(Luận văn tốt nghiệp) giải pháp tăng cường thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản ở việt nam trong bối cảnh kí kết hiệp định evfta

CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN CỦA VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI 1.1 Khái niệm đầu tư trực tiếp nước (FDI) FDI xuất Việt Nam sau thời kỳ đổi hình thưc cịn nước ta Dựa vào nhiều khía cạnh, góc độ, quan điểm khác nhau, giới có nhiều khái niệm khác FDI - Theo Quỹ tiền tệ quốc tế (IMF) (1977): “Đầu tư trực tiếp ám số đầu tư thực để thu lợi ích lâu dài hãng hoạt động kinh tế khác với kinh tế nhà đầu tư, mục đích nhà đầu tư giành tiếng nói có hiệu cơng việc quản lý hãng đó.” - Theo luật Đầu tư nước Liên Bang Nga (04/07/1991): “Đầu tư trực tiếp nước ngồi tất hình thức giá trị tài sản giá trị h tinh thần mà nhà đầu tư nước đầu tư vào đối tượng sản xuất kinh doanh hoạt động khác nhằm mục đích thu lợi nhuận.” - Theo Hiệp hội Luật quốc tế Henxitiky (1996): “Đầu tư trực tiếp nước di chuyển vốn từ nước người đầu tư sang nước người sử dụng nhằm xây dựng xí nghiệp kinh doanh hay dịch vụ.” - Theo Luật Đầu tư nước Việt Nam sửa đổi, ban hành 12/11/1996, Điều Chương 1: “Đầu tư trực tiếp nước việc nhà đầu tư nước đưa vào Việt Nam vốn tiền tài sản để tiến hành hoạt động đầu tư theo quy định luật này.” Như vậy, có nhiều ý kiến khác đưa định nghĩa đầu tư trực tiếp nước ngồi (FDI), song ta đưa khái niệm tổng quát nhất: Đầu tư trực tiếp nước ngồi hình thức mà nhà đầu tư bỏ vốn để tạo lập sở sản xuất kinh doanh nước tiếp nhận đầu tư Trong nhà đầu tư nước ngồi thiết lập lý luận chung đầu tư trực tiếp nước ngoài, quyền sở hữu phần hay toàn vốn đầu tư giữ quyền quản lý, điều hành trực tiếp đối tượng mà họ bỏ vốn nhằm mục đích thu lợi nhuận từ hoạt động đầu tư sở tuân theo quy định Luật đầu tư nước nước sở 1.2 Đặc điểm đầu tư trực tiếp nước Các chủ đầu tư thực đầu tư nước sở phải tn thủ pháp luật nước Thứ nhất, hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi thường mang tính khả thi mang lại hiệu kinh tế cao Thứ hai, FDI thực thông qua việc xây dựng doanh nghiệp mới, mua lại toàn phần doanh nghiệp hoạt động sát nhập doanh h nghiệp với Thứ ba, FDI không gắn liền với di chuyển vốn mà gắn liền với chuyển giao công nghệ, chuyển giao kiến thức kinh nghiệm quản lý tạo thị trường cho phía đầu tư phía nhận đầu tư Thứ tư, FDI gắn liền với hoạt động kinh doanh quốc tế công ty đa quốc gia Thứ năm, tượng đa cực đa biến FDI tượng đặc thù, không gồm nhiều bên với tỷ lệ góp vốn khác mà cịn hình thức khác Tư Bản tư nhân tư nhà nước tham gia Thứ sáu, tồn tượng hai chiều FDI nước vừa nhận đầu tư vừa thực đầu tư nước nhằm tận dụng lợi so sánh nước Thứ bảy, nhà đầu tư muốn đầu tư vào phải tuân thủ định nước sở nên vốn tỷ lệ vốn tối thiểu nhà đầu tư vào vốn pháp định dự án luật đầu tư nướcc định Campuchia định 40% tr ong Mỹ lại định 10% số nước khác lại 20% Luật Đầu tư nước Việt Nam quy định chủ đầu tư nước ngồi phải đóng góp tối thiểu 30% vốn pháp định dự án Thứ tám, nhà đầu tư nguồn bỏ vốn đồng thời tự trực tiếp quản lý điều hành dự án Quyền quản lý phụ thuộc vào vốn đóng góp mà chủ đầu tư góp vốn pháp định dự án, doanh nghiệp 100% vốn nước ngồi họ có tồn quyền định Thứ chín, kết thu từ dự án phân chia cho bên theo tỷ lệ vốn góp vào vốn pháp định sau nộp thuế cho nước sở trả lợi tức cổ phần cho cổ đông công ty cổ phần 1.3 Các hình thức đầu tư trực tiếp nước ngồi Trong thực tiễn, FDI có nhiều hình thức áp dụng: h 1.3.1 Phân theo mục đích đầu tư  Đầu tư trực tiếp nước theo chiều ngang: Là việc công ty tiến hành đầu tư trực tiếp nước ngồi với ngành mà họ có lợi cạnh tranh loại sản phẩm đó, với lợi họ muốn tìm kiếm lợi nhuận cao nước nên mở rộng thơn tính thị trường nước ngồi Hiện nay, Mỹ Nhật Bản nước dẫn đầu việc đầu tư theo hình thức nước phát triển  Đầu tư trực tiếp nước theo chiều dọc: Là hình thức đầu tư nhằm khai thác tài nguyên thiên nhiên yếu tố khác đất đai, lao động, điện nước, chi phí giao thơng vận tải… nước nhận đầu tư Đây hình thức phổ biến hoạt động đầu tư nước nước phát triển FDI Việt nam chủ yếu tồn theo hình thức đầu tư theo chiều dọc nước ta nước phát triển, thu hút FDI chủ yếu nhờ vào lợi nguồn nhân lực đất đai 1.3.2 Phân theo hình thức sở hữu  Hợp đồng hợp tác kinh doanh: Là văn kí kết hai bên hay nhiều bên quy định trách nhiệm phân chia kết kinh doanh cho bên để tiến hành đầu tư kinh doanh Việt Nam mà không cần thành lập tư cách pháp nhân Hình thức có đặc điểm: Khơng đời pháp nhân Cơ sở hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh Nội dụng hợp đồng phản ánh trách nhiệm quyền lợi bên với Thời hạn cần thiết hợp đồng bên thoả thuận để phù hợp với tính chất mục tiêu kinh doanh