Đặ t v ấn đề
Nền kinh tế Việt Nam đã có nhiều biến chuyển tích cực từ sau khi đổi mới, dẫn đến sự gia tăng mức sống của người dân, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hồ Chí Minh và Hà Nội, tạo ra nhu cầu nhà ở ngày càng cao Thị trường bất động sản Việt Nam đã nhanh chóng phát triển, cung cấp đa dạng sản phẩm như nhà ở, biệt thự, đất nền và căn hộ Tuy nhiên, hiện nay thị trường đang trải qua thời kỳ khó khăn do nguồn cung sản phẩm dồi dào nhưng nhu cầu tiêu thụ chưa tương xứng Việc phát triển ồ ạt các dự án chung cư với thiết kế chưa phù hợp cũng góp phần làm giảm khả năng tiêu thụ Để chuẩn bị cho sự hồi phục của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản cần nắm rõ nhu cầu khách hàng thông qua nghiên cứu hành vi tiêu dùng, điều này rất quan trọng cho sự thành công của họ Bên cạnh đó, sự cạnh tranh trong phân khúc căn hộ cũng đang diễn ra quyết liệt với nhiều dự án nổi bật tại khu đô thị mới Nam Sài Gòn như Kenton Residences và khu phức hợp Lacasa.
Himlam Riverside của Công ty Him Lam và Sunrise City của Công ty Nova Land là những dự án nổi bật Việc chủ động tìm hiểu nhu cầu khách hàng sẽ mang lại lợi thế cho các doanh nghiệp khi thị trường bất động sản hồi phục.
Sau 6 năm triển khai, dự án Kenton Residences gặp nhiều vấn đề trong thiết kế sản phẩm căn hộ, không đáp ứng nhu cầu thị trường Thị trường bất động sản hiện đang khó khăn với lượng hàng tồn kho lớn và sức mua giảm Sự tồn tại của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc vào khả năng điều chỉnh sản phẩm phù hợp với thị trường và nhanh chóng tiêu thụ hàng tồn Nghiên cứu "Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của dự án Kenton Residences" được thực hiện nhằm phân tích ý kiến của khách hàng tiềm năng để xác định các yếu tố quyết định mua căn hộ Từ đó, nghiên cứu đề xuất các điều chỉnh thiết kế sản phẩm căn hộ, giúp công ty Tài Nguyên cải thiện chiến lược kinh doanh và đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng.
M ụ c tiêu nghiên c ứ u
Nghiên cứu này nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam, phân tích thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences và đề xuất khuyến nghị điều chỉnh thiết kế căn hộ trong dự án Kenton Residences.
Đối tượ ng và ph ạ m vi nghiên c ứ u
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người dân Việt Nam
Phạm vi nghiên cứu: Thị trường căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (nghiên cứu được thực hiện từ tháng 4/2012 đến tháng 8/2013).
Phương pháp nghiên cứu
Nghiên cứu này được tiến hành theo phương pháp tiếp cận hỗn hợp bao gồm cả nghiên cứu định tính và nghiên cứu định lượng:
Nghiên cứu định tính được sử dụng để khám phá và điều chỉnh các biến quan sát nhằm đo lường các khái niệm trong nghiên cứu Bước này giúp điều chỉnh mô hình nghiên cứu và xây dựng thang đo các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Phương pháp thảo luận nhóm tập trung được sử dụng trong giai đoạn hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu, trong khi phương pháp phỏng vấn sâu được áp dụng để hoàn thiện thang đo.
Nghiên cứu định lượng được thực hiện để hiểu rõ hơn nhu cầu sản phẩm căn hộ từ góc độ khách hàng, thông qua việc khảo sát ý kiến đánh giá Khách hàng được phỏng vấn trực tiếp bằng bảng câu hỏi chi tiết, và dữ liệu thu thập sẽ được xử lý bằng phần mềm SPSS nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Phương pháp thu thập dữ liệu: Dữ liệu trong nghiên cứu này gồm dữ liệu sơ cấp và dữ liệu thứ cấp.
Dữ liệu sơ cấp là nguồn thông tin quan trọng cho nghiên cứu định lượng trong Chương 4, được thu thập qua phỏng vấn trực tiếp khách hàng bằng bảng câu hỏi chi tiết Đối tượng khảo sát bao gồm cá nhân và hộ gia đình đang sinh sống tại Tp HCM.
Dữ liệu thứ cấp là nguồn thông tin quan trọng để phân tích tình hình sản phẩm căn hộ Kenton Residences trong Chương 5 Nguồn dữ liệu này được thu thập và tổng hợp từ các tổ chức như Cty Tài Nguyên, Hiệp hội bất động sản Tp HCM, cùng với các tiêu chuẩn thiết kế và văn bản quy phạm pháp luật do nhà nước Việt Nam ban hành.
Phương pháp xử lý và biện luận:
Dữ liệu sơ cấp được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS trong nghiên cứu định lượng Để đánh giá và hiệu chỉnh thang đo, phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích yếu tố khám phá EFA (Exploratory Factor Analysis) được sử dụng Ngoài ra, phân tích hồi quy Logistic được áp dụng để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
Dữ liệu thứ cấp được xử lý qua phân tích và thống kê nhằm cung cấp cái nhìn tổng quan về sản phẩm căn hộ Kenton Residences Phương pháp so sánh cũng được áp dụng để đánh giá sản phẩm này theo các tiêu chuẩn thiết kế căn hộ, giúp xác định các thế mạnh và điểm yếu của nó.
Kết cấu báo cáo nghiên cứu
Nội dung đề tài nghiên cứu gồm 4 chương như sau:
T ổ ng quan các nghiên c ứu đ ã th ự c hi ệ n
Gi ớ i thi ệ u
Chương này tổng quan các nghiên cứu trước đây về bất động sản, tạo nền tảng lý luận cho nghiên cứu Dựa trên cơ sở này, các giả thuyết và mô hình nghiên cứu sẽ được xây dựng Nghiên cứu trong nước, như của VietNam Real Estate năm 2007, đánh giá các yếu tố quyết định mua căn hộ chung cư Các nghiên cứu quốc tế đáng chú ý bao gồm Quigley (1976), Friedman (1980), Nechyba và Strauss (1997), Hua Kiefer (2007), Mateja Kos Kokliˇc và Irena Vida (2011), và đặc biệt là Mwfeq Haddad (2011), với mô hình nghiên cứu rõ ràng nhưng cũng có những khuyết điểm lớn.
Cơ sở lý lu ậ n v ề hành vi mua đố i v ớ i s ả n ph ẩm căn hộ
Gi ớ i thi ệ u
Chương này cung cấp cái nhìn tổng quan về lý luận hàng hóa bất động sản và hành vi người tiêu dùng Dựa trên những lý thuyết này, các giả thuyết nghiên cứu sẽ được xây dựng và mô hình nghiên cứu sẽ được đề xuất Chương được chia thành hai phần: phần đầu tiên trình bày cơ sở lý luận, trong khi phần thứ hai tập trung vào các giả thuyết và mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, mô hình này cần được điều chỉnh cho phù hợp với thị trường Việt Nam, dựa trên các lý thuyết và kết quả nghiên cứu quốc tế.
Lý lu ậ n v ề hàng hóa b ất độ ng s ả n
2.2.1 Khái niệm bất động sản và hàng hóa bất động sản
Mỗi quốc gia đều có một vùng lãnh thổ riêng, bao gồm tài sản như đất đai, mặt nước và không gian Tài sản quốc gia được chia thành hai loại chính: động sản và bất động sản Động sản là những tài sản có thể di chuyển, trong khi bất động sản là những tài sản không thể di dời.
Bộ luật dân sự Việt Nam định nghĩa bất động sản là các tài sản không thể di dời, bao gồm đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất Điều này cũng bao gồm các tài sản liên quan đến nhà ở và công trình xây dựng đó.
Bất động sản (BĐS) chủ yếu được xem là hàng hóa, vì để trở thành hàng hóa, BĐS cần được giao dịch qua mua bán hoặc cho thuê trên thị trường Tuy nhiên, cũng tồn tại những loại BĐS không được coi là hàng hóa, bao gồm BĐS công cộng và những BĐS có giá trị tôn giáo hoặc lịch sử.
2.2.2 Các đặc điểm của hàng hóa BĐS
Theo Cục quản lý nhà – Bộ xây dựng (2001) [8], hàng hóa BĐS ngoài việc là một hàng hóa thông thường còn có những đặc điểm khác biệt như sau:
Bất động sản (BĐS) có tính cá biệt và khan hiếm, xuất phát từ sự hạn chế về diện tích đất đai trên trái đất Tính khan hiếm này thể hiện qua giới hạn diện tích của từng mảnh đất, khu vực và địa phương Do đất đai không thể di dời và có vị trí cố định, mỗi BĐS đều mang những đặc điểm riêng biệt, ngay cả khi nằm cạnh nhau Trên thị trường, không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau, bao gồm cả các căn phòng trong cùng một tòa nhà Các nhà đầu tư và kiến trúc sư thường chú trọng đến tính cá biệt này để thu hút khách hàng và đáp ứng sở thích cá nhân.
Tính bền lâu của bất động sản (BĐS) xuất phát từ việc đất đai là tài sản tự nhiên không thể bị hủy hoại, ngoại trừ thiên tai Các công trình xây dựng trên đất có thể tồn tại hàng trăm năm và được cải tạo, nâng cấp để kéo dài tuổi thọ Điều này làm cho hàng hóa BĐS rất phong phú và đa dạng, vì đất không bị mất đi và có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, đảm bảo rằng nguồn tài nguyên này không bao giờ cạn kiệt.
