Đang tải... (xem toàn văn)
Nguyen Thi Ly ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH M ỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PH Ố THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012 2014 LUẬN VĂN[.]
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LÝ NGHIÊN CỨU VÀ PHÂN TÍCH MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở, TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2012-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ học vị Tôi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cảm ơn thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý ii LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra, nghiên cứu để hồn thành luận văn, ngồi nỗ lực thân, tơi nhận hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo nhà khoa học, thầy cô giáo giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo quan, đồng nghiệp nhân dân địa phương Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy giáo, TS Dư Ngọc Thành, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên trực tiếp hướng dẫn, suốt q trình làm luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn góp ý chân thành thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, Ủy ban nhân dân Thành phố Thái Ngun, Phịng Tài Ngun Mơi trường Thành phố Thái Ngun nhiệt tình giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, người thân, cán đồng nghiệp bạn bè tạo điều kiện mặt cho tơi q trình thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Thị Lý iii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ viết tắt v Danh mục bảng vi Danh mục hình vii MỞ ĐẦU 1 Đặt vấn đề Mục tiêu đề tài 3 Ý nghĩa khoa học ý nghĩa thực tiễn đề tài Chương TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Khái quát chung giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 11 1.2 Cơ sở pháp lý 15 1.3 Phương pháp xác định giá đất 17 1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất Việt Nam 17 1.3.2 Điều kiện áp dụng phương pháp xác định giá đất 22 1.3.3 Phương pháp xác định giá đất đô thị 23 1.4 Công tác quản lý Nhà nước giá đất Việt Nam 24 1.5 Tình hình biến động giá đất giới Việt Nam 26 1.5.1 Tình hình biến động giá đất Thế giới 26 1.5.2 Tình hình nguyên nhân biến động giá đất Việt Nam 32 Chương ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 37 2.1 Đối tượng nghiên cứu: 37 2.2 Phạm vi nghiên cứu: 37 2.3 Nội dung nghiên cứu 37 iv 2.4 Phương pháp nghiên cứu 38 2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 38 2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 38 2.4.3 Phương pháp điều tra vấn 39 2.4.4 Phương pháp so sánh 39 2.4.5 Phương pháp phân tích 39 Chương KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 40 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên 40 3.1.1 Vị trí địa lý 40 3.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 40 3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội , dân số sở hạ tầng 41 3.2 Tình hình quản lý đất đai địa bàn Thành phố Thái Nguyên 44 3.2.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 44 3.2.2 Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành phố Thái Nguyên 45 3.3 Giá đất thực tế giá đất theo quy định chung phạm vi nước địa bàn thành phố Thái Nguyên 47 3.3.1 Giá đất quy định chung phạm vi nước 47 3.3.2 Giá đất quy định địa bàn thành phố Thái Nguyên 48 3.4 Xác định yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên 51 3.4.1 Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất 51 3.4.2 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất 61 3.4.3 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất 63 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 65 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 69 Kết luận 69 Kiến nghị 70 TÀI LIỆU THAM KHẢO 72 v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ADB : Ngân hàng phát triển châu Á BAH : Bị ảnh hưởng BTC : Bộ Tài CNH - HĐH : Cơng nghiệp hố - Hiện đại hố CP : Chính phủ GPMB : Giải phóng mặt HSĐC : Hồ sơ địa QĐ : Quyết định TĐC : Tái định cư TNMT : Tài nguyên môi trường TT : Thông tư TTg : Thủ tướng UBND : Uỷ ban nhân dân WB : Ngân hàng giới GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất vi DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1 Giá đất 10 khu phố giới có giá cao 31 Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng loại đất năm 2014 Thành phố Thái Nguyên 44 Bảng 3.2 Giá nhà nước quy định đất 47 Bảng 3.3 Giá đất nhà nước quy định áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ 2012 đến 2014 50 Bảng 3.4 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm I 52 Bảng 3.5 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm II 56 Bảng 3.6 Bảng biến động giá đất đường phố nhóm III 59 Bảng 3.7 Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất tuyến đường Hoàng Văn Thụ tuyến đường Quang Vinh 61 Bảng 3.8 Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất 62 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư 63 Bảng 3.10 Giá đất khu trước sau thực dự án 64 vii DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Đồ thị cung cầu đất đai Hình 1.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 10 Hình 3.1 Thống kê trường hợp cấp GCN quyền SDĐ theo loại địa bàn TP Thái Nguyên giai đoạn 2012 - 2014 46 Hình 3.2 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm I 54 Hình 3.3 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm I 55 Hình 3.4 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm II 57 Hình 3.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm II 58 Hình 3.6 Biểu đồ giá đất thị trường trung bình đường phố nhóm III 60 Hình 3.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí nhóm III 60 MỞ ĐẦU Đặt vấn đề Đất đai tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đời sống hộ gia đình, cá nhân, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đảm bảo cho trình tái sản xuất giúp xã hội khơng ngừng mở rộng Trong q trình đổi kinh tế - xã hội nước ta, chế kinh tế thị trường bước hình thành, thành phần kinh tế phát triển mạnh xu tất yếu nguồn lực đầu vào cho sản xuất sản phẩm đầu trở thành hàng hóa, đất đai khơng phải ngoại lệ Đất nước ta thời kỳ đổi mạnh mẽ mặt nhờ bước tiến dài tiến trình hội nhập Vì vậy, vai trị đất đai q trình phát triển kinh tế - xã hội ngày nhìn nhận đầy đủ, toàn diện khoa học, đặc biệt thời kỳ cơng nghiệp hố đại hố đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào mục đích sử dụng Đảng, Nhà nước, ngành cấp quan tâm Đất đai ngày trở nên quan trọng có giá trị nhu cầu sử dụng đất có đầu tư ngày cao người Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ nghiệp cơng nghiệp hố - đại hố đất nước địi hỏi phải có chế, sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh thị trường bất động sản, định giá đất công cụ, biện pháp hữu hiệu thiếu, mặt khác, giá đất công cụ quản lý vĩ mô Nhà nước để thực quản lý đất đai biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành cơng cụ đắc lực sách tài đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước khắc phục yếu công tác quản lý Nhà 63 chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 Cũng đường Nguyễn Huệ lô đất đường Chu Văn An, đường Quang Vinh có diện tích mặt tiền lớn có lợi kinh doanh, mang lại lợi nhuận cao có giá cao so với lơ có mặt tiền nhỏ 3.4.4 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn Để đánh giá ảnh hưởng dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất Đề tài nghiên cứu chọn khu dân cư quy hoạch địa bàn thành phố Thái Nguyên khu dân cư số 3, số phường Đông Quang, khu dân số phường Túc Duyên để tiến hành điểu tra theo mẫu phiếu Dựa phương pháp thu thập số liệu, điều tra, vấn theo mẫu phiếu đề tài tiến hành điều tra hai khụ vực Kết điều tra thể bảng 3.9 Bảng 3.9 Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu dân cư số 3, số P.Đồng Quang Khu dân cư số P Túc Duyên Năm hoàn Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu (ha) quy hoạch quy hoạch 1,8 157 2007 2009 2,18 392 2006 2006 (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) thành quy hoạch 64 Khu dân cư số 3, số phường Đồng Quang quy hoạch theo định số 192/QĐ-UBND ngày 31/01/2007 UBND tỉnh Thái Nguyên Là khu đất thành phố làm chủ đầu tư Khu dân cư bắt đầu quy hoạch, hoàn thành năm 2009 Có 157 lơ với 1.8 đất Theo điều tra thực tế giá đất trước năm quy hoạch đất khu dân cư có giá 3.000.000 VNĐ/m2 Khi biết có đầu tư quy hoạch vào, giá đất tăng dần với giá trị thị trường trung bình 4.000.000 - 5.500.000 VNĐ/m2 Đến năm 2009 sau hoàn thành quy hoạch, khu dân cư hoàn thiện sở hạ tầng, khu đất có giá trung bình theo điều tra 7.000.000 - 9.000.