luận văn thạc sĩ đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện võ nhai tỉnh thái nguyên

Ý nghĩa thực tiễn - Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở v

NGUYỄN QUYẾT THẮNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÕ NHAI,

TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 - 2020

Thái Nguyên - 2021

NGUYỄN QUYẾT THẮNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÕ NHAI, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2020

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 8.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Ngọc Anh

Thái Nguyên - 2021

Tôi xin cam đoan rằng, mọi số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, khách quan và chưa được sử dụng để bảo vệ trong bất kỳ một luận văn nào khác

Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc

Tác giả luận văn

Nguyễn Quyết Thắng

Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều tập thể, cá nhân đã tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Nguyễn Ngọc Anh đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian nghiên cứu thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Phòng Đào tạo của Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi hoàn thiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo UBND huyện Võ Nhai, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Võ Nhai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Võ Nhai, các cán bộ xã, phường, các hộ gia đình, cá nhân đã tham gia phỏng vấn và tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương

Tôi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, đồng nghiệp và bạn

bè đã luôn động viên, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài này

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Quyết Thắng

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC BẢNG vi

MỞ ĐẦU 1

1.3.1 Ý nghĩa khoa học 2

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất 4

1.1.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 10

1.1.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 12

1.2 Cơ sở pháp lý 18

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước 18

1.2.2 Các văn bản của tỉnh 19

1.3 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới và Việt Nam 20

1.3.1 Thụy Điển 20

1.3.2 Trung Quốc 21

1.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22

1.4 Những vấn đề rút ra từ tổng quan 26

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 27

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành 27

2.3 Nội dung nghiên cứu 27

2.4 Phương pháp nghiên cứu 28

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu 28

2.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 28

2.4.2 Phương pháp chuyên gia Error! Bookmark not defined. 2.4.3 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu 29

2.4.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan Error! Bookmark not defined Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Võ Nhai 30

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 30

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

3.2 Thực trạng quản lý và sử dụng đất của huyện Võ Nhai 34

3.2.1 Thực trạng công tác quản lý đất đai tại Huyện Võ Nhai 34

3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất của Huyện Võ Nhai 37

3.3 Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Võ Nhai giai đoạn 2016 - 2020 40

3.3.1 Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2020 40

3.3.2 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân 41

3.2.3 Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức 45

3.4 Đánh giá ý kiến của cán bộ và người dân về công tác cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Võ Nhai 47

3.4.1 Tổng hợp kết quả đánh giá nhận thức chung của người dân về hoạt động cấp GCNQSD đất ở huyện Võ Nhai 47

3.3.2 Kết quả đánh giá ý kiến về công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất 50

3.4.3 Tổng hợp kết quả quả đánh giá nhận thức chung của người dân về hoạt động cấp GCNQSD đất ở huyện Võ Nhai 52

3.4.4 Ý kiến đánh giá của cán bộ chuyên môn về công tác cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất 53

3.5 Đánh giá chung và đề xuất các giải pháp nhằm đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Võ Nhai 54

3.5.1 Những thuận lợi 54

3.5.2 Tồn tại, khó khăn 55

3.5.3 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên 57

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 59

1 Kết luận 59

2 Kiến nghị 60

TÀI LIỆU THAM KHẢO 61

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Một số chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện Võ Nhai qua các năm 33 Bảng 3.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Võ Nhai năm 2020 38 Bảng 3.3 Kết quả cấp GCN lần đầu trên địa bàn Huyện Võ Nhai theo đối tượng sử dụng giai đoạn 2016 - 2020 40 Bảng 3.4 Kết quả cấp GCN lần đầu với đất ở cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016-2020 41 Bảng 3.5 Kết quả cấp GCN lần đầu với đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân giai đoạn 2016 - 2020 42 Bảng 3.6 Kết quả các trường hợp hộ gia đình, cá nhân chưa đủ điều kiện cấp GCN lần đầu giai đoạn 2016 - 2020 43 Bảng 3.7 Tổng số hộ chưa đủ điều kiện hoàn thiện thủ tục cấp GCNQSD đất

- Giai đoạn 2016- 2020 44 Bảng 3.8 Kết quả cấp CGN cho tổ chức tại Huyện Võ Nhai giai đoạn

