Cơ sở lý luận và thực tiễn về mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai
Cơ sở lý luận
2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1 Đất đai Đặng Anh Quân (2011) có định nghĩa “Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là sản vật mà tự nhiên đã ưu ái trao tặng cho con người Sự tồn tại và phát triển của loài người luôn gắn liền với đất đai”. Đất đai về mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy, ) Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ, đến hiện tại và trong tương lai Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn, thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người.
Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên Sự nhận thức này không ngừng thay đổi theo thời gian Đối với con người, đất đai có những chức năng chủ yếu sau (Đoàn Công Quỳnh, 2006).
- Chức năng môi trường sống: Đất đai là cơ sở của mọi hình thái sinh vật sống trên lục địa thông qua việc cung cấp các môi trường sống cho sinh vật và gen di truyền để bảo tồn cho thực vật, động vật và các cơ thể sống cả trên và dưới mặt đất.
- Chức năng sản xuất: Đất đai là cơ sở cho rất nhiều hệ thống phục vụ cuộc sống con người qua quá trình sản xuất, cung cấp lương thực, thực phẩm và rất nhiều sản phẩm sinh vật khác cho con người sử dụng trực tiếp hay gián tiếp qua chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại thủy hải sản.
- Chức năng cân bằng sinh thái: Đất đai và việc sử dụng nó và là tấm thảm xanh, hình thành một thể cân bằng năng lượng trái đất, sự phản xạ hấp thu và chuyển đổi năng lượng phóng xạ từ mặt trời và của tuần hoàn khí quyển địa cầu.
- Chức năng tàng trữ và cung cấp nguồn nước: Đất đai là kho tàng lưu trữ nước mặt và nước ngầm vô tận, có tác động mạnh tới chu trình tuần hoàn nước trong tự nhiên và có vai trò điều tiết nước rất to lớn.
- Chức năng dự trữ: Đất đai là kho tài nguyên khoáng sản cung cấp cho mọi nhu cầu sử dụng của con người.
- Chức năng không gian sống: Đất đai có chức năng tiếp thu, gạn lọc, là môi trường đệm và làm thay đổi hình thái, tính chất của các chất thải độc hại.
- Chức năng bảo tồn, bảo tàng lịch sử: Đất đai là trung gian bảo vệ, bảo tồn các chứng cứ lịch sử, văn hóa của loài người, là nguồn thông tin về các điều kiện khí hậu, thời tiết trong quá khứ và cả về việc sử dụng đất đai trong quá khứ.
- Chức năng vật mang sự sống: Đất đai là không gian cho sự chuyển vận của con người, cho đầu tư sản xuất và cho sự dịch chuyển của động vật, thực vật giữa các vùng khác nhau của hệ sinh thái tự nhiên. Đất đai là tài nguyên cơ bản cho nhiều kiểu sử dụng như: sử dụng trên cơ sở sản xuất trực tiếp, sử dụng trên cơ sở sản xuất thứ yếu là gián tiếp, sử dụng vì mục đích bảo vệ và sử dụng theo các chức năng đặc biệt (đường sá, dân cư, công nghiệp, an dưỡng ) Như vậy, sử dụng đất đai là những hoạt động sản xuất nông, lâm nghiệp và các hoạt động khác tạo ra các loại hình sử dụng đất trên mỗi đơn vị bản đồ đất đai (Đào Châu Thu và Nguyễn Khang, 1998).
Bất động sản (BĐS) là các tài sản không di dời được Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai.
“BĐS là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do pháp luật quy định” ( Bộ Luật dân sự Việt Nam, 2005 ).
BĐS có những đặc tính sau đây: có vị trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý và tính ảnh hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3 Thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ BĐS được trao đổi Thị trường BĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS Thị trường BĐS theo nghĩa rộng bao gồm các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.
Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường BĐS liên quan chặt chẽ với các thị trường khác như: Thị trường hàng hóa, thị trường chứng khoán, thị trường lao động, thị trường khoa học công nghệ (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
2.1.2 Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký Nhà nước về đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu Quá trình vận động, phát triển của đời sống, kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều hình thức khác nhau như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành hai giai đoạn:
Cơ sở thực tiễn
2.2.1 Kinh nghiệm quốc tế về tổ chức hoạt động của các văn phòng đăng ký đất đai
Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở 1 số nước
* Mô hình đăng ký đất đai của Trung Quốc
Việc giải quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm Quản lý đất đai ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, Trung Quốc tiến hành cải cách ruộng đất, chia ruộng đất cho nông dân từ năm 1949, tuy nhiên, hình thức sở hữu tư nhân về đất đai cũng chỉ tồn tại một thời gian ngắn Sở hữu tập thể và sở hữu Nhà nước về đất đai đã được thiết lập ở Trung Quốc từ thập kỷ 50 của thế kỷ
XX Năm 1978, Trung Quốc đã khôi phục kinh tế tư nhân, thừa nhận hộ nông dân là một thành phần kinh tế, Nhà nước tiến hành giao đất cho hộ nông dân để tổ chức sản xuất, thay cho mô hình nông trang tập thể Điều 10 Hiến pháp năm 1982 của Trung Quốc và Luật quản lý đất quy định: đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị thuộc về sở hữu Nhà nước Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp luật quy định thuộc về sở hữu Nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.
Hiến pháp năm 1988 (Điều 2) quy định việc Nhà nước giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng dưới dạng giao quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất đã được phép chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp… tức là đã cho phép người sử dụng đất được quyền định đoạt về đất đai, Nhà nước chỉ khống chế bằng quy định mục đích sử dụng đất và thời gian sử dụng đất (quy định là từ 40 - 70 năm) "Đạo luật tạm thời về bán và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhà nước tại các thành phố và thị trấn”, ban hành năm 1990 quy định cụ thể điều kiện để chủ sử dụng đất được phép chuyển nhượng sau khi được giao đất là: nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đã đầu tư vào sử dụng đất theo đúng mục đích được giao (thông thường là từ 25% trở lên theo dự toán xây dựng công trình khi lập hồ sơ xin giáo đất) Chủ sử dụng đất nếu không thực hiện đúng các quy định sẽ bị thu hồi đất.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ Đối với đất đai thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch Quy hoạch tổng thể thành phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố, bao gồm các nội dung chính:
Tính chất của thành phố, mục tiêu và quy mô phát triển.
Tiêu chuẩn xây dựng chủ yếu và chỉ tiêu định mức của thành phố.
Bố cục chức năng, phân bố phân khu và bố trí tổng thể các công trình của đất dùng xây dựng thành phố.
Hệ thống giao thông tổng hợp và hệ thống sông hồ, hệ thống cây xanh thành phố.
Các quy hoạch chuyên ngành và quy hoạch xây dựng trước mắt…
Luật cũng quy định cụ thể quy hoạch của cấp dưới phải tuân thủ quy hoạch của cấp trên và phải được cấp có thẩm quyền phê chuẩn mới được thi hành.
Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai Luật quản lý đất đai của Trung Quốc quy định, đất đai được chia làm 8 loại chính: Đất dùng cho nông nghiệp: là đất đai trực tiếp sử dụng cho sản xuất nông nghiệp bao gồm đất canh tác, đồng cỏ, đất nuôi trồng thuỷ sản. Đất xây dựng: là đất được sử dụng để xây dựng công trình kiến trúc, nhà cửa đô thị, dùng cho mục đích công cộng, khai thác khoáng sản, đất sử dụng trong các công trình an ninh quốc phòng. Đất chưa sử dụng: là loại đất còn lại không thuộc 2 loại đất nêu trên Nhà nước quy định tổng kiểm kê đất đai 5 năm 1 lần và có thống kê đất đai hàng năm, việc thống kê đất đai hàng năm được tiến hành ở các cấp quản lý theo đơn vị hành chính từ trung ương đến địa phương, hồ sơ đất đai được thiết lập đến từng chủ sử dụng đất và cập nhật biến động liên quan đến từng chủ sử dụng đất, đến từng mảnh đất.
Bốn là, về tài chính đất Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các quyền, Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển.
Do đất nông thôn, ngoại thành là thuộc sở hữu tập thể, vì vậy để phát triển đô thị, Nhà nước Trung Quốc phải tiến hành trưng dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp thành đất đô thị Ngoài việc luôn đảm bảo diện tích đất canh tác để ổn định an ninh lương thực bằng biện pháp yêu cầu bên được giao đất phải tiến hành khai thác đất chưa sử dụng, bù vào đúng với diện tích canh tác bị mất đi. Nhà nước Trung Quốc còn ban hành quy định về phí trưng dụng đất Đó là các loại chi phí mà đơn vị sử dụng đất phải trả gồm: Chi phí đền bù đất, do đơn vị phải trả cho nông dân bị trưng dụng đất, trưng dụng đất không có thu lợi thì không phải đền bù, chi phí đền bù đầu tư đất: là phí đền bù cho đầu tư bị tiêu hao trên đất, tương tự phí đền bù tài sản trên đất ở Việt Nam, chi phí đền bù sắp xếp lao động, và phí đền bù sinh hoạt phải trả cho đơn vị bị thu hồi đất, chi phí quản lý đất Công tác giải phóng mặt bằng ở Trung Quốc tiến hành thuận lợi là do Nhà nước chủ động được vấn đề tái định cư cho người bị thu hồi đất và nhờ có biện pháp chuyên chính mạnh Đặc biệt với sự sửa đổi bổ sung Hiến pháp năm 2002, Nhà nước Trung Quốc đã công nhận quyền sở hữu tư nhân về BĐS, công nhận và có chính sách để thị trường giao dịch BĐS hoạt động hợp pháp Với những quy định mang tính cải cách lớn như vậy, Trung Quốc đã tạo ra được một thị trường BĐS khổng lồ Trung Quốc cũng quy định mỗi hộ gia đình ở nông thôn chỉ được phép sử dụng một nơi làm đất ở và không vượt quá hạn mức quy định của cấp tỉnh, thành Người dân ở nông thôn sau khi đã bán nhà hoặc cho thuê nhà sẽ không được Nhà nước cấp thêm Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu tập thể không được phép chuyển nhượng hoặc cho thuê vào mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên, do đặc thù của quan hệ sở hữu Nhà nước về đất đai, ở Trung Quốc nạn tham nhũng tiêu cực trong quản lý sử dụng đất cũng khá phức tạp và nặng nề như ở Việt Nam, vì cơ chế xin cho, cấp, phát, đặc biệt là trong việc khai thác đất đai thành thị Mặc dù Trung Quốc cũng đã quy định để khai thác đất đai thành thị buộc phải thông qua các công ty dưới dạng đấu thầu hoặc đấu giá.
* Mô hình đăng ký đất đai của Pháp
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu của mình Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu Nhà nước đối với đất đai và công trình xây dựng công cộng Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc điểm là không được mua và bán Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm và được thực hiện rất nghiêm ngặt Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên Năm 1973 và năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị Đặc biệt, vào năm 1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là cấp xã Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước, cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy hoạch đô thị Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan hệ giữa các ngành khác nhau như BĐS, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ
Về công tác quản lý Nhà nước đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực hiện rất chặt chẽ Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất Hệ thống này cung cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và BĐS công bằng.
Như vậy có thể nói, hầu hết các quốc gia trên thế giới, dù quy định chế độ sở hữu đối với đất đai khác nhau, đều có xu hướng ngày càng tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với đất đai Xu thế này phù hợp với sự phát triển ngày càng đa dạng của các quan hệ kinh tế, chính trị theo xu thế toàn cầu hoá hiện nay. Mục tiêu của mỗi quốc gia là nhằm quản lý chặt chẽ, hiệu quả tài nguyên trong nước, tăng cường khả năng cạnh tranh để phục vụ cao nhất cho quyền lợi của quốc gia, đồng thời có những quy định phù hợp với xu thế mở cửa, phát triển, tạo điều kiện để phát triển hợp tác đầu tư giữa các quốc gia thông qua các chế định pháp luật thông thường, cởi mở nhưng vẫn giữ được ổn định về an ninh kinh tế và an ninh quốc gia (Nguyễn Trọng Tuấn, 2010).
2.2.2 Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Việt Nam
* Quá trình hình thành và phát triển
Theo báo cáo của Tổng cục Quản lý đất đai tính đến tháng 12 năm 2013 cả nước đã có 63/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh Trong đó Hậu Giang là tỉnh thành lập sớm nhất (06/9/2004), Điện Biên là tỉnh chậm nhất (28/03/2007) Có 39 tỉnh thành lập đúng thời hạn quy định tại Nghị định số 181/2004/NĐ-CP (trước 01/7/2005).
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện được thành lập ở 674 đơn vị cấp huyện, chiếm 97% số đơn vị cấp huyện của cả nước Tuy nhiên, hiện nay còn 19 huyện (chưa kể 4 huyện đảo) thuộc 6 tỉnh chưa thành lập Văn phòng đăng ký gồm Thanh Hóa (7 huyện), Cao Bằng (6 huyện), Hà Nội (3 huyện) và các tỉnh Phú Thọ, Quảng Nam, Kon Tum (1 huyện).