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2015 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 12.000.000 - 15.000.000 VNĐ/m2 Bảng 3.10 Giá đất khu trước sau thực dự án Đơn vị: 1000/m2 Giá đất TB Khu dân cư Mức chênh lệch Sau thực Chênh lệch quy đơn giá hoạch (1000/m2) 4.000 - 5.500 7.000 - 9.000 3.000 - 4.500 1,83- 1,63 4.750 8.500 3.750 1,79 1.500 - 2.000 4.500- 6.500 3.000 - 4.500 - 3,25 1.750 5.500 3.750 3,14 Bắt đầu quy hoạch Hệ số K Khu dân cư số 3, số P Đồng Quang Giá đất trung bình Khu dân cư số P.Túc Duyên Giất đất trung bình (Nguồn: Số liệu thu thập từ điều tra, vấn) Khu dân cư số phường Túc Duyên quy hoạch theo định số 734/QĐ-UBND ngày 29/03/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên Với diện tích 2.18 ha, khu dân cư số phường Túc Dun có 392 lơ Bắt đầu quy hoạch năm 65 2006 hồn thành năm Trước năm quy hoạch, giá đất nơng nghiệp khu dân cư có giá trung bình 200.000 VNĐ/m2, bao gồm tất khoản giá đất khoản hỗ trợ cối hoa màu hay hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp Đất có giá trung bình từ 1.000.0001.200.000 VNĐ/m2 Khi có định quy hoạch giá khu đất quy định định số 2528/QĐ-UBND ngày 10/11/2006 UBND tỉnh Thái Nguyên giá đất đất 2.000.000-2.500.000 VNĐ/m2 Sau thực xong sở hạ tầng, đường lại giá đất trung bình thừa 4.500.000 - 6.500.000 VNĐ/m2 Và đến năm 2012 qua điều tra thực tế giá đất lô khoảng 8.000.000-10.000.000 VNĐ/m2 Như vậy, qua điều tra thực tế hai khu dân cư ta thấy rõ ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động 3.4.5 Đề xuất giải pháp xây dựng quản lý giá đất địa bàn thành phố Thái Nguyên 3.4.5.1 Giải pháp sách, pháp luật Chính sách cơng cụ quan trọng để Nhà nước thực quyền đại diện chủ sở hữu quản lý đất đai nói chung hoạt động giao dịch thị trường bất động sản nói riêng Để phát huy tác động tích cực cơng cụ nhà nước việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung giá đất nói riêng Thành phố Thái Ngun cần có số giải pháp sau: - UBND tỉnh Thái Nguyên cần nghiên cứu bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí 66 xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin sở dựa vào dư luận mơi giới cịn thiếu xác - Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, UBND tỉnh Thái Nguyên thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành Tài nguyên Môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật định mức đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá không phù hợp với quy định pháp luật hành - UBND tỉnh ngành Tài ngun Mơi trường cần có sách kích cầu người có nhu cầu đất thực sự, đối tượng có thu nhập thấp khơng mua đất giá bị đẩy lên cao - Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ năm tỉnh Thái Nguyên cần phải điều chỉnh giá loại đất tăng lên để không qua thấp so với khung giá Chính phủ Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến thửa, phân nhiều vùng giá trị phù hợp với giá trao đổi thực tế địa bàn Thành phố Thái Nguyên - Tỉnh Thái Nguyên cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị trường thời điểm Nhất vị trí tuyến đường phố Bởi vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường 3.4.5.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực - UBND Thành phố Thái Nguyên tiếp tục hoàn thiện tổ chức máy, 67 nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ cơng chức địa xã, phường - Kiện tồn, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách - Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng - Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập - Tỉnh Thái Nguyên cần trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Trước mắt cần tăng cường khả chuyên môn định giá đất cho đội ngũ thực công tác để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất thị trường; bước xây dựng sở liệu giá đất cho đất 3.4.5.3 Giải pháp công nghệ - Xây dựng hệ thống thông tin đất đai kết nối cấp từ Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Thái Nguyên đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời xác - Thành phố Thái Nguyên cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng 68 thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; bước chuyển sang giao dịch điện tử lĩnh vực đất đai, hồn thành việc xây dựng hệ thống thơng tin liệu đất đai dạng số đại địa bàn toàn tỉnh - UBND TP Thái Nguyên tiếp tục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác tra kiểm tra việc thực pháp luật đất đai, kiên xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai Phối hợp chặt chẽ với quan thơng tấn, báo chí để tun truyền phổ biến pháp luật đất đai tiếp cận, giao lưu trực tuyến giải đáp vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật cá nhân 69 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đô thị địa bàn thành phố Thái Nguyên cho thấy giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi hạ tầng, kinh doanh, buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao cụ thể: chênh lệnh giá năm 2012 2,3 lần đến năm 2014 chệnh lệch giá 2,8 lần * Ảnh hưởng loại đường phố đến giá đất - Đường phố nhóm I: Có giá đất từ 16 triệu đồng/m2 trở lên - Đường phố nhóm II: Có giá đất từ đến cận 16 triệu đồng/m2 - Đường phố nhóm III: Có giá đất từ đến cận triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng vị trí lơ đất đến giá đất - Đường phố Hoàng Văn Thụ coi nơi có giá bán cao thành phố Thái Nguyên Giá bán lơ đất có vị trí mặt tiền trục đường vị trí (năm 2012 70 triệu/m2) cao nhiều lần so với lơ đất có mặt tiền bám vị trí 2, 3, - Đường Quang Vinh mức chênh lệch vị trí với vị trí 2,3,4 thấp nhiều so với tuyến đường Hồng Văn Thụ Yếu tố chủ quan đất gần trung tâm thành phố hơn, sở hạ tầng tốt hơn, gần trung tâm thương mại, có hình thể đất đẹp có giá chuyển nhượng cao Yếu tố khách quan qua tìm hiểu là: yếu tố người, q trình sử dụng, yếu tố tín ngưỡng…các yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá chuyển nhượng đất 70 * Ảnh hưởng chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất Các đất có diện tích đất có chiều rộng mặt tiền bé giá bán /1m2 thấp đất chiều rộng mặt tiền lớn hơn, với đất đường Nguyễn Huệ với độ rộng mặt tiền từ - m giá trung bình từ 3.000 - 4.500 triều động/m2, đất rộng 6m giá đất trung bình lớn 6.500 triệu đồng/m2 * Ảnh hưởng dự án quy hoạch đến giá đất - Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại nhu cầu đất tăng Để góp phần nâng cao quỹ đất cho người dân, thành phố Thái Nguyên năm vừa qua triển khai nhiều dự án quy hoạch khu dân cư Giá đất khu dân cư từ lúc bắt đầu có phương án quy hoạch đến lúc dự án hồn thành có thay đổi lớn - Đất khu vực có ảnh hưởng quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương hoạch cao không đáng kể so với giá quy định nhà nước, có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán quy hoạch diễn sôi động Kiến nghị Qua nghiên cứu điều tra thực tế giá đất yếu tố ảnh hưởng tới giá đất thành phố Thái Nguyên, xuất phát từ thực trạng cơng tác định giá đất nói riêng công tác quản lý Nhà nước đất đai nói chúng tơi xin đưa số kiến nghị sau: - Để giảm mức chênh lệch giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng bảng giá đất chi tiết đảm bảo phù hợp với thực tế địa phương - Căn vào khung giá phương pháp xác định giá đất Chính phủ ban hành, giá đất UBND tỉnh Thái Nguyên quy định phải phù hợp với thực 71 tế phù hợp với quan hệ đất đai có phát sinh áp dụng giá đất Hàng năm UBND tỉnh Thái Nguyên phải điều chỉnh cho phù hợp với giá đất thị trường - UBND tỉnh Thái Nguyên cần xây dựng tổ chức đào tạo chuyên gia định giá đất để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức tư vấn định giá đất Tổ chức có nhiệm vụ định giá đất BĐS - Cần nghiên cứu phát triển hệ thống thông tin giá đất Web phải có cán chun trách cơng tác xây dựng phát triển hệ thống thông tin giá đất thị trường để góp phần tích cực cơng tác quản lý sử dụng đất đai thành phố Thái Nguyên 72 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2003), Thơng tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực nghị định số 188/2004/NĐ-CP Bộ Tài (2007), Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực nghị định 123/2007/NĐ-CP Bộ Tài nguyên Môi trường - Bộ Tài (2010), Thơng tư liên tịch số 02/2010/ TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Ngô Đức Cát (2000), Kinh tế tài nguyên đất, NXB Nông nghiệp Mai Văn Cầu, Tôn Gia Huyền, Nguyễn Đặng Huỳnh (2003), Lý luận phương pháp định giá đất Cục thống kê tỉnh Thái Nguyên (2012), Niên giám thống kê năm 2012 thành phố Thái Nguyên, Thái Nguyên Cục thống kê tỉnh Thái Nguyên (2013), Niên giám thống kê năm 2013 thành phố Thái Nguyên, Thái Nguyên Cục thống kê tỉnh Thái Nguyên (2014), Niên giám thống kê năm 2014 thành phố Thái Nguyên, Thái Nguyên Chính phủ (2003), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003 10 Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất 11 Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/ NĐ-CP ngày 07/05/2009 Chính phủ phân loại thị, tổ chức lập, thẩm định đề án định công nhận loại đô thị 12 Huỳnh Văn Chương (2010), “Bàn luận khái niệm đất quản lý đất đai”, 73 13 Nguyễn Thế Huấn Phan Thị Thu Hằng (2008), Giáo trình Định giá đất Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 14 Quốc hội (2003), Luật Đất đai 2003, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 15 Quốc hội (2013), Luật Đất đai 2013, Nhà xuất Chính trị quốc gia Hà Nội 16 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2004),Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất Nông nghiệp Hà Nội 17 UBND Thành phố Thái Nguyên (2011), Báo cáo thuyết minh tổng hợp Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế hoạch sử dụng đất năm đầu kỳ 2011-2015 thành phố Thái Nguyên tỉnh Thái Nguyên 18 UBND tỉnh Thái Nguyên (2011) Quyết định số 62/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2012 19 UBND tỉnh Thái Nguyên (2012) Quyết định số 52/2012/ QĐ-UBND ngày 26/12/2012, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2013 20 UBND tỉnh Thái Nguyên (2013) Quyết định số 36/2013/ QĐ-UBND ngày 21/12/2013, việc Quy định giá loại đất địa bàn tỉnh Thái Nguyên năm 2014 21 http://www.diaoconline.vn, truy cập ngày 4/8/2015 22 http://landtoday.net/vn/tintuc, truy cập ngày 10/9/2015 74 PHIẾU ĐIỀU TRA PHIẾU THU THẬP THÔNG TIN VỀ THỬA ĐẤT Xin Ông/Bà vui lịng cho biết thơng tin vấn đề (hãy trả lời đánh dấu vào câu trả lời phù hợp với ý kiến Ông/Bà) I THÔNG TIN CHUNG 1.1 Họ tên chủ hộ: Tuổi: Dân tộc: Giới tính Nam/ Nữ Địa chủ sử dụng đất: Trình độ: (Đại học; Trung cấp/cao đẳng; THPT, THCS):…… .……… 1.2 Loại hộ: Giàu Khá Trung bình Nghèo 1.3 Thu nhập hộ (Triệu đồng/năm):……………………………… 1.4 Số nhân hộ:…………………………………………… 1.5 Nghề nghiệp người dân khu vực (chủ yếu): Cán bộ, công nhân nghề tự Nơng nghiệp Bn bán II THƠNG TIN VỀ THỬA ĐẤT 2.1 Địa đất: Số nhà: Hẻm Ngách Ngõ Đường phố: Tổ: …Phường: Thuộc khu dân cư quy hoạch: Có Khơng 2.2 Số thửa: …………….; Tờ đồ số: …………………………………… 2.3 Tổng diện tích: ….… m2; Trong đó: Đất ở:…… m2; 2.4 Kích thước: Kích thước mặt tiền: ….m; Chiều sâu đất: …m 2.5 Hình dạng (hình chữ nhật, hình bình hành, hình vng, hình thang, hình đa giác):………………………………………………………… ………… 2.6 Hướng lơ đất:……………… …… ……………………… 75 2.7 Hiện trạng sử dụng: Ở Cho thuê Kinh doanh 2.8 Khoảng cách từ đất đến: - Đường: …… ……………………… ……………… ; Khoảng cách: …… m - TT huyện/thị: … m; Bệnh viện: … m; Cơ sở giáo dục: m; Chợ: … m; - Trung tâm xã/phường……………m - Các yếu tố đặc thù khác (nhiều mặt đường, cổng chợ, trường học ):…… …………………………………………………………………………………………… 2.9 Điều kiện môi trường: - An ninh: Đảm bảo: Không đảm bảo: Trung bình: - Mơi trường: Trong lành: Trung bình: Ơ nhiễm: 2.10 Tình trạng pháp lý đất chuyển nhượng: - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch ổn định - Có đầy đủ giấy tờ hợp lệ, nằm vùng quy hoạch phải giải tỏa - Khơng có giấy tờ hợp lệ 2.11 Những hạn chế quyền sử dụng đất: Đang cho thuê: Đang chấp: Đang tranh chấp: 2.12 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật chung khu vực có bất động sản điều tra: - Giao thơng: Tốt Trung bình Kém - Cấp nước: Tốt Trung bình Kém - Điện: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở y tế: Tốt Trung bình Kém - Cơ sở giáo dục: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ thơng tin, liên lạc: Tốt Trung bình Kém - Dịch vụ, văn hóa xã hội: Trung bình Kém Tốt III CÁC THƠNG TIN VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 3.1 Nhà ở: Loại nhà:………… ; Cấp nhà:………….; Năm xây dựng………… 3.2 Diện tích xây dựng:… m2; Số tầng:….; Diện tích sàn sử dụng: … m2 76 3.3 Giấy phép xây dựng: Có Khơng IV.GIÁ TRỊ THỬA ĐẤT Giá trị đất:……………………………triệu đồng/m2 V Khi lựa chọn đất ở, bạn quan tâm đến tiêu chí (ghi tiêu chí quan trọng theo thứ tự ưu tiên) 5.1…………………………………………………………………………………… 5.2.……………………………………………………… … 5.3……………………………………………………………………………………… VI Các thông tin khác …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… Thái Nguyên, ngày .tháng năm 2015 Chủ sử dụng Người điều tra