc địa giới hành chính, các điểm đặc trưng trên đường địa giới hành chính - Bảng mô tả tình hình chung về địa giới hành chính - Biên bản xác nhận mô tả đường địa giới hành chính - Phiếu thống kê về các yếu tố địa lý có liên quan đến địa giới hành chính - Biên bản bàn giao mốc địa giới hành chính - Tài liệu thống kê về địa giới hành chính của các đơn vị cấp dưới Quản lý hồ sơ địa giới hành chính: Hồ sơ địa giới hành chính cấp nào được lưu trữ tại Uỷ ban nhân dân cấp đó, Uỷ ban nhân dân cấp trên, Bộ Nội vụ và Bộ Tài nguyên Môi trường Simpo PDF Merge and Split Unregistered Version - http://www.simpopdf.com . CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. 1. Chuyển quyền sử dụng đất 1. 1 .1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Là việc người có quyền sử dụng đất. về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh. tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất, phải sử dụng đúng mục đích. * Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất + Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến