luận văn thạc sĩ nghiên cứu phần giá trị tăng thêm từ đất do phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật tại một số dự án trên địa bàn thành phố tuyên quang tỉnh tuyên quang

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TUYẾT NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG UẬN VĂN THẠC S CHUYÊN NGÀNH QUẢN Ý ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 n ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ TUYẾT NGHIÊN CỨU PHẦN GIÁ TRỊ TĂNG THÊM TỪ ĐẤT DO PHÁT TRIỂN CƠ SỞ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG N n Quản l ất Mã số: 60 85 01 03 UẬN VĂN THẠC S QUẢN Ý ĐẤT ĐAI N ƣờ ƣớng dẫn khoa học GS.TS ĐẶNG VĂN MINH THÁI NGUYÊN - 2016 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ học vị Mọi giúp đỡ cho hoàn thành luận văn cảm ơn Các thơng tin, tài liệu trình bày luận văn ghi rõ nguồn gốc Tác giả Nguyễn Thị Tuyết n ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập thực đề tài này, nhận quan tâm, giúp đỡ Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tun Quang, Phịng Tài ngun Mơi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp gia đình Nhân dịp tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: GS TS Đặng Văn Minh - Đại học Nông Lâm Thái Ngun, Thầy tận tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành Luận văn Ban Giám hiệu, Phòng đào tạo Sau đại học, Khoa Quản lý Tài nguyên thầy giáo, cô giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên tạo điều kiện giúp đỡ trình học tập Sở Tài nguyên Môi trường Tuyên Quang, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Tun Quang, Phịng Tài ngun Mơi trường Thành phố Tuyên Quang, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phòng ban khác thuộc UBND Thành phố Tuyên Quang, cấp uỷ, quyền nhân dân xã (phường) địa bàn thành phố Tuyên Quang, bạn bè đồng nghiệp người thân quan tâm giúp đỡ động viên suốt trình học tập thực đề tài Tơi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Nguyễn Thị Tuyết n iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii DANH MỤC CÁC BẢNG viii DANH MỤC CÁC HÌNH x MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề .1 Mục tiêu đề tài 2.1 Mục tiêu chung .2 2.2 Mục tiêu cụ thể .2 Ý nghĩa đề tài 3.1 Ý nghĩa thực tiễn 3.2 Ý nghĩa khoa học CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở hình thành, đặc điểm giá đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.1.2 Đặc điểm giá đất 1.1.1.3 Các loại giá đất .6 1.1.1.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất 1.1.2 Thị trường đất đai quy luật 15 1.1.2.1 Thị trường đất đai 15 1.1.2.2 Các quy luật thị trường đất đai 17 1.1.3 Khái niệm giá trị gia tăng, giá trị gia tăng đất đai, yếu tố ảnh hưởng đến giá trị gia tăng đất đai 20 n iv 1.1.4 Khái niệm sở hạ tầng, sở hạ tầng kỹ thuật, mối tác động phát triển sở hạ tầng với giá đất 22 1.1.5 Quy định phân loại đường phố, vị trí 27 1.2 Kinh nghiệm số nước giới Việt Nam việc chia sẻ lợi ích từ đất 30 1.3 Một số cơng trình nghiên cứu có liên quan 34 CHƢƠNG 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 39 2.1 Đối tượng phạm vi nghiên cứu 39 2.2 Địa điểm, thời gian tiến hành .40 2.3 Nội dung nghiên cứu 41 2.3.1 Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội; tình hình quản lý sử dụng đất địa bàn thành phố Tuyên Quang 41 2.3.2 Nghiên cứu giá trị gia tăng đất thực dự án xây dựng, sở hạ tầng hoàn thiện 41 2.3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá trị tăng thêm đất thực dự án, sở hạ tầng hoàn thiện 41 2.3.4 Đề xuất giải pháp xác định giá trị tăng thêm đất yếu tố sở hạ tầng mang lại .41 2.4 Phương pháp nghiên cứu 41 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu .41 2.4.2 Phương pháp so sánh trực tiếp 43 2.4.3 Phương pháp thống kê xử lý số liệu 43 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 44 3.1 Điều kiện tự nhiên - kinh tế xã hội thành phố Tuyên Quang 44 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên cảnh quan mơi trường .44 3.1.1.1 Vị trí địa lý 44 3.1.1.2 Địa hình, địa mạo 44 3.1.1.3 Khí hậu 45 n luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang v 3.1.1.4 Thuỷ văn .45 3.1.1.5 Tài nguyên đất 46 3.1.1.6 Tài nguyên nước 47 3.1.1.7 Tài nguyên rừng 47 3.1.1.8 Tài nguyên khoáng sản .48 3.1.1.9 Tài nguyên nhân văn 48 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 48 3.1.2.1 Điều kiện kinh tế 48 3.1.2.2 Thực trạng phát triển xã hội 51 3.1.3 Thực trạng quản lý sử dụng đất đai 52 3.1.3.1 Hiện trạng sử dụng đất 52 3.1.3.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai thành phố Tuyên Quang 54 3.2 Xác định giá trị tăng thêm từ đất thực đầu xây dựng sở hạ tầng dự án nghiên cứu địa bàn thành phố Tuyên Quang sở hạ tầng hoàn thiện 56 3.2.1 Đối với nhóm đất 56 3.2.1.1 Dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 57 3.2.1.2 Dự án Điều chỉnh tiểu khu thuộc khu dân cư Phan Thiết II .59 3.2.2 Đối với nhóm đất trồng lâu năm .60 3.3 Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tằng thêm từ đất thực xây dựng dự án, sở hạ tầng hoàn thiện 62 3.3.1 Yếu tố đầu tư xây dựng sở hạ tầng .62 3.3.2 Yếu tố sách tiền tệ, lãi suất ngân hàng 74 3.3.3 Yếu tố vị trí địa lý 76 3.3.4 Đặc điểm đất 78 3.3.5 Khả sinh lợi từ đất 80 3.3.6 Yếu tố khác .80 3.4 Đề xuất giải pháp hồn thiện cơng tác định giá đất, xác định giá trị tăng lên từ đất 81 luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang n luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang vi KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83 Kết luận 83 Kiến nghị .84 TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt II Tiếng nước luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang n luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang vii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản BT- GPMB Bồi thường- Giải phóng mặt KDC Khu dân cư KV Khu vực NNQĐ Nhà nước quy định QHXD Quy hoạch xây dựng QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân VT Vị trí XDCB Xây dựng luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang n luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang viii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1: Phân cấp thị trường đất đai .16 Bảng 1.2: Quan hệ cung - cầu 18 Bảng 2.1: Một số tiêu thực hai dự án 39 Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Tuyên Quang năm 2014 53 Bảng 3.2: Thay đổi loại đường trước sau thực dự án 57 Bảng 3.3: Giá trị tăng thêm nhóm đất vị trí hai tuyến đường thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 58 Bảng 3.4: Giá trị tăng thêm nhóm đất vị trí hai tuyến đường thuộc dự án Điều chỉnh Tiểu khu thuộc KDC Phan Thiết 60 Bảng: 3.5: Giá trị tăng thêm nhóm đất trồng lâu năm hai dự án nghiên cứu 61 Bảng 3.6: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng theo vị trí tuyến đường địa bàn phường Tân Quang .65 Bảng 3.7: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng theo vị trí tuyến đường địa bàn phường Hưng Thành 68 Bảng 3.8: Giá trị tăng thêm thay đổi yếu tố sở hạ tầng tuyến đường địa bàn phường Phan Thiết .70 Bảng 3.9: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Tân Quang 71 Bảng 3.10: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án Cải tạo nâng cấp Quốc lộ 37 thuộc địa phận phường Hưng Thành .72 Bảng 3.11: Chênh lệch giá đất thị trường năm 2014 khu vực có sở hạ tầng khác thuộc dự án Điều chỉnh tiểu khu thuộc khu dân cư Phan Thiết .73 luan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quangluan.van.thac.si.nghien.cuu.phan.gia.tri.tang.them.tu.dat.do.phat.trien.co.so.ha.tang.ky.thuat.tai.mot.so.du.an.tren.dia.ban.thanh.pho.tuyen.quang.tinh.tuyen.quang n