luận văn thạc sĩ các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Kế toán Mã ngành: 60340301 TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016 c BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP.HCM - LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chun ngành: Kế tốn Mã ngành: 60340301 CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUN TP HỒ CHÍ MINH, tháng 07 năm 2016 c CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI TRƯỜNG ĐẠI HỌC CÔNG NGHỆ TP HCM Cán hướng dẫn khoa học: PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN Luận văn Thạc sĩ bảo vệ Trường Đại học Công nghệ TP HCM ngày 25 tháng 09 năm 2016 Thành phần Hội đồng đánh giá Luận văn Thạc sĩ gồm: Họ tên Chức danh Hội đồng PGS TS Lê Quốc Hội Chủ tịch TS Trần Văn Tùng Phản biện TS Phan Thị Hằng Nga Phản biện TS Hà Huy Tuấn Ủy viên TS Nguyễn Quyết Thắng Ủy viên, Thư ký Xác nhận Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận sau Luận văn sửa chữa (nếu có) Chủ tịch Hội đồng đánh giá Luận văn c TRƯỜNG ĐH CÔNG NGHỆ TP HCM CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM PHÒNG QLKH – ĐTSĐH Độc lập – Tự – Hạnh phúc TP HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 NHIỆM VỤ LUẬN VĂN THẠC SĨ Họ tên học viên : LÊ THỊ HỒNG TRANG Giới tính : Nữ Ngày, tháng, năm sinh : 23/08/1990 Nơi sinh : Tiền Giang Chuyên ngành : Kế toán MSHV : 1441850078 I- Tên đề tài: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thành phố Hồ Chí Minh II- Nhiệm vụ nội dung: Hệ thống hóa làm sáng tỏ lý luận thị trường bất động sản giá hộ chung cư TP.HCM Tổng quan mơ hình lý thuyết nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM Phân tích thực trạng thị trường giá hộ, luận giải thơng qua xây dựng mơ hình phù hợp hình biểu diễn mối quan hệ yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Đề xuất nhóm giải pháp kiến nghị nhằm ổn định giá hộ Thành phố Hồ Chí Minh tương lai III- Ngày giao nhiệm vụ : 23/01/2016 IV- Ngày hoàn thành nhiệm vụ : 22/07/2016 V- Cán hướng dẫn : PGS TS PHAN ĐÌNH NGUYÊN CÁN BỘ HƯỚNG DẪN KHOA QUẢN LÝ CHUYÊN NGÀNH (Họ tên chữ ký) (Họ tên chữ ký) c i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Thàn phố Hồ Chí Minh” cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu, kết nêu Luận văn trung thực chưa cơng bố cơng trình khác thích nguồn gốc rõ ràng, minh bạch TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Hồng Trang c ii LỜI CẢM ƠN Em xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Công Nghệ TP HCM, giảng dạy chia sẻ kinh nghiệm cho em trình học trường Em xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS Phan Đình Nguyên, Thầy trực tiếp nhiệt tình hướng dẫn suốt q trình hồn thành luận Em xin cảm ơn đến Ban giám hiệu quý Thầy, Cô Hội đồng khoa học – Viện đào tạo sau đại học trường Đại học Công nghệ TP HCM tạo môi trường học tập tốt nhất, quý thầy cô nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn truyền đạt kiến thức quý báu đến học viên Cuối xin cảm ơn Gia đình, bạn bè động viên, ủng hộ tạo điều kiện để giúp tơi hồn thành khóa học TP.HCM, ngày 22 tháng 07 năm 2016 Học viên thực Luận văn Lê Thị Hồng Trang c iii TÓM TẮT Nội dung nghiên cứu luận văn đặt góc nhìn người mua hộ chung cư Nghiên cứu sử dụng mơ hình Hedonic thuyết Vị - Chất lượng để xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ TP HCM Trong nghiên cứu này, tác giả xây dựng bảng câu hỏi thu thập liệu hộ, bảng hỏi ý kiến chuyên gia lĩnh vực bất động sản Tác giả thực lấy ngẫu nhiên 57 chung cư địa bàn quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân, Thủ Đức với 827 mẫu đạt u cầu phân tích thống kê Từ tác giả nhận diện 38 yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư Tác giả vận dụng mơ hình ước lượng OLS xử lý Stata để phân tích yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chng cư Thành phố Hồ Chí Minh Kết phân tích hồi quy cho biết có 26 biến có ý nghĩa thống kê có R2 = 0.9438 cho biết biến mơ hình có ảnh hưởng tới 94,38% thay đổi biến phụ thuộc biến chất lượng thang máy có ảnh hưởng cao đến giá hộ chung cư với 6,74% biến tổng diện tích khu chung cư có ảnh hưởng thấp đến giá hộ chiếm 0,000402% Từ khóa: Biến động giá bất động sản, giá hộ-hedonic c iv ABSTRACT Research content of this thesis is put under the perspective of apartment buyers Research using hedonic models and theories Position - Quality to determine the factors affecting the price of apartments in the city HCM In this study, the authors built a questionnaire to collect data apartments, questionnaires expert opinion in the field of real estate Author done randomly apartment 57 in the area of District 2, 7, 8, 9, 12, Binh Thanh, Binh Tan, Thu Duc with 827 qualified samples and statistical analysis Since then authors identify 38 factors that affect the price of apartments The authors apply the model estimated using Stata OLS and process to analyze the factors affecting the price of apartments chng residence in Ho Chi Minh City Results of regression analysis, said there are 26 variables that have a statistically significant and R2 = 0.9438 shows the variables in the model affects 94.38% change of the dependent variable and the variable quality elevator the highest impact on the price of apartments to 6.74% and the total area of variable affecting condominium apartment prices lower to 0.000402% occupied Keywords: Movements in property prices, apartment-hedonic price c luan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minh v MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .i LỜI CẢM ƠN ii TÓM TẮT iii ABSTRACT iv MỤC LỤC v DANH MỤC BẢNG .ix DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ x PHẦN MỞ ĐẦU 1.1.Tính cấp thiết đề tài 1.2.Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1.Mục tiêu tổng quát 1.2.2.Mục tiêu cụ thể 1.2.3.Câu hỏi nghiên cứu 1.3.Đối tượng phạm vi nghiên cứu 1.3.1.Đối tượng nghiên cứu 1.3.2.Phạm vi nghiên cứu 1.4.Phương pháp nghiên cứu 1.5.Ý nghĩa khoa học đề tài 1.6.Kết cấu luận văn CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU 1.1.Các cơng trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài 1.2.Các cơng trình nghiên cứu nước liên quan đến đề tài CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 11 2.1.Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS 11 2.1.1.Khái niệm bất động sản 11 2.1.2.Đặc điểm bất động sản 12 2.1.3.Thị trường bất động sản 13 2.1.4.Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản 14 2.2.Khái quát nhà chung cư, hộ chung cư 15 2.2.1.Định nghĩa “chung cư” theo Encyclopedia Britanica 2006 15 luan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minh c luan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minh vi 2.2.2.Định nghĩa “chung cư” Singapore 16 2.2.3.Định nghĩa “chung cư” Việt Nam 17 2.2.4.Vai trò của hộ chung cư 17 2.2.5.Đặc điểm nhà chung cư, hộ chung cư 18 2.2.6.Phân loại hộ, nhà chung cư 19 2.2.7.Đặc điểm chủ yếu thị trường hộ chung cư 21 2.3.Giá hộ hay giá nhà chung cư 23 2.3.1.Đặc điểm giá hộ chung cư 24 2.3.2.Cung cầu giá thị trường bất động sản hộ chung cư 25 2.3.3.Phương pháp tính số giá hộ chung cư 27 2.4.Vị - chất lượng mơ hình định giá Hedonic nghiên cứu giá hộ chung cư 30 2.4.1.Lý thuyết vị - chất lượng 30 2.4.2.Mơ hình định giá Hedonic 31 2.5.Nhận diện yếu tố ảnh hưởng đến giá hộ chung cư TP.HCM 34 2.5.1.Nhóm đặc điểm tác động đến hộ 34 2.5.2.Nhóm đặc điểm người mua hộ 38 TÓM TẮT CHƯƠNG 39 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 40 3.1.Quy trình nghiên cứu 40 3.2.Dữ liệu nghiên cứu 42 3.3.Mơ hình nghiên cứu kiểm định 42 3.3.1.Giả thuyết nghiên cứu 52 3.3.2.Các kiểm định mơ hình 54 TÓM TẮT CHƯƠNG 56 CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 57 4.1.Thực trạng biến động giá bất động sản hộ chung cư Tp.HCM 57 4.1.1.Tình hình thị trường giao dịch hộ Tp.HCM 57 4.1.2.Nhìn toàn cảnh thị trường mua bán hộ TP HCM tháng đầu năm 2016 sau 63 4.1.3 Thị trường hộ tiềm ẩn yếu tố bất ổn 63 luan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minhluan.van.thac.si.cac.yeu.to.anh.huong.den.gia.can.ho.chung.cu.tai.thanh.pho.ho.chi.minh c