2016 - 2020 46 Bảng 3.9 Tổng hợp phiếu điều tra sự hiểu biết của người dân về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 47 Bảng 3.10 Kết quả đánh giá ý kiến của người dân về công tác tiếp nhận và giải quyết hồ sơ đề nghị cấp GCNQSD đất huyện Võ Nhai 51 Bảng 3.11 Kết quả đánh giá sự hiểu biết chung về cấp GCNQSD đất của người dân huyện Võ Nhai 52 Bảng 3.12 Tổng hợp phiếu điều tra ý kiến cán bộ chuyên môn về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 53

MỞ ĐẦU

1.1 Đặt vấn đề

Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá mà thiên nhiên ban tặng cho con người, là điều kiện để hình thành, tồn tại và phát triển của mọi loài sinh vật trên trái đất Vì thế người ta xem đất đai như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng Đối với sự nghiệp phát triển kinh tế xã hội thì đất đai là tư liệu sản xuất trực tiếp của kinh tế nông lâm - ngư nghiệp, là chỗ đứng chân để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, là nhu cầu thiết yếu cho sinh hoạt của con người

Dưới bất kỳ thời đại nào, một chế độ xã hội nào đất đai luôn là một trong những vấn đề được quan tâm hàng đầu của bộ máy Nhà nước Luật đất đai

2013 ra đời thay thế cho Luật đất đai 2003 với các nội dung quản lý Nhà nước

về đất đai trong đó nội dung cấp giấy chứng nhận là một trong những nội dung quan trọng và được thực hiện trên phạm vi cả nước Công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính là cơ sở pháp

lý chặt chẽ nguồn tài nguyên đất đai, xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước và người sử dụng đất, từ đó chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được bảo vệ và phát huy đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ và hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả quỹ đất quốc gia, hạn chế được các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai

Huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên có diện tích tự nhiên 83.950,24 ha; Gồm 14 xã và 1 thị trấn, trong đó có 11 xã thuộc khu vực III còn lại 4 đơn vị thuộc khu vực II Là huyện có địa hình phức tạp, đồi núi là chủ yếu, đất ruộng

ít, phần lớn diện tích là đồi núi thấp và núi đá vôi, những vùng đất bằng phẳng phục vụ cho sản xuất nông nghiệp nhỏ, chủ yếu theo các khe suối, triền sông

và thung lũng… Những năm qua, công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ

sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được cấp ủy đảng, chính quyền huyện

Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên quan tâm, trú trọng, chỉ đạo, thực hiện Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số xã vùng sâu, vùng xa diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, san gạt đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, chưa đăng ký đất đai, đăng ký biến động đất đai còn nhiều

Với mục đích khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay, để từ đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác này, tôi tiến hành

nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2020”

- Nắm vững những quy định của Pháp luật về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013, hệ thống các văn bản dưới Luật về

đất đai của Trung ương và địa phương về công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.3.2 Ý nghĩa thực tiễn

- Kiến nghị và đề xuất với các cấp có thẩm quyền đưa ra những giải pháp phù hợp để công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói riêng và công tác quản

lý Nhà nước về đất đai nói chung được tốt hơn, phát triển và bền vững

- Đề tài có ý nghĩa góp phần đẩy nhanh công tác đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Khái quát về đăng ký đất, nhà ở, tài sản gắn liền với đất

1.1.1.1 Khái niệm

Theo Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” (Luật đất đai, 2013)

Trong đó Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

1.1.1.2 Phân loại

Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được phân thành hai loại:

* Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu:

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT: “Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

- Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng;

+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;

+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký;

+ Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký

* Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

- Theo Điều 3 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT “ Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.” (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

- Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp sau được thực hiện đăng ký biến động đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất:

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; + Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất; + Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; + Chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này

+ Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

+ Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

+ Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp

có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

+ Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; + Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất

Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử

và có giá trị pháp lý như nhau

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.1.3 Đặc điểm của đăng ký đất đai

* Đăng ký đất mang tính đặc thù của quản lý Nhà nước về đất đai Đăng ký đất là công việc của hệ thống quản lý Nhà nước ở các cấp, do

hệ thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện

Công tác quản lý đất đai dựa trên nền tảng của hệ thống pháp luật Luật Đất đai xác định rõ hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai là hệ thống thống nhất từ Trung ương (TW) đến địa phương Cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở TW là Bộ TN & MT, cơ quan quản lý đất đai cao nhất ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc TW, thành phố thuộc tỉnh, quận, huyện, thị xã là Sở và Phòng TN & MT tương ứng; Cấp xã, phường, thị trấn

là bộ phận địa chính

* Đăng ký đất thực hiện với đối tượng đặc biệt là đất đai Đăng ký đất thực chất là đăng ký quyền sử dụng đất Điều 17, Luật Đất đai 2013, Nhà nước thực hiện việc trao quyền sử dụng đất dưới ba hình thức: giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất Ba hình thức này chỉ