Bất động sản (BĐS) có sự ảnh hưởng lẫn nhau mạnh mẽ, trong đó giá trị của một BĐS có thể bị tác động bởi các BĐS khác Đặc biệt, khi Nhà nước đầu tư vào các công trình hạ tầng, điều này không chỉ làm tăng giá trị sử dụng mà còn cải thiện vẻ đẹp của BĐS trong khu vực Thực tế cho thấy, sự phát triển của một BĐS thường làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của những BĐS lân cận, tạo nên một hiện tượng phổ biến trong thị trường.
Bất động sản (BĐS) là sự kết hợp hoàn hảo giữa kinh tế, kỹ thuật và thẩm mỹ Giá trị cao của hàng hóa BĐS đòi hỏi các phương án kiến trúc và giải pháp kỹ thuật hợp lý, nhằm giảm giá thành mà vẫn đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật Hơn nữa, tính thẩm mỹ và nghệ thuật trong các công trình kiến trúc không chỉ phải hài hòa với chi phí kinh tế mà còn đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng hiện đại.
Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý trong lĩnh vực bất động sản là rất cao, vì hàng hóa này yêu cầu chi phí và khả năng quản lý vượt trội so với các loại hàng hóa thông thường Đầu tư vào xây dựng bất động sản không chỉ phức tạp mà còn đòi hỏi nguồn vốn lớn và thời gian dài Do đó, việc sở hữu năng lực quản lý phù hợp và tương xứng là điều cần thiết để đảm bảo hiệu quả trong đầu tư bất động sản.
Bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng mạnh mẽ từ các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội, vượt trội hơn so với các hàng hoá thông thường Nhu cầu về BĐS khác nhau giữa các vùng, khu vực và quốc gia, phụ thuộc vào thói quen và sở thích của người dân địa phương Ngoài ra, tâm lý xã hội, cùng với các yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo và tâm linh, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc định hình nhu cầu và hình thức của thị trường BĐS.
Thị trường bất động sản (BĐS) hình thành khi hàng hóa BĐS được giao dịch qua mua bán, cầm cố hoặc cho thuê bằng tiền tệ Theo Vũ Thị Ngọc Lan (2003), thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch liên quan đến BĐS, dựa trên mối quan hệ giữa hàng hóa và tiền tệ, diễn ra trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Tùy theo cách tiếp cận, có thể phân chia thị trường BĐS theo nhiều cách khác nhau:
Theo tính chất pháp lý của giao dịch bất động sản, thị trường được chia thành hai loại: chính thức và phi chính thức Thị trường bất động sản chính thức là nơi các giao dịch diễn ra theo đúng quy định của pháp luật, trong khi thị trường phi chính thức hoạt động với các giao dịch không tuân thủ đầy đủ các quy định này Thị trường phi chính thức chủ yếu được điều hành thông qua môi giới tư nhân hay còn gọi là "cò", hoặc các cá nhân tự tiến hành giao dịch với nhau.
Thị trường bất động sản có thể được phân loại theo vùng địa lý, bao gồm các khu vực, địa phương như tỉnh, thành phố, quận, huyện, cũng như phân biệt giữa thị trường bất động sản nội thành và ngoại thành.
Theo phân loại theo vùng địa lý, thị trường bất động sản có thể được chia thành nhiều loại, bao gồm thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường công trình công nghiệp, và thị trường các công trình thương mại và dịch vụ.
Theo tính chất kinh doanh: theo cách này có thể phân phân thị trường BĐS thành thị trường mua bán, thị trường cho thuê, thị trường thế chấp.
Lý thuy ết hành vi ngườ i tiêu dùng
Để xây dựng một kế hoạch marketing hiệu quả trong kinh doanh, việc tìm hiểu sâu về thị trường mục tiêu và hành vi người tiêu dùng (HVNTD) là rất quan trọng Hiểu rõ và xác định đúng khái niệm HVNTD sẽ giúp công ty đưa ra những quyết định phù hợp và chính xác.
Theo Philip Kotler (1994), nghiên cứu hành vi tiêu dùng của khách hàng là nhiệm vụ quan trọng, ảnh hưởng lớn đến quyết định chiến lược tiếp thị Trước đây, các nhà tiếp thị có thể hiểu khách hàng thông qua trải nghiệm giao dịch hàng ngày Tuy nhiên, sự phát triển của doanh nghiệp đã làm giảm khả năng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng, khiến thông tin từ bộ phận bán hàng trở nên chủ quan Do đó, các nhà quản trị cần nghiên cứu khách hàng để trả lời những câu hỏi then chốt về thị trường.
Những ai tạo nên thị trường đó?
Thị trường đó mua những gì?
Tại sao thị trường đó mua?
Những ai tham gia vào việc mua sắm?
Thị trường đó mua sắm như thế nào?
Khi nào thị trường đó mua sắm?
Thị trường đó mua hàng ở đâu?
Xác định khách hàng mục tiêu là yếu tố quan trọng nhất trong việc mua sắm, vì mục tiêu cuối cùng của doanh nghiệp là thỏa mãn nhu cầu của khách hàng với chi phí thấp nhất, từ đó tối đa hóa lợi nhuận Khách hàng thể hiện nhu cầu tiêu dùng thông qua hành vi mua sắm, do đó, doanh nghiệp và nhà tiếp thị cần hiểu rõ các yếu tố tác động đến quyết định mua hàng của khách hàng Lê Thế Giới (1999) đã hệ thống hóa các yếu tố này qua mô hình quyết định mua sắm.
Hình 2.1 Mô hình hành vi người tiêu dùng
(Nguồn: Quản trị Marketing, Lê Thế Giới, 1999 [15])
Xã hội Chính trị Văn hóa
HỘP ĐEN CỦA NGƯỜI MUA Đặc điểm người mua Văn hóa
Tiến trình quyết định của người mua
Tìm ki ế m thông tin Đánh giá
Quyết định Hành vi sau mua
Các đáp ứng của người mua Chọn sản phẩm
2.3.1 Đặc điểm hành vi mua sắm của người tiêu dùng
2.3.1.1 Người mua ra quyết định một phần là do cảm tính
Các quyết định mua hàng thường bị ảnh hưởng bởi cảm xúc, nhu cầu và tình cảm, không chỉ dựa trên tính toán kinh tế Lợi ích phi vật chất mà người mua nhận được đóng vai trò quan trọng trong việc thuyết phục họ thực hiện giao dịch Do đó, doanh nghiệp cần tìm cách tác động đến cảm xúc của người tiêu dùng để thúc đẩy hành động mua sắm.
2.3.1.2 Người mua cần cơ sở lập luận
Mọi quyết định mua sắm đều dựa trên lý do cụ thể Ví dụ, khi một người nhìn thấy quảng cáo chiếc xe hơi thể thao, anh ta bắt đầu quan tâm nhưng sẽ không mua ngay mà cần tìm hiểu thêm về thông tin kỹ thuật như công suất động cơ, độ an toàn, giá cả và dịch vụ chăm sóc Sự thoải mái mà chiếc xe mang lại là lý do thu hút, nhưng quyết định cuối cùng chỉ được đưa ra khi anh ta có thể biện minh cho hành động mua sắm của mình.
2.3.1.3 Con người là trung tâm tự kỷ
Chúng ta thường nhìn nhận thế giới qua lăng kính của mối quan hệ với bản thân, và khi có ai đó yêu cầu chúng ta làm điều gì, chúng ta ngay lập tức tự hỏi điều đó mang lại lợi ích gì cho mình Con người, dù có tốt bụng đến đâu, vẫn thường ưu tiên bản thân trước tiên Điều này cũng áp dụng cho việc mua sắm, nơi mà động cơ cá nhân luôn chiếm ưu thế.
2.3.1.4 Người mua coi trọng giá trị
Khi lựa chọn sản phẩm, người mua thường chú trọng đến giá trị của nó trước tiên, sau đó so sánh giá trị này với giá hàng hóa Sự chênh lệch lớn giữa giá trị và giá cả sẽ làm tăng khả năng chấp nhận sản phẩm từ phía người tiêu dùng Tuy nhiên, giá trị hàng hóa lại phụ thuộc vào quan điểm cá nhân của từng người Do đó, doanh nghiệp cần tìm cách giúp người mua nhận thức và nâng cao giá trị của sản phẩm mà họ dự định mua.
Bộ não con người không giống như một máy tính; nó chủ yếu hoạt động để giải quyết các vấn đề xã hội và mối quan hệ giữa con người Do đó, trong chiến lược quảng bá sản phẩm, nhiều công ty thường tận dụng lời nhận xét từ khách hàng, các câu chuyện thành công và hình minh họa để tác động tích cực đến quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
2.3.1.6 Không thể buộc mọi người làm bất cứ điều gì
Trong kinh doanh, quyền lực không phải là yếu tố quyết định; thay vào đó, khả năng thuyết phục và hướng dẫn là quan trọng Cuối cùng, con người sẽ hành động theo ý muốn của họ, không phải theo mong muốn của bạn Do đó, công việc của bạn cần tập trung vào việc đáp ứng nhu cầu hiện tại và tương lai của khách hàng.
2.3.1.7 Người mua thường hay nghi ngờ
Nhiều người thường do dự khi quyết định mua sắm vì lo ngại về rủi ro Để khắc phục sự thiếu tin tưởng của khách hàng, cần tập trung vào việc cung cấp kết quả thử nghiệm, nghiên cứu, và xác nhận từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, cũng như dữ liệu khoa học Những yếu tố này sẽ giúp hiểu rõ hơn về tâm lý của người tiêu dùng và tạo cơ sở vững chắc để chinh phục họ.
2.3.1.8 Người mua luôn tìm kiếm một thứ gì đó
Người mua thường tìm kiếm tình yêu, sự giàu có, vinh quang, tiện ích và an toàn trong quá trình mua sắm Để đáp ứng nhu cầu này, chúng ta cần cung cấp những gì họ đang tìm kiếm Đôi khi, họ mua sắm để thỏa mãn những mong muốn mà chính họ cũng chưa xác định rõ Do đó, việc khơi dậy những nhu cầu tiềm ẩn này sẽ thúc đẩy hành vi mua sắm của họ.
2.3.1.9 Người mua ra quyết định thường theo tâm lý bầy đàn
Con người có xu hướng hành động theo đám đông, tương tự như các loài động vật Một sản phẩm được nhiều người đánh giá cao thường được coi là chất lượng Những cuốn sách bán chạy và các bộ phim thu hút đông đảo khán giả thường nhờ vào số lượng người đã trải nghiệm trước đó Hiểu rõ điều này, doanh nghiệp có thể áp dụng chiến lược thu hút khách hàng đến với sản phẩm và dịch vụ của mình.
2.3.2 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng
Tiến trình quyết định mua sắm của người tiêu dùng có thể được chia thành năm giai đoạn chính: đầu tiên là nhận thức về nhu cầu, tiếp theo là tìm kiếm thông tin, sau đó là đánh giá các phương án, và cuối cùng là quyết định mua hàng và hành vi sau mua.
Quyết định mua hàng và hành vi sau khi mua là quá trình quan trọng của người tiêu dùng, bắt đầu từ trước khi giao dịch diễn ra và tiếp tục kéo dài sau khi sản phẩm được mua.
Hình 2.2 Tiến trình quyết định mua của người tiêu dùng
(Nguồn: Quản trị Marketing, Lê Thế Giới, 1999 [15])
Tiến trình mua sắm bắt đầu khi người mua nhận thức được nhu cầu của mình, cảm thấy sự khác biệt giữa trạng thái thực tế và mong muốn Nhu cầu này có thể xuất phát từ các yếu tố bên trong, như đói, khát, hay tình dục, và dần dần trở thành một niềm thôi thúc Dựa vào kinh nghiệm trước đó, người tiêu dùng hiểu cách giải quyết sự thôi thúc này, và động cơ của họ sẽ hướng đến những phương tiện có khả năng thỏa mãn nhu cầu.
Tìm kiếm thông tin Đánh giá phương án
Hành vi sau khi mua h
Các giả thuyết và mô hình nghiên cứu
Mỗi dân tộc đều sở hữu nền văn hóa độc đáo, như văn hóa Pháp, Trung Hoa và Ấn Độ (Nguyễn Như Ý, 1998) Thẩm mỹ và kiến trúc là những thành phần quan trọng trong văn hóa Theo lý thuyết HVNTD, văn hóa là một trong bốn yếu tố tác động đến quyết định mua nhà, do đó, kiến trúc cũng sẽ ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ của người tiêu dùng.
Mỗi nền văn hóa đều mang đến những quan điểm khác nhau về kiến trúc Trong cuốn "Văn hóa và Kiến trúc phương Đông", kiến trúc sư Đặng Thái Hoàng (2009) đã chỉ ra sự khác biệt về văn hóa và kiến trúc giữa các quốc gia như Trung Quốc, Nhật Bản, Ấn Độ, Đông Nam Á và Việt Nam Tại các thành phố lớn như Mỹ, Canada, Singapore và Pháp, chúng ta dễ dàng nhận diện các khu vực cộng đồng như Chinatown, Indiatown hay các khu người Mexico, Malaysia Tại Sydney, Australia, có nhiều khu vực của người da đỏ vẫn giữ được văn hóa gần nguyên dạng Tại TP HCM, quan điểm kiến trúc của cộng đồng người cũng thể hiện sự đa dạng văn hóa đặc sắc.
Hoa ở quận 5, quận 6, người Chăm ở quận 8, quận 3 và người Khmer ở quận 11 đều mang đến sự đa dạng văn hóa cho khu vực Theo Đặng Thái Hoàng (1997), các kiến trúc sư cần lựa chọn những đặc trưng văn hóa truyền thống để tích hợp vào thiết kế công trình, đồng thời đảm bảo tính thẩm mỹ, sự hài hòa và không làm giảm đi công năng của công trình.
Mỗi dân tộc đều sở hữu một nền văn hóa riêng biệt, tạo nên sự khác biệt về quan điểm kiến trúc Kiến trúc không chỉ phản ánh văn hóa mà còn là một phần quan trọng trong đó Theo lý thuyết HVNTD, văn hóa là một trong bốn yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mỹ thuật, từ đó dẫn đến giả thuyết rằng sự đa dạng văn hóa sẽ tác động đến cách thức thiết kế và xây dựng công trình kiến trúc.
• Gi ả thuyết H1: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Kiến trúc và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Người tiêu dùng luôn chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế trong quyết định mua sắm của mình Theo lý thuyết Kinh tế học vi mô, hiệu ứng thu nhập tác động đến sức mua của người tiêu dùng, trong khi giá cả và ngân sách tài chính quyết định loại và số lượng hàng hóa mà họ có thể mua Lý thuyết Kinh tế học vĩ mô cũng chỉ ra rằng các yếu tố như lãi suất, thuế, chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa ảnh hưởng đến sản lượng hàng hóa trên thị trường Khi có giao dịch, sẽ dẫn đến việc mua bán và quyết định mua sắm của người tiêu dùng.
Trong lý thuyết HVNTD, yếu tố kinh tế như thu nhập và nghề nghiệp có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà Cụ thể, một giám đốc với thu nhập cao và công việc ổn định sẽ dễ dàng hơn trong việc quyết định mua một căn hộ so với một công nhân có thu nhập thấp và công việc không ổn định Do đó, có thể khẳng định rằng yếu tố kinh tế đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua nhà, dẫn đến giả thuyết H2.
• Gi ả thuyết H2: Có mối quan hệ âm giữa yếu tố Kinh tế và Quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Lý thuyết HVNTD cho thấy phong cách sống của cá nhân ảnh hưởng đến quyết định mua sắm (QĐM) Với sự phát triển kinh tế, nhu cầu cuộc sống ngày càng cao, phong cách sống của người dân thành phố trở nên phóng khoáng hơn, dẫn đến việc họ quan tâm nhiều hơn đến các dịch vụ hỗ trợ và chăm sóc Các dịch vụ như siêu thị, SPA, công viên, hồ bơi ngày càng phổ biến trong các khu chung cư, không chỉ ở nước ngoài mà còn tại Việt Nam Nghiên cứu của Hua Kiefer (2007) chỉ ra rằng số lượng dịch vụ mà người dân nhận được có vai trò quan trọng, trong khi nghiên cứu của Friedman (1980) nhấn mạnh vai trò của các dịch vụ trong việc lựa chọn vị trí cư trú.
Nghiên cứu đã chỉ ra rằng quyết định nơi ở của người dân bị tác động bởi dịch vụ và chi phí gia nhập vào cộng đồng mới Do đó, yếu tố dịch vụ đóng vai trò quan trọng trong quyết định di chuyển, dẫn đến giả thuyết H3.
• Gi ả thuyết H3: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Dịch vụ và Quyết định mua căn hộ của khách hàng.
Lý thuyết HVNTD nhấn mạnh rằng yếu tố gia đình và nhóm tham khảo có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua sắm (QĐM) Trong bối cảnh văn hóa Việt Nam, nơi mà tính cộng đồng và ảnh hưởng của Nho giáo rất mạnh, quyết định của cá nhân thường bị chi phối bởi các mối quan hệ và truyền thống văn hóa Đặc biệt, khi xem xét việc mua một căn hộ chung cư có giá trị cao, QĐM sẽ càng bị tác động mạnh mẽ bởi các nhóm tham khảo và gia đình Do đó, chúng ta có thể đưa ra một giả thuyết mới về ảnh hưởng của những yếu tố này trong quá trình ra quyết định.
• Gi ả thuyết H4: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Nhóm tham khảo và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Khách hàng luôn chú trọng đến vị trí của dự án trước khi quyết định mua căn hộ, đặc biệt là những dự án gần trung tâm thành phố và các khu vực đang phát triển Căn hộ nằm gần cơ sở y tế, giáo dục, chợ và nơi làm việc giúp giảm thời gian di chuyển trong thành phố đông đúc như TP HCM Hiện nay, do quỹ đất trung tâm đã cạn kiệt, các dự án chung cư đang chuyển hướng sang các quận vùng ven như quận 7, quận 2, và quận Nhà Bè, nơi giá đất đang tăng và thu hút sự quan tâm từ nhà đầu tư Các thành phố lớn trên thế giới thường có quy hoạch vệ tinh, với khu trung tâm là nơi tập trung các công ty và tổ chức, trong khi các khu dân cư nằm ở các vệ tinh xung quanh TP HCM trước đây phát triển tự phát, dẫn đến tình trạng giao thông khó khăn; tuy nhiên, thành phố hiện đang điều chỉnh quy hoạch để phát triển các khu dân cư và công nghiệp thành các vệ tinh, điển hình như khu dân cư Phú Mỹ Hưng, mang lại sự hài lòng cho cư dân.
Người Việt Nam thường coi trọng việc sở hữu nhà ở, với quan niệm “an cư lạc nghiệp” thể hiện sự ổn định trong cuộc sống Việc sở hữu căn hộ chung cư không chỉ mang lại ý nghĩa lớn lao mà còn ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống Vị trí địa lý của căn hộ đóng vai trò quan trọng, tác động trực tiếp đến giá trị và tiện ích xung quanh Các dự án có cơ sở hạ tầng tốt, đặc biệt là ở gần trung tâm thành phố, khu đô thị mới, siêu thị, bệnh viện và trường học, luôn thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ khách hàng.
Từ những phân tích trên cho thấy vị trí của dự án có ảnh hưởng đến QĐM của khách hàng và đưa đến một giả thuyết khác:
• Gi ả thuyết H5: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Vị trí và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Ngày nay, các doanh nghiệp, đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản, đang nỗ lực không ngừng để tìm kiếm và hiểu khách hàng của mình Việc này giúp họ hoạch định các chiến lược kinh doanh sáng tạo và hiệu quả nhằm đáp ứng và vượt qua mong đợi của khách hàng Do đó, hoạt động marketing trở thành yếu tố quan trọng quyết định kết quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Tại thị trường Tp HCM, các thương hiệu bất động sản lớn như Kepel Land, Nova Land, Hoành Anh Gia Lai, Phú Mỹ Hưng, Him Lam, và Đất Lành đang thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư Người tiêu dùng có thể tìm hiểu về các sản phẩm bất động sản của những thương hiệu này qua nhiều hình thức khác nhau Nghiên cứu trước đây đã chỉ ra rằng có sự liên kết giữa thương hiệu và lòng trung thành của khách hàng, trong đó Ajezen & Fishbein (1980) nhấn mạnh rằng xu hướng tiêu dùng thương hiệu là yếu tố quyết định hành vi tiêu dùng của người tiêu dùng.
Những phân tích này cho thấy rằng có mối liên hệ giữa marketing và QĐM từ đó đưa đến giả thuyết thứ sáu:
• Gi ả thuyết H6: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Marketing và Quyết định mua căn hộ của khách hàng h
Quyết định mua căn hộ chịu ảnh hưởng bởi sáu yếu tố chính: kiến trúc, kinh tế, dịch vụ, nhóm tham khảo, vị trí và marketing Những yếu tố này đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành và định hướng sự lựa chọn của người tiêu dùng.
Hình 2.5 Mô hình nghiên cứu
(Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp)
Nhóm yếu tố Kiến trúc gồm các yếu tố: Hình khối, Cảnh quan & Cây xanh, Khung nhìn, Hoàn thiện & Nội thất, Thân thiện môi trường và An toàn.
Nhóm yếu tố Kinh tế gồm các yếu tố: Thu nhập; Giá căn hộ; Diện tích; Phí dịch vụ; Lãi suất và Thuế đất đai.
Nhóm yếu tố Dịch vụ hỗ trợ gồm các yếu tố: Siêu thị; Nhà trẻ và Hồ bơi.
Nhóm yếu tố Nhóm tham khảo gồm các yếu tố: Gia đình; Bố mẹ và Bạn bè
Nhóm yếu tố Vị trí gồm các yếu tố: Gần trung tâm thành phố; Gần chợ, trường học, bệnh viện; Giao thông và Tăng giá đất.
Nhóm yếu tố Marketing gồm các yếu tố: Thương hiệu; Quảng cáo và Niềm tin h
Thi ế t k ế nghiên c ứ u
Gi ớ i thi ệ u
Chương 1 và Chương 2 trình bày các cơ sở lý luận để từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, cần tiến hành bước nghiên cứu sơ bộ để hiệu chỉnh mô nghiên cứu phù hợp với thị trường Việt Nam Trong Chương 3 sẽ giới thiệu các nội dung về thiết kế nghiên cứu như: Phương pháp nghiên cứu, Qui trình nghiên cứu và
Các y ế u t ố ảnh hưởng đế n quy ết định mua căn hộ
Gi ớ i thi ệ u
Chương 1 và Chương 2 trình bày các cơ sở lý luận để từ đó xây dựng mô hình nghiên cứu Tuy nhiên, cần tiến hành bước nghiên cứu sơ bộ để hiệu chỉnh mô nghiên cứu phù hợp với thị trường Việt Nam Trong Chương này, trước khi tiến hành nghiên cứu chính thức sẽ ti ến hành bước nghiên cứu sơ bộ nhằm khám phá, điều chỉnh và bổ sung các biến quan sát dùng để hiệu chỉnh mô hình nghiên cứu phù hợp hơn Nội dung của Chương 4 gồm hai phần chính: (1) Nghiên cứu sơ bộ và (2) Nghiên cứu chính thức.
Kết quả nghiên cứu sơ bộ
4.2.1 Qui trình thực hiện nghiên cứusơ bộ
Trong nghiên cứu này, chúng tôi sẽ sử dụng kỹ thuật thu thập dữ liệu thông qua thảo luận nhóm tập trung và phỏng vấn sâu Mục tiêu của thảo luận nhóm là khám phá các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ và xác nhận lại các yếu tố trong mô hình nghiên cứu đã xây dựng ở Chương 2, từ đó điều chỉnh mô hình và xây dựng thang đo nháp Phỏng vấn sâu sẽ được thực hiện nhằm đánh giá nội dung và hình thức của các phát biểu trong thang đo nháp, giúp hoàn thiện thành thang đo chính thức cho nghiên cứu định lượng.
Thảo luận nhóm tập trung sẽ được thực hiện với nhóm đối tượng đã được lựa chọn theo các tiêu chí trong Phụ lục 1 Người viết sẽ điều khiển buổi thảo luận, giúp các thành viên bày tỏ quan điểm của mình dựa trên nội dung dàn bài đã chuẩn bị trước.
Trong quá trình thảo luận, các thành viên sẽ phản biện ý kiến của nhau cho đến khi không còn quan điểm nào mới Mỗi thành viên sẽ trình bày ý kiến cá nhân, sau đó người chủ trì sẽ tổng hợp và giữ lại những ý kiến nhận được sự đồng thuận của 2/3 thành viên Những ý kiến này sẽ tiếp tục được thảo luận cho đến khi đạt được sự đồng thuận cuối cùng Cuối cùng, các nội dung thảo luận sẽ được kết thúc bằng biểu quyết, và chỉ những ý kiến được 2/3 số thành viên thông qua mới được giữ lại.
Vào tháng 5 năm 2012, một cuộc thảo luận nhóm đã diễn ra, và kết quả của thảo thuận này đã cung cấp cơ sở cho tác giả điều chỉnh mô hình nghiên cứu cũng như xây dựng thang đo nháp.
Phỏng vấn sâu đã được tiến hành với 10 đối tượng được chọn nhằm đánh giá nội dung và hình thức của các phát biểu trong thang đo nháp Mục tiêu là hoàn thiện thang đo chính thức để sử dụng trong nghiên cứu định lượng Đánh giá nội dung các phát biểu sẽ được thể hiện qua nhiều nội dung khác nhau.
Người được phỏng vấn có hiểu các phát biểu hay không?
Người được phỏng vấn có thông tin để trả lời hay không?
Người được phỏng vấn có sẵn sàng cung cấp thông tin hay không? Đánh giá hình thức phỏng vấn nhằm kiểm tra sự phù hợp về từ ngữ và cú pháp trong câu phát biểu, đảm bảo tính thống nhất và rõ ràng, không gây nhầm lẫn cho người tham gia Phỏng vấn sâu đã được thực hiện vào tháng 6 năm 2012 theo dàn bài đã soạn thảo (Phụ lục 3).
Các thành viên trong nhóm thảo luận đều thống nhất các ý kiến sau:
Trong nhóm yếu tố kiến trúc, một số người quan tâm đến phong thủy của căn hộ, trong khi những người khác lại ít chú ý đến yếu tố này Họ tin rằng có thể hóa giải vấn đề phong thủy thông qua sự tư vấn của thầy phong thủy để bố trí phòng ốc hợp lý Do đó, yếu tố này không được bổ sung vào mô hình nghiên cứu.
Trong nhóm yếu tố Kinh tế, đa số thành viên cho rằng Thuế nhà đất không đáng quan tâm vì đây là quy định pháp luật mà người mua phải chấp nhận Do đó, biến quan sát này sẽ được loại bỏ khỏi mô hình nghiên cứu Các thành viên cũng nhấn mạnh rằng biến quan sát Lãi suất ngân hàng cần được cụ thể hóa hơn thông qua sự hỗ trợ tài chính từ phía người bán Chủ đầu tư thường có mối liên kết với ngân hàng để cung cấp các ưu đãi như lãi suất ưu đãi, mua trả góp và vay thế chấp Tất cả các chính sách này đều chịu ảnh hưởng của lãi suất, vì vậy tác giả sẽ điều chỉnh biến quan sát Lãi suất thành Hỗ trợ tài chính.
Trong phần thảo luận về các yếu tố kinh tế, các thành viên nhấn mạnh rằng khi mua căn hộ để ở, họ cũng rất quan tâm đến khả năng bán lại dễ dàng trong tương lai, vì căn hộ được xem là tài sản có giá trị cao Người mua mong muốn đảm bảo rằng tài sản này an toàn, nghĩa là có tính "hóa lỏng" cao, cho phép họ chuyển đổi thành tiền dễ dàng Do đó, căn hộ không chỉ là nơi ở mà còn có thể xem như một "kho tiền" cho chủ sở hữu Tác giả đề xuất bổ sung biến quan sát "Dễ mua bán" vào nhóm yếu tố kinh tế.
Các thành viên trong nhóm tham khảo đều nhận thấy rằng gia đình và bạn bè có ảnh hưởng lớn đến quyết định mua nhà của họ Họ cũng cho rằng tâm lý bầy đàn trong việc mua căn hộ hiện nay gần như không còn Trước đây, khi thị trường bất động sản mới phát triển, tâm lý bầy đàn rất mạnh, nhưng sau khi thị trường sụt giảm, những khách hàng đầu tư vào căn hộ đã trải qua nhiều khó khăn và có kinh nghiệm hơn trong việc đối phó với các chương trình quảng cáo.
Trong phần thảo luận về việc bổ sung yếu tố vào mô hình QĐM, các thành viên nhấn mạnh nhu cầu sở hữu nhà ở ngay lập tức với chi phí thấp và thời gian nhanh chóng Họ cho rằng với số tiền mua một lô đất nền, họ có thể mua ngay một căn hộ để ở mà không phải tốn thêm chi phí xây dựng và thời gian chờ đợi Tuy nhiên, họ cũng nhận định rằng việc mua căn hộ cũng cần xem xét kỹ lưỡng.
Giá trị của căn hộ giảm dần theo thời gian, trong khi đất nền không chỉ bảo toàn giá trị mà còn có khả năng tăng giá Trước khi quyết định mua căn hộ, nhiều người tin rằng sống ở chung cư an toàn hơn nhờ vào hệ thống an ninh và môi trường dân trí cao Sống tại chung cư cũng phù hợp với lối sống hiện đại, mang lại sự thuận tiện và thể hiện phong cách sống của họ Theo phân tích, các yếu tố tâm lý như nhu cầu ở, cảm giác an toàn và sở thích đóng vai trò quan trọng trong quyết định mua Tác giả đề xuất bổ sung yếu tố tâm lý vào mô hình nghiên cứu, nhấn mạnh sự ảnh hưởng của nhận thức và kinh nghiệm cá nhân trong việc hình thành niềm tin về sự an toàn khi sống trong chung cư.
• Gi ả thuyết H7: Có mối quan hệ dương giữa yếu tố Tâm lý và Quyết định mua căn hộ của khách hàng
Tác giả đã điều chỉnh mô hình nghiên cứu ban đầu từ 6 yếu tố thành mô hình hoàn chỉnh với 7 nhóm yếu tố, bổ sung và điều chỉnh các biến quan sát cho phù hợp Cụ thể, kiến trúc của một căn hộ có ảnh hưởng đến quyết định mua thông qua nhiều khía cạnh khác nhau.
− Thân thiện với môi trường
− An toàn b Yếu tố Kinh tế ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Dễ mua bán c Dịch vụ hỗ trợ ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Nhà trẻ d Nhóm tham khảo ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Bạn bè e Vị trí của dự án ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Gần chợ, trường học, bệnh viện
− Tăng giá đất f Công tác Markeitng ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
− Niềm tin g Tâm lý của khách hàng ảnh hưởng đến QĐM thông qua các khía cạnh:
Các khám phá mới cho thấy sự khác biệt rõ rệt giữa nhu cầu mua căn hộ của nhà đầu tư và khách hàng có nhu cầu ở thực Nhà đầu tư thường chú trọng đến các chương trình Marketing, trong khi khách hàng thực sự lại quan tâm nhiều hơn đến yếu tố kinh tế, vị trí và thiết kế của căn hộ.
4.2.2.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh
Sau bước nghiên cứu sơ bộ, mô hình nghiên cứu trong Chương 2 được hiệu chỉnh cho phù hợp với thị trường Việt Nam như sau:
Hình 4.1 Mô hình nghiên cứu đã hiệu chỉnh
(Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp)
Nhóm yếu tố Kiến trúc gồm các yếu tố: Hình khối, Cảnh quan & Cây xanh, Khung nhìn, Hoàn thiện & Nội thất, Thân thiện môi trường và An toàn
Nhóm yếu tố Kinh tế gồm các yếu tố: Thu nhập; Giá căn hộ; Diện tích; Phí dịch vụ;
Hỗ trợ tài chính và Dễ mua bán.
Nhóm yếu tố Dịch vụ hỗ trợ gồm các yếu tố: Siêu thị; Nhà trẻ và Hồ bơi.
Nhóm yếu tố Nhóm tham khảo gồm các yếu tố: Gia đình; Bố mẹ và Bạn bè.
Nhóm yếu tố Vị trí gồm các yếu tố: Gần trung tâm thành phố; Gần chợ, trường học, bệnh viện; Giao thông và Tăng giá đất.
Nhóm yếu tố Marketing bao gồm thương hiệu, quảng cáo và niềm tin, trong khi nhóm yếu tố tâm lý tập trung vào nhu cầu chỗ ở, sở thích và cảm giác an toàn.
4.2.3 Xây dựng thang đo nháp
K ế t qu ả nghiên c ứ u chính th ứ c
Dữ liệu khảo sát sẽ được xử lý và phân tích bằng phần mềm SPSS, sử dụng phương pháp hệ số tin cậy Cronbach Alpha và phân tích yếu tố khám phá EFA để đánh giá và hiệu chỉnh thang đo Phân tích hồi quy Logistic sẽ được áp dụng nhằm xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ.
4.3.1 Tóm lược dữ liệu khảo sát
Sau khi tinh lọc 200 bảng khảo sát, 152 mẫu đã được chọn lọc đảm bảo yêu cầu Trong số 152 mẫu chính thức, nam giới chiếm 53,75% và nữ giới chiếm 47,25% Về độ tuổi, cơ cấu phân chia như sau: dưới 30 tuổi chiếm 40,1%, từ 30 đến 40 tuổi chiếm 44,7%, từ 41 đến 60 tuổi chiếm 13,9%, và trên 60 tuổi chiếm một tỷ lệ còn lại.
61 tuổi chiếm 1,3% Nếu phân chia theo thu nhập hàng tháng ta có cơ cấu sau: dưới 5 triệu chiếm 16,4%; từ 5~15 triệu chiếm 38,7%; từ 15~30 triệu chiếm 28,2% và trên 30 triệu chiếm 16,7%
Kết quả kiểm định phân phối chuẩn của các biến quan sát, như được trình bày trong Phụ lục 6a, cho thấy số liệu khảo sát đáp ứng đầy đủ các yêu cầu cần thiết.
4.3.2.1 Kiểm định bằng Cronbach alpha
Thang đo Tâm lý (PSY) có Alpha bằng 0,592và thang đo Kinh tế (ECO) có
Hệ số alpha của thang đo tổng thể là 0,613, trong khi các thang đo khác có hệ số alpha lớn hơn 0,7 và hệ số tương quan biến-tổng đều vượt 0,3 Kết quả kiểm định thang đo bằng Cronbach Alpha được trình bày trong Phụ lục 6b Mặc dù thang đo Tâm lý (PSY) có hệ số alpha chưa đạt yêu cầu, tác giả vẫn giữ lại các biến quan sát để phân tích EFA do tính chất quan trọng của nó trong mô hình nghiên cứu Đối với thang đo Kinh tế (ECO), hệ số alpha không đạt và biến ECO_4 (Phí dịch vụ) có hệ số tương quan biến-tổng là 0,259, dẫn đến việc loại bỏ biến này do làm giảm độ tin cậy của thang đo Việc loại bỏ được lý giải bởi nhóm khách hàng không mua căn hộ không quan tâm đến phí dịch vụ, trong khi nhóm khách hàng đồng ý mua căn hộ cũng ít chú ý đến khoản phí này, cho thấy phí dịch vụ là chi phí bắt buộc khi sống tại căn hộ chung cư.
QĐM căn hộ thì hiển nhiên họ cũng chấp nhận chi phí này. h
Sau khi loại bỏ biến không cần thiết, hệ số alpha của thang đo Kinh tế đạt 0,906, cho thấy tính nhất quán cao Các hệ số tương quan giữa biến và tổng của các biến quan sát đều lớn hơn 0,3 Do đó, từ 28 biến quan sát ban đầu, một số biến sẽ được giữ lại sau khi kiểm định bằng Cronbach Alpha.
27 biến quan sát cho bước phân tích EFA
Kết quả kiểm định thang đo bằng EFA cho 27 biến quan sát đã chỉ ra 7 yếu tố với Eigenvalue là 1,288 và phương sai trích đạt 53,79% Tuy nhiên, biến quan sát ARC_6 có hệ số tải nhân tố thấp (0,357), dẫn đến việc nó không rõ ràng thuộc về nhóm yếu tố nào Mặc dù yếu tố an toàn liên quan đến thiết kế kiến trúc, nhưng câu hỏi về hệ thống chữa cháy và thoát hiểm lại khiến khách hàng liên tưởng đến yếu tố dịch vụ Do đó, biến ARC_6 sẽ được loại ra trong lần phân tích EFA tiếp theo.
Kết quả phân tích EFA lần hai cho thấy 26 biến còn lại đã trích ra 7 yếu tố với Eigenvalue là 1,133 và phương sai trích đạt 78,503%, đáp ứng yêu cầu Hệ số KMO đạt 0,837 với mức ý nghĩa 0,000, cũng đạt tiêu chuẩn.
4.3.3 Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
4.3.3.1 Phương trình hàm hồi qui
Kết quả phân tích hồi qui, ta có phương trình hàm tương quan giữa các yếu tố ảnh hưởng đến QĐM và QĐM căn hộ:
Ln ARC ECO SER REF
Phương trình hàm hồi qui được viết lại dưới dạng hàm tỉ lệ xác suất ra quyết định Mua/Không mua của khách hàng:
ARC ECO SER REF LOC MAR PSY
Kết quả phân tích cho thấy mô hình nghiên cứu đạt yêu cầu với hệ số -2LL = 23,472, cho thấy độ phù hợp của mô hình càng cao khi trị số này càng nhỏ (Hoàng Trọng – Chu Nguyễn Mộng Ngọc, 2008).
Kết quả phân tích độ phù hợp của mô hìnhđược trình bày trong Phụ lục 6d
4.3.3.2 Kiểm định mô hình nghiên cứu và các giả thuyết nghiên cứu a Kiểm định mô hình nghiên cứu
Kết quả kiểm định Chi-square cho thấy mô hình đạt mức ý nghĩa 2,1%, điều này cho phép bác bỏ giả thuyết rằng tất cả các hệ số của hàm hồi quy đều bằng 0 Thông tin chi tiết về kết quả kiểm định mô hình được trình bày trong Phụ lục 6d.
Bảng 4.1 Giả thuyết mối quan hệ giữa các yếu tố với QĐM
Tên biến Ký hiệu Quan hệ
Nguồn: Nghiên cứu tổng hợp
Kết quả phân tích hồi qui cho thấy mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ phù hợp với các giả thuyết đã được đưa ra.
Về độ tin cậy: Phép kiểm định Wald cho thấy các giả thuyết H1 , H2 , H4 và H6 được chấp nhận với mức ý nghĩa 5%
Các giả thuyết H3 , H5 và H7 bị bác bỏ vì có mức ý nghĩa lớn hơn 5%
Tác giả nhận thấy rằng có thể chấp nhận các giả thuyết trong nghiên cứu học tập Tóm lại, tất cả các giả thuyết đều được chấp nhận và mối quan hệ giữa các yếu tố đối với quyết định mua (QĐM) phù hợp với các giả thuyết đã đề ra.
Bảng 4.2 Kết quả kiểm định các giả thuyết nghiên cứu β S.E Wald Mức ý nghĩa OR
Hằng số -0,162 0,084 1,506 0,220 0,039 Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu c Các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ
Biến ECO có ảnh hưởng ngược lại đến QĐM, trong khi các biến khác tác động cùng chiều Cụ thể, khi biến ECO tăng 1 đơn vị trên thang đo Likert 5 bậc, QĐM sẽ giảm 0,546 lần; ngược lại, khi biến ECO giảm 1 đơn vị, QĐM sẽ tăng 1,831 lần Tóm lại, sự thay đổi 1 đơn vị của biến ECO tương ứng với sự thay đổi 1,831 lần của QĐM.
Bảng 4.3 Mức độ ảnh hưởng của các biến đến QĐM
Biến Tỉ số odd (OR) Độ tin cậy (%)
Nguồn: Kết quả phân tích dữ liệu h
Kết quả phân tích hồi qui cho thấy có 7 yếu tố ảnh hưởng đến QĐM
Mức độ ảnh hưởng đến QĐM được sắp xếp theo thứ tự từ cao đến thấp bao gồm: Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc, Dịch vụ hỗ trợ, Tâm lý, Marketing và Nhóm tham khảo Trong số 7 yếu tố này, 4 yếu tố chính có ảnh hưởng lớn nhất là Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ.
Phương trình hàm hồi qui được viết lại theo thứ tự ảnh hưởng giảm dần của các yếu tố đến QĐM:
Ln ECO LOC ARC SER
Hoặc xác suất khách hàng đồng ý mua căn hộ:
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF
ECO LOC ARC SER PSY MAR REF e e
Ki ểm đị nh s ự khác bi ệ t gi ữ a các nhóm khách hàng v ề QĐM mua căn hộ
Giả thuyết kiểm định: Không có sự khác biệt về QĐM căn hộ đối với các nhóm đối tượng có mức thu nhập khác nhau.
Với mức ý nghĩa 2.6%, chúng ta bác bỏ giả thuyết kiểm định, cho thấy sự khác biệt rõ rệt về quyết định mua căn hộ giữa các nhóm khách hàng có mức thu nhập khác nhau.
Không có sự khác biệt về chất lượng dịch vụ căn hộ giữa ba nhóm đối tượng có thu nhập dưới 30 triệu đồng/tháng, bao gồm: nhóm có mức lương dưới 5 triệu đồng/tháng, nhóm có mức lương từ 5 đến 15 triệu đồng/tháng, và nhóm có mức lương từ 15 đến 30 triệu đồng/tháng.
Nhóm khách hàng có mức thu nhập trên 30 triệu/tháng có sự khác biệt rõ rệt trong quyết định mua căn hộ so với các nhóm thu nhập thấp hơn Kết quả nghiên cứu cho thấy họ chính là đối tượng mục tiêu lý tưởng cho sản phẩm căn hộ Kenton Điều này hoàn toàn phù hợp với định vị của Kenton trong phân khúc căn hộ cao cấp, nơi yêu cầu khách hàng phải có mức thu nhập tương đối cao.
4.4.2 Sự khác biệt về mục đích mua căn hộ
Giả thuyết kiểm định: Không có sự khác nhau về QĐM căn hộ đối với nhóm khách hàng mua để ở và mua để đầu tư
Với mức ý nghĩa 4.2%, giả thuyết kiểm định được bác bỏ, cho thấy sự khác biệt rõ rệt về quyết định mua căn hộ giữa nhóm khách hàng mua để ở và nhóm khách hàng mua để đầu tư, điều này phù hợp với các phát hiện trong nghiên cứu sơ bộ.
Hàm ý rút ra t ừ k ế t qu ả nghiên c ứ u
Gi ớ i thi ệ u
Chương 4 đã xác định bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ, bao gồm Kinh tế, Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ Nội dung chương này được chia thành ba phần chính, trong đó phần đầu tiên là giới thiệu tổng quan về dự án Kenton.
Residences, (2) Thực trạng sản phẩm căn hộ Kenton Residences và (3) Một vài hàm ý hiệu chỉnh thiết kế nhằm hoàn thiện sản phẩm căn hộ.
T ổ ng quan v ề d ự án Kenton Residences
Công ty TNHHXD-SX-TM Tài Nguyên, thành lập năm 1996, ban đầu tập trung vào sản xuất vật liệu xây dựng, khai thác đá, và xây dựng các công trình dân dụng, công nghiệp, cầu đường, bến cảng, cùng thủy điện Một số dự án lớn đã thực hiện bao gồm Nhà máy Thủy Điện Hàm Thuận - Đa Mi, Đường Hồ Chí Minh, và Hầm đường bộ qua đèo Hải Vân Kể từ năm 2001, Tài Nguyên đã tái cấu trúc hoạt động kinh doanh, chuyển hướng đa dạng hóa ngành nghề, với trọng tâm chính là đầu tư và kinh doanh bất động sản, bên cạnh sản xuất vật liệu xây dựng truyền thống.
Dự án Kenton Residences, khu tổ hợp căn hộ cao cấp tại xã Phước Kiển, huyện Nhà Bè, Thành phố Hồ Chí Minh, được xây dựng trên diện tích 9,1 ha.
Dự án được khởi công năm 2007 và là một trong số các dự án lớn trong lĩnh vực đầu tư BĐS h
Kenton Residences có mật độ xây dựng chỉ 13.1%, là mức thấp nhất hiện nay, với gần 86.9% diện tích còn lại được bao phủ bởi hệ thống cảnh quan sinh thái và mặt nước Dự án được chia thành 3 phân khu rõ ràng.
Phân khu PLAZA là một khu phức hợp đa chức năng, bao gồm căn hộ để ở, căn hộ văn phòng và trung tâm thương mại Khu vực này được thiết kế với các tòa nhà hiện đại, trong đó có tòa nhà A cao 35 tầng, tòa nhà B1&B2 cao 26 tầng và tòa nhà I1&I2 cao 23 tầng, mang đến không gian sống và làm việc tiện nghi cho cư dân và doanh nghiệp.
Kenton Plaza là trung tâm thương mại quy mô 20.000m², bao gồm khu siêu thị và khu mua sắm cao cấp, sang trọng, được quản lý bởi các tập đoàn bán lẻ hàng đầu trong nước và quốc tế Ngoài ra, trung tâm còn cung cấp dịch vụ chăm sóc sắc đẹp (Spa), phòng tập thể dục (Gym), phòng khám cấp cứu đa khoa quốc tế, cùng với các dịch vụ chăm sóc sức khỏe và giải trí khác.
Tòa nhà A cung cấp trung tâm văn phòng và căn hộ SOHO (Office-tel) với đầy đủ dịch vụ cho nhu cầu hội họp và làm việc Đặc biệt, khách tham quan có thể thưởng thức toàn cảnh khu Nam Sài Gòn từ nhà hàng sang trọng trên tầng 35 của tòa nhà cao nhất khu Plaza.
Phân khu RESIDENCES là niềm tự hào của dự án, được thiết kế như một “Ốc đảo xanh” giữa lòng thành phố, thể hiện sự hòa hợp giữa con người và thiên nhiên Tại đây, cư dân trải nghiệm cuộc sống trong môi trường xanh mát, tách biệt hoàn toàn với những ồn ào của đô thị, mang đến không gian yên tĩnh và bình yên, cho phép họ tận hưởng những khoảnh khắc thư giãn trong suốt cả ngày và đêm.
Villas là biểu tượng của sự sáng tạo và tinh tế trong thiết kế kiến trúc, mang đến không gian sống độc đáo và hiện đại Với tiện nghi đạt chuẩn 5 sao, khu biệt thự này nổi bật với hệ thống tháp đậu xe cơ khí tự động, giúp tiết kiệm thời gian và công sức cho chủ nhân Căn hộ sở hữu tầm nhìn tuyệt đẹp ra công viên bờ sông, bến du thuyền và bãi đáp trực thăng, đáp ứng nhu cầu sống cao cấp và phong cách sống hiện đại.
Thiết kế sang trọng với trang thiết bị cao cấp, cùng tầm nhìn đẹp, khu ở này đảm bảo tính riêng tư và khép kín Hệ thống ánh sáng tự nhiên thông thoáng mang lại không gian sống thoải mái và dễ chịu.
Th ự c tr ạ ng s ả n ph ẩm căn hộ Kenton Residences
Trước khi phân tích thực trạng căn hộ Kenton Residences, chương này sẽ trình bày nguyên lý thiết kế căn hộ, tạo cơ sở cho việc phân tích sản phẩm Thiết kế công trình kiến trúc, đặc biệt là chung cư cao tầng, cần đáp ứng bốn yêu cầu cơ bản: Thích dụng, Bền vững, Kinh tế và Mỹ quan (Đặng Thái Hoàng, 1998) [11].
5.3.1 Sơ lược nguyên lý thiết kế căn hộ
Để đảm bảo đáp ứng yêu cầu sử dụng tiện nghi cho công trình, cần thỏa mãn những nhu cầu thực tế về chức năng của công trình đó Đối với nhà ở, việc bố trí hợp lý công năng các phòng và sự tiện nghi cho con người là rất quan trọng Chẳng hạn, phòng ngủ cần đạt diện tích tối thiểu, đảm bảo ánh sáng và thông thoáng Ngoài ra, không gian bên trong phải thuận tiện cho việc bày biện, đồng thời phải có đủ phương tiện vệ sinh, điện nước và giao thông thuận lợi cả ngang lẫn đứng.
Quy Chuẩn Xây Dựng Việt Nam - Quy hoạch xây dựng QCXDVN 01:2008/BXD [7] có một số quy định đối với loại hình nhà chung cư như sau:
− Để đảm bảo môi trường sống tự nhiên trong lành trong các khu chung cư thì mật độ cây xanh tối thiểu phải đạt là 20% h
− Đối với dạng chung cư cao cấp mỗi căn hộ có tối thiểu 1,5 chỗ để ô tô.
Trong TCXDVN 323:2004 (Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế) [3] quy định nhiều yêu cầu công năng mà một chung cư cao tầng phải đảm bảo như:
− Công trình phải có lối giao thông cho người tàn tật có thể tiếp cận và di chuyển.
− Số phòng ở trong một căn hộ không được nhỏ hơn 2.
− Diện tích một căn hộ không dưới 50m 2
− Ngoài ra, còn nhiều tiêu chuẩn khác đảm bảo công năng sử dụng cho một căn hộ chung cư.
Bảng 5.1 Diện tích tối thiểu một số phòng cơ bản trong căn hộ
Loại phòng Diện tích tối thiểu (m 2
3 Phòng khách/phòng sinh hoạt chung 14
Phòng vệ sinh có bồn tắm 5
Bếp nấu kết hợp phòng ăn 12
Nguồn: TCXDVN 323:2004 Nhà cao tầng – Tiêu chuẩn thiết kế, Bộ xây dựng [3]
5.3.1.2 Yêu cầu Bền vững Độ bền vững của công trình có nghĩa là kết cấu công trình phải chịu được tải trọng bản thân và các tác động tự nhiên bên ngoài như gió bão, động đất, nhiệt độ, tuyết, cháy, nổ … và các tác động do con người gây ra Ngoài ra, hệ kết cấu phải chống chịu được sự xâm thực của môi trường tác động lên nó trong thời gian thi công và sử dụng Độ bền vững của công trình bao gồm độ bền của các cấu kiện, độ ổn định của kết cấu và độ bền lâu của hệ kết cấu h
Việt Nam và các quốc gia trên thế giới đều có hệ thống tiêu chuẩn thiết kế kết cấu công trình nhằm đảm bảo tính bền vững và kinh tế cho các giải pháp kỹ thuật Những tiêu chuẩn này không chỉ đáp ứng yêu cầu về độ bền mà còn tối ưu hóa chi phí, góp phần nâng cao hiệu quả trong xây dựng Một số tiêu chuẩn quan trọng liên quan đến tính bền vững của hệ kết cấu công trình cần được chú ý.
TCXDVN 194:2006 quy định về khảo sát địa kỹ thuật cho nhà cao tầng, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc khảo sát địa chất do tải trọng lớn của công trình Kết quả khảo sát chính xác là yếu tố quyết định giúp kỹ sư đưa ra giải pháp nền móng an toàn và tiết kiệm.
TCXDVN 356:2005 quy định tiêu chuẩn thiết kế cho kết cấu bê tông và bê tông cốt thép, đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng các tòa nhà Việc áp dụng các giải pháp kỹ thuật hợp lý không chỉ đảm bảo tính bền vững mà còn giúp tiết kiệm chi phí xây dựng và tạo ra hình dáng kiến trúc hiện đại cho công trình.
TCXDVN 375:2006 là tiêu chuẩn thiết kế công trình chịu động đất đầu tiên của Việt Nam, đánh dấu sự kế thừa các tiêu chuẩn châu Âu Tiêu chuẩn này nhấn mạnh tầm quan trọng của việc thiết kế các tòa nhà cao tầng không chỉ để chịu đựng các tác động thông thường mà còn phải tính đến các thảm họa do động đất.
TCVN 2737:1995 quy định các tải trọng và tác động trong thiết kế công trình, đặc biệt là đối với nhà cao tầng Tải trọng gió là một yếu tố nguy hiểm, có thể dẫn đến mất ổn định và thậm chí phá hủy cấu trúc của tòa nhà.
TCXD 205:1998 quy định tiêu chuẩn thiết kế móng cọc cho nhà cao tầng, nhằm đảm bảo khả năng chịu tải trọng lớn Móng sâu là giải pháp ưu tiên trong thiết kế để đáp ứng yêu cầu này.
Tiêu chuẩn thiết kế trong nước nhấn mạnh tầm quan trọng của tính bền vững cho các tòa nhà, điều này luôn được chú trọng trong quá trình thiết kế.
Yêu cầu kinh tế trong xây dựng đề cập đến tính hợp lý và tiết kiệm chi phí từ giai đoạn thiết kế đến thi công và quản lý Chi phí xây dựng luôn là mối quan tâm hàng đầu, đặc biệt trong lĩnh vực nhà ở thương mại Sự phát triển của khoa học kỹ thuật đã giúp giảm chi phí và thời gian thi công trong khi vẫn đảm bảo chất lượng cao Các tiến bộ trong vật liệu xây dựng và phần mềm tính toán cho phép kỹ sư thiết kế các hệ kết cấu siêu cao tầng với việc tiết kiệm vật liệu tối đa Hơn nữa, vật liệu bao che hiện đại ngày càng nhẹ và tiết kiệm năng lượng, giúp giảm thiểu chi phí vận hành và bảo trì cho các tòa nhà.
Yêu cầu về kinh tế thường mâu thuẫn với ba tiêu chí còn lại trong xây dựng, vì một ngôi nhà tiện nghi, bền vững và đẹp sẽ đòi hỏi chi phí xây dựng cao Do đó, việc cân nhắc và sắp xếp thứ tự ưu tiên giữa các tiêu chí này là rất cần thiết khi thực hiện một công trình.
Công trình kiến trúc không chỉ phục vụ nhu cầu sử dụng của con người mà còn cần phải đẹp và mang lại sức truyền cảm nghệ thuật.
Vẻ đẹp kiến trúc thay đổi theo từng giai đoạn lịch sử, vì vậy việc thiết kế công trình cần phải xem xét xu hướng kiến trúc đương đại để đảm bảo tính bền vững và sức sống lâu dài cho công trình.
Yêu cầu về mỹ quan ngày càng trở nên quan trọng do sự gia tăng mức sống của con người Hiện nay, căn hộ không chỉ đơn thuần là nơi ở mà còn phản ánh phong cách thẩm mỹ của gia chủ Sự thoải mái trong không gian sống được nâng cao nhờ vào yếu tố thẩm mỹ, góp phần tạo nên một môi trường sống lý tưởng.
5.3.2 Thực trạng sản phẩm căn hộ
Hàm ý rút ra t ừ k ế t qu ả nghiên c ứ u
5.4.1 Khuyến nghị giải pháp hiệu chỉnh thiết kếcăn hộ Kenton Residences
Nghiên cứu trong Chương 4 chỉ ra bảy yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Trong số đó, yếu tố Tâm lý và Nhóm tham khảo liên quan đến bản thân khách hàng và không thể can thiệp Năm yếu tố còn lại có thể được xem xét để tác động đến quyết định của khách hàng.
Kinh tế, vị trí, kiến trúc, dịch vụ hỗ trợ và marketing là những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến quyết định mua hàng (QĐM), trong đó yếu tố kinh tế có tác động lớn nhất Do đó, các giải pháp điều chỉnh thiết kế cần được xây dựng dựa trên những hạn chế của năm yếu tố này.
Nguyên tắc chính của các giải pháp là tập trung vào việc giải quyết vấn đề kinh tế nhằm tối ưu hóa chi phí xây dựng Các yếu tố cần xem xét bao gồm vị trí, kiến trúc và các yếu tố khác liên quan.
Dịch vụ hỗ trợ cũng tập trung vào khía cạnh tiết giảm chi phí xây dựng
Các giải pháp nhằm giảm giá sản phẩm cần được thực hiện một cách cẩn thận để không làm ảnh hưởng đến chất lượng của các căn hộ cao cấp Việc duy trì danh hiệu “Thiên đường hạ giới” hay “Resort giữa thành phố” vẫn là một mục tiêu quan trọng.
5.4.1.1 Nhóm giải pháp giải quyết vấn đề Kinh tế
Hiện nay, nhu cầu về nhà ở đang tăng cao, nhưng người dân gặp khó khăn trong việc tiếp cận để mua Nguyên nhân chính là giá căn hộ quá cao so với khả năng tài chính của họ Việc tính toán giá căn hộ có thể được thực hiện một cách đơn giản.
Giá căn hộ = Diện tích x Giá xây dựng
Mục tiêu hàng đầu hiện nay là giảm giá căn hộ để người dân có thể mua được và giảm lượng hàng tồn kho cho doanh nghiệp bất động sản Để đạt được điều này, chúng ta có ba phương án: đầu tiên, giảm diện tích căn hộ nhưng vẫn đảm bảo nhu cầu sử dụng; thứ hai, giảm giá thành xây dựng bằng cách sử dụng vật liệu hợp lý và tiết kiệm chi phí xây dựng không cần thiết; và cuối cùng, kết hợp cả hai phương án trên để vừa giảm diện tích căn hộ vừa giảm giá thành xây dựng.
Các giải pháp được trình bày dưới đây không chỉ giúp giảm diện tích căn hộ mà còn hạ thấp chi phí xây dựng Mặc dù một số tính năng của căn hộ cao cấp có thể bị ảnh hưởng, nhưng chúng tôi vẫn nỗ lực duy trì các tính năng này ở mức độ hợp lý.
Tháp A cao 42 tầng và đã thi công phần thô đến tầng 11 Theo thiết kế trước đây, mặt trước mỗi tầng của tháp A là hai căn hộ có diện tích129m
Giảm diện tích căn hộ:
2 Phương án mới có thể áp dụng là mặt trước mỗi tầng sẽ có bốn căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 45 đến hơn 60m 2
Các tháp G1, G2, H1 và H2 đã hoàn thành phần kết cấu, nhưng công tác xây tô vẫn chưa được triển khai Theo thiết kế, mỗi tháp cao 23 tầng, với bốn căn hộ trên mỗi tầng, mỗi căn hộ có diện tích 136m².
Phần mặt sau của tháp bao gồm các căn hộ SOHO, trong đó một phần sẽ được chuyển đổi thành khách sạn Thông tin chi tiết về giải pháp này được trình bày trong mục 4.2.4e - Chuyển đổi công năng tháp A.
2 Phương án mới có thể áp dụng là mỗi tầng sẽ có sáu căn hộ và mỗi căn sẽ có diện tích từ 70 đến hơn 90m 2
Các tháp I1 và I2 cao 26 tầng đã hoàn tất công tác hoàn thiện bên trong và ngoài Mỗi tầng có sáu căn hộ với diện tích 129m
2 Do đã hoàn tất phân chia diện tích căn hộ nên nếu muốn giảm diện tích căn hộ thì phải phá dỡ kết cấu tường đã xây và tiến hành xây mới Việc này khá tốn kém và tốn thời gian nên phương án tối ưu là giữ nguyên và chờ tình hình thị trường h khả quan hơn để bán hàng Trong trường hợp thị trường tương lai không khả quan thì sẽ tiến hành chia nhỏ căn hộ như các tháp B1 và B2
Phân khu Sky Villas sẽ được điều chỉnh thiết kế tương tự như phân khu Residences, với các tháp E1, E2, F1 và F2 có thiết kế giống các tháp C, D và G, H Diện tích mỗi căn hộ sẽ được điều chỉnh phù hợp với nhu cầu thực tế trong tương lai Tất cả ô tô và xe máy sẽ được chuyển về bãi đỗ xe chung rộng 6ha cho toàn bộ dự án, và sẽ có đường giao thông kết nối giữa bãi đỗ xe và các tháp E1, E2, F1 và F2.
Hiện tại, chưa có khảo sát chính thức về nhu cầu diện tích và số phòng ngủ cho từng căn hộ, do đó việc giảm diện tích căn hộ cho các tháp chưa xây cần được xem xét cẩn thận trong tương lai Tương tự, việc thay đổi phân khu Sky Villas thành phân khu Residences cũng sẽ phụ thuộc vào nhu cầu thực tế trong thời gian tới Việc duy trì các căn hộ lớn và biệt thự trên cao, kết hợp với việc giảm diện tích các căn hộ hiện hữu, sẽ giúp đa dạng hóa sản phẩm và tăng khả năng tiếp cận của khách hàng đối với sản phẩm của Công ty Tài Nguyên.
Kính Low-E mang lại nhiều lợi ích vượt trội so với kính thông thường, nhưng giá thành cao đã làm tăng chi phí xây dựng Hơn nữa, loại vật liệu này còn mới mẻ và chưa phổ biến ở Việt Nam, khiến khách hàng tiềm năng không có nhiều thông tin về sản phẩm Việc đầu tư một khoản tiền lớn cho một sản phẩm chưa quen thuộc là một thách thức đối với người mua căn hộ Do đó, việc cân nhắc giảm sử dụng kính Low-E là điều cần thiết.
Giảm sử dụng kính Low-E:
Để duy trì các tính năng cao cấp cho căn hộ, kính Low-E được sử dụng cho các căn hộ chịu ảnh hưởng trực tiếp của ánh nắng ở hướng Đông và Tây Cửa sổ hướng Bắc và Nam sẽ sử dụng kính cường lực, trong khi các căn hộ có cửa sổ hướng Đông và Tây nhưng bị che khuất bởi các tòa tháp khác cũng sẽ sử dụng loại kính cường lực này.
Trước đây, việc kiểm duyệt vật tư không được thực hiện tốt, dẫn đến việc cho phép sử dụng khung cửa sổ nhôm có phôi dày đến 3.2mm Sự nhầm lẫn trong phê duyệt vật liệu này xuất phát từ việc áp dụng tiêu chuẩn phôi nhôm dày trên 2mm cho hệ vách kính (Curtain wall) thay vì cho hệ cửa sổ.
Window) Việc sử dụng sai vật liệu kết hợp với việc sử dụng kính Low-E đã đẩy giá thành cửa sổ lên rất cao: khoảng từ 6 đến 7.5 triệu/m
Sử dụng khung nhôm tiêu chuẩn cho hệ thống cửa sổ:
2 cửa sổ Giá thông thường cho hệ cửa sổ chất lượng cao là từ 3 đến 4 triệu/m 2
Tóm t ắ t
Dự án Kenton Residences là một tổ hợp đa chức năng, mặc dù quá trình thiết kế gặp một số khó khăn nhưng đã chọn được những nhà thầu thiết kế hàng đầu, mang đến những nét đặc sắc cho dự án Điểm nổi bật của Kenton Residences là hình khối kiến trúc đẹp mắt, kết hợp hài hòa với hệ thống cảnh quan xanh và hồ bơi, tạo nên môi trường sống lý tưởng cho cư dân Ngoài ra, dự án còn sở hữu nhiều ưu điểm như vị trí thuận lợi, tầng hầm rộng rãi đáp ứng 2,5 chỗ đậu xe cho mỗi căn hộ, cùng với bến du thuyền và bãi đáp trực thăng.
Các giải pháp thiết kế hiện tại chưa đáp ứng nhu cầu thực tế của khách hàng, với diện tích căn hộ quá lớn và khung nhìn từ phòng tắm giữa các căn hộ đối diện không hợp lý Dự án chỉ cung cấp bốn dòng sản phẩm, dẫn đến sự hạn chế lựa chọn cho khách hàng Diện tích hồ bơi và cây xanh quá nhiều, làm giảm không gian chơi cho trẻ em và thiếu dịch vụ nhà trẻ Một số thiết kế gây lãng phí, như việc sử dụng kính Low-E không cần thiết, khung nhôm cho hệ Vách kính thay vì cửa sổ, hệ thống thoát khói tầng hầm không hợp lý, và bãi đỗ xe thừa công suất Việc xây dựng bãi đáp trực thăng và bến du thuyền cũng không cần thiết Hơn nữa, công nghệ thi công bê tông nhẵn mặt chưa phù hợp với trình độ thi công tại Việt Nam, làm tăng chi phí xây dựng.
Nghiên cứu trong Chương 2 chỉ ra rằng có bảy yếu tố ảnh hưởng đến quyết định mua căn hộ Trong số đó, yếu tố Tâm lý và Nhóm tham khảo là những yếu tố thuộc về bản thân khách hàng và không thể can thiệp Năm yếu tố còn lại bao gồm Kinh tế và Vị trí, đóng vai trò quan trọng trong quá trình ra quyết định của khách hàng.
Trong lĩnh vực kiến trúc, dịch vụ hỗ trợ và marketing, yếu tố kinh tế có ảnh hưởng lớn nhất đến quyết định mua hàng Do đó, các giải pháp hoàn thiện sản phẩm cần tập trung vào việc khắc phục các hạn chế của năm yếu tố này, đặc biệt là vấn đề kinh tế.
Nguyên tắc chính của các giải pháp là tập trung vào việc giải quyết vấn đề Kinh tế nhằm giảm thiểu chi phí xây dựng Các giải pháp cho các yếu tố như Vị trí, Kiến trúc và Dịch vụ hỗ trợ cũng được xây dựng với mục tiêu tiết kiệm chi phí trong quá trình xây dựng.
Để giảm giá thành sản phẩm mà vẫn đảm bảo chất lượng căn hộ cao cấp, cần thực hiện các giải pháp cụ thể Danh hiệu “Thiên đường hạ giới” hay “Resort giữa thành phố” cần được duy trì thông qua việc tối ưu hóa số lượng hồ bơi, hồ nước cảnh quan, và hệ thống suối nhân tạo Đồng thời, việc bổ sung công viên cây xanh và sân chơi trẻ em cũng rất quan trọng để tạo ra không gian sống lý tưởng.