quan cấp giấy phép kinh doanh hợp h pháp Hợp đồng phải đại diện bên có thẩm quyền kí Các bên giữ nguyên tư pháp nhân trình hợp tác kinh doanh  Doanh nghiệp liên doanh: Theo khoản điều Luật đầu tư trực tiếp nước Việt Nam quy định doanh nghiệp liên doanh doanh nghiệp hai hay nhiều bên hợp tác thành lập Việt Nam sở hợp đồng liên doanh hiệp định kí kết phủ nước Cộng hồ xã hộ chủ nghĩa Việt Nam phủ nước ngồi doanh nghiệp liên doanh hợp tác với nhà đầu tư nước sở hợp đồng liên doanh doanh nghiệp có vốn đầu tư nước hợp tác với doanh nghiệp Việt Nam Hình thức có đặc điểm: Thành lập pháp nhân hoạt động ngun tắc hạch tốn độc lập hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn Các bên chịu trách nhiệm phần vốn Phần góp vốn bên bên nước ngồi khơng hạn chế mức tối đa tối thiểu không 30% vốn pháp định q trình hoạt động khơng giảm vốn pháp định Cơ quan lãnh đạo cao doanh nghiệp liên doanh hội đồng quản trị mà thành viên bên định tương ứng với tỷ lệ góp vốn bên phải hai người Hội đồng quản trị có quyền định vấn đề quan trọng hoạt động doanh nghiệp theo nguyên tắc trí Các bên tham gia liên doanh phân chia lợi nhuận phân chia rủi ro theo tỷ lệ góp vốn bên vốn pháp định theo thoả thuận bên h Thời hạn hoạt động không 50 năm, trường hợp đặc biệt kéo dài không 20 năm  Doanh nghiệp 100% vốn nước Theo điều 26 Nghị định 12 CP quy định: Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà đầu tư nước thành lập Việt Nam, tự quản lý tự chịu trách nhiệm kết hoạt động kinh doanh “Doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngồi thành lập theo hình thức cơng ty trách nhiệm hữu hạn có tư cách pháp nhân theo pháp luật Việt Nam Thời gian hoạt động không 50 năm kể từ ngày cấp giấy phép”  Hợp động xây dựng – kinh doanh – chuyển giao (BOT) Theo điều 12 khoản luật đầu tư nước Việt Nam: “ Hợp đồng xây dựng – kinh doanh – chuyển giao văn kí quan có thẩm quyền Việt Nam nhà đầu tư nước ngồi để xây dựng kinh doanh cơng trình kết cấu hạ tầng thời hạn định, hết thời hạn nhà đầu tư nước ngồi chuyển giao khơng bồi hồn cơng trình cho Nhà nước Việt Nam” Chính phủ Việt Nam dành cho nhà đầu tư kinh doanh thời hạn định để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận hợp lý  Hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) Theo khoản 13 điều Luật đầu tư nước Việt Nam: “ Hợp đồng xây dựng chuyển giao hợp đồng kí kết quan Nhà nước có thẩm quyền Việt Nam nhà đầu tư nước để xây dựng kết cấu hạ tầng Sau xây xong nhà đầu tư nước ngồi chuyển giao cơng trình cho nhà nước Việt Nam Chính phủ Việt Nam tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước thực dự án khác để thu hồi vốn đầu tư lợi nhuận hợp lý.” 1.4 Nguyên nhân đầu tư trực tiếp nước ngồi Đầu tư nước ngồi nói xuất từ thời tiền tư bản, cơng ty Anh, Pháp, Hà Lan… đầu tư vào châu Á để khai thác tài nguyên thiên nhiên h cho cơng ty quốc Đến kỷ 19, q trình tích tụ tập trung tư phát triển nhanh chóng, tiền đề cho xuất tư nước lớn Năm 1913, Anh đầu tư nước với số vốn 3,5 tỷ, Mỹ 13 tỷ chủ yếu để khai thác tài nguyên thiên nhiên Có thể nói, tiền đề cho đầu tư nước ngồi, xong thực chất tượng kinh tế mang tính tất yếu, kết mà q trình tích tụ tập trung tư mang lại Khi công nghiệp phát triển, việc đầu tư nước khơng cịn mang lại nhiều lợi nhuận lợi so sánh khơng có Để tăng lợi nhuận, nước tư đầu tư vào nước lạc hậu chi phí sản xuất rẻ nên lợi nhuận cao Ngồi ra, cơng ty tư lớn cần ngun liệu tài nguyên thiên nhiên khác để đảm bảo nguồn cung cấp ổn định đáng tin cậy cho sản xuất Điều giúp cho họ vừa có lợi nhuận cao vừa giữ vị trí độc quyền Đồng thời, nước tiếp nhận đầu tư có quan điểm mượn tư để phát triển tự thân vận động hay vay để mua lại công nghệ nước phát triển nước phát triển muốn thu hút đầu tư vào nước bắt buộc họ phải tuân thủ pháp luật, quản lí thơng lệ quốc tế Tuy nhiên, nước tư phát triển thường chọn nước có điều kiện tương đối phát triển để đầu tư Bởi, muốn đầu tư vào nước phải có đủ điều kiện định sở hạ tầng đủ để đảm bảo cho hoạt động sản xuất số ngành phụ trợ để phục vụ cho sản xuất đời sống Còn nước lạc hậu đầu tư vào họ phải dành phần cho xây dựng sở hạ tầng ngành dịch vụ để phục vụ yêu cầu sản xuất đời sống Vì vậy, đầu tư vào nước phát triển tăng nhanh vào kỉ 19 Khi kinh tế tư phát triển, kinh tế phát triển có tính chu kỳ Sau chu kỳ kinh tế, kinh tế nước công nghiệp lại rơi vào khủng hoảng, muốn vượt qua giai đoạn tiếp tục phát triển họ phải đổi tư cố h định Đầu tư nước giải pháp tốt để nước cơng nghiệp phát triển chuyển máy móc thiết bị cần thay sang nước phát triển thu hồi chi phí khơng nhỏ bù đắp cho mua sắm may móc Ngày nay, khoa học phát triển mạnh, chu kỳ kinh tế ngày ngắn yêu cầu đổi cần thiết, nước phát triển ln phải tìm cho thị trường để tiêu thụ cơng nghệ loại hai Do đó, đầu tư trực tiếp nước biện pháp tối ưu Ngày nay, thuyết kinh tế đầu tư nước ngồi có lợi cho hai nước Mặt khác sách nước có thay đổi khác nhau, nước cơng nghiệp có xu hướng tăng thuế VAT, thuế thu nhập , nước phát triển dùng hàng rào bảo hộ chặt để bảo vệ hàng nước, đồng thời họ đặt ưu đãi lớn cho nhà đầu tư nước giảm thuế,… Do vậy, biện pháp đầu tư nước biện pháp tốt để công ty tranh hàng rào bảo hộ thuế Một lí định phải kể đến việc sau dành độc lập, quốc gia tiến hành bước phát triển kinh tế theo hướng mở cửa tăng cường quan hệ quốc tế nên có nhu cầu lớn hoạt động đầu tư để khôi phục phát triển kinh tế để giúp đất nước thoát khỏi lạc hậu Đây hội để nước phát triển chiếm lấy thị trường nước phát triển Đầu tư nước đường ngắn để nước phát triển chấp thuận 1.5 Vai trò đầu tư trực tiếp nước 1.5.1 Đối với nước đầu tư Thứ nhất, nước đầu tư tận dụng lợi so sánh nước nhận đầu tư Đối với nước đầu tư, họ nhận thấy tỷ suất lợi nhuận đầu tư nước có xu hướng ngày giảm, với tượng thừa tương đối tư Với việc đầu tư nước ngoài, họ tận dụng tốt lợi chi phí sản xuất rẻ nước nhận đầu tư (do giá lao động thấp, chi phí khai thác nguyên vật liệu h chỗ rẻ nước nhận đầu tư nước phát triển, thường có nguồn tài nguyên phong phú, có hạn chế vốn cơng nghệ nên chưa khai thác nhiều, tiềm lớn) để hạ giá thành sản phẩm, giảm chi phí vận chuyển việc sản xuất hàng thay nhập nước nhận đầu tư, nhờ mà nâng cao hiệu vốn đầu tư Thứ hai, kéo dài “tuổi thọ” sản phẩm thông qua chuyển giao công nghệ Thông qua đầu tư trực tiếp nước ngồi, cơng ty nước phát triển chuyển phần sản phẩm công nghiệp (phần lớn máy móc thiết bị) giai đoạn cuối chu kỳ sống chúng sang nước nhận đầu tư để tiếp tục sử dụng chúng sản phẩm nước sản phẩm có nhu cầu thị trường nước nhận đầu tư, từ mà tiếp tục trì việc sử dụng sản phẩm này, nhà đầu tư có thêm lợi nhuận Ngày nay, với phát triển nhanh khoa học kỹ thuật, trung tâm kỹ thuật tiên tiến cần phải ln ln có thị trường tiêu thụ công nghệ loại hai, đảm bảo thường xuyên thay đổi công nghệ, kỹ thuật Thứ ba, nhờ có đầu tư trực tiếp nước ngồi, nhà đầu tư có hội mở rộng thị trường, tránh hàng rào bảo hộ mậu dịch nước nhận đầu tư xuất sản phẩm máy móc thiết bị sang (để góp vốn) xuất sản phẩm sang nước khác (do sách ưu đãi nước nhận đầu tư nhằm khuyến khích đầu tư trực tiếp nước ngồi, chuyển giao công nghệ sản xuất hàng xuất sở có vốn đầu tư nước ngồi), mà giảm giá thành sản phẩm, tăng sức cạnh tranh với hàng nhập từ nước Thứ tư, đầu tư trực tiếp nước ngồi thúc đẩy xuất nước đầu tư Cùng với việc đem vốn đầu tư sản xuất nước khác nhập sản phẩm nước với số lượng lớn làm cho đồng nội tệ tăng Điều ảnh hưởng đến tỷ giá hối đoái đồng nội tệ so với đồng ngoại tệ có xu hướng giảm dần Sự h giảm tỷ giá hối đối góp phần khuyến khích nhà sản xuất nước tăng cường xuất khẩu, nhờ tăng thu ngoại tệ cho đất nước 1.5.2 Đối với nước nhận đầu tư Thứ nhất, FDI nguồn vốn quan trọng để bù đắp thiếu hụt vốn đầu tư góp phần tạo động lực cho tăng trưởng phát triển Đối với nước phát triển, việc tiếp nhận số lượng lớn vốn đầu từ nước vừa tác động đến tổng cầu, vừa tác động đến tổng cung kinh tế Về mặt cầu, đầu tư phận lớn hay thay đổi chủ chi tiêu nên thay đổi bất thường đầu tư có ảnh hưởng lớn đến sản lượng thu nhập mặt ngắn hạn Về mặt cung, thành đầu tư phát huy tác dụng, lực vào hoạt động tổng cung đặc biệt tổng cung dài hạn tăng lên, kéo theo sản lượng tiềm tăng theo, giá sản phẩm giảm xuống Sản lượng tăng, giá giảm cho phép tăng tiêu dùng Tăng tiêu dùng đến lượt lại kích thích sản xuất Sản xuất phát triển nguồn gốc để tăng tích lũy, phát triển kinh tế - xã hội, tăng thu nhập cho người lao động, nâng cao đời sống cho thành viên xã hội Thứ hai, đầu tư tác động đến tốc độ tăng trưởng kinh tế Theo mô hình NUSKSE, đầu tư trực tiếp nước ngồi góp phần phá vỡ “vịng luẩn quẩn” nước phát triển Bởi vịng luẩn quẩn làm hạn chế quy mơ đầu tư đổi kỹ thuật điều kiện khoa học kỹ thuật lực lượng sản xuất giới phát triển mạnh mẽ Đồng thời qua cho thấy có “mở cửa” bên tận dụng tối đa lợi so sánh nước để từ phát huy tăng cường nội lực Các nước NICs gần 30 năm qua nhờ nhận 50 tỷ USD đầu tư nước cho phát triển kinh tế với sách kinh tế động có hiệu trở thành rồng Châu Á Thứ ba, đầu tư làm chuyển dịch cấu kinh tế Kinh nghiệm nước h giới cho thấy, đường tất yếu giúp tăng trưởng kinh tế nhanh với tốc độ mong muốn (9-10%) tăng cường đầu tư nhằm tạo phát triển nhanh khu vực công nghiệp dịch vụ Đầu tư góp phần giải cân đối phát triển vùng lãnh thổ, đưa vùng phát triển khỏi tình trạng nghèo đói, lạc hậu, phát huy tối đa lợi so sánh tài nguyên, địa lý, kinh tế, trị, … Cơ cấu ngành, cấu cơng nghệ, cấu sản phẩm lao động, cấu lãnh thổ thay đổi theo chiều hướng ngày đáp ứng tốt nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội đất nước Thứ tư, đầu tư làm thúc đẩy khả khoa học công nghệ quốc gia Thông qua đầu tư trực tiếp nước ngồi, cơng ty (chủ yếu cơng ty đa quốc gia) chuyển giao công nghệ từ nước từ nước khác sang nước nhận đầu tư Mặc dù nhiều hạn chế yếu tố khác chi phối, song điều phủ nhận nhờ chuyển giao mà nước chủ nhà nhận kỹ thuật tiên tiến (trong có cơng nghệ khơng thể mua quan hệ Trong tháng đầu năm 2019, dòng vốn FDI lĩnh vực bất động sản giảm 76.1% so với kỳ năm 2018 Theo số liệu Cục Đầu tư nước ngồi, có số điểm cần lưu ý dòng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Thứ nhất, nguồn vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản có xáo trộn tăng trưởng gấp lần so với kỳ năm trước nửa đầu năm 2018, phần lớn nguyên nhân số dự án lớn cấp giấy chứng nhận đầu tư khoảng thời gian Cụ thể, nửa đầu năm 2018, Việt Nam thu hút đầu tư dự án Thành phố thông minh Đông Anh, Hà Nội với tổng số vốn đầu tư 4.138 tỷ USD tổng số vốn đăng ký 600 trieuj USD cho dự án Lotte Mall Hà Nội Đây năm mà Hà Nội đứng đầu việc thu hút nguồn vốn FDI Nếu khơng tính tới dự án kể trên, dịng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản khoảng 800 triệu USD vào nửa đầu năm 2018, có tăng trưởng nhẹ so với kỳ năm trước h Thứ hai, tháng đầu năm nay, dòng vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản khoảng 1.3 tỷ USD với khơng có nhiều xáo trộn xu hướng nguồn vốn này, báo cáo ghi nhận mức tăng 23.3% so với nửa cuối năm 2019 nguồn vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt 1.07 tỷ USD ghi nhận tháng cuối năm 2018 Thứ ba, tình hình thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản nhìn chung có nhiều điểm tích cực, điển hình vốn FDI thực đạt 9.1 tỷ USD, ghi nhận tăng 8% so với kỳ năm ngoái tháng đầu năm 2019 cho thấy quan tâm nhà đầu tư nước vào lĩnh vực bất động sản Thứ tư, nửa đầu năm 2019, cấu nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản có chuyển dịch, đáng ý tổng số vốn góp mua cổ phần đạt 658 triệu USD, chiếm tỷ lệ khoảng ½ tổng số vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản Nếu tính theo kỳ nửa năm, số chiếm giá trị đầu tư cao kể từ nửa năm đầu 2017 Bên cạnh đó, thống kê ghi nhận tăng trưởng vốn FDI cấp vào lĩnh vực bất động sản, đạt 803 triệu USD, gấp lần so với nửa cuối năm 2018 vốn đăng ký tăng thêm giảm sút, diễn biến lạ so với giai đoạn từ tháng cuối năm 2017 đến Đó chuyển dịch mang tính tích cực, cho thấy nhà đầu tư nước ngài mong muốn hợp tác với doanh nghiệp nước Trong hầu hết năm 2019, thống kê cho thây Việt Nam tăng khoảng 30% số lượng đoàn sang làm việc để tìm hiểu hội đầu tư so với kỳ năm 2018 Trong đó, đối tác chủ yếu đến từ nước Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc, h Nhật Bản,… có nhiều đồn sang tìm hiểu với mục đích tìm hội để dịch chuyển đầu tư từ Trung Quốc sang Việt Nam Bên cạnh đó, nhận thấy nhà đầu tư nước ngồi có nhận định, đánh giá mang tính tích cực tảng kinh tế Việt Nam tiềm phát triển tương lai, tính ổn định mặt trị, tính bạch thị trường hay cải thiện môi trường đầu tư thông qua hoạt động mua bán sát nhập (M&A) mạnh mẽ Cùng với đó, tính đến hết năm 2018, vốn đăng ký góp vốn mua cổ phần nước ghi nhận gần 9.9 tỷ USD đáng ý lượng góp vốn mua cổ phần nửa đầu năm 2019 chiếm 82% năm 2018 Điều cho thấy mong muốn hợp tác để tận dụng lợi hiểu biết tình hình địa phương nhà đầu tư nước với nhà đầu tư nội địa Việc nhà đầu tư nước tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam mang lại nhiều yếu tố thuận lợi: Dễ dàng phát triển dự án có quy mô lớn; Kinh nghiệm phát triển dự án bản, bền vững; Chất lượng cơng trình chất lượng quản lý tốt; Cập nhật xu hướng phận phát triển bất động sản; Góp phần nâng cao tính minh bạch tính cạnh tranh thị trường Bên cạnh đó, dự án lớn hồn tồn phát triển nhà đầu tư nước hợp tác với chủ đầu tư nước ngồi Điều giúp phát triển đồng dự án, đẩy nhanh tiến độ đa dạng hóa sản phẩm cho người mua Tuy nhiên, theo báo cáo thị trường bất động sản quý I năm 2020, dịch Covid-19 để lại hệ lụy lớn tới đầu tư bất động sản nhà đầu tư vào Việt Nam Cụ thể, tổng vốn đầu tư nước giảm 20,9% theo năm quý 1-2020, đạt gần 8,6 tỉ USD Trong đó, dự án cấp phép chiếm 5.5 tỷ Các dự án góp vốn, mua cổ phần nhà đầu tư nước đạt tỷ USD dự án với tổng vốn đăng ký tăng thêm đạt 1,07 tỉ USD h Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ngày đa dạng chất lượng Nguồn vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam ngày đa dạng với nhiều loại sản phẩm nhà ở, chung cư cao cấp hay bất động sản cơng nghiệp Những năm trước đây, dịng vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản tập trung vào phân khúc nhà ở, nay, nhà đầu tư nước ngồi cịn đặc biệt ý vào phân khúc trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê hay khách sạn 2.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư trực tiếp nước vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Thứ nhất, Việt Nam có tăng trưởng ổn định kinh tế, trị yếu tố kinh tế vĩ mô Năm 2019, mức tăng trưởng GDP kinh tế Việt Nam đạt 7.02%, mức tăng trưởng cao năm vừa qua vượt tiêu Quốc hội, theo số liệu Trung tâm Thông tin Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia Ngồi ra, Việt Nam đất nước ln ln tìm giải pháp để cải thiện mơi trường đầu tư thu hút số lượng nguồn vốn FDI lớn Do tăng trưởng ổn định yếu tố kinh tế vĩ mô nên lĩnh vực bất động sản Việt Nam giữ ổn định vốn có Thứ hai, thu nhập lực lượng lao động trẻ nhu cầu nhà có xu hướng tăng nhanh thành phố lớn Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,…nhờ tốc độ tăng trưởng nhanh kinh tế Theo Bộ Xây Dựng, nhu cầu nhà hàng năm tăng thêm 100 triệu mét vuông Trong năm qua, nhà đầu tư tập trung xây dựng khu chung cư để đáp ứng nhu cầu nơi ở, chất lượng, đẳng cấp trung bình thấp Nay cần kiến trúc chất lượng cao đồi hỏi vốn kỹ thuận phức tạp Vì vậy, với nguồn lực cịn hạn chế, doanh nghiệp bất động sản nước mong chờ tìm kiếm đối tác nước ngồi để phối hợp cải thiện lực kỹ thuật, trình độ quản lý bổ sung nguồn vốn h Thứ ba, Việt Nam đất nước có điều kiện tự nhiên thuận lợi với đường bời biển dài 3000km với nhiều cảnh quan bãi tắm thu hút khách du lịch, có địa hình song núi thích hợp để xây dựng khu nghỉ dưỡng, có văn hóa đa dạng, nhiều di tích lịch sử có nhiều vị đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng, có đầy hứa hẹn hiệu đầu tư tương lai Đây sức hút lớn doanh nghiệp nước Theo Tổng cục thống kê, Việt Nam Giải thưởng Du lịch Thế giới (WTA) 2019 bình chọn “Điểm đến hàng đầu chấu Á” năm 2019, năm thứ liên tiếp Việt Nam giữ vững danh hiệu Các khách nước đến thăm Việt Nam đạt khoảng 18.008 nghìn lượt người, tăng khoảng 16.2% so với năm trước Thứ tư, q trình hội kinh tế Việt Nam đẩy nhanh Các nhu cầu khách sạn, họ cho th, văn phịng cơng trình thương mại tăng nhanh, đặc biệt nhu cầu thuê khách sạn để nghỉ dưỡng hay thuê hộ phục vụ du lịch thành phố nước Thứ năm, nhiều năm qua, Việt Nam chủ yếu đầu tư vào sở hạ tầng bất động sản khu công nghiệp nhằm tăng trưởng kinh tế Việt Nam đầu tư xây dựng vào sử dụng đường cao tốc liên vùng góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế giao lưu văn hóa – xã hội vùng nước Ngoài ra, với mục tiêu trên, nhiều dự án đầu tư sở hạ tầng trình xem xét để đưa vào kế hoạch năm tới Đặc biệt, việc ký kết nhiều hiệp định thương mại tự do, Hiệp định CPTPP, EVFTA,… khiến cho kinh tế Việt Nam chiếm lòng tin kỳ vọng điểm đến nhiều doanh nghiệp nước ngồi Vì vậy, u cầu đâu tư lĩnh vực bất động sản sở tạo dựng niềm tin mạnh mẽ mắt nhà đầu tư quốc tế 2.2.7 Cơ hội thách thức thu hút vốn FDI vào lĩnh vực bất động sản a Cơ hội h Theo Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, với số lượng khách du lịch ngước tăng kỷ lục việc tăng trưởng thu hút vốn FDI tạo nên kỳ vọng tiềm dài hạn nhu cầu mặt lĩnh vực văn phòng, chỗ hay phục vụ sản xuất nơi lưu trú cho khách du lịch nước quốc tế Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đánh giá, việc thu hút dòng vốn FDI lượng khách du lịch quốc tế cao kỷ lục năm qua tạo kỳ vọng tiềm tăng trưởng dài hạn nhu cầu văn phòng, mặt sản xuất, chỗ ở, bất động sản lưu trú cho chuyên gia, người lao động khách du lịch Nguồn vốn đầu tư nhà đầu tư nước tăng lên nhờ dự án Ví dụ, dự án huyện Đơng Anh với diện tích 2.000 quy mô đầu tư tỷ USD liên doanh Việt-Nhật BRG Sumitomo dự án trọng điểm thị trường năm tới, dự kiến hoàn thành vào 2028 Giá bất động sản dự báo theo xu hướng tăng chuyển biến tích cực thị trường, nhu cầu ngày tăng chất lượng dự án tốt Các hiệp định hợp tác Hiệp định Đối tác kinh tế tồn diện khu vực (RCEP) có Trung Quốc thành viên Khối ASEAN tham gia hay Hiệp định thương mại tự Việt Nam – EU tiếp tục thúc đẩy đầu tư vào lĩnh vực bất động sản Theo chuyên gia nhận định, dịng vốn đầu tư nước ngồi vào thị trường bất động sản Việt Nam ngày tăng, mang lại nhiều lợi ích Thứ nhất, tham gia, đầu tư nhà đầu tư nước đem lại nguồn lực phát triển bổ sung, giúp đẩy nhanh trình tăng trưởng kinh tế Việt Nam, đặc biệt lĩnh vực bất động sản Thứ hai, diện nhà đầu tư nước mang tới thị trường chuyên môn, kinh nghiệm phát triển tất lĩnh vực phân khúc khác nhau, góp phần đưa thị trường bất động sản Việt Nam đến gần với nước phát triển khu vực Thứ ba, việc thị trường trở nên đa dạng thu hút nhiều nhà đầu tư từ nước h hỗ trợ cho phát triển Việt Nam để trở thành thị trường bền vững Thứ tư, tham gia nhà đầu tư nước đem lại nhiều lợi ích cho người sử dụng, người mua nhà công ty phải áp lực phát triển từ thị trường lớn, làm tăng tính cạnh tranh lĩnh vực phân phối phát triển, từ phải tích cực tìm kiếm cho giải pháp mới, khơng ngừng cải tiến hoạt động kinh doanh sản phẩm Thứ năm, việc hợp tác, liên kết với nhà đầu tư nước giúp làm giảm áp lực lệ thuộc ngân hàng doanh nghiệp bất động sản Hệ thống tài - ngân hàng sử dụng nguồn vốn cho lĩnh vực khác dịch vụ, du lịch, nơng nghiệp, sản xuất thay tập trung vào phát triển lĩnh vực bất động sản b Thách thức Hệ thống văn pháp lý chưa đồng bộ: Hành lang pháp lý điều chỉnh thị trường bất động sản, từ công tác đầu tư xây dựng, giao dịch đến quản lý sử dụng bất động sản chưa đồng bộ, minh bạch, cịn chậm chồng chéo; có nhiều vấn đề phát sinh từ thực tiễn, bất cập chế sách chưa bổ sung, sửa đổi, hoàn thiện kịp thời dẫn đến thị trường bất động sản chưa quản lý kiểm sốt cách hiệu Về chế, sách, sách tài đất đai, bồi thường, hỗ trợ tái định cư có nhiều thay đổi thiếu quán, chưa rõ ràng Việc quan chức chậm phê duyệt cấp phép xây dựng dự án hay tạm dừng dự án triển khai để rà soát, kiểm tra… nguyên nhân dẫn đến giảm nguồn cung BĐS, từ kéo theo lượng giao dịch BĐS giảm Mặt khác, đất quy hoạch, đền bù,… bị siết chặt sức mua dân lại mạnh Chính thế, tương lai, thách thức không nhỏ ảnh hưởng tới thị trường BĐS Việt Nam Thiếu hụt quỹ đất: Đất đai có hạn, việc xây dựng cơng trình cần dựa đặc điểm địa hình quy hoạch thị, trình xây dựng thời h gian dài, địi hỏi chi phí lớn Do vậy, nguồn cung bất động sản chưa thể tăng giá thay đổi Việc thiếu hụt quỹ đất khiến cho nguồn cung BĐS bị hạn chế Ngoài ra, địa phương tiến hành rà soát lại dự án để loại bỏ dự án thiếu tính khả thi khiến cho thị trường BĐS đặt trước thách thức cần phải đẩy mạnh việc tìm kiếm, mở rộng quỹ đất để xây dựng trung tâm mới, di chuyển dự án vùng ven đô làm tăng quỹ đất xây dựng… Tín dụng bị thắt chặt lĩnh vực kinh doanh BĐS: Hiện nay, hoạt động tín dụng ngân hàng lĩnh vực kinh doanh BĐS bị thắt chặt, cụ thể: Lãi suất tiếp tục cao (lãi suất huy động lên 8,7%, cộng thêm biên độ 3% lãi suất cho vay lên đến 11 – 12%); nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn tiếp tục giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro khoản cho vay bất động sản tăng từ 150% lên 200%… khiến cho ngân hàng phải cẩn trọng việc cho vay kinh doanh BĐS Dòng vốn hạn chế khiến nhà đầu tư cẩn trọng đầu tư vào lĩnh vực BĐS Tính minh bạch thị trường: Việt Nam hội nhập sâu rộng vào kinh tế quốc tế khu vực, kỳ vọng gia tăng thu hút vốn FDI vào Việt Nam, có lĩnh vực BĐS Tuy nhiên, nhà đầu tư nước coi trọng việc so sánh lợi ích đầu tư vào thị trường BĐS Việt Nam quốc gia khác khu vực như: Indonesia, Singapore, Hong Kong… Ở thị trường BĐS Việt Nam, tính minh bạch thơng tin chưa cao gây cản trở trình đầu tư nhà đầu tư nước ngồi vào thị trường Cách mạng cơng nghệ 4.0: Với phát triển cơng nghệ 4.0 trí tuệ nhân tạo, doanh nghiệp kỳ vọng việc marketing sản phẩm tìm kiếm khách hàng tiềm cải thiện Theo đó, ứng dụng cơng nghệ thơng tin giúp mơi giới BĐS nhận diện xác đến 70% khách hàng có nhu cầu mua/thuê nhà thực Ứng dụng AI giúp việc tính tốn trở nên chuẩn xác hơn, robot trả lời tự động câu hỏi liên quan đến dự án, hộ lập trình sẵn để đảm bảo h tương tác liên tục với khách hàng Tuy nhiên, muốn ứng dụng thành cơng cơng nghệ bên có liên quan (bao gồm đơn vị cung cấp công nghệ nhà môi giới bất động sản) cần phải vượt qua như: Dự báo thay đổi hành vi người mua người bán; mức phí hợp lý; cơng nghệ khơng thể thay hồn tồn người; niềm tin uy tín CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG THU HÚT VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI VÀO LĨNH VỰC BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TRONG BỐI CẢNH KÍ KẾT HIỆP ĐỊNH EVFTA 3.1 Hiệp định EVFTA 3.1.2 Khái niệm Hiệp định thương mại tự Liên minh châu Âu-Việt Nam (EVFTA) thỏa thuận thương mại tự Việt Nam 27 nước thành viên EU EVFTA, với Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP), hai FTA có phạm vi cam kết rộng mức độ cam kết cao Việt Nam từ trước tới 3.1.3 Lợi ích kinh tế a Đối với EU Việt Nam đối tác thương mại lớn thứ hai EU Hiệp hội Các quốc gia Đông Nam Á (ASEAN) sau Singapore, với thương mại hàng hóa trị giá 47,6 tỉ h euro thương mại dịch vụ mức 3,6 tỉ euro năm Xuất EU sang Việt Nam (thiết bị máy móc thiết bị vận tải, mặt hàng hóa chất sản phẩm nông nghiệp), nhiên thâm hụt thương mại EU với Việt Nam 27 tỉ euro năm 2018 EU nhập chủ yếu từ Việt Nam thiết bị viễn thông, hàng may mặc thực