(Luận văn) thẩm định dự án khu chung cư văn phòng cho thuê bình hòa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ng hi - ep w n lo ad Lê Phúc Hiệp ju y th yi pl n ua al n va THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ll fu KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO THUÊ m oi BÌNH HỊA at nh z z jm ht vb k LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ om l.c gm n a Lu n va y te re ac th TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ng TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM hi - ep w CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT n lo ad ju y th Lê Phúc Hiệp yi pl n ua al THẨM ĐỊNH DỰ ÁN va n KHU CHUNG CƯ – VĂN PHÒNG CHO TH ll fu oi m BÌNH HỊA nh at Chun ngành: Chính sách cơng Mã số: 603114 z z k jm ht vb l.c gm LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ om NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS CAO HÀO THI n a Lu n va y te re ac th TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 i Lời cam đoan ng Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử hi dụng luận văn dẫn nguồn có độ xác cao phạm vi hiểu ep biết w Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trường Đại học Kinh tế thành phố n lo Hồ Chí Minh hay Chương trình giảng dạy kinh tế Fulbright ad y th ju Ký tên yi pl n ua al va n Lê Phúc Hiệp ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th ii Lời cám ơn ng hi Trước hết tơi chân thành cám ơn Chương trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright (FETP) với ep tài trợ tồn học phí suốt khóa học tiền sinh hoạt phí năm thứ để tơi có điều kiện theo học chương trình Chính sách cơng TP HCM w n lo ad Trong trình thực luận văn “Thẩm định dự án: Khu chung cư, văn phịng cho th y th Bình Hịa”, tơi chân thành cám ơn hướng dẫn tận tình Tiến sĩ Cao Hào Thi Nếu ju yi khơng có hướng dẫn cách tận tình khoa học cung cấp tài liệu liên quan pl đến đề tài từ phía thầy, chắn luận văn khơng hồn thành n ua al n va Tơi gửi lời cám ơn tới thầy, cô mơn Thẩm định tài chính, FETP, ngồi fu việc cung cấp kiến thức, thầy, cô sẵn sàng trao đổi để luận văn hoàn thiện, đồng ll thời cám ơn chia sẻ, trao đổi góp ý với thành viên nhóm tài chính- thẩm m oi định dự án lớp Cao học Chính sách cơng, khóa I at nh z z Tơi chân thành cám ơn VBH TECCO tạo điều kiện giúp đỡ tơi suốt q ht vb trình thực luận văn k jm gm Cuối cùng, bày tỏ lời cám ơn gia đình tơi, đặc biệt người vợ tôi, om l.c người mà hàng ngày nhắc nhở, động viên phải thực tốt luận văn tốt nghiệp a Lu Lê Phúc Hiệp n n va y te re th iii TÓM TẮT LUẬN VĂN ng Chính sách di dời doanh nghiệp gây ô nhiễm môi trường nội thành vào tập trung hi khu công nghiệp, khu chế xuất vùng phụ cận (2002- 2006) kế hoạch xử lý ep triệt để sở gây ô nhiễm môi trường nghiêm trọng Chính phủ buộc Cơng ty cổ w phần Điện tử Bình Hịa (VBH) phải di rời hoạt động sở Đồng Nai, n lo công ty có quyền sử dụng đất dài hạn đến năm 2020 theo hợp đồng Bình ad Hịa với nhà nước Tuy nhiên, chương trình đưa sách ưu tiên dành cho doanh y th nghiệp, doanh nghiệp có dự án khả thi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhà ju yi nước cho phép doanh nghiệp mua đất, thông qua Ban đạo xếp lại, xử lý nhà, đất pl (Ban đạo 09) al ua Nhận thấy nhu cầu nhà nhu cầu cần thuê văn phòng, khu thương mại gia tăng, n đồng thời khu đất thuê có giá trị thương mại lớn nên VBH TECCO (Công ty Cổ va n phần Đầu tư xây dựng ứng dụng công nghệ mới, cổ đông VBH) tính tốn phương fu ll án đầu tư vào xây dựng khu chung cư, văn phòng cho thuê, gọi dự án xây dựng khu m oi chung cư, văn phòng cho thuê Dự án xây dựng khối nhà cao tầng (3 khối 15 tầng, khối nh 18 tầng khối 20 tầng), hồ bơi, trường học, tầng hầm, công viên xanh đường nội at Diện tích khu đất làm dự án 24.418.5m2, địa điểm dự án khu đất mà VBH z z thuê 204 Nơ Trang Long, phường 12, quận Bình Thạnh vb ht Muốn vậy, VBH cần lập báo cáo đánh giá tính khả thi mặt tài nhằm đảm bảo cho jm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để đầu tư xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê k l.c đầu tư gm hiệu quả, đồng thời chứng minh tính khả thi mặt kinh tế - xã hội để nhà nước cấp phép om Kết thẩm định tài phương án kinh doanh VBH cho thấy phương a Lu án khả thi mặt tài chính, phương án phương án tốt so sánh n tiêu chí thẩm định NPV, IRR, B/C, DSCR PP phương án cịn lại Theo va đó, VBH tự quản lý tầng hầm, cho thuê tầng tất khối, cho mục đích làm văn n y nhà te re phòng, khu thương mại, đồng thời bán toàn hộ từ tầng trở lên tất khối th iv Phân tích mức độ rủi ro mặt tài dự án (theo phương án 3) thay đổi giá bán hộ, tốc độ tăng giá hộ, giá cho th văn phịng, chi phí xây dựng lạm ng phát cho thấy dự án có mức độ rủi ro thấp Giá bán hộ tốc độ tăng giá hộ hi lạm phát không làm thay đổi định đầu tư Xác suất để giá cho thuê văn phòng giảm ep tới mức 1,9 usd/tháng/m2, chi phí xây dựng gia tăng đến mức 127% làm cho NPV < w IRR < MARR gần không xảy thực tế Cho dù nhà nước định giá đất theo giá n lo nhà nước hay giá thị trường mức độ rủi ro thấp dự án đáng để VBH thực ad y th ju Kết thẩm định phương diện kinh tế nói chung cho thấy, dự án tạo ngoại yi tác tích cực tổng thể kinh tế tạo mức thu ngân sách 817,04 tỷ đồng cho pl nhà nước, khoản thu chênh lệch khoản thu trước sau chuyển đổi mục al ua đích sử dụng đất Trước có dự án, nhà nước thu khoản tiền n tiền cho th đất Sau có dự án, ngồi khoản thu đất bao gồm tiền mua quyền sử va n dụng đất phí chuyển chuyển nhượng nhà nước thu khoản thuế từ hoạt fu ll động kinh doanh dự án Khoản chênh lệch lớn so với khoản 716,8 tỷ m oi nhà nước đấu thầu quyền sử dụng đất theo giá thị trường Cả doanh nghiệp nhà nh nước có lợi doanh nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhà nước lợi at khoản chênh lệch thu ngân sách 817,04 tỷ doanh nghiệp lợi 1010 tỷ tiền lãi từ z z việc thực dự án vb ht Dự án khả thi mặt tài kinh tế nên nhà nước hỗ trợ Nhưng nhà jm nước khơng tính giá đất theo giá thị trường thực chất nhà nước hỗ trợ doanh nghiệp k 716,8 tỷ Luận văn khẳng định, khoản thu 716,8 chuyển từ nhà nước sang doanh nghiệp gm khoản trợ cấp kiến nghị cần thay đổi sách tất doanh om l.c nghiệp có ý định chuyển mục đích sử dụng đất sang xây dựng chung cư, văn phòng cho thuê cần tính giá đất theo giá thị trường, hình thức đấu giá Vì đất a Lu định giá theo giá thị trường doanh nghiệp sẵn lịng chuyển đổi mục đích sử dụng n n y te re thơng, nhà nước giám sát trình để hạn chế ngoại tác tiêu cực va Trong trình thực dự án sinh ngoại tác tiêu cực môi trường giao th v MỤC LỤC Trang phụ bìa ng Xác nhận đơn vị đầu tư   hi ep Lời cam đoan…………………………………………………….…………………………i   Lời cảm ơn……………………………………………………….…… …………………ii   w n Tóm tắt luận văn……………………………………………… …… …………………ii   lo Mục lục ………………………………………………………… …… …………………v   ad y th Danh mục chữ viết tắt ………………………………………… …….…………………vii   ju Danh mục biểu đồ……………………………………………….…………………….…viii   yi Phụ lục bảng…………………………………………………… …… …………………ix   pl Chương GIỚI THIỆU 1  61 ua al 1.1 Đặt vấn đề 1  62 n 1.2 Mục tiêu đề tài 3  va 63 n 1.3 Câu hỏi nghiên cứu 3  fu 64 ll 1.4 Phạm vi đề tài 3  m 65 oi 1.5 Bố cục luận văn 4  66 nh Chương CƠ SỞ LÝ THUYẾT 6  at 67 z 2.2 Các phương pháp sử dụng phân tích tài 7  69 ht 2.3 Các phương pháp sử dụng phân tích kinh tế 8  jm 68 vb 2.1 Các quan điểm nội dung phân tích dự án 6  z 70 k 71 3.1 Giới thiệu dự án 10  11 Chương MÔ TẢ DỰ ÁN 10  gm 10 72 l.c 74 3.4 Số liệu tính tốn liên quan đến nội dung phân tích dự án 13  75 va 15 3.3 Giải pháp kiến trúc tiêu chuẩn xây dựng 12  n 14 73 a Lu 13 3.2 Đặc điểm dự án 11  om 12 Chương PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN 18  76 n 4.2 Biểu đồ dòng tiền tệ 21  78 4.2.1 Chi phí đầu tư 21  79 th 18 77 y 17 4.1 Giới thiệu phương án phân tích 18  te re 16 vi 19 20 ng 21 hi ep 22 23 w 24 4.2.2 Chi phí vận hành 23  80 4.2.3 Doanh thu dự án 23  81 4.2.4 Kế hoạch vay vốn trả lãi 23  82 4.2.5 Lịch khấu hao 24  83 4.2.6 Báo cáo thu nhập 25  84 4.2.7 Biểu đồ dòng tiền tệ 25  85 n 4.3 Tính tốn phân tích tài 26  lo 25 86 ad 26 4.4 Phân tích kết thẩm định 28  87 y th Chương PHÂN TÍCH RỦI RO 30  ju 27 88 yi 28 5.1 Xác định biến rủi ro 30  89 pl 5.2 Mơ hình kết 31  al 29 90 ua 91 va 31 5.3 Kết luận mức độ rủi ro 40  n 30 Chương PHÂN TÍCH KINH TẾ - XÃ HỘI 41  92 n fu 32 6.1 Phân tích kinh tế 41  93 ll m 33 6.1.1 Phân tích hệ số chuyển đổi giá tài sang giá kinh tế 41  94 oi 95 at 35 6.1.2 Phân tích ngoại tác tích cực tiêu cực 42  nh 34 6.1.3 Dòng tiền kinh tế dự án 43  96 z 6.2 Phân tích tác động ngân sách 44  z 36 97 vb 98 jm 38 6.3 Phân tích tác động phân phối 45  ht 37 Chương KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 47  99 k gm Tài liệu tham khảo…………………………………….…………………….……………47 om l.c Phụ lục……………………………………………………………… …… ……………49 n a Lu n va y te re th vii Danh sách chữ viết tắt: ng hi ep w Phương pháp tỉ số lợi ích/chi phí (Benefit/Cost) CBRE Công ty Tư vấn Bất động sản CBRE Dothi J.S.C Công ty Cổ phần thiết kế xây dựng Đơ thị DSCR Hệ số An tồn trả nợ (Debt Service Coverage Ratio) EIU Economist Intelligence Unit (Tổ chức nghiên cứu triển vọng kinh tế) VBH Công ty Cổ phần Điện tử Bình Hịa n B/C lo ad Suất sinh lợi nội (Internal Rate of Return) yi Suất sinh lợi tối thiểu cổ đông (Minimum Attractive Rate of Return) pl MARR ju y th IRR Giá trị ròng (Net Present Value) PCI Chỉ số giá tiêu dùng (Consumer Price Index) TECCO Công ty Cổ phần Đầu tư xây dựng ứng dụng công nghệ TP HCM Thành phố Hồ Chí Minh UBND Ủy ban Nhân dân VAT Thuế giá trị gia tăng (Value Added Tax) WACC Chi phí vốn bình qn trọng số (Weighted Average Cost of Capital) n ua al NPV n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th viii Danh sách biểu đồ ng hi Biểu đồ 5.1 Giá bán hộ NPV chủ đầu tư ep Biểu đồ 5.2 Giá bán hộ NPV chủ đầu tư w Biểu đồ 5.3 Tốc độ tăng/giảm giá bán hộ thực NPV n lo Biểu đồ 5.4 Giá cho thuê văn phòng NPV ad y th Biểu đồ 5.5 Mức độ tăng giá xây dựng đến NPV chủ đầu tư ju Biểu đồ 5.6 Lạm phát Việt nam NPV chủ sở hữu yi pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 71 Phụ lục 11 Kết chạy Crystal Ball giá bán hộ, giá đất tính theo giá nhà nước ng hi ep w n Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 10.000 95,00% lo ad Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec ju y th 4,60 2.172 2.172 yi pl Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts n ua al 0 n va fu oi m at nh Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa Forecasts ll Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat z Summary: Entire range is from 34,74% to 45,21% Base case is 40,58% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 72 ng hi ep w n Forecast values 10.000 40,53% 40,59% 1,42% 0,02% -0,1898 3,09 0,0350 34,74% 45,21% 10,48% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd) n ua al Forecast Percentiles: values 0% 34,74% 10% 38,68% 20% 39,36% 30% 39,80% 40% 40,21% 50% 40,59% 60% 40,93% 70% 41,30% 80% 41,72% 90% 42,32% 100% 45,21% Forecast: IRR chủ đầu tư, thực Summary: Entire range is from 24,75% to 34,46% Base case is 30,17% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 73 ng hi ep w n Forecast values 10.000 30,12% 30,17% 1,31% 0,02% -0,1898 3,09 0,0436 24,75% 34,46% 9,70% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl n ua al Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd) Forecast Percentiles: values 0% 24,75% 10% 28,41% 20% 29,04% 30% 29,45% 40% 29,83% 50% 30,17% 60% 30,49% 70% 30,83% 80% 31,22% 90% 31,78% 100% 34,46% n va ll fu oi m at nh z ht vb k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 30,28% to 39,04% Base case is 35,13% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% z Forecast: IRR dự án, danh nghĩa n a Lu n va y te re th 74 ng hi ep w n Forecast values 10.000 35,09% 35,14% 1,19% 0,01% -0,1766 3,09 0,0339 30,28% 39,04% 8,76% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd) n ua al n va Forecast values 30,28% 33,55% 34,11% 34,49% 34,83% 35,14% 35,43% 35,73% 36,09% 36,59% 39,04% ll fu oi m at nh z ht k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 20,6% to 28,7% Base case is 25,1% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% vb Forecast: IRR dự án, thực z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 75 ng hi ep w n Forecast values 10.000 25,1% 25,1% 1,1% 0,0% -0,1766 3,09 0,0439 20,6% 28,7% 8,1% 0,0% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR dự án, thực (cont'd) n ua al n va Forecast values 20,6% 23,7% 24,2% 24,5% 24,8% 25,1% 25,4% 25,7% 26,0% 26,5% 28,7% ll fu oi m at nh ht vb k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 662,42 to 1573,80 Base case is 1116,17 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 z Forecast: NPV chủ đầu tư z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 76 ng hi ep w n Forecast values 10.000 1115,84 1116,73 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1123 662,42 1573,80 911,39 1,25 lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd) n ua al n va Forecast values 662,42 954,97 1011,03 1048,64 1084,08 1116,70 1147,87 1180,92 1220,18 1277,16 1573,80 ll fu oi m at nh ht vb k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 646,88 to 1558,26 Base case is 1100,63 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,25 z Forecast: NPV dự án z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 77 ng hi ep w n Forecast values 10.000 1100,30 1101,19 125,36 15714,57 0,0097 3,02 0,1139 646,88 1558,26 911,39 1,25 lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: NPV dự án (cont'd) n ua al n va Forecast values 646,88 939,43 995,49 1033,10 1068,54 1101,16 1132,33 1165,38 1204,64 1261,62 1558,26 ll fu oi at nh z z k jm Assumptions ht vb End of Forecasts m Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% om n a Lu n va Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 l.c Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Assumption: USD/m2/tháng gm Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat y te re th End of Assumptions 78 Phụ lục 12 Kết chạy Crystal Ball giá bán hộ, giá đất giá thị trường ng Run preferences: Number of trials run Extreme speed Monte Carlo Random seed Precision control on Confidence level 10.000 hi ep w 95,00% n lo Run statistics: Total running time (sec) Trials/second (average) Random numbers per sec ad 3,32 3.011 3.011 ju y th yi Crystal Ball data: Assumptions Correlations Correlated groups Decision variables Forecasts pl 0 n ua al va n Forecasts oi m at nh Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa ll fu Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat z Summary: Entire range is from 16,66% to 23,58% Base case is 20,56% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re th 79 ng hi ep w n Forecast values 10.000 20,52% 20,56% 0,92% 0,01% -0,2228 3,06 0,0449 16,66% 23,58% 6,92% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR chủ đầu tư, danh nghĩa (cont'd) n ua al n va Forecast values 16,66% 19,31% 19,76% 20,07% 20,33% 20,56% 20,79% 21,03% 21,30% 21,67% 23,58% ll fu oi m at nh z ht vb k jm om l.c gm Forecast: IRR chủ đầu tư, thực Summary: Entire range is from 8,02% to 14,43% Base case is 11,63% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 80 ng hi ep w n Forecast values 10.000 11,59% 11,63% 0,85% 0,01% -0,2228 3,06 0,0736 8,02% 14,43% 6,41% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR chủ đầu tư, thực (cont'd) n ua al n va Forecast values 8,02% 10,47% 10,88% 11,18% 11,42% 11,63% 11,85% 12,06% 12,31% 12,66% 14,43% ll fu oi m at nh z ht k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 16,56% to 23,06% Base case is 20,23% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,01% vb Forecast: IRR dự án, danh nghĩa z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 81 ng hi ep w n Forecast values 10.000 20,19% 20,22% 0,87% 0,01% -0,2227 3,06 0,0429 16,56% 23,06% 6,50% 0,01% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR dự án, danh nghĩa (cont'd) n ua al n va Forecast values 16,56% 19,05% 19,47% 19,77% 20,01% 20,22% 20,44% 20,66% 20,92% 21,27% 23,06% ll fu oi m at nh z ht k jm om l.c gm Summary: Entire range is from 7,9% to 13,9% Base case is 11,3% After 10.000 trials, the std error of the mean is 0,0% vb Forecast: IRR dự án, thực z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th 82 ng hi ep w n Forecast values 10.000 11,3% 11,3% 0,8% 0,0% -0,2227 3,06 0,0710 7,9% 13,9% 6,0% 0,0% lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: IRR dự án, thực (cont'd) n ua al n va Forecast values 7,9% 10,2% 10,6% 10,9% 11,1% 11,3% 11,5% 11,7% 12,0% 12,3% 13,9% ll fu oi m at nh z ht vb k jm om l.c gm Forecast: NPV chủ đầu tư Summary: Entire range is from -83,87 to 822,65 Base case is 365,19 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% n a Lu n va y te re th Forecast 83 ng hi ep w n values 10.000 364,29 364,54 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3385 -83,87 822,65 906,51 1,23 lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi Forecast: NPV chủ đầu tư (cont'd) pl n ua al n va Forecast values -83,87 204,04 259,73 300,63 334,57 364,53 396,69 429,18 467,42 521,28 822,65 ll fu oi m at nh z Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% z ht k jm om l.c gm Summary: Entire range is from -100,82 to 805,70 Base case is 348,24 After 10.000 trials, the std error of the mean is 1,23 vb Forecast: NPV dự án n a Lu n va y te re th 84 ng hi ep w n Forecast values 10.000 347,34 347,58 123,29 15201,58 -0,0052 2,96 0,3550 -100,82 805,70 906,51 1,23 lo Statistics: Trials Mean Median Mode Standard Deviation Variance Skewness Kurtosis Coeff of Variability Minimum Maximum Range Width Mean Std Error ad ju y th yi pl Forecast: NPV dự án (cont'd) n ua al n va Forecast values -100,82 187,09 242,78 283,68 317,62 347,58 379,74 412,23 450,46 504,33 805,70 ll fu oi at nh z z k jm Assumptions ht vb End of Forecasts m Percentiles: 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% om n a Lu n va Normal distribution with parameters: Mean 30,00 Std Dev 3,00 l.c Bao cao Quy3/2009 cua CBRE Assumption: USD/m2/tháng gm Worksheet: [VBH.xls]PtTaichinhThuc_VoiLPhat y te re th End of Assumptions ng hi e p 85 w n ad lo Phụ lục 13 Ngân lưu kinh tế dự án (tỷ đồng) 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0.0 90.3 231.5 556.1 377.0 240.0 83.3 95.9 0.0 0.0 0.0 0.0 52.0 14.6 8.5 959.35 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 -959.35 81.1 499.7 479.3 0.0 0.0 Chi phí đầu tư -965.0 9.3 -268.2 76.8 325.1 225.4 Ngân lưu ròng dự án -965.0 9.3 -9.3 76.8 169.3 78.6 2018 Ngân lưu vào 2021 2022 2023 2024 100.3 105.0 109.8 114.9 120.2 125.9 131.9 7.5 7.6 7.7 7.9 8.0 8.1 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8 74.8 88.6 92.8 97.4 102.2 107.1 112.4 117.9 123.8 an v Ngân lưu hoạt động rịng 7.5 an Chi phí mua đất 7.4 u Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì l a l p Ngân lưu 2020 uy i Thu nhập tiềm 2019 t 2011 h y j 2010 f ul l m 2026 2027 138.1 144.6 151.5 8.2 8.3 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 158.7 166.4 174.4 182.7 191.6 200.8 210.6 220.8 231.5 242.8 254.6 8.5 8.6 8.8 8.9 9.1 9.3 9.5 9.7 9.9 10.1 10.3 10.6 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 jm Thu nhập tiềm a t z h Ngân lưu vào oi n 2025 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 136.3 143.0 150.1 157.6 165.4 173.6 182.3 191.3 200.9 210.9 221.4 232.4 244.0 z Ngân lưu 0.00 Ngân lưu hoạt động rịng 129.9 0.0 k Chi phí đầu tư gm Ngân lưu rịng dự án 129.9 v Chi phí mua đất b h t Tổng chi phí vận hành, quản lý, bảo trì l c o m L u a n v a n t re ey th