Tính c¿p thi¿t cÿa ß tài Thß tr±ßng b¿t ßng s¿n là mßt trong nhÿng thß tr±ßng có vß trí và vai trò quan trßng ßi vßi nßn kinh t¿ qußc dân, có quan hß trÿc ti¿p tßi các thß tr±ßng tài ch
Tớnh c¿p thi¿t cÿ a ò tài
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, liên hệ trực tiếp với thị trường tài chính, xây dựng, vật liệu xây dựng và lao động Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này thúc đẩy kinh tế - xã hội, thu hút vốn đầu tư, góp phần hiện đại hóa nông nghiệp và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa.
Trước đây, trong nền kinh tế kế hoạch tập trung, thị trường bất động sản chưa phát triển Tuy nhiên, kể từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng, đóng góp đáng kể vào tăng trưởng kinh tế Song song đó, những bất cập về cơ chế vận hành, pháp luật, chủ thể tham gia, giao dịch, thông tin, quản lý và đảm bảo tính ổn định xã hội của thị trường cũng dần lộ rõ.
Nghị quyết đề nghị hoàn thiện phân loại, định giá đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; tạo điều kiện thuận lợi cho quyền sử dụng đất trở thành hàng hóa, là nguồn vốn quan trọng Nhà nước tác động thị trường bằng chính sách, điều tiết thị trường bất động sản theo nguyên tắc thị trường, chống đầu cơ, hạn chế giao dịch bất hợp pháp Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản và phát triển dịch vụ thị trường bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (có hiệu lực từ 1/7/2015) định nghĩa môi giới bất động sản là việc trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản (Khoản 2, Điều 3).
Quảng Ninh, nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm phía Bắc, sở hữu tốc độ đô thị hóa cao và 4 thành phố trực thuộc tỉnh, 2 thị xã Tuy nhiên, thị trường bất động sản Quảng Ninh đang biến động phức tạp, bộc lộ nhiều khuyết điểm như phát triển tự phát, đầu cơ nhà đất, thiếu kế hoạch, gây ra các "sốt nóng", "sốt lạnh" bất thường, ảnh hưởng hoạt động kinh doanh bất động sản và kinh tế địa phương.
Hạ Long là trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội của Quảng Ninh, hướng tới trở thành thành phố di sản thế giới, trung tâm du lịch quốc tế, và động lực của tỉnh Quá trình đô thị hóa mạnh mẽ đang tạo môi trường phát triển mạnh mẽ cho thị trường bất động sản, trong đó hoạt động môi giới bất động sản đóng vai trò quan trọng.
Dự án "Ảnh hưởng của hoạt động mỏ đến môi trường biển tại thành phố Hạ Long, Quảng Ninh (2012-2015)" được thực hiện dựa trên thực tiễn.
Mÿ c tiờu cÿa ò tài
Bài viết nghiên cứu hoạt động buôn bán bất động sản tại thành phố Hạ Long giai đoạn 2012-2015, đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp thúc đẩy thị trường phát triển.
- ỏnh giỏ tỡnh hỡnh ho¿t òng cÿa cỏc lo¿i hỡnh mụi giòi b¿t òng s¿n t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
Bài viết nghiên cứu hoạt động môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2012-2015, đánh giá vai trò và hiệu quả của các trung tâm môi giới, sàn giao dịch bất động sản tại đây.
Bài viết đề cập khó khăn, thách thức và giải pháp tăng cường hoạt động mậu dịch bất động sản, thúc đẩy thị trường bất động sản tại thành phố Hạ Long, Quảng Ninh.
í ngh)a cÿa ò tài
CĂ s ò khoa hòc cÿ a ò tài
Bất động sản bao gồm đất, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, các tài sản khác gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; và các tài sản khác do pháp luật quy định (Luật Dân sự 2005).
Thị trường là phạm trù kinh tế tổng hợp gắn liền với sản xuất và lưu thông hàng hóa, phát triển dựa trên ba yếu tố chủ thể, khách thể và giới trung gian.
Thị trường bất động sản là nơi người mua và người bán giao dịch Giao dịch có thể trực tiếp hoặc thông qua trung gian, sử dụng nhiều phương tiện liên lạc khác nhau, và được xác định qua các ưu giá.
- Mụi giòi: Mụi giòi chò mòt cỏ nhõn, mòt chÿ thò cú thò làm trung gian cho hai hay nhiòu chÿ thò khỏc nhau
- Mụi giòi BS là ho¿t òng cÿa ng±òi thÿ ba vòi mÿc ớch t¿o sÿ thụng c¿m, th¿u hiòu trong viòc gi¿i quy¿t nhÿng cụng viòc liờn quan ¿n
Trong lĩnh vực bất động sản, vai trò của bên trung gian rất quan trọng Giao dịch bất động sản không chỉ là bản thân bất động sản mà còn là các quyền liên quan Một giao dịch bất động sản chỉ hoàn tất khi các quyền liên quan được chuyển từ chủ sở hữu này sang chủ sở hữu khác (Nguyễn Đình Bổng (2008) [1]).
Kinh doanh b¿t òng s¿n bao gòm kinh doanh b¿t òng s¿n và kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n
- Kinh doanh b¿t òng s¿n: là viòc bò vòn ¿u t± t¿o l¿p, mua, nh¿n chuyòn nh±ÿng, thuờ, thuờ mua b¿t òng s¿n ò bỏn, cho thuờ l¿i, nh¿m mÿc ích sinh lÿi
- Kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n: là cỏc ho¿t òng hò trÿ kinh doanh
Bài viết này đề cập đến các dịch vụ bất động sản bao gồm: môi giới, định giá, sàn giao dịch, tư vấn, đầu tư, quảng cáo và quản lý.
- Mụi giòi b¿t òng s¿n là mòt nghò trong l)nh vÿc kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n ±ÿc phỏp lu¿t quy ònh và b¿o hò
Thù lao môi giới bất động sản là khoản tiền tổ chức, cá nhân môi giới được khách hàng trả, không phụ thuộc kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản giữa khách hàng và người thứ ba (Điều 64, Luật KDBS 2014).
Hoa hồng môi giới bất động sản là khoản tiền được tổ chức, cá nhân môi giới nhận được khi khách hàng ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.
1.1.5 N ò i dung ho ¿ t ò ng mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n
- Tỡm ki¿m òi tỏc ỏp ÿng cỏc iòu kiòn cÿa khỏch hàng ò tham gia àm phỏn, ký hÿp òng;
- ¿i diòn theo ÿy quyòn ò thÿc hiòn cỏc cụng viòc liờn quan ¿n ho¿t òng kinh doanh b¿t òng s¿n;
- Cung c¿p thụng tin, hò trÿ cho cỏc bờn trong viòc àm phỏn, ký hÿp òng mua bỏn, chuyòn nh±ÿng, thuờ, thuờ mua b¿t òng s¿n
Nền tảng môi giới bất động sản kết nối người bán và người mua, tạo sự hiểu biết giữa các bên Môi giới giúp người có bất động sản cần bán và người có nhu cầu mua kết nối, thúc đẩy giao dịch Môi giới bất động sản nhận hoa hồng theo hợp đồng khi bên được môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê bất động sản.
Vỡ vãy bất động sản là một nghề dịch vụ, thu lợi từ hoạt động trung gian giữa các bên trong các thương vụ giao dịch bất động sản (mua bán, thuê cho thuê).
1.1.7 Vai trũ c ÿ a ho ¿ t ò ng mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n
Môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian, giúp người mua và người bán gặp gỡ, trao đổi, thương thuyết và hỗ trợ về thủ tục thực hiện các giao dịch bất động sản thành công Vai trò này thể hiện qua việc kết nối, đàm phán và hỗ trợ pháp lý cho cả hai bên.
- Cung c¿p thụng tin liờn quan ¿n b¿t òng s¿n cho cỏc bờn giao dòch hàng húa b¿t òng s¿n;
- T± v¿n cho khỏch hàng vò cỏc v¿n ò: tài chớnh (cỏc lo¿i thu¿, phớ, vòn vay), giỏ c¿ (giỏ bỏn, cho thuờ hÿp lý);
Hỗ trợ khách hàng hoàn tất giao dịch nhanh chóng, an toàn Đảm bảo giao dịch thông qua các nhà môi giới uy tín, đáng tin cậy.
1.1.8 Nguyờn t ¿ c ho ¿ t ò ng mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n òi vòi tò chÿc, cỏ nhõn khi kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n ph¿i thành l¿p cụng ty ho¿c hÿp tỏc xó, ph¿i cú vòn phỏp ònh khụng ±ÿc th¿p hĂn 20 tÿ òng và ng ký kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n theo quy ònh cÿa pháp lu¿t
Tò chÿc kinh doanh dòch vÿ mụi giòi b¿t òng s¿n ph¿i cú ớt nh¿t hai ng±òi cú chÿng chò mụi giòi b¿t òng s¿n
Doanh nghiệp môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.
Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.
Ho¿t òng mụi giòi c¿n tuõn thÿ cỏc nguyờn t¿c sau:
Việt Nam nghiêm cấm mọi hành vi vi phạm pháp luật Mọi hoạt động, trong mọi lĩnh vực, bắt buộc phải tuân thủ đúng quy định pháp luật hiện hành.
Mụi giòi ph¿i dÿa trờn cụng b¿ng và minh b¿ch vò thụng tin
CĂ s ò phỏp lớ cÿa ò tài
Luật Đất đai 2013 cho phép nhiều hình thức tham gia giao dịch bất động sản, bao gồm chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; và các tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.
Nhà nước quản lý thị trường bất động sản bằng các biện pháp: tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất; tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản; tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ thị trường bất động sản; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất; thực hiện các biện pháp bình ổn giá, chống đầu cơ đất.
Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh gồm: nhà, công trình xây dựng hiện hữu và hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân; nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép; và đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
1.2.1 Các v n b ¿ n pháp lu ¿ t ¿ t ai liên quan
- Nghò ònh sò 43/2014/N-CP ngày 15/5/2013 cÿa Chớnh phÿ quy ònh chi ti¿t thi hành mòt sò iòu cÿa Lu¿t ¿t ai.
- Nghò ònh sò 44/2014/N-CP ngày 15/5/2013 cÿa Chớnh phÿ quy ònh vò giỏ ¿t
- Nghò ònh sò 45/2014/N-CP ngày 15/5/2013 cÿa Chớnh phÿ quy ònh vò thu tiòn sÿ dÿng ¿t
- Nghò ònh sò 46/2014/N-CP ngày 15/5/2013 cÿa Chớnh phÿ quy ònh vò thu tiòn thuờ ¿t, thuờ m¿t n±òc
- Nghò ònh sò 47/2014/N-CP ngày 15/5/2013 cÿa Chớnh phÿ quy ònh vò bòi th±òng, hò trÿ tỏi ònh c± khi Nhà n±òc thu hòi ¿t
1.2.2 Cỏc v n b ¿ n phỏp lu ¿ t xõy d ÿ ng, nhà ò
- Nghò ònh sò 99/2015/N-CP ngày 20 thỏng 10 nm 2015 cÿa Chớnh phÿ quy ònh chi ti¿t và h±òng d¿n thi hành mòt sò iòu Lu¿t Nhà ò
1.2.3 Cỏc v n b ¿ n phỏp lu ¿ t v ò kinh doanh b ¿ t ò ng s ¿ n
- Lu¿t Kinh doanh B¿t òng s¿n nm 2006;
- Nghò ònh sò 153/2007/N-CP ngày 15 thỏng 10 nm 2007 cÿa Chớnh phÿ quy ònh chi ti¿t và h±òng d¿n thi hành Lu¿t kinh doanh b¿t òng s¿n;
- Lu¿t Kinh doanh B¿t òng s¿n nm 2014;
- Nghò ònh sò 76/2015/N-CP ngày 10 thỏng 9 nm 2015 cÿa Chớnh phÿ quy ònh chi ti¿t thi hành Lu¿t kinh doanh b¿t òng s¿n;
CĂ s ò thÿc tiòn c ÿa ò tài
1.3.1 Mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n ò m ò t s ò n ±ò c trờn th ¿ gi ò i
1.3.1.1 Ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n ò Mÿ
Thò tr±òng BS Mÿ hiòn gòm cú x¿p xò 50.000 doanh nghiòp mụi giòi
BS Chỳng khỏc nhau khỏ lòn vò quy mụ và ho¿t òng 80% trong sò ú ¿c biòt chỳ tròng vào viòc bỏn BS khu dõn c± trong khi 8-10% chỳ tròng vào
Ngành bất động sản đang phát triển mạnh mẽ, tập trung vào xây dựng nhà cao tầng, khu dân cư và đất đai, quản lý và đầu tư Theo Nguyễn Mạnh Hùng (2015), 90% chuyên gia bất động sản tại Mỹ tốt nghiệp trung học, và 45% có bằng cử nhân.
Hầu hết các nhà môi giới bất động sản (59%) nhận hoa hồng từ 1-100% từ doanh nghiệp, 31% nhận trên 100%, và 10% còn lại được tính là lương hoặc thỏa thuận chia lợi nhuận Đáng chú ý, 97% sử dụng máy tính, 95% dùng điện thoại di động, 75% dùng thư điện tử và 50% sở hữu website cá nhân 20% sử dụng trợ lý ảo trong công việc.
Quy định nghề môi giới bất động sản Mỹ rất chặt chẽ, bảo vệ quyền lợi khách hàng, ngăn chặn hành vi lừa đảo, bất hợp pháp Các quy định này do hội đồng các thành viên được cấp bang ủy nhiệm soạn thảo, bổ sung và tuân thủ nguyên tắc hoạt động của NAR Nhiều bang bổ sung, sửa đổi luật; các bang thiếu luật cụ thể sẽ áp dụng "luật chung" làm cơ sở pháp lý.
Hầu hết các thành phố lớn ở Mỹ đều có hệ thống MLS (Multiple Listing Service) hỗ trợ người mua bán bất động sản hiệu quả hơn MLS cung cấp thông tin chi tiết về tình trạng mua bán bất động sản trong khu vực, với điều kiện người môi giới phải chia sẻ một phần thù lao cho nguồn cung cấp thông tin này.
Tiền hoa hồng được trả khi giao dịch kết thúc, cho doanh nghiệp BS, không trực tiếp tới đại lý Số tiền này được trả ngoài giao dịch và có thể được xác định bằng phần trăm thêm của người bán vào tiền của người mua Mặc dù người mua và người bán hiểu thị trường BS, nhà môi giới vẫn thiết yếu, đảm bảo giao dịch thành công (Nguyễn Mạnh Hùng (2015) [7]).
1.3.1.2 Ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n ò Singapore
Năm 1982, Singapore ban hành khung đào tạo nghề môi giới bất động sản bài bản do ERA Singapore chịu trách nhiệm và được chính phủ chấp thuận.
Cơ quan Thuế Singapore (IRAS) cấp bằng cho đại lý bảo hiểm sau khi hoàn tất khóa đào tạo của ERA Tuy nhiên, để được cấp bằng, chủ doanh nghiệp phải trải qua kỳ thi chung cho đại lý bảo hiểm (BS) và đáp ứng các tiêu chuẩn nhất định.
1.3.1.3 Ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n ò liờn minh Chõu Âu (EU) ị Chõu Âu mòt tò chÿc tiờu biòu ú là Liờn oàn b¿t òng s¿n Chõu Âu – CEI Mÿc tiờu cÿa CEI là iòu phòi nhÿng nguyờn t¿c cÿa viòc c¿p phộp hành nghò mụi giòi BS toàn Chõu Âu
Năm 2010, EU có khoảng 250.000 nhà môi giới bất động sản, chủ yếu tập trung trong các tổ chức và hiệp hội nghề nghiệp Tỷ lệ nhà môi giới tham gia vào các giao dịch bất động sản ước tính từ 30-60%, đảm bảo chất lượng dịch vụ cạnh tranh và tuân thủ các chuẩn mực nghề nghiệp Với dân số 350 triệu người, EU trung bình có 2333 người/nhà môi giới.
1.3.1.4 Ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n ò Trung Quòc
Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc được thành lập tại Bắc Kinh ngày 20/8/1985, do các đơn vị kinh doanh và các ngành liên quan đến khai thác kinh doanh tổng hợp tài sản bất động sản tự nguyện tổ chức, dựa trên sự bảo hộ của Bộ Bảo vệ môi trường xây dựng thành phố và nông thôn Nhiệm vụ của Hiệp hội bao gồm… (tiếp tục phần nhiệm vụ nếu có).
1 Tò chÿc cho hòi viờn nghiờn cÿu, th¿o lu¿n vò ph±Ăng h±òng, lý lu¿n và ph±Ăng chõm chớnh sỏch phỏt triòn tài s¿n nhà ¿t XHCN, iòu tra thu th¿p chònh lý t¿t c¿ cỏc tài liòu liờn quan ¿n ngành nghò Nờu ki¿n nghò vòi ngành qu¿n lý cÿa Chớnh phÿ vò chớnh sỏch kinh t¿, kÿ thu¿t phỏt triòn cÿa ngành mỡnh và quy ho¿ch ch¿ ònh ngành nghò
2 iòu hoà hÿp tỏc kinh doanh và hÿp tỏc kÿ thu¿t tròng y¿u giÿa cỏc xớ nghiòp ngành mỡnh vòi xớ nghiòp ngành khỏc, gi¿i quy¿t nhÿng v¿n ò phỏt sinh trong c¿nh tranh T¿o l¿p mụi tr±òng thòng nh¿t trong kinh doanh òi ngo¿i
3 Khai triòn phÿc vÿ iòu tra, cung c¿p thụng tin kinh t¿ kÿ thu¿t trong và ngoài n±òc, tin tÿc thò tr±òng, tò chÿc trao òi kÿ thu¿t và kinh nghiòm; phỏn oỏn và chò ¿o òi vòi qu¿n lý kinh doanh xớ nghiòp, phỏt hành báo ngành
4 Bòi d±ÿng nhõn tài cho xớ nghiòp
5 Ti¿n hành ho¿t òng giao l±u quòc t¿
6 Nh¿n làm nhÿng viòc Chớnh phÿ uÿ thỏc
Thị trường bất động sản Trung Quốc hình thành từ khi thị trường hiện đại hóa, áp dụng các chính sách thị trường Từ 10 công ty với 1100 nhân viên năm 1980, đến năm 2008 phát triển thành 3124 công ty, 127.000 nhân viên và sản lượng gần 20 tỷ NDT Đến năm 2015, con số này tăng lên 47.000 công ty, 3,4 triệu nhân viên, sản lượng gần 200 tỷ NDT, đóng góp 2,3% thu ngân sách nhà nước, với 8500 giao dịch.
1.3.2 S Ă l ±ÿ c v ò ho ¿ t ò ng mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n ò Vi ò t Nam
1.3.2.1 Tr±òc khi cú Lu¿t Kinh doanh b¿t òng s¿n
Giai đoạn 1986-2006 chứng kiến sự hình thành thị trường bất động sản sơ khai Tuy nhiên, các dịch vụ hỗ trợ còn yếu kém, bao gồm đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, định giá, tín dụng ngân hàng và bảo lãnh bằng bất động sản, cung cấp thông tin thị trường Chỉ một số sàn giao dịch bất động sản nhỏ lẻ, chưa hoàn chỉnh về cơ cấu và thiếu sự tham gia của các tổ chức dịch vụ chuyên nghiệp được hình thành, ví dụ như Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân, Trung tâm giao dịch ACB và Sàn giao dịch bất động sản Công ty Âu Lạc.
òi t±ÿng và ph¿m vi nghiờn cÿu
Cỏc tò chÿc, cỏ nhõn tham gia ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n, thò tr±òng b¿t òng s¿n t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
Ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
Thòi gian và òa iòm nghiờn cÿu
2.2.1 Th ò i gian nghiờn c ÿ u ò tài ti¿n hành nghiờn cÿu tÿ thỏng 8 nm 2015 ¿n thỏng 10 nm 2016
2.2.2 ò a i ò m nghiờn c ÿ u ò tài ±ÿc nghiờn cÿu t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
Nòi dung nghiờn cÿu
- ỏnh giỏ iòu kiòn tÿ nhiờn kinh t¿ xó hòi, tỡnh hỡnh qu¿n lý ¿t ai cÿa thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
- Tỡnh hỡnh ho¿t òng cÿa cỏc lo¿i hỡnh mụi giòi B¿t òng s¿n trờn òa bàn thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
+ Lo¿i hỡnh cụng ty mụi giòi BS
+ Lo¿i hỡnh vn phũng mụi giòi BS
+ Lo¿i hỡnh cỏ nhõn hành nghò mụi giòi BS
- ỏnh giỏ thÿc tr¿ng ho¿t òng mụi giòi B¿t òng s¿n trờn òa bàn thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
- Khú khn, tòn t¿i, gi¿i phỏp thỳc ¿y ho¿t òng mụi giòi, thò tr±òng
BS t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh.
Ph±¡ng pháp nghiên cÿu
2.4.1 Ph ±Ă ng phỏp thu th ¿ p s ò li ò u th ÿ c ¿ p
Bài viết nghiên cứu hoạt động buôn bán động vật hoang dã tại Hạ Long, Quảng Ninh dựa trên cơ sở pháp lý và tài liệu khoa học hiện có, chọn lọc thông tin cần thiết phục vụ mục đích nghiên cứu.
Dữ liệu được thu thập từ Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Xây dựng, Ban quản lý đầu tư, Cục Thuế tỉnh Quảng Ninh; Phòng Tài nguyên - Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Chi cục Thuế thành phố Hạ Long và các phòng trên địa bàn thành phố.
2.4.2 Ph ±Ă ng phỏp thu th ¿ p s ò li ò u s Ă c ¿ p iòu tra sò liòu sĂ c¿p b¿ng phi¿u iòu tra tÿ cỏc trung tõm mụi giòi b¿t òng s¿n trờn òa bàn thành phò, iòu tra trÿc ti¿p nhÿng ng±òi tham gia ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n và mòt sò ng±òi dõn iòu tra thụng tin liờn quan ¿n ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n t¿i cỏc cụng ty, vn phũng, sàn giao dòch, cỏ nhõn thụng qua phi¿u iòu tra (iòu tra
Bài viết này đề cập đến 20 phiếu cho các tổ chức hoạt động môi giới bất động sản và 40 phiếu dành cho cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê bất động sản Ngoài ra, nó cũng hướng đến việc phòng ngừa vi phạm trực tiếp của người quản lý, giao dịch viên và những người tham gia mua bán bất động sản.
Nghiên cứu này điều tra các văn phòng, tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh và cả những thực thể không đăng ký nhưng hoạt động thường xuyên Dựa trên điều tra này, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản được chọn lọc từ hồ sơ, danh sách lưu trữ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực bất động sản.
* Cỏc tiờu chớ nghiờn cÿu òi vòi cỏc lo¿i hỡnh ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n
- Tờn lo¿i hỡnh kinh doanh dòch vÿ b¿t òng s¿n
- òa chò trÿ sò làm viòc
Công ty có cấu trúc nhân sự đa dạng, bao gồm giám đốc, chuyên viên nhiều ngành, nhân viên kế toán, chuyên viên tư vấn pháp lý, nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trường và các thành viên khác.
- Trỡnh ò cỏn bò, nhõn viờn (chuyờn ngành ào t¿o, sÿ hiòu bi¿t vò chớnh sỏch ¿t ai, vò cỏc v¿n ò liờn quan ¿n khu vÿc mụi giòi)
- Ph¿m vi ho¿t òng (trong 1 ph±òng, thành phò,1 tònh, liờn tònh)
- òi t±ÿng phÿc vÿ (tò chÿc, cỏ nhõn trong n±òc; tò chÿc, cỏ nhõn n±òc ngoài )
- Hỡnh thÿc giao dòch (mụi giòi mua, bỏn, thuờ, cho thuờ )
- Lo¿i hỡnh b¿t òng s¿n ±ÿc mụi giòi (nhà chung c±, t¿p thò, biòt thÿ, vn phũng, nhà x±òng, kho, cÿa hàng, ¿t )
- Cỏc kho¿n phớ, lò phớ mụi giòi
- Các hình thÿc qu¿ng cáo
- Tÿ lò giao dòch thành cụng
2.4.3 Ph ±Ă ng phỏp th ò ng kờ, so sỏnh ò phõn tớch ±a ra k¿t lu¿n, ò tài cú ti¿n hành thòng kờ, so sỏnh mòt sò chò tiờu vò mòt sò ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n
Sau khi thu th¿p ±ÿc cỏc sò liòu ta ti¿n hành thòng kờ, phõn lo¿i cỏc thụng tin theo cỏc nòi dung nghiờn cÿu, sÿ dÿng ph¿n mòm Excel
So sỏnh nhÿng iòm giòng và khỏc nhau cÿa lo¿i hỡnh mụi giòi b¿t òng s¿n ò Viòt Nam qua cỏc thòi kÿ và vòi cỏc n±òc khỏc trờn th¿ giòi
2.4.4 Ph ±Ă ng phỏp phõn tớch, t ò ng h ÿ p
Phân tích là chia vấn đề phức tạp thành các phần đơn giản để nghiên cứu Tổng hợp là liên kết, thống nhất các phần đã được phân tích nhằm khái quát vấn đề nghiên cứu và đưa ra kết luận.
Dữ liệu được thu thập sau khảo sát, phân loại và tổng hợp Kết quả tổng hợp được trình bày dưới dạng bảng, hình ảnh và biểu đồ minh họa.
Ch±¡ng 3 KắT QUắ NGHIấN CỵU VÀ THắO LUắN
iòu kiòn tÿ nhiờn kinh t¿ xó hòi và tỡnh hỡnh qu¿n lý, sÿ dÿng ¿t t¿i thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
Thành phò H¿ Long là thành phò tònh lÿ, trung tõm vn húa, kinh t¿, chớnh trò cÿa tònh Qu¿ng Ninh, thuòc vựng duyờn h¿i B¿c Bò Ngày 27 thỏng
Năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 102-CP thành lập thành phố Hạ Long thuộc tỉnh Quảng Ninh trên cơ sở toàn bộ diện tích và dân số của thị xã Hồng Gai Ngày 10/10/2013, Chính phủ ban hành Quyết định 1838/Q-TTg công nhận thành phố Hạ Long là đô thị loại I.
Thành phố Hạ Long, trung tâm Quảng Ninh, có diện tích 271,95 km² và đường bờ biển dài gần 50km Nằm dọc vịnh Hạ Long, thành phố tiếp giáp Cam Phả (phía đông), Quảng Yên (phía tây), Hoành Bồ (phía bắc) và vịnh Hạ Long (phía nam) Hạ Long cách Hà Nội 165km về phía tây và Hải Phòng 60km về phía tây nam.
Hỡnh 3.1 B ¿ n ò cỏc Ă n v ò hành chớnh thành ph ò H ¿ Long
3.1.1.2 ¿c iòm òa hỡnh, khớ h¿u, thÿy vn òa hỡnh:
Hạ Long có địa hình đa dạng và phức tạp, là một trong những khu vực hình thành lâu đời nhất Việt Nam, bao gồm cả núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, được chia thành 3 vùng rừng rậm.
Vùng núi phía Bắc và vùng đồi phía Bắc (phía Bắc quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất của thành phố, có độ cao trung bình từ 150m đến 250m, trải dài từ Yên Lập đến Hà Tu, độ cao nhất đạt 504m Địa hình vùng núi này thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15-20%, xen kẽ là các thung lũng nhỏ hẹp.
Quốc lộ 18A đi qua vùng ven biển, với độ cao trung bình từ 0,5 đến 5m Hải đảo thuộc vùng này bao gồm toàn bộ vùng ven biển, từ năm 1969 đến nay, chủ yếu là đảo nhỏ Đảo Tuần Châu, rộng trên 400ha, hiện có đường nối với quốc lộ 18A dài khoảng 2km.
Thành phò H¿ Long thuòc khớ h¿u vựng ven biòn, mòi nm cú 2 mựa rừ ròt, mựa ụng tÿ thỏng 11 ¿n thỏng 4 nm sau, mựa hố tÿ thỏng 5 ¿n thỏng 10
Do nhÿng ¿c iòm vò òa hỡnh và vò trớ òa lý, ò thành phò H¿ Long cú
Hai loại hình gió mùa hoạt động ở khu vực này là gió mùa Đông Bắc và gió mùa Tây Nam Tốc độ gió trung bình đạt 2.8m/s, trong đó gió mùa Tây Nam mạnh nhất với tốc độ 45m/s.
Hạ Long thường chịu ảnh hưởng của các cơn bão lớn, cấp 9, cấp 10 là những cơn bão mạnh nhất Thậm chí, đã từng ghi nhận cơn bão cấp 11 (UBND Thành phố Hạ Long (2015)).
Các sông chính chảy qua địa phận thành phố gồm sông Diễn Vọng, Vi Oai, Mân, Trại, đều đổ vào vùng cửa Lạch rồi chảy ra vùng Hải Lộc Riêng sông Mớp đổ vào hồ Yên Lập.
Cỏc con suòi ch¿y dòc s±òn nỳi phớa nam thuòc ph±òng Hòng Gai, Hà
Sông và suối ở thành phố Hải Long ngắn, nhỏ, lưu lượng nước không nhiều Địa hình dốc nên khi có mưa to, nước dâng nhanh và thoát ra biển cũng nhanh.
Thành phò H¿ Long cú tòng diòn tớch ¿t tÿ nhiờn là 27.195,03ha
Trong ú, ¿t nụng nghiờp là 9.453,74ha; ¿t phi nụng nghiòp là 16.557,65ha; ¿t ch±a sÿ dÿng là 1.183,64ha
Nguồn nước mặt Hạ Long tập trung chủ yếu ở hồ Yên Lập (dung tích khoảng 107.200.000 m³ - 8/2010), hồ Khe Cỏ (phường Hà Tu) và các hồ điều hòa như Yết Kiêu, Ao Cá - Kênh Ông, cung cấp nước cho sản xuất nông nghiệp và tạo cảnh quan thành phố.
Tổng diện tích rừng là 5.862,08 ha, với độ che phủ 21,58% Trong đó, rừng trồng chiếm 5.445,69 ha và rừng tự nhiên 416,39 ha (gồm rừng gỗ 27,94 ha, rừng tre nứa 17,31 ha, rừng ngập mặn 371,14 ha).
Vịnh Hạ Long, được UNESCO công nhận là Di sản Thiên nhiên Thế giới và là một trong bảy kỳ quan thiên nhiên mới của thế giới, sở hữu diện tích 1.553 km² với 1969 đảo lớn nhỏ Khu Di sản Thế giới, rộng 434 km² với 775 đảo, có hình tam giác với ba đỉnh là đảo Đầu Gò, hòn Ba Hàm và đảo Cống Tây Nơi đây nổi tiếng với nhiều hang động đẹp như hang Bồ Nâu, Trinh Nữ, Sung Sot, Đầu Gò, Thiên Cung, Tam Cung, Mê Cung, thu hút khách du lịch toàn cầu Hệ sinh thái biển Hạ Long phong phú với khoảng 950 loài thực vật, 500 loài động vật thân mềm, 400 loài giáp xác và nhiều hải sản kinh tế cao.
Hải Phòng sở hữu nguồn tài nguyên khoáng sản chủ yếu là than đá và vật liệu xây dựng Tổng trữ lượng than đá đã thăm dò hiện nay vượt trên 530 triệu tấn, tập trung ở phía bắc và đông bắc thành phố, bao gồm các phường Hà Khánh, Hà Lầm, Hà Trung, Hà Phong, Hà Tu (và các xã Đại Yết, Việt Hưng nằm trong vùng hoạt động khai khoáng).
Hạ Long, vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân Việt Nam, nổi tiếng với tinh thần hiếu học, năng động, sáng tạo Người lao động Hạ Long có tay nghề cao, tích cực tiếp thu khoa học công nghệ áp dụng vào sản xuất Trải qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước, nhân dân Hạ Long và Quảng Ninh đã xây dựng nên truyền thống văn hiến, nền văn hóa đậm đà bản sắc.
Sự phát triển kinh tế xã hội thúc đẩy phục hồi và phát triển văn hóa, các lễ hội du lịch văn hóa thu hút ngày càng nhiều khách du lịch.
Tỡnh hỡnh ho¿t òng cÿa cỏc lo¿i hỡnh mụi BS và thÿc tr¿ng cÿ a ho¿t òng mụi giòi BS trờn òa thành phò H ¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
3.2.1 Tỡnh hỡnh ho ¿ t ò ng c ÿ a cỏc lo ¿ i hỡnh mụi B S trờn ò a thành ph ò H ¿ Long, t ò nh Qu ¿ ng Ninh
Từ khi Luật kinh doanh bất động sản 2014 và Luật đất đai 2013 có hiệu lực, Quảng Ninh ban hành nhiều văn bản, quyết định về chính sách sắp xếp, quản lý nhà đất nhằm phục vụ quản lý đất đai, bất động sản hiệu quả Tuy nhiên, thực tế quản lý nhà đất tại một số nơi còn lỏng lẻo, chưa đáp ứng hết tiềm năng do khối lượng nhà, đất lớn, nhiều loại hình đầu tư, nhiều cấp quản lý và hồ sơ, giấy tờ pháp lý chưa được chặt chẽ, đầy đủ.
Hạ Long, thành phố loại I của Quảng Ninh, đang phát triển mạnh mẽ, thu hút lượng lớn dân số và dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao Thị trường bất động sản sôi động, đặc biệt với nhiều ngành công nghiệp chủ lực Tuy nhiên, sự phức tạp trong việc chuyển nhượng, cho thuê bất động sản cùng với hoạt động môi giới chưa chuyên nghiệp, thiếu minh bạch khiến nhiều người e ngại giao dịch.
Năm 2015, thành phố Hạ Long có 39 công ty hoạt động môi giới bất động sản và 16 sàn giao dịch bất động sản, trong đó có hoạt động môi giới bất động sản.
B¿ng 3.3 Tòng hÿp cỏc cụng ty ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n trờn òa bàn Thành phò H¿ Long nm 2015
STT Tờn ph±òng Sò Cụng ty nm 2012
(Nguòn: Sò Xõy dÿng tònh Qu¿ng Ninh, nm 2015)
3.2.1.1 Lo ¿ i hỡnh cụng ty mụi gi ò i B S
Công ty bất động sản được cấp phép kinh doanh, hoạt động quy mô, nộp thuế đầy đủ, tạo uy tín Thành viên giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, tài chính, ngân hàng và thị trường.
3.2.1.1.2 Mụ hỡnh tò chÿc cÿa cụng ty
Tên công ty phản ánh lĩnh vực hoạt động, tên người sáng lập hoặc kết hợp các thành viên, nhiều công ty còn dựa vào phong thủy để đặt tên, đảm bảo sự phát triển thuận lợi.
Vị trí trụ sở công ty thường đặt tại các khu vực trung tâm, thuận tiện giao dịch và có nguồn cung cầu vật liệu dồi dào.
Cấu trúc tổ chức công ty BS tùy thuộc quy mô, thường bao gồm giám đốc, phó giám đốc phụ trách, kế toán, nhân viên kinh doanh, marketing và phát triển thị trường.
S Ă ò 3.1 S Ă ò t ò ch ÿ c c ÿ a Cụng ty mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n
Phòng tò chÿc hành chính
Ban giám đốc là bộ phận quyền lực cao nhất trong công ty, chịu trách nhiệm quản lý tổng thể và xây dựng chiến lược phát triển trung và dài hạn Cấu trúc thường gồm một Giám đốc và một Phó Giám đốc ở các công ty vừa và nhỏ, trong khi các công ty lớn có thể có nhiều hơn một Phó Giám đốc.
Giám đốc chịu trách nhiệm quản lý, điều hành mọi hoạt động của công ty, quản lý nhân sự, ký kết hợp đồng, định giá và chịu trách nhiệm về tính pháp lý của mọi quyết định.
Giám đốc điều hành công việc theo mạng lưới phân công, nắm quyền quyết định, chịu trách nhiệm về các quyết định của mình và tuân thủ pháp luật, quy định của công ty.
Doanh nghiệp lớn được phân chia thành các phòng ban, chịu trách nhiệm thực hiện các chức năng cụ thể Doanh nghiệp vừa và nhỏ, nhân viên thường đảm nhiệm đa dạng công việc như: mua hàng, marketing, truyền thông,
Các công ty hiện nay rất coi trọng chương trình đào tạo nhân viên, bao gồm các chuyên ngành như quản lý, tài chính, ngân hàng, v.v Nhân viên được đào tạo bài bản và cấp chứng chỉ chuyên nghiệp, trừ nhân viên phục vụ.
Phạm vi hoạt động của công ty phụ thuộc quy mô: doanh nghiệp vừa và nhỏ hoạt động chủ yếu tại Hải Long, mở rộng hạn chế ra các thành phố lớn cận kề Công ty quy mô lớn hoạt động tại Hải Long, Quảng Ninh và mở rộng đến các tỉnh thành lớn khác có tốc độ đô thị hóa cao, thị trường tiềm năng như Hải Phòng, Hải Dương, Hà Nội.
Công ty hoạt động kinh doanh đa dạng, bao gồm bất động sản, tư vấn, thủ tục về nhà đất, định giá Tuy nhiên, hoạt động kinh doanh bất động sản chiếm phần lớn Một số công ty còn cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế xây dựng và vật tư ngành xây dựng.
Công ty hiện nay thực hiện mua giới bất động sản đa dạng, tập trung vào đất nền khu vực đô thị có nguồn cung dồi dào, giá cả phù hợp với nhiều nhà đầu tư Bên cạnh đó, công ty còn môi giới nhà biệt thự, nhà ở liền kề, chung cư, văn phòng, cửa hàng, nhà kho và nhà cho thuê.
Khú khn, tòn t¿i, gi¿i phỏp thỳc ¿y ho¿t òng mụi giòi, thò tr ±òng BS thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh trong thòi gian tòi
BS thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh trong thòi gian tòi
3.3.1 Khú kh n, t ò n t ¿ i c ÿ a ho ¿ t ò ng mụi gi ò i b ¿ t ò ng s ¿ n thành ph ò H ¿ Long
Thị trường bất động sản Việt Nam phát triển nhanh chóng nhưng hoạt động môi giới còn non trẻ, thiếu chuyên nghiệp Hoạt động môi giới bất động sản, đặc biệt là lĩnh vực nhà ở, vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản, từ đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng và dịch vụ liên quan, còn nhiều bất cập Nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn chưa được bổ sung, sửa đổi kịp thời, dẫn đến thị trường bất động sản chưa được quản lý và kiểm soát hiệu quả.
Phát triển bất động sản thiếu quy hoạch, kế hoạch, không dựa trên nhu cầu thị trường và nguồn lực thực hiện, dẫn đến quản lý yếu kém Chất lượng lập và thực hiện quy hoạch chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, các quy hoạch chuyên ngành chưa phủ kín và không đồng bộ Việc cấp phép đầu tư các dự án thiếu quy hoạch, thường do nhà đầu tư tự xuất phát.
Thiếu nguồn vốn trung và dài hạn cho thị trường bất động sản, chính sách tín dụng bất ổn định, thiếu rõ ràng và thay đổi nhiều lần gây khó khăn cho nhà đầu tư và người dân Nguồn vốn đầu tư bất động sản chủ yếu từ ngân hàng và huy động vốn của người dân có nhu cầu Thiếu hoàn thiện các quy định tài chính bất động sản cản trở sự phát triển của thị trường.
Chính sách thuế và pháp lý liên quan đến bất động sản chưa thực sự công khai, minh bạch, hiệu quả điều tiết thị trường và hạn chế đầu cơ Phương pháp tính thuế và thủ tục nộp thuế còn rườm rà, chưa tạo thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, dẫn đến thất thu thuế.
Thị trường bất động sản đang thiếu chuyên nghiệp, năng lực tài chính hạn chế, đầu tư theo phong trào, thậm chí có nhiều doanh nghiệp kinh doanh chộp giật, làm mất lòng tin của xã hội.
Nhiều nhà đầu tư tập trung vào sản phẩm lợi nhuận cao, bỏ qua phân khúc thị trường nhà ở bình dân và xã hội Thiếu chính sách hỗ trợ doanh nghiệp phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đại bộ phận dân cư dẫn đến mất cân đối cung cầu, thừa nhà cao cấp, thiếu nhà ở bình dân và xã hội.
Thị trường bất động sản chưa phát triển ổn định do thiếu sự hỗ trợ từ các thị trường khác như vật liệu xây dựng, xây dựng, lao động, dẫn đến sự thiếu liên kết và phát triển không đồng bộ.
Thiếu thông tin và hệ thống quản lý bất động sản thống nhất, thiếu tin cậy gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước, bảo đảm tính công khai, minh bạch Chưa có hệ thống theo dõi thống kê tình hình thị trường bất động sản, từ Trung ương đến địa phương, gây khó khăn cho công tác chỉ đạo, điều hành, xuất giải pháp điều chỉnh và định hướng thị trường.
Hoạt động quản lý nhà nước đối với hoạt động bất động sản còn nhiều bất cập, mức độ tuân thủ pháp luật thấp, chưa có trường hợp nào bị xử phạt, dẫn đến tình trạng "cũ" hoạt động thiếu trách nhiệm Tại Hạ Long, nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản tự phát, thiếu đào tạo, hiểu biết pháp luật về kinh doanh bất động sản không đầy đủ, hoạt động thiếu minh bạch, thiếu trách nhiệm, làm mất lòng tin khách hàng, ảnh hưởng xấu đến hình ảnh và môi trường kinh doanh bất động sản.
3.3.2 Gi ¿ i phỏp thỳc ¿ y ho ¿ t ò ng mụi gi ò i, th ò tr ±ò ng b ¿ t ò ng s ¿ n thành ph ò H ¿ Long òi vòi ho¿t òng mụi giòi b¿t òng s¿n c¿n thÿc hiòn:
Cần tăng cường hệ thống pháp luật, kiểm soát và đăng ký hành nghề tư vấn môi giới bất động sản Tổ chức và cá nhân tham gia dịch vụ này bắt buộc phải đăng ký hoạt động với cơ quan quản lý nhà nước và được cấp giấy phép hoạt động Chỉ những người có đủ tư cách pháp nhân, có trình độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được phép tham gia.
Thủ hai, kiểm soát việc thực hiện trách nhiệm của các tổ chức, có nhận tham gia mọi giới bất động sản: Người tư vấn mọi giới phải chịu trách nhiệm trước pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn, đảm bảo tính trung thực trong thông tin pháp lý và lợi ích khách hàng từ kết quả định giá và hình thành giá cả.
BS giao dòch và chòu trỏch nhiòm vò k¿t qu¿ cÿa cỏc dòch vÿ khỏc
Kiểm soát chất lượng tư vấn môi giới: giám sát tính cộng khai của thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn (người tư vấn được quyền yêu cầu cơ quan quản lý Nhà nước xác nhận thông tin pháp lý về BĐS) Cần tổ chức đào tạo trong và ngoài nước về môi giới BĐS, nâng cao trình độ nghiệp vụ và đưa các cán bộ có nghiệp vụ về môi giới vào các công ty thương mại dịch vụ môi giới nhà đất hiện nay bằng cách yêu cầu các công ty này phải có các tiêu chuẩn đầu vào cần thiết; không đáp ứng sẽ không được cấp giấy phép hoạt động Đối với thị trường bất động sản cần thực hiện điều này.
UBND tỉnh/thành phố cần thúc đẩy pháp lý, khuyến khích tổ chức tín dụng liên kết chặt chẽ với chủ đầu tư, cung cấp nguồn vốn dài hạn cho người mua bất động sản, tạo nguồn cung ổn định.
Bài viết này tóm tắt các dự án, xác định dự án tạm dừng, dự án được tiếp tục triển khai và dự án cần điều chỉnh cơ cấu bất động sản Đề xuất phân nhỏ các dự án, phù hợp với quy hoạch; khuyến khích hạ giá bán để đáp ứng nhu cầu và khả năng thanh toán của người đầu tư.
K¿t lu¿n
Hạ Long chứng minh vai trò tích cực của ngành môi giới bất động sản trong phát triển thị trường địa phương Đến năm 2015, thành phố có 39 công ty môi giới, 16 sàn giao dịch (đã đăng ký kinh doanh) và 83 văn phòng môi giới (55 có đăng ký kinh doanh, nộp thuế; 28 không đăng ký).
31 cỏ nhõn cú chÿng chò mụi giòi b¿t òng s¿n, cú ng ký ho¿t òng vòi cĂ quan nhà n±òc
Công ty môi giới BS hoạt động hiệu quả và ổn định hơn so với các công ty môi giới VN khác Số giao dịch thành công trung bình tháng tăng từ 0.4 BS/tháng (2012) lên 1.9 BS/tháng (2015) đối với môi giới mua bán bất động sản; từ 2 BS/tháng (2012) lên 9 BS/tháng (2015) đối với môi giới cho thuê; và từ 12 BS/tháng (2012) lên 26 BS/tháng (2015) đối với môi giới mua bán bất động sản, 11 BS/tháng (2012) lên 15 BS/tháng (2015) đối với môi giới cho thuê.
Thị trường bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh phát triển nhưng còn nhiều bất cập về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu phục vụ điều hành và thiếu nguồn dữ liệu thị trường.
Thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đang đối mặt với nhiều thách thức: thiếu cơ chế giám sát, thiếu nguồn lực xử lý rủi ro gây thiệt hại cho người tham gia giao dịch; một bộ phận người hoạt động môi giới chưa có chứng chỉ; phí môi giới nói chung còn cao; và nhận thức của người dân về thị trường bất động sản còn hạn chế.
ò nghò
Cơ quan chức năng có trách nhiệm giám sát, kiểm tra và xử lý nghiêm đối với việc đăng ký hoạt động mọi loại bất động sản, từ việc thành lập công ty, văn phòng đến chứng chỉ của các thành viên khi tham gia mọi loại bất động sản.
- ¿y m¿nh cụng tỏc ng ký b¿t òng s¿n, xõy dÿng kờnh thụng tin và cĂ sò dÿ liòu vò b¿t òng s¿n ò viòc qu¿n lý b¿t òng s¿n ỳng lu¿t và òng bò
- Kiờn quy¿t xÿ lý viòc ±a cỏc b¿t òng s¿n ch±a ÿ iòu kiòn kờnh doanh vào kờnh doanh, lờn sàn giao dòch ò t¿o niòm tin cho khỏch hàng
- Tuyờn truyòn chớnh sỏch vò ¿t ai, b¿t òng s¿n ¿n nhõn dõn ò nhõn dõn tỡm hiòu trỏnh bò cỏc òi t±ÿng mụi giòi ch±a ÿ iòu kiòn hành nghò lÿa g¿t
1 Nguyòn ỡnh Bòng (2008), “Tòng quan vò mụi giòi b¿t òng s¿n và trỡnh kÿ nng mụi giòi b¿t òng s¿n” Tài liòu ào t¿o
2 Chớnh phÿ (2004), Nghò ònh sò 181/2004/N-CP ngày 16/11/2004
3 Chớnh phÿ (2014), Nghò ònh 43/2014/N-CP ngày 15/5/2014
4 Chớnh phÿ (2007), Nghò ònh sò 153/2007/N-CP ngày 15/10/2007
5 Nguyòn M¿nh C±òng (2013), Thò tr±òng b¿t òng s¿n H¿ Long tòn t¿i và gi¿i phỏp, Hòi th¿o B¿t òng s¿n Qu¿ng Ninh
6 Ngụ Xuõn Hòng (2009), Hòi th¿o vò mòt sò v¿n ò hỡnh thành và phỏt triòn thò tr±òng b¿t òng s¿n Viòt Nam, B¿t òng s¿n nhà ¿t Hà Nòi
7 Nguyòn M¿nh Hựng (2015), Thò tr±òng b¿t òng s¿n Viòt Nam, thÿc tr¿ng và gi¿i phỏp, B¿t òng s¿n nhà ¿t Viòt Nam
8 Nguyòn Thò H±Ăng (2010), Nghiờn cÿu ho¿t òng Mụi giòi b¿t òng s¿n trờn òa bàn qu¿n òng a, thành phò Hà Nòi, giai o¿n 2006-2009, ¿i hòc Nụng lõm Thỏi Nguyờn
9 Tr¿n Du Lòch, Mòt vài suy ngh) vò thò tr±òng b¿t òng s¿n, Hòi KH&KT Xõy Dÿng Viòt Nam
10 Ph¿m Sÿ Liờm (2001), Bài gi¿ng chuyờn ò Thò tr±òng b¿t òng s¿n Sỏch l±ÿc tiờu thÿ B¿t òng s¿n, Hòi KH&KT Xõy Dÿng Viòt Nam
11 Phũng Qu¿n lý ụ thò thành phò H¿ Long (2016), Bỏo cỏo cỏc tò chÿc, cỏ nhõn mụi giòi b¿t òng s¿n t¿i thành phò H¿ Long nm 2015, Qu¿ng Ninh
12 Hoàng Xuõn Ph±Ăng (2007), Thò tr±òng quyòn sÿ dÿng ¿t trong nụng nghiòp, nụng thụn, Viòn QHTKNN 12-2007
13 Quòc Hòi (2005), Bò lu¿t Dõn sÿ nm 2005
14 Quòc Hòi (2013), Lu¿t ¿t ai nm 2013
15 Quòc Hòi (2006), Lu¿t Kinh doanh B¿t òng s¿n nm 2006
16 Quòc Hòi (2014), Lu¿t Kinh doanh B¿t òng s¿n nm 2014
18 Quòc Hòi (2014), Lu¿t xõy dÿng 2014
19 Thành ÿy Thành phò H¿ Long (2015), Vn kiòn ¿i hòi ¿ng bò thành phò H¿ Long, l¿n thÿ XXIV, nhiòm kÿ 2015-2020, Qu¿ng Ninh
20 Tÿ iòn ti¿ng Viòt, Viòn ngụn ngÿ - NXB à N¿ng 2002
21 UBND Thành phò H¿ Long (2015), Quy ho¿ch tòng thò phỏt triòn kinh t¿
- xó hòi thành phò H¿ Long ¿n nm 2020, t¿m nhỡn chi¿n l±ÿc ¿n nm
22 UBND Thành phò H¿ Long (2015), Quy ho¿ch sÿ dÿng ¿t thành phò H¿
Long ¿n nm 2020, t¿m nhìn chi¿n l±ÿc ¿n nm 2050
23 Viòn nghiờn cÿu và phò bi¿n tri thÿc bỏch khoa Hà Nòi (1998), ¿i tÿ iòn kinh t¿ thò tr±òng, Ha Nòi
PHþ LþC 1 PHIắU IịU TRA HOắT ịNG MễI GIịI BắT ịNG SắN
TRấN ịA BÀN THÀNH PHị Hắ LONG - TịNH QUắNG NINH
(iòu tra tò chÿc/cỏ nhõn hành nghò mụi giòi BS)
Tờn ng±òi iòu tra: ……… Ngày iòu tra: ………… … … òi t±ÿng ±ÿc iòu tra :
Nhà qu¿n lý BS Ng±òi mụi giòi BS
Nhà ¿u t± BS Ng±òi bỏn, cho thờ BS
Ng±òi mua, thuờ BS òi t±ÿng khỏc
Thụng tin vò òi t±ÿng ±ÿc iòu tra:
1 Lo¿i hỡnh mụi giòi b¿t òng s¿n ±ÿc iòu tra:
Cụng ty mụi giòi BS Vn phũng mụi giòi BS
Cỏ nhõn hành nghò mụi giòi BS
2 òa chò, trÿ sò làm viòc
3 Sò iòn tho¿i và sò fax
4 Thòi iòm thành l¿p, sò ng ký kinh doanh
Kinh doanh BS Mụi giòi, mua bỏn BS
Mụi giòi thuờ,cho thuờ BS T± v¿n thÿ tÿc nhà ¿t L)nh vÿc khác
Tò chÿc T¿t c¿ Ăn vò, cỏ nhõn cú nhu c¿u Cỏ nhõn
7 Nhÿng lo¿i hỡnh b¿t òng s¿n ±ÿc mụi giòi
Nhà biòt thÿ Nhà ò liờn k¿
Nhà chung c± Cÿa hàng, nhà kho
8 Cỏc kho¿n phớ, lò phớ, thự lao khi mụi giòi BS
* Phớ mụi gi ò i mua, bỏn B S:
+ Thu lao mụi giòi mua, bỏn BS:
- Nm 2015: ……… …… + Hoa hòng mụi giòi mua, bỏn BS:
* Phớ mụi gi ò i thuờ, cho thuờ B S:
+ Thu lao mụi giòi thuờ, cho thuờ BS:
- Nm 2015: ……… …… + Hoa hòng mụi giòi thuờ, cho thuờ BS:
9 Tỡnh hỡnh ho¿t òng mụi giòi BS
- Tòng sò giao dòch mua BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch mua BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch bỏn BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch bỏn BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch thuờ BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch cho thuờ BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch mua BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch mua BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch bỏn BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch bỏn BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch thuờ BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch cho thuờ BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch mua BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch mua BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch bỏn BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch bỏn BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch thuờ BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch cho thuờ BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch mua BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch mua BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch bỏn BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch bỏn BS thành cụng/thỏng: ………
- Tòng sò giao dòch thuờ BS/thỏng: ………
- Sò giao dòch cho thuờ BS thành cụng/thỏng: ………
Hoạt động mua bán trái phép trên địa bàn thành phố Hải Long gây ảnh hưởng tiêu cực và tích cực đến thị trường bất động sản Ảnh hưởng tích cực thúc đẩy thị trường, trong khi ảnh hưởng tiêu cực kìm hãm sự phát triển.
Tò chÿc/ cỏ nhõn ±ÿc iòu tra
(Ký và ghi rừ hò tờn)
(Ký và ghi rừ hò tờn)
PHþ LþC 2 PHIắU IịU TRA HOắT ịNG MễI GIịI BắT ịNG SắN TRấN ịA BÀN THÀNH PHị Hắ LONG – TịNH QUắNG NINH
(iòu tra ng±òi mua,bỏn – thuờ, cho thuờ BS)
Tờn ng±òi iòu tra: ……… Ngày iòu tra: ………… … … òi t±ÿng ±ÿc iòu tra :
Nhà ¿u t± BS Ng±òi bỏn, cho thờ BS
Ng±òi mua, thuờ BS òi t±ÿng khỏc
Thụng tin vò òi t±ÿng ±ÿc iòu tra:
1 òa chò, trÿ sò làm viòc
2 Sò iòn tho¿i và sò fax
3 Lo¿i hỡnh b¿t òng s¿n tham gia giao dòch
Nhà biòt thÿ Nhà ò liờn k¿
Nhà chung c± Cÿa hàng, nhà kho
4 Nm tham gia giao dòch BS (nm mua, bỏn, cho thuờ, thuờ): …………
6 Cú thÿc hiòn viòc giao dòch qua mụi giòi BS khụng?
7 Lo¿i hỡnh mụi giòi BS ó tham gia giao dòch
Cụng ty mụi giòi Vn Phũng mụi giòi
8 Sò tiòn ph¿i tr¿ cho nhà mụi giòi BS
+ Thu lao mụi giòi BS:
+ Hoa hòng mụi giòi BS:
+ Phớ, lò phớ mụi giòi BS khỏc ph¿i tr¿:
Hoạt động môi giới ảnh hưởng tích cực đến việc mua, bán, thuê, cho thuê tài sản, thúc đẩy giao dịch; ngược lại, ảnh hưởng tiêu cực sẽ kìm hãm giao dịch.
Tò chÿc/ cỏ nhõn ±ÿc iòu tra
(Ký và ghi rừ hò tờn)
(Ký và ghi rừ hò tờn)
Phÿ lÿc 3: B¿ng Cỏc sàn giao dòch b¿t òng s¿n trờn òa bàn thành phò H¿ Long, tònh Qu¿ng Ninh
STT Tên sàn giao dòch òa chò Diòn tớch
1 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n Vilcom
Sò 3,phò ụng Hò, ph±òng Hòng H¿i, TP H¿
Sò 33, Khu 6, ph±¡ng Bãi Cháy,TP H¿
Tò 1, khu 6, ph±òng Hòng
Sò 33 ±òng Cao Th¿ng,
5 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n H¿ Long
Sò 11 ±òng lê thánh tông, ph±òng Hòng Gai, TP H¿
6 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n BIM Real
Khu ụ thò mòi Hựng Th¿ng, ph±òng Hựng Th¿ng, TP H¿
7 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n Qu¿ng Ninh
Sò 30, phò Gi¿ng òn,ph±òng Tr¿n H±ng ¿o, TP H¿
9 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n Gia Phát
52 khu 4B, ph±òng Cao Xanh, TP H¿
10 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n QNC
Sò 28, phò H¿i Hà, ±òng Nguyòn Vn
Cÿ, ph±òng Hòng H¿i, TP H¿ Long
11 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n C±òng Thu
Sò 12, kờnh lờm, ph±òng Hòng H¿i, TP H¿ Long
12 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n Hòng Gai
Sò 59, ±òng 25/4 ph±òng Hòng Gai, TP H¿ Long
Sò 3,tò 10, khu 1, ph±òng Tr¿n H±ng ¿o,
14 Sàn giao dòch b¿t òng s¿n Chung Anh
Lô B10 khu ụ thò mòi Cao Xanh –
Hà Khánh A, ph±òng Cao Xanh, TP H¿
Nhà ga c¿ng t¿u, ph±òng Tu¿n Châu,
Tò 9, khu 3 ph±òng Y¿t kiêu, TP H¿
(Nguòn: Phũng Qu¿n lý ụ thò thành phò H¿ Long)