luận văn thạc sĩ các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố hồ chí minh

Trang 1 LÊ THỊ HỒNG TRANG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ CĂN HỘ CHUNG CƯ TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SỸ Chuyên ngành: Kế toán Trang 2 LÊ THỊ HỒNG TRANG Trang 3 Luận văn Thạ

Tính cấp thiết của đề tài

Thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm gần đây rất sôi động, với căn hộ chung cư là loại hình giao dịch chủ yếu Sự phát triển của nền kinh tế và dân số đông tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở, trong khi quỹ đất lại hạn chế, đặc biệt tại các thành phố Vấn đề nhà ở đang nhận được sự quan tâm hàng đầu từ mọi tầng lớp nhân dân, khiến việc giải quyết vấn đề này trở nên cấp bách Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm tỉ lệ đáng kể trong cơ cấu diện tích nhà ở.

Hiện nay, sự phát triển của các khu đô thị mới và tòa nhà chung cư cao tầng đang trở thành xu hướng nổi bật trong lĩnh vực nhà ở tại đô thị Xây dựng chung cư không chỉ tiết kiệm đất mà còn tận dụng tối đa hạ tầng kỹ thuật và xã hội, tạo ra môi trường sống văn minh và hiện đại Nhiều người dân đang ưu tiên lựa chọn căn hộ chung cư vì tính kinh tế, phù hợp với lối sống hiện đại và đảm bảo an ninh Môi trường sống thoáng mát, yên tĩnh cùng với dịch vụ vệ sinh và an ninh được đảm bảo là những yếu tố thu hút cư dân Nhiều hộ gia đình đã chọn căn hộ chung cư thay vì nhà riêng để phù hợp với khả năng tài chính và đáp ứng nhu cầu sống thiết yếu Tuy nhiên, việc lựa chọn căn hộ phù hợp còn phụ thuộc vào giá bán, chịu ảnh hưởng từ diện tích, tầng, vị trí và các tiện ích bên trong cũng như bên ngoài.

Trên cơ sở thực tiễn đó, tác giả lựa chọn đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến

Mục tiêu nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát

Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM là cần thiết để hiểu rõ thị trường bất động sản Những yếu tố như vị trí, tiện ích, và hạ tầng giao thông đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị căn hộ Để phát triển thị trường căn hộ chung cư tại TP HCM, cần đề xuất các giải pháp như cải thiện hạ tầng, nâng cao chất lượng dịch vụ, và tạo ra các chính sách hỗ trợ cho người mua Những biện pháp này sẽ giúp ổn định giá cả và thu hút đầu tư vào thị trường căn hộ.

Mục tiêu cụ thể

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

- Xây dựng mô phù hợp biểu diễn mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM

- Đề xuất các kiến nghị, giải pháp nhằm góp phần ổn định giá và phát triển bền vững của thị trường căn hộ chung cư tại TP.HCM.

Câu hỏi nghiên cứu

- Các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM?

- Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố lên giá giao dịch của căn hộ chung cư tại TP.HCM như thế nào?

Phương pháp nghiên cứu

Dựa vào mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu của đề tài, tác giả dự kiến sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau:

Phương pháp định tính được áp dụng qua phỏng vấn sâu với 7 chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, những người đang nắm giữ vị trí quan trọng tại các công ty bất động sản và thẩm định giá tại TP.HCM Đồng thời, nghiên cứu cũng kết hợp bảng câu hỏi phỏng vấn trực tiếp với những người đã từng hoặc đang chuẩn bị mua căn hộ chung cư tại thành phố này.

Phương pháp nghiên cứu định lượng sử dụng mô hình hóa mối quan hệ giữa các biến để phân tích hồi quy tuyến tính theo phương pháp bình quân bé nhất (OLS) Qua đó, nghiên cứu nhằm xác định các nguyên nhân gây ra hiện tượng biến động giá căn hộ chung cư.

Trong nghiên cứu này, tác giả sử dụng phần mềm Stata để thực hiện hồi quy phân tích dữ liệu khảo sát Kết quả phân tích cho thấy các yếu tố tác động chính đến giá căn hộ, từ đó tác giả đề xuất các giải pháp nhằm phát triển bền vững thị trường bất động sản.

Ý nghĩa khoa học của đề tài

Nghiên cứu này cung cấp thông tin hữu ích cho những ai quan tâm đến giá căn hộ tại TP.HCM, giúp họ lựa chọn được căn hộ phù hợp Đồng thời, nó cũng hỗ trợ các nhà đầu tư, quản lý và doanh nghiệp có thêm căn cứ khoa học trong việc định giá căn hộ chung cư, từ đó đưa ra quyết định quản lý và kinh doanh hiệu quả, đảm bảo sản phẩm căn hộ tiếp cận tốt nhất với người dân.

Bài viết đã hệ thống hóa khung lý thuyết về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM, đồng thời tổng hợp các phương pháp đo lường và khảo sát thực tế trong khu vực nghiên cứu.

Luận văn đã sử dụng phương pháp định tính và định lượng nhằm lượng hóa các yếu tố.

Kết cấu của luận văn

Kết cấu luận văn gồm có 5 chương:

Chương 1 Tổng quan nghiên cứu

Chương 2 Cơ sở lý thuyết Chương 3 Phương pháp nghiên cứu Chương 4 Kết quả nghiên cứu Chương 5 Giải pháp và kiến nghị

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU

Các công trình nghiên cứu trong nước liên quan đến đề tài

Hoàng Văn Cường và ctg đã tổng kết kinh nghiệm phát triển thị trường bất động sản từ một số quốc gia, đồng thời phân tích thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2000 – 2006 Nghiên cứu cũng đề xuất một số giải pháp định hướng nhằm phát triển thị trường này Tuy nhiên, nghiên cứu chưa đề cập đến tình hình biến động giá bất động sản, đặc biệt là tại Thành phố Hồ Chí Minh.

“vị thế” giảm dần, cụ thể Quận 3 là 70%, Bình Thạnh 63%, Gò Vấp 54% “Vị thế” giảm dần, ngược lại “chất lượng” tăng dần

Nguyễn Quốc Nghi và các cộng sự (2012) đã tiến hành nghiên cứu nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá cho thuê bất động sản tại Cần Thơ, với quy mô mẫu được thiết lập rõ ràng.

210 quan sát nghiên cứu đã xác định các yếu tố quyết định giá cho thuê, bao gồm diện tích sàn, vị trí, trục chính, chi phí sinh hoạt, hình thức cho thuê và giá cho thuê trước đây.

Nguyễn Ngọc Vinh (2012) đã xác định 18 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, được phân thành 5 nhóm chính: vị trí, yếu tố vật chất, yếu tố kinh tế, tình trạng sử dụng và các yếu tố phi bất động sản Nhóm vị trí bao gồm 6 yếu tố quan trọng như hạ tầng, an ninh, môi trường, giao thông, cảnh quan và phong thủy Yếu tố vật chất liên quan đến hình dáng, kích thước, kiến trúc và chất lượng xây dựng Nhóm yếu tố kinh tế đề cập đến lợi ích tiềm năng, lợi ích kinh doanh và quyền tài sản Tình trạng sử dụng bao gồm chức năng và trang trí nội thất, trong khi nhóm phi bất động sản liên quan đến động sản đính kèm, chính sách và giá trị vô hình Nghiên cứu cho thấy cả 18 yếu tố đều ảnh hưởng đến giá trị bất động sản, trong đó nhóm vị trí có tác động mạnh nhất, đồng thời chất lượng thang máy cũng ảnh hưởng đến giá căn hộ.

Nghiên cứu của Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) cho thấy yếu tố an ninh khu vực có ảnh hưởng tích cực đến giá căn hộ.

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã nghiên cứu 160 mẫu căn hộ tại Tp.HCM bằng mô hình Hedonic và thuyết vị thế - chất lượng, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản Các nhân tố chính bao gồm vị trí, diện tích, khoảng cách đến trung tâm thành phố và mặt tiền đường Vị trí là yếu tố quan trọng nhất, với giá bất động sản trong hẻm thấp hơn so với mặt tiền đường; cụ thể, mỗi mét sâu hơn trong hẻm giảm giá trị giao dịch 0,14% Khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố cũng tỷ lệ nghịch với giá trị, nghĩa là càng xa trung tâm, giá càng giảm Diện tích căn hộ và tổng diện tích bất động sản có mối quan hệ tỷ lệ thuận với giá, mặc dù ảnh hưởng của chúng không lớn.

Trần Thanh Hùng (2008) trong nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng đã chỉ ra rằng tổng diện tích bất động sản là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Nghiên cứu của Viện Kinh tế Xây dựng đã chỉ ra những khó khăn của thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2010 - 2012 và phân tích các hệ quả kinh tế do suy thoái thị trường Nghiên cứu cũng luận giải các nhân tố ảnh hưởng đến tình trạng đóng băng của thị trường và đề xuất giải pháp để tháo gỡ khó khăn Tuy nhiên, nghiên cứu chưa làm rõ tình trạng biến động giá bất động sản và mối quan hệ giữa biến giá bất động sản với các biến số khác trong nền kinh tế.

Các công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài

Nghiên cứu của Asabere và Huffman (1995) sử dụng mô hình Hedonic để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ, nhấn mạnh rằng các yếu tố bên ngoài cũng có vai trò quan trọng trong định giá bất động sản Họ tập trung vào kích thước của đường phố lân cận và khoảng cách từ tòa nhà căn hộ đến các trục đường chính Dữ liệu được thu thập từ 408 căn hộ gần hai trục đường chính Broad Street và Market Street ở Philadelphia trong giai đoạn từ tháng 4 năm 1980 đến tháng 7 năm 1991.

Theo mô hình Hedonic do Asabere và Huffman phát triển, các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị căn hộ bao gồm khoảng cách từ tòa nhà đến trục đường Broad Street/Market Street, khoảng cách ngược lại đến trung tâm Philadelphia, tổng số tầng của tòa nhà, tỷ lệ diện tích căn hộ so với tổng diện tích xây dựng, diện tích của từng căn hộ, và quy mô tổng thể của tòa nhà.

Kết quả từ nghiên cứu của Asabere và Huffman cho thấy hầu hết các biến đều có ý nghĩa thống kê, với khoảng cách từ căn hộ đến các trục đường chính như Broad Street và Market Street cùng khoảng cách đến trung tâm Philadelphia có tác động tiêu cực đến giá căn hộ Cụ thể, giá căn hộ trung bình giảm 2,2% cho mỗi Block tính từ trục Market Street và 3,8% tính từ trục Broad Street.

(2) Anderson (2001) [19] nghiên cứu khoảng cách đến công viên, sân golf, hồ bơi cũng ảnh hưởng đến giá trị tòa nhà chung cư

Anderson và West (2006) đã nghiên cứu mối liên hệ giữa ô nhiễm tiếng ồn, ô nhiễm không khí và mức độ hài lòng của khách hàng đối với thảm thực vật xung quanh các tòa nhà chung cư, từ đó chỉ ra ảnh hưởng của những yếu tố này đến giá trị bất động sản.

(4) Bullard, 1996 [23] ; Brown và Charles, 1998 [22] ; Spahr và Sunderman,

1999 [49] ; Irwin, 2002 [34] ; Johnston và các cộng sự, 2002 [35] ; Boris và các cộng sự,

2003 [21] nghiên cứu tác động của môi trường xung quanh, vị trí địa lý, phong cảnh, gần sông, suối, nhiều cây xanh

Nghiên cứu của Cebula (2009) áp dụng mô hình định giá Hedonic cho thị trường nhà ở tại Savannah, Georgia, chỉ ra rằng giá bán thực tế của nhà ở giai đoạn 2000-2005 bị ảnh hưởng tích cực bởi các yếu tố như số lượng phòng ngủ, phòng tắm, lò sưởi, diện tích không gian sống, số tầng và hồ bơi, cũng như khoảng cách từ nhà đến công viên hoặc quảng trường Bên cạnh đó, nghiên cứu cũng cho thấy giá bán nhà ở Savannah có xu hướng tăng cao hơn vào các tháng năm và tháng bảy, phản ánh sự biến động theo mùa của cung và cầu trong thị trường nhà ở.

Hughes và Sirmans (1993) đã nghiên cứu giá nhà tại Mỹ và chỉ ra rằng diện tích cùng với tổng số phòng của căn hộ có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó.

Kain và Quigley (1970) phát hiện rằng chất lượng dịch vụ nhà ở, số lượng phòng và phòng tắm, cùng với diện tích sàn có ảnh hưởng đáng kể đến giá nhà trong mô hình bán logarit Nghiên cứu cũng xem xét khoảng cách đến các khu vực trung tâm, nhưng kết quả không cho thấy ý nghĩa thống kê.

Morancho (2003) đã áp dụng mô hình Hedonic để phân tích mối liên hệ giữa giá nhà và sự hiện diện của cây xanh đô thị, bao gồm công viên và cây cối Nghiên cứu này dựa trên phương pháp quan sát để làm rõ tác động của không gian xanh đến giá trị bất động sản.

Nghiên cứu 810 nhà ở tại thành phố Castellón, Tây Ban Nha cho thấy nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà, bao gồm diện tích, kích thước ban công, số phòng tắm, tuổi nhà, thang máy và kho nhỏ Đặc biệt, khoảng cách đến khu vực đô thị xanh, như công viên và cây xanh, cũng có tác động lớn, với việc giá nhà giảm 300.000 Pesetas (khoảng 1800 Euro) cho mỗi 100m xa khu vực này.

(9) Selim (2008) [51] sử dụng mô hình tuyến tính Hedonic để nghiên cứu những nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ, mô hình như sau:

Mô hình LnP = bx + u được phân tích dựa trên dữ liệu khảo sát toàn quốc năm 2004 với cỡ mẫu 5,741, bao gồm 46 biến Các biến này bao gồm đặc điểm vị trí, loại nhà, tuổi xây dựng, loại xây dựng, hệ thống khí đốt, số phòng, diện tích, và nhiều đặc điểm cấu trúc khác như hồ bơi, hệ thống thoát nước, và thang máy Kết quả phân tích cho thấy rằng hệ thống thoát nước, hồ bơi, loại nhà, số phòng, diện tích, đặc điểm vị trí và loại xây dựng là những yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá nhà tại Thổ Nhĩ Kỳ.

Nghiên cứu của Theebe (2004) chỉ ra rằng tiếng ồn từ các phương tiện giao thông như máy bay, tàu lửa và xe cộ có tác động phi tuyến tính đến giá trị tài sản.

Nghiên cứu tại Hà Lan chỉ ra rằng tiếng ồn ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản, đặc biệt ở những khu vực có thu nhập bình quân cao Phân tích thị trường bất động sản miền tây Hà Lan cho thấy giá trị bất động sản ở các khu vực này nhạy cảm hơn với tiếng ồn so với những khu vực có thu nhập thấp Mặc dù thị trường bất động sản năm 1999 tiềm ẩn nhiều rủi ro hơn, nghiên cứu không phát hiện sự khác biệt trong ảnh hưởng của tiếng ồn đến giá bất động sản qua các năm.

Nghiên cứu của Raymond Y.C Tse và Love (2000) nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà tại trung tâm Hong Kong vào năm 1999, sử dụng dữ liệu từ 139 giao dịch thực tế trong khoảng thời gian từ tháng 01 đến tháng 03/1999 Mô hình tuyến tính Hedonic dạng logarit được áp dụng, với các biến như diện tích nhà, tuổi nhà, và các yếu tố giả về bãi đậu xe cũng như khoảng cách đến trung tâm mua sắm, trung tâm thể thao và nghĩa trang Kết quả cho thấy tất cả các biến đều có ý nghĩa ngoại trừ khả năng tiếp cận trung tâm mua sắm Diện tích nhà và sự có mặt của bãi đậu xe có ảnh hưởng mạnh mẽ đến giá, trong khi nhà có tuổi đời cao hơn thì giá trị giao dịch thấp hơn, và khoảng cách đến nghĩa trang càng gần thì giá nhà càng giảm.

Nghiên cứu của Wen Hai-Zhen (2005) phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà đô thị tại Hàn Châu, Trung Quốc, sử dụng mô hình định giá Hedonic với 18 biến độc lập từ 2.473 mẫu nhà và dữ liệu khảo sát 290 nhà Kết quả cho thấy 14 trong 18 biến có tác động quan trọng đến giá nhà, được phân chia thành 4 nhóm: đặc điểm cấu trúc (60%), đặc điểm khu vực xung quanh (16,5%), đặc điểm vị trí (19,8%) và đặc điểm khác (2,7%) Các yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất đến giá nhà lần lượt là diện tích sàn, khoảng cách đến hồ phía Tây, môi trường bên trong, và khoảng cách đến trung tâm thương mại Ngược lại, bốn biến như tuổi nhà, hướng nhà, và vị trí gần bệnh viện, siêu thị không có ảnh hưởng đáng kể đến giá.

1.3 Nhận xét các nghiên cứu

Các nghiên cứu trước đây đã chỉ ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại nhiều quốc gia, bao gồm cả Việt Nam Những phát hiện này có thể áp dụng cho thị trường bất động sản tại Tp HCM.

CƠ SỞ LÝ THUYẾT

Các khái niệm liên quan đến thị trường BĐS

Theo Bộ luật Dân sự, bất động sản được định nghĩa là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở, và các công trình xây dựng gắn liền với đất Điều này cũng bao gồm các tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng, cũng như các tài sản khác liên quan đến đất đai theo quy định của pháp luật.

Bất động sản được định nghĩa là đất đai cùng với các tài sản gắn liền với nó, không thể tách rời khỏi đất, và được xác định bởi vị trí địa lý của khu đất đó.

Theo từ điển trực tuyến Oxford: “Bất động sản là tài sản dưới dạng đất đai và công trình xây dựng” [61]

Ngày 29 tháng 6 năm 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH10 được ban hành và áp dụng tại Việt Nam, đánh dấu bước ngoặt quan trọng trong việc hình thành thị trường bất động sản Luật này quy định các đối tượng điều chỉnh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tạo nền tảng pháp lý vững chắc cho sự phát triển của ngành.

- Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật

Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13 đã được điều chỉnh và bổ sung nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản theo sự phát triển của thị trường Các quy định chi tiết về đối tượng điều chỉnh của Luật này đã được thiết lập rõ ràng.

- Nhà, công trình xây dựng có sẵn của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của các tổ chức, cá nhân

- Nhà, công trình xây dựng là tài sản công được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đưa vào kinh doanh

Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai sẽ được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.

Bất động sản được định nghĩa là tài sản không di dời, bao gồm đất đai, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất Hai loại chính của bất động sản là đất đai và các công trình xây dựng trên đất đai.

2.1.2 Đặc điểm của bất động sản

2.1.2.1 Tính cố định về vị trí Đặc điểm cố định đã làm cho bất động sản khác với các hàng hóa thông thường là không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác, vì vậy mà chịu tác động của yếu tố vùng và khu vực đó như: yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường…

2.1.2.2 Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)

Đất đai, tài sản thiên nhiên quý giá, được coi là nguồn tài nguyên bền vững và không thể bị hủy hoại trừ khi có thiên tai Các công trình kiến trúc xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm nhờ vào khả năng cải tạo và nâng cấp Sự bền vững của bất động sản xuất phát từ việc đất đai không bị mất đi sau quá trình sử dụng và có thể được áp dụng cho nhiều mục đích khác nhau, tạo nên sự phong phú và đa dạng cho thị trường bất động sản.

Sự mất cân đối giữa cung và cầu trong thị trường bất động sản là nguyên nhân chính dẫn đến việc giá cả không ngừng gia tăng Tuy nhiên, tính khan hiếm của bất động sản lại mang tính chất tương đối, phụ thuộc vào vùng miền và thời điểm cụ thể.

2.1.2.4 Tính ảnh hưởng lẫn nhau

Bất động sản có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, với giá trị của một tài sản có thể tăng hoặc giảm do tác động từ các bất động sản khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực sẽ được nâng cao Việc xây dựng bất động sản mới thường làm tăng thêm vẻ đẹp và sức hấp dẫn cho những bất động sản lân cận, tạo nên hiện tượng phổ biến trong thị trường.

2.1.2.5 Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hoá bất động sản bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi nhiều yếu tố khác nhau, khác với các hàng hoá thông thường Nhu cầu bất động sản thay đổi theo từng vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thị hiếu và tập quán của cư dân địa phương Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, cũng như các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành nhu cầu và kiến trúc của bất động sản.

Tính dị biệt của bất động sản xuất phát từ sự khác nhau về vị trí, diện tích, kiến trúc và kết cấu của từng tài sản Điều này dẫn đến việc không có bất động sản nào hoàn toàn giống nhau, gây ra những bất đồng trong việc xác định cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản.

Với sự tiến bộ của khoa học kỹ thuật, việc giảm thiểu sự khác biệt về kết cấu, kiến trúc và chất lượng công trình trở nên khả thi, tuy nhiên, yếu tố vị trí vẫn là điều không thể đồng nhất.

2.1.3 Thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định

Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch giữa các bên liên quan, bao gồm mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp Các dịch vụ như trung gian, môi giới và tư vấn cũng diễn ra trong lĩnh vực này Vai trò của quản lý nhà nước có ảnh hưởng quyết định đến sự phát triển hoặc kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Thị trường bất động sản được định nghĩa là tổng hợp các giao dịch kinh tế và dân sự liên quan đến bất động sản trong một khu vực và khoảng thời gian cụ thể.

Khái quát về nhà chung cư, căn hộ chung cư

Trong tiếng Anh hiện đại, "condominium" (viết tắt là "condo") được sử dụng phổ biến để chỉ các công trình chung cư, thay thế cho thuật ngữ "apartment" Khái niệm "chung cư" có nguồn gốc cổ xưa, đã được người La Mã sử dụng từ thế kỷ thứ 6 trước Công nguyên, trong đó "con" có nghĩa là "của chung" và "dominium" chỉ quyền sở hữu hoặc sử dụng.

Ngày nay, căn hộ chung cư (condominium) không chỉ đơn thuần là tài sản, mà là một hình thức quyền sở hữu đặc biệt Một căn hộ chung cư được hình thành dựa trên hợp đồng quyền sở hữu, đồng thời ghi nhận rõ ràng về khuôn viên đất và mặt bằng công trình tại vị trí xây dựng.

Các căn hộ chung cư được xây dựng trong khuôn viên của dự án chung cư, cho phép người sở hữu quyền sở hữu không gian riêng giữa các bức tường, sàn và trần của căn hộ, cùng với quyền sử dụng chung không thể chia sẻ đối với các khu vực chung Thuật ngữ "condominium" thường được dùng để chỉ toàn bộ dự án hoặc từng căn hộ riêng lẻ, trong khi "apartment" hay "unit" chỉ các căn hộ đơn Condominium có thể có nhiều hình dạng và kích thước, từ các tòa tháp cao cấp đến những nhà chung cư cải tạo cũ.

2.2.2 Định nghĩa “chung cư” tại Singapore

Tại Singapore, "chung cư" được hiểu như một khái niệm quy hoạch, không chỉ là khái niệm pháp lý, nhằm mô tả các phát triển nhà ở, căn hộ và buồng ở được xây dựng để tối ưu hóa quỹ đất Theo tiêu chuẩn quản lý dự án xây dựng Singapore 2005 của Cơ quan quản lý quy hoạch Urban Redevelopment Authority (URA), chung cư (apartment) được phân thành hai loại: flat và condominium.

Chung cư không sở hữu đất (non-landed housing development) là loại hình nhà ở được thiết kế riêng cho mục đích cư trú, với lối vào tách biệt từ khu vực chung của tòa nhà Tại Singapore, các căn hộ dạng flat tạo thành quỹ nhà ở với mật độ trung bình và cao, thường có từ 4 đến hơn 30 tầng.

Khu nhà flat được thiết kế với không gian mở cộng đồng tối thiểu, thuộc quyền sở hữu chung của cư dân Không có yêu cầu về quy mô diện tích tối thiểu cho dự án flat, miễn là tuân thủ quy định về khoảng lùi và chỉ giới xây dựng Dự án không bắt buộc phải có không gian mở công cộng bên trong khu đất.

Khác với dạng flat, chung cư condominium yêu cầu diện tích đất lớn hơn và tạo ra quỹ nhà ở với mật độ xây dựng trung bình và cao tại Singapore Các chung cư condominium cần có tiện ích công cộng và khu vực giải trí bên trong khuôn viên, với các tiện ích này thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng cư dân, phục vụ nhu cầu của họ.

Dự án condominium có thể bao gồm các khối nhà từ 4 tầng đến trên 30 tầng, với diện tích tối thiểu là 4.000 m² và mật độ xây dựng tối đa 40%, bao gồm cả khu vực đậu xe Không bắt buộc phải có không gian mở công cộng trong khu đất của dự án.

2.2.3 Định nghĩa “chung cư” tại Việt Nam

Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005:

Trong các khu chung cư, nhiều căn hộ được thiết kế khép kín để đáp ứng nhu cầu sinh sống của gia đình Mỗi căn hộ có thể được trang bị đầy đủ nội thất hoặc để trống, cho phép gia chủ tự do lựa chọn và trang trí không gian sống theo ý tưởng của các thành viên trong gia đình.

Chung cư thường xuất hiện tại các khu vực đông dân cư như thành phố lớn, thị xã và khu công nghiệp Căn hộ chung cư là những căn hộ nằm trong các tòa nhà chung cư, phục vụ nhu cầu sống của cư dân tại những khu vực này.

2.2.4 Vai trò của của căn hộ chung cư

Sự gia tăng dân số tại các đô thị và khu công nghiệp do di cư lao động đã dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhà ở và giá thuê căn hộ tăng cao Điều này, cùng với các chi phí phát sinh khác, đã tạo ra nhiều bức xúc trong cộng đồng cư dân.

Hiện nay, nhu cầu của người dân về việc sở hữu căn hộ để sinh sống lâu dài và ổn định, đồng thời tạo điều kiện cho thế hệ tương lai phát triển tốt ngày càng tăng Vì vậy, nhiều dự án bất động sản đã được khởi động, dẫn đến sự ra đời của nhiều căn hộ chung cư mới.

Sự xuất hiện của chung cư đã mang lại nhiều lợi ích cho cư dân và xã hội, giúp giải quyết vấn đề nhà ở cho các hộ gia đình Đồng thời, việc quản lý môi trường, nguồn nước và an ninh trật tự trở nên dễ dàng hơn.

Căn hộ chung cư là giải pháp hiệu quả cho những ai đang tìm kiếm chỗ ở, giúp tiết kiệm chi phí so với việc mua đất và xây dựng nhà riêng.

2.2.5 Đặc điểm nhà chung cư, căn hộ chung cư

2.2.5.1 Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư

- Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, logia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

- Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với các hộ, phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng

2.2.5.2 Phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

- Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này

Giá căn hộ hay giá nhà chung cư

Giá nhà chung cư phản ánh giá trị kinh tế của căn hộ, đóng vai trò quan trọng trong các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thuế chấp quyền sử dụng nhà ở.

Giá căn hộ chung cư được xác định dựa trên đơn vị diện tích và thường có hai loại: giá quy định của nhà đầu tư và giá thị trường Giá của nhà đầu tư phụ thuộc vào vốn đầu tư ban đầu, cùng với vị trí và điều kiện cụ thể của tòa nhà Trong khi đó, giá thị trường phản ánh tâm lý và quy luật cung cầu của người mua.

Loại giá thứ hai thường phụ thuộc vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua, dẫn đến tính không ổn định và dễ bị ảnh hưởng bởi chính sách và tình hình kinh tế trong và ngoài nước Giá này không có cơ sở phân hạng vững chắc và chủ yếu dựa vào ước đoán cùng sở thích của người sử dụng Thông thường, nó hình thành từ khung giá của nhà đầu tư nhưng có thể cao hoặc thấp hơn, thường được tính bằng giá của nhà đầu tư cộng thêm chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán.

2.3.1 Đặc điểm của giá căn hộ chung cư

2.3.1.1 Không giống nhau về phương thức biểu thị

Giá căn hộ chung cư thể hiện vai trò của nó trong nền kinh tế, bao gồm giá trị quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền cho thuê và quyền thế chấp.

Căn hộ có thể được thể hiện qua nhiều hình thức khác nhau, không chỉ bằng giá trị quyền sở hữu mà còn thông qua giá trị quyền sử dụng, trong đó tiền thuê cũng là một cách biểu thị quan trọng.

Căn hộ chung cư hiện nay có mặt trên thị trường cho thuê, với mối quan hệ giữa giá cả và tiền thuê tương tự như mối quan hệ giữa lợi tức và tư bản Bằng cách xác định suất lợi tức hoàn vốn, chúng ta có thể tính toán giá trị của căn hộ một cách chính xác.

2.3.1.2 Không giống nhau về thời gian hình thành

Do sự khác biệt cá thể lớn của đất đai và sự thiếu hụt một thị trường hoàn chỉnh, giá cả thường bị ảnh hưởng bởi các yếu tố lịch sử và thời gian hình thành giá kéo dài, khiến việc so sánh trở nên khó khăn Tương tự, giá căn hộ chung cư cũng chịu tác động từ tình trạng thị trường Khi định giá căn hộ, cần phải xem xét đặc điểm của thị trường và thực hiện phân tích cụ thể để đưa ra mức giá phù hợp với từng thời điểm.

2.3.1.3 Giá căn hộ có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt

Do tính cố định về vị trí của căn hộ, giá cả giữa các thị trường khu vực thường không đồng nhất và có sự khác biệt rõ rệt Trong cùng một thành phố, giá căn hộ sẽ khác nhau tùy thuộc vào vị trí của tòa nhà chung cư Ngoài ra, giá của từng căn hộ trong cùng một tòa nhà cũng sẽ biến đổi dựa trên vị trí cụ thể của chúng.

Giá căn hộ chung cư chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ nhiều yếu tố, bao gồm sự phát triển kinh tế và gia tăng dân số tại từng khu vực Do đó, giá cả của các căn hộ sẽ khác nhau tùy thuộc vào đặc điểm riêng của từng vùng.

Giá căn hộ chung cư bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố quan trọng, bao gồm vị trí, chất lượng căn hộ, dịch vụ tiện ích, môi trường xung quanh, an ninh khu vực, thương hiệu nhà đầu tư, số tầng và diện tích của căn hộ.

2.3.2 Cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản căn hộ chung cư

2.3.2.1 Đặc điểm quan hệ cung cầu

Cầu thị trường bất động sản (BĐS) đề cập đến tổng số lượng bất động sản mà người tiêu dùng có khả năng chi trả và sẵn sàng mua tại một thời điểm nhất định với mức giá cụ thể.

Cung bất động sản đề cập đến tổng số lượng hàng hóa bất động sản có sẵn để giao dịch trên thị trường tại một thời điểm cụ thể, với mức giá xác định.

2.3.2.2 Quan hệ cung cầu và giá cả trên thị trường BĐS căn hộ chung cư

Thị trường bất động sản, giống như các thị trường khác trong nền kinh tế, chịu ảnh hưởng từ các quy luật kinh tế khách quan như quy luật giá trị, cung cầu, giá cả và cạnh tranh Đặc biệt, thị trường BĐS còn có quy luật riêng biệt là quy luật chu kỳ của thị trường, điều này ảnh hưởng đến sự vận hành và phát triển của lĩnh vực này.

Thị trường bất động sản có tính chu kỳ do thuộc tính cố định và tính "trễ" của đầu tư Quy luật này bao gồm bốn giai đoạn: phồn thịnh, suy thoái, tiêu điều và phục hưng, và là đặc điểm chung của thị trường bất động sản toàn cầu Chu kỳ này chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, trong đó tốc độ phát triển kinh tế và đô thị hóa là hai yếu tố quan trọng nhất, và nó có thể thay đổi theo từng giai đoạn khác nhau.

Vị thế - chất lượng và mô hình định giá Hedonic trong nghiên cứu giá căn hộ

căn hộ chung cư 2.4.1 Lý thuyết vị thế - chất lượng

Lý thuyết vị thế - chất lượng, được phát triển bởi TS Hoàng Hữu Phê và Giáo sư Patrich Wakely vào năm 2000 tại Đại học Tổng hợp London (UCL), tập trung vào động học dân cư đô thị Bài viết với tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị” (Phe & Wakely, 2000) chỉ ra rằng sự dịch chuyển của người dân trong không gian đô thị có những đặc điểm hoàn toàn khác biệt so với lý thuyết hiện hành của W Alonso (1964).

Chất lượng bất động sản (BĐS) được xác định bởi các đặc tính vật lý hữu hình có thể đo đếm, bao gồm tổng diện tích, diện tích xây dựng, số lượng phòng ngủ, số tầng, kết cấu công trình, nguyên vật liệu xây dựng, chất lượng nội thất và chất lượng tổng thể của công trình.

Tóm lại, BĐS có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội

2.4.2 Mô hình định giá Hedonic

Thuật ngữ “hedonic” có nguồn gốc từ tiếng Hy Lạp “hedonikos”, mang nghĩa là sự hài lòng Phương pháp định giá Hedonic là một kỹ thuật phân tích hồi quy, giúp xác định giá trị của các thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên thị trường trong những giai đoạn cụ thể Các thuộc tính đo lường được như kích cỡ, tốc độ và trọng lượng có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của hàng hóa.

Theo Griliches (1971) trích dẫn trong Nguyễn Quốc Nghi (2012), phương pháp Hedonic xác định rằng giá của một hàng hóa không đồng nhất có thể được tính toán dựa trên các thuộc tính liên quan đến hàng hóa đó Do đó, hàm hồi quy được sử dụng để phân tích mối quan hệ giữa giá cả và các đặc điểm của sản phẩm.

Hedonic có dạng: pi = h(ci), với pi là giá của hàng hóa và ci là vector của các đặc tính liên quan đến hàng hóa

Phương pháp định giá Hedonic, phát triển bởi Theo Triplett vào năm 1986, đã được ứng dụng rộng rãi trong việc xác định các chỉ số giá trước khi hình thành một khung cơ sở hoàn chỉnh Malpezzi (2002) cho biết, Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi quy Hedonic để liên hệ giá của xe ô tô với các đặc điểm tạo ra sự hài lòng cho khách hàng, như sức mạnh động cơ, tốc độ và trang trí nội thất Mô hình này do đó đã trở nên nổi tiếng trong lĩnh vực định giá.

“mô hình định giá Hedonic”

Mô hình Hedonic đã được hoàn thiện qua hai nghiên cứu quan trọng: lý thuyết tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974) Cả hai nghiên cứu này đều nhằm mục tiêu ước tính giá trị và số lượng thuộc tính của các sản phẩm khác nhau Lancaster đã xây dựng nền tảng lý thuyết cho mô hình Hedonic, nhấn mạnh rằng sự thỏa dụng của người tiêu dùng đến từ các đặc tính của sản phẩm, không phải từ sản phẩm trực tiếp Hiện nay, phương pháp định giá Hedonic đang được áp dụng rộng rãi tại các quốc gia phát triển.

Theo nghiên cứu của Thibodeau và Malpezzi (1980) về ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở, phương pháp định giá Hedonic sử dụng mô hình hồi quy để xác định giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên các đặc điểm riêng biệt của chúng Mỗi biến độc lập trong mô hình đại diện cho một đặc điểm cụ thể, và các hệ số trong kết quả mô hình phản ánh giá trị tiềm ẩn của những đặc điểm này Mô hình hồi quy này cho phép phân tích giá thuê nhà hoặc giá trị căn hộ một cách chính xác và chi tiết.

R = f (S, N, L, C, T) là công thức mô tả giá thuê hoặc giá trị căn hộ, trong đó S đại diện cho các đặc điểm cấu trúc, N cho các đặc điểm môi trường xung quanh, L là vị trí, C là các đặc điểm hợp đồng giao dịch và T là thời hạn quan sát căn hộ Theo Malpezzi (2003), thị trường nhà ở đã ứng dụng mô hình định giá Hedonic một cách rộng rãi trong quá trình phát triển, bởi vì nhà ở là hàng hóa không đồng nhất và nhu cầu của người tiêu dùng cũng rất đa dạng.

Căn hộ có nhiều đặc điểm riêng biệt như diện tích, chất lượng và vị trí, dẫn đến sự khác biệt trong định giá Mỗi căn nhà có vị trí và thời gian xây dựng khác nhau, cùng với sự thỏa dụng đa dạng của người mua Do đó, việc định giá căn hộ trở nên phức tạp, khi mà những căn hộ cùng nhóm đặc điểm lại được định giá khác nhau Phương pháp Hedonic trở nên phổ biến vì nó giúp ước tính giá trị của từng đặc điểm riêng lẻ, từ đó xác định giá trị tổng thể của căn hộ.

Mô hình Hedonic cho phép phân tích các đặc điểm của tài sản, giúp các nhà phân tích nhận diện tác động của sự thay đổi mẫu So với các phương pháp định giá truyền thống như so sánh, chi phí, thu thập, lợi nhuận hay thặng dư, phương pháp định giá bằng mô hình Hedonic được xem là một trong những phương pháp xác định giá trị tiên tiến và phổ biến ở các nước phát triển.

Tại các thị trường nhà ở phát triển như Mỹ và Anh, nhiều nghiên cứu đã chỉ ra mối quan hệ giữa giá nhà và các thuộc tính của nhà ở, như nghiên cứu của Sirmans và Zietz et al (2005) và Grether và Miekowski (1974) Năm 1968, Cục điều tra dân số Hoa Kỳ trở thành cơ quan chính phủ đầu tiên áp dụng phương pháp Hedonic để xác định giá nhà dựa trên các đặc điểm như diện tích sàn, số phòng tắm và vị trí.

Tại các thị trường đang phát triển như Châu Mỹ Latinh và Châu Á, mô hình Hedonic đã cho thấy hiệu quả trong việc đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà Nghiên cứu của Pasha và Butt (1996) về nhu cầu thuộc tính nhà ở tại Pakistan cho thấy kích thước lô đất, không gian sống, số phòng và số lượng phòng tắm đều có tác động đáng kể đến giá nhà.

Nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

Trên cơ sở các nghiên cứu trước, tác giả nhận diện các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư gồm:

2.5.1 Nhóm các đặc điểm tác động đến căn hộ

Số lượng căn hộ trên mỗi tầng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản; những khu chung cư có ít căn hộ thường có giá cao hơn nhờ vào môi trường yên tĩnh và không gian thoáng đãng Tuy nhiên, khi số căn hộ ít, việc sử dụng diện tích công cộng và các dịch vụ như ban công hay hành lang cũng trở nên thuận tiện hơn, dẫn đến chi phí bình quân tăng và giá căn hộ cũng vì thế mà tăng theo.

Số lượng thang máy trong tòa nhà chung cư có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị căn hộ Tỷ lệ hộ gia đình sử dụng chung một thang máy trong cùng một tầng càng thấp, cư dân sẽ càng được hưởng tiện ích nhanh chóng và thuận tiện hơn Điều này dẫn đến việc giá căn hộ có xu hướng tăng cao hơn khi số hộ sử dụng chung thang máy càng ít.

Chất lượng thang máy là một yếu tố quan trọng mà nhiều người mua căn hộ quan tâm, đặc biệt là khi số lượng căn hộ chia sẻ thang máy trên một tầng tăng lên Hiện nay, thang máy được sử dụng phổ biến không chỉ ở các tòa nhà cao tầng mà còn ở những căn hộ dưới 10 tầng Giá thang máy chất lượng dao động từ vài trăm triệu đến một tỷ đồng, tuy nhiên, nhiều đơn vị thường lắp đặt thang kém chất lượng để tiết kiệm chi phí và không thực hiện bảo trì đúng quy định Điều này có thể dẫn đến sự cố đáng tiếc và làm thang máy xuống cấp nhanh chóng trong quá trình sử dụng Do đó, chất lượng thang máy ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của căn hộ.

Tổng số tầng của tòa nhà chung cư ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị căn hộ trên thị trường, với tòa nhà càng cao thì giá căn hộ thường tăng (Asabere và Huffman, 1995) Mối quan hệ này cho thấy tổng số tầng thường đồng biến với diện tích xây dựng của khu vực, nhưng ngược lại với giá bình quân của căn hộ Điều này phản ánh chi phí trung bình của căn hộ liên quan đến diện tích xung quanh và chi phí đất đai mà mỗi căn hộ phải chịu.

Vị trí tầng của căn hộ có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của nó, với các căn hộ ở tầng cao thường có giá cao hơn do tránh được bụi bẩn và tiếng ồn từ giao thông Nghiên cứu của Freeman (1999), Wallters (1975), Nelson (1980) và Pennington cùng các cộng sự (1990) đã chỉ ra rằng tiếng ồn không chỉ tác động đến giá bán căn hộ mà còn ảnh hưởng đến giá thuê.

Tổng số phòng ngủ của căn hộ là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản Căn hộ có nhiều phòng thường có diện tích lớn hơn, dẫn đến giá cao hơn nếu các điều kiện khác không thay đổi Trong cùng một diện tích, căn hộ có khả năng bố trí nhiều phòng hơn sẽ được ưa chuộng hơn, từ đó làm tăng xu hướng giá của căn hộ (Hughes và Sirmans, 1993).

Số lượng phòng tắm trong căn hộ không chỉ phản ánh giá trị sử dụng mà còn thể hiện giá trị vô hình của nó Căn hộ có nhiều phòng tắm mang lại tính riêng tư cao hơn cho cư dân so với những căn hộ ít phòng tắm Theo nghiên cứu của Nguyễn Ngọc Vinh (2012) và các tác giả Hughes và Sirmans (1993), giá trị vô hình này có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thị trường của căn hộ.

Tổng diện tích của chung cư là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản, như đã được chỉ ra trong nghiên cứu ứng dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng của Trần Thanh Hùng (2008) Nghiên cứu trước đó của Rosen cũng đã nhấn mạnh tầm quan trọng của diện tích khuôn viên trong việc định giá bất động sản.

Thị trường nhà đất năm 1974 bao gồm nhiều thị trường riêng biệt với các đặc tính cụ thể có thể đo lường bằng biến thống kê Nghiên cứu gần đây đã trở lại với việc ứng dụng mô hình định giá bất động sản, trong đó tổng diện tích bất động sản là yếu tố cơ bản ảnh hưởng đến giá cả Theo nghiên cứu của Hughes và Sirmans (1993), diện tích là một trong những yếu tố nội tại có tác động mạnh mẽ nhất đến giá nhà tại Mỹ.

- Diện tích căn hộ: diện tích căn hộ lớn hay nhỏ sẽ ảnh hưởng đến giá căn hộ

Tuổi thọ căn hộ, tính từ thời điểm xây dựng đến thời điểm khảo sát, là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá cả trên thị trường bất động sản Căn hộ mới

- Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS: môi trường là yếu tố tiềm ẩn làm tăng hay giảm đến giá trị của căn hộ (Zangerle (1927) [57] & Henderson

(1931) [31] , Feitelson và các cộng sự (1996) [25] , Freeman (1999) [27] , Anderson và West (2006)) [20]

Khoảng cách giữa bất động sản và công viên gần nhất ảnh hưởng đáng kể đến giá trị của căn hộ Căn hộ nằm gần công viên thường có giá trị vô hình cao hơn, dẫn đến giá bán của chúng có xu hướng tăng.

Khoảng cách từ bất động sản đến mặt tiền đường chính có ảnh hưởng lớn đến sự thuận tiện trong giao thông Căn hộ gần đường chính thường mang lại lợi ích về khả năng di chuyển, điều này đã được nghiên cứu và chứng minh bởi các tác giả Asabere và Huffman (1995) cũng như Nguyễn Ngọc Vinh.

(2012) [4] , Nguyễn Quốc Nghi và cộng sự (2012) [9] , Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) [16] có ảnh hưởng đến giá

- Khoảng cách đến nơi làm việc: khoảng cách này cũng được nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ

Nghiên cứu tại Việt Nam đã chỉ ra mối quan hệ giữa khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố và giá trị của nó Trần Thanh Hùng (2008) đã sử dụng nghiên cứu thực nghiệm để minh họa cho Lý thuyết vị thế - chất lượng tại Tp.HCM, khẳng định rằng khoảng cách đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng đáng kể đến giá bất động sản Các tác giả Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang cũng đã đồng tình với nhận định này.

Nghiên cứu năm 2011 đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản tại TP.HCM có những kết luận tương tự, cho thấy yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá của bất động sản căn hộ chung cư.

Chiều rộng đường trước bất động sản ảnh hưởng lớn đến giao thông và giá trị tài sản Đường rộng không chỉ tạo thuận lợi cho việc di chuyển mà còn hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh, từ đó gia tăng thu nhập Do đó, yếu tố này cần được xem xét kỹ lưỡng khi đánh giá giá trị bất động sản.

PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Quy trình nghiên cứu

Nguồn: Tổng hợp của tác giả

Sơ đồ 3.1: Các bước trong quy trình nghiên cứu

 Quy trình nghiên cứu đề tài gồm các bước cụ thể như sau:

Bước 1: Xác định vấn đề nghiên cứu

Xác định vấn đề nghiên cứu

Xác định mục tiêu nghiên cứu

Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

3 Đo lường, thu thập dữ liệu

Giải thích, làm sáng tỏ số liệu

Viết báo cáo, giải pháp và kiến nghị

Tác giả đã nhận diện vấn đề nghiên cứu và quyết định chọn đề tài: “Các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh” Nghiên cứu này nhằm phân tích những yếu tố quyết định đến giá trị bất động sản căn hộ chung cư trong bối cảnh thị trường năng động của thành phố.

Bước 2: Xác định mục tiêu nghiên cứu

Sau khi xác định vấn đề nghiên cứu, tác giả làm rõ mục tiêu nghiên cứu, bao gồm mục tiêu tổng quát và mục tiêu cụ thể Mục tiêu cụ thể được diễn đạt dưới dạng câu hỏi, tạo thành câu hỏi nghiên cứu.

Bước 3: Thiết kế hay lập kế hoạch nghiên cứu

Tác giả tổng kết lý thuyết và nghiên cứu trước đây để xây dựng mô hình nghiên cứu, từ đó đưa ra giả thuyết cho câu hỏi đã đặt ra Đồng thời, tác giả xác định phương pháp nghiên cứu phù hợp và chuẩn bị biểu mẫu thu thập số liệu nhằm thu thập dữ liệu định lượng và định tính cần thiết Mục tiêu là đánh giá thực trạng và tìm kiếm mối quan hệ giữa các yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.HCM.

Bước 4: Đo lường, thu thập dữ liệu

Để thu thập thông tin chính xác về giá bất động sản tại TP.HCM, cần tham khảo ý kiến từ các chuyên gia dữ liệu, thiết kế bảng câu hỏi phù hợp và tiến hành phỏng vấn trực tiếp khách hàng đã từng mua căn hộ chung Những yếu tố vi mô cũng đóng vai trò quan trọng trong việc ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực này.

Bước 5: Phân tích số liệu

Sử dụng phương pháp định lượng và định tính để phân tích số liệu là cần thiết Đầu tiên, tiến hành phân tích mô tả mối quan hệ giữa các yếu tố Sau đó, áp dụng mô hình định lượng để đánh giá mức độ tác động của các yếu tố đến biến động giá bất động sản Cuối cùng, kiểm định thống kê độ tin cậy của các kết quả phân tích và thực hiện chạy mô hình.

Bước 6: Giải thích, làm sáng tỏ số liệu

Giải thích kết quả nghiên cứu và tìm ra nguyên nhân tăng giảm giá BĐS

Bước 7: Viết báo cáo kết quả, giải pháp và kiến nghị

Báo cáo kết quả nghiên cứu sẽ trình bày các quan điểm và định hướng chính sách, đồng thời đề xuất các giải pháp kiến nghị phù hợp dựa trên những kết quả nghiên cứu đã đạt được.

Dữ liệu nghiên cứu

Bài nghiên cứu sử dụng số liệu từ bảng câu hỏi khảo sát ý kiến của những người đã từng mua căn hộ chung cư tại quận 2 và quận 7.

8, 9,12, Bình Thạnh, Thủ Đức và quận Bình Tân Với số phiếu khảo sát được điều tra là 827 phiếu

Theo Green (1991), như được trích dẫn trong Nguyễn Đình Thọ (2011), kích thước mẫu được xác định theo công thức n >= 8p + 50, với n là cỡ mẫu và p là số biến độc lập của mô hình Dựa trên điều kiện nguồn lực của tác giả, cỡ mẫu được chọn là 827 quan sát, cho thấy tính đại diện của cỡ mẫu này là tương đối tốt.

Mô hình nghiên cứu và các kiểm định

Dựa trên các nghiên cứu trước đây và ý kiến từ các chuyên gia, tác giả đã tổng hợp các biến phổ biến trong nghiên cứu giá căn hộ chung cư để lựa chọn và xây dựng mô hình phù hợp Đồng thời, tác giả cũng đã nghiên cứu và đưa vào mô hình một số biến mới.

Bảng 3.1 Bảng tóm tắt các biến nghiên cứu trước được chọn trong mô hình

1 Số thang máy trong tòa nhà chung cư Morancho (2003); Selim (2008) (+)

2 Chất lượng thang máy Nguyễn Ngọc Vinh (2012) (+)

3 Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư

4 Vị trí tầng căn hộ khỏa sát

Freeman (1999) hay Wallters, (1975)và Nelson (1980), Pennington và các cộng sự

5 Tổng số phòng ngủ của căn hộ

6 Tổng số phòng tắm của căn hộ

7 Tổng diện tích của BĐS

Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011);

Trần Thanh Hùng (2008), ); Hughes và Sirmans (1993); Rosen (1974)

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013), Nguyên Quốc Nghi và các cộng sự (2012), Nguyễn Ngọc Vinh (2012), Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011), Asabere và Huffman (1995), Morancho (2003), Selim (2008), Tse và Love (2000), cùng với Wen Hai-Zhen (2005) đều là những tác giả có đóng góp quan trọng trong lĩnh vực nghiên cứu của họ.

9 Tuổi thọ căn hộ Morancho (2003); Selim (2008); Tse và

Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS

Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Zangerle (1927) và Henderson (1931); Feitelson và các cộng sự (1996); Freeman (1999); Anderson và West (2006)

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường chính gần nhất

Nguyễn Quốc Nghi và và các cộng sự (2012); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011); Asabere và Huffman (1995)

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố

Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013); Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011); Asabere và Huffman (1995); Tse và Love (2000); Wen Hai-Zhen (2005); Trần Thanh Hùng (2008)

14 Chiều rộng đường trước BĐS Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) (-)

15 BĐS có quang cảnh cây xanh

Brown và Charles (1998); Spahr và Sunderman (1999); Irwin (2002); Johnston và các cộng sự (2002); Boris và các cộng sự (2003); ); Zangerle (1927) và Henderson

16 BĐS có quang cảnh khu công nghiệp

Brown và Charles (1998); Spahr và Sunderman (1999); Irwin (2002); Johnston và các cộng sự (2002); Boris và các cộng sự

17 BĐS có quang cảnh nhìn ra sông

Brown và Charles (1998); Spahr và Sunderman (1999); Irwin (2002); Johnston và các cộng sự (2002); Boris và các cộng sự

BĐS có quang cảnh nhìn ra trung tâm thành phố

Brown và Charles (1998); Spahr và Sunderman (1999); Irwin (2002); Johnston và các cộng sự (2002); Boris và các cộng sự

19 BĐS có giấy tờ pháp lý Nguyễn Thị Mỹ Linh (2013) (+)

Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013); Wen Hai- Zhen (2005)

21 Hệ thống thoát nước Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Selim (2008) (+)

Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Anderson và West (2006); Bullard (1996); Brown và Charles (1998); Spahr và Sunderman (1999);

Irwin (2002); Johnston và các cộng sự (2002); Boris và các cộng sự (2003); Theebe

23 Giao thông Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Wen Hai-Zhen

24 Trường học Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Wen Hai-Zhen

25 Công viên Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Morancho

26 Chất lượng nội thất Nguyễn Ngọc Vinh (2012); Wen Hai-Zhen

Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ các nghiên cứu trước

Phương pháp hồi quy OLS là một công cụ phổ biến trong kinh tế lượng nhờ vào tính hiệu quả và đơn giản của nó Mô hình hồi quy được ước lượng bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất OLS, được phát triển bởi nhà toán học Carl Friedrich Gauss Định lý Gauss – Markov khẳng định rằng, dưới các giả thuyết của mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển, các ước lượng OLS sẽ là tuyến tính, không chệch và có phương sai nhỏ nhất Trong phân tích hồi quy bội, cần đảm bảo rằng các biến giải thích không có đa cộng tuyến và các sai số không có tự tương quan Ngoài ra, mô hình định giá Hedonic được áp dụng để phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá của đối tượng khảo sát.

Do sự biến động lớn và thường xuyên sai lệch của giá nhà, nghiên cứu này sẽ sử dụng logarit tự nhiên của biến này Đây là một phương pháp phổ biến thường được áp dụng trong các mô hình định giá Hedonic trên toàn cầu (Ottensmann, 2008).

Mô hình nghiên cứu tổng quát có dạng:

Ln(PRICE): logarit tự nhiên của giá căn hộ

XAPARTMENTi: là véc tơ các đặc điểm riêng của từng căn hộ β2jXPURCHASERi:là véc tơ các đặc điểm riêng của người mua căn hộ

Tác giả đã phát triển mô hình nghiên cứu với 38 biến, trong đó bổ sung 12 biến mới, bao gồm: số căn hộ trên một tầng, khoảng cách đến nơi làm việc, bệnh viện, dịch vụ thiết yếu như chiếu sáng, thang máy, nước sinh hoạt, các dịch vụ thể thao và khác, hướng căn hộ, số mặt thoáng, chất lượng hoàn thiện, thu nhập, mục đích mua, và lãi suất vay mua bất động sản.

Mô hình nghiên cứu chi tiết được viết như sau:

Ln(PRICE) = β0 + β1 AP_FLOOR + β2 ELEVATORS + β3 Q_ELEVATOR + β4

FLOORS + β5 FLOOR + β6 ROOM + β7 BATHROOMS + β8 TOTALAREA + β9

FLOORAREA + β10 BUILD_YEAR + β11 CLEANESS + β12 D_PARK + β13

GREEN_VIEW + β18 INDUSTRIAL_VIEW + β19 RIVER_VIEW + β20

CITY_VIEW + β21 LEGAL + β22 SECURITY + β23 WATERSYSD + β24

ENVIRONQUALD + β 25 TRANSPORTD + β 26 SCHOOLD + β 27 HOSPITALD + β 28 PARKD + β 29 ESSENSERD + β 30 SPORTD + β 31 OTHERSERVICED + β 32 DIRECTIOND + β 33 SURFACE + β 34 PERFORMD + β 35 FURQUALD + β 36 INCOME + β37 PURCHASING_PURPOSE + β38 INTEREST + ε i

Ln (PRICE): biến phụ thuộc β0: hệ số chặn βj: là các hệ số hồi quy εi: Sai số của mô hình

Bảng 3.2 Bảng diễn giải biến trong mô hình nghiên cứu

STT Tên biến Giải thích biến Loại Đơn vị đo lường

Ln (PRICE) logarit tự nhiên của giá căn hộ (VNĐ/m 2 ) Định lượng Đồng

Biến độc lập Nhóm các biến đặc điểm căn hộ

Số căn hộ trên một tầng Định lượng Căn (-)

Số thang máy trong tòa nhà chung cư Định lượng Cái (+)

3 Q_ELEVATOR Chất lượng thang máy Định tính

Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư Định lượng Tầng (+)/(-)

Vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát Định tính Tầng (+)/(-)

Tổng số phòng ngủ của căn hộ Định lượng Phòng (+)

Tổng số phòng tắm của căn hộ Định lượng Phòng (+)

Tổng diện tích của BĐS Định lượng M 2 (+)

9 FLOORAREA Diện tích căn hộ Định lượng M 2 (+)

10 BUILD_YEAR Tuổi thọ căn hộ Định lượng Năm (-)

Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS Định lượng

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất Định lượng Km (-)

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền Định lượng M (-) đường chính gần nhất

Khoảng cách đến nơi làm việc Định lượng Km (-)

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố Định lượng Km (-)

Chiều rộng đường trước chung cư Định lượng M (+)

BĐS có quang cảnh cây xanh Định tính

BĐS có quang cảnh khu công nghiệp Định tính

BĐS có quang cảnh nhìn ra sông Định tính

BĐS có quang cảnh nhìn ra trung tâm thành phố Định tính

21 LEGAL BĐS có giấy tờ pháp lý Định tính

22 SECURITY An ninh khu vực Định tính

23 WATERSYSD Hệ thống thoát nước Định tính

24 ENVIRONQUALD Chất lượng môi trường Định tính

25 TRANSPORTD Giao thông Định tính

Thuận tiện = 3, trung bình = 2, không thuận tiện

26 SCHOOLD Trường học Định tính

27 HOSPITALD Bệnh viện Định tính

28 PARKD Công viên Định tính

Dịch vụ thiết yếu (chiếu sáng, cấp nước sinh Định tính

30 SPORTD Thể thao Định tính

31 OTHERSERVICED Dịch vụ khác Định tính

32 DIRECTIOND Hướng căn hộ Định tính Đông = 1; các hướng còn lại 0

33 SURFACE Số mặt thoáng Định tính

34 PERFORMD Chất lượng hoàn thiện Định tính

35 FURQUALD Chất lượng nội thất Định tính

Nhóm các biến đặc điểm về người mua căn hộ

36 INCOME Thu nhập Định tính

Mục đích mua Định tính

Mua để sử dụng 1; mua để đầu tư

38 INTEREST Lãi suất vay mua căn hộ Định lượng % (+)

3.3.1 Giả thuyết nghiên cứu Giả thuyết H 1 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa số căn hộ trên một tầng với giá của căn hộ

Giả thuyết H 2 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa số lượng thang máy trong tòa nhà với giá của căn hộ

Giả thuyết H 3 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng thang máy trong tòa nhà với giá của căn hộ

Giả thuyết H 4 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư với giá của căn hộ

Giả thuyết H 5 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát với giá của căn hộ

Giả thuyết H 6 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa tổng số phòng ngủ căn hộ với giá của căn hộ

Giả thuyết H 7 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa tổng số phòng tắm với giá của căn hộ

Giả thuyết H 8 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa tổng diện tích của BĐS với giá của căn hộ

Giả thuyết H 9 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa diện tích căn hộ với giá của căn hộ

Giả thuyết H 10 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa tuổi thọ căn hộ với giá của căn hộ

Giả thuyết H 11 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS với giá của căn hộ

Giả thuyết H 12 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách từ BĐS tới công viên với giá của căn hộ

Giả thuyết H 13 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách từ BĐS tới mặt tiền đường chính gần nhất với giá của căn hộ

Giả thuyết H 14 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách đến nơi làm việc với giá của căn hộ

Giả thuyết H 15 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố với giá của căn hộ

Giả thuyết H 16 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chiều rộng đường trước chung cư với giá của căn hộ

Giả thuyết H 17 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa BĐS có quang cảnh cây xanh với giá của căn hộ

Giả thuyết H 18 : Tồn tại mối quan hệ nghịch biến giữa BĐS có quang cảnh khu công nghiệp với giá của căn hộ

Giả thuyết H 19 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa BĐS có quang cảnh nhìn ra sông với giá của căn hộ

Giả thuyết H 20 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa BĐS có quang cảnh nhìn vô trung tâm thành phố với giá của căn hộ

Giả thuyết H 21 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa BĐS có giấy tờ pháp lý giá của căn hộ

Giả thuyết H 22 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa an ninh khu vực giá của căn hộ

Giả thuyết H 23 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa hệ thống thoát nước với giá của căn hộ

Giả thuyết H 24 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng môi trường giá của căn hộ

Giả thuyết H 25 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa tình trạng giao thông thuận lợi ảnh hưởng đến giá của căn hộ

Giả thuyết H 26 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa trường học với giá của căn hộ

Giả thuyết H 27 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa bệnh viện với giá của căn hộ

Giả thuyết H 28 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa công viên với giá của căn hộ

Giả thuyết H 29 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa các dịch vụ thiết yếu

(chiếu sáng, cấp nước sinh hoạt,…) với giá của căn hộ

Giả thuyết H 30 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa thể thao với giá của căn hộ

Giả thuyết H 31 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa dịch vụ khác (xông hơi,

Spa, trông trẻ, ) với giá của căn hộ

Giả thuyết H 32 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa hướng căn hộ với giá của căn hộ

Giả thuyết H 33 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa số mặt thoáng với giá của căn hộ

Giả thuyết H 34 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng hoàn thiện với giá của căn hộ

Giả thuyết H 35 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa chất lượng nội thất với giá của căn hộ

Giả thuyết H 36 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa thu nhập với giá của căn hộ

Giả thuyết H 37 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa mục đích mua với giá của căn hộ

Giả thuyết H 38 : Tồn tại mối quan hệ đồng biến giữa lãi suất vay mua căn hộ với giá của căn hộ

3.3.2 Các kiểm định trong mô hình

3.3.2.1 Kiểm định đa cộng tuyến

Khi xây dựng mô hình hồi quy bội, lý tưởng nhất là các biến giải thích không có sự tương quan với nhau, đảm bảo mỗi biến cung cấp thông tin độc lập về biến phụ thuộc Ln(PRICE) mà không bị ảnh hưởng bởi các biến giải thích khác.

Hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình có thể dẫn đến những hậu quả nghiêm trọng như phương sai và hiệp phương sai của các ước lượng OLS lớn, làm cho khoảng tin cậy trở nên rộng Các ước lượng OLS và sai số chuẩn trở nên nhạy cảm với những thay đổi nhỏ trong dữ liệu, và có thể khiến dấu của các hệ số hồi quy ngược với kỳ vọng Để phát hiện đa cộng tuyến, có thể dựa vào một số dấu hiệu nhất định.

- Hệ số R 2 lớn hơn tỉ số t nhỏ

- Hệ số tương quan cặp giữa các biến giải thích cao

- Sử dụng nhân tử phóng đại phương sai (VIF) Nếu VIF của một biến vượt quá 10 (điều này xảy ra nếu Rj 2

> 0.9) thì biến này được coi là cộng tuyến cao

Biện pháp khắc phục: một trong những cách khắc phục tác giả sử dụng là loại từng một biến giải thích ra khỏi mô hình

3.3.2.2 Kiểm định phương sai thay đổi

Trong nghiên cứu này, tác giả áp dụng kiểm định White để kiểm tra phương sai thay đổi Kiểm định này không yêu cầu biến ngẫu nhiên U phải có phân phối chuẩn, giúp tăng tính linh hoạt trong phân tích.

Yi = β0 + β1X1 + β2X2 + Ui (1) Bước 1: Ước lượng (1) bằng OLS, từ đó thu được các phần dư tương ứng Bước 2: Ước lượng mô hình sau

Hệ số xác định bội từ R² được sử dụng trong bước 3 để kiểm định giả thuyết Giả thuyết không H0 cho rằng phương sai sai số là đồng đều (α₂ = α₃ = α₄ = α₅ = α₆ = 0), trong khi giả thuyết thay thế H1 cho rằng phương sai sai số có sự thay đổi Ngoài ra, nR² có phần xấp xỉ phân phối χ² với bậc tự do (df) bằng số hệ số của mô hình (2), không tính hệ số chặn.

Bước 4: Nếu nR 2 không vượt quá giá trị χ α 2

(df) thì giả huyết H0 không có cơ sở bị bác bỏ và ngược lại

3.3.2.3 Kiểm định hiện tượng tự tương quan

Tự tương quan là sự liên kết giữa các thành phần trong chuỗi quan sát theo thứ tự thời gian hoặc không gian Trong mô hình hồi quy tuyến tính cổ điển, giả thuyết đặt ra là không có sự tương quan giữa các nhiễu ei, tức là sai số của một quan sát không bị ảnh hưởng bởi sai số của quan sát khác.

Việc sử dụng mô hình có hiện tượng tự tương quan dẫn đến các ước lượng OLS vẫn giữ tính chất tuyến tính và không chệch, nhưng không còn hiệu quả Để phát hiện tự tương quan trong mô hình, có thể áp dụng các phương pháp như kiểm tra đoạn mạch, kiểm định Durbin-Watson và kiểm định Breusch-Godfrey Trong bài viết này, tác giả chọn phương pháp kiểm định Durbin-Watson để xác định hiện tượng tự tương quan giữa các biến trong nghiên cứu.

Chương này trình bày phương pháp nghiên cứu áp dụng trong luận văn, trong đó tác giả đề xuất mô hình nghiên cứu liên quan đến các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư Luận văn cũng giải thích chi tiết các bước thực hiện quy trình nghiên cứu.

Nghiên cứu này kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng để phát triển mô hình và giả thuyết nhằm trả lời câu hỏi nghiên cứu Luận văn xác định các yếu tố vi mô ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư, với 38 biến được lựa chọn làm biến giải thích trong mô hình hồi quy.

Luận văn áp dụng công cụ Excel và phần mềm Stata 12 để phân tích dữ liệu quý từ khảo sát trực tiếp với 827 khách hàng đã và đang có ý định mua căn hộ tại TP.HCM Chương này trình bày phương pháp hồi quy OLS nhằm ước lượng mô hình và thực hiện các kiểm định nghiên cứu cần thiết, bao gồm kiểm định đa cộng tuyến, kiểm định tự tương quan và kiểm định hiện tượng phương sai thay đổi.

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

Thống kê mô tả mẫu nghiên cứu

Để đạt được kích thước mẫu 827, tác giả đã phát hành tổng cộng 900 mẫu thông qua khảo sát phiếu điều tra trực tiếp Sau khi thu thập và kiểm tra, 73 mẫu bị loại bỏ do có nhiều chỗ trống hoặc không đạt chất lượng Cuối cùng, 827 mẫu khảo sát hoàn chỉnh đã được chọn và phân tích bằng phần mềm Stata.

Trong tổng số 827 mẫu được đưa vào phân tích kiểm định qua phần mềm Stata 12 như sau (Bảng 4.1)

Về giới tính: 117 người là nữ giới, chiếm 14,15% và 710 người là nam giới, chiếm 85.85% cho thấy Nam giới có số lượng tham gia khảo sát đông hơn so với

Trong một nghiên cứu về độ tuổi của người dân, có 59 người dưới 30 tuổi, chiếm 7.13%; 434 người từ 30 đến 40 tuổi, chiếm 52.48%; 261 người từ 41 đến 50 tuổi, chiếm 35.19%; và 43 người trên 50 tuổi, chiếm 5.2% Đặc biệt, tỷ lệ thanh niên nam giới cho thấy xu hướng ưa chuộng căn hộ chung cư.

Trong tình trạng hôn nhân, có 33 người độc thân, chiếm 3.99%, trong khi 794 người đã kết hôn, chiếm 96.01% Điều này cho thấy rằng nhóm khách hàng đã lập gia đình có nhu cầu về nhà ở cao hơn đáng kể so với nhóm khách hàng còn độc thân.

Trong tổng số người khảo sát, 18 người có trình độ trung cấp (2,18%), 578 người có trình độ Cao đẳng/Đại học (69,89%) và 202 người có trình độ sau Đại học (24,43%) Tỷ lệ người dân có trình độ văn hóa cao có xu hướng lựa chọn và có ý định sống trong căn hộ chung cư cao hơn so với các trình độ học vấn khác.

Về mức thu nhập: có 8 người có mức thu nhập dưới 10 triệu/tháng, chiếm

Trong số 1.000 người được khảo sát, 0,97% có mức thu nhập dưới 10 triệu/tháng; 206 người (24,91%) có thu nhập từ 10 đến 20 triệu/tháng; 383 người (46,31%) có thu nhập từ 20 đến 30 triệu/tháng và 230 người (27,81%) có thu nhập trên 30 triệu/tháng Những người có thu nhập cao thường yêu cầu một cuộc sống tiện nghi và an toàn khi lựa chọn căn hộ chung cư.

Bảng 4.2 Đặc điểm cá nhân của đối tượng khảo sát

Cỡ Mẫu n = 827 Tần Số Tần Suất (%)

Mức thu nhập ( triệu đồng/tháng )

Nguồn: Số liệu nghiên cứu của tác giả

 Trong bài nghiên cứu tác giả đã khảo sát 827 căn hộ chung cư ở 8 Quận trên địa bàn Tp.HCM, tỷ lệ cụ thể như sau:

Bảng 4.3 Bảng thống kê các quận trong mẫu nghiên cứu

Quận Số lượng căn hộ Tỷ lệ (%)

Trong nghiên cứu này, tác giả đã khảo sát 827 mẫu căn hộ tại TP HCM, tập trung vào các quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Thạnh, Bình Tân và Thủ Đức Quá trình chọn mẫu được thực hiện ngẫu nhiên, nhằm đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ Tác giả lựa chọn các quận gần trung tâm thành phố, như Nhà thờ Đức Bà, và các quận xa hơn để so sánh và phân tích một cách rõ ràng hơn.

Trong nghiên cứu, tác giả đã xây dựng mô hình với 38 biến độc lập, nhưng do có nhiều biến giả và thiếu cơ sở giải thích, nên chỉ mô tả chi tiết các biến định lượng trong mô hình (phụ lục 2).

Bảng 4.4 Bảng thống kê mô tả các biến trong mô hình

Trung bình (Mean) Độ lệch chuẩn (Std.Dev.)

Số căn hộ trên một tầng 827 12.61064 6.03206 4 34

Số thang máy trong tòa nhà chung cư

Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư

Vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát 827 9.422007 6.497692 1 37

Tổng số phòng ngủ của căn hộ 827 2.263603 0.656993 1 5

Tổng số phòng tắm 827 1.866989 0.6198578 1 5 của căn hộ Tổng diện tích của

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường chính gần nhất

Khoảng cách đến nơi làm việc 827 3.525998 1.802672 0 10

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố

Chiều rộng đường trước chung cư 827 47.35671 21.59387 15 150

Nguồn: Kết quả kết xuất từ phần mềm Stata

Do dân cư đông đúc nên tổng diện tích chung cư TP.HCM là tương đối lớn Với 827 quan sát, kết quả thống kê cho thấy:

Biến PRICE có giá trị trung trình 1.8*10 9 đồng/căn hộ, giá trị nhỏ nhất 4.6*10 8 đồng/căn hộ , giá trị lớn nhất 7*10 9 đồng/căn hộ

Chung cư có tổng diện tích từ 1.400 m² đến 63.891 m², với diện tích trung bình là 13.957,77 m² Diện tích căn hộ dao động từ 41,5 m² đến 390,1 m², trung bình khoảng 85 m² Mỗi tầng chung cư thường có tối đa 34 căn hộ, nhưng trung bình chỉ thiết kế khoảng 13 căn hộ trên một tầng Số phòng ngủ trung bình trong một căn hộ là 2, với thiết kế tối đa lên đến 5 phòng và tối thiểu 1 phòng ngủ, tùy thuộc vào diện tích căn hộ Chung cư cao nhất có 40 tầng, trong khi trung bình mỗi chung cư có khoảng 18 tầng.

Khoảng cách từ chung cư đến mặt tiền đường chính dao động từ 2 mét đến 200 mét, trong khi chiều rộng đường trung bình là khoảng 47 mét Điều này tạo ra một khoảng cách hợp lý và thuận tiện cho các loại xe vào khu chung cư.

Khoảng cách trung bình từ chung cư đến công viên là 0.75 km, với khoảng cách xa nhất là 2 km Đối với nơi làm việc, khoảng cách xa nhất từ căn hộ chung cư là 10 km, trong khi khoảng cách trung bình là 3.5 km, điều này giúp cư dân tiết kiệm thời gian di chuyển Trung bình, khoảng cách từ cư dân đến trung tâm thành phố là 6 km Với mức lãi suất trung bình 2.6%, cư dân có thể lựa chọn căn hộ phù hợp với tài chính, đảm bảo ổn định cuộc sống gia đình.

Người dân thường ưu tiên lựa chọn căn hộ cho gia đình nhỏ của mình với không gian thoải mái và diện tích hợp lý Ngoài ra, chất lượng cơ sở hạ tầng, môi trường sống và an ninh khu vực cũng là những yếu tố quan trọng được họ xem xét.

Phân tích tương quan

The correlation matrix reveals significant relationships among various research variables, highlighting the impact of interest, purchasing behavior, and income on consumer decisions Notably, the strongest correlations include transportation (0.7017) and environmental quality (0.7571), indicating their influence on purchasing patterns The analysis also identifies a negative correlation with distance (-0.6571), suggesting that proximity affects consumer preferences Additionally, factors such as cleanliness (0.2284) and the number of bathrooms (0.7288) demonstrate their relevance in determining property values Overall, these findings underscore the interconnectedness of various elements influencing consumer behavior and property assessments.

Nguồn: Kết xuất từ phần mềm stata

Dựa vào bảng phân tích tương quan ta thấy:

Các biến độc lập như AP_FLOOR, BUILD_YEAR, D_PARK, D_ROAD, D_WORKPLACE, DISTANCE và INDUSTRIAL_VIEW đều có tác động tiêu cực đến giá căn hộ, với các hệ số lần lượt là (-0.4559), (-0.2084), (-0.5917), (-0.2512), (-0.0767), (-0.6571) và (-0.5520) Cụ thể, AP_FLOOR cho thấy mối tương quan âm, nghĩa là số lượng căn hộ trên một tầng càng nhiều thì giá sẽ giảm Tương tự, biến BUILD_YEAR cũng có tương quan âm với giá căn hộ, cho thấy rằng tuổi thọ của căn hộ càng cao, chất lượng sẽ giảm theo thời gian, dẫn đến giá căn hộ giảm.

Khoảng cách đến trung tâm thành phố ảnh hưởng lớn đến giá bất động sản; càng xa trung tâm, giá càng giảm Người mua thường ưu tiên các dịch vụ và sự thuận

- Các biến độc lập còn lại đềutác động cùng chiều đến giá căn hộ

Mô hình không gặp hiện tượng đa cộng tuyến, tức là không có sự tự tương quan giữa các biến độc lập, vì các hệ số tương quan đều có giá trị thấp, với giá trị cao nhất chỉ đạt 0.7994, thấp hơn ngưỡng 0.8 theo tiêu chuẩn của Farrar & Glauber (1967).

Kết quả tương quan đạt được trong nghiên cứu này tương đồng với hầu hết các nghiên cứu trước đây trên toàn cầu và phù hợp với mong đợi của tác giả trong giai đoạn nghiên cứu tại Việt Nam.

Kết quả mô hình nghiên cứu theo phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS) 77 4.4.Kiểm định các giả thuyết hồi quy

Phân tích tương quan không đủ để xác định ảnh hưởng của các yếu tố đến giá căn hộ Do đó, tác giả đã sử dụng phương pháp OLS để có cái nhìn chính xác hơn, với kết quả được trình bày trong bảng 4.5 (phụ lục 4).

Bảng 4.6 Bảng kết quả hồi quy của mô hình bằng phương pháp OLS

Hệ số hồi quy (Coef.)

Sai số chuẩn (Std Err) t P > t Khoảng tin cậy

Số căn hộ trên một tầng -0.002092 0.0010213 -2.05 0.041** -0.0040968 -0.0000871

Số thang máy trong tòa nhà chung cư

Chất lượng thang máy 0.067429 0.0093837 7.19 0.000* 0.049009 0.085849 Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư

Vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát

Tổng số phòng ngủ của căn hộ

Tổng số phòng tắm của căn hộ

Tổng diện tích của BĐS 4.02e-06 3.76e-07 10.69 0.000* 3.28e-06 4.76e-06 Diện tích căn hộ 0.0048576 0.0002069 23.48 0.000* 0.0044515 0.0052637 Tuổi thọ căn hộ -0.0010874 0.0030425 -0.36 0.721 -0.0070597 0.0048849 Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường chính gần nhất

Khoảng cách đến nơi làm việc

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố

Chiều rộng đường trước chung cư

BĐS có quang cảnh cây xanh 0.048817 0.0116002 4.21 0.000* 0.0260461 0.071588 BĐS có quang cảnh khu công nghiệp

BĐS có quang cảnh nhìn ra sông

BĐS có quang cảnh nhìn ra trung tâm thành phố

BĐS có giấy tờ pháp lý 0.0367644 0.0110434 3.33 0.001* 0.0150864 0.0584424

Hệ thống thoát nước 0.0273978 0.0091455 3.00 0.003* 0.0094454 0.0453502 Chất lượng môi trường 0.0313531 0.0101081 3.10 0.002* 0.0115111 0.0511952 Giao thông 0.0000416 0.0099845 0.00 0.997 -0.0195578 0.0196411 Trường học 0.0104156 0.0085693 1.22 0.225 -0.0064057 0.0272369 Bệnh viện 0.0009004 0.0034439 0.26 0.794 -0.0058599 0.0076607

Dịch vụ thiết yếu (chiếu sáng, cấp nước sinh hoạt,…)

Thể thao 0.0132275 0.0086938 1.52 0.129 -0.0038383 0.0302932 Dịch vụ khác 0.0023637 0.0096758 0.24 0.807 -0.0166298 0.0213572 Hướng căn hộ 0.0413578 0.0107017 3.86 0.000* 0.0203505 0.062365

Chất lượng hoàn thiện 0.061006 0.0157784 3.87 0.000* 0.0300334 0.0919786 Chất lượng nội thất 0.0403323 0.0092426 4.36 0.000* 0.0221892 0.0584754 Thu nhập 0.0171656 0.0043394 3.96 0.000* 0.0086474 0.0256838

Mục đích mua 0.0242223 0.0069372 3.49 0.001* 0.0106047 0.0378399 Lãi suất vay mua căn hộ 0.0051104 0.0012743 4.01 0.000* 0.002609 0.0076118 Hằng số 19.80344 0.0840317 235.67 0.000* 19.63848 19.96839

Nguồn: Kết xuất từ phần mềm stata

Ghi chú: *, ** tương ứng với mức ý nghĩa 1%, 5%

4.4 Kiểm định các giả thuyết hồi quy 4.4.1 Kiểm định đa cộng tuyến

Tác giả sử dụng chỉ số phóng đại phương sai (VIF) để kiểm tra hiện tượng đa cộng tuyến trong mô hình VIF là công cụ hữu ích giúp phát hiện và đánh giá mức độ đa cộng tuyến giữa các biến độc lập trong phân tích hồi quy.

Bảng 4.7 Bảng kết quả kiểm định đa cộng tuyến

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất 4.29

Tổng số phòng tắm của căn hộ 3.55

Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư 3.19

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố 3.14

Số căn hộ trên một tầng 2.57

Tổng số phòng ngủ của căn hộ 2.37

BĐS có quang cảnh khu công nghiệp 2.31

BĐS có quang cảnh cây xanh 2.27

BĐS có giấy tờ pháp lý 2.06

Tổng diện tích của BĐS 2.02

Số thang máy trong tòa nhà chung cư 1.95

Chiều rộng đường trước chung cư 1.86

BĐS có quang cảnh nhìn ra sông 1.83

Vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát 1.61

BĐS có quang cảnh nhìn vô trung tâm thành phố 1.55

Lãi suất vay mua căn hộ 1.53

Dịch vụ thiết yếu (chiếu sáng, cấp nước sinh hoạt, …) 1.28 Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS 1.25

Khoảng cách đến nơi làm việc 1.22

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường chính gần nhất 1.19

Nguồn:Kết xuất từ phần mềm stata

Theo bảng 4.7, chỉ số phóng đại VIF cho thấy biến giao thông (Transportd) có giá trị VIF cao nhất là 5.03, trong khi biến bệnh viện (hopitald) có giá trị VIF thấp nhất là 1.10, và giá trị trung bình của VIF là 2.19.

Khi chỉ số VIF của tất cả các biến độc lập nhỏ hơn 10, theo nghiên cứu của Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) cũng như Gujrati (2003), chúng ta có thể kết luận rằng mô hình không gặp phải hiện tượng đa cộng tuyến.

4.4.2 Kiểm định tự tương quan

Mối quan hệ tương quan giữa các sai số có thể làm cho ước lượng thu được từ phương pháp OLS trở nên vững nhưng không hiệu quả, dẫn đến việc các kiểm định hệ số hồi quy trở nên không đáng tin cậy Nghiên cứu này kiểm tra giả thuyết không có tự tương quan thông qua chỉ tiêu Durbin – Watson.

Kết quả kiểm định cho thấy chỉ số Durbin – Watson = 1.103694 (trong khoảng

[1 < D < 3]) nên mô hình không bị hiện tượng tự tương quan (theo Hoàng Trọng và Chu Nguyễn Mộng Ngọc (2008) [5] )

4.4.3 Kiểm định phương sai thay đổi

Trong nghiên cứu, tác giả áp dụng phương pháp kiểm định White để kiểm tra sự thuần nhất của phương sai, với giả thuyết H0 là không có hiện tượng phương sai thay đổi Phương pháp này thuộc nhóm các kiểm định tổng quát về phương sai thay đổi, giúp đánh giá tính chính xác của mô hình.

Bảng 4.8 Bảng kiểm định phương sai thay đổi theo White

Nguồn: kết xuất từ phần mềm stata

Với mức ý nghĩa alpha 1%, kiểm định White cho thấy Prob = 0.0000, cho phép bác bỏ giả thuyết H0 về phương sai không đổi Điều này chỉ ra rằng mô hình hồi quy giá căn hộ theo các biến độc lập gặp hiện tượng phương sai thay đổi.

4.4.4 Tổng hợp kết quả kiểm định

Kết quả kiểm định cho thấy mô hình không gặp phải vấn đề đa cộng tuyến nghiêm trọng và không có hiện tượng tự tương quan Tuy nhiên, mô hình lại xuất hiện hiện tượng phương sai thay đổi Để khắc phục vấn đề này, tác giả sẽ áp dụng ước lượng vững cho ma trận hiệp phương sai thông qua tùy chọn robust dựa trên phương pháp bình quân bé nhất (OLS) Theo White (1980), tùy chọn robust giúp điều chỉnh các giá trị kiểm định và giải quyết hiện tượng phương sai của sai số thay đổi.

4.4.5 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo white

Trong trường hợp này, việc áp dụng tùy chọn robust là cần thiết để khắc phục hiện tượng phương sai số thay đổi theo White, nhằm điều chỉnh sai số chuẩn và đảm bảo tính chính xác của kết quả (Phụ lục 7).

Bảng 4.9 Khắc phục hiện tượng phương sai thay đổi theo White

Linear regression Number of obs = 827

F( 38, 788) = 347.79 Prob > F = 0.0000 R-squared = 0.9438 Root MSE = 0.11047 Robust

Hệ số hồi quy Coef

Sai số chuẩn Std Err t P > t Khoảng tin cậy

Số căn hộ trên một tầng -0.002092 0.0011263 -1.86 0.064*** -0.0043029 0.0001189

Số thang máy trong tòa nhà chung cư

Chất lượng thang máy 0.067429 0.0146451 4.60 0.000* 0.038681 0.0961771 Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư

Vị trí tầng nơi căn hộ được khảo sát

Tổng số phòng ngủ của căn hộ

Tổng số phòng tắm của căn hộ

Tổng diện tích của BĐS 4.02e-06 5.19e-07 7.74 0.000* 3.00e-06 5.04e-06 Diện tích căn hộ 0.0048576 0.0006289 7.72 0.000* 0.0036231 0.0060921 Tuổi thọ căn hộ -0.0010874 0.0027356 -0.40 0.691 -0.0064573 0.0042824 Chất lượng vệ sinh khu vực xung quanh BĐS

Khoảng cách từ BĐS đến công viên gần nhất

Khoảng cách từ BĐS đến mặt tiền đường chính gần nhất

Khoảng cách đến nơi làm việc

Khoảng cách từ BĐS đến trung tâm thành phố

Chiều rộng đường trước chung cư

BĐS có quang cảnh cây xanh

BĐS có quang cảnh khu công nghiệp

BĐS có quang cảnh nhìn ra sông

BĐS có quang cảnh nhìn vô trung tâm thành phố

BĐS có giấy tờ pháp lý 0.0367644 0.0125245 2.94 0.003* 0.012179 0.0613498

Hệ thống thoát nước 0.0273978 0.0094309 2.91 0.004* 0.0088852 0.0459104 Chất lượng 0.0313531 0.0104258 3.01 0.003* 0.0108875 0.0518187 môi trường Giao thông 0.0000416 0.0102178 0.00 0.997 -0.0200156 0.0200989 Trường học 0.0104156 0.0090302 1.15 0.249 -0.0073105 0.0281416 Bệnh viện 0.0009004 0.0015994 0.56 0.574 -0.0022393 0.00404

Công viên 0.0265733 0.0086658 3.07 0.002* 0.0095626 0.043584 Dịch vụ thiết yếu (chiếu sáng, cấp nước sinh hoạt,…)

Dịch vụ khác 0.0023637 0.0087211 0.27 0.786 -0.0147556 0.019483 Hướng căn hộ 0.0413578 0.011371 3.64 0.000* 0.0190368 0.0636788

Số mặt thoáng 0.0520181 0.0146266 3.56 0.000* 0.0233063 0.0807299 Chất lượng hoàn thiện 0.061006 0.0165217 3.69 0.000* 0.0285743 0.0934378 Chất lượng nội thất 0.0403323 0.0088883 4.54 0.000* 0.0228847 0.0577799 Thu nhập 0.0171656 0.0051245 3.35 0.001* 0.0071064 0.0272248 Mục đích mua 0.0242223 0.0073949 3.28 0.001* 0.0097062 0.0387384 Lãi suất vay mua căn hộ 0.0051104 0.0015241 3.35 0.001* 0.0021185 0.0081023 Hằng số 19.80344 0.0899397 220.19 0.000 19.62689 19.97999

Nguồn: Kết quả kết xuất từ phần mềm Stata

Ghi chú: *, ** và *** tương ứng với mức ý nghĩa 1%, 5% và 10%

Kết quả kiểm định F với mức ý nghĩa 0.0000 cho thấy mô hình hồi quy tuyến tính phù hợp với bộ dữ liệu Để đánh giá mức độ phù hợp của mô hình, hệ số xác định R² được sử dụng, cho biết mức độ giải thích của mô hình với dữ liệu nghiên cứu Hệ số này gần 1 cho thấy mô hình thích hợp, trong khi gần 0 cho thấy kém phù hợp Kết quả mô hình hồi quy cho thấy hệ số xác định R² đạt 94,38%, nghĩa là 94,38% biến động giá căn hộ được giải thích bởi các biến độc lập đã chọn.

 Kết quả cho thấy có 26 biến có ý nghĩa thống kê gồm:

Các biến độc lập như AP_FLOOR (số căn hộ trên một tầng), D_WORKPLACE (khoảng cách đến nơi làm việc), DISTANCE (khoảng cách từ bất động sản đến trung tâm thành phố) và INDUSTRIAL_VIEW (bất động sản có quang cảnh khu công nghiệp) đều có tác động ngược chiều đến giá căn hộ.

Các biến độc lập như chất lượng thang máy (Q_ELEVATOR), vị trí tầng (FLOOR), tổng số phòng ngủ (ROOM), tổng số phòng tắm (BATHROOMS), tổng diện tích (TOTALAREA), diện tích căn hộ (FLOORAREA), và chất lượng vệ sinh (CLEANESS) có ảnh hưởng đáng kể đến giá căn hộ Ngoài ra, các yếu tố như chiều rộng đường (ROAD), quang cảnh cây xanh (GREEN_VIEW), quang cảnh trung tâm thành phố (CITY_VIEW), và tình trạng pháp lý (LEGAL) cũng góp phần quan trọng An ninh khu vực (SECURITY), hệ thống thoát nước (WATERSYSD), chất lượng môi trường (ENVIRONQUALD), công viên (PARKD), hướng căn hộ (DIRECTIOND), số mặt thoáng (SURFACE), chất lượng hoàn thiện (PERFORMD), và chất lượng nội thất (FURQUALD) đều có tác động tích cực đến giá trị bất động sản Cuối cùng, thu nhập (INCOME), mục đích mua (PURCHASING_PURPOSE), và lãi suất vay (INTEREST) cũng là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá căn hộ.

Tuy nhiên, 12 biến độc lập còn lại gồm: ELEVATORS (Số thang máy trong tòa nhà chung cư), FLOORS (Tổng số tầng của cả tòa nhà chung cư),

Tuổi thọ căn hộ (BUILD_YEAR), khoảng cách từ bất động sản đến công viên gần nhất (D_PARK), khoảng cách đến mặt tiền đường chính (D_ROAD), quang cảnh nhìn ra sông (RIVER_VIEW), giao thông (TRANSPORTD), trường học (SCHOOLD), bệnh viện (HOSPITALD), dịch vụ thiết yếu như chiếu sáng và cấp nước sinh hoạt (ESSENSERD), thể thao (SPORTD) và các dịch vụ khác (OTHERSERVICED) đều không có ý nghĩa thống kê, vì các biến này có mức ý nghĩa lớn hơn 10%.

Vậy, mô hình nghiên cứu được viết như sau:

The logarithm of property price is influenced by various factors, including the apartment floor, elevator presence, total area, and cleanliness Key determinants also include the number of rooms and bathrooms, along with the property's distance from workplaces and roads Views such as green, city, and industrial significantly impact pricing, as do legal aspects, security, and environmental quality Additionally, features like parking, direction, surface area, performance quality, and furnishings play a role, while income and purchasing purpose further affect property valuation.

4.4.6 Ý nghĩa của một số hệ số hồi quy

Theo kết quả nghiên cứu, mức độ tác động của các biến trong mô hình được giải thích như sau:

 Biến Q_ELEVATOR (chất lượng thang máy)

Chất lượng thang máy có ảnh hưởng đáng kể đến giá căn hộ, với mức ý nghĩa thống kê 1% và hệ số hồi quy dương (+0.0674) Cụ thể, khi các yếu tố khác không đổi, việc lắp đặt thang máy chất lượng tốt sẽ làm tăng giá bán căn hộ lên 6,74% so với thang máy chất lượng trung bình Điều này cho thấy rằng thang máy tốt không chỉ nâng cao chất lượng phục vụ mà còn đảm bảo an toàn và giảm thiểu sự cố, từ đó tạo ra sự thuận tiện trong di chuyển Kết quả này không chỉ phù hợp với kỳ vọng của mô hình mà còn tương đồng với nghiên cứu trước của Nguyễn Ngọc Vinh (2012).

 Biến PERFORMD (chất lượng hoàn thiện)

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ

Nhóm giải pháp và kiến nghị ổn định giá căn hộ chung cư tại TP.HCM

Trong quá trình khảo sát và thu thập dữ liệu bằng phần mềm Stata, tác giả đã đưa ra các giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm cải thiện hiệu quả nghiên cứu.

5.1.1 Đối với các yếu tố trong nghiên cứu ảnh hưởng đến giá căn hộ chung cư tại TP.Hồ Chí Minh Biến: Chất lượng thang máy

Khi mua chung cư, khách hàng cần chú ý đến chất lượng thang máy để đảm bảo an toàn cho bản thân và gia đình trong quá trình di chuyển.

Biến: Chất lượng hoàn thiện

Để thu hút nhiều khách hàng và bán căn hộ với giá cao, chủ đầu tư cần chú trọng đến mức độ hoàn thiện của căn hộ, đặc biệt là thiết bị vệ sinh, cửa và gạch ốp Việc sử dụng các sản phẩm chất lượng cao và đảm bảo rằng khi bàn giao, căn hộ phải đúng với chất lượng đã cam kết là điều vô cùng quan trọng.

Khi mua nhà, người tiêu dùng nên lựa chọn các dự án đảm bảo chất lượng hoàn thiện Việc chọn thiết bị vệ sinh tốt sẽ mang lại sự thoải mái và hạn chế hư hỏng Ngoài ra, cửa và gạch ốp cũng cần được chọn lựa kỹ lưỡng để đảm bảo tính thẩm mỹ, tạo nên vẻ sang trọng cho căn hộ.

+ Đối với Chủ đầu tư: Chọn xây dựng các hướng Đông, Nam, Đông nam, Đông

Bắc, đây là những hướng đón được nhiều gió và nắng dịu nên khách hàng sẽ mua nhiều hơn

Khi mua nhà, người mua nên lựa chọn hướng phù hợp với phong thủy của gia chủ để mang lại thuận lợi và may mắn trong cuộc sống Hướng nhà nên có nhiều gió và ánh nắng dịu để tạo không gian sống thoải mái và dễ chịu.

Biến: Chất lượng nội thất

Đối với Chủ đầu tư, việc cung cấp gói nội thất cao cấp cho chung cư cao cấp là rất quan trọng để thu hút khách hàng và nâng cao giá bán Khách hàng thường chú trọng đến chất lượng nội thất khi chọn mua căn hộ cao cấp Trong khi đó, đối với chung cư bình dân, Chủ đầu tư nên lựa chọn gói nội thất loại khá để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Khi lựa chọn chung cư, người mua ngày càng chú trọng đến chất lượng nội thất, ưu tiên những gói nội thất từ loại khá trở lên Điều này không chỉ đảm bảo sự bền bỉ và lâu dài trong sử dụng mà còn phục vụ tốt nhất cho nhu cầu sống của bản thân và gia đình.

Chủ đầu tư cần đảm bảo hệ thống pháp lý minh bạch khi đầu tư vào các dự án căn hộ Họ phải giao căn hộ đúng thời hạn và cung cấp giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu cho khách hàng theo quy định.

Khi mua nhà hoặc căn hộ, khách hàng cần yêu cầu chủ đầu tư bàn giao giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đúng thời hạn và theo quy định pháp luật.

Biến: Nhìn ra khu công nghiệp

Đối với các chủ đầu tư, việc lựa chọn hướng xây dựng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản chung cư Nghiên cứu cho thấy, hướng nhìn về khu công nghiệp thường không được khách hàng ưa chuộng, dẫn đến việc giá trị bất động sản ở hướng này thấp hơn so với các hướng khác Do đó, các chủ đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng để tránh xây dựng theo hướng này nhằm tối ưu hóa giá trị sản phẩm.

Khi lựa chọn mua bất động sản gần khu công nghiệp, người mua cần lưu ý rằng không khí có thể không trong lành nếu khoảng cách quá xa Việc nhìn thấy khu công nghiệp từ xa có thể ảnh hưởng đến tâm lý, gây cảm giác không thoải mái, đặc biệt trong những lúc căng thẳng hoặc mệt mỏi.

Biến: Chất lượng vệ sinh khu vực

Đối với chủ đầu tư, việc duy trì vệ sinh khu vực xung quanh chung cư là rất quan trọng để thu hút khách hàng và đảm bảo sự hài lòng của cư dân Cam kết thực hiện công tác vệ sinh tốt sẽ giúp tạo ra môi trường sống sạch sẽ và an toàn Đối với người mua, lựa chọn những chung cư có chất lượng vệ sinh tốt là cần thiết để bảo vệ sức khỏe và đảm bảo an toàn cho bản thân và gia đình.

Theo khảo sát thực tế, khách hàng mua chung cư đặc biệt chú trọng đến số lượng phòng ngủ, trong đó căn hộ 2 phòng ngủ được ưa chuộng nhất Do đó, các nhà đầu tư cần tập trung vào việc xây dựng các căn hộ thuộc phân khúc này để đáp ứng nhu cầu của thị trường.

Căn hộ 2 phòng ngủ đáp ứng nhu cầu cao từ khách hàng, giúp gia tăng lợi nhuận khi số lượng căn hộ bán ra tăng lên.

Hạn chế của đề tài và hướng nghiên cứu tiếp theo

Số mẫu điều tra hiện tại không thể đại diện đầy đủ cho vùng nghiên cứu do số lượng bất động sản (BĐS) giao dịch thành công rất ít, chủ yếu là các BĐS đang rao bán với giá trị phụ thuộc vào ý chí chủ quan của người bán và quá trình thương lượng giữa bên mua và bán Hơn nữa, dữ liệu cần thiết cho phân tích tại TP.HCM và Việt Nam vẫn còn thiếu hụt, gây khó khăn trong việc thu thập thông tin chính xác.

Khi tiến hành điều tra và xây dựng mô hình, việc thiếu thông tin định lượng và mã hóa về các biến ảnh hưởng khiến chúng không thể được đưa vào mô hình Giá trị căn hộ phụ thuộc vào hành vi lựa chọn của từng cá nhân trong xã hội, do đó, ngay cả khi đưa tất cả các biến liên quan vào mô hình, vẫn sẽ tồn tại những yếu tố không thể giải thích do bản chất của chúng.

Giá căn hộ chịu ảnh hưởng từ nhiều yếu tố, bao gồm thiết kế căn hộ, chi phí quản lý hàng tháng, chi phí xây dựng, khoảng cách đến bệnh viện, uy tín của chủ đầu tư và trình độ học vấn Tuy nhiên, do hạn chế về thời gian, tác giả không thể đưa tất cả các yếu tố này vào mô hình phân tích một cách cụ thể.

5.2.2 Hướng nghiên cứu tiếp theo

Xuất phát từ những hạn chế của luận văn, tác giả đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo cho đề tài như sau:

Tác giả hy vọng rằng trong tương lai sẽ có nhiều nghiên cứu sâu hơn về các yếu tố ảnh hưởng đến giá căn hộ và các loại bất động sản khác tại Việt Nam, đồng thời khuyến nghị sử dụng cỡ mẫu lớn hơn để đảm bảo tính chính xác và độ tin cậy của kết quả nghiên cứu.

Để nâng cao chất lượng nghiên cứu, cần mở rộng địa bàn khảo sát và phân tích sự chênh lệch giá cả giữa khu vực nội thành và ngoại thành một cách chi tiết hơn Điều này sẽ giúp đưa ra những gợi ý hữu ích cho các nhà đầu tư, khuyến khích họ đầu tư vào những căn hộ đẹp, thoáng mát và đầy đủ tiện ích, đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người dân.

Theo quy định mới của chính phủ về xây dựng, đặc biệt là căn hộ chung cư, "tài sản thế chấp của chủ đầu tư" ảnh hưởng lớn đến giá trị căn hộ Người mua cần đóng trước 30% giá trị căn hộ cho chủ đầu tư, trong khi chủ đầu tư có thể thế chấp quỹ đất hoặc thành phẩm căn hộ Nguy cơ xảy ra tranh chấp giữa hai khách hàng, chủ đầu tư và ngân hàng là cao, đặc biệt khi một căn hộ có thể được bán cho hai khách hàng khác nhau, dẫn đến việc giá trị bị đội lên Thêm vào đó, việc chuyển nhượng hợp đồng căn hộ cũng khiến giá cao hơn so với giá gốc, tạo ra một yếu tố mới trong nghiên cứu của tác giả.

Trong nghiên cứu tiếp theo, tác giả sẽ xem xét yếu tố “BĐS có nằm trong khu quy hoạch” và các biến vĩ mô tác động đến giá căn hộ chung cư tại TP HCM.