Các nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Vấn đề mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai là vấn đề mới ở nước ta Đến nay, vấn đề này chưa có một công trình nào nghiên cứu. Tuy nhiên, có một số công trình nghiên cứu một khía cạnh có liên quan đến vấn đề tác giả lựa chọn nghiên cứu Có thể kể ra một số công trình sau:
- Lê Văn Tùng (2011) “Hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố Quy Nhơn” Luận văn Thạc sĩ Kinh tế Tác giả đã chỉ ra vấn đề đất đai luôn là vấn đề nóng Do đó, công tác quản lý đất đai cần kịp thời bổ sung, hoàn thiện để tạo hệ thống pháp lý, cơ chế thông thoáng, giản tiện phục vụ nhân dân tốt hơn Tác giả chưa có quan điểm đổi mới quản lý của Nhà nước một cách toàn diện (xây dựng một mô hình quản lý, một hình thức hoạt động khác) để hoàn thiện, cụ thể là đổi mới về tổ chức quản lý, đổi mới về con người…
- Dương Văn Liễu (2011) “Thực trạng và giải pháp nghiên cứu hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên” Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai Tác giả tập trung vào đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng kýquyền sử dụng đất huyện Văn Lâm tỉnh Hưng Yên Trên cơ sở đó tác giả đề xuất một số giải pháp khắc phục hạn chế, yếu kém Tuy nhiên, về bản chất vẫn là hoạt động đăng ký đất đai của mô hình cũ.
- Đặng Anh Quân (2011) “Hệ thống đăng ký đất đai theo pháp luật đất đai Việt
Nam và Thụy Điển” Luận án Tiến sĩ luật học Trong nhiều nội dung về cải cách hành chính thì cải cách tổ chức bộ máy hành chính là một trong những nội dung được Đảng và Nhà nước quan tâm triển khai thực hiện nhằm sắp xếp lại gọn hơn, đảm bảo quản lý thống nhất, hiệu quả, tiếp tục đẩy mạnh cải cách tổ chức bộ máy, khắc phục hạn chế của hệ thống Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hai cấp trước đây, và tiến tới chuẩn hóa Hệ thống văn phòng đăng ký theo mô hình các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại luôn là phương trâm quản lý Nhà nước về đất đai mà Nhà nước ta hướng tới.
- Phạm Văn Thái (2013) “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân - thành phố Hải Phòng” Luận văn thạc sĩ Nông nghiệp Tác giả đã chỉ ra được kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận Lê Chân, những hạn chế yếu kém cần khắc phục để nâng cao hiệu quả hoạt động. Đó là những hạn chế về điều kiện cơ sở vật chất, về cán bộ, về các văn bản chỉ đạo…Tác giả chưa có ý tưởng đề xuất một mô hình hoạt động khác của Văn phòng đăng ký để thay đổi diện mạo, nâng cao hiệu quả hoạt động.
- Trịnh Văn Quyết (2014) “Đánh giá hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn - Thành phố Hà Nội” Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai Tác giả đã chỉ ra những hạn chế của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sóc Sơn, đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động, đã đề cấp đến mô hình hoạt động mới của huyện Sóc Sơn là Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội Chi nhánh huyện Sóc Sơn trực thuộc Sở Tài Nguyên môi trường Bài luận văn đã mở ra gợi ý hướng đi mới Nhưng mới chỉ dừng lại ở việc đề cập tới chưa có phần mục nào nghiên cứu cụ thể.
- Khổng Minh Đức (2014) “Đánh giá hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Sông Lô tỉnh Vĩnh Phúc” Luận văn Thạc sĩ Quản lý Đất đai Qua tìm hiểu tác giả thấy Mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tồn tại nhiều hạn chế, đề xuất các giải pháp khắc phục và nâng cao hiệu
40 quả hoạt động Tuy nhiên, thời điểm tác giả nghiên cứu luận văn một số thành phố khác như Hải Phòng, Đà Nẵng đang thí điểm mô hình hoạt động mới của Văn phòng đăng ký đất đai nhưng tác giả chưa tham khảo, đề cập cho bài luận văn.
Các tác giả trên đã đề cập ở những góc độ khác nhau quản lý đất đai nói chung và mô hình Văn phòng đăng ký đất đai nói riêng Tuy nhiên, vấn đề phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng chưa có tác giả nào nghiên cứu Tham khảo luận văn tôi thấy kết quả tác giả đã làm được và mở ra những vấn đề, những hướng nghiên cứu mới để hoàn thiện nội dung nghiên cứu của tôi Kế thừa kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học đi trước, thực tiễn của thành phố Hải Phòng, bằng hoạt động thực tiễn của bản thân, tôi đã lựa chon đề tài “Phát triển mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng” nhằm góp phần khóa lấp khoảng trống đó.
Phương pháp nghiên cứu
Đặc điểm địa bàn nghiên cứu
3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Thủy Nguyên
3.1.1.1 Các điều kiện tự nhiên
- Đặc điểm về vị trí địa lý, hành chính:
Huyện Thuỷ Nguyên ở phía Bắc Thành phố Hải Phòng Thuỷ Nguyên là một huyện ven biển của Thành phố Hải Phòng thuộc vùng châu thổ sông Hồng được bao bọc 4 mặt bởi sông và biển Huyện Thuỷ Nguyên có 35 xã và 2 thị trấn với tổng diện tích tự nhiên là 24.279,9 ha (chiếm 15,6% diện tích thành phố).
Hình 3.1 Lược đồ hành chính huyện Thủy Nguyên
Về địa hình Thuỷ Nguyên ở vào vị trí chuyển tiếp của 2 vùng địa lý tự nhiên lớn Một số xã ở phía Bắc và Đông Bắc huyện có núi đá vôi và đồi đất thấp,địa hình không bằng phẳng, mang đặc điểm của vùng bán sơn địa, các xã phíaNam có địa hình bằng phẳng hơn, mang đặc điểm của vùng đồng bằng Với đặc điểm về địa hình như vậy, Thuỷ Nguyên có nhiều điều kiện để phát triển một nền kinh tế tổng hợp với nhiều loại sản phẩm hàng hoá có giá trị kinh tế cao.
Khí hậu Thuỷ Nguyên mang những đặc tính chung của khí hậu miền bắc Việt Nam là khí hậu nhiệt đới gió mùa, nhưng do gần biển nên Thuỷ Nguyên còn chịu ảnh hưởng của khí hậu chuyển tiếp giữa đồng bằng ven biển với vùng đồi núi Đông Bắc.
Thuỷ Nguyên có 4 con sông lớn chảy qua đó là: Sông Kinh Thày, sông Cấm, sông Đá Bạc, sông Bạch Đằng Ngoài bốn con sông lớn trên, Thuỷ Nguyên còn có sông Giá là con sông chứa nước ngọt rất lớn của huyện
Huyện Thuỷ Nguyên có trữ lượng khá lớn các loại khoáng sản phi kim loại. Đó là đá vôi ở phía Bắc huyện, chạy dài từ xã An Sơn, Lại Xuân qua xã Liên Khê, Lưu Kiếm, Lưu Kỳ đến xã Minh Tân, Minh Đức Thêm vào đó là dải đất sét chạy từ xã Kỳ Sơn đến các xã Chính Mỹ, Minh Tân, Lưu Kiếm, Minh Đức Xen kẽ với các núi đá vôi, đất sét là khu vực mỏ Silic khá lớn thuộc địa bàn ở các xã Lại Xuân và Liên Khê Đây là nguồn nguyên liệu dồi dào cho công nghiệp sản xuất xi măng, hoá chất, khai thác và sản xuất vật liệu xây dựng (Phụ lục 10). Đất của huyện Thuỷ Nguyên chủ yếu là đất được bồi đắp do hệ thống sông Thái Bình và sông Hồng, khu vực phía Bắc của huyện là vùng đất có thành phần cơ giới từ cát pha đến thịt nhẹ, tại khu vực phía tây đất có thành phần cơ giới từ thịt nhẹ đến thịt trung bình Vùng đất giữa huyện có thành phần chủ yếu là thịt nhẹ và cát pha, khu vực phía nam của huyện cũng là đất phù sa nhưng có thành phần cơ giới từ thịt trung bình đến thịt nặng, một số nơi ven biển, cửa sông đất có hiện tượng bị nhiễm chua, mặn.
Nhìn chung, huyện Thuỷ Nguyên có tiềm năng về đất đai Về tính chất thổ nhưỡng, có nhiều loại đất khác nhau, thích hợp cho việc phát triển nhiều loại cây trồng.
Về cảnh quan hang động: Quá trình hoạt động của vỏ Trái đất để lại trên địa bàn huyện Thuỷ Nguyên nhiều hang động kỳ thú mà hiện nay vẫn còn giữ nguyên vẻ hoang sơ ban đầu Hầu hết các hang động ở đây đều có độ dài trên dưới 200m, trong đó, có một số hang động là di tích lịch sử như: Hang Lương, ở giáp xã Lưu Kiếm và Gia Minh, hang Vua ở xã Minh Tân Đây là những hang còn ghi dấu chiến công oanh liệt của nhà Trần trong trận thuỷ chiến năm 1288 chống quân Nguyên trên sông Bạch Đằng. Ở phía Bắc của huyện còn có một số các hang động tập trung như: hang Vải, hang Ma, hang Sộp, hang Sơn, hang Đốc Tít, hang Gỗ, hang 204 sẽ là những điểm có thể khai thác phục vụ du lịch, thu hút các du khách.
Cảnh quan sinh thái: huyện Thuỷ Nguyên có khá nhiều cảnh quan đẹp, trong đó phải kể đến hồ sông Giá, sông Hòn Ngọc.
Có thể nói, tài nguyên cảnh quan của huyện Thuỷ Nguyên, chứa đựng một tiềm năng du lịch to lớn Nếu tiềm năng ấy được đầu tư khai thác sẽ là tiền đề cho việc phát triển của ngành du lịch địa phương.
- Dân cư: Dân cư của Thuỷ Nguyên là một cộng đồng gồm dân địa phương và dân từ nơi khác di cư đến sinh sống ở đây được diễn ra từ rất sớm: Di tích thờ tướng lĩnh các vua Hùng cho biết từ thời lập nước đã có người từ miền núi xuống đây lập nghiệp.
- Văn hoá, tín ngưỡng: Nằm ở vị trí giao cắt của nhiều trục giao thông nên quá trình giao lưu văn hoá của huyện Thuỷ Nguyên có nhiều nét độc đáo và diễn ra khá mạnh Hội hát Đúm, Đu Tiên, hội mở mặt Phục Lễ, hát ca trù Đông Môn đây là các sinh hoạt văn hoá, tín ngưỡng với những sắc thái rất đặc trưng của con người Thuỷ Nguyên.
- Về truyền thống cách mạng: Thuỷ Nguyên là nơi giàu truyền thống cách mạng Lịch sử chống ngoại xâm còn mãi ghi mốc son Bạch Đằng: Ngô Quyền đánh bại quân Nam Hán năm 938, Lê Hoàn phá tan quân Tống năm 981 và sau đó là chiến thắng oanh liệt của quân và dân nhà Trần Trong kháng chiến chống Pháp có cuộc khởi nghĩa Đốc Tít ở vùng cù lao hai sông Trong kháng chiến chống Mỹ, Thuỷ Nguyên tạo nên lưới lửa phòng không ở cửa ngõ Đông Bắc ngăn chặn chiến tranh phá hoại của giặc Mỹ đối với thành phố Hải phòng nói riêng, đồng thời chi viện sức người, sức của cho chiến trường miền Nam.
Là huyện ven biển, Thuỷ Nguyên có hàng ngàn ha diện tích bãi triều để phục vụ phát triển nghề nuôi trồng thuỷ sản, mặt khác đây cũng chính là vùng có điều kiện thuận lợi để phát triển ngành kinh tế biển trong đó ngành đóng sửa tàu thuyền trong tương lai sẽ là thế mạnh của huyện.
3.1.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội
Thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ 23 và Nghị quyết 19 của Ban Thường vụ Thành ủy, huyện Thủy Nguyên tập trung triển khai các giải pháp mang tính đột phá 5 năm qua huyện tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về tài nguyên khoáng sản, đất đai, đưa vào nền nếp, từng bước giảm và chấm dứt nạn sử dụng đất đai, khai thác khoáng sản trái mục đích, không đúng mục đích. Qua kiểm tra, rà soát, huyện xử lý các vi phạm lấn chiếm theo Luật đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và tài sản trên đất sang làm nhà ở đủ điều kiện theo quy định và quy hoạch đủ điều kiện, theo đó tăng thu ngân sách. Huyện chấn chỉnh khai thác tài nguyên, khoáng sản trái phép, hạn chế thất thoát tài nguyên, giữ gìn cảnh quan môi trường, bảo đảm an toàn lao động.
Bên cạnh đó, huyện tập trung cao cho công tác giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện thu hút đầu tư 5 năm qua, trên địa bàn huyện triển khai thực hiện 134 dự án với tổng diện tích thu hồi 2.263 ha đất của hơn 24.000 hộ dân, giải phóng mặt bằng 1.500 ha với hơn 17.600 hộ dân Hiệu quả cao trong giải phóng mặt bằng phục vụ tốt các dự án Nhiệt điện Hải Phòng, Resort Sông Giá, Nhà máy đóng tàu DAMEN, đặc biệt là triển khai VSIP Hải Phòng biến vùng đầm hồ hoang hóa thành khu công nghiệp hiện đại Huyện thực hiện tốt cải cách thủ tục hành chính, giải quyết kiến nghị nhà đầu tư, tháo gỡ vướng mắc giúp các doanh nghiệp trong giải phóng mặt bằng Năm 2014, huyện Thủy Nguyên được đánh giá đứng đầu khối huyện của Hải Phòng về công tác cải cách thủ tục hành chính.
