THÔNG TIN TÀI LIỆU
1 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan tiểu luận độc lập nghiên cứu Ký ghi rõ họ tên MỤC LỤC A Lý luận chung B Khái niệm chung .3 1.1 1.2 1.3 Định giá Thẩm định giá Bất động sản Nội dung phương pháp thặng dư .3 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 Nguyên tắc chi phối phương pháp thặng dư( sở lý luận): .3 Nội dung bước định giá Ưu điểm Hạn chế Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư .6 Tình định giá tài sản .6 Tình huống: Giải tình .7 Phân tích hạn chế phương pháp thặng dư dựa tình C Chứng minh số mức độ khả thay đổi kết định giá, nhà đầu tư muốn thay đổi kết 10 Ví dụ: 10 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 14 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 A Lý luận chung Khái niệm chung 1.1 Định giá - Định giá quy định cho hàng hoá, dịch vụ đưa vào lưu thông 1.2 Thẩm định giá - Thẩm định giá việc ước tính tiền với độ tin cậy cao lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể thời điểm định 1.3 Bất động sản - Bất động sản tài sản không di dời được, bao gồm: + Đất đai + Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng + Các tài khác gắn liền với đất đai + Các tài sản khác pháp luận quy định 1.4 Phương pháp thặng dư - Khái niệm: Phương pháp thặng dư dạng đặc biệt phương pháp đầu tư.Phương pháp thặng dư phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa phần đóng góp vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt hiệu Nội dung phương pháp thặng dư 2.1 Nguyên tắc chi phối phương pháp thặng dư( sở lý luận): - Dựa chủ yếu nguyên tắc “ đóng góp” ngun tắc “dự kiến dịng lợi ích tương lai” - Giá trị bất động sản giá trị cịn lại sau lấy giá trị ước tính phát triển trừ tất chi phí để tạo phát triển - Ngun tắc dự báo lợi ích tương lai: giá trị tài sản định lợi ích tương lai mang lại cho nhà đầu tư - Nguyên tắc đóng góp: giá trị tài sản cịn phụ thuộc vào có mặt hay vắng mặt nó, làm cho giá trị tài sản khác tăng lên hay giảm tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 2.2 Nội dung bước định giá Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu bất động sản - Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt hiệu dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi điều kiện tài mang lại giá trị cao cho dự án Bước 2: Ước tính tồn tổng giá trị q trình phát triển - Ước tính doanh thu phát triển theo hướng sử dụng tốt hiệu Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển - Ước tính chi phí hội cơng trình xây dựng đất, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí tài chính, phí khác có liên quan lợi nhuận nhà đầu tư xây dựng Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất - Chênh lệch kết tính tốn bước bước 2.3.Ưu điểm - Để định giá bất động sản có khả phát triển - Thích hợp để đưa mức giá tham gia đấu giá - Tư vấn chi phí xây dựng tối đa tiền bán( cho thuê) tối thiểu 2.4 Hạn chế - Khó khăn việc xác định sử dụng tốt có hiệu nhất: + Theo IVSC, tài sản coi sử dụng tốt hiệu nhất(SDTNVHQN) : Tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên Tài sản sử dụng phải phép mặt pháp lý Ngồi ra, khơng hẳn có tính pháp lý, song quy ước có tính thơng lệ, hay tập qn xã hội cần phải tôn trọng Tài sản sử dụng phải