luận văn thạc sĩ các yếu tố tác động đến giá đất nền tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM _ NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế tốn Mã số ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2016 c BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ ĐẤT NỀN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng năm 2016 c CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM Cán hướng dẫn khoa học : PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP.HCM ngày 25 tháng năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: TT Chức danh Hội đồng Họ tên PGS.TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Trần Văn Tùng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Hà Huy Tuấn TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn PGS.TS Lê Quốc Hội c TRƯỜNG ĐẠI HỌC CƠNG NGHỆ TP.HCM CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM VIỆN ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 25 tháng năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : NGUYỄN THỊ MINH PHƯƠNG Giới tính: Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 22/07/1980 Nơi sinh: Bến Tre Chuyên ngành MSHV: 1441850070 : Kế toán I- Tên đề tài: “ Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh” II- Nhiệm vụ nội dung Hệ thống hóa vận dụng mơ hình lý thuyết giá bất động sản vào thực tiễn để đánh giá yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Phân tích thực trạng thị trường đất nền; nhận diện yếu tố tác động đến giá đất nền; phân tích, đánh giá yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Phân tích, đánh giá, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Đề xuất quan điểm định hướng phát triển thị trường đất nền; đề xuất kiến nghị nhằm tiếp tục phát triển thị trường đất thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 25/07/2016 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH PGS.TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN c i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài “Các yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nghiên cứu có tính độc lập riêng, không chép tài liệu chưa cơng bố tồn nội dung đâu Các số liệu, nguồn trích dẫn luận văn thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương c ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn, chân thành gửi lời cảm ơn đến: PGS.TS Phan Đình Nguyên – Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận văn Ban giám hiệu Trường Đại học Công Nghệ TP.HCM tạo môi trường học tập tốt nhất, q thầy nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Cám ơn Quý Thầy Cô Viện Đạo tạo sau đại học trường Đại học Cơng Nghệ TP.HCM nhiệt tình giúp đỡ tơi suốt q trình học tập Cám ơn Quý Thầy Cô Hội đồng đánh giá Luận văn có góp ý để luận văn hoàn chỉnh Ban lãnh đạo Viện Kiểm nghiệm thuốc TP.HCM chị, bạn phịng Tài - Kế toán tạo điều kiện thuận lợi suốt trình học tập nghiên cứu Các anh chị học viên lớp cao học Kế tốn nhiệt tình hỗ trợ, góp ý giúp đỡ tơi suốt thời gian học tập nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng năm 2016 Học viên thực Luận văn Nguyễn Thị Minh Phương c iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn người mua đất thị trường bất động sản địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Dựa kết cơng trình nghiên cứu giá bất động sản ngồi nước, tác giả vận dụng mơ hình định giá Hedonic để xây dựng lên mơ hình nghiên cứu gồm 22 yếu tố tác động đến giá đất thành phố Hồ Chí Minh Luận văn thực phương pháp nghiên cứu định lượng, với 22 biến quan sát 314 mẫu khảo sát số quận huyện thuộc TP HCM Tác giả sử dụng phương pháp hồi quy OLS xử lý liệu phần mềm Stata để tìm yếu tố tác động đến giá đất địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Kết nghiên cứu cho thấy giá đất bị ảnh hưởng 12 yếu tố: diện tích, vệ sinh khu vực xung quanh, khoảng cách đến cơng viên, khoảng cách đến mặt tiền đường chính, khoảng cách đến trung tâm thành phố, quan cảnh xanh, quan cảnh khu cơng nghiệp, quan cảnh nhìn trung tâm thành phố, an ninh, thu nhập, mục đích mua, lãi vay Trong có yếu tố tác động làm tăng giá đất yếu tố tác động làm giảm giá đất thành phố Hồ Chí Minh Từ khóa: giá đất nền, mơ hình Hedonic c luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh iv ABSTRACT The thesis is under land buyer's perspective for real estate markets in Ho Chi Minh City Based on the research results about the real estate prices local and global, the writer use the Hedonic pricing model to conduct the research model includes 22 factors that affect the land price in Ho Chi Minh City The thesis conduct the quantitative research methods, with 22 observed variables and 314 samples surveyed in some districts in Ho Chi Minh City The writer has used OLS regression methods and proceeded data by using Stata software to find out the factors affecting land price in the Ho Chi Minh City The result indicates that there are 12 factors affecting to land’s price: area, cleanness, distance to park, distance to road, distance to city center, view of green surrounding, industrial view, view of city, security, income, purchasing purpose, interest rate There are factors that influence the increasing of the land’s price and factors that influence the decreasing of land’s price Keywords: land prices, Hedonic model luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh c luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh v MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục tiêu nghiên cứu 2.1.Mục tiêu nghiên cứu 2.2.Câu hỏi nghiên cứu: Đối tượng phạm vi nghiên cứu .2 Phương pháp nghiên cứu Ý nghĩa khoa học đề tài .3 Kết cấu đề tài nghiên cứu CHƯƠNG 1.TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .5 1.1 Nghiên cứu nước 1.2 Nghiên cứu nước 1.3 Nhận xét cơng trình nghiên cứu 10 CHƯƠNG 2.CƠ SỞ LÝ THUYẾT 12 2.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại đất đai 12 2.1.1 Khái niệm đất đai .12 2.1.2 Đặc điểm đất đai .13 2.1.3 Phân loại đất đai 14 2.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò, chủ thể tham gia thị trường đất đai .15 2.2.1 Khái niệm thị trường đất đai 15 2.2.2 Đặc điểm thị trường đất đai 16 2.2.3 Vai trò thị trường đất đai 17 2.2.4 Các chủ thể tham gia thị trường đất đai 18 2.3 Khái niệm giá trị đất 19 2.4 Khái niệm, đặc trưng, phương pháp xác định giá đất 20 2.4.1 Khái niệm giá đất 20 2.4.2 Đặc trưng giá đất 21 luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh c luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh vi 2.4.3 Những phương pháp xác định giá đất sử dụng phổ biến Việt Nam 23 2.4.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp: .24 2.4.3.2 Phương pháp chiết trừ: 25 2.4.3.3 Phương pháp thu nhập: 27 2.4.3.4 Phương pháp thặng dư: 29 2.4.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: 31 2.5 Các yếu tố tác động đến giá đất TP.HCM 32 2.5.1 AREA: Tổng diện tích mảnh đất 32 2.5.2 CLEANNESS: Vệ sinh khu vực xung quanh mảnh đất .33 2.5.3 D_PARK: Khoảng cách đến công viên 33 2.5.4 D_ROAD: Khoảng cách đến mặt tiền đường .34 2.5.5 D-WORKPLACE: Khoảng cách đến chỗ làm 34 2.5.6 DISTANCE: Khoảng cách đến trung tâm thành phố 34 2.5.7 ROAD: Chiều rộng đường trước mảnh đất 35 2.5.8 PLANNING_AREA: Đất có nằm khu quy hoạch 35 2.5.9 GREEN_VIEW: Quan cảnh xanh 35 2.5.10 INDUSTRIAL_VIEW : Quan cảnh khu công nghiệp 36 2.5.11 RIVER_VIEW: Quan cảnh nhìn sông 36 2.5.12 CITY_VIEW: Quan cảnh nhìn trung tâm thành phố .36 2.5.13 LEGAL: Đất có giấy tờ hợp pháp 37 2.5.14 RENTING: Tiền cho thê bất động sản .37 2.5.15 SECURITY: An ninh khu vực 37 2.5.16 INCOME : Thu nhập 38 2.5.17 GENDER: Giới tính người mua 38 2.5.18 MARIED: Tình trạng nhân 39 2.5.19 PURCHASER_EDUCATION_LEVEL: Trình độ học vấn .39 2.5.20 AGES: Tuổi 39 2.5.21 RACE: Dân tộc 40 2.5.22 PURCHASING_PURPOSE: Mục đích mua .40 luan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.tac.dong.den.gia.dat.nen.tai.thanh.pho.ho.chi.minh c