phẩm Theo thỏa thuận, Việt Nam giảm 65% thuế nhập hàng hóa từ EU EVFTA có hiệu lực Phần cịn lại xố giai đoạn 10 năm Hiệp Định EVFTA bước thứ hai EU để tiến vào thị trường khối ASEAN bao gồm 10 quốc gia với tổng dân số trăm triệu EU ký Hiệp Định Thương mại Tự Do với Singapore (có hiệu lực tháng 11 năm 2019); bắt đầu đàm phán với nước Thái Lan, Mã Lai Indonesia b Đối với Việt Nam EU giảm 70% thuế quan hàng hoá Việt Nam sau hiệp định có hiệu lực Phần cịn lại xoá thuế năm Việt Nam hy vọng EVFTA lôi nhà đầu tư từ EU hơn, thời EU đứng hàng thứ năm nước đầu tư vào Việt Nam 3.1.3 Thách thức Châu Âu (EU) đối tác quan trọng hàng đầu Việt Nam lĩnh vực kinh tế, thương mại, đầu tư Thời gian qua, cán cân thương mại EU Việt Nam liên tục trạng thái thâm hụt cho EU thặng dư cho Việt Nam Mặt hàng xuất chủ yếu Việt Nam sang thị trường EU sản phẩm truyền thống dựa lợi lao động hàng dệt may, giày dép loại, cà phê, hải sản, máy vi tính… Về nhập khẩu, Việt Nam nhập từ hầu thành viên EU, mặt hàng nhập từ EU chủ yếu máy móc - thiết bị - dụng cụ, dược phẩm, sữa sản h phẩm từ sữa Về lĩnh vực đầu tư trực tiếp nước (FDI), theo số liệu Cục Đầu tư nước (Bộ Kế hoạch Đầu tư) tính lũy tháng 4/2019, EU đối tác đầu tư lớn thứ tư Việt Nam với 2.244 dự án hiệu lực, tổng vốn đăng ký 24,67 tỷ USD, tương đương 7,6% tổng vốn FDI vào Việt Nam FDI từ EU đặc biệt tăng nhanh sau Việt Nam gia nhập Tổ chức Thương mại giới (WTO) năm 2007 đạt mức kỷ lục 2,6 tỷ USD vốn đăng ký năm 2010 vốn thực khoảng 1,69 tỷ USD Tuy nhiên, tác động khủng hoảng tài - kinh tế tồn cầu, dịng vốn chậm lại Trong vài năm gần đây, FDI từ EU phục hồi song chưa đạt mức kỷ lục năm 2010 Mặc dù có gia tăng vốn đầu tư, tỷ trọng FDI EU vào Việt N am khiêm tốn tổng FDI EU nước ngồi FDI EU vào ASEAN nói chung Hiện, nhà đầu tư EU có mặt hầu hết ngành kinh tế quan trọng Việt Nam, tập trung nhiều vào công nghiệp, xây dựng số ngành dịch vụ Với việc thức tham gia Hiệp định EVFTA, Việt Nam nước thành viên EU tăng cường phạm vi cam kết rộng mức độ cam kết cao với 99,2% số dịng thuế EU xóa bỏ cho hàng hoá xuất Việt Nam Tuy nhiên, bên cạnh ưu đãi thuế quan, EVFTA đưa điều kiện chặt chẽ mà khơng có chuẩn bị từ bây giờ, mặt hàng xuất Việt Nam khó hưởng mức thuế ưu đãi 0% Bên cạnh đó, EVFTA hiệp định hệ có phạm vi cam kết rộng với mức độ cam kết cao Việt Nam tính đến FTA EU với quốc gia có mức thu nhập trung bình Chính vậy, thách thức Việt Nam không nhỏ tham gia vào Hiệp định cam kết quy định khắt khe thương mại (thuế quan) hàng hóa; hàng rào kỹ thuật h thương mại; quy tắc xuất xứ hàng hóa; thương mại dịch vụ đầu tư 3.2 Tác động EVFTA lĩnh vực bất động sản Việt Nam Nghị viện châu Âu thông qua Hiệp định thương mại tự Việt Nam – EU (EVFTA) Hiệp định bảo hộ Đầu tư EU- Việt Nam (EVIPA) Hiệp định EVFTA thúc đẩy mạnh mẽ lĩnh vực công nghiệp xuất Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa Đối với nhà đầu tư, việc gỡ bỏ hàng rào thuế quan mở thị trường rộng lớn cho việc trao đổi hàng hóa, thương mại, mở rộng đầu tư, giúp cho doanh nghiệp nước tham gia sâu vào chuỗi cung ứng, sản xuất Việt Nam Khi doanh nghiệp vào đầu tư, họ cần có mặt để sản xuất, kinh doanh Chính thế, lĩnh vực bất động sản cơng nghiệp Việt Nam hưởng lợi lớn từ sóng chuyển dịch địa bàn sản xuất tập đoàn quốc tế Theo đánh giá Trung tâm Thông tin Dự báo kinh tế - xã hội quốc gia (NCIF) ước tính EVFTA giúp GDP Việt Nam tăng 4,3% năm 2030 Tổng giá trị xuất tới Liên minh châu Âu tăng 44,4% năm 2030 Hiệp định EVFTA giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp d uy trì dịng vốn đầu tư nước ngồi (FDI) vào Việt Nam năm tới Theo Savills Việt Nam, EVFTA có tính cột mốc, thúc đẩy mạnh mẽ lĩnh vực công nghiệp xuất Việt Nam thông qua việc gỡ bỏ 99% thuế quan với hàng hóa Các cụm khu cơng nghiệp Việt Nam từ ngày thu hút quan tâm giới đầu tư Ông Troy Griffiths - Phó Tổng giám đốc Savills Việt Nam cho rằng: “Hiệp định cho thấy cam kết Chính phủ việc đưa Việt Nam trở thành điểm đến hàng đầu lĩnh vực công nghiệp chế tạo châu Á Hoạt động thương mại song phương chắn tăng, kéo theo tăng luồng vốn FDI, tăng số lượng việc làm nhiều hội tất phân khúc bất động sản” Số lượng yêu cầu từ khách hàng EU tăng lên tro ng trình đợi hiệp định ký kết EVFTA ngày thu hút quan tâm thị h trường đến bất động sản công nghiệp Việt Nam Ông John Campbell, Trưởng phận Bất động sản công nghiệp Savills Việt Nam xác nhận, số lượng yêu cầu từ khách hàng EU tăng lên trình đợi Hiệp định ký kết “Hiệp định thương mại tự ngày thu hút quan tâm thị trường đến bất động sản công nghiệp Việt Nam Bằng cách tạo điều kiện cho việc ứng dụng công nghệ sản xuất tăng cường đào tạo nhân lực, Chính phủ Việt Nam dần xóa bỏ mối e sợ doanh nghiệp tính khả thi, hay tình trạng thiếu nguồn nhân lực gia tăng chi phí Việc nâng cao tính minh bạch mơi trường kinh doanh giúp giảm thiểu lo ngại nhà đầu tư nâng tiêu chuẩn chất lượng sản xuất Việt Nam”, ông John Campbell khuyến nghị Theo chuyên gia bất động sản, thực tế, Hiệp định sau ký kết vào cuối tháng 6/2019, nhiều nhà đầu tư châu Âu đẩy mạnh việc rót vốn vào thị trường Việt Nam, để hưởng khung ưu đãi tốt Các tập đoàn quốc tế thực bước táo bạo chuyển dịch “công trường” sản xuất vào Việt Nam Long An, xem lựa chọn bên cạnh hai khu vực đầu tư truyền thống Bình Dương Đồng Nai, ghi nhận mức tăng trưởng cao quý khảo sát TP.HCM, hai kinh tế lớn nước, dẫn đầu với mức 162 USD/m2/chu kỳ thuê Giá thuê RBF (nhà xưởng xây sẵn) dao động từ 3,5-5,0 USD/m2/tháng với thời hạn thuê tối thiểu 3-5 năm Mức thuê tăng nhẹ so với kỳ cập nhật hai quý trước đó, nhờ nhu cầu loại hình tăng mạnh Tỷ lệ lấp đầy trung bình khu vực kinh tế trọng điểm miền Nam đạt mức cao với 81% quý 2/2019, chủ yếu nhờ vào TP HCM, Bình Dương Đồng Nai Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc hoàn thành hiệp định thương mại tự kéo theo dịch chuyển quy mô lớn tập đồn cơng nghiệp quốc tế vào Việt Nam Chính phủ doanh nghiệp cần phải nhanh h chóng nắm bắt thời sóng đầu tư đổ vào Việt Nam Chỉ xét mức lợi nhuận chi phí lợi nhuận tiền mặt, lợi nhuận thu từ việc phát triển BĐS cơng nghiệp Việt Nam đạt 11 – 12%, mức lợi nhuận cao khu vực 3.3 Các giải pháp góp phần thu hút vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực bất động sản Việt Nam Để dòng vốn FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam mang lại hiệu kinh tế cao, đóng góp lớn vào phát triển kinh tế-xã hội đất nước, theo tơi q trình thu hút FDI cần thực cách cẩn trọng, có cân nhắc, chọn lựa, tính tốn phù hợp với quy hoạch 3.3.1 Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội Trước hết, cần quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội chi tiết, tỷ mỷ, cụ thể Trên sở đó, xây dựng quy hoạch phát triển bất động sản hợp lý, ổn định, phù hợp với nhu cầu phát triển ngắn hạn, trung dài hạn Quy hoạch hợp lý đầu tư bất động sản giúp đáp ứng đầy đủ, kịp thời sở hạ tầng cho phát triển kinh tế -xã hội 3.3.2 Hoàn thiện chế, sách pháp lý Hồn thiện chế, sách pháp lý có liên quan đến việc mua bán, sở hữu sử dụng loại bất động sản khác Về nguyên tắc thị trường, việc mua bán thực có sản phẩm hàng hóa nghĩa Tuy nhiên, giá trị lớn, thời gian xây dựng lâu dài, Việt Nam chấp nhận cho chủ đầu tư “bán trước” sản phẩm Nhưng quy định pháp lý thiếu cụ thể, chưa chặt chẽ nên xảy nhiều tranh chấp Hơn nữa, hình thức mua, bán hộ dịch vụ du lịch (condotel) chưa có quy định pháp lý cụ thể nên vấn đề cộm thị trường Hoàn thiện quy định loại hình BĐS mới; Thực nghiêm túc hiệu công tác cấp phép cho dự án FDI vào lĩnh vực bất động sản nhằm chọn lựa h dự án có chất lượng phù hợp Cụ thể như: đặt quy định đặt cọc, ký quỹ đầu tư dự án nhằm tránh nhà đầu tư ảo; thay cho phép nhà đầu tư BĐS điều chỉnh quy hoạch, giảm quy mô dự án chậm tiến độ phải thu hồi đất dự án để đấu giá Ngoài ra, cần tạo “bộ lọc” nhà đầu tư dự án FDI tiêu chuẩn, có chế xem xét, thẩm định nguồn tài chính, thiết kế, dự toán, khả xây dựng quản lý để lựa chọn nhà đầu tư tốt, có kinh nghiệm, thực lực, khả kết nối thị trường du lịch, bất động sản quốc tế 3.3.3 Liên doanh, liên kết với tập đoàn bất động sản lớn giới Việc liên doanh, liên kết với nhà đầu tư nước phần để thu hút vốn, kỹ thuật, nhà đầu tư có chất lượng, tầm nhìn có khách hàng quen thuộc nước có kinh tế phát triển, đảm bảo hiệu đầu tư lâu dài cho dự án Việc liên kết tạo cho thị trường bất động sản luồng sinh khí mới, tạo đầu tư thực chất, gắn đầu tư với sản xuất, kinh doanh thực Tuy nhiên, cần xác định cách thức phương án liên doanh, liên kết, cẩn trọng hợp tác kinh doanh Hơn nữa, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải cẩn trọng tìm kiếm đối tác ngoại liên doanh, liên kết; đồng thời, tìm kiếm xác định hợp tác với nhà đầu tư nước ngồi có nguồn lực, kỹ xây dựng, kinh doanh bất động sản, có mục đích thực chất gắn bó lâu dài định đầu tư Việc liên doanh, liên kết với tập đoàn bất động sản lớn giới, nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản nước tận dụng lợi vốn, nhân lực, kỹ thuật… học họ nhiều điều để sau kết thúc trình liên doanh, liên kết, lĩnh vực bất động sản Việt Nam có thị trường tốt, tảng văn hóa tảng kinh doanh tốt Có vậy, thu hút FDI vào lĩnh vực bất động sản đạt mong muốn tạo tăng trưởng FDI trước mắt đặt móng, bề cho h quốc gia tương lai 3.3.4 Tiếp tục hoàn thiện nâng cao chất lượng sở hạ tầng nói chung, sở hạ tầng giao thơng nói riêng nhằm tạo tàng cho phát triển thị trường BĐS