đặt điều kiện khả thi mặt tài Để xác định bất động sản sử dụng tốt hiệu nhất; ta phải thu thập, tìm kiếm thơng tin liên quan đến bất động sản pháp lý,vị trí, phong tục tập quán, tài chính… xem có thoả mãn với điều kiện bất động sản sử dụng tốt hiệu phải có; từ đưa phương án sử dụng hiệu quả; chọn lọc dựa nhu cầu nhà đầu tư: vị trí, kinh tế,… để có tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 phương án tốt nhất, hiệu phù hợp với nhà đầu tư Tuy nhiên thực tế, để xác định phương án tốt nhất, hiệu điều dễ dàng Khi tư vấn cho nhà đầu tư bất động sản, thơng thường nhà đầu tư có phương án sử dụng mua bất động sản Với cương vị nhà thẩm định trước tiên ta xem xét phương án nhà đầu tư đưa liệu có phương án tốt hay không Tuy nhiên để biết phương án sử dụng tốt hiệu khơng phải dễ dàng; góc nhìn nhà đầu tư họ cho phương án sử dụng tốt hiệu cương vị nhà đầu tư khác họ có phương án tốt bất động sản Điều gây khó khăn cho thẩm định viên trình thẩm định giá bất động sản - Mọi ước tính chi phí giá bán bị thay đổi tuỳ thuộc theo điều kiện thị trường => Trong kinh tế thị trường, với phát triển kinh tế giá cả, giá trị đồng tiền thay đổi theo nhằm thực mục tiêu phát triển quốc gia Do đó, chi phí giá bán thay đổi theo điều kiện thị trường Thậm chí chi phí giá bán bất động sản thay đổi nhanh chóng nhờ vào tác nhân đó( Khi kinh tế thị trường bị tác động sách tiền tệ hay sách vĩ mơ mà Nhà nước đưa để thực mục tiêu quốc gia gây ảnh hưởng đến hoạt động doanh nghiệp, có doanh nghiệp cung cấp sản phẩm, dịch vụ xây dựng, dẫn đến chi phí thay đổi tăng giảm theo kinh tế thị trường hay Nhà nước muốn mở rộng quy mô thành thị, khu công nghiệp mảnh đất trống ven thành phố chốc trở nên quan tâm khiên cho giá trị mảnh đất tăng nhanh chóng).Vì vậy, việc ước tính thẩm định viên chi phí, giá bán phụ thuộc vào điều kiện thị trường; kinh tế thị trường thay đổi kéo theo chi phí và giá bán thay đổi theo Điều kiện thị trường không thay đổi theo chu kỳ hay quy luật nên gây khó khăn cho thẩm định viên xác định giá bán chi phí bất động sản, phải phụ thuộc vào điều kiện kinh tế thị trường - Giá trị cuối nhạy cảm tham số chi phí giá bán => Giá trị cuối bất động sản tính theo phương pháp thặng dư chênh lệch tổng giá trị phát triển chi phí phát triển Mà chi tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 phí giá bán bất động sản lại phụ thuộc vào điều kiện kinh tế thị trường, việc xác định giá trị cuối bất động sản nhạy cảm với tham số chi phí giá bán - Phương pháp thường khơng tính đến giá trị thời gian đồng tiền + Giá trị thời gian tiền khái niệm cho khoản tiền sẵn có thời điểm có giá trị cao số tiền tương tự tương lai khả sinh lời tiềm + Thực tiễn thông qua hoạt động kinh tế giá trị tiền thay đổi theo thời kỳ khác + Mà phương pháp thặng dư lại thường khơng tính đến giá trị đồng tiền Khi thẩm định viên bỏ qua giá trị dịng tiền kết mà thẩm định viên đưa khó đạt mức xác cao 2.5 Điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư - Phù hợp định giá BĐS có yêu cầu phát triển khơng phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê chi phí đạt độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm phát triển mở rộng đất đai để xác định hội sử dụng tốt nhất, hiệu - Để nâng cao khả ứng dụng, cần phải sử dụng kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với trợ giúp phương tiện tính tốn đại đánh giá phương án phát triển bất động sản - Đối tượng bất động sản có phát triển có tiềm để phát triển Các bất động sản đất trống hay đất có kết cấu xây dựng lỗi thời tồn cần phải thay cải tạo Đây phương pháp nhà thầu xây dựng, công ty kinh doanh bất động sản sử dụng cách thường xuyên đánh giá khả phát triển hội đầu tư vào bất động sản Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá chi thêm tiền để cải thiện đại hố làm cho ngơi nhà có giá trị cao so với chi phí bỏ B Tình định giá tài sản Tình huống: Một đất phê duyệt cho xây dựng 10 ngơi nhà, với diện tích sàn xây dựng nhà 200m2 ; nhà sau xây dựng bán đấu giá thị trường tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 - Giá thị trường dự bán nhà bán là: 7.000 triệu đồng Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán 10 ngơi nhà là: 250 triệu đồng Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà là: 70 triệu đồng Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng triệu đồng/m2 - Chi phí chuyên mơn 10% chi phí - Cơng ty xác định lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 300 triệu đồng cho nhà - Chi phí pháp lý, chi phí nguyên vật liệu, chi phí chun mơn hố thực năm thứ - Chi phí bán, quảng cáo thực năm thứ hai - Nhà đầu tư yêu cầu lãi suất rủi ro dự án 15% - Thời gian từ khởi cơng đến hồn thành công việc xây dựng bán đấu giá năm Yêu cầu: ( đơn vị: triệu đồng) Với cương vị chuyên viên định giá công ty kinh doanh bất động sản, bạn đưa tư vấn giá đất bao nhiêu? Giải tình Bước 1: Xác định phương án sử dụng hiệu bất động sản - Việc xây dựng 10 nhà phương án sử dụng tốt hiệu Bước 2: Ước tính tồn tổng giá trị q trình phát triển - Doanh thu nhận bán 10 nhà là: 10x 7.000 = 70.000 triệu đồng - Doanh thu nhận đưa thời điểm là: 70000/(1+ 0,15)2 =52930,057 triệu đồng Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển - Chi phí pháp lý liên quan đến 10 nhà là: 250 triệu đồng Chi phí pháp lý đưa thời điểm là: 250/( 1+ 0,15) = 217,319 triệu đồng - Chi phí quảng cáo là: 70 triệu đồng Chi phí quảng cáo đưa thời điểm là: 70/(1+0,15)2 = 52,93 triệu đồng - Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng là: tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 x 200 x 10 = 14000 triệu đồng Chi phí ngun vật liệu, nhân cơng xây dựng đưa thời điểm là: 14000/( 1+ 0,15)1 = 12173,913 triệu đồng - Chi phí chun mơn hố là: 14000 x 10% = 1400 triệu đồng Chi phí chun mơn hố đưa thời điểm là: 12173,913 x 10% = 1217,391 triệu đồng - Lợi nhuận việc xây dựng cần đạt là: 300 x 10 = 3000 triệu đồng Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất - Giá trị ước tính đất là: 52930,057 - 217,319 - 52,93 - 12173,913 - 1217,391-3000 = 36268,504 triệu đồng Vậy giá trị ước tính cho đất là: 36268,504 triệu đồng Phân tích hạn chế phương pháp thặng dư dựa tình Bước 1: Xác định phương pháp sử dụng tốt có hiệu - Theo tiêu chuẩn định giá số 11- thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 Bộ trưởng Bộ Tài chính, để tính tốn giá đất theo phương pháp thặng dư phải phương án tốt hiệu Trong tình với cương vị thẩm định, ta chọn việc xây dựng 10 nhà mảnh đất cần định giá phương pháp sử dụng tốt hiệu Coi phương án sử dụng tốt có hiệu thoả mãn điều kiện bất động sản sử dụng tốt có hiệu nhất: + tài sản sử dụng bối cảnh tự nhiên + tài sản chấp nhận mặt pháp lý + tài sản đặt điều kiện khả thi mặt tài - Tuy nhiên, việc coi phương pháp tốt hiệu chưa mang tính chất khách quan ta chưa biết mảnh đất có vị trí địa lý thuộc khu vực gần hay xa trung tâm, giá đất hồn tồn tính tốn dựa chi phí giá bán nhà đầu tư dự toán mà thực tế bất động sản thuộc vị trí trung tâm giá đất khu chuyển nhượng với mức giá cao hơn, cịn vị trí BĐS khu ven, xa trung tâm chi phí vận chuyển cao dẫn đến giá trị mảnh đất giảm nhiều Ngồi ra, xác định khả thi thi mặt kinh tế với nhà đầu tư khơng khả thi với nhà tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 đầu tư khác Điều dẫn tới tình trạng giá đất thẩm định theo phương án khơng xác Đó điều khó khăn thẩm định viên việc xác định phương án sử dụng tốt hiệu Thẩm định viên thường chọn phương án mà nhà đầu tư dự định sử dụng cho mảnh đất phương án tốt hiệu nên khơng có nhìn khách quan việc sử dụng tốt hiệu mảnh đất cần định giá Bước 2+ Bước 3: Ước tính tồn tổng giá trị tổng chi phí q trình phát triển - Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, trường hợp phương án đầu tư dự án phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, nhiều giai đoạn phải ước tính doanh thu, chi phí thời điểm thẩm định giá đất - Để xác định tổng giá trị phát triển hay chi phí phát triển bất động sản trên, ta dựa vào giá bán, chi phí mà nhà đầu tư dự tốn Bất động sản có thời gian hồn vốn năm; để ước tính tồn tổng giá trị phát triển hay chi phí phát triển bất động sản ta đưa giá dự bán chi phí thời điểm với tỷ lệ chiết khấu 0,15( ngân hàng quy định) Kết ta nhận xác trường hợp kinh tế ổn định, giá trị đồng tiền ổn định, khơng có lạm pháp xảy hay khơng có tác động Chính phủ vào việc đưa điều chỉnh sách tiền tệ, sách vĩ mơ nhằm mục tiêu quốc gia Nếu Nhà nước đưa định sách tiền tệ hay lạm pháp xảy làm cho giá thị trường thay đổi, tỷ lệ chiết khấu lúc tăng lên giảm xuống làm cho kết mà ta nhận định giá khơng cịn xác so với thực tế Vì vậy, việc áp dụng phương pháp này, dễ nhận kết giá bán chi phí khơng với thực tế Đây hạn chế phương pháp thẩm định giá này; giá bán chi phí phụ thuộc vào điều kiện kinh tế thị trường Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ tổng chi phí phát triển giá trị dành cho đất - Giá bất động sản chênh lệch tổng giá trị q trình phát triển tổng chi phí q trình phát triển Ta lấy, tổng giá trị trình phát triển trừ tổng chi phí q trình phát triển sau đưa thời điểm Những hạn chế bước bước ta nhận kết chi phí giá bán khơng xác kinh tế khơng ổn định Do đó, ta nhận kết ước lượng giá trị bất động sản khơng xác Điều tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 10 hạn chế phương pháp thặng dư, giá trị cuối nhạy cảm với tham số giá bán chi phí Ngồi ra, phương pháp thặng dư khơng tính đến giá trị thời gian dòng tiền Giá trị thời gian tiền khái niệm cho khoản tiền sẵn có thời điểm có giá trị cao số tiền tương tự tương lai khả sinh lời tiềm Khi ta xác định giá bán chi phí bất động sản đưa thời điểm mà theo đề giá bán thực năm thứ Việc khơng tính đến giá trị thời gian dòng tiền làm hội sử dụng dịng tiền nhà đầu tư; số lượng ước tính bỏ mà chưa thực đến ta mang đầu tư gửi tiết kiệm nhằm sinh lời, dịng tiền khơng phải đứng n chờ sử dụng Nếu số tiền ước tính chưa sử dụng đến đem đầu tư gửi tiết kiệm việc có chức cung cấp chi phí cho dự án đầu tư xây dựng 10 ngơi nhà thêm chức tạo lợi nhuận cho nhà đầu tư đem đầu tư gửi tiết kiệm, ta dễ dàng rút lại đầu tư rút tiết kiệm cần sử dụng để chi trả cho chi phí xây dựng Từ đó, số tiền theo thời gian ta vừa đầu tư, chi trả cho chi phí dự án có lợi nhuận từ việc đem gửi tiết kiệm đầu tư chưa sử dụng đến Trên hạn chế phương pháp thặng dư, để khắc phục hạn chế thẩm định viên cần phải nâng cao trình độ, kinh nghiệm việc tìm kiếm thơng tin, dựa vào điều kiện thị trường để đưa kết xác C Chứng minh số mức độ khả thay đổi kết định giá, nhà đầu tư muốn thay đổi kết Ví dụ: Một đất phê duyệt cho xây dựng ngơi nhà, với diện tích ngơi nhà 200m2, nhà sau xây dựng bán đấu giá thị trường - Giá thị trường dự báo nhà bán 5.000 triệu đồng - Các chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 200 triệu đồng - Chi phí quảng cáo, đại lý môi giới bán nhà 80 triệu đồng - Chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng 10 triệu đồng, chi phí chun mơn 10%, tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 11 chi phí trên; chi phí trang trải nửa thời gian phát triển nguồn vốn vay với lãi suất tiền vay 15% - Công ty xác định lợi nhuận việc xây dựng cần đạt 200 triệu đồng cho ngơi nhà - Thời gian tính từ khởi cơng đến hồn thành cơng việc xây dựng bán đấu giá năm Yêu cầu: Với cương vị thẩm định viên tư vấn giá trị đất? Bài làm: Ta chọn phương án xây dựng nhà phương án sử dụng tốt hiệu - Doanh thu nhận bán nhà là: 5.000 x = 25.000 triệu đồng - Chi phí pháp lý liên quan đến việc bán nhà 200 triệu đồng - Chi phí quảng cáo đại lý mơi giới bán nhà 80 triệu đồng - Chi phí nguyên vật liệu, nhân công xây dựng là: 10 x 200 x = 10.000 triệu đồng - Chi phí chun mơn hố là: 10.000 x 10% = 1.000 triệu đồng - Chi phí lãi vay phải trả vay vốn là: 10.000+ 1.000 x 15% = 825 triệu đồng - Lợi nhuận cần xác định việc xây dựng cần đạt là: 200 x = 1.000 triệu đồng - Tổng chi phí ước tính là: 200 + 80 + 10.000 + 1.000 + 825 + 1.000 = 13105 triệu đồng => Giá trị ước tính đất là: 25.000 – 13.105 = 11.895 triệu đồng Vậy tư vấn cho nhà đầu tư với giá tối đa là: 11.895 triệu đồng Nếu thẩm định viên muốn thay đổi kết định giá: a) Trường hợp 1: Thay đổi chi phí - Nhà thẩm định thay đổi lãi suất vay ngân hàng từ 15% xuống 12% (Để thay đổi lãi suất thẩm định viên phải dựa vào lãi suất mà ngân hàng đưa để định lựa chọn nên vay ngân hàng nào).Các chi phí khác giữ ngun Khi đó, chi phí lãi vay là: 10.000+ 1.000 x 12% = 660 triệu đồng Tổng chi phí ước tính là: 200 + 80 + 10.000 + 1.000 + 660 + 1.000 = 12940 triệu đồng tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 12 Giá trị ước tỉnh đất là: 25.0 – 12.940 = 12.060 triệu đồng Khả để nhà thẩm định thay đổi thấp lãi suất vay phụ thuộc vào ngân hàng cho vay Do đó, khả thay đổi kết định giá thấp - Nhà thẩm định thay đổi chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng tính bình qn 1m2 sàn xây dựng từ 10 triệu đồng lên 12 triệu đồng Các chi phí khác giữ ngun Khi