áp dụng cho một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ thể Đối với từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền

và nghĩa vụ khác nhau Vì vậy, việc đăng ký đất phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải đăng ký

Đất đai thường có quan hệ gắn bó với các loại tài sản cố định trên đất như: nhà cửa, các công trình trên đất…các loại tài sản này cùng với đất đai hình thành nên hệ thống bất động sản Trong nhiều trường hợp, các loại tài sản này không thuộc sở hữu Nhà nước mà thuộc sở hữu của các tổ chức hay

cá nhân Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, khi đăng ký cần quan tâm đến đặc điểm này trong quá trình hình thành thị trường bất động sản

* Đăng ký đất đai thực hiện theo phạm vi đơn vị hành chính cấp xã, phường Theo quy định của Luật Đất đai, công tác đăng ký đất, thiết lập hồ sơ địa chính được tiến hành theo đơn vị hành chính cấp xã, phường

Bộ máy Nhà nước hiện nay ở nước ta được tổ chức thành 4 cấp, bao gồm: xã, huyện, tỉnh, trung ương Trong đó mọi hoạt động về kinh tế - xã hội đều diễn ra trực tiếp ở cấp xã, do vậy đều có liên quan đến tình hình quản lý và

sử dụng đất đai Vì vậy, để tăng cường cũng như nâng cao hiệu quả của công việc quản lý và sử dụng đất đai thì các thông tin về đất đai cần được quản lý theo đơn vị hành chính cấp xã Một mặt giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ hơn về đất đai, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác sử dụng đất đạt hiệu quả cao (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.1.4 Vai trò của đăng ký đất đai

* Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu” Đất đai thuộc sở hữu toàn dân có nghĩa là Nhà nước không thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu

nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân Quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai là quyền sở hữu duy nhất và tuyệt đối Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu Người sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất theo các quy định của pháp luật.(Luật đất đai, 2013)

Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCN, đăng ký đất quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai Hồ sơ địa chính và GCN cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ khi bị tranh chấp, xâm phạm, cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính, nghĩa vụ bảo vệ và sử dụng đất đai có hiệu quả…

* Đăng ký đất là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn

bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ

Với tư cách là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo cho lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng đất

Các thông tin cần thiết phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai:

- Đối với đất mà Nhà nước đã giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: Tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, hạng đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý

- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin bao gồm: vị trí, hình thể, diện tích, loại đất

* Đăng ký đất là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai

Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp GCN với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất Hệ thống các thông tin đó là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai khác, như:

- Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai

- Công tác điều tra, đo đạc

- Công tác giao đất, cho thuê đất

- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Công tác phân hạng và định giá đất

- Công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai

Do vậy, để đảm bảo thực hiện công tác đăng ký đất đai đạt kết quả cao nhất, đáp ứng được yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và GCN, trước hết đòi hỏi phải triển khai đồng bộ các nội dung: Xây dựng và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai, đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, phân hạng, định giá đất…

Mặt khác, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất không chỉ tạo tiền đề

mà còn là căn cứ hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả nội dung, nhiệm vụ quản lý Nhà nước về đất đai

1.1.1.5 Quy định về đối tượng chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất đai, nhà

ở, tài sản khác gắn liền với đất

Đối tượng đăng ký kê khai đất là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quan hệ trực tiếp với Nhà nước trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định của pháp luật Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm kê khai đăng ký đất được quy định tại Điều 7, Luật Đất đai

2013 bao gồm:

- Người đứng đầu của tổ chức, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đối với việc sử dụng đất của tổ chức mình

- Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với việc sử dụng đất nông nghiệp vào mục đích công ích; đất phi nông nghiệp đã giao cho Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở

Ủy ban nhân dân, các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và công trình công cộng khác của địa phương

