(LUẬN văn THẠC sĩ) nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản khu vực huyện bình chánh

Mục tiêu của đề tài

- Làm rõ thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và công tác quản lý thị trường này trên địa bàn huyện Bình Chánh

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại khu vực nghiên cứu.

Nhiệm vụ nghiên cứu

- Tìm hiểu cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta

- Hệ thống hóa cơ sở pháp lý về quản lý thị trường quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai hiện hành

Trong giai đoạn 2014 - 2017, việc điều tra và thu thập tài liệu về giá đất tại huyện Bình Chánh đã được tiến hành, tập trung vào các số liệu từ năm 2015 đến 2017 Nghiên cứu này bao gồm các giao dịch chuyển nhượng, cho thuê và thế chấp bằng quyền sử dụng đất trên thị trường địa phương, nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về biến động giá cả và hoạt động giao dịch trong khu vực.

- Điều tra, thu thập tài liệu, đánh giá thực trạng công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Đưa ra các giải pháp hữu hiệu phục vụ cho công tác quản lý thị trường quyền sử dụng đất.

Phương pháp nghiên cứu

Các phương pháp áp dụng trong nghiên cứu đề tài là:

Phương pháp thu thập tài liệu và số liệu thứ cấp bao gồm việc thu thập thông tin về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, và tình hình quản lý nhà nước về đất đai Các số liệu thống kê và kiểm kê đất đai được thu thập từ các năm 2010, 2015, và 2017, cùng với thông tin về bảng giá đất và chuyển quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2014 - 2017.

Phương pháp điều tra thông tin thị trường bao gồm việc thu thập dữ liệu về giá đất và các giao dịch thực tế trong khu vực nghiên cứu Điều này được thực hiện thông qua phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình và cá nhân có đất chuyển nhượng, cũng như thu thập thông tin từ các điểm môi giới nhà đất và cán bộ địa chính xã, cán bộ địa phương Các thông tin về giá đất được điều tra tại thị trấn Huyện, xã Bình Hưng, Vĩnh Lộc A, B và trên một số đoạn đường quốc lộ, tỉnh lộ, đường huyện theo các vị trí quy định trong bảng giá đất của nhà nước.

Phương pháp tổng hợp và phân tích được sử dụng để thu thập thông tin về giá đất, các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, cùng với các dịch vụ hỗ trợ cho thị trường Qua đó, tiến hành phân tích và đánh giá nhằm làm rõ thực trạng thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu.

- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến các cán bộ quản lý nhà nước về giải pháp quản lý, phát triển thị trường quyền sử dụng đất.

Cấu trúc luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và kiến nghị, nội dung luận văn gồm 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu

Chương 2: Thực trạng thị trường quyền sử dụng đất khu vực huyện Bình

Chánh, thành phố Hồ Chí Minh

Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất khu vực nghiên cứu.

TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

Cơ sở lý luận về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam

1.1.1 Quyền sử dụng đất trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam Đất đai là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá, là tài sản quan trọng của mỗi Quốc gia, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cần cho mọi hoạt động sản xuất và đời sống

Quản lý đất đai trên thế giới có sự khác biệt giữa các quốc gia do chế độ chính trị và xã hội đa dạng Tuy nhiên, các thành phần chính của quản lý đất đai bao gồm chính sách, quản lý, hệ thống thông tin và bộ máy tổ chức Bên cạnh đó, quản lý đất đai cũng tồn tại nhiều hình thức khác nhau.

Các nước có nền kinh tế thị trường phát triển thường có đất đai thuộc sở hữu tư nhân, bên cạnh các hình thức sở hữu khác như sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu cộng đồng Với nhiều hình thức quản lý như vậy, đất đai được giao dịch như một loại hàng hóa, mặc dù nó có những đặc điểm riêng biệt Trong các nền kinh tế này, thị trường đất đai hoạt động mạnh mẽ và trở thành một phần thiết yếu của thị trường bất động sản.

Tại Việt Nam, Điều 12 Hiến pháp năm 1946 khẳng định quyền sở hữu tài sản của công dân được bảo đảm, bao gồm cả động sản và bất động sản Điều này cho thấy đất đai có thể thuộc nhiều hình thức sở hữu khác nhau Theo Hiến pháp năm 1959, Điều 14 quy định rằng Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu ruộng đất và tư liệu sản xuất của nông dân, đồng thời Điều 11 cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của quyền sở hữu này.

Trong thời kỳ quá độ của nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa, các hình thức sở hữu tư liệu sản xuất chủ yếu bao gồm sở hữu Nhà nước (của toàn dân), sở hữu hợp tác xã (tập thể của nhân dân lao động), sở hữu của người lao động riêng lẻ và sở hữu tư sản dân tộc Khi tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, nông dân đã được vận động góp ruộng vào hợp tác xã, từ đó hình thức sở hữu tập thể về ruộng đất dần phát triển Phong trào hợp tác hóa nông nghiệp đã được đánh giá là quỹ ruộng đất của nông dân miền Bắc, dẫn đến sự chuyển hóa từ sở hữu cá nhân sang sở hữu tập thể trong hợp tác xã.

Hiến pháp 1946 và 1959 công nhận sự tồn tại của nhiều hình thức sở hữu đất đai, nhưng Hiến pháp năm 1980 đã thiết lập một nền tảng mới, khẳng định rằng "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý" [Điều 19] Sự thay đổi này phù hợp với giai đoạn xây dựng và phát triển nền kinh tế xã hội chủ nghĩa, xóa bỏ mọi hình thức sở hữu trước đó Hình thức sở hữu đất đai này tiếp tục được xác nhận trong Điều 17 của Hiến pháp 1992 và Điều 53 của Hiến pháp 2013.

Trước khi công cuộc đổi mới chính thức bắt đầu vào năm 1986, cơ chế kế hoạch hóa tập trung đã bộc lộ nhiều khiếm khuyết trong đời sống kinh tế - xã hội, đặc biệt là trong chính sách ruộng đất Những thí điểm rủi ro từ phía người dân và chỉ đạo của một số cấp địa phương đã dẫn đến sự hình thành cơ chế khoán trong nông nghiệp Vào ngày 13 tháng 11 năm 1981, theo Chỉ thị

Ban Bí thư đã thiết lập một căn cứ chính trị quan trọng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao đất cho hộ nông dân trên toàn quốc, nhằm đảm bảo sự ổn định và lâu dài trong việc sử dụng đất.

Sự kiện giao đất cho hộ nông dân sử dụng ổn định và lâu dài đã trở thành một dấu mốc lịch sử quan trọng trong thời kỳ đổi mới, đặc biệt sau Nghị quyết số 10 của Bộ Chính trị ngày 05/4/1988 về quản lý kinh tế nông nghiệp Quá trình này đã góp phần hình thành quyền sử dụng đất (QSDĐ) của nông dân, được ghi nhận trong Luật đất đai năm 1993, quy định việc giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân nhằm đảm bảo sử dụng lâu dài (Điều 20).

Quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một phần quan trọng trong quyền sở hữu đất đai, cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ nhất định trong một khoảng thời gian nhất định Nhà nước độc quyền giao đất và cho thuê đất, đồng thời phân biệt quyền sử dụng theo loại đất, đối tượng sử dụng và hình thức giao đất hoặc thuê đất.

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt Người sở hữu tài sản có quyền sử dụng, nhưng người sử dụng không nhất thiết phải là người sở hữu Điều này được thể hiện qua "đất đai thuộc sở hữu toàn dân" tại Việt Nam Theo Điều 49 Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất có quyền thực hiện hoạt động sản xuất, kinh doanh và hưởng lợi từ những hoạt động này, bao gồm bán, chuyển nhượng tài sản trên đất Người sử dụng đất ở có quyền xây dựng nhà và chuyển nhượng ngôi nhà cùng tài sản gắn liền Luật cũng quy định Nhà nước có quyền giao đất, thu hồi đất và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi có xâm phạm.

So với Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đã có những sửa đổi và bổ sung quan trọng Nhà nước không chỉ có quyền giao đất và thu hồi đất mà còn có quyền cho thuê đất (khoản 4 Điều 13) Quyền này đã mở rộng diện người sử dụng đất, bao gồm cả tổ chức và cá nhân thuê đất, bên cạnh những tổ chức, cá nhân được giao đất Đặc biệt, người sử dụng đất được giao chủ yếu là hộ nông dân, trong khi người thuê đất chủ yếu là các tổ chức và cá nhân ở đô thị Thêm vào đó, Luật Đất đai năm 1993 cũng bổ sung quyền mới cho người sử dụng đất, đó là quyền “chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật” (khoản 3 Điều 73).

Luật Đất đai 2003 xác định rõ các quyền của người sử dụng đất tại Điều 105 và 106, bao gồm 09 quyền cơ bản cho hộ gia đình và cá nhân, bao gồm: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 ban hành và khẳng định tại các Điều 166 và 167, người sử dụng đất cơ bản có các quyền sau:

1 Đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2 Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất

3 Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp

4 Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp

5 Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình

6 Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này

7 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai

Quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất (Điều 167)

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất không chỉ được hưởng quyền lợi mà còn phải thực hiện các nghĩa vụ cần thiết Cụ thể, nghĩa vụ của người sử dụng đất được nêu rõ trong Điều 107 và Điều 170 của các luật này.

Cơ sở pháp lý để quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản ở Việt Nam

Khi bước vào cơ chế thị trường, đặc biệt là trong phát triển thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất, việc xây dựng chính sách và pháp luật về đất đai là vấn đề hàng đầu cần giải quyết Chính sách pháp luật đất đai không chỉ mở cửa cho cơ chế thị trường mà còn điều tiết và định hướng hoạt động của thị trường này Trong bối cảnh thị trường, các quy định về đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì ổn định xã hội, giúp giải quyết các mâu thuẫn phát sinh Nếu không có chính sách hợp lý, sẽ dễ dẫn đến bất ổn kinh tế và xã hội như giá cả tăng cao, giao dịch bị ngưng trệ, và tranh chấp đất đai Do đó, để thị trường bất động sản và quyền sử dụng đất phát triển bền vững, cần xây dựng hệ thống chính sách và pháp luật phù hợp với thực tiễn phát triển, đồng thời tổ chức thực hiện hiệu quả đến từng cơ sở và cá nhân liên quan.

Chủ trương phát triển và quản lý thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) tại Việt Nam được khẳng định trong Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa IX năm 2001, nhấn mạnh việc phát triển thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho việc chuyển nhượng QSDĐ Mục tiêu là mở rộng cơ hội cho công dân và doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai lâu dài phục vụ sản xuất kinh doanh, đảm bảo giá trị sử dụng đất, và nâng cao hiệu quả quỹ đất của doanh nghiệp Nhà nước, cơ quan Nhà nước và lực lượng vũ trang Đồng thời, cần ngăn chặn tình trạng sử dụng đất lãng phí và hoàn thành công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận QSDĐ và sở hữu nhà trên toàn quốc, ưu tiên cho các đô thị.

Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc khóa X năm 2006 nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phát triển thị trường bất động sản dựa trên các luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Cần hoàn thiện quy trình phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm biến quyền sử dụng đất thành hàng hóa dễ dàng và biến đất đai thành nguồn vốn quan trọng cho sự phát triển.

Giá bất động sản hình thành theo nguyên tắc thị trường, với sự tác động của Nhà nước thông qua các chính sách kinh tế vĩ mô dựa trên quan hệ cung - cầu về đất đai Để ổn định giá, cần tăng cường biện pháp chống đầu cơ và hạn chế giao dịch ngầm không hợp pháp Đồng thời, việc xây dựng hệ thống đăng ký và thông tin bất động sản là cần thiết, cùng với việc phát triển nhanh các dịch vụ để đáp ứng nhu cầu của thị trường bất động sản.

Luật Đất đai năm 2003 đã thể chế hóa các chủ trương, chính sách của Đảng thông qua việc quy định cụ thể về quản lý thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ).

- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai bằng cách quyết định mục đích sử dụng, quy định hạn mức và thời hạn sử dụng đất, cũng như quyết định giao và cho thuê đất.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật và lập quy hoạch sử dụng đất Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là những nhiệm vụ quan trọng Hệ thống hồ sơ địa chính được thiết lập để quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản Ngoài ra, Nhà nước còn giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Đất tham gia thị trường bất động sản bao gồm các thửa đất mà Luật Đất đai năm 2003 quy định cho phép người sử dụng đất thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, và tặng cho quyền sử dụng đất Ngoài ra, đất còn có thể được thế chấp, bảo lãnh, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất Đặc biệt, đất thuê có tài sản hợp pháp cũng được phép tham gia vào thị trường bất động sản.

Các thửa đất tham gia thị trường cần đáp ứng các điều kiện sau: phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền; không có tranh chấp; quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; và phải còn trong thời hạn sử dụng đất.

- Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường QSDĐ bằng các biện pháp sau:

+ Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về QSDĐ;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tƣ xây dựng kinh doanh bất động sản;

+ Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

+ Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về QSDĐ trong thị trường bất động sản;

+ Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai

- Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai ở Trung ương là Bộ Tài nguyên và Môi trường

- Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương được thành lập ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh

- Cơ quan quản lý cấp nào trực thuộc cơ quan hành chính Nhà nước đó

Cơ quan quản lý đất đai tại địa phương, với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, đóng vai trò là dịch vụ công thực hiện quản lý hồ sơ địa chính gốc và chỉnh lý hồ sơ một cách thống nhất Điều này nhằm hỗ trợ người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền và nghĩa vụ liên quan.

Quy định về trình tự và thủ tục hành chính khi người sử dụng đất thực hiện các quyền liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng QSDĐ Việc nắm rõ các quy định này là cần thiết để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và thực hiện các giao dịch một cách hiệu quả.

- Quá trình quản lý thị trường QSDĐ của các cơ quan quản lý được thanh tra bởi các cơ quan có chức năng của Nhà nước

Tùy thuộc vào tính chất và mức độ vi phạm, người quản lý có thể bị xử lý kỷ luật hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định pháp luật Luật Đất đai 2013 quy định rõ ràng các điều kiện để thực hiện quyền của người sử dụng đất, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho họ tham gia vào thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Người sử dụng đất có quyền thực hiện các giao dịch như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, và góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện: có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, và trong thời hạn sử dụng đất Tất cả các giao dịch này phải được đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

- Tại Điều 189 quy định về điều kiện mua, bán tài sản gắn liền với đất đƣợc Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hàng năm

Theo Điều 193, các điều kiện để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn và thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp nhằm thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp được quy định rõ ràng.

Theo Điều 194, các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định trong bối cảnh thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở và dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, nhằm mục đích chuyển nhượng hoặc cho thuê.

Khái quát thực trạng thị trường QSDĐ của nước ta từ sau khi có Luật Đất đai

Việc công nhận và phát triển thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước, được thể chế hóa từ Luật Đất đai 2003 và được khẳng định lại trong Luật Đất đai 2013 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành Kể từ khi có Luật Đất đai, thị trường QSDĐ đã có những bước tiến quan trọng trong việc quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai hiệu quả hơn.

Năm 2003, sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã mang lại những kết quả tích cực, khi QSDĐ trở thành nguồn vốn quan trọng cho cả nhà nước và người dân trong việc đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích đạt được, thị trường này cũng bộc lộ nhiều tồn tại và yếu kém cần được khắc phục.

Trong 23 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ, việc chuyển đổi chủ yếu diễn ra ở đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng manh mún ruộng đất Theo Nghị định số 64/CP, các địa phương đã giao đất nông nghiệp theo phương thức phân loại ruộng, dẫn đến tình trạng sử dụng đất manh mún, đặc biệt ở các tỉnh phía Bắc với nhiều thửa ruộng dưới 100 m² Nhu cầu chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân để hợp nhất thửa nhỏ thành thửa lớn ngày càng tăng Gần đây, nhiều địa phương đã tổ chức phong trào “dồn điền, đổi thửa”, giúp giảm số thửa đất của mỗi hộ, từ đó nâng cao năng suất, tiết kiệm lao động và đầu tư của người dân.

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo pháp luật đất đai đã đáp ứng nhu cầu của người dân về đất ở, đất sản xuất kinh doanh và đất nông nghiệp, tạo cơ sở pháp lý cho đầu tư và sử dụng đất hiệu quả, đồng thời tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia đình nông thôn chuyển đến nơi ở mới qua chuyển nhượng QSDĐ Thị trường QSDĐ đô thị diễn ra sôi động, nhưng những năm đầu thực hiện Luật Đất đai, ít giao dịch được đăng ký theo quy định Chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện, dẫn đến 30% vụ chuyển nhượng không được đăng ký, và thủ tục còn phức tạp Mặc dù số vụ chuyển nhượng qua đăng ký đã tăng lên trong những năm gần đây, việc quản lý hoạt động này vẫn là vấn đề cấp thiết cần giải quyết.

Hoạt động cho thuê và cho thuê lại đất theo quy định pháp luật đã góp phần tích cực vào đầu tư trên đất Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vấn đề, như việc một số tổ chức lợi dụng quản lý lỏng lẻo của cơ quan nhà nước để thực hiện cho thuê trái pháp luật Cụ thể, nhiều cơ quan hành chính, đơn vị vũ trang đã cho thuê đất được giao không thu tiền sử dụng đất để làm văn phòng, nhà xưởng Ngoài ra, nhiều hộ gia đình và cá nhân cũng cho thuê đất, nhà ở làm cửa hàng, dịch vụ hoặc cho sinh viên, người lao động thuê mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.

Việc thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) để vay vốn từ các tổ chức tín dụng ngày càng gia tăng, góp phần quan trọng vào phát triển sản xuất và kinh doanh Người sử dụng đất ngày càng tận dụng quyền này nhiều hơn, và quy trình thực hiện đã được cải cách để thuận lợi cho tất cả các bên liên quan Tuy nhiên, quy định về định giá QSDĐ để thế chấp vẫn còn hạn chế, dẫn đến số tiền vay không phản ánh đúng giá trị thực của tài sản.

Thực trạng các hoạt động giao dịch trên thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) hiện nay cho thấy sự cần thiết của các nghiên cứu chi tiết, đặc biệt là ở khu vực nông thôn Điều này nhằm đưa ra những giải pháp hiệu quả cho việc quản lý và phát triển thị trường QSDĐ trong bối cảnh đất nước đang đẩy mạnh công nghiệp hóa và hiện đại hóa.

THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Bình Chánh

2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý:

Bình Chánh, huyện nằm ở phía Tây - Tây Nam của nội thành thành phố Hồ Chí Minh, cách trung tâm thành phố khoảng 15 km, có diện tích tự nhiên 25.255 ha và được chia thành 16 xã, thị trấn Ranh giới hành chính của huyện được xác định rõ ràng.

+ Phía Bắc giáp Hóc Môn;

+ Phía Nam giáp huyện Bến Lức và huyện Cần Giuộc tỉnh Long An

+ Phía Đông giáp quận Bình Tân, Quận 8, Quận 7 và huyện Nhà Bè

+ Phía Tây giáp huyện Đức Hòa tỉnh Long An

Hình 2.1 Sơ đồ vị trí huyện Bình Chánh

Bình Chánh, nằm ở cửa ngõ phía Tây Thành phố Hồ Chí Minh, kết nối với các trục đường giao thông quan trọng như Quốc lộ 1A, đường Trần Văn Giàu, đường Nguyễn Văn Linh, Quốc lộ 50 và đường cao tốc Sài Gòn - Trung Lương, tạo điều kiện thuận lợi cho việc giao thương giữa vùng Đồng Bằng Sông Cửu Long và Đông Nam Bộ Vị trí chiến lược này không chỉ thúc đẩy kinh tế mà còn đảm bảo an ninh quốc phòng cho thành phố.

Bình Chánh sở hữu địa hình đồng bằng phẳng và thấp, được chia cắt bởi nhiều sông rạch và kênh mương Khu vực này có độ dốc nền rất nhỏ, gần như bằng 0, với hướng dốc không rõ rệt.

Cao độ mặt đất tại khu vực Vĩnh Lộc B dao động từ 0,2m đến 1,1m, trong khi khu vực phía Bắc có cao độ nền đất cao hơn, từ 1,1m đến 4,2m Độ dốc mặt đất trong khu vực này biến đổi từ 0,1% đến 1%.

Huyện Bình Chánh hiện nay được bảo vệ khỏi ngập úng nhờ hệ thống thủy lợi với đê bao và cống ngăn triều Đê bao có chiều rộng phổ biến 3,0m và được thiết kế với cao độ 2,0m so với mực nước Quốc gia.

Bình Chánh nằm trong khu vực nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, với nền nhiệt độ cao và ổn định cùng lượng bức xạ phong phú Khu vực này có số giờ nắng dồi dào và rõ rệt hai mùa mưa và khô Mùa mưa, kéo dài từ cuối tháng 5 đến hết tháng 11, tương ứng với gió mùa Tây Nam, trong khi mùa khô, từ tháng 12 đến cuối tháng 5, liên quan đến gió Đông Nam.

Lượng bức xạ trung bình hàng năm đạt 12 Kcal/cm², với thời gian chiếu sáng trong ngày tương đối ổn định, dao động từ 12 giờ vào tháng 3 và tháng 4 đến 11 giờ vào tháng 7 và tháng 8.

Nhiệt độ tại khu vực này tương đối ổn định và cao trong suốt cả năm, với nhiệt độ trung bình khoảng 26,6°C Tháng 4 ghi nhận nhiệt độ trung bình tháng cao nhất là 28,8°C, trong khi tháng 12 có nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 24,8°C Đặc biệt, biên độ nhiệt độ giữa ngày và đêm có sự chênh lệch đáng kể, lên tới 8 - 10°C vào mùa khô.

Mùa khô có số giờ nắng trung bình từ 7,4 đến 8,1 giờ mỗi ngày, gần như không có sương mù Từ tháng 5 đến tháng 10, số giờ nắng bình quân đạt khoảng 6 giờ mỗi ngày.

Số giờ nắng bình quân trong năm là 6,5giờ/ngày

Bốc hơi có sự biến đổi lớn theo mùa, tăng từ tháng 12 đến tháng 5 với mức cực đại từ 150mm đến 250mm, sau đó giảm dần từ 190mm xuống 130mm trong khoảng thời gian từ tháng 6 đến tháng 9 Độ ẩm không khí trung bình hàng năm đạt 79,5%.

Chế độ gió: khu vực này chịu ảnh hưởng của khu vực gió mùa cận xích đạo với 2 hướng gió chính:

- Từ tháng 2 đến tháng 5 gió có hướng Đông Nam hoặc Nam với vận tốc trung bình từ 1,5 - 2,0 m/s

- Từ tháng 5 đến tháng 9 thịnh hành gió Tây - Tây Nam, vận tốc trung bình từ 1,5 - 3,0 m/s

- Ngoài ra, từ tháng 10 đến tháng 2 năm sau có gió Đông Bắc, vận tốc trung bình 1 - 1,5 m/s

Lượng mưa trung bình hàng năm dao động từ 1300 mm đến 1770 mm, tăng dần về phía Bắc theo độ cao địa hình Mưa không phân bổ đều trong năm, chủ yếu tập trung vào các tháng 7, 8 và 9, trong khi tháng 12 và tháng 1 có lượng mưa rất ít.

Huyện có khí hậu nóng ẩm, với nhiệt độ ổn định, tạo điều kiện thuận lợi cho sản xuất nông lâm nghiệp và sinh hoạt của người dân Tuy nhiên, lượng mưa phân bố theo mùa dẫn đến tình trạng hạn hán, gây thiệt hại cho năng suất cây trồng và ảnh hưởng đến đời sống của cộng đồng.

Huyện Bình Chánh có tổng diện tích tự nhiên lên tới 25.255,29 ha, chiếm 11,97% tổng diện tích của Thành phố và gấp 1,8 lần diện tích khu vực nội thành Tài nguyên đất tại đây bao gồm ba loại chính: đất xám, đất phù sa và đất phèn.

Bảng 2.1: Diện tích các loại đất huyện Bình Chánh - thành phố Hồ Chí Minh

STT Phân loại theo HTVN Chuyển đổi

1 Đất xám trên phù sa cổ haplic Acrisols ACha 659,52 2,61

2 Đất xám gley gley Acrisols ACg 2.089,65 8,27

II Đất phù sa Fluvisols FL 11.174,74 44,25

1 Đất phù sa loang lỗ đỏ vàng cambic Fluvisols FLca 7.211,36 28,55

2 Đất phù sa gley gley Fluvisols FLg 3.963,38 15,69

III Đất phèn thionic Fluvisols FLt 10.452,39 41,39

1 Đất phèn phát triển orthithionic Fluvisols FLto 5.950,52 23,56

2 Đất phèn tiềm tàng protothionic Fluvisols FLtp 4.501,86 17,83

Nguồn: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất huyện Bình Chánh [19]

Đất xám chủ yếu phân bố tại các xã Vĩnh Lộc A và Vĩnh Lộc B, với tổng diện tích 2.749,16 ha, chiếm 10,89% diện tích đất toàn huyện Đất xám được chia thành hai nhóm phụ: đất xám phù sa cổ (659,52 ha) và xám gley (2.089,65 ha) Thành phần cơ giới của đất chủ yếu là cát pha thịt, có kết cấu rời rạc, với hàm lượng cát ở tầng mặt đạt 60%, nhưng giảm dần khi xuống sâu, trong khi lượng sét tăng lên Hàm lượng chất hữu cơ dao động từ 1-2% và độ pH từ 4-5 Nếu được cải tạo, đất xám sẽ rất thích hợp cho việc trồng hoa màu.

Đất xám trên phù sa cổ có đặc điểm là tầng đất dày, cơ giới nhẹ, dễ thoát nước nhưng lại nghèo dinh dưỡng, đặc biệt là lân và kali Với tính chất này, đất xám phù hợp hơn cho xây dựng so với nông nghiệp nhờ vào nền móng ổn định.

Khái quát tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện

2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất huyện Bình Chánh năm 2010

Theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2010, tổng diện tích tự nhiên của huyện Bình

Chánh là 25.255,29 ha, cụ thể diện tích theo 03 nhóm đất chính nhƣ sau:

1 Đất nông nghiệp: 17.292,70 ha chiếm 68,572%

2 Đất phi nông nghiệp: 7.842,71 ha chiếm 31,052%

3 Đất chƣa sử dụng: 119,88 ha chiếm 0,476%

Diện tích đất nông nghiệp: 17.292,68 ha Gồm có:

1 Đất sản xuất nông nghiệp gồm:

- Đất chuyên trồng lúa nước: 7.454,55 ha chiếm 43,108% so với tổng diện tích đất nông nghiệp

- Đất trồng cây hàng năm là 3.141,17 ha chiếm 18,165% so với tổng diện tích đất nông nghiệp

- Đất trồng cây lâu năm là 4.680,61 ha chiếm 27,067% so với tổng diện tích đất nông nghiệp

2 Đất nuôi trồng thủy sản:

- Diện tích là 946,65 ha chiếm 5,474% so với tổng diện tích đất nông nghiệp

- Diện tích là 1.069,72 ha chiếm 6,186% so với tổng diện tích đất nông nghiệp

Diện tích đất phi nông nghiệp là: 7.842,71 ha Gồm có:

- Diện tích đất ở là 2.532.77 ha chiếm 32,295% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất chuyên dùng là 5.199.35 ha chiếm 66,295% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

3 Đất tôn giáo, tín ngưỡng:

- Diện tích đất tôn giáo, tín ngƣỡng là 21,49 ha chiếm 0,274% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa:

- Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa là 85,05 ha chiếm 1,084% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

5 Đất phi nông nghiệp khác:

- Diện tích đất phi nông nghiệp khác là 4,05 ha chiếm 0,052% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

Diện tích đất chƣa sử dụng toàn huyện là 119,88 ha chiếm 0,475% so với tổng diện tích tự nhiên

2.2.2 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2015

Trong kỳ kiểm kê năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của huyện Bình Chánh được xác định là 25.256,00 ha, tăng 0,71 ha so với năm 2010, mặc dù địa giới hành chính của huyện không thay đổi Diện tích này được tính toán dựa trên phần mềm thống nhất của Bộ Tài nguyên Môi trường và được phân loại thành 03 nhóm đất chính.

1 Đất nông nghiệp diện tích 17.036,24 ha, chiếm 67,454%

2 Đất phi nông nghiệp: 8.219,76 ha, chiếm 32,546 %

3 Đất chƣa sử dụng: 0 ha chiếm 0,0%

- Đất chuyên trồng lúa nước: 5.330,51 ha chiếm 31,289%so với tổng diện tích đất nông nghiệp

- Diện tích đất ở là 2.892,29 ha chiếm 35,187% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất chuyên dùng là 5.193,53 ha chiếm 63,183% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa là 77,90 ha chiếm 0.948% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất phi nông nghiệp khác là 0 ha chiếm 0% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

Diện tích đất chƣa sử dụng toàn huyện là 0 ha chiếm 0,0% so với tổng diện tích tự nhiên

2.2.3 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017

Trong kỳ kiểm kê năm 2017 tổng diện tích tự nhiên của huyện Bình Chánh là: 25.256,00 ha, cụ thể diện tích theo 03 nhóm đất chính nhƣ sau:

1 Đất nông nghiệp diện tích 16.656,54 ha, chiếm 67,454%

2 Đất phi nông nghiệp: 8.599,46 ha, chiếm 32,546 %

- Đất chuyên trồng lúa nước: 5.330,51 ha chiếm 32,003%so với tổng diện tích đất nông nghiệp

- Diện tích đất ở là 3.271.99 ha chiếm 38,049% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất chuyên dùng là 5.193,53 ha chiếm 60,393% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất nghĩa trang, nghĩa địa là 77,90 ha chiếm 0.906% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

- Diện tích đất phi nông nghiệp khác là 0 ha chiếm 0% so với tổng diện tích đất phi nông nghiệp

Diện tích đất chƣa sử dụng toàn huyện là 0 ha chiếm 0,0% so với tổng diện tích tự nhiên

Bảng 2.4: Biến động đất đai năm 2017 so với năm 2015 và 2010 (đơn vị tính ha)

( Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Bình Chánh )

* Diện tích đất tự nhiên tăng, do:

Trong kỳ kiểm kê năm 2017, diện tích đất đai được xác định qua bản đồ kết quả điều tra bằng phần mềm thống nhất của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Tự Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích n¨m 2017

So víi n¨m 2015 So víi n¨m 2010 Diện tích n¨m 2015

T¨ng(+) giảm(-) Tổng diện tích tự nhiên 25.256,00 25.256,00 0 25.255,29 +0,71

1.2 Đất trồng cây hàng năm CHN 3.258,39 3.638,09 -379,7 3.141,17 +117,22

1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 5.790,01 5.790,01 0 4,680,61 +1.109,

1.4 Đất rừng sản xuất RSX 769,81 769,81 0 767,57 +2,24 4

1.5 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1.146,05 1.146,05 0 946,65 +199,40

1.6 Đất nông nghiệp khác NKH 69,18 69,18 0 9,55 +59,63

2 Đất phi nông nghiệp PNN 8.599,46 8.219,76 +379,7 7.842,71 +756,75

2.3 Đất XD trụ sở cơ quan, CTSN CTS 64,17 64,17 0 80,48 -16,31 33

2.6 Đất cơ sở sản xuất kinh doanh SKC 1.259,94 1.259,94 0 1.460,98 -201,44

2.7 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng TTN 56,04 56,04 0 21,49 +34,55

2.8 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 77,90 77,90 0 85,05 -7,15

2.9 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 2,11 2,11 0 0 +2,11

2.14 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0 0 0 4,05 -4,05

Tổng diện tích tự nhiên của huyện Bình Chánh hiện nay là 25.256,00 ha, tăng 0,71 ha so với kỳ kiểm kê năm 2010, trong khi địa giới hành chính của huyện không có sự thay đổi.

Diện tích đất trồng lúa đã giảm 2.124,02 ha, nguyên nhân chủ yếu là do chuyển đổi sang các loại đất khác như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất sử dụng cho mục đích công cộng.

- Đất trồng cây hàng năm khác: tăng 117,22 ha Do chuyển từ đất trồng lúa sang

- Đất trồng cây lâu năm: tăng 1.109,40 ha:

Diện tích đất tăng 1.875,24 ha nhờ việc chuyển đổi từ đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác và đất chưa sử dụng Một phần diện tích cũng được chuyển đổi từ đất phi nông nghiệp.

2010 một số công trình dự án đƣợc thống kê vào đất phi nông nghiệp nhƣng đến năm 2014 đƣợc thống kê theo hiện trạng

+ Giảm 765.84 ha, phần lớn chuyển sang đất phi nông nghiệp

- Đất rừng sản xuất: tăng 2,24 ha do chuyển từ đất sông, suối (kênh, mương thoát nước của rừng) chuyển sang

- Đất rừng phòng hộ: 262,68 ha, diện tích không thay đổi

- Đất rừng đặc dụng: diện tích không thay đổi

- Đất nuôi trồng thủy sản: tăng 199,40 ha do chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang

- Đất nông nghiệp khác: tăng 59,63 ha do chuyển từ đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hàng năm sang

* Về đất phi nông nghiệp:

Diện tích đất ở đô thị đã tăng thêm 1.176,33 ha nhờ việc chuyển đổi từ đất ở nông thôn và từ đất trồng cây lâu năm, thông qua quá trình đô thị hóa các dự án nhà ở đã hoàn thành.

- Đất ở nông thôn: giảm 1442,85 ha do chuyển sang đất ở đô thị và đất có mục đích công cộng

- Đất xây dựng trụ sở cơ quan: giảm 16,31 ha do chỉ tiêu thống kê loại đất của

Theo Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT, có hai kỳ kiểm kê khác nhau, trong đó một phần đất của trụ sở cơ quan sẽ được chuyển đổi sang mục đích sử dụng đất công trình sự nghiệp.

- Đất Quốc Phòng: tăng 14,16 ha do (diện tích trên bản đồ theo kỳ kiểm kê

2010 và bảng biểu không chính xác)

- Đất An ninh: tăng 13,45 ha do chuyển từ đất trồng cây lâu năm và đất trụ sở cơ quan sang

- Đất xây dựng công trình sự nghiệp: giảm 280,41:

+ Tăng 81,18 ha, chủ yếu chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang

Diện tích giảm 361,59 ha do chuyển đổi sang đất trồng cây lâu năm, đất ở và đất phục vụ mục đích công cộng Sự giảm này chủ yếu đến từ khu dự án hồ sinh thái được thống kê vào đất văn hóa năm 2010, nhưng đã được điều chỉnh theo hiện trạng vào năm 2017.

- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp giảm 201,44 ha, do chuyển sang đất trồng cây lâu năm và đất có mục đích công cộng

Đất sử dụng vào mục đích công cộng đã tăng 198,79 ha, chủ yếu do chuyển đổi từ đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh Một phần diện tích đất khu vui chơi giải trí, trước đây được thống kê vào đất công trình sự nghiệp năm 2010, đã được phân loại lại vào đất có mục đích công cộng vào năm 2014.

- Đất cơ sở tôn giáo: tăng 32,74 ha, chủ yếu chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang

- Đất cơ sở tín ngƣỡng: tăng 1,81 ha, do chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang

- Đất nghĩa trang, nghĩa địa: giảm 7,15 ha, do diện tích giữa số liệu và bản đồ của kỳ kiểm kê trước không thống nhất

- Đất sông ngòi, kênh, rạch: tăng 263,44 ha, do hệ thống kênh năm 2010 thống kê vào đất thủy lợi nhƣng năm 2014 đƣợc thống kê vào đất sông suối

- Đất có mặt nước chuyên dùngtăng 2,11 ha, do chuyển từ đất sông suối sang

- Đất phi nông nghiệp khác: giảm 4,05 ha, do chuyển sang đất sông suối

* Về đất chƣa sử dụng

Diện tích đất chưa sử dụng đã giảm từ 119,88 ha vào năm 2010 xuống còn 0,00 ha vào năm 2017, do đất đã được đưa vào sản xuất nông nghiệp và một phần sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp.

Nhìn chung xu hướng biến động đất đai của huyện phù hợp với quy luật phát triển kinh tế xã hội

Huyện ngoại thành đang trải qua quá trình đô thị hóa nhanh chóng, nhằm đáp ứng nhu cầu mở rộng vùng đô thị của thành phố Hồ Chí Minh Do đó, cơ cấu sử dụng đất trong huyện đã có nhiều thay đổi đáng kể trong thời gian gần đây.

Trong những năm gần đây, tình hình sử dụng đất đã có nhiều biến đổi mạnh mẽ để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội, với sự gia tăng các cơ sở sản xuất, khu dân cư mới và hệ thống giao thông Diện tích đất nông nghiệp, mặt nước và đất chưa sử dụng đang giảm nhanh chóng do áp lực đô thị hóa và các dự án đầu tư Đặc biệt, đất nông nghiệp, đặc biệt là cây trồng lúa, ngày càng kém hiệu quả, dẫn đến xu hướng chuyển đổi sang các loại đất khác như đất giao thông, đất ở, đất xây dựng công nghiệp, và đất công viên, khu vui chơi thể thao Chính sách dãn dân từ nội thành ra ngoại thành đang thúc đẩy mạnh mẽ sự chuyển đổi sang đất ở Trong bối cảnh này, cơ cấu sử dụng đất trong tương lai sẽ chủ yếu là chuyển đổi giữa các loại đất trong nội bộ và từ đất nông nghiệp.

2.2.4 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai 2.2.4.1 Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản:

Trong thời gian gần đây, Ủy ban nhân dân huyện Bình Chánh đã ban hành các văn bản hướng dẫn nhằm đảm bảo công tác quản lý và sử dụng đất đai hiệu quả, phù hợp với tình hình thực tế địa phương Các văn bản này nhằm tổ chức và chỉ đạo thực hiện các quy định pháp luật về đất đai của Nhà nước và UBND TP Hồ Chí Minh, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai trên địa bàn huyện.

2.2.4.2 Xác định ranh giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính:

Năm 2001, huyện Bình Chánh có 19 xã và 1 thị trấn An Lạc, với diện tích tự nhiên khoảng 30.303ha Sau khi thực hiện Nghị định số 30/2003/NĐ-CP vào tháng 12 năm 2003, huyện Bình Chánh được chia tách để thành lập quận Bình Tân, dẫn đến diện tích tự nhiên còn lại của huyện là 25.255,29ha, bao gồm 15 xã và 1 thị trấn, trong đó xã có diện tích lớn nhất là xã nào đó.

Lê Minh Xuân 3.508,87ha, xã có diện tích nhỏ nhất là An Phú Tây 586,58ha

ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU VỰC NGHIÊN CỨU

Giải pháp về chính sách, pháp luật

Thị trường quyền sử dụng đất trong lĩnh vực bất động sản đang gặp nhiều khó khăn và chưa phát huy đúng tiềm năng Nguyên nhân chủ yếu bao gồm sự thay đổi thường xuyên của chính sách pháp luật về đất đai, vấn đề định giá bất động sản chưa hợp lý, quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diễn ra chậm, cùng với việc nhiều dự án xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển nhà ở không thực hiện đúng quy hoạch do thiếu vốn đầu tư và yếu kém trong tổ chức thực hiện.

Vì vậy cần có một số giải pháp:

- Phải hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai thống nhất Trong luật Đất đai

Năm 2013, nội dung quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất chưa được đưa vào các quy định quản lý nhà nước về đất đai, mà chỉ được thể hiện qua một số Điều trong Luật Đất đai, Bộ Luật dân sự và Luật Kinh doanh bất động sản Do đó, cần xác định rõ cơ quan, tổ chức có trách nhiệm trong việc quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất Hơn nữa, cần hoàn thiện chính sách và quy định về thế chấp quyền sử dụng đất dựa trên định giá đất theo giá thị trường nhằm bảo vệ quyền lợi của người dân.

Quy hoạch sử dụng đất cần được thực hiện một cách rõ ràng, công khai và minh bạch để đảm bảo nguồn cung ổn định về đất đai và nhà ở cho thị trường bất động sản Việc hoàn thiện công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất là cần thiết nhằm quản lý chặt chẽ thị trường đất đai Nhà nước cần chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp và đưa quỹ đất vào thị trường thứ cấp một cách hợp lý thông qua các biện pháp như giao đất, cho thuê đất và thu hồi đất phù hợp với cơ chế thị trường.

Giải pháp về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất

Từ năm 2008, Phòng Tài nguyên và Môi trường Bình Chánh đã áp dụng tiêu chuẩn ISO 9001:2000 trong các thủ tục hành chính với phương châm "đúng luật, đúng hạn, công khai, thuận tiện" nhằm phục vụ tốt quyền lợi của người sử dụng đất Huyện Bình Chánh đặc biệt chú trọng đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì đây là cơ sở pháp lý quan trọng cho từng thửa đất và tài sản gắn liền với đất, mang lại lợi ích cho cả Nhà nước và người sử dụng đất Người sử dụng đất thực hiện quyền hợp pháp thông qua "chứng thư pháp lý", trong khi Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai, thị trường bất động sản, và thu các loại phí, thuế liên quan.

Thông qua kết quả báo cáo thống kê và qua làm việc thực tế tại địa phương, học viên nhận thấy:

Công tác tiếp nhận và thụ lý hồ sơ đất đai tại huyện Bình Chánh diễn ra hiệu quả, đảm bảo thời gian trả hồ sơ đúng hạn Người dân có thể dễ dàng theo dõi quy trình xử lý thông qua hệ thống thông tin trực tuyến của huyện, phản ánh sự nỗ lực trong việc cải cách hành chính.

Ủy ban nhân dân huyện đã phối hợp với Sở Thông tin và Truyền thông để xây dựng phần mềm Hệ thống thông tin đất đai cấp huyện-xã, nhằm cập nhật biến động và quản lý hồ sơ sử dụng đất Công tác này bao gồm việc cập nhật hồ sơ địa chính, chỉnh lý biến động và xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai Đồng thời, việc cấp giấy chứng nhận được thực hiện theo nguyên tắc lập hồ sơ địa chính ngay khi cấp giấy chứng nhận, bao gồm cả các trường hợp đủ và chưa đủ điều kiện, cùng với việc cập nhật thường xuyên các biến động trên bản đồ số.

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thường chậm trễ hoặc không chuyển thông tin về biến động đất đai, dẫn đến việc cán bộ địa chính xã không cập nhật kịp thời các thay đổi và chỉnh lý hồ sơ địa chính.

Công tác chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính chưa được thực hiện đồng bộ, dẫn đến sự không khớp giữa các sổ và bản đồ địa chính so với thực tế Nguyên nhân chính là do khối lượng công việc lớn trong khi đội ngũ cán bộ quản lý đất đai huyện còn thiếu và trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính xã còn hạn chế Hệ quả là việc cập nhật và chỉnh lý biến động không thường xuyên, khiến thông tin trong hồ sơ địa chính không đủ để đáp ứng nhu cầu thông tin cho thị trường bất động sản.

Cần hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản bằng cách thiết lập hồ sơ địa chính đồng bộ, hiện đại Điều này sẽ tạo ra một cơ sở thông tin đầy đủ, phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.

Giải pháp về tài chính đất đai

Cơ chế quản lý giá của Nhà nước ảnh hưởng mạnh đến thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản, nhưng hiện tại vẫn còn nhiều bất cập, không khuyến khích sự phát triển của thị trường này Kết quả điều tra thực tế tại huyện Bình Chánh cho thấy sự chênh lệch lớn giữa giá nhà nước và giá thị trường Để cải thiện công tác quản lý Nhà nước về giá, cần đổi mới cơ chế quản lý giá theo hướng khuyến khích phát triển thị trường bất động sản và nâng cao hiệu quả quản lý về quyền sử dụng đất.

Để giảm thiểu sự chênh lệch giữa giá nhà nước quy định và giá thị trường, cần tăng cường công tác điều tra và khảo sát thực tế nhằm thiết lập Bảng giá phù hợp với giá thị trường.

1 Phải làm sao cho các giao dịch trở về với giá trị thật của nó bằng cách Ngành thuế không thu thuế trước bạ, thuế chuyển nhượng QSDĐ theo mức giá khai trong hợp đồng mà thu theo giá do Ngành thuế định ra trên cơ sở điều tra thông tin giao dịch phổ biến trên thị trường Tức là người bán cao, người bán thấp… tất cả đều theo một khung thuế nhất định Nếu việc này đƣợc áp dụng sau khoảng hai năm, các giao dịch của người dân không cần giấu giếm để “né” thuế, thì giá thị trường sẽ lộ ra ngay trên các thông số về giá trị giao dịch mà ngành thuế có được Khi có được các thông số thị trường này, ngành Tài chính sẽ xử lý để điều chỉnh khung, bảng giá đất cho phù hợp, kể cả khi áp giá đền bù thì người dân cũng tâm phục khẩu phục

2 Trên cơ sở thống kê, phân loại các giao dịch đã, đang và sẽ đƣợc thực hiện tại các trung tâm giao dịch bất động sản, các công ty địa ốc, các dịch vụ mua bán nhà đất… đồng thời tham khảo kinh nghiệm của những người môi giới bất động sản Bởi tại đây giá chuyển nhượng thực tế giữa người mua - người bán được thể hiện chính xác nhất, đầy đủ nhất; và những người môi giới bằng kinh nghiệm thực tế, hơn ai hết họ là người nắm rất rõ mặt bằng giá thị trường của từng thửa đất ở từng vị trí, từng tuyến đường Đây là nguồn thông tin có độ chính xác rất cao nếu nhận đƣợc sự hợp tác từ họ

Hình thành và vận hành các trung tâm định giá bất động sản là cần thiết, với đội ngũ cán bộ được đào tạo và có chứng chỉ định giá theo quy định pháp luật.

Cần áp dụng rộng rãi hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm phục vụ cho các mục đích như xây dựng nhà ở, phát triển khu đô thị và các dự án sản xuất kinh doanh.

Giải pháp quản lý dịch vụ hỗ trợ thị trường

Chúng ta cần khuyến khích hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản, vì chúng đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối thông tin và cân bằng cung cầu trên thị trường quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc quản lý các trung tâm này cần phải được thực hiện chặt chẽ, với yêu cầu công khai, minh bạch thông tin quy hoạch sử dụng đất cho người dân, nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng sự thiếu hiểu biết của họ Đối với các trung tâm môi giới tự phát, cần kiểm tra giấy phép và chứng chỉ hành nghề, đồng thời tổ chức quản lý theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật liên quan.

Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin trong đăng ký biến động đất đai, quản lý các giao dịch về quyền sử dụng đất

Các xã, thị trấn huyện Bình Chánh đã được trang bị nhiều máy tính và máy in, nhưng chỉ đủ cho các công tác văn phòng Để cải thiện hiệu quả quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất, cần nâng cấp hệ thống công nghệ thông tin.

Tiến hành kết nối mạng nội bộ giữa phòng Tài nguyên và Môi trường với các bộ phận địa chính tại các xã nhằm cập nhật thông tin liên quan đến từng thửa đất Hệ thống mạng này giúp các thành viên dễ dàng tra cứu và chia sẻ thông tin một cách hiệu quả.

Hiện nay, Chi nhánh văn phòng Đăng ký đất đai đang sử dụng phần mềm do công ty FPT cung cấp để phục vụ công tác đăng ký và quản lý biến động sử dụng đất Tuy nhiên, để đảm bảo quản lý thống nhất và hiệu quả hơn trong tương lai, cần chuyển sang sử dụng phần mềm VILIS cho toàn quốc.

Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính

Đội ngũ cán bộ quản lý Nhà nước về đất đai tại huyện Bình Chánh cần được bổ sung về số lượng và nâng cao trình độ chuyên môn để nâng cao hiệu quả trong quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất.

Hiện tại, Văn phòng đăng ký đất đai có số lượng nhân sự tạm ổn, nhưng cần bổ sung thêm một số vị trí quan trọng như quản lý hệ thống mạng và thông tin, cũng như vị trí chuyên trách cập nhật, chiết xuất và quản lý dữ liệu phục vụ cho thị trường quyền sử dụng đất.

Để nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước đối với thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh, các cán bộ quản lý đất đai cần thường xuyên tham gia các khóa tập huấn chuyên môn Việc này không chỉ giúp họ cập nhật kiến thức liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất mà còn nâng cao khả năng sử dụng phần mềm chuyên dụng trong công tác quản lý.

Cải cách thủ tục hành chính là một yếu tố quan trọng, với việc tiếp tục triển khai cơ chế “một cửa” nhằm nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết nhanh chóng các thủ tục hành chính cho người dân, đặc biệt trong lĩnh vực cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao dịch quyền sử dụng đất.

Một số giải pháp khác

Cần tăng cường tuyên truyền và phổ biến chính sách pháp luật đất đai hiện hành đến cán bộ và người dân trong huyện Việc vận động nhân dân tự giác chấp hành các quy định pháp luật, đặc biệt trong các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, là rất quan trọng để đảm bảo sự tuân thủ và phát triển bền vững trong lĩnh vực này.

- Phối hợp với các cơ quan chuyên môn, các ngành chức năng của Thành phố

Hồ Chí Minh và các quận huyện lân cận đang tăng cường thanh tra, kiểm tra và giám sát công tác quản lý đất đai, đặc biệt là quản lý nhà nước về thị trường quyền sử dụng đất.

Cần tăng cường sự quan tâm và chỉ đạo từ Huyện ủy và UBND huyện, cùng với sự phối hợp hiệu quả của UBND các xã, thị trấn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai Đặc biệt, nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện cần được chú trọng hơn nữa.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Từ các kết quả nghiên cứu của đề tài, có thể đƣa ra một số kết luận sau:

1 Thị trường quyền sử dụng đất là một đặc thù gắn liền với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và các quyền chuyển dịch của người sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 và Luật đất đai năm 2003 đã tạo ra những cơ sở pháp lý ban đầu cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, Luật Đất đai 2013 và các Luật liên quan nhƣ Bộ luật dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản đã tạo cơ sở pháp lý đồng bộ cho quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất Quản lý thị trường quyền sử dụng đất là một nội dung quan trọng của công tác quản lý thị trường bất động sản

2 Huyện Bình Chánh là một huyện ngoại thành của thành phố Hồ Chí Minh, với vị trí chiến lƣợc của mình trong những năm qua có tốc độ phát triển nhanh Thị trường quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phát triển khá mạnh với nguồn cung phong phú và có thể đáp ứng đƣợc các nhu cầu khá đa dạng về giá cả, diện tích, mục đích, Tuy nhiên trong giai đoạn trước Luật đất đai 2003, thị trường vẫn chưa được quản lý chặt chẽ bởi các cơ quan Nhà nước dẫn tới tình trạng phát triển tự phát, không ổn định và không phát huy đƣợc nhiều tác dụng đối với quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá của huyện Bình Chánh nói riêng và Thành phố Hồ Chí Minh nói chung Sau khi Luật đất đai năm 2003 ra đời và tiếp theo có Luật Đất đai 2013, thị trường quyền sử dụng đất đã được các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai đưa vào quản lý một cách có hệ thống, chính quy thông qua việc hoàn thiện cơ chế chính sách, đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận, đấu giá quyền sử dụng đất, quản lý hoạt động chuyển nhượng, thế chấp trong thị trường quyền sử dụng đất

3 Qua nghiên cứu thực trạng thị trường quyền sử dụng đất và quản lý thị trường này trên địa bàn huyện Bình Chánh cho thấy giá đất nhà nước quy định vẫn còn chênh lệch và thấp hơn khá nhiều so với giá thị trường, các giao dịch chuyển nhƣợng, thế chấp đã đƣợc quản lý tốt hơn nhƣng vẫn còn một số giao dịch “ngầm” về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, công tác quản lý dịch vụ cho thuê đất ở của người dân, dịch vụ hỗ trợ thị trường quyền sử dụng đất chưa được chặt chẽ

Hiện tượng giao dịch quyền sử dụng đất không theo con đường chính thức, hay còn gọi là thị trường “ngầm”, xuất phát từ nhiều nguyên nhân quan trọng Thứ nhất, thủ tục rườm rà và phức tạp khiến người tham gia giao dịch e ngại; thứ hai, nhiều trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là những người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp pháp; thứ ba, người dân chưa nhận thức đầy đủ về rủi ro khi giao dịch không được đăng ký chính thức và chưa hiểu rõ quyền lợi được pháp luật bảo vệ Do đó, nhiệm vụ quan trọng trong việc hiện đại hóa quản lý đất đai là tăng tỷ lệ đăng ký giao dịch chính thức, nhằm tạo ra một thị trường bất động sản công khai và minh bạch.

Để nâng cao hiệu quả quản lý thị trường quyền sử dụng đất tại huyện Bình Chánh, bài viết đề xuất một số giải pháp quan trọng, bao gồm: cải thiện quản lý biến động quyền sử dụng đất, tối ưu hóa tài chính đất đai, tổ chức lại bộ máy quản lý, cải cách thủ tục hành chính và ứng dụng công nghệ thông tin.

Cần điều chỉnh giá đất nhà nước để phù hợp với giá thị trường thông qua việc điều tra và thu thập thông tin chi tiết về dữ liệu thị trường Đồng thời, cần có cán bộ chuyên trách để xây dựng và phát triển hệ thống thông tin giá đất thị trường.

Cần đầu tư để hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại huyện, đồng thời quy định chặt chẽ hơn về quản lý đăng ký biến động quyền sử dụng đất Điều này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất.

Để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và thị trường quyền sử dụng đất, cần chú trọng đào tạo đội ngũ cán bộ một cách toàn diện, sâu sắc hơn về chuyên môn.

Tiêu đề	Nghiên Cứu Thực Trạng Và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Quả Quản Lý Thị Trường Quyền Sử Dụng Đất Trong Thị Trường Bất Động Sản Khu Vực Huyện Bình Chánh, Thành Phố Hồ Chí Minh
Tác giả	Tô Văn Dũng
Người hướng dẫn	PGS.TS. Trần Văn Tuấn
Trường học	Đại Học Quốc Gia Hà Nội
Chuyên ngành	Quản Lý Đất Đai
Thể loại	luận văn thạc sĩ
Năm xuất bản	2018
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	113
Dung lượng	0,95 MB