đó, chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng trực tiếp cho xây dựng là: 12 x 200 x = 12.000 triệu đồng Chi phí chun mơn hố là: 12.000 x 10% = 1.200 triệu đồng Chi phí lãi vay phải trả vay vốn là: 12.000+ 1.200 x 15% = 990 triệu đồng Tổng chi phí ước tính là: 200 + 80 + 12.000 + 1.200 + 990 + 1.000 = 15470 triệu đồng Giá trị ước tỉnh đất là: 25.000 – 15.470 = 9530 triệu đồng Khả để nhà thẩm định thay đổi chi phí ngun nhiên vật liệu, cơng nhân trực tiếp dễ dàng chi phí người mua người bán thoả thuận với nhau, nhiên điều chỉnh mức cho phép mang tính thị trường b) Trường hợp 2: Thay đổi giá bán Nhà thẩm định thay đổi giá bán nhà cách thay lấy giá dự bán thị trường thời điểm làm giá ước tính bán cho ngơi nhà thẩm định viên lựa chọn giá bán ước tính cho ngơi nhà thời điểm sau năm( mà cơng trình hồn thiện xong) Nhà thẩm định phải dựa vào phát triển kinh tế, dự toán giá trị dòng tiền sau năm để đưa mức giá bán phù hợp với điều kiện thị trường Giả sử sau năm giá bán nhà tăng từ 5.000 triệu đồng lên 5.500 triệu đồng Các chi phí giữ ngun Khi đó, Doanh thu nhận bán nhà là: 5.500 x = 27.500 triệu đồng Giá trị ước tỉnh đất là: tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 13 27.500 – 13.105 = 14.395 triệu đồng Khả để nhà thẩm định thay đổi giá bán không cao để thay đổi giá bán nhà thẩm định phải dựa vào tốc độ phát triển thị trường, với tăng giá bất động sản Để tính giá bán BĐS thời điểm sau năm điều không dễ dàng Ngoài ra, việc xác định giá bán thời điểm sau năm cho kết dễ sai xót, khó xác so với thực tế Vì vậy, muốn thay đổi kết định giá; nhà thẩm định sử dụng cách thay đổi chi phí thay đổi giá bán - Khả để thay đổi giá bán thay đổi lãi suất vay thấp lãi vay phụ thuộc vào ngân hàng cịn giá bán ước tính thị trường phụ thuộc kinh tế thay đổi năm Có thể năm có bước ngoặt Chính phủ đưa kinh tế quốc gia lên dẫn đến giá thị trường tăng hay năm xảy lạm pháp khiến cho kinh tế tụt giảm, giá trị đồng tiền giảm sút … - Khả để thay đổi chi phí ngun nhiên vật liệu, nhân cơng dễ dàng hơn; để định chi phí nguyên nhiên vật liệu, nhân cơng địi hỏi nhà thẩm định phải khảo sát giá thị trường( mức giá thoả thuận giữ người mua người bán, người lao động); từ đưa chi phí hợp lý phù hợp với kinh tế thị trường Khơng thể hạ mức chi phí xuống q thấp hay cao dẫn đến kết ước tính khơng xác Do đó, để định thay đổi kết nhà thẩm định phải dựa điều kiện thị trường để đưa định xác từ rút kết phù hợp để tư vấn cho nhà đầu tư tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 14 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – HỌC VIỆN TÀI CHÍNH NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH- CHỦ BIÊN: TS Nguyễn Minh Hồng – TS Phạm Văn Bình BÀI TẬP ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN – HỌC VIỆN TÀI CHÍNH - NHÀ XUẤT BẢN TÀI CHÍNH BÁO VIETNAMBIZ.VN ( KIẾN THỨC KINH TẾ) LUẬT ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN CỔNG THƠNG TIN ĐIỆN TỬ BỘ TÀI CHÍNH VIỆT NAM tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2 tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2tieu.luan.dinh.gia.tai.san.mot.thua.dat.duoc.phe.duyet.cho.xay.dung.10.ngoi.nha.voi.dien.tich.san.xay.dung.moi.ngoi.nha.la.200m2
Ngày đăng: 03/01/2024, 00:49
Xem thêm: