(Luận văn thạc sĩ) đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận hải châu, thành phố đà nẵng

i ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG h LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SOÁT VÀ BẢO VỆ MÔI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ii ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM NGUYỄN THỊ THANH BÌNH ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ KIỂM SỐT VÀ BẢO VỆ MƠI TRƯỜNG Chuyên ngành: Quản lý đất đai h Mã số: 60.85.01.03 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HỒ KIỆT CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM KHÓA LUẬN HUẾ - 2016 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu, tài liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ bất kỳ học vị Tôi xin cam đoan, giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Bình h PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma iv LỜI CẢM ƠN Để hồn thành luận văn này, tơi nhận giúp đỡ tận tình của: - PGS.TS Hồ Kiệt, người trực tiếp hướng dẫn suốt thời gian thực đề tài; - Các thầy giáo, cô giáo Khoa Tài nguyên Đất Môi trường Nông nghiệp, Phịng Đào tạo Sau Đại học, Trường Đại học Nơng Lâm Huế; - UBND quận Hải Châu, Sở Tài nguyên Mơi trường thành phố Đà Nẵng, Phịng Tài ngun Mơi trường quận Hải Châu; Văn phịng Đăng ký Đất đai Hải Châu; Các phòng, ban UBND phường của quận Hải Châu Tôi xin chân thành cảm ơn tới cá nhân, tập thể, quan nêu đồng nghiệp giúp đỡ, khích lệ tạo những điều kiện cho trình thực đề tài Tôi xin trân trọng cảm ơn! h Tác giả luận văn Nguyễn Thị Thanh Bình PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma v TÓM TẮT Việc thực quyền sử dụng đất (QSDĐ) địa bàn quận Hải Châu nghiêm túc, minh bạch mang lại hiệu cao công tác quản lý nhà nước đất đại Tuy nhiên, tồn số vấn đề bất cập công tác thực quyền của người sử dụng đất Xuất phát từ thực tế trên, chọn đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng”.Nhằm đánh giá tình hình thực QSDĐtừ đề xuất giải pháp đảm bảo việc thực QSDĐcủa người sử dụng đất quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.Thực đề tài sử dụng phương pháp sau:Điều tra thu thập số liệu; Sử dụng đồ để minh họa Xử lý thống kê * Đánh giá tình hình thực quyền chung Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất:Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ địa bàn quận Hải Châu cho tất loại đất hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa h Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất:Trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quận Hải Châu thực công khai, dân chủ, minh bạch sở đảm bảo hài hồ lợi ích của Nhà nước lợi ích đáng của người dân Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện hành vi vi phạm QSDĐhợp pháp hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai:Để giải có hiệu khiếu nại, tố cáo, tranh chấp lĩnh vực đất đai, quan chức cần phải tìm những nguyên nhân dẫn đến việc khiếu nại, tố cáo, tranh chấp * Đánh giá tình hình thực quyền giao dịch QSDĐ Qua trình khảo sát quận Hải Châu, giao dịch đất đai xảy nội dung: quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ Những hoạt động quyền chuyển đổi QSDĐ,quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chưa thể cơng tác quản lý Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:Qua điều tra khảo sát số người dân, đa số đề nghị thay cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Văn phịng Cơng chứng việc nên giao trách nhiệm cho VPĐK đất đai đảm nhiệm Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ: Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản xem xét thừa kế QSDĐ phải kết hợp vận dụng quy định của Luật Đất đai Luật Dân để việc giải PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vi Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ: Đa số người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng của việc chấp QSDĐ Điều phản ánh xu nay, người sử dụng đất thiếu vốn, cần vốn để đầu tư sản xuất, kinh doanh h PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma vii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN iii LỜI CẢM ƠN iv MỤC LỤC vii DANH MỤC HÌNH ix DANH MỤC CÁC BẢNG ix DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT x MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Mục đích nghiên cứu Ý nghĩa khoa học thực tiễn 3.1 Ý nghĩa khoa học 3.2 Ý nghĩa thực tiễn Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận 1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.2 Quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất h 1.1.3 Quyền sở hữu, sử dụng đất số nước giới 12 1.2 Cơ sở thực tiễn 19 1.2.1 Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất Việt Nam 19 1.2.2 Những đổi của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 22 1.2.3 Thực tiễn việc thực quyền sử dụng đất Việt Nam 27 1.3 Những nghiên cứu có liên quan 30 1.3.1 Mơ hình Văn Phịng Đăng ký quyền sử dụng đất so với mô hình hai cấp…… 30 1.3.2 Đánh giá tình hình đăng ký đất đai việc xây dựng sở dữ liệu địa ……… 31 1.3.3 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng ………………………………………………………… 34 1.3.4 Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình ………………………………………………………………………… 35 Chương ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG 38 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 38 2.1 Đối tượng nghiên cứu 38 2.2 Phạm vi, thời gian nghiên cứu của đề tài 38 2.3 Nội dung nghiên cứu 38 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma viii 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng 40 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 40 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 43 3.1.3 Nhận xét, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 49 3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai quận Hải Châu 50 3.2.1 Công tác quản lý nhà nước đất đai 50 3.2.2 Hiện trạng sử dụng đất biến động đất đai 58 3.3 Đánh giá tình hình thực quyền chung 66 3.3.1 Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 66 3.3.2 Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật 2013 68 3.3.3 Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai 69 3.4 Đánh giá tình hình thực quyền giao dịch QSDĐ 73 3.4.1 Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 74 h 3.4.2 Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất 75 3.4.3 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 76 3.4.4 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 77 3.4.5 Tình hình thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 77 3.5 Đề xuất giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu 77 3.4.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất 78 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất 79 3.4.3 Giải pháp sách 79 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 80 Kết luận…………………………………………………………………………………………… 80 Kiến nghị…………………………………………………………………………………………….80 TÀI LIỆU THAM KHẢO 84 PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma ix DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Vị trí hành quận Hải Châu 40 Hình 3.2: Phương án Quy hoạch tổng thể quận Hải Châu đến năm 2020 52 Hình 3.3: Hiện trạng sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu năm 2014 61 Hình 3.4: Đơn kiếu nại lĩnh vực đất đai so với lĩnh vực khác 71 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Tình hình dân số quận Hải Châu 44 Bảng 3.2: Diện tích sử dụng đất quận Hải Châu 59 Bảng 3.3: Diện tích đất năm 2014 so với năm 2010 65 Bảng 3.4: Kết Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2015 67 Bảng 3.5: Kết thu hồi đất địa bàn quận Hải Châu giai đoạn 2009-2015 69 Bảng 3.6: Tổng hợp số đơn khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai quận Hải Châu 70 Bảng 3.7: Kết Chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2010 - 2014 74 h Bảng 3.8: Tình hình chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 76 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma x DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Đọc QSDĐ Quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân BĐS Bất động sản TN-MT Tài ngun – Mơi trường VPĐK Văn phịng đăng ký TTHC Thủ tục Hành h PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 75 3.4.1.2 Ý kiến đánh giá người sử dụng đất Qua điều tra lấy ý kiến của người dân trực tiếp thực thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đa số thống đề nghị nên có cải cách thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất áp dụng mà cụ thể việc chuyển nhượng QSDĐ 02 quan làm công việc trùng lắp không cần thiết, thay cơng chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Văn phịng Cơng chứng việc nên giao trách nhiệm cho VPĐK đất đai đảm nhiệm ln, ngồi việc 02 quan làm trùng lắp cơng việc có xảy sai sót thường đổ trách nhiệm cho nhau, thêm vào giảm bớt đầu mối tham gia vào trình giải hồ sơ thì giảm chi phí thời gian tiền của xã hội mà cụ thể lệ phí cơng chứng khoản thấp h Về tình hình thực chuyển nhượng QSDĐ qua Sàn giao dịch bất động sản, theo quy định của pháp luật hành những địa phương có sàn giao dịch bất động sản việc chuyển nhượng QSDĐ phải thực thông qua sàn giao dịch bất động sản Tuy nhiên qua khảo sát địa bàn quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng thì đại đa số người dân hỏi ý kiến tham gia vào hoạt động chuyển nhượng QSDĐ không muốn thực qua Sàn giao dịch BĐS với nguyên nhân chủ yếu thực qua Sàn giao dịch BĐS phải tốn phí, tỷ lệ giao dịch thành cơng sàn giao dịch thấp, thiếu minh bạch chưa chun nghiệp hóa, ngồi ngun nhân không phần quan trọng khiến việc thực QSDĐ không thực qua sàn tâm lý của người dân không muốn người khác biết tài sản, bất động sản của 3.4.2 Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất Pháp luật đất đai hành quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất Các quy định thừa kế quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 tương thích với quy định thừa kế tài sản của Bộ luật Dân năm 2005 cụ thể: Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc theo pháp luật Hộ gia đình Nhà nước giao đất, hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên để thừa kế theo di chúc theo pháp luật Hiện nước ta trưởng thành lập gia đình, cha mẹ thường cho phần đất để họ làm nhà sử dụng vào mục đích sản xuất Đây tình trạng sử dụng đất phổ biến cần phải trọng nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp của người tặng cho quyền sử dụng đất Trong quyền của người sử dụng đất, quyền thừa kế QSDĐ có vị trí đặc biệt Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản xem xét thừa PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 76 kế quyền sử dụng đất phải kết hợp vận dụng quy định của Luật Đất đai Luật Dân để việc giải phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản Khi giải tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất Toà án vừa phải vàoLuật Đất đai vừa phải vào Bộ luật Dân văn khác quy định thừa kế quyền sử dụng đất để giải cho phù hợp Về tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu, số lượng hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất phân loại tổng hợp chung vào hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nên khơng có số liệu riêng hồ sơ thực quyền thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.[30] 3.4.3 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất 3.4.3.1 Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ quận Hải Châu giai đoạn 2010-2014 h Kết Thế chấp theo số liệu của Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hải Châu số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận từ năm 2010 đến loại hồ sơ chiếm số lượng nhiều loại hồ sơ thực quyền của người sử dụng đất, việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh hoạt động thường xuyên, liên tục thiếu kinh tế thị trường của nước ta Kết hồ sơ thực chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất địa bàn thành phố Đà Nẵng từ năm 2010 đến năm 2014:[30] Bảng 3.8: Tình hình chấp quyền sử dụng đất giai đoạn 2010-2014 Năm 2010 2011 2012 2013 2014 Thế chấp, Bảo lãnh QSDĐ 8731 6969 6729 3387 3672 Nguồn: VPĐK đất đai Hải Châu 3.4.2.2 Ý kiến đánh giá người sử dụng đất Theo số liệu khảo sát, với 30 người hỏi ý kiến có 22/30 chiếm tỷ lệ 73% người hỏi cho quyền của người sử dụng đất, quyền chấp quan Đại đa số người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng của việc chấp quyền sử dụng đất.Điều phản ánh xu nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ cần vốn để đầu tư cho sản xuất giải khó khăn sống.Nên quyền chấp quyền sử dụng đất biện pháp giúp họ giải vấn đề vốn.Số liệu cho thấy quyền chấp quyền sử dụng đất có tầm quan trọng người dân.Thế chấp quyền sử dụng đất những quyền của người sử dụng đất, đời kể từ Quốc hội nước ta ban hành Luật Đất đai năm 1993 Đây những sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 77 quyền của trình sử dụng đất Mặt khác, tạo sở cho ngành Ngân hàng thực việc “giải ngân” cho vay, góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển Để đảm bảo cho hoạt động chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liến với đất tổ chức tín dụng thuận lợi, ngăn chặn tình trạng tài sản đem chấp nhiều lần, nhiều tổ chức tín dụng tài sản tranh chấp mà đem chấp Do đó, đời của Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoạt động đăng ký chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đáp ứng kịp thời nhu cầu của tổ chức, quan nhằm thực tốt công tác quản lý Nhà nước đất đai góp phần tham gia đẩy mạnh nghiệp cơng nghiệp hóa - đại hóa đất nước địa bàn thành phố Đà Nẵng Trong trình thực công tác đăng ký chấp quyền sử dụng VPĐK đất đai cịn có những bất cập nhiều cách hiểu khác vấn đề, nên cần phải làm rõ quy định cụ thể để tránh xảy thiệt hại kinh tế sai phạm thi hành nhiệm vụ giao 3.4.4 Tình hình thực quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Trên địa bàn toàn thành phố Đà Nẵng thực việc chuyển đổi quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung huyện Hòa Vang, quận Hải Châu khơng có trường hợp nào.[30] h 3.4.5 Tình hình thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Theo số liệu của VPĐK đất đai chi nhánh Hải Châu việc cho thuê, cho thuê lại đất của đối tượng hộ gia đình, cá nhân địa bàn quận không diễn Việc thực quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thành phố Đà Nẵng chủ yếu thực khu cơng nghiệp như: Hịa Khánh, Liên Chiểu, Hòa Cầm, Vân Đồn, Thọ Quang, Thanh Vinh …[30] Tuy nhiên, thực tế việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân có xảy chưa thể công tác quản lý 3.5 Đề xuất giải pháp cho việc thực quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu Đà Nẵng địa phương thực thí điểm “Đề án Thí điểm kiện tồn hệ thống Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cấp trực thuộc Sở Tài nguyên Môi trường’’, Đà Nẵng bắt đầu triển khai VPĐK quyền sử dụng đất cấp phạm vi toàn thành phố từ tháng 8/2012 Kết quan trọng đạt kể từ thực thí điểm thành cấp thống cao chuyên môn quy định của pháp luật việc tiếp nhận giải hồ sơ Chi nhánh Văn phòng đăng ký quận huyện Hồ sơ kiểm tra chặt chẽ tính pháp lý, sở dữ liệu địa nên chất lượng Giấy chứng nhận cấp đảm bảo quy định, giải kịp thời PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 78 nhiều vướng mắc chuyên môn; quản lý tốt việc tách thửa, không để xảy tình trạng chia cắt khơng quy định gây khó khăn , phức tạp công tác quy hoạch, chỉnh trang đô thị của thành phố Qua góp phần hạn chế nguyên nhân dẫn đến tranh chấp, khiếu nại cấp giấy chứng nhận việc thực trước khơng thống giữa phịng đăng ký quận huyện Đến nay, VPĐK cấp tổ chức thành phịng chun mơn, nghiệp vụ Chi nhánh trực thuộc quận (Hải Châu, Cẩm Lệ, Thanh Khê, Ngũ Hành Sơn, Liên Chiểu, Sơn Trà), huyện (Hòa Vang) (riêng vấn đề liên quan đến đăng ký đất đai của huyện Hoàng Sa VPĐK cấp đảm nhiệm) Trong đó, Chi nhánh VPĐK địa phương đảm nhiệm nhiệm vụ tổ chức thực thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận cấp; quản lý chỉnh lý thường xuyên hồ sơ địa sở dữ liệu địa chính, cung cấp thơng tin đất đai cho tổ chức, cá nhân Tuy nhiên cần tiếp tục hoàn thiện nhiều vấn đề giải mối quan hệ giữa quản lý lãnh thổ quản lý ngành, linh hoạt xử lý hồ sơ, nâng cao trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ; đại hóa sở dữ liệu… h Đất đai lĩnh vực nhạy cảm, cần tiếp tục nghiên cứu nâng cao nữa giải pháp cải cách TTHC đất đai nhằm phục vụ tốt cho người dân Dựa những kết thu thập thời gian thực đề tài, đưa những giải pháp sau: 3.4.1 Giải pháp đầu tư cho người sở vật chất - Trong q trình hoạt động kiện tồn, Văn phịng Đăng ký cấp nhanh chóng ổn định tổ chức máy Nhờ yêu cầu chuyên môn đạo xuyên suốt, thống nhất, đồng bộ, trình độ chuyên môn của viên chức, người lao động ngày nâng lên rõ rệt công tác đào tạo, bồi dưỡng quan tâm thường xuyên Hoạt động đăng ký đất đai có quản lý, điều hành tập trung, thống đội ngũ cán tồn hệ thống Văn phịng đăng ký cấp chi nhánh điều động, sử dụng linh hoạt giữa địa bàn để hỗ trợ hoàn thành nhiệm vụ Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận thực ngày thuận lợi với người dân… Việc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa quan tâm, việc xây dựng sở dữ liệu đất đai đẩy mạnh góp phần nâng cao chất lượng, hiệu giải thủ tục hành chính, đảm bảo việc thực quyền của người sử dụng đất Tuy nhiên, việc xây dựng, chuẩn hóa sở dữ liệu địa địa phương thực chậm Trang thiết bị kỹ thuật cho Văn phòng Đăng ký cấp Chi nhánh sau kiện toàn tăng cường chưa đáp ứng yêu cầu Do tác động công tác chỉnh trang, đô thị hoá cao tác động của thiên tai bão lũ nên loại đồ có biến động lớn hình thể, diện tích Vì giải pháp nay, để PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 79 đảm bảo phục vụ cấp giấy chứng nhận, cần tận dụng loại đồ qua thời kỳ lồng ghép đồ quy hoạch hệ thổng đồ địa để khai thác, sử dụng; - Bộ máy tổ chức ổn định, vào nề nếp xử lý vấn đề vướng mắc thuộc thẩm quyền định của UBND thành phố thì hồ sơ phải xác minh báo cáo từ Chi nhánh theo trình tự đến UBND thành phố tốn thời gian; vì nên giao thẩm quyền nhiều cho Sở Tài ngun Mơi trường Văn phịng Đăng ký cấp có chế báo cáo phù hợp để giải hạn chế này; - Mở nhiều lớp tập huấn nghiệp vụ quản lý đất đai cho cán công chức, viên chức để nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ Bổ sung văn hướng dẫn nghiệp vụ cần thiết trường hợp pháp luật qui định chưa cụ thể phát sinh trình giải hồ sơ 3.4.2 Giải pháp tổ chức quản lý hoạt động thực quyền sử dụng đất Trong lĩnh vực quản lý của ngành Tài nguyên Môi trường, đất đai lĩnh vực ln “nóng”, dư luận xã hội đặc biệt quan tâm địi hỏi có những giải pháp quản lý hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững; - Tăng cường công tác tra, kiểm tra, xử lý vi phạm lĩnh vực đất đai từ cấp xã phường; h - Tổ chức lực lượng trực tiếp với người sử dụng đất hướng dẫn, tư vấn thực quyền sư dụng đất; - Đầu tư trang thiết bị, xây dựng phần mềm tiện ích hơn, dễ cài đặt, sử dụng phục vụ việc lập hồ sơ địa chính, xây dựng sở dữ liệu đất đai; - Quy định trách nhiệm cụ thể cho cấp quyền, quan quản lý nhà nước, tổ chức nghiệp công việc thực nhiệm vụ tổ chức đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa xây dựng sở dữ liệu đất đai; - Chi cục Thuế, UBND phường đẩy nhanh tiến độ giải hồ sơ, đảm bảo chuyển hồ sơ cho VPĐKQSDĐ quy định 3.4.3 Giải pháp sách Luật Đất đai sửa đổi đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút quan tâm rộng rãi của nhân dân; Quốc hội nước Cộng hịa xã hội chủ nghiã Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ thông qua ngày 29/11/2013, Chủ tịch nước ký Lệnh số 22/2013/L-CTN việc công bố Luật ngày 09/12/2013 Việc sửa đổi Luật Đất đai lúc với Hiến pháp của đất nước dịp có lịch sử, kiện quan trọng đánh dấu những đổi sách đất đai PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 80 nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước, phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế đảm bảo giữ vững ổn định trị - xã hội của đất nước Tuy nhiên, để giải tốt hơn, hiệu những vướng mắc của người sử dụng đất cần phải: - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai tới người dân nhiều hạn chế, phận người dân chí cán sở chưa nắm bắt đầy đủ quy định của pháp luật hành lĩnh vực đất đai nói chung việc thực quyền của người sử dụng đất nói riêng Do đó, cần tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai đến tổ chức, công dân nhằm nâng cao nhận thức, tự giác chấp hành pháp luật của nhân dân, tự giác thực nghĩa vụ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất đầy đủ, kịp thời, kể đăng ký ban đầu đăng ký biến động; - Ban hành văn tổ chức thực xử lý nghiêm những người sử dụng đất không kê khai đăng ký với quan nhà nước; quy định bắt buộc người sử dụng đất thực quyền cấp giấy, bải bỏ tất trường hợp ngoại lệ; h - Tiếp tục nghiên cứu, khảo sát thực tế để ban hành pháp luật đất đai với quy định cụ thể hơn, rõ ràng hơn, dễ hiểu dễ áp dụng PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 81 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua trình tìm hiểu, điều tra, khảo sát thu thập số liệu, việc thưc quyền sử dụng đất địa bàn quận Hải Châu tương đối tốt, minh bạch, cải cách hành trọng ngày rút ngắn thời gian, đơn giản hóa quy trình, thủ tục hành đảm bảo tính pháp lý theo luật Đất đai hành - Thứ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội quận Hải Châu: Quận Hải Châu có vị trí địa lý kinh tế địa lý trị thuận lợi để phát triển Kinh tế - Xã hội của quận; Nguồn nhân lực chất lượng cao, trình độ học vấn cao, đào tạo tốt chuyên môn nghiệp vụ Tuy nhiên, bên cạnh những thuận lợi tồn những khó khăn, hạn chế: + Tổng diện tích đất tự nhiên khơng lớn tạo những hạn chế định phát triển Kinh tế - Xã hội Trong cấu sử dụng đất, diện tích đất quốc phịng chiếm diện tích lớn, tạo những khó khăn quy hoạch sử dụng đất + Công tác quản lý nhà nước lĩnh vực đô thị chưa theo kịp với tốc độ phát triển sở hạ tầng kỹ thuật đô thị trình thị hóa địa bàn quận; việc kiểm tra, giám sát lĩnh vực xây dựng đất đai nhiều hạn chế h - Thứ hai, tình hình quản lý sử dụng đất đai quận Hải Châu: Các nội dung quản lý nhà nước đất đai quận Hải Châu thực theo Luật đất đai năm 2013 với 15 nội dung quản lý nhà nước đất đai: + Tình hình thực văn quy phạm pháp luật quản lý đất đai + Xác định địa giới hành chính, lập quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập đồ hành + Cơng tác khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập đồ địa chính, đồ trạng sử dụng đất, đồ quy hoạch sử dụng đất + Công tác lập quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất + Quản lý giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất chuyển mục đích sử dụng đất + Đăng ký đất đai, lập quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất + Công tác thống kê, kiểm kê đất đai + Quản lý tài đất đai giá đất + Quản lý phát triển thị trường quyền sử dụng đất thị trường bất động sản PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 82 + Quản lý giám sát quyền nghĩa vụ của người sử dụng đất + Giải tranh chấp đất đai; giải khiếu nại, tố cáo vi phạm việc quản lý sử dụng đất đai - Thứ ba đánh giá việc thực quyền sử dụng đất chung: + Được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất: việc cấp GCNQSDĐ địa bàn quận Hải Châu cho tất loại đất hoàn thành, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý hồ sơ địa + Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất:Trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, quận Hải Châu thực công khai, dân chủ, minh bạch sở đảm bảo hài hồ lợi ích của Nhà nước lợi ích đáng của người dân + Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm QSDĐ hợp pháp của mình những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai: dựa nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, tranh chấp đất đai quan chức giải có hiệu khiếu nại, tố cáo, tranh chấp lĩnh vực đất đai - Thứ tư đánh giá thực quyền giao dịch quyền sử dụng đất: h Các giao dịch đất đai xảy nội dung: quyền chuyển nhượng QSDĐ, quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ, quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ Những hoạt động quyền chuyển đổi QSDĐ,quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ chưa thể công tác quản lý + Tình hình thực quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhu cầu tất yếu của xã hội, việc tăng cường cơng tác cải cách hành chính, vận dụng cách linh hoạt trình giải thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của quan, đơn vị có liên quan đáp ứng kịp thời nhu cầu của người sử dụng đất + Tình hình thực quyền thừa kế, tặng cho QSDĐ: Trong quyền của người sử dụng đất, quyền thừa kế QSDĐ có vị trí đặc biệt Do tính chất pháp lý đặc thù của loại tài sản xem xét thừa kế quyền sử dụng đất phải kết hợp vận dụng quy định của Luật Đất đai Luật Dân để việc giải phù hợp với tính chất đặc biệt của loại tài sản + Tình hình thực quyền chấp, bảo lãnh QSDĐ: Đa số người sử dụng đất nhận thức tầm quan trọng của việc chấp QSDĐ Kết Thế chấp theo số liệu của Văn phòng Đăng ký Đất đai chi nhánh Hải Châu số lượng hồ sơ chấp quyền sử dụng đất địa bàn quận từ năm 2010 đến loại hồ sơ chiếm số lượng nhiều loại hồ sơ thực quyền của người sử dụng đất, PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 83 việc chấp quyền sử dụng đất để vay vốn sản xuất kinh doanh hoạt động thường xuyên, liên tục Kiến nghị Qua trình nghiên cứu đề tài, bên cạnh giải pháp nhằm thực tốt công tác quản lý nhà nước đất đai, thân kiến nghị số nội dung sau: + Kiến nghị UBND quận, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa sở dữ liệu quản lý đất đai địa bàn quận + Chính quyền địa phương phải luôn sâu sát thực tế, chủ động nghiên cứu những biến động bất thường để phát kịp thời những phát sinh từ thực tiễn qua đề những giải pháp phù hợp, kịp thời công tác quản lý nhà nước đất đai địa bàn quận + Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán địa chính, tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân + Cơng tác Cải cách thủ tục hành cần quan tâm, đẩy nhanh tốc độ cấp GCN QSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực QSDĐ h PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 84 TÀI LIỆU THAM KHẢO Lê Xuân Bá cộng (2003), Sự hình thành phát triển thị trường bất động sản công đổi Việt Nam, NXB Khoa học Kỹ thuật, Hà Nội, tr 39 - 48 Hồng Huy Biều (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chun đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Bộ Tài nguyên Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 định hướng sửa đổi Luật Đất đai Nguyễn Đình Bồng tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi hệ thống quản lý đất đai để hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai Bộ Tài nguyên Môi trường, Hà Nội Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề thị trường quyền sử dụng đất nước ta giai đoạn nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng, nguyên nhân giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội h Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề quyền sử dụng đất thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (5/2005), tr 48 - 51 Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai của Ơxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế Hiến pháp Việt Nam, năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội Trần Thị Kim Hiền (2013), Luận văn đề tài “Phân tích hiệu mơ hình thí điểm Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp so với mơ hình hai cấp thành phố Đà Nẵng” 10 Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 11 Lê Tuấn Lợi (2013), “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình” 12 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1995, Bộ Luật dân 1995, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 13 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1987, Luật Đất đai 1987 PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 85 (1992), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 1993, Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 15 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003, Luật Đất đai 2003 (2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 16 Quốc hội Nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Luật Đất đai 2013, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 17 Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật đất đai”, Hội thảo Chính sách pháp luật đất đai thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội 18 Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đất đai quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (10/2003), tr 55 - 64 19 Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai vấn đề đầu tư nước vào thị trường bất động sản Trung Quốc”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, (8/2006), tr 43 - 44 h 20 Phạm Thị Thủy (2013), Luận văn đề tài “Đánh giá tình hình đăng ký đất đai việc xây dựng sở dữ liệu địa địa bàn quận Sơn Trà, thành phố Đà Nẵng giai đoạn 2005-2012” 21 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nơng nghiệp, Hà Nội, tr 26 - 27; tr.33 - 34 22 Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách tình hình sử dụng đất đai của liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp Chính sách tình hình sử dụng đất đai số nước khu vực giới, Vụ Khoa học Hợp tác Quốc tế 23 Nguyễn Quang Tuyến (2009) - Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Nguyễn Xuân Trọng - Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên Môi trường, Quyền nghĩa vụ người sử dụng đất 24 Tổng cục địa - Viện nghiên cứu địa (2003), Điều tra nghiên cứu xã hội học sách đền bù giải phóng mặt tái định cư 25 Ủy ban nhân dân quận Hải Châu (2015), Báo cáo kết kiểm kê diện tích đất đai năm 2014 26 Ủy ban nhân dân quận Hải Châu (2014), Niên giám thống kê quận Hải Châu năm 2013 27 Ủy ban nhân dân quận Hải Châu (2015), Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 86 2015 nhiệm vụ năm 2016 28 Đặng Thái Sơn (2003), Nghiên cứu, đánh giá hiệu việc đánh giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ ch việc xây dựng luật đất đai mới, Đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Mơi trường – Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội 29 Nguyễn Quang Vinh (2011), Luận văn đề tài “Đánh giá việc thực quyền sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản thành phố Đà Nẵng” 30 Văn phòng Đăng ký đất đai chi nhánh Hải Châu, 2015, Báo cáo Tổng kết năm 2015 h PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 87 TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HUẾ KHOA TÀI NGUYÊN ĐẤT VÀ MÔI TRƯỜNG NÔNG NGHIỆP  PHIẾU KHẢO SÁT NGƯỜI DÂN VỀ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT Xin chào ông/bà! Tôi tên là: Nguyễn Thị Thanh Bình Sinh năm: 1987 Hiện cơng tác Đảng ủy phường Bình Thuận, quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng Hiện làm luận văn Thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai đề tài: “ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI CHÂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG” Rất mong nhận ý kiến của ơng/ bà để tơi hồn thành tốt đề tài Tôi xin chân thành cảm ơn! h Xin ông/bà vui lòng trả lời câu hỏi sau: (bằng cách tích “”vào trống  ) THƠNG TIN CÁ NHÂN: Họ tên: Địa chỉ: Xin ơng /bà vui lịng cho biết giới tính?  Nam  Nữ Ơng /bà vui lịng cho biết độ tuổi ?  Từ 18 đến 25 tuổi  Từ 26 đến 35 tuổi  Từ 36 đến 45 tuổi  Trên 45 tuổi Ông /bà vui lòng cho biết nghề nghiệp tại?  Học sinh/sinh viên  Cán bộ, công nhân viên  Lao động tự  Khác PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 88 PHẦN CÂU HỎI KHẢO SÁT Ơng/bà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) chưa?  Có;  Khơng Trường hợp ơng/bà có đất chưa có GCNQSDĐ, lý vì sao?  Đã đề nghị cấp GCNQSD đất hồ sơ chưa đầy đủ  Hồ sơ đầy đủ khơng có tiền cho khoản chi phí  Ngại với thủ tục hành Lí khác: ………………………………………… ……………………………………………………………………………………… 3.Trường hợp ơng/bà có GCNQSDĐ Q trình thực thủ tục cấp GCNQSDĐcó khó khăn khơng?  Có;  Khơng Nếu có, lý sao?  Cán tiếp nhận hướng dẫn không rõ ràng  Thời gian dài ngày h  Thủ tục hành phức tạp, rườm rà Lí khác: ………………………………………… ……………………………………………………………………………………… Đối với cácquyền sau của người sử dụng đất: Được bồi thường Nhà nước thu hồi đất; Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai; chuyển nhượng; thừa kế, tặng cho; quyền chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất, ông/bà thực quyền nào?  Quyền bồi thường Nhà nước thu hồi đất  Quyền khiếu nại, tố cáo, khởi kiện những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình những hành vi khác vi phạm pháp luật đất đai  Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất  Quyềnthừa kế,tặng choquyền sử dụng đất  Quyềnthế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma 89 Nếu có, q trình thực quyền, ơng/bà cho biết: Ơng/bà thấy trình tự thủ tục thực quyền có hợp lý khơng?  Có;  Khơng Q trình thực quyền có khó khăn vướng mắc khơng?  Có;  Khơng Ơng/bà có hài lịng vớicán tiếp nhận trả kết khơng? Có;  Khơng Ý kiến khác: ……………………………………………………………………………………… Theo ông/bà nguyên nhân những nguyên nhân sau dẫn đến khiếu nại, tố cáo, tranh chấp lĩnh vực đất đai  Hệ thống văn pháp luật nhiều bất cập, chưa đồng để làm sở cho việc xem xét giải khiếu nại  Việc triển khai số dự án phải kéo dài qua nhiều năm h  Có sai sót trình thực quy định quy trình, thủ tục thu hồi, đền bù, giải toả, bố trí tái định cư có sai sót việc thực chủ trương, sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất dẫn tới việc khiếu nại, tố cáo của công dân  Cố tình khơng thực mà lợi dụng quyền dân chủ để khiếu nại lôi kéo số đối tượng khác tham gia khiếu nại, tố cáo không với sách, qui định chung của Nhà nước  Công dân chưa hiểu rõ quy định của pháp luật quyền nghĩa vụ của người khiếu nại, tố cáo  Trong điều kiện kinh tế thị trường, đất đai ngày trở lên có giá trị  XIN CHÂN THÀNH CẢM ƠN ÔNG/ BÀ ĐÃ THAM GIA KHẢO SÁT PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.PDFWatermarkRemover.com to remove the waterma