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư là trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, sóc, tổ dân phố hoặc người được cộng đồng dân cư thỏa thuận cử ra đối với việc sử dụng đất đã giao, công nhận cho cộng đồng dân cư

- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo đối với việc sử dụng đất đã giao cho

cơ sở tôn giáo

- Chủ hộ gia đình đối với việc sử dụng đất của hộ gia đình

- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với việc sử dụng đất của mình

- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có chung quyền sử dụng đất đối với việc sử dụng đất đó (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014)

1.1.2 Khái quát về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.2.1 Khái niệm

Điều 3 Luật Đất đai 2013: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

1.1.2.2 Quy định về mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo Thông tư 23/2014/TT – BTNMT, Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2014):

- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên

và Môi trường;

- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;

- Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ

"Trang bổ sung Giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng

nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục "IV Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận" như trang 4 của Giấy chứng nhận;

Hình 1.1: Mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất 1.1.3 Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1.1.3.1 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

1 Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

3 Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì

do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ

* Điều kiện ủy quyền cấp giấy chứng nhận UBND cấp tỉnh ủy quyền cho Sở TN & MT cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài và đóng dấu của Sở TN & MT khi có các điều kiện sau:

1, Đã thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN & MT;

2, Văn phòng Đăng ký đất đai có bộ máy, cán bộ chuyên môn và cơ sở vật chất, trang thiết bị kỹ thuật đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ cấp Giấy chứng nhận

1.1.3.2 Quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Quy định về đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Điều 106, Luật Đất đai 2013:

- Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

+ Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

+ Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ

kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận

- Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: + Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp; + Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc

sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai

- Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật Đất đai 2013 quyết định sau khi đã có kết luận của

cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai (Luật đất đai, 2013)

1.1.3.3 Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Nguyên tắc khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định chi tiết tại Điều 98 Luật Đất đai 2013 như sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất Trường hợp người sử dụng

đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn

mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó

- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp

- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và

họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp

chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi

cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu

- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với

số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi

so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không

có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật Đất đai 2013

1.1.3.4 Quy định về đối tượng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

* Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều

99 Luật Đất đai 2013:

- Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất

để thu hồi nợ;

- Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất

* Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý thuộc các trường hợp quy định tại Điều 8 của Luật Đất đai

- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn

- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế

- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng

- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm mục đích kinh doanh

1.2 Cơ sở pháp lý

1.2.1 Các văn bản của Nhà nước

- Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành ngày 1/7/2014 của Quốc hội ban hành

- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai

- Nghị định số 44/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

- Nghị định số 45/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

- Nghị định số 46/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất thuê mặt nước

- Nghị định số 47/2014/NĐ- CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Nghị định số 01/2017/NĐ- CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai

- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 09/2021/TT-BTNMT ngày 30/06/2021 của Bộ Tài Nguyên

và Môi Trường về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư quy

định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;

- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Hồ sơ địa chính

- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Quy định về Bản đồ địa chính

1.2.2 Các văn bản của tỉnh

- Quyết định số 16/2018/QĐ-UBND ngày 03/04/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về Ban hành quy định về Đăng lý đất đai, tài sản gắn liền với đất; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 35/2018/QĐ-UBND ngày 20/12/2018 của UBND tỉnh Thái Nguyên về Quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên

- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 17 tháng 9 năm 2014 của Ủy ban nhân dân tỉnh Thái Nguyên ban hành quy định về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, nhà

ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên;

- Quyết định số 244/QĐ-STNMT Ngày 14/6/2016 của Sở Tài nguyên

và Môi trường ban hành quy trình Cấp đổi, cấp lại và đăng ký biến động quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có nhu cầu cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

- Quyết định số 174QĐ-STNMT ngày 23/02/2021 của Sở Tài Nguyên

và Môi Trường về việc ủy quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

1.3 Tình hình công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một số nước trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Thụy Điển

Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau

Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v đều được luật hoá Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi mua Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất Nếu xét thấy

hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán)

Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát

từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký Vì việc chuyển nhượng là một hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký Nhưng ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký Vì việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ

sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó

và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp (Bùi Thị Thúy Hường, 2015)

1.3.2 Trung Quốc

Đối với Trung Quốc không thừa nhận tư hữu đối với đất đai Dưới hệ thống kinh tế kế hoạch Xã hội chủ nghĩa (XHCN), quyền sở hữu tài sản đối với tài nguyên thiên nhiên và các phương tiện sản xuất phần lớn đều bị quốc hữu hóa ngay sau khi Đảng Cộng sản Trung Quốc nắm quyền lực vào năm

1949 Quá trình này được tiến hành song song với các “phong trào”: “Bước nhảy vĩ đại” (1957 – 1962); “Tập thể hóa đất đai ở nông thôn” (1963– 1965);

“Cách mạng văn hóa” (1966 – 1978) Tuy nhiên, việc quốc hữu hóa toàn bộ đất đô thị của nước này chỉ chính thức hoàn tất sau khi Hiến pháp 1982 được ban hành Đất đô thị thuộc về Nhà nước và được quản lý bởi nhà nước Trung Quốc - người chịu trách nhiệm trước toàn xã hội Quyền sở hữu đối với bộ phận đất đai này được chính thức gọi là sở hữu toàn dân XHCN (socialist people’s ownership) Là người đại diện cho toàn dân, về mặt lý thuyết, nhà nước Trung Quốc có toàn quyền của một chủ sở hữu Theo học thuyết của chủ nghĩa Mác, đất đai lúc bấy giờ đã bị loại khỏi các giao dịch mang tính

kinh tế ở Trung Quốc vì bản thân nó không có giá trị Thay vào đó, hệ thống kinh tế kế hoạch hóa tập trung đã thực hiện phân phối đất đai theo các kênh hành chính (administration channels) mà theo đó người sử dụng đất (SDĐ) không bị buộc phải trả bất cứ khoản tiền nào cho việc SDĐ của mình Tuy nhiên, họ cũng không được phép chuyển nhượng phần đất mà mình được sử dụng Đất đai lúc bấy giờ được coi là một loại tài sản mang tính phúc lợi xã

hội được phân phối miễn phí (Bùi Thị Thúy Hường, 2015)

1.3.3 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.3.3.1 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Đồng Nai

Tính lũy kế từ trước đến nay, toàn tỉnh Đồng Nai đã cấp được 655.679 giấy chứng nhận với 1.235.521 thửa đất, tương ứng diện tích 474.984 ha (đạt 99,2% thửa đất và 99,2% diện tích đủ điều kiện) Trong đó, hộ gia đình, cá nhân cấp được 626.683 giấy, với 1.180.934 thửa, tương ứng diện tích 254.045

ha (đạt 99,3% diện tích đủ điều kiện) và tổ chức cấp được 28.996 giấy, với 55.092 thửa, tương ứng diện tích 223.366 ha (đạt 99,1% diện tích đủ điều kiện cấp)

Sở Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức họp Ban chỉ đạo cấp giấy chứng nhận định kỳ để rà soát kết quả, đôn đốc thực hiện và tháo gỡ những khó khăn vướng mắc trong công tác cấp giấy đối với đất hộ gia đình, cá nhân

và đất tổ chức; làm việc với UBND các huyện, thị xã, huyện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; thực hiện kiểm tra thực tế tại các đơn vị có số lượng giấy tồn lớn như: Biên Hòa, Trảng Bom, Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Định Quán để có chỉ đạo xử lý

Bên cạnh đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đã hoàn thành công tác thống kê đất đai năm 2019, Nghị quyết điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010-2015) tỉnh Đồng Nai; tăng cường công tác thanh, kiểm tra tham mưu UBND tỉnh xử lý nghiêm các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng sử dụng lãng phí,

không đúng mục đích, chậm đưa đất vào sử dụng; hoàn thành tham mưu UBND tỉnh trình HĐND tỉnh thông qua 311 dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật Đất đai trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện

Để đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác cấp giấy và phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Ông Nguyễn Ngọc Thường cho hay, trong thời gian tới, Sở sẻ tiếp tục tổ chức giám sát, kiểm tra, đôn đốc các huyện, thị xã Long Khánh và huyện Biên Hòa xử lý những tồn tại, vướng mắc liên quan đến công tác xét cấp giấy chứng nhận; xử lý các khó khăn, vướng mắc trong công tác phát giấy chứng nhận để tập trung phát số lượng giấy chứng nhận còn lại

Sở Tài nguyên và môi trường cũng thực hiện điều chỉnh quy hoạch

sử dụng đất đến năm 2020, lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ cuối 2020) cấp tỉnh; lập kế hoạch sử dụng đất năm 2025 cấp huyện; lập danh mục các công trình thu hồi đất năm 2015; lập danh mục các công trình, dự

(2015-án có chiếm dụng đất lúa trình HĐND tỉnh thông qua làm căn cứ thu hồi

đất (Bùi Thị Thúy Hường, 2020) 1.3.3.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Hà Nội

Trên địa bàn thành phố Hà Nội có 410 dự án phát triển nhà ở, trong đó

có 223 dự án đã được huyện giao đất có 216.580 căn chung cư và thấp tầng với 112.150 căn đã xây dựng xong, bàn giao cho người mua nhà Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã hướng dẫn thủ tục và triển khai cấp 36.110 Giấy chứng nhận cho người mua nhà, còn lại 76.040 căn chủ đầu tư chưa làm các thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định, 104.430 căn đang trong quá trình xây dựng

Năm 2019, thành phố Hà Nội giao chỉ tiêu cấp 40.000 giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở Từ 01/01 – 31/7/2019, Văn phòng Đăng ký Đất đai thành phố Hà Nội nhận được 15.321 hồ sơ, trong đó: thẩm định chuyển quận huyện 10.711 hồ sơ; Văn phòng Đăng ký đất đai

thành phố Hà Nội đang thụ lý 4.971 hồ sơ; Trình Sở ký cấp cho tổ chức: 2.097 giấy chứng nhận

Nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà tại các dự án phát triển nhà ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đề nghị các chủ đầu tư các dự án chưa nộp hồ sơ hoặc đã nộp hồ sơ và có văn bản yêu cầu

bổ sung hồ sơ khẩn trương hoàn thiện hồ sơ pháp lý nộp về Văn phòng Đăng

ký đất đai Hà Nội trước ngày 20/8/2019; Nộp thay người mua nhà hoặc cung cấp hồ sơ để người mua nhà nộp ngay hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trong tháng 8/2019

Kể từ ngày 05/8/2019, Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tổ chức tiếp nhận hồ sơ, thẩm định hồ sơ và làm thủ tục trình Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

ở cho người mua nhà, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở trên địa bàn huyện, thực hiện theo Điều 32 Quyết định số 24/2019/QĐ-UBND ngày 20/6/2019 của UBND huyện quy định các nội dung thuộc thẩm quyển của UBND huyện được Luật Đất đai 2013 và các Nghị định của Chính phủ giao về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất vườn, ao xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa bàn huyện

Đối với các hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở cho người mua nhà ở tại các dự án phát triển nhà ở đã được Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội thẩm định, đã chuyển UBND các quận, huyện, thị xã trước ngày 5/8/2019 thì UBND các quận, huyện, thị xã ký cấp Giấy chứng nhận xong trước ngày 31/8/2019 Sau thời điểm trên, nếu không giải quyết xong hồ sơ, UBND các quận, huyện, thị xã chuyển trả lại Văn phòng

Đăng ký đất đai Hà Nội để báo cáo Sở ký cấp Giấy chứng nhận (Cao Trung Kiên, 2019)

1.3.3.3 Kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Tỉnh Thái Nguyên

Thực hiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong đó có nội dung trọng tâm là đẩy mạnh tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, UBND tỉnh Thái Nguyên đã thành lập Ban chỉ đạo và Tổ chuyên viên giúp việc Ban chỉ đạo thực hiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố Thái Nguyên, thành phố Sông Công đã triển khai nhiều đợt kê khai cấp GCN cho các tổ chức; hộ gia đình, cá nhân; phối hợp với các ngành có liên quan ban hành nhiều văn bản chỉ đạo, hướng dẫn chuyên môn, nghiệp vụ về công tác cấp GCN và các vấn

đề có liên quan; thiết lập đường dây "nóng" để giải quyết những khó khăn,

vướng mắc trong công tác cấp GCN của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân

Do vậy công tác cấp Giấy chứng nhận đã được đẩy mạnh, khối lượng cấp giấy tăng lên đáng kể Trình tự cấp giấy được rút gọn cả về thủ tục hành chính và thời gian giải quyết hồ sơ Kết quả cấp GCN một số loại đất chính như sau:

- Cấp GCN cho các tổ chức: Diện tích đã cấp GCN cho các tổ chức là

11218.47 ha, với 3391 GCN, trong đó: Đất ở: 98.93%; đất sản xuất kinh doanh: 98.93%; đất quốc phòng: 86.02%; đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: 67.85%; đất tôn giáo, tín ngưỡng: 73.2%; đất nông nghiệp khác: 82.3%;

- Cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân: Diện tích đã cấp GCN là 148939.11ha, trong đó: Đất ở đô thị: 84,72%; đất ở nông thôn: 71,45%; đất sản xuất nông nghiệp: 72,83%; đất nuôi trồng thủy sản: 65,54%; đất lâm nghiệp: 54,4% [19]

1.4 Những vấn đề rút ra từ tổng quan

Trên cơ sở khoa học, căn cứ pháp lý và thực tiễn, tôi đã tổng quan các nghiên cứu trên Thế giới và Việt Nam Tôi nhận thấy việc nghiên cứu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2020 là rất cần thiết góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế, nhằm tăng cường hiệu quả của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Võ Nhai nói riêng, tỉnh Thái Nguyên và cả nước nói chung

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

- Phạm vi nghiên cứu:

+ Phạm vi về không gian: huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

+ Phạm vi về thời gian: từ năm 2016 đến năm 2020

2.2 Địa điểm và thời gian tiến hành

- Địa điểm: Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Võ Nhai; Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Võ Nhai

- Thời gian: Từ tháng 6/2020 đến tháng 6/2021

2.3 Nội dung nghiên cứu

Nội dung 1: Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lí

và sử dụng đất của huyện Võ Nhai

Nội dung 2: Đánh giá kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền

sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Võ Nhai giai đoạn 2016 - 2020

- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 - 2020

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân

- Đánh giá công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập số liệu

2.4.1.1 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp

- Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ huyện Võ Nhai: Thu thập các tài liệu,

số liệu về hiện trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,

cá nhân trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

Thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Võ Nhai

Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai; các báo cáo về tình hình hoạt động, kết quả thực hiện nhiệm vụ qua các năm (từ năm 2016 đến hết tháng 12 năm 2020)

- Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường: Thu thập các tài liệu, số liệu về hiện trạng công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức trên địa bàn huyện Võ Nhai, tỉnh Thái Nguyên

2.4.1.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp

- Khảo sát thực địa, thu thập số liệu sơ cấp nhằm kiểm chứng các thông tin, số liệu đã thu thập được

- Điều tra cán bộ: chuẩn bị 30 phiếu điều tra Thực hiện điều tra 9 cán

bộ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhanh Văn phòng Đăng ký đất đai; điều tra 21 cán bộ xã liên quan đến công tác cấp GCNQSD đất tại 03 xã, thị trấn nghiên cứu (mỗi xã, thị trấn nghiên cứu điều tra 7 cán bộ với Thị trấn Đình Cả là Trung tâm huyện, xã Thần Sa đại diện cho các xã ở khu vực phía Bắc huyện, xã Dân Tiến đại diện cho các xã ở khu vực phía Nam huyện Võ Nhai)

- Đối tượng phỏng vấn: Người dân trên địa bàn 3 xã/thị trấn để phỏng vấn: Thị trấn Đình Cả, xã Thần Sa và xã Dân Tiến (Thị trấn Đình Cả

là Trung tâm huyện, xã Thần Sa đại diện cho các xã ở khu vực phía Bắc huyện, xã Dân Tiến đại diện cho các xã ở khu vực phía Nam huyện Võ Nhai) Tổng số lượng phiếu điều tra, phỏng vấn là 150 phiếu

+ Thị trấn Đình Cả: 50 phiếu + Xã Thần Sa: 50 phiếu + Xã Dân Tiến: 50 phiếu

2.4.2 Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu

2.4.2.1 Xử lý dữ liệu

- Kiểm tra lại dữ liệu đã thu thập được theo 3 yêu cầu: đầy đủ, chính xác, lôgic

- Hiệu chỉnh dữ liệu, mã hóa các dữ liệu sơ cấp

- Nhập vào máy tính và sự trợ giúp của phần mềm Excel

2.4.2.2.Tổng hợp dữ liệu

Sử dụng công cụ phần mềm Excel:

- Sắp xếp theo thứ tự các hộ thuộc các đơn vị hành chính (xã, phường)

- Phân tổ theo các tiêu thức nghiên cứu

- Xây dựng các bảng số liệu, sơ đồ, đồ thị