Tình hình nghiên cứu đề tài
Từ trước đến nay, quy chế pháp lý cho căn hộ condotel đã được nghiên cứu qua một số công trình tiêu biểu Bài viết của tác giả Lê Văn Cư, “Lựa chọn mô hình cung ứng dịch vụ ở khu đô thị mới dưới góc độ tiếp cận quyền sở hữu tài sản,” đăng trong Tạp chí Kinh tế xây dựng số 2 năm 2011, đề xuất thành lập tổ chức tự quản cho các chủ sở hữu trong khu nhà ở đô thị mới Mục tiêu của đề xuất này là nhằm thống nhất quản lý đơn vị cung ứng dịch vụ nhà ở.
Luận văn thạc sĩ luật học "Pháp luật về quản lý chung cư ở Việt Nam" của tác giả Nguyễn Thị Thanh Nhàn, bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, đã cung cấp những nghiên cứu sâu về quy định cụ thể nhằm điều chỉnh các mối quan hệ trong quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư, nguyên nhân chính gây ra mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người mua Đồng thời, luận văn thạc sĩ "Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam" của tác giả Hoàng Thị Oanh, cũng bảo vệ năm 2015 tại Khoa Luật - Trường Đại học Quốc gia Hà Nội, đã nghiên cứu quy định pháp luật về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, thực trạng giao dịch và các tranh chấp chủ yếu liên quan đến loại hợp đồng này.
Bài i viết i “Quản i lý i nhà i chung i cư i cần i mô i hình i mới” i của i TS i Đoàn i Dương i Hải i
Năm 2013, bài viết được đăng trên Tạp chí Kinh tế xây dựng số 01/2013 đã giới thiệu mô hình thành lập Ban quản trị quản lý nhà chung cư dưới hình thức công ty trách nhiệm hữu hạn Tuy nhiên, bài viết chưa đề cập đến hình thức hoạt động của mô hình này cũng như kinh phí cần thiết để duy trì công ty.
Nhiều công trình nghiên cứu và bài viết đã đề cập đến quyền sở hữu căn hộ chung cư, nhưng vẫn thiếu một nghiên cứu trực tiếp về quy chế pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) Do đó, đề tài nghiên cứu trong luận văn này là độc đáo và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu trước đây.
Mục đích nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu của đề tài
Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn này là hoàn thiện các quy định pháp luật liên quan đến đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ condotel.
Cụ i thể, i Luận i văn i sẽ:
Thứ i nhất, i nghiên i cứu i những i vấn i đề i lý i luận i về i đầu i tư, i sở i hữu, i quản i lý, i vận i hành i và i khai i thác i thương i mại i căn i hộ i condotel
Khảo sát và hệ thống hóa quy định pháp luật Việt Nam về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel là cần thiết để đảm bảo sự minh bạch và hiệu quả trong lĩnh vực này.
Vào thứ Ba, chúng tôi tiến hành khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật trong đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ condotel nhằm phát hiện các khiếm khuyết và bất cập trong pháp luật liên quan đến vấn đề này.
Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện quy định pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng các quy định về đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại cho căn hộ khách sạn (condotel) sẽ góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản tại Việt Nam.
Câu hỏi nghiên cứu
Luận i văn i được i thực i hiện i nhằm i trả i lời i cho i các i câu i hỏi i nghiên i cứu i sau i đây:
Căn hộ khách sạn (condotel) là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ và khách sạn, cho phép chủ sở hữu vừa sử dụng để ở, vừa có thể cho thuê Việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn cần tuân thủ các quy tắc riêng biệt để đảm bảo hiệu quả kinh doanh và tối ưu hóa lợi nhuận.
Các quy định pháp luật hiện hành tại Việt Nam điều chỉnh việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn Những quy định này có đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh các hoạt động liên quan đến căn hộ khách sạn hay không?
Vào thứ Ba, chúng ta cần xem xét thực tiễn đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn Bài viết sẽ phân tích những thách thức và bất cập về mặt pháp lý trong lĩnh vực này, nhằm cung cấp cái nhìn sâu sắc hơn về tình hình hiện tại.
Để hoàn thiện quy chế pháp lý cho việc đầu tư, sở hữu, quản lý, vận hành và khai thác thương mại đối với căn hộ khách sạn, cần triển khai các giải pháp như: xây dựng khung pháp lý rõ ràng, quy định quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan, tăng cường quản lý nhà nước, và khuyến khích sự minh bạch trong giao dịch Đồng thời, cần có chính sách hỗ trợ đầu tư và đào tạo nguồn nhân lực nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ.
phương pháp nghiên cứu
Trong nghiên cứu khoa học xã hội, việc áp dụng các phương pháp nghiên cứu chung và các phương pháp đặc thù của luật học là rất quan trọng Các phương pháp nghiên cứu này bao gồm phân tích định tính, phân tích định lượng, và nghiên cứu trường hợp, giúp khám phá và hiểu rõ các vấn đề pháp lý Việc lựa chọn phương pháp phù hợp sẽ góp phần nâng cao chất lượng nghiên cứu và đảm bảo tính chính xác trong việc giải quyết các vấn đề liên quan đến luật pháp.
Phương pháp hệ thống hóa, phân tích và bình luận được áp dụng trong phần 1.1 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các vấn đề lý luận liên quan đến căn hộ khách sạn và quy chế pháp lý của loại hình bất động sản này.
Hệ thống pháp luật và phương pháp phân tích quy phạm được trình bày trong phần 1.2 của chương 1 Luận văn nhằm làm rõ các quy định pháp luật hiện hành của Việt Nam liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp phân tích tình huống pháp luật được áp dụng trong phần 2.1 của chương 2 Luận văn nhằm làm rõ thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến căn hộ khách sạn.
Phương pháp dự báo pháp luật và đánh giá tác động pháp luật được áp dụng trong phần 2.2 của chương 2 Luận văn nhằm đưa ra các đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật Việt Nam hiện hành liên quan đến căn hộ khách sạn.
Các điểm mới, các đóng góp của luận văn
Dựa trên các thành tựu của các công trình nghiên cứu đã công bố trong nước và quốc tế, luận văn đã đạt được những kết quả nghiên cứu mới và có ý nghĩa như sau:
Đầu tiên, cần hệ thống hóa và hoàn thiện các khái niệm, đặc điểm của căn hộ khách sạn Việc phân tích sự cần thiết ban hành các quy định pháp luật liên quan đến căn hộ khách sạn là rất quan trọng.
Vào thứ hai, chúng ta sẽ phân tích và thảo luận một cách khoa học về các nguyên tắc và căn cứ áp dụng quy định pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel) Bài viết sẽ đánh giá toàn diện tình hình pháp lý liên quan đến condotel, đồng thời tìm ra những thiếu sót trong hệ thống pháp luật về vấn đề này và nguyên nhân dẫn đến những thiếu sót đó.
Vào thứ Ba, bài luận văn đã đề xuất một số phương hướng và giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh về căn hộ khách sạn (condotel) tại Việt Nam.
Kết cấu đề tài
Luận văn ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo thì nội dung luận văn được chia thành hai chương, cụ thể là:
Chương 1: Những vấn đề lý luận chung và quy định của pháp luật về căn hộ khách sạn (condotel)
Chương 2: Thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel) và các kiến nghị hoàn thiện.
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VÀ QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
Quy định của Pháp luật Việt Nam điều chỉnh căn hộ khách sạn (condotel)
Trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đối với căn hộ khách sạn (condotel), việc quản lý và đầu tư kinh doanh gặp nhiều thách thức Các quy định hiện hành cần được hoàn thiện để đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả trong quản lý Đặc biệt, cần xem xét lại các quy định liên quan đến quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính và các điều kiện kinh doanh để tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư Sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng cũng là yếu tố quan trọng để nâng cao hiệu quả quản lý và bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.
Thị trường condotel tại Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ, xuất phát từ nhu cầu lưu trú ngắn hạn trong lĩnh vực du lịch nghỉ dưỡng Sự gia tăng nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI) và các hiệp định thương mại tự do (FTA) đã thúc đẩy sự phát triển của loại hình này Tuy nhiên, vấn đề tính pháp lý của căn hộ khách sạn (condotel) vẫn đang gây tranh cãi và thu hút sự chú ý của dư luận Chính phủ đã giao các Bộ, ngành nghiên cứu quản lý kinh doanh condotel, với Bộ VHTTDL chủ trì phối hợp xây dựng quy chế quản lý cho loại hình lưu trú này.
Theo chỉ thị 11 về giải pháp phát triển thị trường bất động sản ổn định, bền vững, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng sửa đổi, hoàn thiện và bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng cho các loại hình nhà ở như căn hộ Officetel, Condotel, công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, và văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn Điều này cũng bao gồm các loại hình truyền thống như nhà trọ, phòng trọ cho thuê, nhằm đảm bảo sự phát triển đồng bộ và hiệu quả của thị trường bất động sản.
THỰC TIỄN ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT
KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VIỆT NAM ĐIỀU CHỈNH CĂN HỘ KHÁCH SẠN (CONDOTEL)
2.2.1 Một số kiến nghị hoàn thiện
Việc i ban i hành i hệ i thống i chính i sách i pháp i luật i liên i quan i đến i phát i triển i thị i trường i BĐS, i đòi i hỏi i phải i đảm i bảo:
Nhà nước cần xây dựng hệ thống pháp luật thống nhất và đồng bộ liên quan đến thị trường bất động sản, đặc biệt là bất động sản căn hộ khách sạn (condotel), để tránh tình trạng chồng chéo trong quy định giữa các ban ngành quản lý Việc này nhằm tạo hành lang pháp lý vững chắc cho thị trường bất động sản phát triển và vận hành hiệu quả Đồng thời, cần tổ chức tốt công tác kiểm tra, giám sát việc thực thi pháp luật trong đầu tư và giao dịch trên thị trường bất động sản căn hộ khách sạn.
Chính sách và pháp luật về bất động sản, đặc biệt là căn hộ khách sạn (condotel), cần phải ổn định và mang tính chiến lược Quy hoạch đất đai không nên thay đổi thường xuyên, vì điều này có thể gây khó khăn và ảnh hưởng đến chiến lược đầu tư của chủ đầu tư Hầu hết các dự án condotel đều có thời gian thực hiện và thu hồi vốn dài, do đó, sự ổn định trong chính sách là rất quan trọng để đảm bảo thành công cho các dự án này.
2.2.1.1 Hoàn thiện quy định về đầu tư tạo lập căn hộ khách sạn (condotel)
Yêu cầu nâng cao hiệu quả quản lý căn hộ khách sạn (condotel) đang trở nên cấp thiết Chủ đầu tư cần hoàn thiện pháp luật liên quan đến đầu tư, xây dựng và cấp phép, nhằm đảm bảo hoạt động kinh doanh và quản lý căn hộ một cách tối ưu Cần hoàn thiện quy định pháp luật về quản lý đầu tư và xây dựng, trong đó quy định rằng chủ đầu tư chỉ được bàn giao nhà khi tất cả hệ thống kỹ thuật hoàn thiện và đạt yêu cầu chất lượng Cần có chế tài mạnh mẽ trong trường hợp xảy ra sự cố, cùng với thanh tra, kiểm tra thường xuyên về chất lượng công trình để tránh rủi ro Chủ đầu tư và đơn vị quản lý chung cư phải chịu trách nhiệm chính trong việc xử lý sự cố, phối hợp với chính quyền địa phương để bảo vệ quyền lợi cư dân.
Hệ thống pháp luật về bất động sản (BĐS) đang được hoàn thiện với các quy định liên quan đến đất đai, đất ở, đất thương mại dịch vụ, và các công trình nhà ở chung cư Sự hoàn thiện này không chỉ giúp nhà đầu tư yên tâm hơn về mặt pháp lý khi phát triển căn hộ condotel, mà còn bảo vệ quyền lợi của họ khi bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để xây dựng Nếu sau khi xây dựng mà không có khách hàng do các lý do pháp lý, điều này sẽ gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư, ảnh hưởng đến hàng trăm, thậm chí hàng ngàn công nhân và tác động tiêu cực đến nền kinh tế quốc gia.
Bài viết này nêu rõ việc ban hành đầy đủ các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia trong lĩnh vực xây dựng, đặc biệt là đối với căn hộ khách sạn (condotel), nhằm đảm bảo phù hợp với tình hình Việt Nam và tiêu chuẩn quốc tế Việc áp dụng các quy chuẩn an toàn kỹ thuật sẽ buộc chủ đầu tư tuân thủ, từ đó nâng cao chất lượng căn hộ khách sạn với đầy đủ tiêu chuẩn an toàn PCCC và điện theo quy định quốc gia, góp phần làm cho công trình xây dựng an toàn hơn cho người dân Nếu chủ đầu tư không tuân thủ các quy chuẩn vì lợi nhuận, cần có biện pháp xử lý mạnh mẽ như thu hồi giấy phép xây dựng hoặc đình chỉ thi công, thay vì chỉ phạt hành chính đơn thuần như hiện nay.
Các Bộ ngành cần nhanh chóng tiếp thu và cập nhật những vướng mắc, khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đầu tư, xây dựng và quản lý vận hành căn hộ khách sạn (condotel) Việc này giúp đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật, từ đó kiến nghị sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các quy định pháp luật trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng.
2.2.1.2 Hoàn thiện quy định về quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) Điều i quan i trọng i nhất i là i cần i bổ i sung i quy i định i hướng i dẫn i thủ i tục i cho i việc i đăng i ký i
Quyền sở hữu bề mặt và quyền sở hữu đối với căn hộ khách sạn (condotel) hiện chưa có quy định rõ ràng về đăng ký, dẫn đến tình trạng chưa được công nhận chính thức trong các văn bản pháp luật Căn hộ khách sạn có tính pháp lý khác so với căn hộ chung cư, vì đất xây dựng căn hộ khách sạn thuộc loại đất thương mại dịch vụ, không phải đất ở Điều này gây lúng túng cho các cơ quan quản lý nhà nước trong việc cấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho chủ sở hữu Cần xem xét quy định về thời hạn sở hữu 50 năm đối với căn hộ khách sạn, vì các cơ quan quản lý coi đây là mô hình kinh doanh du lịch, không có tính chất cư trú Do đó, căn hộ khách sạn chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, không phải nhà ở và không được đăng ký hộ khẩu thường trú.
Khi xử lý khách hàng mua căn hộ loại này, nhiều người băn khoăn về quyền sở hữu vĩnh viễn và việc cấp sổ hồng Tuy nhiên, theo luật, quyền sở hữu chỉ được cấp trong 50 năm, và chủ đầu tư không thể cam kết khách hàng sẽ nhận được sổ hồng như căn hộ khách sạn (condotel) Bộ Xây dựng cần có hướng dẫn cụ thể để khách hàng yên tâm và chủ đầu tư nắm rõ quy chuẩn xây dựng Cần xác định rõ khái niệm office-tel, quyền sở hữu 50 năm hay vĩnh viễn, và điều kiện xây dựng căn hộ khách sạn trên đất quy hoạch Nếu xác định đây là loại hình bất động sản để ở, chủ đầu tư cần đóng tiền sử dụng đất khác hiện nay Căn hộ khách sạn cũng cần đạt tiêu chuẩn về thiết kế và hạ tầng Khi đã thống nhất về quyền sở hữu, cần đẩy nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà Cải cách thủ tục hành chính và phê duyệt dự án sẽ tạo ra hàng hóa hợp pháp cho thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản căn hộ khách sạn (condotel).
