Trình tự các bước của một dự Án Đầu tư có sử dụng đất Trình tự các bước của một dự Án Đầu tư có sử dụng đất Trình tự các bước của một dự Án Đầu tư có sử dụng đất
Trang 1Trang 1/34
❖ TRÌNH TỰ CÁC BƯỚC CỦA MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CÓ SỬ DỤNG ĐẤT
Chủ đầu tư được giao đất, cho thuê đất theo một trong ba hình thức:
- Đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư (theo Luật Đất đai) - Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án (theo Luật Đấu thầu) - Quyết định chủ trương đầu tư (theo Luật Đầu tư)
Các hình thức giao đất cụ thể như sau:
A HÌNH THỨC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI
Luật Đất đai 2013, Điều 118 Khoản 3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất
theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà
nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013, Điều 119 Khoản 1 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt 2 Tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây: a) Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 của Luật này;
b) Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật này đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Bước 1 Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất (QĐ phê duyệt kq trúng đấu giá; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)
TTHC (Thủ tục hành chính) Bước 2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với dự án có nhà đầu
Bước 3 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng (nếu có) CĐT tự thực hiện Bước 4 Lập và phê duyệt dự án đầu tư CĐT tự thực hiện
Trang 2Trang 2/34
Bước 5 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (đánh giá tác động môi
trường) (nếu có) (xem Tham chiếu III.03) TTHC
Bước 6 Thẩm tra thiết kế cơ sở (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy
Bước 7 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở TTHC Bước 8 Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện TTHC
Bước 10 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế) CĐT tự thực hiện Bước 11 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu
giá kết thúc và đánh giá tác động) CĐT tự thực hiện Bước 19 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham
Bước 20 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây
Bước 21 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từcấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)
TTHC
Trang 3Trang 3/34
Bước 22 Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện
pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án TTHC Bước 23 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động TTHC
Bước 24 Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở CĐT tự thực hiện Bước 25 Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì
Bước 26 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) CĐT tự thực hiện Bước 27 Lưu trữ hồ sơ / (xem Tham chiếu III.12)./. CĐT tự thực hiện
(Tham khảo thêm Tham chiếu I)
Trang 4Trang 4/34
B HÌNH THỨC ĐẤU THẦU LỰA CHỌN NHÀ ĐẦU TƯ THEO LUẬT ĐẤU THẦU
Theo quy định của Luật Đấu thầu và Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ 20/4/2020
NĐ25/2020, Điều 10 Hình thức lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án đầu tư có sử dụng đất
1 Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi quốc tế đối với dự án đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
a) Có sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án (không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) từ 800.000.000.000 (tám trăm tỷ) đồng trở lên;
b) Có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này, trong đó có ít nhất một nhà đầu tư nước ngoài; c) Không thuộc trường hợp theo quy định tại các điểm a và c khoản 2 Điều này
2 Áp dụng hình thức đấu thầu rộng rãi trong nước trong trường hợp:
a) Dự án đầu tư mà pháp luật Việt Nam hoặc điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên có quy định hạn chế nhà đầu tư nước ngoài tham gia thực hiện;
b) Dự án có từ hai nhà đầu tư trở lên đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm, trong đó không có nhà đầu tư nước ngoài tham gia đăng ký thực hiện dự án hoặc đáp ứng yêu cầu sơ bộ về năng lực, kinh nghiệm theo quy định tại khoản 3 Điều 13 Nghị định này;
c) Dự án có yêu cầu về bảo đảm quốc phòng, an ninh do Thủ tướng Chính phủ quyết định theo đề nghị của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và ý kiến thống nhất của Bộ Quốc phòng đối với yêu cầu bảo đảm quốc phòng; ý kiến thống nhất của Bộ Công an đối với yêu cầu bảo đảm an ninh
3 Áp dụng hình thức chỉ định thầu theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu
NĐ25/2020, Điều 11 Điều kiện xác định dự án đầu tư có sử dụng đất
1 Thuộc danh mục dự án cần thu hồi đất được duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai hoặc thuộc khu đất do Nhà nước đang quản lý, sử dụng; chương trình phát triển đô thị (nếu có) theo quy định của pháp luật về phát triển đô thị
2 Phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, kế hoạch phát triển ngành, lĩnh vực; quy hoạch xây dựng có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/500 (nếu có) hoặc quy hoạch phân khu đô thị có tỷ lệ 1/2.000 hoặc tỷ lệ 1/5.000 theo quy định của pháp luật
3 Không đủ điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai
NĐ25/2020 Điều 12 Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài
danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án do nhà đầu tư đề xuất phải thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 1
Điều 1 Nghị định này (Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công
Trang 5Trang 5/34
trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh)
(Nếu đề xuất được đưa vào danh mục, nhà đầu tư đăng ký để đấu thầu như bình thường)
Điều 60: Việc giao đất cho nhà đầu tư trúng đầu thầu sẽ được triển khai ngay sau khi hoàn
thành bồi thường, hỗ trợ tái định cư khu đất thực hiện dự án Đồng thời, việc giao đất cho cho nhà đầu tư trúng đầu thầu được thực hiện theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại Khoản 3 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó áp dụng tương tự thủ tục giao đất,
cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
NĐ25/2020, Điều 12 Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất, 2 b) Trường hợp dự án do
nhà đầu tư đề xuất:
Nhà đầu tư được đề xuất thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất ngoài danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt Dự án do nhà đầu tư đề xuất phải thuộc phạm vi điều chỉnh theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 1 Nghị định
này (Dự án đầu tư có sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại; công trình thương mại, dịch vụ; công trình đa năng, tổ hợp đa năng cho mục đích kinh doanh) và đáp ứng đủ điều
kiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định này Nhà đầu tư lập hồ sơ đề xuất dự án, gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp Hồ sơ đề xuất bao gồm các nội dung sau đây:
- Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, bao gồm cam kết chịu mọi chi chí,
rủi ro nếu hồ sơ đề xuất dự án không được chấp thuận; (bình luận: hoặc đề xuất được chấp nhận nhưng sau đó không trúng thầu)
- Nội dung đề xuất dự án đầu tư gồm: Tên dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, sơ bộ tổng chi phí thực hiện dự án, vốn đầu tư, phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư; phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án;
- Hồ sơ về tư cách pháp lý, năng lực, kinh nghiệm của nhà đầu tư; - Đề xuất nhu cầu sử dụng đất;
- Các tài liệu cần thiết khác để giải trình hồ sơ đề xuất dự án (nếu có)
Sau khi đề xuất dự án và được chấp thuận đưa vào danh mục dự án, nhà đầu tư nộp hồ sơ đăng ký thực hiện dự án trên Hệ thống mạng đấu thầu quốc gia để thực hiện đấu thầu như các nhà đầu tư khác
NĐ25/2020, Điều 60 Triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất
1 Sau khi ký kết hợp đồng, bên mời thầu, nhà đầu tư phối hợp với cơ quan chuyên ngành trình cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai Nhà đầu tư nộp giá trị bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (M2) và giá trị nộp ngân sách nhà nước bằng tiền (M3) được đề xuất trong hồ sơ dự thầu cho cơ quan quản lý nhà nước có chức năng căn cứ tiến độ thỏa thuận tại hợp đồng Không tính lãi vay đối với chi phí thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
2 Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất; xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với nhà đầu tư trúng thầu:
a) Sau khi hoàn thành bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khu đất thực hiện dự án, việc giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư áp dụng theo trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất quy định tại
Trang 6Trang 6/34
khoản 3 Điều 68 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, thay thế (nếu có)
b) Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh tổ chức xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, báo cáo Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhà đầu tư phải nộp tại thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai
3 Nhà đầu tư trúng thầu triển khai thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất theo quy định tại hợp đồng, pháp luật về đầu tư, xây dựng, đất đai, quy hoạch, nhà ở, kinh doanh bất động sản và các pháp luật khác có liên quan
(Nhà đầu tư trúng thầu không phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư)
Bước 1 Tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (văn bản phê duyệt kết quả lựachọn nhà đầu tư; Hợp đồng thực hiện đầu tư dự án)
TTHC
Bước 2 Cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (với dự án có nhà đầu
Bước 4 Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện TTHC
Bước 6 Khảo sát xây dựng (phục vụ thiết kế bản vẽ thi công) CĐT tự thực hiện Bước 7 Thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công (xem Tham chiếu
Bước 8 Thẩm tra thiết kế (nếu được yêu cầu hoặc do CĐT thấy cần
Bước 9 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (đánh giá tác động môi
trường) (nếu có) (xem Tham chiếu III.03) TTHC
Trang 7Trang 7/34
Bước 10 Thẩm định thiết kế bản vẽ thi công (đối với CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III; CTHT từ cấp III (vốn NSNN), từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)
TTHC
Bước 11 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất (xem Tham chiếu III.06) TTHC
Bước 12 Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt
bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng TTHC Bước 13 Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với
Bước 14 Nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa TTHC Bước 15 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất TTHC Bước 16 Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
CĐT tự thực hiện
Bước 18 Thông báo khởi công xây dựng TTHC
Bước 19 Thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09) CĐT tự thực hiện Bước 20 Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào
sử dụng; vận hành, chạy thử CĐT tự thực hiện Bước 21 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh
giá kết thúc và đánh giá tác động) (xem Tham chiếu III.10) CĐT tự thực hiện Bước 22 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham
Bước 23 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây
Trang 8Trang 8/34
Bước 24 Kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng (CT chung cư từ cấp III, nhà ở riêng lẻ từ 7 tầng; CTCC từ cấp III, CTHT từ cấp III (vốn NSNN) từ cấp II (vốn khác), xử lý chất thải độc hại…)
TTHC
Bước 25 Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện
pháp bảo vệ môitrường phục vụ giai đoạn vận hành dự án TTHC Bước 26 Cấp giấy phép hoạt động/ Mở ngành/ Cho phép hoạt động TTHC
Bước 27 Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở CĐT tự thực hiện Bước 28 Bảo hiểm công trình hoàn thành (nếu có), bảo hành, bảo trì
Bước 29 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) CĐT tự thực hiện Bước 30 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./. CĐT tự thực hiện
(Tham khảo thêm Tham chiếu II)
Trang 9Trang 9/34
C HÌNH THỨC QUYẾT ĐỊNH CHỦ TRƯƠNG ĐẦU TƯ THEO LUẬT ĐẦU TƯ
(Là một dạng chỉ định thầu khi chỉ có 1 nhà đầu tư đủ điều kiện (theo quy định tại NĐ 25/2020/NĐ-CP) nhưng đối tượng áp dụng khác với chỉ định thầu tại điểm b khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu)
- Quyết định chủ trương đầu tư theo Nghị định 25/2020/NĐ-CP, Điều 13/2/b: Trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đáp ứng yêu cầu thực hiện dự án
- Quyết định chủ trương đầu tư theo quy định tại Điều 30, Điều 31 và 32 của Luật Đầu tư số 67/2014/QH13
Luật Đầu tư, Điều 32 Quyết định chủ trương đầu tư của UBND cấp tỉnh:
1 Trừ những dự án thuộc thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo pháp luật về đầu tư công và các dự án quy định tại Điều 30 và Điều 31 của Luật Đầu tư năm 2014, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư đối với các dự án sau đây:
a) Dự án được Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu hoặc nhận chuyển nhượng; dự án có yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất;
b) Dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ
2 Dự án đầu tư quy định tại điểm a khoản 1 Điều này (Dự án không phân biệt nguồn vốn thuộc một trong các trường hợp sau: a) Di dân tái định cư từ 10.000 người trở lên ở miền núi, từ 20.000 người trở lên ở vùng khác) thực hiện tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt không phải trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư
Có thể hiểu Điều 32 của Luật Đầu tư như sau
- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm quyền giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai) nhưng có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất (thuộc trường hợp quy định tại Điều 57, Luật Đất đai) thì phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư
và các thủ tục tiếp theo theo quy định của pháp luật và Quy định cụ thể của từng địa phương;
- Trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất hợp pháp (đã được cơ quan có thẩm quyền cho giao đất/cho thuê đất, cấp GCNQSD đất hoặc đất tổ chức đang sử dụng hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai) và có nhu cầu đầu tư mới hoặc bổ sung, thay đổi công năng sử dụng của công trình, nhưng không làm thay đổi mục đích sử dụng đất (không thuộc trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 57, Luật Đất đai), Nhà đầu tư tiến hành lập và trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh Quy hoạch chi tiết xây dựng và thực hiện các thủ tục về xây dựng mà không phải thực hiện thủ tục về chủ trương đầu tư và các thủ tục về đất đai
Hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư: (Xem Tham chiếu III.01)
Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở: (Xem Tham chiếu III.05)
Trang 10Trang 10/34
Bước 1 Chấp thuận chủ trương đầu tư (Quyết định chủ trương đầu tư (bao gồm giới thiệu địa điểm xây dựng)/ cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư khi có DN nước ngoài tham gia) (Xem tham chiếu III.01)
TTHC
Bước 2 Lập, thẩm định và phê duyệt QH chi tiết/ QH Tổng mặt
Bước 3 Lập dự án đầu tư XD theo một trong ba hình thức dưới đây: (a)Báo cáo đầu tư xây dựng công trình nếu là công trình có quy mô lớn, đặc biệt(Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi gồm phương án thiết kế sơ bộ); (b) Dự án đầutư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi gồm thiết kế cơ sở); (c) Báocáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (đối với công trình tôn giáo; côngtrình có tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất)
CĐT tự thực hiện
Bước 4 Thẩm định, phê duyệt báo cáo ĐTM (đánh giá tác động môi
trường) (nếu có) (xem Tham chiếu III.03) TTHC
Bước 5 Thẩm định dự án và thiết kế cơ sở đối với dự án đầu tư trong
Bước 6 Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện TTHC
Bước 8 Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết
định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới (xem Tham chiếu III.05) TTHC
Bước 9 Thông báo thu hồi đất (xem Tham chiếu III.06) TTHC Bước 10 Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
Bước 11 Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền
bù giải phóng mặtbằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng TTHC
Trang 11thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi)
TTHC
Bước 23 Cấp Giấy phép xây dựng (xem Tham chiếu III.08) TTHC
Bước 24 Chuẩn bị thi công xây dựng (xem Tham chiếu III.09) CĐT tự thực hiện Bước 25 Thông báo khởi công xây dựng TTHC
Trang 12Trang 12/34
Bước 26 Thi công xây dựng CĐT tự thực hiện Bước 27 Nghiệm thu và bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào
sử dụng; vận hành, chạy thử CĐT tự thực hiện Bước 28 Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (đánh
giá kết thúc và đánh giá tác động) (xem Tham chiếu III.10) CĐT tự thực hiện Bước 29 Quyết toán, thanh lý các hợp đồng xây dựng (xem Tham
Bước 30 Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây
Bước 36 Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có) CĐT tự thực hiện Bước 37 Lưu trữ hồ sơ (xem Tham chiếu III.12)./. CĐT tự thực hiện
Trang 13Trang 13/34
❖ THAM CHIẾU Tham chiếu I:
I.01 – Đấu giá QSDĐ
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật đất đai 2013, cụ thể:
1 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này: …
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; …
2 Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:
i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định
3 Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”
Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:
“1 Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:
a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”
I.02 – Đối với dự án xây dựng nhà ở thương mại
Tại Khoản 2 Điều 22 của Luật Nhà ở quy định "Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:
a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;
Trang 14Trang 14/34
c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này"
Tại Điều 23 Luật Nhà ở quy định hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng
nhà ở thương mại gồm: "(1) Sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp để xây dựng nhà ở thương mại
… (4) Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại"
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”
Theo quy định nêu trên, việc chỉ định chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại chỉ áp dụng đối với trường hợp sử dụng diện tích đất ở thuộc quyền sử dụng hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở để xây dựng nhà ở thương mại (trường hợp một đơn vị A đang sở hữu hợp pháp 1 khu đất không thuộc đất ở thì không được chỉ định làm CĐT để thực hiện dự án xd nhà ở trên khu đất đó)
ND 99/2015/NĐ-CP, Điều 18: Trình tự, thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại:
1 Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở thì thực hiện lựa chọn chủ đầu tư theo quy định sau đây:
a) Đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá
Trường hợp khu đất đấu giá thuộc khu vực đã được quy hoạch để đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án thì các tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất tại khu vực này phải có đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở, Khoản 2 Điều 119 của Luật Đất đai và pháp luật về kinh doanh bất động sản; tổ chức trúng đấu giá phải lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định tại các Điều 12, 13, 15, 16 và Điều 17 của Nghị định này;
b) Đối với khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở quy định tại Điểm này Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu;
c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền quyết định lựa chọn chủ đầu tư đối với trường hợp quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này
-
Tham chiếu II:
Trang 15Trang 15/34
II.01 Đấu thầu: Tại Khoản 3 Điều 1 Luật Đấu thầu, việc lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự
án đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất phải tuân thủ theo quy định của Luật đấu thầu Hình thức lựa chọn nhà đầu tư là đấu thầu rộng rãi hoặc chỉ định thầu, trong nước hoặc quốc tế theo quy định bởi Nghị định 25/2020/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ 20/4/2020)
II.02 Các bước thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án: Nghị định CP hướng dẫn Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư có hiệu lực từ 20/4/2020)
25/2020/NĐ-1 Lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án có sử dụng đất
Công bố danh mục dự án Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, hiện trạng khu đất, các thông tin cần thiết khác
2 Lập phương án sơ bộ bồi thường, giải phóng mặt bằng đối với dự án đầu tư có sử dụng đất (nếu có)
3 Phê duyệt giá đất khởi điểm để đấu thầu dự án có sử dụng đất 4 Sơ tuyển lựa chọn nhà đầu tư (nếu có)
5 Lập, thẩm định và phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư 6 Tổ chức lựa chọn nhà đầu tư
7 Đàm phán, hoàn thiện, kết hợp đồng dự án
-
Tham chiếu III:
III.01 Quy định chi tiết về hồ sơ, trình tự, thủ tục quyết định chủ trương đầu tư (Luật Đầu tư 2014):
Hồ sơ cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm: Văn bản đề nghị thực hiện dự án đầu tư;
Bản sao chứng minh nhân dân, thẻ căn cước hoặc hộ chiếu đối với nhà đầu tư là cá nhân; bản sao Giấy chứng nhận thành lập hoặc tài liệu tương đương khác xác nhận tư cách pháp lý đối với nhà đầu tư là tổ chức;
Đề xuất dự án đầu tư bao gồm các nội dung: nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động, đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;
Bản sao một trong các tài liệu sau: báo cáo tài chính 02 năm gần nhất của nhà đầu tư; cam kết hỗ trợ tài chính của công ty mẹ; cam kết hỗ trợ tài chính của tổ chức tài chính; bảo lãnh về năng lực tài chính của nhà đầu tư; tài liệu thuyết minh năng lực tài chính của nhà đầu tư; Đề xuất nhu cầu sử dụng đất; trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư;
Trang 16Trang 16/34
Giải trình về sử dụng công nghệ đối với dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ gồm các nội dung: tên công nghệ, xuất xứ công nghệ, sơ đồ quy trình công nghệ; thông số kỹ thuật chính, tình trạng sử dụng của máy móc, thiết bị và dây chuyền công nghệ chính;
Hợp đồng BCC đối với dự án đầu tư theo hình thức hợp đồng BCC
Nhà đầu tư nộp hồ sơ xin quyết định chủ trương đầu tư tại cơ quan đăng ký đầu tư Thủ tục cấp quyết định chủ trương đầu tư dự án đầu tư gồm:
- Trong thời hạn 35 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư phải thông báo kết quả cho nhà đầu tư
- Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư gửi hồ sơ lấy ý kiến thẩm định của cơ quan nhà nước có liên quan đến những nội dung quy định tại khoản 6 Điều này
- Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan được lấy ý kiến có ý kiến thẩm định những nội dung thuộc phạm vi quản lý nhà nước của mình, và gửi cơ quan đăng ký đầu tư
- Cơ quan quản lý về đất đai chịu trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ; cơ quan quản lý về quy hoạch cung cấp thông tin quy hoạch để làm cơ sở thẩm định theo quy định tại Điều này trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được yêu cầu của cơ quan đăng ký đầu tư - Trong thời hạn 25 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ dự án đầu tư, cơ quan đăng ký đầu tư lập báo cáo thẩm định trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh Nội dung báo cáo thẩm định gồm: - Thông tin về dự án gồm: thông tin về nhà đầu tư, mục tiêu, quy mô, địa điểm, tiến độ thực hiện dự án;
- Đánh giá việc đáp ứng điều kiện đầu tư đối với nhà đầu tư nước ngoài (nếu có);
- Đánh giá sự phù hợp của dự án đầu tư với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch phát triển ngành và quy hoạch sử dụng đất; đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án;
- Đánh giá về ưu đãi đầu tư và điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư (nếu có);
- Đánh giá căn cứ pháp lý về quyền sử dụng địa điểm đầu tư của nhà đầu tư Trường hợp có đề xuất giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì thực hiện thẩm định nhu cầu sử dụng đất, điều kiện giao đất, cho thuê đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
- Đánh giá về công nghệ sử dụng trong dự án đầu tư đối với dự án có sử dụng công nghệ thuộc Danh mục công nghệ hạn chế chuyển giao theo quy định của pháp luật về chuyển giao công nghệ
- Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ và báo cáo thẩm định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư, trường hợp từ chối phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do
Trang 17III.02 Lập quy hoạch chi tiết xây dựng TL 1:500 (nếu đã có QHCT 1:2000) Nếu chưa có
QHCT 1:2000 thì xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000
Hồ sơ đề nghị chấp thuận bản vẽ Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ (đối với khu đất nhỏ hơn 5ha):
- Văn bản đề nghị của chủ đầu tư trong đó có giải trình tóm tắt nội dung đầu tư (quy mô xây dựng, tính chất công trình, nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu sử dụng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, phương án xây dựng )
- Bản đồ hiện trạng khu đất (bản chính hoặc bản sao có chứng thực hợp lệ) tỷ lệ 1/500 hoặc tỷ lệ 1/200 theo hệ toạ độ VN2000 do cơ quan có tư cách pháp nhân thực hiện, phù hợp với thực tế (trường hợp không phù hợp thì phải hiện chỉnh bản đồ theo quy định), khu đất không có kiện cáo, tranh chấp, có xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường Đối với khu đất đang quản lý, sử dụng không có giấy tờ sử dụng đất hợp pháp, hợp lệ phải có xác nhận của chính quyền địa phương về ranh giới, mốc giới
- Bản vẽ xác định chỉ giới đường đỏ tỷ lệ 1/500 - 1/200 (còn phù hợp với thực tế) và văn bản cung cấp số liệu hạ tầng kỹ thuật của cơ quan có thẩm quyền
- Các bản vẽ tổng mặt bằng (gồm 02 bản) tỷ lệ 1/500 (hoặc 1/200) trên nền bản đồ hiện trạng và chỉ giới đường đỏ, có xác nhận và đóng dấu của chủ đầu tư và đơn vị tư vấn thiết kế, nội dung bản vẽ tổng mặt bằng theo quy định như: các căn cứ pháp lý, các chỉ tiêu kỹ thuật chủ yếu đề xuất được thể hiện đầy đủ, chính xác vị trí, quy mô, tính chất, kích thước, điều kiện định vị các hạng mục công trình, các điều kiện hạn chế xây dựng, giải trình các nội dung quan trọng
- Phương án thiết kế kiến trúc của các công trình hoặc từng hạng mục công trình, gồm các mặt bằng, mặt đứng, mặt cắt, phối cảnh từng công trình tỷ lệ 1/100 - 1/200 (02 bộ)