(Luận văn) thẩm định dự án căn hộ thương mại khải hoàn phát triển thị trường căn hộ diện tích nhỏ

t to BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ng - hi ep w n LÊ ANH TUẤN lo ad ju y th yi pl ua al THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI n KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN n va ll fu HỘ DIỆN TÍCH NHỎ oi m at nh Chun ngành: Chính Sách Cơng z z k jm ht vb Mã số : 603114 gm om l.c LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ an Lu n va ey t re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM t to - ng hi ep CHƯƠNG TRÌNH GIẢNG DẠY KINH TẾ FULBRIGHT w n lo ad LÊ ANH TUẤN ju y th yi pl n ua al THẨM ĐỊNH DỰ ÁN CĂN HỘ THƯƠNG MẠI n va KHẢI HOÀN - PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG CĂN fu ll HỘ DIỆN TÍCH NHỎ oi m at nh z Chun ngành: Chính Sách Cơng z ht vb Mã số : 603114 k jm om l.c gm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ n a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC n va TS TRẦN THỊ QUẾ GIANG y te re TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2012 i t to ng hi ep LỜI CAM ĐOAN w n Tôi xin cam đoan luận văn hồn tồn tơi thực Các đoạn trích dẫn số liệu sử lo ad dụng luận văn đƣợc trích dẫn có độ xác cao phạm vi hiểu biết y th Luận văn không thiết phản ánh quan điểm Trƣờng Đại học Kinh tế thành ju phố Hồ Chí Minh hay Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright yi pl ua al TP HCM, ngày 20 tháng 07 năm 2012 n Tác giả va Lê Anh Tuấn n ll fu oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th ii t to ng hi LỜI CÁM ƠN ep Trƣớc hết xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Chƣơng trình Giảng dạy Kinh tế Fulbright, w n Quý Thầy Cơ tận tình giúp tơi trang bị tri thức, tạo môi trƣờng điều kiện thuận lợi lo ad suốt trình học tập thực luận văn Tôi xin cảm ơn đội ngũ cán trình học tập ju y th văn thƣ, cán phòng tin học tạo điều kiện thuận lợi nhƣ hỗ trợ yi pl Trong q trình thực luận văn này, tơi xin chân thành cảm ơn tận tình giúp đỡ ua al với góp ý hữu ích từ Tiến sỹ Trần Thị Quế Giang n Tôi gửi lời cảm ơn đến thầy cô môn Thẩm định tài – FETP cung fu luận văn n va cấp cho kiến thức vững thẩm định dự án mà qua tơi hồn thành tốt ll Tơi chân thành cảm ơn công ty K59 tạo điều kiện cung cấp số liệu nhƣ hỗ trợ oi m trình thực luận văn nh z học tập thực luận văn at Xin chân thành cảm ơn động viên giúp đỡ bạn bè gia đình suốt trình z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th iii t to ng hi TĨM TẮT ep Mặc dù Nhà nƣớc có nhiều sách khuyến khích hỗ trợ nhằm giải nhu cầu w n nhà ngày cấp thiết TP.HCM nhƣng hầu hết doanh nghiệp đầu tƣ lo ad thời gian qua chủ yếu nhắm vào phân khúc hộ hạng sang, cao cấp làm cho thị trƣờng BĐS y th bị cân đối Đa phần ngƣời dân có nhu cầu thực nhà ju ngƣời có thu nhập trung bình nên khơng có khả tiếp cận hộ có giá cao thị yi pl trƣờng Trƣớc thực tế đó, nhiều doanh nghiệp đầu tƣ chuyển dần sang hƣớng xây dựng ua al hộ phân khúc bình dân đạt đƣợc nhiều kết khả quan Điều cho thấy n dự án hộ bình dân giúp vực dậy thị trƣờng BĐS TP.HCM giai đoạn n va khả gặp bên cung cầu lớn Tuy nhiên, thị trƣờng hộ lại fu gặp phải vƣớng mắc quy định diện tích tối thiểu việc xây dựng hộ ll thƣơng mại Với chi phí xây dựng nhƣ hộ có diện tích khoảng 50m2 m oi cịn nằm xa khả tài nhiều khách hàng có nhu cầu thực nhà nh at Luận văn thẩm định dự án “Khu hộ thƣơng mại Khải Hoàn” nhƣ dự án mẫu z hộ bình dân Theo kết phân tích tài chính, mức chủ đầu tƣ sẵn lòng bán 13,3 z vb triệu VNĐ/m2 tƣơng ứng với suất sinh lợi 20,7%; suất sinh lợi thấp so với jm ht năm trƣớc thị trƣờng BĐS cịn “nóng” nhƣng xét dài hạn suất k sinh lợi hợp lý đủ để thu hút tham gia doanh nghiệp đầu tƣ Với mức giá 13,3 gm triệu VNĐ/m2 khả tài hộ gia đình có thu nhập trung bình mua l.c đƣợc hộ khoảng 37m2 Nhƣ vậy, cho phép xây dựng hộ nhỏ thị trƣờng om phân khúc góp phần giải đƣợc lƣợng lớn nhu cầu nhà ngƣời dân an Lu Kết phân tích kinh tế cho thấy NPV kinh tế 46,961 tỷ VNĐ >0 nên dự án có hiệu mặt kinh tế, cần có can thiệp phủ việc điều chỉnh lại quy định n va diện tích tối thiểu xây dựng hộ thƣơng mại Luận văn đƣa kiến nghị trợ tín dụng cho ngƣời có nhu cầu nhà thực th ngƣời Ngoài ra, Nhà nƣớc cần xây dựng chế tài dài hạn để hỗ ey nhƣng kèm với quy định nhằm đảm bảo chất lƣợng cơng trình, điều kiện sinh hoạt t re sách cho phép doanh nghiệp đầu tƣ BĐS xây dựng hộ có diện tích nhỏ iv t to ng hi MỤC LỤC ep LỜI CAM ĐOAN i LỜI CÁM ƠN ii w n lo TÓM TẮT iii ad DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: vii y th ju DANH SÁCH BẢNG BIỂU viii yi DANH SÁCH HÌNH VẼ ix pl ua al CHƢƠNG GIỚI THIỆU n 1.1.Đặt vấn đề va n 1.2 Mục tiêu nghiên cứu fu ll 1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu oi m 1.4 Phạm vi nghiên cứu nh at 1.5 Cấu trúc luận văn z z CHƢƠNG ĐÁNH GIÁ HIỆN TRẠNG THỊ TRƢỜNG VÀ NHU CẦU VỀ NHÀ Ở TẠI vb jm ht TP.HCM 2.1.Tổng quan thực trạng nhà TP.HCM k 2.3 l.c gm 2.2 Các sách nhà Việt Nam Thực trạng thị trƣờng nhà TP.HCM om 2.3.1 Thị trƣờng nhà xã hội an Lu 2.3.2 Thị trƣờng nhà thƣơng mại 10 Đánh giá nhu cầu thị trƣờng nhà TP.HCM 11 n va 2.4 th 3.2 Khung phân tích tài 15 ey 3.1 Giới thiệu dự án 14 t re CHƢƠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH 14 v t to ng hi 3.3 Các dòng ngân lƣu dự án 16 ep 3.3.1 Lợi ích tài chính, dịng ngân lƣu vào 16 w 3.3.2 Chi phí tài - dịng ngân lƣu 16 n lo 3.4 Các giả định thơng số chung cho phân tích tài 17 ad y th 3.4.1 Lạm phát 18 ju 3.4.2 Tỷ giá ngoại tệ 18 yi pl 3.4.3 Nguồn vốn đầu tƣ 18 al n ua 3.5 Đánh giá tính khả thi dự án 20 va 3.6 Phân tích độ nhạy 21 n 3.6.1 Biến động chi phí xây dựng 21 ll fu oi m 3.6.2 Biến động lãi suất vay 22 at nh 3.6.3 Thay đổi giá bán 22 3.6.4 Biến động nhu cầu mua 23 z z 3.7 Đánh giá khả sẵn lòng gia nhập thị trƣờng doanh nghiệp đầu tƣ 25 vb jm ht CHƢƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH VÀ KINH TẾ CỦA CĂN HỘ DIỆN k TÍCH NHỎ 27 gm 4.1 Quy định xây dựng hộ nƣớc 27 l.c 4.2 Nhu cầu hộ diện tích nhỏ Việt Nam 28 om an Lu 4.3 Đánh giá diện tích hộ theo lực tài phần lớn ngƣời có nhu cầu thực nhà 29 va 4.4 Khung phân tích kinh tế 33 n th 4.5.2 Chi phí vốn kinh tế 34 ey 4.5.1 Tỷ giá hối đoái kinh tế 34 t re 4.5 Các giả định thơng số chung cho phân tích kinh tế 34 vi t to ng hi 4.5.3 Lƣơng kinh tế, tỷ lệ lao động không kỹ ngành xây dựng 35 ep 4.6 Các dòng ngân lƣu kinh tế 35 w 4.6.1 Chi phí kinh tế- dịng ngân lƣu 35 n lo 4.6.2 Lợi ích kinh tế - dịng ngân lƣu vào 36 ad y th 4.7 Đánh giá tính khả thi kinh tế 37 ju CHƢƠNG KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 39 yi pl 5.1 Kết luận kiến nghị 39 al n ua 5.2 Các mặt hạn chế đề tài hƣớng phát triển 40 n va TÀI LIỆU THAM KHẢO 42 ll fu PHỤ LỤC 46 oi m at nh z z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th vii t to ng hi DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT: ep w n BĐS: Bất động sản lo ad CP: Chính phủ y th DSCR: Debt Service Coverage Ratio - Hệ số An toàn trả nợ ju IMF: International Monetary Fund- quỹ tiền tệ quốc tế yi IRR: Internal Rate of Return Suất sinh lợi nội pl ua al MARR: Minimum Attractive Rate of Return - Suất sinh lợi tối thiểu cổ đông NPV: Net present value - Giá trị ròng n oi m at nh VNĐ: Việt Nam Đồng ll USD: United State dollard fu US: United State – Hoa Kỳ n UBND: Ủy ban nhân dân va TP.HCM: Thành phố Hồ Chí Minh z WACC: Weighted Average Cost of Capital - chi phí vốn bình qn trọng số z k jm ht vb om l.c gm an Lu n va ey t re th viii t to ng hi DANH SÁCH BẢNG BIỂU ep Bảng 2.1 Tỷ lệ hộ có nhà phân theo loại nhà …………………………… ………………… w n Bảng 2.2 Diện tích bình qn nhân phân theo loại nhà…………………………… lo ad Bảng 2.3 Nhân bình qn hộ phân theo nhóm thu nhậ……………………… …… y th Bảng 2.4 Thị trƣờng nhà bán TP.HCM tới quý 2/2012……………………………… 11 ju Bảng 3.1 Phân bổ đầu tƣ cho dự án …………………………………………………… …17 yi pl Bảng 3.2 Lịch nợ vay …………………………………………………………………… 19 ua al Bảng 3.3 Kết thẩm định tài dự án………………………………………….….21 n Bảng 3.4 Ảnh hƣởng thay đổi chi phí xây dựng……………………………………… 21 n va Bảng 3.5 Ảnh hƣởng lãi suất vay NPV chủ đầu tƣ ………………….………….22 fu Bảng 3.6 Ảnh hƣởng giá bán tới tính khả thi dự án………………………………………… 23 ll Bảng 3.7 Kết thẩm định tài mức giá khơng tăng 10% năm………… ….24 m oi Bảng 3.8 Kết thẩm định tài hộ đƣợc bán hết năm với tỷ lệ bán nh at đƣợc năm 25% ………………………………………………………… ….25 z Bảng 3.9 Thay đổi IRR chủ đầu tƣ theo giá bán………………………………………….… 26 z vb Bảng 4.1 Quy định diện tích sàn theo số ngƣời Anh …………………………… …….28 jm ht Bảng 4.2 Quy định diện tích sàn theo số ngƣời Nhật ………………………………… 28 k Bảng 4.3 Thu nhập nhóm khách hàng theo tỷ lệ nhu cầu mua nhà …………………… 30 gm Bảng 4.4 Biến động lãi suất vay số tiền vay ……………………………………… 33 l.c Bảng 4.5 Giá trị sản phẩm thu đƣợc hecta đất trồng trọt mặt nƣớc nuôi trồng thủy om sản …………………………………………………………………………………….…… 36 an Lu Bảng 4.6 Kết thẩm định kinh tế…………………………………………….……… ….38 n va ey t re th