Trong bối cảnh hiện nay, yêu cầu về quyền sở hữu căn hộ khách sạn (condotel) trong pháp luật quản lý nhà ở đang trở nên cấp thiết Quá trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước đòi hỏi hoàn thiện hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về quản lý loại hình bất động sản này Cần xây dựng các điều kiện giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng bất động sản căn hộ khách sạn phù hợp với Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Cụ thể, các điều kiện giao dịch cần quy định rõ ràng về việc đăng ký biến động đất đai và tài sản trên đất, với diện tích tối thiểu 30m² để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Cần sửa đổi Luật Đất đai năm 2013 để cải thiện quy hoạch sử dụng đất, hiện tại quy định kỳ quy hoạch là 10 năm và kỳ kế hoạch cấp quốc gia, cấp tỉnh là 5 năm, gây khó khăn cho các chủ đầu tư căn hộ khách sạn (condotel) trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để được cấp giấy, diện tích đất đầu tư phải thuộc quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh và có quyết định cho phép đầu tư, trong khi thời hạn cho thuê đất kinh doanh quy định từ 50-70 năm Thẩm quyền phê duyệt quy hoạch và quyết định giao đất thuộc cấp tỉnh và Thủ tướng, dẫn đến việc căn hộ khách sạn gặp nhiều khó khăn trong thực tiễn Do đó, cần bổ sung Điều 153 để đa dạng hóa loại bất động sản trong quy phạm điều chỉnh cho “đất sử dụng cho du lịch, dịch vụ, thương mại”, tạo tiền đề cho sự phát triển của Officetel, Condotel, Hometel, Shophouse, Service apartment, nhà phố và biệt thự trong khu nghỉ dưỡng.
Các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật cần ban hành quy trình giao kết trong hợp đồng kinh doanh bất động sản, đặc biệt là đối với căn hộ khách sạn (condotel), nhằm tránh vi phạm Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 Hiện tại, căn hộ khách sạn chưa đủ điều kiện giao dịch, dẫn đến rủi ro pháp lý cho nhà đầu tư và có thể khiến hợp đồng giao dịch bị vô hiệu Các vấn đề này cần được khắc phục ngay để bảo vệ quyền lợi của khách hàng đầu tư Việc chuyển nhượng không tuân thủ quy định pháp luật trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển nóng có thể gây mất an toàn cho toàn bộ thị trường bất động sản Việt Nam.
Nhà nước cho phép khách hàng mua căn hộ khách sạn (condotel) trong các dự án du lịch nghỉ dưỡng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, theo Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.
Việc xây dựng quy định pháp lý cho căn hộ khách sạn (condotel) ở Việt Nam là cần thiết để điều chỉnh quan hệ giao dịch và kinh doanh giữa khách hàng và nhà đầu tư bất động sản Nghiên cứu nghiêm túc về vấn đề này sẽ tạo nền tảng pháp lý an toàn, góp phần phát triển bền vững cho loại hình condotel trong tương lai Điều này đặc biệt quan trọng đối với các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật trong bối cảnh nền kinh tế chia sẻ, nhằm nâng cao chất lượng sống cho người dân Việt Nam trong thời đại cách mạng công nghiệp 4.0.
2.2.1.3 Hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành và khai thác thương mại căn hộ khách sạn (condotel)
Để khai thác thương mại cho thuê căn hộ khách sạn (condotel), cần bổ sung quy định về “Hợp đồng quản lý và sử dụng căn hộ” giữa tổ chức quản lý và chủ sở hữu Mặc dù hợp đồng này phải tuân thủ nguyên tắc tự do thoả thuận, nhưng do đặc thù của căn hộ khách sạn, cần có những quy định cụ thể để bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu.