xây dựng mô hình giá đất ở tại thị xã cai lậy tỉnh tiền giang

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNGTP HỒ CHÍ MINH

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TP HỒ CHÍ MINH

TP Hồ Chí Minh, năm 2021

THÔNG TIN CHUNG

Tp Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2021

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu 2

3 Đối tượng nghiên cứu và khảo sát 2

4 Phạm vi nghiên cứu: 3

5 Phương pháp nghiên cứu 3

6 Ý nghĩa của nghiên cứu 4

7 Bố cục luận văn 4

CHƯƠNG I 5

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 5

1.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu: Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hộiThị xã Cai Lậy 51.1.1 Điều kiện tự nhiên 5

1.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội 9

1.1.2.1 Dân số và phân bố dân cư 9

1.1.2.2 Thực trạng sản xuất nông nghiệp 9

1.1.2.3 Tình hình phát triển kinh tế 10

1.1.2.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật 11

1.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương 12

1.3 Xác định vấn đề nghiên cứu và xây dựng giả thuyết nghiên cứu 16

2.1.1.1 Khái niệm 20

2.1.1.2 Tính chất và đặc điểm đất đai 20

2.1.2 Giá trị, giá cả đất đai và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai 23

2.1.2.1 Giá trị, giá cả của đất đai 23

2.1.2.2 Các hình thái của giá trị đất đai 26

2.1.2.3 Sự thay đổi của giá cả đất đai 28

2.1.2.4 Phân vùng sử dụng, khung giá và bảng giá đất đai 29

2.1.2.5 Hệ thống phân loại vùng giá trị 31

2.1.3 Mô hình hóa giá trị đất đai 33

2.1.3.1 Định nghĩa: 33

2.1.3.2 Xây dựng mô hình giá đất 34

2.1.4 Phương pháp xây dựng mô hình toán học 35

2.1.4.1 Phương pháp hồi quy Cây quyết định 35

2.1.4.2 Phương pháp hồi quy SPSS 36

GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở 56

TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ CAI LẬY 56

4.1 Xử lý số liệu điều tra 56

4.2 Phân tích kết quả định giá đất ở tại thị xã Cai Lậy 56

4.2.1 Phân tích kết quả giữa giá chuyển nhượng và giá bảng giá 56

4.2.2 Xác định và phân cấp các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 57

4.3 Kết quả phân tích hồi quy xây dựng mô hình định giá đất 60

4.3.1 Kết quả định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng hàm hồiquy sử dụng phần mềm SPSS 60

4.3.2 Kết quả định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất bằng mô hìnhcây quyết định (sử dụng phần mềm DTREG) 63

4.4 Phân vùng giá trị đất, xây dựng hệ số điều chỉnh cho các vùng giá trị 106

4.5 Điều chỉnh giá đất của các vùng giá trị khi xuất hiện các công trình tạo cựcvị thế 107

4.6 Nhận xét chung 110

4.7 Đánh giá kết quả định giá đất ở tại thị xã Cai Lậy 110

4.8 Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và định giá đất đai 111

Tiểu kết Chương 4: 112

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 113

1 Kết luận 113

2 Kiến nghị 113

TÀI LIỆU THAM KHẢO 115

DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 1 1 Bản đồ hành chính Thị xã Cai Lậy 5

Hình 1 2 Cấu trúc mô hình cây quyết định 18

Hình 2 1 Tính chất và đặc điểm của đất đai 21

Hình 2 2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình 25

Hình 2 3 Bản đồ giá trị 26

Hình 2 4 Giá đất đai trong các phân khúc thị trường 27

Hình 2 5 Tính ngưỡng của giá cả đất đai 28

Hình 2 6 Tính phi tuyến của giá đất đai 29

Hình 2 7 Mô hình phân khu chức năng đất đai trong không gian 30

Hình 2 8 Mô hình cây quyết định 36

Hình 4 1 Các biến của mô hình cây quyết định 64

Hình 4 2 Các thông số xây dựng mô hình cây quyết định 64

Hình 4 3 Kết quả hồi quy bằng DTREG 65

Hình 4 4 Tầm quan trọng của các yếu tố vị thế đất đai 65

Hình 4 5: Phân cấp tại node 1 67

Hình 4 6: Phân cấp tại node 30 69

DANH MỤC BẢNG

Bảng 1 1 Một số chỉ tiêu về khí hậu 6

Bảng 1 2 Diện tích và sản lượng cây trồng từ năm 2018 - 2020 10

Bảng 3 1 Bảng so sánh mức cao nhất, thấp nhất giữa giá đất quy định và giá thịtrường 52

Bảng 4 1: Chênh lệch giữa giá điều tra và giá bảng giá đất đai tại Thị xã Cai Lậy tỉnh Tiền Giang 56

Bảng 4 2: Mã hóa các biến trong mô hình SPSS 60

Bảng 4 3: Kết quả mô hình hồi quy 61

Bảng 4 4: Tóm tắt kết quả mô hình hồi quy tuyến tính 62

Bảng 4 5 : Phân tích ANOVA 62

Bảng 4 6: Bảng chú thích các thông tin trong mô hình DTREG 63

Bảng 4 7: Kết quả mô hình DTREG 68

Bảng 4 8: Bảng Kết quả xây dựng bảng giá đất một số tuyến đường đại diện 103Bảng 4 9: Bảng tổ hợp cực vị thế và bán kính lan tỏa 108

DANH MỤC BIỂU ĐỒBiểu đồ 1 1: Cơ cấu diện tích sử dụng các loại đất năm 2020 10

MỞ ĐẦU1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt,là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố cáckhu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng.Đất đai là một loại tài nguyên không thể thay thế được Loại tài nguyên nàyđược cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không thể tăng lên cũng không tựmất đi Trong sử dụng đất, diện tích các loại đất có thể được chuyển đổi từ mụcđích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Đất đai là một loại hàng hóa đặcbiệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơbản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng.Đất đai là nhu cầu thiết yếu của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân vì đất đai lànơi để sinh hoạt, lao động và sản xuất, đồng thời là điều kiện cơ bản nhất đểphát triển kinh tế - xã hội Ngày nay, khi xã hội ngày càng phát triển thì nhu cầuđất đai ngày càng lớn và trở nên bức thiết, trong khi đó đất đai không thể sinh ra,phát triển hoặc mở rộng về diện tích nên giá trị của đất đai ngày càng lớn, giá cảđất đai ngày càng cao.

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bánloại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường đấtđai thuộc thị trường bất động sản Trong thị trường này, quyền sử dụng đất cómột vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sựquan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mụcđích khác nhau như: Chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanhhoặc đầu cơ đất đai

Thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động rất lớn, giá tăng cao vànhanh qua các năm Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xãhội, giá đất của nhà nước lại không tăng nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so vớithị trường Điều này dẫn đến rất nhiều vấn đề bất cập trong công tác quản lý vàsử dụng đất Như vậy, để khắc phục được những hạn chế này, việc có một bảnggiá đất thị trường phù hợp là hết sức cần thiết Tuy nhiên, việc xây dựng một

bảng giá đất thị trường phù hợp với thực tế đòi hỏi rất nhiều các vấn đề, trong đóviệc xác định đầy đủ các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố là việc làmquan trọng và cần thiết.

Thị xã Cai Lậy là trung tâm kinh tế, chính trị - xã hội quan trọng của khuvực phía Tây tỉnh Tiền Giang, là cực đối trọng về kinh tế của Thị xã Gò Công.Cùng với tiến trình phát triển, nhu cầu sử dụng đất cũng ngày càng nhiều vàphức tạp, đất đai lại có giới hạn nên làm cho giá đất tăng cao và biến độngmạnh, dẫn đến tình trạng xuất hiện những bất cập do chênh lệch giá đất của nhànước và thực tế Việc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thịtrường là vấn đề quan trọng nhằm làm giảm chênh lệch giữa giá quy định củanhà nước và giá của thị trường để phục vụ cho công tác thu hồi đất, giao đất vàcác công việc khác liên quan đến lĩnh vực đất đai nói chung và đất ở nói riêngphù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai.

Gi-ang” được thực hiện nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại đây

và xây dựng được một mô hình giá để phục vụ cho việc xây dựng cơ sở dữ liệuvề giá đất.

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu* Mục tiêu nghiên cứu:

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là ứng dụng mô hình cây quyết định để xácđịnh và định lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, xây dựng mô hình giá đấtở phù hợp với điều kiện khu vực nghiên cứu.

* Nhiệm vụ nghiên cứu:

- Phân tích đánh giá về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, hiện trạng sửdụng đất tại Thị xã Cai Lậy, Tỉnh Tiền Giang.

- Ứng dụng mô hình cây quyết định, cụ thể là phần mềm DTREG nhằm xácđịnh, định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại địa phương.

- So sánh và đánh giá kết quả nghiên cứu với phương pháp định giá khác.

3 Đối tượng nghiên cứu và khảo sát

- Đối tượng nghiên cứu:

+ Các quy luật hình thành giá đất ở tại Thị xã Cai Lậy, Tỉnh Tiền Giang+ Các yếu tố cấu thành giá trị đất đai

+ Quy trình và phương pháp định giá đất đai

- Đối tượng khảo sát:

+ Giá đất ở trong Bảng giá đất theo quy định của UBND tỉnh ban hành+ Giá đất ở đã giao dịch thành công trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu+ Các phương pháp định giá đất.

4 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vi không gian: Trên địa bàn Thị xã Cai Lậy, Tỉnh Tiền Giang

- Phạm vi thời gian: Giá đất ở được thu thập từ tháng 1/2019 đến tháng12/2020

- Phạm vi nội dung: Ứng dụng phần mềm SPSS 25.0 và phần mềm DTREGphân tích định lượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất,so sánh kết quả của 2 phần mềm trên, từ đó lựa chọn mô hình phù hợp với điềukiện đặc điểm của địa phương.

5 Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài:

a, Nhóm phương pháp thu thập, xử lý thông tin, tư liệu.

- Phương pháp điều tra: Để thu thập số liệu phục vụ nghiên cứu, phươngpháp điều tra được sử dụng để thu thập thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên –kinh tế – xã hội của điểm nghiên cứu;

- Phương pháp phỏng vấn trực tiếp: Tiến hành phỏng vấn lấy ý kiến đánhgiá của chuyên gia là các cán bộ địa chính, chuyên viên của văn phòng đăng kýđất đai tại thị xã, những người có kinh nghiệm, làm việc và am hiểu về địa bànđó về những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất; phỏng vấn người sử dụng đất, ngườimôi giới nhà đất trên thị trường về giá đất của những thửa đất giao dịch trongnăm điều tra và giá đất phổ biến (trung bình) của các tuyến và đoạn đường quyđịnh trong bảng giá

- Phương pháp bản đồ: để định vị các mẫu phiếu điều tra lên bản đồ hiệntrạng sử dụng đất, làm cơ sở để xác định khu vực cho các phiếu điều tra.

b, Nhóm phương pháp tư duy logic

Để phân tích số liệu đã điều tra, thu thập, nhiều phương pháp đã được sửdụng, cụ thể như sau:

- Phương pháp phân tích – tổng hợp

Trên cơ sở các dữ liệu, thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố đặc điểmcủa đất đai đã điều tra được, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá trị đất đai Sau đó tổng hợp, đưa ra kết luận vế mối quan hệgiữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định các yếu tốphân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Mô hình hồi quy cây quyết định: Sử dụng phần mềm DTREG để địnhlượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của chúng đến giá đất.

- Mô hình hồi quy tuyến tính SPSS: Sử dụng phần mềm SPSS 25.0 sau khiđã mã hóa dữ liệu đầu vào để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố ảnhhưởng đến giá đất.

- Phương pháp so sánh

Phương pháp này được sử dụng để so sánh sự khác biệt giữa lý luận vàthực tiễn, giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại địa phương trongcông tác định giá đất, so sánh sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực và vị tríđất Trên cơ sở các kết quả chạy mô hình, đề tài xây dựng mô hình thích hợpnhất trong công tác định giá đất tại địa phương.

6 Ý nghĩa của nghiên cứu

- Về mặt lý luận: Đề tài là công trình nghiên cứu khoa học góp phần bổ sung

cơ sở lý luận và thực tiễn đưa ra giải pháp hoàn thiện quy trình định giá đất đai

- Về mặt thực tiễn: Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ xác định được các

yếu tố ảnh hưởng và lượng hóa các yếu tố đó đến giá trị đất đai trong định giáđất đai Làm cơ sở để xây dựng mô hình định giá đất phù hợp với tình hình thựctế tại địa phương.

7 Bố cục luận văn

Phần Mở đầu

Chương 1: Tổng quan tài liệu nghiên cứu

Chương 2: Cơ sở khoa học của công tác định giá đất

Chương 3: Thực trạng công tác định giá đất ở trên địa bàn Thị xã Cai Lậy Chương 4: Giải pháp xây dựng mô hình định giá đất ở Thị xã Cai Lậy.Kết luận và kiến nghị.

CHƯƠNG I

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan địa bàn nghiên cứu: Khái quát đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội Thị xã Cai Lậy

1.1.1 Điều kiện tự nhiên1.1.1.1 Vị trí địa lý

Thị xã Cai Lậy nằm ở phía Tây tỉnh Tiền Giang, diện tích tự nhiên: 14.019ha, bằng 5.9% diện tích toàn tỉnh, với dân số năm 2020 là 126.229 nhân khẩu,mật độ dân số trung bình là 895 người/km2 Tọa độ địa lý từ 105033'22" đến105044'69" Kinh độ Đông; Từ 10035'37" đến 10050'40" Vĩ độ Bắc.

Hình 1 1 Bản đồ hành chính Thị xã Cai Lậy

- Về ranh giới địa lý hành chính:+ Phía Bắc giáp huyện Tân Phước;+ Phía Đông giáp huyện Châu Thành;+ Phía Tây giáp huyện Cai Lậy;

+ Phía Nam giáp huyện Cai Lậy;

Thị xã có 16 đơn vị hành chính: Gồm 6 phường, 10 xã: Phường 1, phường2, phường 3, phường 4, phường 5, phường Nhị Mỹ, xã Phú Quý, xã Tân Bình,xã Thanh Hòa, xã Tân Hội, xã Long Khánh, xã Mỹ Hạnh Đông, xã Mỹ PhướcTây, xã Mỹ Hạnh Trung, xã Tân Phú và xã Nhị Quý

Nơi đây từ lâu được biết đến là trung tâm mua bán, trao đổi hàng hóa sầmuất của vùng Đồng Tháp Mười, là trung tâm kinh tế, chính trị - xã hội quantrọng của khu vực phía Tây tinh Tiền Giang, là đối cực kinh tế với thị xã GòCông Nhìn chung, Thị xã Cai Lậy có một vị trí địa lý thuận lợi cho việc pháttriển kinh tế - xã hội cũng như sử dụng tài nguyên đất đai.

1.1.1.2 Khí hậu

Thị xã nằm trong khu vực nhiệt đới Bắc bán cầu, do vậy có khả năng tiếpnhận một lượng bức xạ rất dồi dào nên nhiệt độ bình quân cao và nóng quanhnăm Tiêu biểu cho chế độ nhiệt và có độ cao mặt trời lớn, ít thay đổi trong năm.Các yếu tố khí hậu như: nắng, bức xạ, nhiệt độ, bốc hơi, mưa, độ ẩm không khí,gió… được phân bổ theo mùa trong năm khá rõ nét Một số chỉ tiêu dưới đâybiểu thị cho nền khí hậu khí hậu mang tính chất nhiệt đới, gió mùa cận xích đạo.

Bảng 1 1 Một số chỉ tiêu về khí hậu

1 Nhiệt độ (oC)

- Nhiệt độ tối thấp trung bình năm

6 Tổng lượng nức xạ (Kcal/cm2/tháng)

(Nguồn: Niên giám thống kê Thị xã Cai Lậy năm 2020)

- Với lượng bức xạ dồi dào nền nhiệt độ cao và ổn định nên một trongnhững đặc điểm nổi bật của khí hậu là tính chất nóng và có sự xê dịch của thángnóng nhất và tháng lạnh nhất

- Lượng mưa trong năm phân bổ không đồng đều, hai mùa rõ rệt: mùa mưavà mùa khô Mùa mưa gắn với gió mùa tây nam, bắt đầu từ tháng 5 đến tháng10, chiếm 86% đến 90% lượng mưa năm và khá ổn định qua các năm Mùa khôvới mùa gió mùa đông bắc ít ẩm, bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau

- Gió: Gió Đông Bắc vào mùa khô từ tháng 11 đến tháng 4, mang khôngkhí khô, hướng gió thịnh hành là Đông Bắc và Đông, tốc độ gió trung bình là3.8m/s Gió mùa Tây Nam mang theo nhiều hơi nước, thổi vào mùa mưa với hướnggió thịnh hành là Tây Nam chiếm tần suất 60 – 70%, tốc độ gió trung bình là 2.4m/s.

- Độ ẩm liên quan mật thiết đến chế độ mưa và cũng biến đổi theo mùa Độẩm không khí trung bình từ 80 – 85%, mùa mưa độ ẩm cao và cao nhất vàotháng 9 Mùa khô độ ẩm thấp, thấp nhất vào tháng 3 còn 45%.

- Chế độ nắng khá cao do nằm ở vĩ độ thấp của vùng nhiệt đới, mặt trờichiếu sáng quanh năm.

- Lượng bốc hơi trung bình 3.3mm/ngày Mùa khô lượng bốc hơi tăng cao(3.3 – 4.5 mm/ngày) Mùa mưa lượng bốc hơi thấp hơn (2.4 – 2.9 mm/ngày).

1.1.1.3 Thủy văn

Thị xã Cai Lậy có mạng lưới sông, rạch chằng chịt, hầu hết sông, rạch trênđịa bàn chịu ảnh hưởng chế độ bán nhật triều không đều Đặc biệt có sông BaRài chảy qua, đây là con sông có chiều dài 25km và sâu 9m, có lưu vực lớn, bắtnguồn từ vùng lòng chảo Đồng Tháp Mười chảy ra sông Tiền, có vị trí chiếnlược về kinh tế và quốc phòng đối với khu vực vì thế đây thuận lợi cho việc giaolưu trao đổi hàng hoá của thị xã Cai Lậy với các khu vực lân cận đồng thời làmôi trường cho việc nuôi trồng và đánh bắt thủy hải sản.

Ngoài ra, Thị xã còn có các kênh, rạch như: kênh ông Mười, kênh 12, kênhNguyễn Văn Tiếp, kênh Kháng Chiến Hệ thống sông rạch này vừa cấp nướcvừa giúp tháo chua rửa phèn, chuyển tải phù sa bồi đắp ruộng vườn; vừa lànhững tuyến giao thông, giao thương quan trọng của địa phương.

1.1.1.4 Địa hình, địa chất

- Địa hình, địa mạo Thị xã Cai lậy mang tính chất chung của vùng ĐồngTháp Mười và có địa hình khá bằng phẳng, với độ dốc trung bình nhỏ hơn 1%,không có hướng dốc rõ ràng Tuy nhiên phần diện tích nhỏ khu vực phía Bắcquốc lộ 1 giữa kênh Nguyễn Văn Tiếp và Quốc lộ 1 có cao độ < 0,8m; phần caođộ trung bình (0,8 – 1m) phân bổ phía Nam quốc lộ.

- Địa chất: Bề mặt địa hình và đất đai được tạo thành bởi sự lắng đọng phùsa các sông trong quá trình phát triển châu thổ Thành phần cơ giới hầu hết làloại đất phù sa trên địa bàn là thịt nặng, tỷ lệ sét cao; sức chịu tải của nền đấtthấp, muốn xây dựng các công trình lớn cần xử lý nền móng và chống ngập.

1.1.1.5 Tài nguyên đất

- Nhóm đất phù sa ngọt:

Chiếm ơn 80% diện tích bao gồm đất phù sa được bồi (Pb: 5.71%); đất phùsa không được bồi (P:4,09%); đất phù sa đã phát triển có tầng loang lổ đỏ vàng(Pf: 11,5%); đất phù sa lập líp (Vp: 53,76%); đất phù sa Gley (PG: 2,55%); đấtphù sa phát triển có đốm rỉ (P(f): 22,38%)

Đất phù sa có ưu thế nổi trội là không có độc tố, đất thuận lợi nhất cho nôngnghiệp, đất giàu mùn, hàm lượng chất độc thấp, hàng năm được bồi đắp bởi mộtlượng phù sa từ sông Tiền và lũ Đồng Tháp Mười tràn về, thích hợp với nhiều loạicây trồng trong điều kiện ngập tự nhiên và kinh tế vườn trong điều kiện lên liếp.

- Nhóm đất cát: với diện tích 0.16ha, chiếm 1.12% diện tích đất tự nhiên,phân bố ở giồng cát Cai Lậy Do đất cát giồng có địa hình cao (>1m), thànhphần cơ giới nhẹ, nguồn gốc đấ cát đã phong hóa, tỷ lệ cát cao nên có cấu trúcrời rạc, khả năng giữ nước và phân hủy kém, chỉ thích hợp sử dụng làm đất thổcư, canh tác cây ăn trái và rau màu.

Hàm lượng các chất dinh dưỡng trong đất nghèo, mùn <1%, đạm tổng số <

0,04%, lân tổng số 0,06% Để canh tác có hiệu quả, cần bón nhiều phân hữu cơvà bón cân đối phân vô cơ (N, P, K) thích hợp cho từng loại cây trồng.

- Nhóm đất phèn:

Diện tích 1.46 ha, chiếm tỷ lệ 10,39% diện tích đất tự nhiên, phân bố ởphần trũng thấp (dọc kênh Nguyễn Văn Tiếp) Đất có thành phần cơ giới nặng,giàu hữu cơ nhưng chưa phân hủy hết, lượng độc tố tương đối cao, độ sâu tầngsinh phèn biến động từ 50 – 100cm.

Hóa tính: có pH KCl = 3,0 – 3,2 nhưng lại giàu mùn (6,8 – 15,5%); giàuđạm (0,21 – 0,6%); nghèo lân (0,01 – 0,02%) và nghèo Kali (0,7%) Song dophần lớn diện tích đất chủ động được nước ngọt và rửa phèn hợp lý nên hàmlượng SO4 của tầng mặt đã giảm còn 0,2% vì thế có thể trồng 3 vụ lúa/năm.

1.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội1.1.2.1 Dân số và phân bố dân cư

Theo Niên giám thống kê năm 2020, trên địa bàn Thị xã có tổng dân số là126.229 người, mật độ dân số trung bình là 895 người/km2 Dân số ở nông thônchiếm đến 71.9% dân số toàn Thị xã.

Mật độ dân cư phân bố không đều, đặc biệt các phường trung tâm có mật

thấp hơn ở các xã như xã Mỹ Hạnh Đông là 527 người/km2, xã Tân Bình là 643

người/km2 Dân số trong độ tuổi lao động chiếm hơn 70% dân số toàn Thị xã,trong đó tỷ lệ nam giới ở địa phương chiếm 48,9% với dân số toàn Thị xã vàchủ yếu là lao động trong khu vực kinh tế nông nghiệp.

1.1.2.2 Thực trạng sản xuất nông nghiệp

Thị xã Cai Lậy là trọng điểm về sản xuất cây ăn quả, chăn nuôi gia súc, giacầm của Tỉnh Những năm qua, ngành nông nghiệp đã triển khai rất nhiềuchương trình, dự án nhằm đẩy nhanh tốc độ phát triển nông nghiệp, nông thôn.Và đang mang lại nhiều kết quả khả quan: cơ sở hạ tầng nông thôn được đầu tưxây dựng và từng bước hoàn thiện, nhiều hộ nông dân đã thoát nghèo và vươnlên làm giàu, chất lượng cuộc sống của nông dân được nâng lên rõ rệt…và xuhướng đó ngày càng lan toả rộng hơn trên địa bàn

Biểu đồ 1 1: Cơ cấu diện tích sử dụng các loại đất năm 2020

Năm 2020 diện tích đất sản xuất nông nghiệp của thị xã là 11.032,3hachiếm 78% trên tổng diện tích.Cây ăn trái là cây thế mạnh của Thị xã, đặc biệtsầu riêng, mít là trái cây chủ lực Sản lượng hàng năm của nhóm cây ăn trái đạthơn 50 nghìn tấn Diện tích và sản lượng của một số cây chính được tổng hợptrong bảng dưới đây.

Bảng 1 2 Diện tích và sản lượng cây trồng từ năm 2019 – 2020

Diện tích(ha)

Sản lượng(tấn)

Diện tích(ha)

Sản lượng(tấn)

(Nguồn: Niên giám thống kê Thị xã Cai Lậy năm 2020)

Có thể thấy diện tích hai loại cây ăn quả chủ lực là sầu riêng và mít tăngdần, giảm diện tích các loại cây ăn quả khác Trong giai đoạn 2015 - 2020, nôngdân đã chuyển đổi gần 2.500 ha đất trồng lúa sang trồng các loại cây ăn trái cógiá trị kinh tế cao, trồng rau màu hoặc nuôi thủy sản nước ngọt

1.1.2.3 Tình hình phát triển kinh tế

Nền kinh tế thị xã Cai Lậy phát triển theo hướng thương mại - dịch vụ và đôthị hóa chung của cả Tỉnh Năm 2020, với 365 doanh nghiệp và 14 hợp tác xã

đang hoạt động; 8.905 cơ sở sản xuất, kinh doanh cá thể cùng 12.150 hộ nôngnghiệp đã đưa kinh tế của thị xã có bước phát triển đáng kể, tạo ra giá trị sản xuất12.357,9 tỷ đồng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, với tỷ trọng kinh tế phinông nghiệp chiếm 64,2%.

Đến nay, đã có 10/10 xã được công nhận xã đạt chuẩn nông thôn mới, 16/16xã, phường đạt chuẩn xã văn hóa nông thôn mới và phường đạt chuẩn văn minhđô thị, 16/16 trạm y tế xã, phường đạt chuẩn quốc gia về y tế, 23/34 trường đạtchuẩn quốc gia Thị xã Cai lậy được công nhận đô thị loại III và là đơn vị hoànthành chương trình xây dựng nông thôn mới trong năm 2020 góp phần tích cựccho việc phát triển kinh tế - xã hội của thị xã.

1.1.2.4 Cơ sở hạ tầng kỹ thuật

- Hệ thống giao thông: Trên địa bàn Thị xã 4 trục vận tải lớn chủ yếu, gồm:

Quốc lộ 1 là tuyến vận tải kết nối Thị xã Cai Lậy với thành phố Mỹ Tho và huyệnCai Lậy, huyện Cái Bè xuyên suốt trung tâm Thị xã Tuyến đường Tỉnh 868 làtrục dọc cắt qua Quốc lộ 1 tại trung tâm Thị xã Tuyến đường Tỉnh 865 là trụcngang phía Bắc và đường tỉnh 864 là đường trục ngang phía Nam của thị xã.

Sự phát triển của thị xã chủ yếu tập trung vào khu vực xung quanh trungtâm hành chính phân bố chung quanh trục đường 30 tháng 4, đường 3 tháng 2.Trong khu vực này tập trung nhiều công trình hành chính sự nghiệp thuộcPhường 1 Khu thương mại trung tâm của thị xã bao gồm chợ thị xã và các dãyphố lân cận nằm trên địa bàn Phường 1, 4, và dân cư tập trung với mật độ cao.

- Hệ thống giáo dục: Năm 2020 trên địa bàn có 46 trường học từ cấp mầm

non đến phổ thông cơ sở, trong đó có 39 trường công lập và 7 trường ngoài cônglập Tổng số học sinh là 22.805 học sinh, trong đó có 3.866 số trẻ mầm non thuộctrường công lập; 334 trẻ học trường ngoài công lập; 10.212 học sinh tiểu học và8.393 học sinh thuộc cấp trung học cơ sở, với 1.121 giáo viên đạt chuẩn trở lên.

- Hệ thống y tế: Hiện nay có 18 cơ sở y tế do Thị xã quản lý, trong đó có

01 bệnh viện, 01 phòng khám đa khoa khu vực và 16 trạm y tế, phường, cơquan, xí nghiệp và 755 giường bệnh Trong các cơ sở y tế có 441 số nhân lựcngành y và 68 số nhân lực ngành dược Hệ thống trạm y tế mặc dù còn nhiều

khó khăn về cơ sở vật chất và đội ngũ y bác sĩ nhưng vẫn đảm bảo thực hiệnđược nhiệm vụ chăm sóc sức khỏe ban đầu cho nhân dân, hoàn thành tốt chươngtrình tiêm chủng mở rộng trên địa bàn.

1.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của địa phương.

Từ những vấn đề trên cho thấy trong những năm qua kinh tế - xã hội củathị xã đã có nhiều chuyển biến theo xu hướng tích cực thể hiện được vai trò làmột trung tâm khu vực phía Tây tỉnh Tiền Giang Về thực trạng phát triển kinhtế - xã hội của thị xã trong những năm qua có những mặt lợi thế và hạn chế nhưsau:

- Lợi thế:

Với vị trí địa lý là trung tâm của tiểu khu vực các huyện phía Tây của Tỉnhtrở thành một trung tâm trung chuyển và phân phối hàng hóa giữa các huyệntrong vùng và các tỉnh khác cũng như hội tụ giao lưu về kinh tế - xã hội Cùngvới hệ thống giao thông đường bộ và đường sông, đây là lợi thế để phát triểnkinh tế - xã hội của thị xã, nhất là phát triển mạnh ngành thương mại - dịch vụ,du lịch có điều kiện thuận lợi để phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật: Điện,nước, giao thông… có nguồn lao động dồi dào sẽ tạo điều kiện thu hút vốn đầutư trong và ngoài nước.

Hiện nay các chủ trương chính sách và hệ thống thể chế của tỉnh cho thị xãcũng đã và đang được hoàn chỉnh để tạo một môi trường thuận lợi thu hút đầu tưsản xuất kinh doanh cả trong lẫn ngoài tỉnh và thu hút dân cư tài năng các nơikhác đến lập nghiệp.

chiếm tỷ trọng rất nhỏ, thậm chí ngành công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp cóchất lượng và hiệu quả thấp

Sự phát triển kinh tế cũng như việc đầu tư vào xây dựng cơ bản ở các khuvực chưa được đồng bộ, dẫn đến tốc độ đô thị hóa còn chậm Chưa phát huy hếtsức mạnh của ngành thương mại - dịch vụ do điều kiện giao thông nối liền vớicác trung tâm lớn như thành phố Mỹ Tho và các huyện khác chưa thật thuận lợikhiến khả năng thu hút đầu tư còn thấp.

Do đó để có thể đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá góp phần vào việc chuyển đổicơ cấu kinh tế, trong tương lai thị xã cần phải mạnh dạn đột phá vào việcchuyển đổi cơ cấu sử dụng đất, đặc biệt là đất phi nông nghiệp Quy hoạchchỉnh trang đô thị và vùng ven đô Đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng đồng bộ, pháttriển nguồn nhân lực tri thức.

1.2 Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan

Trong thời gian qua đã có các công trình nghiên cứu về công tác định giáđất là rất phong phú, tuy nhiên dưới đây là các công trình nghiên cứu tiêu biểu:

Một số vấn đề lý luận của Mác và Lênin về địa tô, ruộng đất (NguyễnĐình Kháng và Vũ Văn Phúc, 2000) Trong công trình này, các tác giả đã đề cậptới những luận điểm của Các Mác về địa tô, giá cả ruộng đất, nguồn gốc, bảnchất, các hình thái biểu hiện một cách khái quát Có thể nói đây là một côngtrình có tính chất khái quát lý luận Mác và Lênin về đất đai và vận dụng vàoViệt Nam Tuy nhiên công trình này mới dừng lại ở mức độ làm cơ sở lý luậncho việc xây dựng cơ chế kinh tế quản lý đất đai trong thời kỳ đổi mới.

Nghiên cứu ứng dụng phương pháp định giá đất tại thành phố Vũng Tàu,tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (Đào Thị Gọn, 2007) Dựa vào những quan điểm khoahọc về 31 động học dân cư đô thị của lý thuyết Vị thế - Chất lượng, (phát triểnbởi Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000), để nghiên cứu vấn đề định giánhà ở tại thành phố Vũng Tàu, bước đầu xây dựng mô hình giá nhà đất bằngphương pháp hồi quy giá ẩn (hedonic) Nhưng đề tài chỉ dừng lại ở nội dungđánh giá khả năng áp dụng phương pháp hồi quy giá hedonic dựa trên lý thuyếtvề động học dân cư đô thị để định giá đất đai trong điều kiện thực tế Việt Nam.

Lý thuyết Vị thế - Chất lượng: Các ứng dụng trong nghiên cứu và quản lýthị trường bất động sản (Trần Thanh Hùng, 2010) Bài viết đã đưa ra nhữngquan điểm khoa học về giá trị và đề xuất phương pháp định giá bất động sản trêncơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng, đồng thời tiến hành kiểm chứng những luậnđiểm đề ra thông qua nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh.Nghiên cứu đề xuất mô hình toán học cho lý thuyết Vị thế - Chất lượng và sửdụng mô hình toán học xây dựng hàm giá nhà đất với các biến phản ánh vị thếvà chất lượng của bất động sản có hệ số xác định của mô hình R2 = 0,80 Kếtquả ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh phươngpháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng và đưa ranhững định hướng nghiên cứu tiếp theo về các căn cứ áp dụng phương phápđịnh giá bất động sản trong từng bối cảnh cụ thể.

Ứng dụng mô hình "Decision Tree" trong định giá đất hàng loạt ở ViệtNam (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2011) Công trình sử dụng kỹ thuật phân tích hồiqui trên cơ sở thiết lập mối quan hệ giữa giá trị của đất đai với các đặc tính riêngcủa đất (dựa trên lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi Hoàng HữuPhê và và Patrick Wakely, 2000) Từ dữ liệu mẫu thông qua quá trình phân tíchhồi qui để làm cơ sở dự báo giá đất cho tổng thể cả vùng nghiên cứu Kết quảmô hình cho thấy, hệ số xác định điều chỉnh (Adjusted R-squared) R2 là 0.811thể hiện độ thích hợp và khả năng dự báo của mô hình Decision Tree khá cao.81,1% biến thiên của giá đất sẽ được giải thích bởi các yếu tố là các biến dự báođã được chọn đưa vào mô hình, hay nói cách khác 81,1% giá cả thị trường củađất được dự báo bởi mô hình.

Nghiên cứu xây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế Chất lượng tại thị xã Gò Công, tỉnh Tiền Giang, Chuyên đề nghiên cứu củaTrường Đại học Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, (Trần Thanh Hùng, 2012).Đề tài nghiên cứu xác định các yếu tố đặc điểm vị thế cấu thành giá trị đất vàxây dựng mô hình định giá đất ứng dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng tại thị xãGò Công tỉnh Tiền Giang, cũng như đánh giá tính khả thi của các phương phápphân tích hồi quy tuyến tích bằng phần mềm SPSS và hồi quy cây quyết định

-bằng phần mềm DTREG trong việc xây dựng mô hình giá đất.

Đề tài KHCN cấp Tỉnh: “Xây dựng bản đồ giá đất trên địa bàn tỉnh TiềnGiang” (Trần Thanh Hùng, 2019) Đề tài sử dụng phương pháp phân tích hồiquy và công cụ phần mềm DTREG để xác định các yếu tố đặc điểm vị thế cấuthành giá trị đất với hệ số xác định R2 = 0.8812, nghĩa là sự biến thiên của giáđất được giải thích bởi 4 yếu tố: Cực vị thể, khu vực, mật độ kinh doanh và cấpđường mô tả được 88,12% sự thay đổi về giá đất trên địa bàn Huyện Gò CôngĐông Xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ giá đất được lập, tổ chức lưu trữ và quảnlý bằng phần mềm hệ thống thông tin ứng dụng công nghệ WebGIS mã nguồnmở Ngoài ra đề tài đã đưa ra các giải pháp để hoàn thiện mô hình hệ thống,phương pháp, quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng hệ thống thôngtin hỗ trợ định giá đất Trong đó tác giả đã xây dựng quy trình 7 bước xây dựngphương trình toán học giá đất, sử dụng phương pháp phân tích hồi quy để xácđịnh giá đất phụ thuộc vào các yếu tố đặc điểm của đất đai cấu thành giá trị đất.Quy trình thực hiện bao gồm các bước cụ thể sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị.

Để xây dựng mô hình toán giá đất tiến hành điều tra trung bình 50 phiếutrên địa bàn 01 đơn vị hành chính cấp xã trong thời gian 01 năm trước đến thờiđiểm điều tra

Bước 2: Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin giá đất thị trường; yếu tố tựnhiên, kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất đai ảnh hưởng đến giá đất tạiđiểm điều tra

Bước 3: Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường;phân tích xây dựng phương trình hồi quy xác định giá đất phụ thuộc vào các yếutố đặc điểm đất đai tại cấp huyện.

Bước 4: Tổng hợp kết quả điều tra, thu thập thông tin giá đất thị trường vàkết quả phân tích hồi quy giá đất tại cấp tỉnh; đánh giá kết quả thực hiện bảnggiá đất hiện hành.

Bước 5: Xây dựng bảng giá đất: Xác định giá đất theo từng vị trí các loạiđất đến từng thửa đất; xây dựng 02 phương án giá các loại đất (phù hợp với giá

đất thị trường và do nhà nước quy định).Bước 6: Hoàn thiện bảng giá đất.

Bước 7: In, sao, lưu trữ, phát hành bảng giá đất.

Những nghiên cứu trên đây về định giá đất đã sử dụng các phương phápđịnh giá định mang tính định lượng có ý nghĩa về mặt thực tiễn, phần nào manglại nhiều bài học kinh nghiệm cho việc thực hiện nghiên cứu này Tuy nhiên trênđịa bàn Thị xã Cai Lậy chưa có nghiên cứu nào liên quan đến xây dựng mô hìnhđịnh giá đất ở, vấn đề này chưa nhận được sự quan tâm đúng mức Vì vậy, đề tàinghiên cứu về mô hình định giá đất ở tại Thị xã Cai Lậy sẽ góp phần ý nghĩa lýluận và thực tiễn cho công tác định giá đất đai mang lại hiệu quả.

1.3 Xác định vấn đề nghiên cứu và xây dựng giả thuyết nghiên cứu

- Vấn đề nghiên cứu:

Hiện nay, thị xã Cai Lậy chưa có mô hình định giá đất, mà đang áp dụngcác phương pháp định giá đất truyền thống Tuy nhiên những phương pháp nàycó nhiều nhược điểm, mang tính định hướng chung và phụ thuộc nhiều vào kinhnghiệm chủ quan của người định giá Vì thế bảng giá đất quy định mang tínhđịnh tính, không khách quan và giá chưa sát với thị trường chuyển nhượng trênđịa bàn Do đó, đề tài tập trung nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đếngiá đất ở trên địa bàn.

- Giả thuyết nghiên cứu:

Giá đất ở tại thị xã Cai Lậy chịu ảnh hưởng bởi những yếu tố tự nhiên vàxã hội Trong nghiên cứu này, giả thuyết đưa ra là giá đất ở chịu tác động bởicác yếu tố: Khu vực, cực vị thế, cấp đường, khả năng kinh doanh và mật độ dâncư.

Đề tài sử dụng mô hình hồi quy cây quyết định (Decision tree) và mô hìnhhồi quy tuyến tính SPSS để chứng minh giả thuyết trên là đúng, đồng thời địnhlượng mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất So sánh kết quả của hai môhình này, từ đó lựa chọn mô hình định giá đất tối ưu phù hợp với điều kiện củathị xã.

1.4 Xác lập hệ thống phương pháp giải quyết vấn đề nghiên cứu

1.4.1 Cách tiếp cận

Giá đất do nhà nước quy định phải đảm bảo nguyên tắc “Giá đất của Nhànước phải “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” được quy định tạikhoản 3 Điều 112, Luật đất đai 2013 Đồng thời giá này cũng xác định trên cơsở khung giá đất do Chính phủ quy định Nên khi xác định giá, người định giáphải cân nhắc, phân bổ giá từ giá trần cho vị trí có điều kiện thuận lợi nhất vàgiảm dần cho các vị trí kém thuận lợi hơn Chính vì vậy, giá đất được ban hànhchủ yếu mang tính chủ quan, duy ý chí của người định giá.

Việc định giá cần có phương pháp khách quan để định giá Cần xác địnhcác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tiêu chí phân cấp các yếu tố ảnh hưởng đếngiá đất đai Xác định các yêu tố ảnh hưởng và mức độ ảnh hưởng của chúng đếngiá đất là cơ sở để lựa chọn tiêu chí và phân cấp các tiêu chí trong xây dựngbảng giá đất đai Đây là vấn đề quan trọng, quyết định mức độ chính xác củabảng giá đất đai Vì thế đề tài đi theo hướng tiếp cận giải quyết vấn đề thông quaviệc xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá, và đề xuất sử dụng phương phápphân tích hồi quy để xác định chúng

1.4.2 Phương pháp nghiên cứu

Đề tài sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

a, Nhóm phương pháp thu thập, xử lý thông tin tư liệu.

- Phương pháp điều tra

Để thu thập số liệu phục vụ nghiên cứu, phương pháp điều tra được sửdụng để thu thập thông tin, số liệu về điều kiện tự nhiên – kinh tế – xã hội củađiểm nghiên cứu; điều tra mặt bằng giá đất ở thị xã Cai Lậy bằng phương phápđiều tra trực tiếp số liệu về giá đất giao dịch trên thị trường tại điểm điều tra;phỏng vấn chuyên gia về các yếu tố cấu thành giá trị đất đai.

Số liệu được thu thập từ công tác điều tra phục vụ dự án “Xây dựng Bảnggiá các loại đất định kỳ 5 năm của Tiền Giang 2021 – 2025”

Sử dụng phiếu điều tra để thu thập các thông tin liên quan đến giá đất ở đốivới các thửa đất trên tuyến đường có phát sinh biến động chuyển nhượng tronggiai đoạn từ tháng 1/2019 đến tháng 12/2020 Thông tin của phiếu điều tra (phụ

lục 5) gồm: giá đất/giá BĐS chuyển nhượng; diện tích, mục đích sử dụng…Dự án bao gồm 758 phiếu điều tra, chọn 524 phiếu về giá đất ở trên địa bànthị xã Cai Lậy có độ tin tưởng cao, từ đó có thể tính được trung bình giá đất ởcác thửa đất sát với thị trường nhất Cùng với điều tra ngoại nghiệp bổ sung đểxác định khả năng kinh doanh, mật độ dân cư tại mặt tiền các tuyến đường.Ngoài ra, đề tài sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp chuyên gia là các cánbộ địa chính làm việc tại xã/phường, những người có chuyên môn am hiểu vềđiều kiện tự nhiên, xã hội của địa phương về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

- Phương pháp bản đồ: để định vị các mẫu phiếu điều tra lên bản đồ hiệntrạng sử dụng đất, làm cơ sở để xác định khu vực cho các phiếu điều tra.

b, Nhóm phương pháp tư duy logic

- Phương pháp phân tích – tổng hợp

Trên cơ sở các dữ liệu, thông tin về giá đất thị trường, các yếu tố đặc điểmcủa đất đai đã điều tra được, tiến hành phân tích xác định mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá trị đất đai Sau đó tiến hành tổng hợp, đưa ra kết luận vế mốiquan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị để xác định cácyếu tố phân cấp vị trí và giá đất phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.

- Mô hình hồi quy cây quyết định (decision tree): ứng dụng phần mềmDTREG định lượng mức độ ảnh hưởng các yếu tố (Khu vực, cực vị thế, cấpđường, khả năng kinh doanh và mật độ dân cư)

Cây quyết định là một công cụ phổ biến trong khai phá và phân lớp dữ liệu.Đặc điểm của cây quyết định: là một cây có cấu trúc, trong đó:

- Gốc: Là nút trên cùng của cây.

- Node trong: nút trung gian trên một thuộc tính đơn (hình Oval).- Nhánh: Biểu diễn các kết quả của kiểm tra trên nút.

- Node lá: Biểu diễn lớp hay sự phân phối lớp (hình chữ nhật)

Mô hình cây quyết định được biểu diễn dưới dạng cây như hình 1.2 dưới đây

Hình 1 2 Cấu trúc mô hình cây quyết định

- Mô hình hồi quy tuyến tính SPSS: cụ thể ứng dụng phần mềm SPSS 25.0để xác định và định lượng yếu tố ảnh hưởng đến giá với mô hình hồi quy đa biếncó dạng: Yi = βo + β1X1 + β2X2 + … + βnXn + Ei

Trong đó: + Yi là biến phụ thuộc thể hiện giá đất

+ X1 , X2 , , Xn là các biến độc lập thể hiện các yếu tố ảnh hưởng.+ βo là hằng số, giá trị của Y khi tất cả các giá trị của X = 0 + β1, β2 , , βn là các hệ số hồi quy.

+ Ei là sai số chuẩn.- Phương pháp so sánh

Phương pháp này được sử dụng để so sánh sự khác biệt giữa lý luận vàthực tiễn, giữa các quy định pháp luật và thực tiễn áp dụng tại địa phương trongcông tác định giá đất, so sánh sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực và vị tríđất Trên cơ sở các kết quả chạy mô hình, đề tài phân tích tìm ra giải pháp thíchhợp nhất nhằm góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác định giá đất tại địaphương.

c, Công cụ nghiên cứu

Các phần mềm được sử dụng: Excel, DTREG, SPSS 25.0

- Excel dùng để nhập liệu số liệu điều tra, xử lý số liệu làm đầu vào cho môhình.

- DTREG, SPSS phân tích số liệu đầu vào, xác định mức độ ảnh hưởng củacác yếu tố đến giá, xây dựng mô hình cây quyết định hay hàm giá đất đai.

Tiểu kết chương 1

Thị xã Cai Lậy có lợi thế về vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên cũng như nguồnlao động dồi dào, cùng quỹ đất phong phú để có thể mở rộng phát triển kinh tế,mở ra nhiều cơ hội đầu tư lớn Cũng theo đó mà thị trường giao dịch đất đailuôn sôi động và thay đổi Vì vậy, định giá đất đai có vai trò rất quan trọngtrong công tác quản lý và sử dụng đất, rất cần một mô hình định giá đất mộtcách công bằng và hợp lý.

Qua tìm hiểu trước đây có nhiều những nghiên cứu liên quan đến định giáđất với nhiều phương pháp khác nhau đạt được những kết quả nhất định Tuynhiên đối với địa bàn thị xã Cai Lậy hiện chưa mô hình định giá cụ thể, màđang áp dụng phương pháp định giá truyền thống đã có phần lạc hậu Bên cạnhđó địa phương chưa có đề tài nghiên cứu về vấn đề này, vì vậy tác giả đã tiếnhành nghiên cứu và thực hiện đề tài Để có thể định giá đất đai một cách chínhxác, ta cần phải nghiên cứu các cơ sở lý luận và các quy định pháp luật hiệnhành sẽ được trình bày cụ thể trong chương tiếp theo.

- Lãnh thổ là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong không gian và thờigian xác định, thuộc phạm trù địa lý - dân tộc.

- Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng hơn so với khái niệm thổnhưỡng, thuộc phạm trù địa lý - tự nhiên.

- Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế, kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữađất và hoạt động kinh tế xã hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên mộtlãnh thổ nhất định Về mặt không gian thì đất đai bao gồm cả phần diện tích bềmặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng đất.

- Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể là trái đất hay trong phạm vi mộtkhông gian giới hạn, như trong phạm vi lãnh thổ quốc gia là quỹ đất đai quốcgia, trong phạm vi địa giới hành chính là quỹ đất đai của cấp hành chính tươngứng, trong phạm vi ranh giới địa chính là quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai(Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng, 2013).

2.1.1.2 Tính chất và đặc điểm đất đai

Đất đai được hiểu là bao gồm đất và con người Trong đó, con người là yếutố quyết định đến sự hình thành và phát triển của đất đai Vì vậy đất đai mangcác tính chất tính tự nhiên và tính chất xã hội đặc trưng cho khả năng của đất đaiđáp ứng các nhu cầu họat động kinh tế - xã hội của con người

- Tính chất tự nhiên gồm có các đặc điểm không gian như đặc điểm khônggian, địa hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các đặc điểm lý hóa sinh của môitrường đất, cũng như các đặc điểm kỹ thuật hạ tầng của đất đai và giá trị đầu tưcải tạo chất lượng tự nhiên của đất đai

- Tính chất xã hội của đất đai là vị thế của đất đai - là hình thức đo sự mongmuốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định.

Có thể hiểu chất lượng tự nhiên của đất đai là khả năng đáp ứng các nhucầu vật chất của con người Vị thế xã hội của đất đai theo cách hiểu trong lýthuyết Vị thế - Chất lượng là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn vớiđất đai tại một vị trí nhất định Khái niệm vị thế cũng được hiểu là tổng hòa cácquan hệ xã hội, được hình thành từ các tương tác thị trường và phi thị trường

Chất lượng và vị thế của đất đai được đánh giá phụ thuộc vào trạng tháitình cảm của con người, mà con người luôn ở trạng thái tình cảm hai chiều lẫnlộn là yêu thích và ghét bỏ, có nguồn gốc từ tình cảnh lưỡng nan vừa tự do vàvừa phụ thuộc Khi yêu thích thì đất đai được cho là có chất lượng tốt và vị thếcao, còn khi ghét bỏ thì đất đai có chất lượng xấu và vị thế thấp Ta có thể thấyđược sự bất định của chất lượng và vị thế đất đai Chất lượng tự nhiên và vị thếxã hội là hai yếu tố cấu thành giá trị của đất đai Vì vậy, sự bất định của chấtlượng và vị thế làm cho giá cả đất đai mang tính bất định, thay đổi lên xuốngkhó lường Có lẽ đây chính là nguyên nhân làm cho giá đất mù mờ, không xácđịnh được rõ ràng.

Hình 2 1 Tính chất và đặc điểm của đất đai

Ngày nay, trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất đai được traođổi, mua bán, chuyển nhượng và hình thành một thị trường đất đai Lúc này, đấtđai được coi như là một hàng hoá và là một hàng hoá đặc biệt Những biến độngcủa thị trường đất đai có ảnh hưởng đến nền kinh tế và đời sống dân cư.

Ngoài các tính chất và đặc điểm nêu trên, đất đai còn có các đặc điểm kháclàm cho nó trở thành một vật thể đặc biệt đối với con người, cụ thể là:

- Đặc điểm tạo thành: Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thứccủa con người; nó là sản phẩm có nguồn gốc tự nhiên, có trước con người, làđiều kiện tự nhiên của các hoạt động kinh tế - xã hội của con người Chỉ khi cósự kết hợp của con người đất tự nhiên ban đầu trở thành đất đai

- Tính hạn chế về số lượng: Đất đai là tài nguyên hạn chế, diện tích đất bịgiới hạn bởi ranh giới đất liền trên bề mặt địa cầu

- Tính không đồng nhất: Đất đai không đồng nhất về chất lượng, hàmlượng các chất dinh dưỡng, các tính chất lý, hoá, v.v trong đất (quyết định bởicác yếu tố hình thành đất cũng như chế độ sử dụng đất khác nhau) Các tư liệusản xuất khác có thể đồng nhất về chất lượng, quy cách, tiêu chuẩn (mang tínhtương đối do quy trình công nghệ quyết định)

- Tính không thay thế: Thay thế đất bằng tư liệu khác là việc không thể làmđược Các tư liệu sản xuất khác, tuỳ thuộc vào mức độ phát triển của lực lượngsản xuất có thể được thay thế bằng tư liệu sản xuất khác hoàn thiện hơn, có hiệuquả kinh tế hơn

- Tính cố định vị trí: Đất đai mang tính cố định vị trí trong sử dụng Các tưliệu sản xuất khác được sử dụng ở mọi chỗ, mọi nơi.

- Tính vĩnh cửu (khả năng tăng tính chất sản xuất): Đất đai là tư liệu sảnxuất vĩnh cửu (không lệ thuộc vào tác động phá hoại của thời gian) Nếu biết sửdụng hợp lý đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất sẽ không bịphá hỏng, ngược lại có thể tăng tính chất sản xuất (độ phì nhiêu) cũng như hiệuquả sử dụng Các tư liệu sản xuất khác đều bị hư hỏng dần, hiệu ích sử dụnggiảm và cuối cùng bị loại khỏi quá trình sản xuất Có thể nói, đất đai là một tưliệu sản xuất cực kỳ quan trọng đối với con người Sự quan tâm chú ý đúng mức

trong việc quản lý và sử dụng đất đai sẽ làm cho sản lượng thu được từ mỗimảnh đất không ngừng tăng lên.

2.1.2 Giá trị, giá cả đất đai và các hình thái biểu hiện của giá trị đất đai2.1.2.1 Giá trị, giá cả của đất đai

Trong thị trường, giá cả của hàng hóa nói chung được hình thành thông quaquan hệ cung cầu Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cảcân bằng thị trường của hàng hóa Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mấtcân đối cung cầu, giá giảm khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầutrong điều kiện các yếu tố khác là không thay đổi Giá cả là hình thức biểu hiệnbằng tiền của giá trị Giá trị thị trường của đất đai chính là giá trị trao đổi của đấtđai trên thị trường.

Trên thị trường sự tương tác cung cầu về hàng hóa đất đai xác định giá cảcủa một đơn vị hàng hóa đất đai PT Hàng hóa đất đai có thể hiểu là lợi ích đượctạo ra từ chính thửa đất trao đổi trên thị trường trong mối quan hệ tương tác vớicác thửa đất xung quanh

Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng thì hàng hóa đất đai là lợi ích được tạora từ tổ hợp các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên của đất đai:U = f(VT, CL) Giá cả thị trường của một thửa đất cụ thể được xác định bằngcông thức: P = PT x U Tuy nhiên, khi tiếp tục nghiên cứu làm rõ bản chất giá trịẩn chứa bên trong biểu hiện tiền tệ của giá cả thị trường thì lại gặp các quanđiểm khác nhau về giá trị

Có ba quan điểm về giá trị trong các tài liệu kinh tế học chính thống hiệnnay:

- Quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít;

- Quan điển kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường);- Quan điểm của kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại).

Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động khôngphân biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa Nólà một trong hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng Giá cả đất đaiP thực chất là địa tô tư bản hoá, được hiểu theo công thức: P = R/I, với R là địa

tô và I là tỷ lệ chiết khấu Một số nhà kinh tế học tân Mác xít cho rằng đất đaicũng có giá trị, vì đất đai đã có lao động xã hội (lao động sống và lao động vậthoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và phát triển hạ tầng đất đai, được xácđịnh theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A E., 1992) Nhưng thực tếcho thấy giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều lần chiphí đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004) Như vậy, giá trị đất đai khôngphải là giá trị đầu tư phát triển đất đai.

Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, đất đai có tính hữu dụng và đất đailà đối tượng của trao đổi trên thị trường và do vậy đất đai có giá trị trao đổi Bấtkỳ sản phẩm nào có khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đềuđược coi là có giá trị sử dụng Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc traođổi với các sản phẩm hàng hóa hay dịch vụ khác được gọi là giá trị trao đổi củanó Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được giao dịch trên thị trường.Theo quan điểm kinh tế học tân cổ điển, thì đất đai có giá trị sử dụng và đượctrao đổi trên thị trường nên có giá trị trao đổi Có thể thấy quan điểm về giá trịđất đai này khá đơn giản nên sức mạnh thuyết phục của nó không cao Hơn nữadễ dẫn đến sự nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giátrị sử dụng, giá trị sử dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ,1995).

Quan điểm giá trị của kinh tế học hành vi trong lý thuyết marketing hiệnđại, xem xét ở một mức độ khái quát hơn, giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồmgiá trị hữu hình và giá trị vô hình Giá trị hữu hình ứng với chất lượng vật lý củasản phẩm hàng hóa, còn giá trị vô hình ứng với vị thế thương hiệu ngự trị trongtâm tư, nguyện vọng và ước muốn của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm,2005) Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình tương ứng với chất lượng tựnhiên và giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.

Như vậy, có thể thấy được ở quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít cóchứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, giá cả Quan điểm kinh tế họctân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) chứa các phạm trù: giá trị sử dụng, giátrị trao đổi, giá cả Quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)

chứa các phạm trù: giá trị trao đổi, giá trị hữu hình, giá trị vô hình, giá cả Trongđó giá trị hữu hình tương ứng với giá trị sử dụng của hai quan điểm trên.

Giá trị vô hình của đất đai là giá trị của các yếu tố đặc điểm vị thế xã hội.Bản chất “vô hình” của giá trị đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâmtưởng, có nghĩa là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm – của cá nhân con ngườinói riêng và xã hội nói chung (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).

Giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào vị thế xã hội của nó Sự thay đổicủa giá trị trao đổi gắn liền với sự thay đổi của vị thế xã hội của đất đai Nếu vịthế đất đai không khác nhau thì giá trị trao đổi của đất đai phụ thuộc vào giá trịhữu hình của nó, tức là giá trị sử dụng của đất đai

Tóm lại, quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại) vềgiá trị nói chung và giá trị đất đai nói riêng là trường hợp tổng quát chứa đựngquan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lýthuyết kinh tế thị trường) về giá trị khi cho rằng vị thế đất đai là một hằng sốđược thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 2 2 Mối quan hệ giữa giá trị hữu hình và giá trị vô hình

(Nguồn: Theo Trần Thanh Hùng, 2011)Theo sơ đồ trên, giá trị trao đổi = giá hữu hình + giá trị vô hình Giá trị hữuhình tương ứng với chất lượng tự nhiên của đất đai hay là do chất lượng tự nhiêncủa đất đai tạo thành, đấy là giá trị sử dụng của đất đai, là yếu tố vật chất tạo ragiá trị sử dụng của đất đai theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít và quanđiểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thị trường) về giá trị Giá trị vôhình tương ứng với vị thế xã hội của đất đai hay là do yếu tố vị thế đấtt đai tạo

thành? Đây là đặc điểm khác biệt của quan điểm kinh tế học hành vi (lý thuyếtmarketing hiện đại) so với hai quan điểm ban đầu Ta thấy, quan điểm kinh tếhọc chính trị Mác xít và quan điểm kinh tế học tân cổ điển (lý thuyết kinh tế thịtrường) chưa tính tới yếu tố vị thế, vì vậy cho rằng giá trị trao đổi của đất đaiphụ thuộc vào giá trị sử dụng của nó tức là giá trị hữu hình của quan điểm kinhtế học hành vi (lý thuyết marketing hiện đại)

2.1.2.2 Các hình thái của giá trị đất đai

Giá trị chỉ có một nhưng biểu hiện trong những tình huống và mục đíchkhác nhau thì sẽ xuất hiện nhiều hình thái khác nhau Trong thực tế thường gặpcác loại giá trị như: giá trị cảm nhận, giá trị tài chính, giá rao bán, giá rao mua, giámua bán và giá thị trường Giá trị cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ cácthuộc tính vật lý và xã hội của đất đai, phản ánh trạng thái tâm sinh lý của ngườitiêu dùng khi sử dụng sản phẩm hàng hóa và dịch vụ, có các loại hình giá trị cảmnhận như giá trị tình cảm, giá trị thẩm mỹ, giá trị nghệ thuật, giá trị nhận thức

Giá trị tài chính phản ánh hành vi trao đổi của con người để có được sảnphẩm hay sẵn sàng từ bỏ sự thỏa mãn khi tiêu dùng sản phẩm hàng hóa và dịchvụ Giá trị tài chính liên quan chặt chẽ với giá trị cảm nhận, mối quan hệ nàyđược minh họa bằng bản đồ giá trị (Hình 2.3) Đường cân bằng VEL phản ánhquy luật tiền nào của nấy Giá trị tài chính biểu hiện thông qua các loại giá cả:giá rao mua, giá rao bán, giá mua bán và giá cả thị trường.

Hình 2 3 Bản đồ giá trị

(Nguồn: Theo Trần Thanh Hùng, 2011)

Thông thường giá rao bán thường cao hơn giá trị tài chính cân bằng và giárao mua lại thấp hơn giá trị tài chính theo quy luật mua rẻ bán đắt.

Giá mua bán dao động xung quanh giá trị tài chính, nằm trong khoảng giữagiá rao bán và giá rao mua, phụ thuộc vào khả năng cảm nhận về lợi ích thuđược từ đất đai Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn toàn khácnhau đối với mỗi cá nhân con người Mỗi người có một hoàn cảnh sống khácnhau, vị thế xã hội khác nhau, thì có sự nhận định khác nhau về mức độ quantrọng và lợi ích của thửa đất đó, nên đánh giá khác nhau về giá trị tài chính Giámua bán được hình thành trong các tình huống giao dịch cụ thể, mang tính phảichăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận được trong một bối cảnh cụ thể.

Giá thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi, hìnhthành thông qua quan hệ cung cầu của thị trường Thị trường bất động sản mangtính phân khúc và tính độc quyền nhóm (Trần Thanh Hùng 2010) Giá thị trườnglà giá trị trung bình (PT) của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởiđa số (hình 2.4).

Hình 2 4 Giá đất đai trong các phân khúc thị trường

(Nguồn: Theo Trần Thanh Hùng, 2011)Tại hầu hết các nước phát triển, định nghĩa giá trị thị trường của bất độngsản đều được chuẩn hóa để tiện việc nghiên cứu, thống kê, quản lý và giao dịchmua bán Một số nước phát triển đã đưa ra chuẩn mực thống nhất về thực hànhđịnh giá chuyên nghiệp (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice -USPAP) trong đó giá trị thị trường được hiểu là giá có nhiều khả năng hìnhthành nhất của một bất động sản trên một thị trường cạnh tranh và công khai

dưới tất cả các điều kiện cần thiết đối với việc mua bán sòng phẳng, người muavà người bán đều hành xử thận trọng, có hiểu biết và thừa nhận rằng giá khôngbị ảnh hưởng bởi những yếu tố kích thích thái quá.

Nói một cách khác, người mua và người bán đều phải có thông tin đầy đủ vàcó đầy đủ thời gian quyết định trên một thị trường mua bán công khai Khái niệmvề giá trị này thường được xem là đồng nghĩa với giá trị trao đổi mà nói theongôn ngữ thường ngày là thuận mua vừa bán Giá trị của đất đai được biểu hiệndưới hình thức tiền tệ, đó chính là giá cả của đất đai và thường gọi là giá đất.

2.1.2.3 Sự thay đổi của giá cả đất đai

Có thể thấy rằng yếu tố chi phối giá cả trong một khu vực phần lớn đượcquy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó Sự thay đổi giá này thường gắnliền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa, đồng nhất với trào lưu tiêudùng của xã hội.

Trong mỗi khu vực đô thị, tương ứng với một mức vị thế cụ thể sẽ có mộtmức giá trị trao đổi xác định, giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động,nhưng luôn xoay quanh mức giá trị này, vì vậy mà giá cả đất đai mang tínhngưỡng Các mức vị thế khác nhau có các mức ngưỡng giá đất đai khác nhau (Hình2.5).

Hình 2 5 Tính ngưỡng của giá cả đất đai

(Nguồn: Theo Trần Thanh Hùng, 2011)Giá thị trường không phải là một điểm cân bằng tĩnh, mà là điểm cân bằngđộng Ở một vị trí và thời gian cố định giá thị trường của đất đai là không đổi,