(Luận văn) huy động vốn qua phát hành trái phiếu của các doanh gnhiệp bất động sản

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ng - hi ep w n lo ad y th ju TRẦN THỊ THÙY HƯƠNG yi pl n ua al n va ll fu HUY ĐỘNG VỐN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU m oi CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN at nh z z ht vb k jm LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ om l.c gm n a Lu n va y te re TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO t to TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM ng hi ep w n TRẦN THỊ THÙY HƯƠNG lo ad ju y th yi pl al n ua HUY ĐỘNG VỐN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU n va CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN ll fu Kinh tế tài – Ngân hàng Mã số: 60.31.12 oi m Chuyên ngành: at nh z z LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ht vb k jm om l.c gm n a Lu NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS HỒ THỦY TIÊN n va y te re TP Hồ Chí Minh – Năm 2011 LỜI CAM ĐOAN t to ng hi ep Tôi xin cam đoan luận văn “HUY ĐỘNG VỐN QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN” cơng trình nghiên w n cứu thân, đúc kết từ trình học tập nghiên cứu thực tiễn lo ad thời gian qua, hướng dẫn TS Hồ Thủy Tiên ju y th Tác giả luận văn yi pl Trần Thị Thùy Hương n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re t to ng LỜI CẢM ƠN hi ep Chân thành cảm ơn Ban giám hiệu Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh tạo w điều kiện thuận lợi cho học tập nghiên cứu n lo Chân thành cảm ơn Thầy Cô Khoa Sau đại học tồn thể q thầy giảng ad viên Trường Đại học Kinh tế Tp Hồ Chí Minh tham gia giảng dạy chương y th trình Cao học thời gian qua ju yi Chân thành cảm ơn TS Hồ Thủy Tiên tận tình hướng dẫn, ý kiến đóng pl ua al góp q báu Cơ giúp tơi hồn thành luận văn n Chân thành cảm ơn bạn lớp, bạn đồng nghiệp cơng ty chứng khốn, va quỹ đầu tư, Sở giao dịch Chứng khoán hỗ trợ giúp đỡ tơi việc tìm kiếm tài n ll fu liệu liệu thị trường trái phiếu thị trường chứng khoán Việt Nam oi m Xin chân thành cảm ơn Trần Thị Thùy Hương at nh Tác giả luận văn z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 121 MỤC LỤC t to ng hi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ep DANH MỤC BẢNG, HÌNH w MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LUẬN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HÌNH THỨC HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN n lo ad y th 1.1 Cơ sở luận thị trường bất động sản ju 1.1.1 Bất động sản yi pl 1.1.2 Thị trường bất động sản ua al 1.1.2.1 Khái niệm n 1.1.2.2 Các chủ thể tham gia thị trường BĐS n va 1.1.2.3 Đặc điểm thị trường Bất động sản (BĐS) fu 1.2 Cơ sở luận hình thức huy động vốn DN kinh doanh bất động sản thông ll qua phát hành trái phiếu m oi 1.2.1 Các hình thức huy động vốn DN kinh tế thị trường nh 1.2.1.1 Huy động vốn thông qua khoản vay at z 1.2.1.