bài tập lớn lập và thẩm định dự án đầu tư khách sạn 3 sao nha trang

nâng cao chất lượng các sản phẩm du lịch bổ trợ như đảo, tàu thuyền, sinh thái biển, ditích lịch sử,..Trong quá trình phát triển của lịch sử, các thế hệ cư dân Khánh Hòa đã sáng tạo ra c

BỘ XÂY DỰNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG MIỀN TRUNG

-

-KHOA KINH TẾ VÀ QUẢN LÝ XÂY DỰNG

BÀI TẬP LỚN LẬP VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tên dự án: Khách sạn 3 sao Nha Trang

Địa Điểm: tp Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

Thực hiện dự án: Nhóm 5

Lớp: D20KXC1

Giảng viên HD: ThS Nguyễn Nguyên Khang

Tuy Hòa, tháng 11 năm 2023

Mục lục

Chương 1: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 3

1.1 Căn cứ pháp lý 3

1.2 Căn cứ thực tế 4

1.3 Các căn cứ chỉ đạo cho toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án 5

Chương 2: SẢN PHẨM VÀ THỊ TRƯỜNG 10

2.1 Giới thiệu sản phẩm lựa chọn đưa vào sản xuất kinh doanh: 10

2.2 Các luận cứ về xác định nhu cầu thị trường và các giải pháp thị trường: 15

Chương 3: PHÂN TÍCH KHẢ NĂNG ĐẢM BẢO VÀ PHƯƠNG THỨC CUNG CẤP CÁC YÊU TỐ ĐẦU VÀO CHO DỰ ÁN 19

3.1 Vật tư và năng lượng 19

3.2 Công nghệ và trang thiết bị 21

3.3 Nhân lực cho dự án 24

Chương 1: NHỮNG CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT ĐẦU TƯ DỰ ÁN 1.1 Căn cứ pháp lý.

- Luật Xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCNViệt Nam;

- Luật Du lịch ngày 14 tháng 6 năm 2005;

- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật liên quan đến đầu tư xây dựng cơbản của Quốc hội khóa XII, kỳ họp thứ 5 số 38/2009/QH12 ngày19/6/2009;

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc Hội nước CHXHCNViệt Nam;

- Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCNViệt Nam;

- Luật Doanh nghiệp số 60/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nướcCHXHCN Việt Nam;

- Luật Đấu thầu số 61/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nước CHXHCNViệt Nam;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hộinước CHXHCN Việt Nam;

- Luật Bảo vệ môi trường số 52/2005/QH11 ngày 29/11/2005 của Quốc Hội nướcCHXHCN Việt Nam;

- Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nước CHXHCNViệt Nam;

- Luật thuế Giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội nướcCHXHCN Việt Nam

- Thông tư số 05/2009/TT-BXD ngày 15/04/2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn điềuchỉnh dự toán xây dựng công trình;

- Thông tư số 05/2008/TT-BTNMT ngày 08/12/2008 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môitrường và cam kết bảo vệ môi trường;

- Thông tư số 33/2007/TT-BTC ngày 09/4/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn quyếttoán dự án hoàn thành thuộc nguồn vốn nhà nước;

- Thông tư số 08/2006/TT-BTNMT ngày 08/9/2006 của Bộ Tài nguyên và Môitrường hướng dẫn về đánh giá môi trường chiến lược, đánh giá tác động môitrường và cam kết bảo vệ môi trường;

- Quyết định số 02/2001/QĐ-TCDL ngày 27 tháng 4 năm 2001 của Tổng cục trưởngTổng cục Du lịch về việc bổ sung, sửa đổi Tiêu chuẩn xếp hạng khách sạn;

- Quyết định số 201/QĐ-TTg ngày 22/1/2013 của Thủ tướng Chính phủ v/v phêduyệt Quy hoạch tổng thể phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020,tầm nhìn đếnnăm 2030;

- Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 của Thủ tướng Chínhphủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đếnnăm 2030;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng kèm theo Quyết định số957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

1.2 Căn cứ thực tế.

1.2.1 Tiềm năng du lịch Việt Nam.

- Tổ chức Du lịch thế giới (UNTWO) xếp Việt Nam đứng thứ 6 trong 10 quốc gia cótốc độ tăng trưởng du lịch nhanh nhất thế giới

- Thêm vào đó, Chính phủ và các cấp chính quyền địa phương cũng có những chínhsách tạo điều kiện thúc đẩy phát triển hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng

1.2.2 Tiềm năng phát triển du lịch tp Nha Trang

Nha Trang có rất nhiều tiềm năng phát triển du lịch Đặc biệt là phát triển du lịch biểnNha Trang Nha Trang sở hữu tài nguyên thiên nhiên đa dạng và phong phú, những bãibiển tuyệt đẹp như bãi Dốc Lết, Bãi Trũ, Bãi Dài, Đại Lãnh, Bãi Hòn Chồng… Làn nướcbiển trong xanh, sóng không lớn, không có dòng xoáy ngầm, bãi cát trắng mịn và thời tiết

ôn hòa là một trong những điều thu hút khách du lịch tứ phương

Bên cạnh đó, Nha Trang còn nổi tiếng với nhiều hòn đảo mang vẻ đẹp say đắm lòngngười Đảo Hòn Tre, đảo Hòn Mun, Hòn Tằm, Hòn Một, Hòn miễu, Đảo Yến, là mộttrong những điểm đến góp phần phát triển tiềm năng du lịch Nha Trang Ngoài ra, Nhữngnét văn hóa, ẩm thực đặc trưng ở những hòn đảo này cũng tạo nên điểm nhấn riêng hấpdẫn khách du lịch trong và ngoài nước

Với tất cả tiềm năng du lịch Nha Trang đã nói trên, thành phố Nha Trang được địnhhướng phát triển thành trung tâm du lịch phụ trợ cho toàn vùng duyên hải Nam Trung Bộ

và phát triển theo hướng du lịch nghỉ dưỡng, vui chơi giải trí Chính phủ sẽ tập trung chủyếu vào phát triển du lịch biển Nha Trang và sản phẩm du lịch biển Bên cạnh đó cũng

nâng cao chất lượng các sản phẩm du lịch bổ trợ như đảo, tàu thuyền, sinh thái biển, ditích lịch sử,

Trong quá trình phát triển của lịch sử, các thế hệ cư dân Khánh Hòa đã sáng tạo ra cáccông trình kiến trúc độc đáo, những di tích lịch sử - văn hóa có giá trị như: đình, đền,chùa, tháp, miếu mạo, thành cổ… vẫn còn tồn tại đến ngày nay như: Tháp Bà Ponagar(Nha Trang), Thành cổ Diên Khánh (Diên Khánh), Phủ đường Ninh Hòa (Ninh Hòa), Đềnthờ Trần Quý Cáp (Diên Khánh), Miếu thờ Trịnh Phong (Diên Khánh), Đình Phú Cang(Vạn Ninh); Bia Võ Cạnh; Thành Hời, miếu Ông Thạch…

Cùng với các di sản văn hóa vật thể đó là những di sản văn hóa phi vật thể có bản sắcriêng trong dòng văn hóa dân tộc mà tiêu biểu là truyền thuyết về nữ thần Ponagar - Bà

mẹ xứ sở, là lễ hội Tháp Bà, lễ hội Am Chúa, là điệu múa bóng dâng Bà

Chỉ tính riêng trong tháng 6/2023, toàn tỉnh Khánh Hòa đón khoảng 3,5 triệu lượtkhách tham quan tăng hơn 465% so với cùng kỳ năm 2022, trong đó có khoảng 3.082.000lượt khách lưu trú (1.080.000 lượt khách lưu trú quốc tế, 2.002.000 lượt khách lưu trú nộiđịa) Tổng thu từ hoạt động du lịch toàn tỉnh đạt 4.720 tỷ đồng

Đầu tư khách sạn tại Nha Trang tăng mạnh kể từ những đợt cháy phòng do lượngkhách Trung Quốc và Nga đến quá đông Trong năm 2023, hiện tại có khoảng 6,3 triệulượt khách đổ về Khánh Hòa, so với năm liền trước tăng trên 16% Trong khi đó, số cơ sởlưu trú tham gia thị trường đạt hơn 12.000 phòng, tăng trên 30% Đến năm 2024, dự đoánKhánh Hòa sẽ có thêm 10.000 phòng, nhiều khả năng bội cung

1.3 Các căn cứ chỉ đạo cho toàn bộ quá trình hình thành và thực hiện dự án 1.3.1 Quy mô thực hiện dự án và hạng mục công trình

- Diện tích khu đất quy hoạch: 400 m2

- Hạng mục công trình gồm có: sân trước và công trình khách sạn

1.3.2 Tiến độ thực hiện dự án

Dự án được tiến hành thực hiện từ quý IV/2023 đến quý I/2025 bao gồm các giai đoạn:

Các giai đoạn đầu tư Thời gian Bắt đầu Kết thúcGiai đoạn chuẩn bị đầu tư 1 tháng 1/12/2023 1/1/2024Giai đoạn đầu tư xây dựng và

1.3.4 Phương án kiến trúc và căn cứ pháp lý xây dựng

- Công trình kết hợp giữa các trường phái kiến trúc hiện đại áp dụng phù hợp vớiđiều kiện thực tế tại tp Nha Trang Kiến trúc theo nguyên lý thiết kế cơ bản là:Hiện đại, đơn giản và hiệu quả

- Công ty thực hiện phương án kiến trúc theo tiêu chuẩn Việt Nam, đảm bảocác côngnăng, tuổi thọ và yêu cầu của sản xuất kinh doanh

+ Quy chuẩn Việt Nam tập I, II ban hành kèm các Quyết định số CSXD ngày 14/12/1996 và Quyết định số 439/BXD – CSXD ngày25/9/1997của Bộ trưởng Bộ Xây dựng

682/BXD-+ TCVN 5065 -1990 : Khách sạn – Tiêu chuẩn thiết kế;

+ TCVN 4391-2009 : Khách sạn – Xếp hạng ;

+ TCVN 2737-1995 : Tải trọng và tác động- Tiêu chuẩn thiết kế;

+ TCXD 229-1999 : Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió + TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;

+ TCXD 45-1978 : Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

+ TCVN 5760-1993 : Hệ thống chữa cháy - YC chung thiết kế lắp đặt và sửdụng;

+ TCVN 6160– 996 : YC chung về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữacháy;

+ TCVN 6305.1-1997(ISO 6182.1-92) và TCVN 93);

6305.2-1997(ISO6182.2-+ TCVN 4760-1993 : Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

+ TCXD 33-1985: Cấp nước mạng lưới bên ngoài và công trình, Tiêuchuẩnthiết kế;

+ TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹthuật;+ TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình-Tiêu chuẩn thiết kế;

+ 11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

+ TCXD 27-1991 : TC đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình côngcộng;+ TCVN-46-89 : Chống sét cho các công trình xây dựng;- EVN : Yêu cầu củangành điện lực Việt Nam (Electricity of VN)

+ TCVN 5576-1991 : Hệ thống cấp thoát nước - quy phạm quản lý kỹthuật+ TCXD 51-1984 : Thoát nước - mạng lưới bên trong và ngoài công trình-Tiêu chuẩn thiết kế;- TCVN 4474-1987 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thốngthoát nước trong nhà;24

+ TCVN 4473:1988 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nước bên trong;+ TCVN 5673:1992 : Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nước bêntrong;+ TCVN 4513-1998 : Cấp nước trong nhà;- TCVN 6772: Tiêu chuẩn chấtlượng nước và nước thải sinh hoạt;

+ TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép,

1.3.5 Giai đoạn thi công xây dựng

- Việc san lấp mặt bằng có thể gây ra bụi, đất rơi vãi trên tuyến đường trong khu vực

- Máy móc thi công có thể gây tiếng ồn và bụi

- Quá trình tập kết vật liệu xây dựng, máy móc thiết bị thi công có thể làmcho khuvực dự án bị ảnh hưởng xấu đến môi trường.

- Công nhân xây dựng tập trung đông người có thể gây ra nhiều chất thải,rác thải

- Vấn đề an toàn lao động trong giai đoạn này cần phải được coi trọng hơn so vớitrước đó

- Nước thải sinh hoạt của công nhân trực tiếp thi công, chủ yếu từ các khutập kết vậtliệu xây dựng, điều này cũng ít xảy ra do tính chất của công trình như đã trình bày

- Lập kế hoạch thi công, bố trí nhân lực hợp lý tránh chồng chéo giữa các giai đoạnthi công

- Áp dụng biện pháp thi công tiên tiến, cơ giới hóa rút ngắn thời gian thicông tớimức tối đa

- Công xưởng hóa vật liệu xây dựng, đảm bảo chất lượng vật liệu xây dựngtheo yêucầu thiết kế Tránh tình trạng làm rơi vãi vật liệu gây ô nhiễm môi trường

- Có biện pháp an toàn thi công, thời gian và trình tự thi công hợp lý Bố trímặt bằngthi công thuận lợi, tránh chồng chéo ảnh hưởng lẫn nhau Các máy phát, máy nổcần được che chắn giảm tiếng ồn Tránh để nguồn nướcthi công rò rỉ, chảy lai lánglàm ô nhiễm vùng công trường xây dựng

- Mặt bằng thi công phải đảm bảo cho công nhân làm việc và sinh hoạtthuận lợi Bốtrí hợp lý chỗ làm việc, nghỉ ngơi ăn uống, tắm rửa, y tế vàvệ sinh sạch sẽ

- Bố trí đường vận chuyển vật liệu xây dựng, tránh các ách tắc giao thôngtrên đườngtrong khu vực ấp Cửa Lấp

- Lập rào chắn cách ly khu vực thi công, làm biển báo khu vực côngtrường, tăngcường nguồn chiếu sáng nếu có thi công về đêm

- Chú ý các tuyến đường cấp điện thi công phải hết sức hợp lý, tránh rò rỉgây tai nạnlao động, đặc biệt chú ý đến biện pháp phòng cháy chữa cháytại khu vực côngtrường đang thi công xây dựng

1.3.6 Giai đoạn đưa vào khai thác sử dụng

- Sau khi dự án và thiết kế kỹ thuật được phê duyệt sẽ tiến hành thi công hạtầng kỹthuật và các công trình thành phần Một số tác động đến môi trường có thể xảy ralà:

+ Tác động do chất thải rắn

+ Tác động do chất thải nước sinh hoạt

+ Dự án đề xuất các biện pháp khắc phục, các tác động tích cực tới môitrườngnhư sau:

+ Các chất thải rắn bao gồm: Đất đá, vật tư dư thừa trong quá trình thicông.Do tính chất công việc, đơn vị tổ chức thi công cuốn chiếu nên lượngvậttư cung cấp tới đâu thi công tới đó, chủ yếu là dư thừa đất trong quátrìnhthi công hệ thống thoát nước, đơn vị sẽ tổ chức vận chuyển ra khỏicôngtrường và đổ vào nơi quy định

+ Bụi: Để hạn chế bụi tại công trường cần có kế hoạch thi công, kế hoạchcungứng vật tư thích hợp, hạn chế tập kết vật tư cùng một lúc Khi chuyên chởvật tư, các xe phải được phủ kín bạt, tránh rơi vãi, bụi bặm cho môi trường + Tiếng ồn: Để hạn chế tiếng ồn cần phải có kế hoạch thi công xe máythíchhợp, các thiết bị xe máy chỉ được phép hoạt động không quá 19h trongngày

+ Nước thải sinh hoạt: Nước thải sinh hoạt trong toàn khu đều được xử lýcục

bộ trước khi thải ra hệ thống thoát nước chính (Dùng hệ thống bể lắngvàhầm tự hoại)

+ Rác và chất thải sinh hoạt: Được thu gom và chuyển về nơi tập trung ráccủa địa phương

Chương 2: SẢN PHẨM VÀ THỊ TRƯỜNG

2.1 Giới thiệu sản phẩm lựa chọn đưa vào sản xuất kinh doanh:

2.1.1 Giới thiệu sản phẩm:

- Tên dự án: Khách sạn Nha Trang

- Địa điểm: TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa

- Diện tích: 400m2

- Mục Tiêu đầu tư: Xây dựng khách sạn đạt tiêu chuẩn 3*

- Quy mô dự án: khách sạn có quy mô 50 phòng

- Hình thức đầu tư: Đầu tư xây dựng mới

- Tổng mức đầu tư: 35 tỷ

- Mục tiêu của dự án:

+ Tạo ra một nơi lưu trú nghĩ ngơi, hội nghị tiêu chuẩn 3* phục vụ tốt các nhu cầu của khách quốc tế và khách trong nước

+ Tạo thêm việc làm

+ Thu được lợi nhuận chính đáng cho nhà đầu tư

2.1.2 Cấu trúc công trình:

Khách sạn Nha Trang được xây dựng với quy mô 50 phòng phục vụ nhu cầu lưu trútrải từ tầng 1 đến tầng 10, cùng với những dịch vụ đi kèm hứa hẹn sẽ đem lại những trảinghiệm đáng giá cho khách hàng Khách sạn sẽ có những loại phòng tiêu chuẩn như sau:

- Loại 1 (Phòng 3 giường): có diện tích khoảng 25 gồm có 10 phòng để phục vụ nhucầu cho khách du lịch đi theo gia đình có 3 giường nhà và và vệ sinh đầy đủ tiệnnghi có bồn tắm

- Loại 2 (Phòng giường đôi) có diện tích khoảng 22 đầy đủ tiện nghi theo tiêu chuẩn3sao khách sạn được bố trí 15 phòng

- Loại 3 (Phòng đơn) có diện tích khoảng 18gồm 25 phòng đầy đủ tiện nghi đạt tiêuchuẩn của 1 khách sạn 3 sao

Cấu trúc khách sạn gồm có 10 tầng, trong đó có 9 tầng phục vụ nhu cầu

nghỉ ngơi, lưu trú; 1 tầng dành cho hoạt động đón tiếp khách;

- Lặp lại những gì người khiếu nại đã nói

- Chất lượng phục vụ là tiêu chí quan trọng hàng đầu , nó quyết định đến mức độ hàilòng của khách hàng

- Có quy trình phục vụ hợp lý, khoa học, đúng kĩ thuật nghiệp vụ

- Đội ngũ nhân viên giàu kinh nghiệm

- Đội ngũ nhân viên được trang bị kiến thức về tiếng anh để giao tiếp với kháchnước ngoài

- Tác phong làm việc năng nổ, nhiệt tinh, chu đáo

b Phục vụ buồng phòng

- Trang trí nội thất hài hoà, tiện nghi

- Vệ sinh phòng 1 lần/ngày

- Nhân viên trực buồng 24/24h

- Thay ga, chăn, ga,gối nệm theo yêu cầu của khách và khi khách trả phòng

- Thay các dụng cụ vệ sinh cá nhân hàng ngày

c Các dịch vụ ở khách sạn khác như:

- Đưa đón khách từ sân bay cho khách đặt phòng trước có nhu cầu

- Cho thuê xe máy, xe đạp

- Dịch vụ giặt ủi

- Có máy ATM tại sảnh khách sạn

- Bán các loại nước uống đóng chai tại phòng

d Giá cả:

Giá thuê phòng được tính theo ngày Thời gian hoạt động 24/24 giờ Gía được tínhbằng đô la Mỹ và Việt Nam đồng , cộng thêm 5% phí dịch vụ và 10% phí VAT

Chiến lược định giá của khách sạn chủ yếu dựa vào chi phí và vị trí khi sử dụng dịch

vụ Các phòng ở của khách sạn được chia dựa vào diện tích và các dịch vụ kèm theo Đócũng là căn cứ để khách sạn đưa ra chiến lược giá theo chi phí Diện tích phòng càng tăngthì giá càng cao.Ngoài ra, khách sạn sẽ áp dụng chiến lược đặt giá trước để thu hút khách

du lịch

2.2 Các luận cứ về xác định nhu cầu thị trường và các giải pháp thị trường: 2.2.1 Nhu cầu thị trường:

Đầu tư khách sạn tại Nha Trang tăng mạnh kể từ những đợt cháy phòng do lượngkhách Trung Quốc và Nga đến quá đông Trong năm 2023, hiện tại có khoảng 6,3 triệulượt khách đổ về Khánh Hòa, so với năm liền trước tăng trên 16% Trong khi đó, số cơ sởlưu trú tham gia thị trường đạt hơn 12.000 phòng, tăng trên 30% Đến năm 2024, dự đoánKhánh Hòa sẽ có thêm 10.000 phòng, nhiều khả năng bội cung.

Về chất lượng khách sạn Nha Trang được đầu tư xây dựng dựa trên quá trìnhnghiên cứu tham khảo từ các dự án khách sạn lân cận khác Chính vì vậy khi tiến hànhđầu tư kinh doanh sẽ phát huy được tối đa những ưu điểm và khắc phục được nhữngnhược điểm mà các dự án trước đó gặp phải

Về giá cho thuê với lợi thế xây dựng khách sạn mới với những trang thiết bị vàcung cấp phục vụ chuyên nghiệp, hiện đại giá cho thuê khách sạn Nha Trang chủ yếu sẽngang bằng thị trường với những khách sạn lân cận khác

Về môi trường kinh doanh tỉnh Khánh Hòa là khu du lịch thu hút được rất nhiều dukhách trong nước và khách đến từ nước ngoài về đây tắm biển, nghỉ ngơi, nghĩ dưỡng,cắm trại xung quanh vị trí xây dựng khách sạn

Mục tiêu của tỉnh là khai thác những tiềm năng, lợi thế để phát triển Khánh Hòa làmột trong những trung tâm du lịch, dịch vụ lớn của cả nước; trong đó TP Nha Trang trởthành trung tâm du lịch của cả nước, có sức cạnh tranh trong khu vực và thế giới; vịnhCam Ranh và vịnh Vân Phong trở thành trung tâm kinh tế biển được đầu tư phát triển hiệnđại về du lịch