Với nỗ lực cao của các cấp ngành, địa phương, nhiều chỉ tiêu, nhiệm vụNghị quyết Đại hội Đảng bộ huyện lần thứ 23 đề ra đã hoàn thành, một số chỉ tiêu hoàn thành vượt mức Kinh tế tiếp tục phát triển theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, kết cấu hạ tầng, kinh tế xã hội được đầu tư và phát triển mạnh, nhiều công trình, dự án trọng điểm được xây dựng, đi vào hoạt động phát huy hiệu quả, thu ngân sách Nhà nước và tổng đầu tư xã hội của huyện vượt kế hoạch đề ra, tốc độ đô thị hoá nhanh Công tác quy hoạch, phát triển đô thị, xây dựng nông thôn mới chuyển biến tích cực Việc xây dựng, rà soát, điều chỉnh, bổ sung và quản lý quy hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, lĩnh vực và các quy hoạch có liên quan được chú trọng tổ chức triển khai thực hiện đạt hiệu quả, thể hiện được sự gắn kết với các vùng tiềm năng của thành phố và các địa phương khác Đến nay, UBND thành phố đã phê duyệt một số quy hoạch như: quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch khai thác, sử dụng tài nguyên khoáng sản, quy hoạch khu đô thị mới Bắc sông Cấm, quy hoạch phát triển 2 thị trấn, 3 thị tứ, 3 khu công nghiệp, 5 cụm công nghiệp, 6 điểm công nghiệp, 4 điểm công nghiệp làng nghề Công tác quản lý trật tự xây dựng, chỉnh trang đô thị được tăng cường, tạo sự kết nối giữa các đô thị vệ tinh của huyện với thành phố Chương trình xây dựng nông thôn mới được triển khai tích cực, huy động cả hệ thống chính trị và nhân dân chung sức xây dựng nông thôn mới Đến hết năm 2015, huyện có 9 xã về đích nông thôn mới, phấn đấu đến năm 2018 đạt huyện nông thôn mới.
Phương pháp nghiên cứu
3.2.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu Để đánh giá mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai trên địa bàn thành phố Hải Phòng tôi tiến hành chọn 02 quận, huyện là huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền Đây là 2 quận, huyện tiêu biểu của Thành phố Hải Phòng có kinh tế phát triển, tình hình an ninh chính trị, xã hội tốt, đi đầu trong công tác cải cách thủ tục hành chính Và 2 quận, huyện này được thành phố lựa chọn thí điểm Văn phòng đăng ký 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường.
Tại huyện Thủy Nguyên chọn ngẫu nhiên 02 xã, chọn xã Quảng Thanh là vùng sâu vùng xa, xã Tân Dương gần trung tâm huyện và thị trấn Núi Đèo khu vực phát triển nhất của huyện Thủy Nguyên, tại quận Ngô Quyền phường Lạch Tray khu vực có nhiều trụ sở cơ quan Nhà nước, phường Cầu Đất khu vực dân cư đông đúc, kinh tế phát triển, buôn bán tấp nập và phường Lê Lợi khu vực sinh sống của nhiều lao động trình độ thấp Việc nghiên cứu tại các phường, xã theo tiêu chí trên nhằm mục đích điều tra đánh giá mang tính tiêu biểu, khái quát cho cả tổng thể mẫu.
3.2.2 Phương pháp thu thập thông tin
3.2.2.1 Thu thập thông tin thứ cấp
Các số liệu liên quan đến điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền, các số liệu thứ cấp từ UBND quận huyện trong khoảng thời gian 2013 - 2015.
Thu thập các báo cáo kết quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở quận, huyện trong giai đoạn 2013-2015: các báo tổng kết thực hiện đề án thí điểm kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường.
3.2.2.2 Thu thập thông tin sơ cấp
Dữ liệu sơ cấp bao gồm những dữ liệu thu thập từ các đối tượng liên quan đến Văn phòng đăng ký đất đai như cán bộ, công nhân viên văn phòng, lãnh đạo
Sở và lãnh đạo các đơn vị có liên quan của Sở tài nguyên môi trường Hải Phòng, người dân đến giao dịch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Bảng 3.1 Số lượng mẫu điều tra, phỏng vấn Đối tượng Số mẫu Nội dung thu Phương pháp thu thập thập số liệu số liệu
Cán bộ Văn phòng đăng 3 người Thu thập thông tin Phỏng vấn trực tiếp dựa ký đất đai huyện Thủy theo bảng hỏi đã trên bảng hỏi đã thiết kế.
Cán bộ Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngô 2 người
Nhân viên Văn phòng 14 người Thu thập thông tin Phỏng vấn trực tiếp dựa đăng ký đất đai huyện theo bảng hỏi đã trên bảng hỏi đã thiết kế.
Nhân viên Văn phòng đăng ký đất đai quận Ngô 16 người
Lãnh đạo Sở Tài nguyên - 3 người Thu thập thông tin Phỏng vấn trực tiếp dựa
Môi trường theo bảng hỏi đã trên bảng hỏi đã thiết kế. thiết kế
Công dân đến giao dịch 200 người Thu thập thông tin Phỏng vấn trực tiếp dựa tại Văn phòng theo bảng hỏi đã trên bảng hỏi đã thiết kế. thiết kế
3.2.3 Phương pháp xử lý thông tin
- Sử dụng phương pháp phân tổ thống kê: đây là phương pháp cơ bản được sử dụng để tổng hợp và hệ thống hóa tài liệu.
3.2.4 Phương pháp phân tích thông tin
3.2.4.1 Phương pháp thống kê mô tả
Phương pháp này dùng để mô tả, phân tích, đánh giá mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Hải Phòng Từ đó tìm ra những định hướng và đề xuất giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai ở thành phố Hải Phòng đến năm 2020.
Phương pháp này để so sánh giữa mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với Văn phòng đăng ký đất đai về các chỉ tiêu như tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ, thủ tục hành chính, quy trình thực hiện, hiệu quả đăng ký đất đai, thời gian, điều kiện thực hiện từ đó thấy được ưu việt mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai.
Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
* Về tổ chức bộ máy, đội ngũ cán bộ nhân viên
Hệ thống Văn phòng đăng ký trên địa bàn thành phố Hải Phòng trước năm
2010 đã được thành lập có: cấp thành phố và 14/15 huyện, quận Cơ chế tài chính theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP ngày 25/4/2006.
Tổng số cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: quận Ngô Quyền là 16 và huyện Thủy Nguyên là 14 Cơ cấu tổ chức của các 2 Văn phòng đăng ký cấp huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền là khá thống nhất về tổ chức Về trình độ cán bộ: Chủ yếu là đại học và trên đại học Tuy nhiên, phần lớn hệ đào tạo chưa phù hợp với chức trách (chuyên ngành đúng chủ yếu đào tạo trung cấp).
Trang thiết bị của hệ thống Văn phòng đăng ký trên của 2 quận, huyện còn nhiều hạn chế chưa thể đáp ứng đầy đủ cho công tác chuyên môn, trang bị riêng mà dùng chung với Phòng Tài nguyên và Môi trường Hầu hết các Văn phòng đăng ký vẫn chưa có máy scan, máy phôtô và máy đo đạc, tỷ lệ máy vi tính và máy in trên tổng số cán bộ còn thấp (Phụ lục1).
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vẫn chưa có trụ sở riêng Trụ sở làm việc hầu hết đều rất khó khăn và chưa đáp ứng được yêu cầu (80m 2 /quận, huyện). Nói chính xác là ghép với phòng Tài Nguyên và Môi trường các quận, huyện, nằm trong UBND huyện Diện tích phòng làm việc tương đối trật hẹp, cơ sở vật chất chưa đáp ứng được nhu cầu công việc.
Chỉ có huyện đã có kho lưu trữ riêng nhưng rất nhỏ (45m 2 ), còn quận Ngô Quyền tài liệu hồ sơ, sổ sách hàng năm Văn phòng đăng ký vẫn phải gửi nhờ kho lưu trữ của UBND quận.
Tóm lại về cơ sở vật chất, trang thiết bị ở hệ thống Văn phòng đăng ký của huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền còn rất thiếu, chủ yếu chưa có máyScaner, máy in, máy photo Ao, máy đo đạc, trụ sở làm việc….
* Về cơ chế tài chính trong hoạt động của Văn phòng đăng ký
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền hoạt động theo cơ chế bán tự chủ.
Nhìn chung so với chức năng, nhiệm vụ được giao tại thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC thì số lượng, chất lượng người làm việc ở hệ thống các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung và của huyện Thủy Nguyên, quận Ngô Quyền nói riêng còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu Cơ sở vật chất, máy móc, trang thiết bị làm việc còn thiếu rất nhiều so với yêu cầu quy định chung của Bộ Tài nguyên và Môi trường, chủ yếu là cũ và lạc hậu có thể thanh lý được Trụ sở làm việc, kho lưu trữ hồ sơ chủ yếu là tạm bợ, ở nhờ hoặc thuê Điều đó, dẫn đến hiệu quả không cao Tỉ lệ cấp giấy chứng nhận đạt rất thấp so với tổng số thửa cần cấp Kết quả đó, được thể hiện cụ thể qua bảng sau:
Bảng 4.1 Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất năm 2012
Tổng số Kết quả cấp Giấy chứng
STT Đơn vị thửa cần nhận đến 31/12/2012 cấp Số lượng Tỉ lệ (%)
1 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
2 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
Nguồn: Sở Tài Nguyên và Môi Trường TP.Hải Phòng
Cần phải sớm khắc phục, cần phải thay đổi mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Nguyên nhân hạn chế, yếu kém:
- Chưa thực hiện đầy đủ chức năng, nhiệm vụ quy định tại Thông tư liên tịch số 05/2010/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 15/3/2010 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Nội vụ và Bộ Tài chính.
- Do chưa được quan tâm về con người, cơ sở vật chất, trang thiết bị nên cán bộ thực hiện nhiệm vụ không chuyên nghiệp, chuyên sâu thường xuyên phải thay đổi, việc giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính không thống nhất, tình trạng chậm, sai thủ tục, quy định còn nhiều.
- Tổ chức bộ máy của các đơn vị thiếu ổn định.
- Việc quản lý, cập nhật, chỉnh lý biến động thường xuyên hầu như không được thực hiện do thiếu cán bộ và chưa có cơ chế tài chính, cơ chế làm việc cụ thể để thực hiện Việc quản lý hồ sơ địa chính gốc, xây dựng cơ sở dữ liệu, thông tin đất đai chậm được thực hiện. Nhiều hồ sơ tranh chấp, khiếu kiện đất đai không có hồ sơ pháp lý phù hợp để giải quyết.
- Sự phân công, phân cấp, phối hợp thực hiện nhiệm vụ còn nhiều khó khăn, bất cập chưa có quy chế phối hợp làm rõ trách nhiệm, quyền hạn của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất với các cơ quan, đơn vị quản lý Nhà nước như bộ phận “ một cửa”, phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Quản lý đất đai, phòng Đo đạc và Bản đồ trong quá trình thực hiện các thủ tục hành chính liên quan, kiểm tra nghiệm thu sản phẩm.
Mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền nói riêng và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung còn nhiều hạn chế, bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ trong tình hình mới, chưa đáp ứng đươc nhu cầu của các tổ chức và cá nhân trong việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất… Do vậy, việc đổi mới mô hình hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là yêu cầu bắt buộc, cần thiết và khách quan trong giai đoạn hiện nay.
4.1.2 Mô hình hoạt động kiểu mới của Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền của thành phố Hải Phòng
4.1.2.1 Về tổ chức bộ máy, chức năng nhiệm vụ
Thực hiện Quyết định số 447/QĐ-TTg ngày 17/4/2012 của Thủ tướngChính phủ và Kế hoạch số 01/KH-BCĐ ngày 01/6/2012 của Ban Chỉ đạo về thực hiện Đề án thí điểm kiện toàn Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành một cấp trực thuộc sở Tài Nguyên môi trường, UBND thành phố Hải Phòng ban hànhQuyết định số 1595/QĐ - UBND ngày 24/9/2012, Quyết định số 1757/QĐ -UBND ngày 18/10/2012 thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Quy định về chức năng, nhiệm vụ và tổ chức bộ máy của hai Chi nhánh:
Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 214/QĐ-STN&MT ngày 28/12/2013 thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền, Quyết định số 215/QĐ-STN&MT ngày 28/12/2012 thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên trên cơ sở chuyển nguyên trạng bộ máy, nhân lực, nhà làm việc và kho lưu trữ hồ sơ địa chính, trang thiết bị và chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền /huyện Thủy Nguyên sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp.
Sau khi tiến hành thí điểm tại 4 tỉnh, thành, Bộ Tài nguyên và Môi trường tổng kết và đánh giá nhiều ưu điểm nổi trội tại Báo cáo số 55/BC-BTNMT ngày 31/7/2014 Từ Đề án thí điểm mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp nay chuyển sang Văn phòng đăng ký đất đai.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc hình thành và hoạt động của mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai của huyện thủy nguyên và quận Ngô Quyền
VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA MÔ HÌNH HOẠT ĐỘNG KIỂU MỚI CỦA VĂN
PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI CỦA HUYỆN THỦY NGUYÊN VÀ QUẬN
4.2.1 Các yếu tố khách quan
- Điều kiện kinh tế- xã hội: Huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền là những quận, huyện lớn của thành phố Hải Phòng Kinh tế phát triển nên huyện Thủy Nguyên là đơn vị tiêu biểu cho khối ngoại thành thì quận Ngô Quyền là đơn vị tiêu biểu cho khối ngoại thành.Trong đó kinh tế cảng biển và các hoạt động dịch vụ cảng biển như sửa chữa tàu thuyền, dịch vụ vận tải kho bãi, dịch vụ xuất nhập khẩu, sản xuất vật liệu xây dựng, sản xuất thép có vai trò nổi bật trong kinh tế Kinh tế phát triển góp phần thuận lơi cho đia phương quy hoạch, sử dụng tài nguyên đất, đặc biệt người sử đất có điều kiện để đăng ký cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.
- Văn bản pháp luật: Ngay sau khi có Quyết định của Thủ tướng Chính phủ,
UBND thành phố Hải Phòng ban hành Quyết định số 1595/QĐ-UBND ngày 24/9/2012, Quyết định số 1757/QĐ-UBND ngày 18/10/2012 thành lập Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Quy định về chức năng, nhiệm vụ và tổ chức bộ máy của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp và hai Chi nhánh: Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành Quyết định số 214/QĐ-STN&MT ngày 28/12/2013 thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại quận Ngô Quyền, Quyết định số 215/QĐ-STN&MT ngày 28/12/2012 thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện Thủy Nguyên trên cơ sở chuyển nguyên trạng bộ máy, nhân lực, nhà làm việc và kho lưu trữ hồ sơ địa chính, trang thiết bị và chức năng, nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên sang Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp. Đây là hành lang pháp lý thuận lợi cho việc triển khai mô hình Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1 cấp Trong quá trình triển khai, UBND thành phố và
Sở Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều văn bản lãnh đạo, chỉ đạo và hướng dẫn thực hiện.
- Cải cách hành chính công: Những năm qua, quận Ngô Quyền và huyện Thủy
Nguyên là một trong những điểm sáng của thành phố và toàn quốc trong việc thực hiện chương trình cải cách hành chính với việc áp dụng thành công mô hình “một cửa liên thông hiện đại” với việc đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý điều hành và giải quyết thủ tục hành chính, được Trung ương, các tỉnh, thành phố bạn đánh giá cao, được nhân dân ghi nhận, đảm bảo giải quyết thủ tục hành chính cho tổ chức và công dân khoa học hơn, rút ngắn được thời gian giải quyết hơn, tạo được sự công khai, minh bạch hơn, chất lượng phục vụ nhân dân được tốt hơn, đem lại sự hài lòng cho người dân Đây cũng là yếu tố quan trọng trong việc chuyển đổi mô hình của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Nhận thức của người dân: Quận Ngô Quyền và huyện Thủy Nguyên là 2 đơn vị có trình độ dân trí cao, hiểu biết kiến thức pháp luật Đây là điều kiện thuận lơi cho việc áp dụng mô hình mới vào hoạt động.
- Sự biến động đất đai (Phụ lục 9): Trong những năm qua tình hình sử dụng đất ở huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền đã biến động rất mạnh mạnh Huyện Thủy Nguyên sự biến động tâp trung vào đất nông nghiệp và đất chuyên dùng Còn quận Ngô Quyền biến động chủ yếu tập trung vào đât ở lâu năm Sự biến động của đất đai tại 2 quận, huyện tác động không nhỏ đến hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
4.2.2 Các yếu tố chủ quan
Quận Ngô Quyền: Tổng số 16 cán bộ (6 biên chế và 10 hợp đồng) Trình độ chuyên môn: 16/16 có trình độ đại học và trên đại học Trong đó: 7cán bộ được đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai, 4 cán bộ đang theo học quản lý đất đai, địa chính, luật.
Huyện Thủy Nguyên: Tổng số 14 cán bộ (5 biên chế và 9 hợp đồng) Trình độ chuyên môn: 12/14 có trình độ đại học và trên đại học Trong đó: 4 cán bộ được đào tạo chuyên ngành quản lý đất đai, 6 cán bộ đang theo học quản lý đất đai, địa chính, luật.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền có trình độ khá cao so với các quận/huyện khác Đây là điều kiện thuận lợi cho việc triển khai, áp dụng mô hình mới Tuy nhiên, so với yêu cầu nhiệm vụ vẫn còn thiếu, một số cán bộ không đào tạo đúng chuyên ngành.
- Trụ sở làm việc và trang thiết bị:
Máy vi Máy in Máy in Máy Máy Máy
STT Tên đơn vị tinh A3 A4 Potocopy scan scan đo đạc chủ
So với các quận, huyện khác, trụ sở làm việc và trang thiết bị có khá hơn, cơ bản đáp ứng yêu cầu công việc theo cơ chế hoạt động của mô hình cũ Tuy nhiên, thực hiện triển khai theo mô hình mới vẫn còn thiếu, phần lớn các thiết bị máy móc đã quá hạn nhưng vẫn phải tiếp tục sử dụng, chưa đáp ứng được công việc Đặc biệt, là trụ sở làm việc còn chật hẹp: mỗi chi nhánh có 80m 2 năm trong khuôn viên UBND, không có kho lưu trữ không phù hợp hoặc không có kho lưu trữ riêng Đây là một trong yếu quan trọng đề huyện Thủy Nguyên và quận Ngô Quyền được Trung ương chọn làm đơn vị thí điểm nhân mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai.
- Lãnh đạo, chỉ đạo của các cấp ủy Đảng và Chính quyền các cấp: Đây là hai đơn vị, các cấp ủy Đảng và chính quyền các cấp năng động, luôn sáng tạo trong lãnh đạo, chỉ đạo và quản lý Đặc biệt, rất quan tâm đến quản lý đất đai nói chung và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng Đây là điều kiện thuận lợi cho việc triển khai thí điểm mô hình hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình hoạt động kiểu mới của văn phòng đăng ký đất đai
Tiếp tục hoàn thiện Văn phòng đăng ký đất đai là rất cần thiết đảm bảo thực hiện đồng bộ, chuyên nghiệp, đơn giản các thủ tục hành chính theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay Đặc biệt theo hướng dẫn tại Thông tư Liên tịch số 15/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 4/4/2015 của Bộ Tài Nguyên và Môi trường- Bộ Nội vụ - Bộ Tài Chính về “hướng dẫn chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc
Sở Tài nguyên và Môi trường”.
Văn phòng đăng ký đất đai đảm bảo mục tiêu: Xây dựng mô hình Văn phòng đăng ký đất đai 1 cấp trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường vận hành trên cơ sở hệ thống thông tin đất đai, bảo đảm thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được thực hiện đơn giản, thuận tiện theo cơ chế “một cửa”, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên, đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thị trường BĐS tiến tới chuẩn hóa theo mô hình hệ thống cơ quan đăng ký đất của các nước trên thế giới, phù hợp với điều kiện công nghệ hiện đại.
Vận hành trên cơ sở hệ thống thông tin hiền đại, đảm bảo việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất được hiện một cách đơn giản, thuận tiện, hồ sơ địa chính và hồ sơ dữ liệu đất đai luôn được cập nhật, chỉnh lý đầy đủ, thường xuyên,đáp ứng yêu cầu thông tin trong quản lý đất đai và thi trường BĐS đáp ứng nhu cầu của các tổ chức và cá nhân theo đúng quy định của pháp luật, tăng sự hài lòng của người dân trong việc đăng ký đất đai của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố.
Tiếp tục hoàn thiện các quy định pháp luật về tổ chức hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai.
4.3.2 Giải pháp phát triển và hoàn thiện mô hình Văn phòng đăng ký đất đai
4.3.2.1 Hoàn thiện về tổ chức, cơ chế hoạt động
Kiện toàn tổ chức bộ máy: Bám sát vào các văn bản chỉ đạo, hướng dẫn của Trung ương và thành phố Hải Phòng Thành lập và hoạt động trên cơ sở sát nhập nguyên trạng Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc sở Tài nguyên và Môi trường với Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện thuộc các phòng Tài nguyên và Môi trường cả về con người, cơ sở vật chất, trụ sở làm việc, phương tiện máy móc và các chức năng, nhiệm vụ theo Thông tư liên tịch số 05/2015/TTLT-BTNMT-BNV-BTC ngày 04/4/2015 để thực hiện đầy đủ các chức năng, nhiệm vụ không để gián đoạn đặc biệt là các thủ tục hành chính Nhà nước.
Xây dựng rõ cơ chế hoạt động Trong đó, cần tập trung:
- Hoàn thiện quy chế làm việc của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, trong đó phải quy định rõ trình tự thủ tục công việc, phân công trách nhiệm của từng bộ phận và từng chức danh công chức, viên chức làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Xây dựng tiêu chuẩn chức danh công chức, viên chức, tạo điều kiện để công chức viên chức phấn đấu rèn luyên nâng cao trình độ, kỹ năng năng chuyên môn và tinh thần phục vụ, đồng thời là căn cứ để tuyển dụng nhân sự khi có nhu cầu Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố Hải Phòng cần quản lý cán bộ, viên chức chặt chẽ hơn nữa, đặc biệt việc thực hiện công tác tại các địa bàn cơ sở ở các khu vực xa trung tâm Qua kết quả đánh giá cán bộ của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hàng kỳ, hàng năm cần có chế độ khen thưởng kịp thời động viên tinh thần làm việc của cán bộ Đồng thời xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm quy chế, gây phiền hà đến công dân.
- Các cấp chính quyền liên quan cần tạo điều kiện để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất được thu và chủ động trong các khoản phí, lệ phí liên quan đến thủ tục hành chính về đất đai để sử dụng cho hoạt động của mình.
- Cần xây dựng cơ chế phối hợp cụ thể với các đơn vị liên quan như UBND,phòng Tài nguyên và Môi trường các quận, huyện, Chi cục Quản lý đất đai, phòng Đo đạc và Bản đồ, phòng Kế hoạch và Tài chính thuộc Sở tài nguyên và Môi trường để thống nhất quy trình, phương pháp, trình tự, nội dung thực hiện nhiệm vụ liên quan.
Cơ chế tài chính: Hàng năm có kế hoạch hoạt động, kế hoạch tài chính cụ thể và tổ chức thực hiện tốt các kế hoạch đề ra.
4.3.2.2 Cọi trọng xây dựng nguồn nhân lực
Phát triển nguồn nhân lực hoạt động trong bộ máy tổ chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là một trong những yêu cầu cấp bách và lâu dài nhằm đảm bảo hiệu quả hoạt động và nâng cao tính chuyên nghiệp trong hoạt động Như vậy cần có những giải pháp cụ thể như sau:
- Rà soát toàn bộ cán bộ biên chế, người lao động hợp đồng về trình độ, năng lực để bố trí, phân công, sắp xếp lại cho phù hợp với nhiệm vụ, điều kiện và nguyện vọng của mỗi cá nhân để phát huy tối đa năng lực thực hiện nhiệm vụ của mọi người.
- Tạo điều kiện, bố trí cho cán bộ, người lao động có điều kiện học tập, nghiên cứu, nâng cao trình độ, tính chuyên nghiệp, chuyên sâu để đáp ứng từng vị trí, việc làm cụ thể của cơ quan, đơn vị Tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, viên chức làm việc tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Hiện tại, một số cán bộ, viên chức còn một số mặt hạn chế về trình độ, năng lực chuyên môn, kỹ thuật, nghiệp vụ, phương pháp làm việc và tinh thần trách nhiệm còn thiếu thực tế Do đó, giải pháp tăng cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ, viên chức Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là rất quan trọng Mục tiêu của công tác đào tạo, bồi dưỡng phải đạt được là tạo ra một đội ngũ cán bộ, viên chức có kiến thức chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm, có khả năng chủ động giải quyết công việc được giao, năng động trong xử lý tình huống Đồng thời đội ngũ này phải thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, đánh giá, phát hiện vấn đề và chủ động đề xuất.
- Xây dựng và thực hiện đề án vị trí việc làm và cơ cấu công chức theo ngạch, viên chức, người lao động theo chức danh nghề nghiệp.
- Xây dựng quy định cụ thể về tuyển dụng, luân chuyển, bổ nhiệm, khen thưởng, kỷ luật và có chính sách khuyến khích đãi ngộ hợp lý đối với cán bộ, người lao động.
- Các văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại thành phố Hải Phòng phải thường xuyên thực hiện công tác tổng kết, đánh giá, phát hiện vấn đề, đề xuất cái
97 mới Trao đổi, rút kinh nghiệm trong đội ngũ cán bộ phụ trách từng bộ phận.
- Cần đặc biệt quan tâm đến việc đào tạo nâng cao năng lực, tinh thần trách nhiệm của đội ngũ cán bộ địa chính ở cấp xã Điều này có ý nghĩa rất quan trọng bởi các quan hệ đất đai đều được xác lập từ cấp cơ sở, mọi biến động đều phát sinh trên những thửa đất cụ thể và con người cụ thể.
4.3.2.3 Cải cách, minh bạch các thủ tục hành chính trong lính vực đất đai
- Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và các văn bản liên quan các cơ quan liên quan sớm rà soát, loại bỏ các quy định không cần thiết trình UBND tỉnh ban hành các thủ tục hành chính về đất đai đảm bảo đúng các quy định của pháp luật, công khai, minh bạch, giảm đầu mối, nâng cao tinh thần và tính trách nhiệm trước pháp luật.
