(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu thực trạng và đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện an lão, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************ NGUYỄN VĂN PHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Hà Nội - 2012 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ************** NGUYỄN VĂN PHƢƠNG NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG Chun ngành: Địa Mã số: 60.44.80 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HC PGS.TS trần văn tuấn H Ni - 2012 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT QSDĐ Quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân GDP Tổng thu nhập kinh tế GCN Giấy chứng nhận TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Tốc độ tăng trƣởng GDP huyện An Lão…………………………………… 26 Bảng 2: Cơ cấu kinh tế huyện An Lão……………………………………………………… 26 Bảng 3: Tổng hợp diện tích, dân số, điểm dân cƣ đơn vị hành cấp xã huyện An Lão………………………………………………………………………….28 Bảng 4: Dân số mật độ dân số xã, thị trấn huyện An Lão…………………… 29 Bảng 5:Diện tích, cấu loại đất huyện năm 2011……………………… 36 Bảng 6: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2011……………………………37 Bảng 7: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2011………………………….39 Bảng 8: Biến động đất đai năm 2011 so với năm 2005, so với năm 2000……………40 Bảng 9: Kết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ, gia đình cá nhân địa bàn huyện An Lão năm 2011…………………………………………………43 Bảng 10: Giá đất Nhà nƣớc quy định đƣờng địa bàn Thị trấn An Lão Thị trấn Trƣờng Sơn giai đoạn 2009 – 2012 (theo Quyết định UNBD thành phố Hải Phòng ban hành)……………………………………………………46 Bảng 11: Giá đất Nhà nƣớc quy định ven trục giao thông huyện An Lão…………………………………………………………………………………… 48 Bảng 12: Giá đất Nhà nƣớc quy định số khu vực dân cƣ nông thôn huyện An Lão…………………………………………………………………………………49 Bảng 13: Giá đất thực tế thị trƣờng thị trấn An Lão Thị trấn Trƣờng Sơn, huyện An Lão thời điểm 2012…………………………………………………… 52 Bảng 14: Giá đất thực tế thị trƣờng trục giao thông địa bàn huyện An Lão thời điểm năm 2012……………………………………………… 54 Bảng 15: Giá đất thực tế thị trƣờng khu vực dân cƣ nông thôn, huyện An Lão thời điểm 2012…………………………………………………………………… 55 Bảng 16: Tổng hợp kết đấu giá QSDĐ huyện An LÃo giai đoạn 2005 - 2011 59 Bng 17: Tng hợp kết dồn điền, đổi huyện An Lão tính đến hết năm 2003… 61 Bảng 18: Tổng số hồ sơ đăng ký giải thủ tục chuyển nhƣợng QSDĐ từ năm 2005 đến địa bàn huyện An Lão…………………………………………… 62 Bảng 19: Tổng số hồ sơ đăng ký giải thủ tục chấp quyền sử dụng đất từ năm 2005 đến địa bàn huyện An Lão…………………………………… 64 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .4 1.2 Khái niệm yếu tố thị trƣờng quyền sử dụng đất nƣớc ta 1.2.1 Khái niệm thị trường quyền sử dụng đất nước ta .8 1.2.2 Đặc điểm thị trường quyền sử dụng đất 10 1.2.3 Các yếu tố cấu thành thị trường quyền sử dụng đất 12 1.2.4 Vai trò thị trường quyền sử dụng đất kinh tế xã hội 14 1.2.5 Tính đặc thù tính quy luật vận động thị trường QSDĐ 14 1.3 Cơ sở pháp lý để quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 15 1.4 Khái quát thực trạng thị trƣờng QSDĐ nƣớc ta từ sau có Luật Đất đai 2003 đến 19 CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN AN LÃO, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 22 2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện An Lão 22 2.1.1 Điều kiện tự nhiên .22 2.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội huyện An Lão 25 2.2 Tình hình quản lý, sử dụng đất địa bàn huyện 35 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2011 biến động sử dụng đất giai đoạn 2000 2011 35 2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước đất đai……………………………………………… 42 2.3 Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất công tác quản lý thị trƣờng địa bàn huyện An Lão…………………………………………………………………… 44 2.3.1 Khái quát giá đất thị trường khu vực nghiên cứu…………………….44 2.3.2 Thực trạng hoạt động chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp……………………….60 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong 2.3.3 Thực trạng hoạt động chuyển nhượng QSDĐ công tác quản lý đăng ký biến động……………………………………………………………………………………… 61 2.3.4 Thực trạng quản lý hoạt động cho thuê quyền sử dụng đất huyện An Lão 63 2.3.5 Thực trạng quản lý hoạt động chấp QSDĐ……………………… 63 2.3.6 Thực trạng quản lý hoạt động dịch vụ hỗ trợ cho thị trường QSDĐ……… 65 CHƢƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU…………… 66 3.1 Giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất…………………………………………………………………… 66 3.2 Giải pháp tài đất đai…………………………………………………… 68 3.3 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng…………………………………… 69 3.4 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin đăng ký biến động đất đai, quản lý giao dịch quyền sử dụng đất……………………………………………………69 3.5 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành chính……………………………… 70 3.6 Một số giải pháp khác…………………………………………………………… 71 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO 74 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong MỞ ĐẦU Sự cần thiết nghiên cứu đề tài Trong công đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nƣớc Việt Nam nay, đất đai đƣợc khẳng định loại hàng hóa đặc biệt, nguồn nội lực, nguồn vốn để phát triển kinh tế đất nƣớc Theo pháp luật, toàn đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nƣớc đại diện diện chủ sở hữu Ngƣời sử dụng đất đƣợc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài có quyền, có quyền chuyển dịch quyền sử dụng đất Chính quản lý có hiệu thị trƣờng quyền sử dụng đất (QSDĐ) góp phần quan trọng vào trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả thu hút đa dạng nguồn vốn đầu tƣ cho phát triển, đóng góp thiết thực vào q trình xây dựng thị nơng thơn theo hƣớng phát triển bền vững Phát triển thị trƣờng QSDĐ làm cho đất đai thực trở thành nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trƣờng khu vực có sức hấp dẫn nhà đầu tƣ nƣớc Thị trƣờng QSDĐ nƣớc ta đƣợc hình thành từ lâu, nhiên đƣợc cơng nhận từ có Luật đất đai năm 1993 sở quyền ngƣời sử dụng đất (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất) Thị trƣờng QSDĐ phát triển mạnh song lại không đƣợc quản lý chặt chẽ Trong thời gian dài Nhà nƣớc kiểm sốt đƣợc tồn hoạt động thị trƣờng QSDĐ dẫn đến hậu giá đất biến động mạnh “sốt” đất thƣờng xuyên xảy Tình trạng thị trƣờng tạo tỷ suất “siêu lợi nhuận” nhƣng lại ảnh hƣởng kìm hãm phát triển kinh tế chung dẫn đến vấn đề đầu đất, thiếu chỗ cho ngƣời có thu nhập thấp,… Vấn đề đặt cần tạo môi trƣờng pháp lý ổn định, có biện pháp quản lý nhà nƣớc chặt chẽ thị trƣờng QSDĐ, khắc phục tiêu cực sử dụng đất, xóa bỏ thị trƣờng “ngầm” quyền sử dụng đất bất động sản khác Mặt khác sử dụng động lực thị trƣờng QSDĐ để thực tốt việc sử dụng hiệu quỹ đất hoang hóa, đất kẹt, đất nơng nghiệp khơng cịn khả canh tác; chuyển dịch cấu sử dụng đất cấu lao động đáp ứng cho cơng nghiệp hóa, đại hóa TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong An Lão huyện ngoại thành Thành phố Hải Phịng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh năm vừa qua Cùng với q trình cơng nghiệp hóa, thị hóa hoạt động thị trƣờng QSDĐ diễn sôi động địa bàn huyện Tuy nhiên công tác quản lý thực trạng phát triển thị QSDĐ khu vực đặt nhiều vấn đề cần giải Xuất phát từ thực tế khách quan trên, học viên chọn đề tài nghiên cứu cho luận văn cao học nhƣ sau: “Nghiên cứu thực trạng đề xuất giải pháp nâng cao hiệu công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng” Mục tiêu đề tài - Làm rõ thực trạng thị trƣờng QSDĐ công tác quản lý thị trƣờng địa bàn huyện An Lão - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc thị trƣờng QSDĐ khu vực nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi khu vực: địa bàn huyện An Lão, thành phố Hải Phòng - Giới hạn nội dung nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng giá đất khu vực hai thị trấn số trục đƣờng huyện; hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp thị trƣờng QSDĐ công tác quản lý giao dịch địa bàn nghiên cứu từ sau có Luật Đất đai 2003 đến Nhiệm vụ nghiên cứu - Tìm hiểu sở lý luận thị trƣờng QSDĐ chế độ sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta - Hệ thống hóa sở pháp lý quản lý thị trƣờng QSDĐ theo pháp luật đất đai hành TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu giá đất số năm gần đây, giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp QSDĐ thị trƣờng khu vực huyện An Lão giai đoạn 2005 - 2011 - Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ địa bàn nghiên cứu - Đƣa giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ Phƣơng pháp nghiên cứu Các phƣơng pháp áp dụng nghiên cứu đề tài là: - Phương pháp điều tra thông tin thị trường: sử dụng phiếu điều tra vấn trực tiếp hộ gia đình, cá nhân có đất chuyển nhƣợng; thơng tin từ điểm môi giới nhà đất từ vấn cán địa xã, cán địa phƣơng nhằm thu thập số liệu giá đất thực tế hai thị trấn An Lão, Trƣờng Sơn số đoạn đƣờng quốc lộ, tỉnh lộ, đƣờng huyện địa bàn huyện An Lão - Phương pháp so sánh: dùng để so sánh làm rõ chênh lệch giá đất nhà nƣớc quy định giá đất thị trƣờng huyện An Lão - Phương pháp tổng hợp, phân tích: dùng để tổng hợp thơng tin thu thập đƣợc giá đất, hoạt động chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp QSDĐ, hoạt động hỗ trợ cho thị trƣờng tiến hành phân tích, đánh giá làm rõ thực trạng thị trƣờng QSDĐ công tác quản lý thị trƣờng khu vực nghiên cứu - Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến cán quản lý nhà nƣớc giải pháp quản lý, phát triển thị trƣờng QSDĐ Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận kiến nghị, nội dung luận văn gồm chƣơng: Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chƣơng 2: Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện An Lão, thành phố Hải Phòng Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong CHƢƠNG TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Lý luận thị trƣờng quyền sử dụng đất chế độ sở hữu toàn dân đất đai Việt Nam Ở quốc gia có kinh tế thị trƣờng phát triển, đất đai thuộc sở hữu tƣ nhân thuộc số hình thức sở hữu khác (sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu cộng đồng…), đất đai đƣợc mua bán nhƣ loại hàng hóa (mặc dù có đặc điểm riêng so với hàng hóa khác) Tại kinh tế này, thị trƣờng đất đai hoạt động trở thành phận trọng yếu thị trƣờng bất động sản Ở Việt Nam, theo Hiến pháp năm 1946 đất đai thuộc nhiều hình thức sở hữu; Hiến pháp năm 1959 xác định ruộng đất thuộc ba hình thức sở hữu chủ yếu: Nhà nƣớc, tập thể sở hữu tƣ ngƣời lao động [6] Khi tiến hành hợp tác hóa nơng nghiệp, nơng dân đƣợc vận động góp ruộng để vào hợp tác xã, hình thức sở hữu tập thể ruộng đất phát triển Cho tới phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp đƣợc đánh giá hồn thành đất ruộng đƣợc tập thể hóa chiếm tuyệt đại phận tổng quỹ ruộng đất nông dân miền Bắc Bằng việc góp ruộng vào hợp tác xã, hình thức sở hữu nơng dân ruộng đất chuyển hóa thành hình thức sở hữu tập thể ruộng đất hợp tác xã Trong vấn đề ruộng đất nơng nghiệp có chuyển biến to lớn qua cải cách ruộng đất miền Bắc vào năm đầu thập kỷ 1950, tập thể hóa nơng nghiệp vào năm từ cuối thập kỷ 1950 đến năm 1960, 1970 loại đất khác, đặc biệt đất (đất thổ cƣ) khu vực đô thị nông thôn không đƣợc đề cập nhiều mặt pháp luật năm 1980 Theo đó, nhà thuộc sở hữu Nhà nƣớc đất (của ngơi nhà đó) đƣơng nhiên thuộc sở hữu Nhà nƣớc; nhà cha ơng để lại đất (của ngơi nhà đó) nhà đƣơng nhiên thuộc sở hữu ngƣời thừa kế theo quy định Luật Thừa kế Đối với tỉnh phía Nam, sau giải phóng năm 1975, khơng trải qua “cải cách ruộng đất” mà thẳng vào phong trào hợp tác hóa nơng nghiệp, tỷ lệ hộ nông 10 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong Đáp ứng đƣợc đòi hỏi thị trƣờng nên điểm mơi giới hình thành, tồn Tuy nhiên, mặt trái điểm môi giới hoạt động tự phát, chế hoạt động thống việc thu phí khơng qua kiểm sốt Nhà nƣớc Hiện địa bàn huyện tồn điểm môi giới nhỏ lẻ số cá nhân tham gia hoạt động mơi giới thị trƣờng QSDĐ với tính chất thời vụ, tạm thời tự phát Hầu hết trƣờng hợp chƣa có đầy đủ chứng hành nghề (chứng môi giới, chứng định giá bất động sản) theo quy định pháp luật 2.4 Đánh giá chung thị trƣờng quyền sử dụng đất huyện An Lão Qua nghiên cứu thực trạng thị trƣờng QSDĐ công tác quản lý thị trƣờng địa bàn huyện An Lão rút nhận xét, đánh giá mặt đƣợc vấn đề tồn chủ yếu nhƣ sau: - Những ưu điểm: Nội dung “quản lý phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản” nội dung quản lý nhà nƣớc đất đai có từ có Luật Đất đai 2003 (tại Điều 6) Mặc dù nhiệm vụ mẻ nhƣng từ triển khai thi hành luật địa bàn huyện từ năm 2004, Huyện ủy UBND huyện An Lão, UBND xã, thị trấn quan tâm tới công tác quản lý thị trƣờng QSDĐ việc kết hợp với quan chức khảo sát xác định giá đất nhà nƣớc, thực tốt công tác tổ chức tiến hành đấu giá QSDĐ nhằm tạo vốn xây dựng sở hạ tầng, tăng nguồn cung cho thị trƣờng góp phần ổn định giá đất thị trƣờng, thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên Môi trƣờng huyện với chức thực dịch vụ đăng ký – cấp GCNQSDĐ, quản lý hồ sơ địa chính, quản lý thơng tin đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc, cung cấp cho Phịng Tài ngun& Mơi trƣờng, UBND huyện xã thị trấn thông tin hoạt động giao dịch chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, chấp QSDĐ thông qua đăng ký biến động QSDĐ Các kết thiết lập bảng giá đất nhà nƣớc quy định (do UBND thành phố Hải Phòng quy định sở Khung giá nhà nƣớc) ngày 72 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong chi tiết, quản lý hoạt động chuyển nhƣợng, chấp quyền sử dụng đất với số lƣợng đăng ký quy ngày tăng thể tính hiệu quản lý thị trƣờng QSDĐ địa bàn huyện An Lão - Những vấn đề tồn chủ yếu + Để phục vụ cho công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất trƣớc hết cần hoàn thành công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp GCNQSDĐ Tuy nhiên công tác cấp GCNQSD năm 2011 đạt 19,9%, số lƣợng lớn chủ sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCN + Công tác cập nhật biến động sử dụng đất (thông qua hoạt động giao dịch thị trƣờng quyền sử dụng đất nhƣ chuyển nhƣợng, cho thuê) vào hồ sơ địa chƣa đầy đủ dẫn đến khó khăn cho quan nhà nƣớc quản lý thị trƣờng + Giá đất thị trƣờng chênh lệch nhiều so với giá đất nhà nƣớc quy định (từ 1,1 đến 3,67 lần) Đây vấn đề tồn cần giải ảnh hƣởng đến quyền lợi ngƣời dân có đất bị thu hồi để thực cơng trình, dự án địa bàn ảnh hƣởng đến nguồn thu ngân sách nhà nƣớc, địa phƣơng + Công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ cho thị trƣờng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc trọng Cần có giải pháp chấn chỉnh quản lý điểm môi giới nhà đất hoạt động tự phát nhằm đƣa hoạt động tuân theo quy định Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản góp phần lành mạnh hóa thị trƣờng QSDĐ (thị trƣờng bất động sản) địa bàn huyện An Lão 73 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU Qua nghiên cứu thực trạng thị trƣờng QSDĐ thực tế quản lý thị trƣờng QSDĐ huyện An Lão, học viên đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý nhà nƣớc thị trƣờng QSDĐ nhƣ sau: 3.1 Giải pháp sách, pháp luật Mặc dù nhiệm vụ quản lý nhà nƣớc thị trƣờng QSDĐ đƣợc đề cập quy định Điều Luật Đất đai 2003 nhƣng chƣa có quy định cụ thể nội dung quản lý trách nhiệm UBND cấp quản lý thị trƣờng QSDĐ Luật Đất đai 2003, mục 7, Điều 63 quy định biện pháp để Nhà nƣớc quản lý đất đai việc phát triển thị trƣờng bất động sản Những biện pháp là: Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch QSDĐ; Tổ chức hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản; Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp 74 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng bất động sản; Bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp ngƣời tham gia giao dịch QSDĐ thị trƣờng bất động sản; Thực biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu đất đai Vì nội dung sửa đổi Luật Đất đai 2003 cần thể rõ sách quản lý, sách phát triển thị trƣờng QSDĐ quy định rõ chức năng, nhiệm vụ UBND, quan quản lý đất đai cấp xã, huyện, tỉnh quản lý hoạt động giao dịch QSDĐ 3.2 Giải pháp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất - Tăng cƣờng công tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ: Để thúc đẩy thị trƣờng thức phát triển, Nhà nƣớc cần thực đầy đủ trách nhiệm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đối tƣợng sử dụng đất Sau Luật đất đai năm 2003 đời với nhiều mở rộng điều kiện đƣợc cấp giấy chứng nhận Theo đó, đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đƣợc phê duyệt, khơng có tranh chấp đất đai đƣợc xét cấp giấy chứng nhận Hiện nay, huyện An Lão gần hồn thành cơng tác cấp giấy chứng nhận QSDĐ Tuy nhiên, qua rà soát thống kê địa bàn huyện tồn đọng khoảng 4500 trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Các nguyên nhân dẫn đến tồn đọng là: đất có tranh chấp, đất quan, xí nghiệp trƣớc phân cho cơng nhân viên nhƣng chƣa lý, cấp đất từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nơng nghiệp theo kế hoạch nhƣng chƣa thực nghĩa vụ tài Đối với trƣờng hợp lý, quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nên đẩy nhanh tiến độ lập hồ sơ, tạo điều kiện thuận lợi thủ tục để hộ gia đình cá nhân thực nghĩa vụ tài nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Đối với trƣờng hợp cấp đất cần quy định rõ thời hạn phải hoàn thành nghĩa vụ tài (nộp tiền sử dụng đất), trƣờng hợp hộ gia đình khó khăn, diện sách cấp GCN cho nợ tiền sử dụng đất theo quy định pháp luật - Giải pháp quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất: để đáp ứng cho mục đích trƣớc hết cần hồn thiện hệ thống hồ sơ địa 75 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong Khi nói đến hồ sơ địa có nghĩa tài liệu lƣu trữ, cập nhật hồ sơ đất mà thơng tin nhƣ: ngƣời sử dụng, số hiệu, kích thƣớc, hình thể, diện tích, vị trí, nguồn gốc, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài đất đai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biến động trình sử dụng đất đƣợc cung cấp cách đầy đủ xác có tính pháp lý hồ sơ địa đƣợc lập quan chuyên mơn quản lý đất đai có xác nhận UBND nơi có đất Hồ sơ địa sở nơi lƣu trữ nhƣ nguồn cung cấp thơng tin cách đầy đủ, xác có tính pháp lý cho q trình chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất (hay mua bán bất động sản, tài sản gắn liền với đất) Ngồi vai trị cung cấp thơng tin đầy đủ, xác hồ sơ địa cịn nơi lƣu trữ, cập nhật thông tin đất, thay đổi đất đƣợc chỉnh lý vào hệ thống hồ sơ địa Tuy nhiên lập quản lý hồ sơ địa cịn tồn vấn đề ảnh hƣởng nhƣ: định, thơng tƣ hƣớng dẫn lập hồ sơ địa thay đổi liên tục nên địa phƣơng chƣa kịp lập sử dụng theo mẫu lại có mẫu khác thay mà loại sổ sách có lập nhƣng chƣa kịp vào thơng tin có nơi sử dụng nhiều mẫu sổ sách để sử dụng thơng tin đất không thống nhất, quy định khơng rõ ràng hƣớng dẫn điều kiện lập sổ mới, điều kiện dùng sổ cũ mà không quy định mẫu thay hồn tồn mẫu cũ dẫn đến tình trạng nhiều loại sổ, quản lý chồng chéo mà sử dụng lại khơng có hiệu Một tồn kẽ hở khơng có chế tài bắt buộc ngƣời nhận mua bán chuyển nhƣợng sau nhận chuyển nhƣợng giấy chứng nhận phải mang đến UBND xã nơi có đất khai báo mà trách nhiệm thơng báo chuyển hồ sơ biến động sử dụng đất thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện Trong nhiều trƣờng hợp Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện chậm không chuyển thông tin biến động dẫn tới cán địa xã khơng nắm đƣợc thay đổi chỉnh lý vào hồ sơ địa 76 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong Từ thực trạng điều tra cho thấy địa bàn huyện An Lão chủ yếu sử dụng mẫu hồ sơ địa lƣu trữ giấy Vì việc kiểm tra thông tin giấy nhiều thời gian làm ảnh hƣởng tới thời gian giao dịch Công tác chỉnh lý biến động hồ sơ địa chƣa đƣợc thực đồng bộ, cụ thể sổ đồ địa chƣa có trùng khớp, chƣa thống sai lệch so với thực tế Một nguyên nhân khối lƣợng công việc phải chỉnh lý nhiều nhiên đội ngũ cán quản lý đất đai huyện cịn mỏng, trình độ chun mơn cán địa xã cịn hạn chế công tác cập nhật chỉnh lý biến động chƣa đƣợc thực thƣờng xun, thơng tin hồ sơ địa chƣa đủ để cung cấp thơng tin cho thị trƣờng bất động sản Vì vậy, cần phải hồn thiện hồ sơ địa để tạo hệ thống sở thông tin đầy đủ để phục vụ trình quản lý Nhà nƣớc đất đai quản lý thị trƣờng QSDĐ 3.3 Giải pháp tài đất đai Cơ chế quản lý giá Nhà nƣớc có tác động mạnh đến hoạt động thị trƣờng quyền sử dụng đất - thị trƣờng bất động sản, nhiên, thời gian qua, chế cịn nhiều bất cập, khơng khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản Qua kết điều tra thực giá đất thị trƣờng quyền sử dụng đất khu vực huyện An Lão cho thấy chênh lệch lớn giá nhà nƣớc giá thị trƣờng Để đổi công tác quản lý Nhà nƣớc giá theo hƣớng khuyến khích phát triển thị trƣờng bất động sản (quyền sử dụng đất) nâng cao hiệu quản lý nhà nƣớc bất động sản (quyền sử dụng đất), chế quản lý giá cần đƣợc đổi nhƣ sau: + Tăng cƣờng công tác điều tra, khảo sát thực tế để thiết lập Khung giá phù hợp, với giá thị trƣờng nhằm giảm chênh lệch nhiều giá nhà nƣớc quy định giá thị trƣờng + Hình thành đƣa vào hoạt động trung tâm định giá bất động sản với đội ngũ cán có chứng định giá theo quy định pháp luật 77 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong + Áp dụng nhiều hình thức đấu giá quyền sử dụng đất cho mục đích sử dụng làm đất ở, dự án xây dựng khu đô thị, sản xuất kinh doanh, 3.4 Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng Khơng thể phủ nhận vai trị trung tâm môi giới nhà đất Tuy nhiên, để trình quản lý Nhà nƣớc đất đai quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất chặt chẽ đảm bảo thông tin cho bên tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất cần thiết lập Văn phòng đăng ký đất thuộc phòng Tài nguyên & Môi trƣờng phận chuyên trách nhƣ: cung cấp thông tin liên quan đến đất thơng tin liên quan đến q trình thực giao dịch thị trƣờng, tiếp nhận thông tin cần tham gia vào thị trƣờng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Đối với trung tâm môi giới tự phát cần có kiểm tra giấy phép, chứng hành nghề (môi giới, định giá bất động sản) tổ chức quản lý chặt chẽ theo Luật Kinh doanh bất động sản văn dƣới luật 3.5 Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin đăng ký biến động đất đai, quản lý giao dịch quyền sử dụng đất Hiện nay, đội ngũ cán chuyên môn quản lý nhà nƣớc đất đai xã, thị trấn nhiều bất cập, số lƣợng cán địa xã, thị trấn thƣờng có ngƣời phải kiêm nhiệm nhiều công việc không đủ thời gian để đảm đƣơng nhiệm vụ, lực cán hạn chế, nhận thức chƣa đầy đủ pháp luật đất đai Vì vậy, với mục tiêu ứng dụng công nghệ tin học quản lý đất đai để giảm thiểu đƣợc số công tác thủ công yếu tố cần thiết để nâng cao hiệu việc quản lý đất đai nói chung quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng Các xã, thị trấn địa bàn huyện An Lão đƣợc trang bị nhiều máy tính, máy in Tuy nhiên đáp ứng đƣợc cho cơng tác văn phịng Để nâng cao hiệu việc quản lý đất đai quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất, hệ thống công nghệ thông tin cần đƣợc nâng cấp, cụ thể nhƣ sau: 78 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong - Về phần cứng: Tiếp tục bổ sung, nâng cấp số lƣợng máy tính cho phịng Tài ngun Mơi trƣờng phận địa xã, thị trấn - Về hệ thống mạng: Tiến hành nối mạng LAN phòng Tài nguyên Mơi trƣờng với phận địa xã Với hệ thống mạng này, thông tin liên quan đến đất đƣợc cập nhật dễ dàng tra cứu thành viên đƣợc chia xẻ thông tin - Về phần mềm: Để đáp ứng đƣợc công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai thị trƣờng quyền sử dụng đất đại, cần phải có phần mềm đáp ứng đƣợc yêu cầu sau: quản lý thông tin sở đồ địa chính, thơng tin liên quan tới đất đƣợc lƣu trữ dễ dàng tra cứu, cập nhật chỉnh lý biến động thông qua hệ thống mạng quản lý Các thông tin liên quan tới đất bao gồm: + Nguồn gốc đất, trạng sử dụng, giới hạn quyền sử dụng đất + Thông tin ngƣời sử dụng đất: thể thông tin chủ sử dụng đất đất cũ chủ sử dụng đất Bao gồm: tên, chứng minh thƣ, hộ thƣờng trú + Thông tin tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất: thể ý muốn tham gia thị trƣờng quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất nhƣ: cho thuê, chuyển nhƣợng toàn phần, chuyển nhƣợng phần, giá chuyển nhƣợng Hiện để phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, quản lý biến động sử dụng đất sử dụng phần mềm VILIS Từ năm 2007, Bộ Tài ngun Mơi trƣờng có Quyết định cho phép sử dụng thống phần mềm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh cấp huyện phục vụ công tác quản lý Nhà nƣớc đất đai địa phƣơng 3.6 Giải pháp tổ chức, cải cách thủ tục hành Hiện đội ngũ cán quản lý Nhà nƣớc đất đai huyện An Lão cấp huyện xã cần bổ sung thêm số lƣợng, nâng cao trình độ chun mơn nhằm thực tốt nhiệm vụ quản lý phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất 79 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong - Về số lƣợng: với số lƣợng để đáp ứng đƣợc nhiệm vụ liên quan tới thị trƣờng quyền sử dụng đất cần bổ sung thêm 04 cán bộ, nhân viên vào vị trí Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất huyện: 02 vị trí lƣu trữ (chuyên cập nhật hệ thống hồ sơ địa chính), 01 vị trí quản lý hệ thống quản lý mạng thơng tin, 01 vị trí cập nhật, chiết xuất quản lý liệu phục vụ cho thị trƣờng quyền sử dụng đất - Về nâng cao trình độ chuyên môn: Do nhiệm vụ quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất đƣợc thực với mục đích nâng cao hiệu quản lý Nhà nƣớc thị trƣờng quyền sử dụng đất, cán quản lý đất đai địa bàn huyện An Lão cần phải đƣợc tập huấn nâng cao thƣờng xuyên kiến thức chuyên môn liên quan tới thị trƣờng quyền sử dụng đất, sử dụng phần mềm chuyên dụng - Về cải cách thủ tục hành chính: tiếp tục đẩy mạnh theo chế “một cửa” nhằm nhanh chóng giải thủ tục hành cho ngƣời dân công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, giao dịch quyền sử dụng đất 3.7 Một số giải pháp khác - Tăng cƣờng tuyên truyền, phổ biến sách pháp luật đất đai hành sâu rộng đến cán ngƣời dân địa bàn huyện Vận động nhân dân tự giác chấp hành quy định pháp luật nói chung thực giao dịch thị trƣờng quyền sử dụng đất - Phối hợp với quan chuyên môn, ngành chức Thành phố Hải Phòng, phòng, ban ngành trực thuộc huyện tăng cƣờng công tác tra, kiểm tra, giám sát việc thực công tác quản lý đất đai nói chung quản lý nhà nƣớc thị trƣờng quyền sử dụng đất nói riêng - Tăng cƣờng quan tâm, đạo Huyện uỷ, UBND huyện, phối hợp có hiệu UBND xã, thị trấn công tác quản lý nhà nƣớc đất đai, có nhiệm vụ quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn huyện KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong KẾT LUẬN Từ kết nghiên cứu đề tài, đƣa số kết luận sau: Thị trƣờng quyền sử dụng đất đặc thù gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân đất đai nƣớc ta quyền chuyển dịch ngƣời sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 Luật đất đai năm 2003 tạo sở pháp lý cho hình thành phát triển thị trƣờng quyền sử dụng đất Đồng thời quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất thị trƣờng bất động sản nội dung quan trọng công tác quản lý nhà nƣớc đất đai Huyện An Lão huyện ngoại thành thành phố Hải Phịng, với vị trí chiến lƣợc năm qua có tốc độ phát triển nhanh Thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn huyện phát triển mạnh với nguồn cung phong phú đáp ứng đƣợc nhu cầu đa dạng giá cả, diện tích, mục đích, Tuy nhiên giai đoạn trƣớc Luật đất đai 2003, thị trƣờng chƣa đƣợc quản lý chặt chẽ quan Nhà nƣớc dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, không ổn định không phát huy đƣợc nhiều tác dụng q trình cơng nghiệp hố - đại hố huyện An Lão nói riêng Thành phố Hải Phịng nói chung Sau Luật đất đai năm 2003 đời, thị trƣờng quyền sử dụng đất bƣớc đầu đƣợc quan quản lý nhà nƣớc đất đai đƣa vào quản lý cách có hệ thống, quy thơng qua việc hồn thiện chế sách, đẩy mạnh cơng tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhƣợng, chấp thị trƣờng quyền sử dụng đất Qua nghiên cứu thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất quản lý thị trƣờng địa bàn huyện An Lão cho thấy giá đất nhà nƣớc quy định chênh lệch thấp nhiều so với giá thị trƣờng, hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp chƣa khắc phục hồn tồn tình trạng manh mún ruộng đất, giao dịch chuyển nhƣợng, chấp đƣợc quản lý tốt nhƣng số giao dịch “ngầm” chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng chƣa đƣợc chặt chẽ Từ thực trạng, đề tài đề xuất số giải pháp nâng cao 81 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong hiệu công tác quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất địa bàn huyện An Lão mặt: quản lý biến động quyền sử dụng đất, tài đất đai, tổ chức, cải cách thủ tục hành chính, cơng nghệ thơng tin KIẾN NGHỊ Cần xem xét điều chỉnh giá đất nhà nƣớc cho phù hợp với giá thị trƣờng sở điều tra thông tin chi tiết liệu thị trƣờng thông tin từ đấu giá quyền sử dụng đất thành công địa bàn Cần đầu tƣ hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn huyện quy định chặt chẽ quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất Cần tiếp tục thực chủ trƣơng Nhà nƣớc “dồn điền, đổi thửa”, đẩy mạnh hoạt động chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm tạo ô, lớn phục vụ sản xuất hàng hóa cơng nghiệp hóa nơng nghiệp Chú trọng đào tạo đội ngũ cán mang tính tồn diện hơn, sâu chuyên môn quản lý đất đai quản lý thị trƣờng quyền sử dụng đất 82 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá (chủ biên) Sự hình thành phát triển thị trƣờng bất động sản công đổi Việt Nam NXB Chính trị Quốc gia, 2003 Nguyễn Đình Bồng Tơn Gia Hun Quản lý đất đai thị trƣờng bất động sản NXB Bản đồ, 2006 Bộ Luật dân NXB Lao động – xã hội, 2008 Đảng cộng sản Việt Nam, Văn kiện hội nghị lần thứ bảy BCH TW Khóa IX, NXB trị Quốc gia, Hà Nội, 2003, tr57 Nguyễn Đức Khả Lịch sử quản lý đất đai NXB Đại học Quốc gia Hà Nội,2003 Hiến pháp Việt Nam (năm 1946, 1959, 1980 1992) NXB Chính trị quốc gia, 1995 Luật đất đai 1987 NXB Chính trị quốc gia, 1995 Luật đất đai 1993 NXB Chính trị quốc gia, 1995 Luật đất đai 2003 NXB Chính trị quốc gia, 2005 10 Luật kinh doanh bất động sản NXB Lao động – xã hội, 2008 11 Phịng Tài ngun Mơi trƣờng huyện An Lão Báo cáo tình hình thực cơng tác quản lý nhà nƣớc đất đai năm 2006, 2007, 2008 2009, 2010, 2011 12 Trần Văn Tuấn Bài giảng Quản lý phát triển thị trƣờng bất động sản (cho cao học) Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, 2008 13 Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả Giáo trình Cơ sở địa NXB ĐHQG Hà Nội, 2007 14 Mai Xuân Yến Giáo trình thị trƣờng quyền sử dụng đất bất động sản Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên, 2004 15 UBND huyện An Lão Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010, 2011 16 UBND huyện An Lão Báo cáo tình hình tổ chức kết đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2005 – 2008 tháng đầu năm 2009 17 UBND huyện An Lão Báo cáo tình hình tổ chức kết đấu giá quyền sử dụng đất năm 2010, 2011 83 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong 18 UBND huyện An Lão Báo cáo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện An Lão đến năm 2020 19 UBND huyện An Lão Phịng Nơng nghiệp phát triển nơng thơn Báo cáo tổng hợp kết dồn điền đổi đến hết năm 2003 20 UBND thành phố Hải Phòng Các định Ban hành quy định giá loại đất địa bàn thành phố Hải Phòng năm 2009, 2010, 2011 84 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong PHỤ LỤC Phụ lục 1: Phân loại vị trí đất thị đất nông thôn theo Quyết định số 2295/2010/QĐ-UBND UBND thành phố Hải Phịng Phân loại vị trí đất thị: Vị trí 1: áp dụng cho đất có mặt tiếp giáp với đƣờng phố, đoạn đƣờng phố Vị trí 2: áp dụng cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm đƣờng phố, đoạn đƣờng phố có điều kiện sau: - Ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng từ m trở lên ngách, hẻm có chiều rộng từ m trở lên; cách vỉa hè giới hành lang đƣờng giao thơng đến 50 m Vị trí 3: áp dụng cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm đƣờng phố, đoạn đƣờng phố có điều kiện sau: - Ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng nhỏ m, cách vỉa hè giới hành lang đƣờng giao thông đến 50 m - Ngõ, ngách, hẻm có chiều rộng từ m trở lên, cách vỉa hè giới hành lang đƣờng giao thông từ 50 m đến 200 m Vị trí 4: áp dụng với đất lại Phân loại vị trí đất nơng thơn: - Áp dụng cho đất nằm ven đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ,đƣờng liên xã phân thành vị trí: Vị trí 1: áp dụng cho đất có mặt tiếp giáp với đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ,đƣờng liên xã Vị trí 2: áp dụng cho cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ m trở lên đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ,đƣờng liên xã Vị trí 3: áp dụng cho cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng dƣới m đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đƣờng liên xã - Áp dụng cho đất nằm ven đƣờng giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đƣờng liên xã phân thành vị trí: Vị trí 1: áp dụng cho đất có mặt tiếp giáp với đƣờng trục xã, đƣờng liên thơn Vị trí 2: áp dụng cho cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ m trở lên đƣờng trục xã, đƣờng liên thôn Vị trí 3: áp dụng cho cho đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng dƣới m đƣờng trục xã,đƣờng liên thôn 85 TIEU LUAN MOI download : skknchat@gmail.com (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong (LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong(LUAN.van.THAC.si).nghien.cuu.thuc.trang.va.de.xuat.cac.giai.phap.nang.cao.hieu.qua.cong.tac.quan.ly.thi.truong.quyen.su.dung.dat.huyen.an.lao thanh.pho.hai.phong