luận văn đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất với các dự án nhà chung cư

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM - TRẦN THỊ THU NGA ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2017 n ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TRẦN THỊ THU NGA ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ CÁC TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CÁC DỰ ÁN NHÀ CHUNG CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn THÁI NGUYÊN - 2017 n i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan, số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc./ Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Nga n ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, nỗ lực phấn đấu thân, tơi cịn nhận giúp đỡ, động viên, bảo thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp người thân Nhân dịp này, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Khắc Thái Sơn giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên-Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên người ln theo sát, tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình thực luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tồn thể thầy cô giáo khoa Sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên- Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên giúp đỡ tạo điều kiện cho thời gian qua Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo cán Uỷ ban nhân dân thành phố Vinh, phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất, Công ty CP phát triển đô thị Vinh, Công ty CP Đầu tư xây dựng ứng dụng công nghệ mới, Công ty CP thương mại dầu khí Nghệ An, tất bạn bè giúp đỡ tơi hồn thành đề tài Cuối xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình động viên, tạo điều kiện vật chất tinh thần suốt trình tơi thực đề tài Một lần xin chân trọng cảm ơn cảm tạ ! Thái Nguyên, tháng 10 năm 2017 Tác giả luận văn Trần Thị Thu Nga n iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH ix MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu nghiên cứu đề tài 3 Ý nghĩa đề tài Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở khoa học đề tài 1.1.1 Cơ sở lí luận công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 1.1.2 Căn pháp lý công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 1.2 Khái quát qui định chung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất .11 1.2.1 Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất 11 1.2.2 Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 14 1.3 Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận qsd đất giới Việt Nam 24 1.3.1 Tình hình đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số nước giới 24 1.3.2 Tình hình đăng ký đất đai Việt Nam trước sau luật đất đai 2013 đời 28 1.3.3 Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất tỉnh Nghệ An 30 n iv 1.3.4 Tình hình cấp Giấy chứng nhận QSD đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 32 Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 35 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 35 2.2 Thời gian địa điểm nghiên cứu 35 2.2.1 Thời gian nghiên cứu 35 2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 35 2.3 Nội dung nghiên cứu .36 2.4 Phương pháp nghiên cứu 37 2.4.1 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 37 2.4.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp 37 2.4.3 Phương pháp so sánh, tổng hợp, phân tích, xử lí số liệu biểu đạt thông tin 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Giới thiệu khái quát chung cư quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 40 3.1.1 Các khu chung cư cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 40 3.1.2 Quy trình thực việc cấp Giấy chứng nhận QSH nhà cho người mua hộ địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An So sánh quy trình cấp Giấy chứng nhận QSH nhà theo quy định pháp luật đất đai 42 3.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chung cư địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 51 3.2.1 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo giai đoạn thời gian 51 3.2.2 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo dự án 54 3.2.3 Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An từ năm 2013 – 2016 theo đơn vị hành 60 n v 3.3 Sự tham gia bên liên quan công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất với nhà chung cư 67 3.3.1 Đánh giá hiểu biết chung cán người mua hộ cấp Giấy chứng nhận QSD đất, QSH nhà tài sản khác gắn liền với đất cho hộ chung cư 67 3.3.2 Đánh giá cán quản lý yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận 79 3.3.3 Đánh giá Tổ chức, người mua hộ yếu tố liên quan đến lĩnh vục cấp Giấy chứng nhận 81 3.4 Khó khăn, tồn tại, nguyên nhân giải pháp hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận nhà chung cư thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An .84 3.4.1 Khó khăn, tồn nguyên nhân việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 84 3.4.2 Giải pháp hoàn thiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà chung cư thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An 85 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 88 Kết luận 88 Kiến nghị 89 TÀI LIỆU THAM KHẢO 91 PHỤ LỤC n luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT Ký hiệu viết tắt Nguyên nghĩa BĐS Bất động sản ĐVT Đơn vị tính GCN Giấy chứng nhận QLĐĐ Quản lý đất đai QSD Quyền sử dụng QSDĐ Quyền sử dụng đất QSH Quyền sở hữu TB Trung bình UBND Ủy ban nhân dân 10 VPĐK Văn phòng đăng ký luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu n luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 So sánh thành phần hồ sơ cấp Giấy chứng nhận QSD đất thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An với quy định pháp luật đất đai 40 Bảng 3.2 Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua hộ qua năm từ năm 2013 đến năm 2016 51 Bảng 3.3 Số dự án cấp Giấy chứng nhận QSD đất, bán hộ làm thủ tục chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng 54 Bảng 3.4 Số dự án cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bán hộ cho người mua chủ đầu tư chưa thực thủ tục chuyển nhượng cho người nhận chuyển nhượng 56 Bảng 3.5 Nguyên nhân chủ đầu tư cấp Giấy chứng nhận QSD đất chưa thực thủ tục chuyển nhượng cho người mua hộ .57 Bảng 3.6 Đánh giá công tác cấp Giấy chứng nhận theo đơn vị hành dự án chung cư có hộ cấp Giấy chứng nhận cho người mua 60 Bảng 3.7 So sánh số lượng hồ sơ tiếp nhận cấp Giấy chứng nhận cho người mua hộ theo thời gian 62 Bảng 3.8 So sánh số dự án cấp Giấy chứng nhận QSH nhà dự án chưa cấp Giấy chứng nhận QSH nhà từ năm 2013 đến năm 2016 63 Bảng 3.9 Kết đánh giá hiểu biết chung cấp Giấy chứng nhận khu vực thành phố Vinh 68 Bảng 3.10 Kết đánh giá hiểu biết chung cấp Giấy chứng nhận theo đối tượng sử dụng 69 Bảng 3.11 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận khu vực thành phố Vinh 71 Bảng 3.12 Kết đánh giá hiểu biết hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo đối tượng sử dụng 72 luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu n luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu viii Bảng 3.13 Kết đánh giá hiểu biết quy trình, thủ tục cấp GCN cho hộ mua bán, chuyển nhượng khu vực thành phố Vinh 73 Bảng 3.14 Kết đánh giá hiểu biết quy trình, thủ tục cấp GCN cho hộ mua bán, chuyển nhượng theo đối tượng sử dụng 74 Bảng 3.15 Kết đánh giá hiểu biết chung tài hoạt động mua bán, chuyển nhượng hộ chung cư khu vực thành phố Vinh 76 Bảng 3.16 Kết đánh giá hiểu biết tài cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng hộ chung cư cán người mua hộ 77 Bảng 3.17 Kết đánh giá hiểu biết cán quản lý yếu tố liên quan đến cấp GCN cho hộ 79 Bảng 3.18 Kết đánh giá hiểu biết Tổ chức, người mua hộ yếu tố liên quan đến cấp GCN cho hộ 82 luan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.culuan.van.danh.gia.cong.tac.cap.giay.chung.nhan.quyen.su.dung.dat.quyen.so.huu.nha.o.va.cac.tai.san.khac.gan.lien.voi.dat.voi.cac.du.an.nha.chung.cu n