luận văn thạc sĩ đánh giá biến động giá đất ở trên địa bàn thị trấn hùng sơn huyện đại từ tỉnh thái nguyên giai đoạn 2012 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN TUẤN HÙNG Tên đề tài: ĐÁNH GIÁ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN HÙNG SƠN, HUYỆN ĐẠI TỪ, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 - 2014 KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy Chun ngành : Địa mơi trường Lớp : 43A - ĐCMT Khoa : Quản lý tài nguyên Khóa học : 2011 - 2015 Giảng viên hướng dẫn : PGS.TS.Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN – 2015 e i LỜI CẢM ƠN Để hồn thành chương trình đào tạo nhà trường, thực phương châm: “Học đôi với hành, lý luận gắn liền với thực tế “ phương thức quan trọng giúp học viên sinh viên trau dồi kiến thức, củng cố bổ sung lý thuyết học lớp, học sách nhằm giúp cho sinh viên ngày nâng cao trình độ chun mơn Xuất phát từ nguyện vọng thân đồng ý Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa Quản lí tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên em phân công thực tập Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên Có kết em xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành sâu sắc tới thầy PGS.TS.Đàm Xuân Vận người trực tiếp hướng dẫn khóa luận tốt nghiệp em, ln nghiệp giáo dục đào tạo, dạy dỗ chúng em trưởng thành ngày hôm Em xin gửi lời cảm ơn tới chú, cơ, anh chị cơng tác Phịng Tài nguyên Môi trường huyện Đại Từ, tỉnh Thái Ngun giúp đỡ nhiệt tình để em hồn thành tốt tập khóa luận tốt nghiệp Trong suốt thời gian thực tập làm khóa luận em cố gắng kinh nghiệm thực tế chưa có nhiều kiến thức cịn hạn chế nên chắn khơng tránh khỏi thiếu sót khiếm khuyết Em mong thầy cô giáo bạn bè đóng góp để khóa luận em hoàn thiện Em xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, ngày tháng năm 2015 Sinh viên Nguyễn Tuấn Hùng e ii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1: Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 22 Bảng 4.1: Thống kê trạng số hộ, số khẩu, số lao động địa bàn thị trấn Hùng Sơn 39 Bảng 4.2 : Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn năm 2014 42 Bảng 4.3: Quy định nhà nước giá đất số khu vực thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 44 Bảng 4.4: Diễn biến giá đất thị trường số khu vực địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 - 2014 46 Bảng 4.5: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2012 49 Bảng 4.6: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2013 50 Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn năm 2014 51 Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định giá thị trường tuyến đường địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 54 Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn qua ý kiến người dân 55 e iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa từ, cụm từ viết tắt BĐS Bất động sản CD Chuyên dùng CHXHCN Cộng hòa xã hội chủ nghĩa HĐND Hội đồng nhân dân MTTQ Mặt trận tổ quốc NN Nông nghiệp PNN Phi nông nghiệp THCS Trung học sở THPT Trung học phổ thông UBND Ủy ban nhân dân e iv MỤC LỤC PHẦN 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề 1.2 Mục đích chuyên đề 1.3 Yêu cầu chuyên đề 1.4 Ý nghĩa chuyên đề PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Căn pháp lí 2.1.2 Cơ sở lí luận thực tiễn 2.2 Tổng quan bất động sản thị trường Bất động sản 2.2.1 Khái niệm, đặc tính Bất động sản 2.2.2 Khái niệm, vai trị, đặc tính chức thị trường Bất động sản 10 2.3 Khái quát giá đất định giá đất 13 2.3.1 Khái niệm, đặc điểm, nhân tố ảnh hưởng giá đất 13 2.3.2 Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 15 2.4 Tình hình biến động giá đất giới việt nam 18 2.4.1 Tình hình biến động giá đất Thế Giới 18 2.4.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 22 PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 29 3.1 Đối tượng nghiên cứu 29 3.2 Thời gian, địa điểm nghiên cứu 29 3.3 Nội dung nghiên cứu 29 3.4 Phương pháp nghiên cứu 30 3.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp 30 3.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 30 3.4.3 Phương pháp xử lí số liệu 30 e luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 v 3.4.4 Phương pháp chuyên gia 30 PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 32 4.1 Đặc điểm tự nhiên - kinh tế xã hội thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên thị trấn Hùng Sơn 32 4.1.2 Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn 35 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai thị trấn Hùng Sơn 40 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Hùng Sơn 42 4.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Hùng Sơn ảnh hưởng tới sử dụng đất 43 4.3.1 Thuận lợi 43 4.3.2 Khó khăn 43 4.4 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 – 2014 43 4.4.1 Sơ lược điều kiện thị trấn Hùng Sơn 43 4.4.2 Tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014 43 4.4.3 Đánh giá tình hình biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn thông qua ý kiến người dân cán quản lí 54 4.5 Nguyên nhân xu hướng biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn giai đoạn 2012 – 2014 58 4.5.1 Xu hướng biến động giá địa bàn thị trấn Hùng Sơn 58 4.5.2 Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn 59 4.6 Đề xuất số giải pháp giúp bình ổn giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn 60 PHẦN 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 61 5.1 Kết luận 61 5.2 Kiến nghị 61 TÀI LIỆU THAM KHẢO luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 e luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 PHẦN ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết chuyên đề Trong tiến trình phát triển lịch sử loài người, người đất đai ngày gắn bó chặt chẽ với nhau, vai trị đất đai ngày nâng cao Đất đai trở thành nguồn cải vô tận người Con người dựa vào tạo lên sản phẩm cung cấp cho sống Khơng có đất khơng có ngành sản xuất nào, khơng có q trình lao động khơng có tồn loài người Xã hội ngày phát triển với vận động mạnh mẽ chế thị trường, đất đai trở thành đối tượng trao đổi, mua bán, chuyển nhượng, chấp,… dần hình thành thị trường riêng - thị trường đất đai - thị trường Bất động sản Thị trường BĐS nước ta hình thành phát triển bao gồm thị trường thức khơng thức (thị trường BĐS ngầm); thị trường khơng thức lên thách thức xã hội quản lý nhà nước Trong năm gần đây, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển mạnh mẽ, thay đầu tư vào vàng chứng khoán, nhà đầu tư chuyển sang đầu tư vào lĩnh vực BĐS Khi vấn đề đất đai vấn đề cấp thiết hết Qua nhiều năm đổi toàn diện, đất nước ta thu nhiều thành tựu to lớn,có ý nghĩa quan trọng, nhộn nhịp phát triển kinh tế, tăng trưởng khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển - thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa, thực kinh tế thị trường theo định hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy nguồn nhân lực để đầu tư phát triển Các dự án đầu tư ngày tăng kèm theo tốc độ thị hóa diễn mạnh mẽ nước, tạo chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đất cơng nghiệp, dịch vụ đất đô thị ngày lớn… luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 e luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 Để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư phát triển, thúc đẩy cho hình thành phát triển lành mạnh thị trường BĐS, định giá đất công cụ, biện pháp thiếu Mặt khác giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, phát triển lành mạnh thị trường BĐS khác phục yếu công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm hiệu Do vậy, việc sử dụng có hiệu nguồn lực, đặc biệt đất đai đòi hỏi cấp bách Yêu cầu nắm bắt quản lý chặt chẽ đến giá đất nhiệm vụ quan trọng cấp quyền từ Trung ương đến địa phương Trong nghiệp đổi đất nước cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Huyện Đại Từ nói chung thị trấn Hùng Sơn nói riêng bước thay đổi với nhiều dự án đầu tư Những tác động trình phát triền kinh tế có ảnh hưởng đến phát triển huyện Vì để góp phần giúp quan Nhà nước nắm chắc,quản lí chặt quỹ đất, đồng thời tạo điều kiện khuyến khích người dân sử dụng đất hiệu hơn, yêu cầu cấp thiết đạt là cần tiến hành tìm hiểu giá đất xác định biến động giá đất địa bàn thị trấn trung tâm huyện Xuất phát từ vấn đề tiến hành lựa chọn đề tài: “Đánh giá biến động giá đất địa bàn thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012-2014” 1.2 Mục đích chun đề Đánh giá tình hình tìm nguyên nhân dẫn đến biến động giá luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 e luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 2014 từ đề xuất giải pháp nhằm bình ổn giá đất cho thị trấn thời gian tới 1.3 Yêu cầu chuyên đề - Đảm bảo tính xác, trung thực, khách quan tài liệu, số liệu điều tra, thu thập - Đánh giá xác biến động giá đất thị trấn Hùng Sơn, huyện Đại Từ, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 - Các giải pháp đưa phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội địa bàn thị trấn 1.4 Ý nghĩa chuyên đề - Ý nghĩa việc học tập nghiên cứu khoa học: hội củng cố kiến thức học ghế nhà trường đồng thời giúp cho thân vận dụng tốt kiến thức học từ trường lớp vào thực tế, công việc sau - Ý nghĩa thực tiễn: Tìm hiểu thực tế thị trường BĐS Thị trấn Hùng Sơn nói riêng huyện Đại Từ nói chung Đồng thời tìm mặt tích cực tiêu cực biến động giá đất địa bàn thị trấn, từ đề xuất giải pháp thích hợp, phù hợp tạo bình ổn giá đất với điều kiện thực tế thị trấn Hùng Sơn địa bàn huyện Đại Từ luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 e luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 PHẦN TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1 Cơ sở khoa học đề tài 2.1.1 Căn pháp lí a, Các văn Nhà nước - Luật đất đai năm 2003 - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 123/2007/NĐCP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản - Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2009): Nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ tái định cư - Thơng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 Bộ tài hướng dẫn thực Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 - Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 liên Bộ Tài ngun Mơi trường Bộ tài việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Ương - Chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 Thủ tướng Chính phủ việc kiểm kê đất đai, xây dựng đồ trạng sử dụng đất năm 2010 - Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện phê duyệt luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014luan.van.thac.si.danh.gia.bien.dong.gia.dat.o.tren.dia.ban.thi.tran.hung.son.huyen.dai.tu.tinh.thai.nguyen.giai.doan.2012.2014 e