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu 10 z 1.2.1.3 Huy động vốn thông qua phát hành cổ phiếu 10 vb ht 1.2.1.4 So sánh hình thức Vay ngân hàng Phát hành trái phiếu 11 jm 1.2.1.5 So sánh hình thức Phát hành cổ phiếu Phát hành trái phiếu 11 k gm 1.2.2 Huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp 12 l.c 1.2.2.1 Khái niệm trái phiếu doanh nghiệp 12 1.2.2.2 Đặc điểm trái phiếu 12 om 1.2.2.3 Lãi suất trái phiếu 15 a Lu 1.2.2.4 Cấu trúc kỳ hạn lãi suất 22 n 1.2.3 Các loại trái phiếu mà DN bất động sản phát hành 25 1.3.1 Tình hình phát hành trái phiếu doanh nghiệp nước 27 y 1.3 Kinh nghiệm huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu số nước 27 te re 1.2.3.2 Các loại trái phiếu DN bất động sản phát hành 25 n động vốn 25 va 1.2.3.1 Đặc điểm DN kinh doanh bất động sản ảnh hưởng đến hình thức huy 122 1.3.2 Một số học kinh nghiệm cho DN bất động sản Việt Nam 31 t to ng hi ep Kết luận Chương 33 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HUY ĐỘNG VỐN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM GIAI ĐOẠN 2006 - 2010 34 2.1 Thực trạng thị trường bất động sản giai đoạn 2006 - 2010 34 w 2.1.1 Giai đoạn trước năm 2006: 34 n lo 2.1.2 Giai đoạn 2006 – 2010 36 ad 2.1.3 Triển vọng nhu cầu vốn Doanh nghiệp BĐS 38 y th 2.2 Các kênh huy động vốn Doanh nghiệp BĐS 40 ju yi 2.2.1 Tín dụng cho doanh nghiệp bất động sản 40 pl 2.2.2 Phát hành cổ phiếu 41 al ua 2.2.3 Hợp tác, liên kết đầu tư với đối tác nước việc đầu tư n dự án bất động sản 44 va n 2.2.4 Vốn góp ứng trước người mua nhà 45 ll fu 2.2.5 Phát hành trái phiếu 45 oi m 2.3 Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu DN Bất động sản nh Việt Nam 46 at 2.3.1 Sơ lược trái phiếu doanh nghiệp DN Việt Nam 46 z 2.3.1.1 Cơ cấu thị trường trái phiếu Việt Nam 46 z ht vb 2.3.1.2 Số lượng doanh nghiệp lượng vốn huy động từ thị trường trái phiếu 47 jm 2.3.1.3 Doanh số phát hành 48 k 2.3.1.4 Kỳ hạn 49 gm 2.3.1.5 Lãi suất 50 l.c 2.3.1.6 Tính khoản thị trường trái phiếu 53 om 2.3.2 Thực trạng huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu DN Bất a Lu động sản 55 2.3.2.1 Cơ sở pháp lý phát hành trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam 55 n 2.3.4.1 Khung pháp lý chưa xây dựng hoàn chỉnh 70 y 2.3.4 Các nguyên nhân 70 te re 2.3.3 Một số hạn chế phát hành trái phiếu DN BĐS 69 n 2.3.2.3 Thanh khoản trái phiếu doanh nghiệp bất động sản 68 va 2.3.2.2 Tình hình phát hành trái phiếu DN BĐS 58 123 2.3.4.2 Nhận thức chứng khoán đặc biệt trái phiếu doanh nghiệp t to hạn chế 70 ng 2.3.4.3 Đường cong lãi suất chưa xây dựng 71 hi ep 2.3.4.4 Thiếu tổ chức định mức tín nhiệm chuyên nghiệp 72 2.3.4.5 Các trung gian tài quy mơ nhỏ thiếu kinh nghiệm 73 w 2.3.4.6 Hoạt động bảo lãnh phát hành nhiều hạn chế 73 n lo 2.3.4.7 Thiếu vắng nhà tạo lập thị trường 74 ad ju y th Kết luận Chương 76 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HUY ĐỘNG VỐN CHO CÁC DOANH NGHIỆP BẤT ĐỘNG SẢN THÔNG QUA PHÁT HÀNH TRÁI PHIẾU 77 yi pl 3.1 Hoàn thiện khung pháp lý hệ thống quản lý 77 al ua 3.2 Nâng cao nhận thức cho doanh nghiệp nhà đầu tư chứng khoán n trái phiếu doanh nghiệp 80 va n 3.3 Xây dựng phát triển thị trường sơ cấp cho trái phiếu doanh nghiệp 82 ll fu 3.3.1 Xây dựng đường cong lãi suất chuẩn cho thị trường 82 oi m 3.3.2 Xây dựng hệ thống định mức tín nhiệm 84 nh 3.4 Phát triển thị trường thứ cấp cho trái phiếu doanh nghiệp 86 at 3.4.1 Xây dựng trung tâm giao dịch trái phiếu doanh nghiệp 86 z 3.4.2 Phát triển thị trường phi tập trung (OTC) 86 z ht vb 3.4.3 Phát triển nhà tạo lập thị trường 87 jm 3.4.4 Repos - Cơng cụ phịng ngừa rủi ro 88 k 3.5 Biện pháp bảo vệ nhà đầu tư trái phiếu 89 gm 3.6 Các giải pháp doanh nghiệp bất động sản 92 l.c 3.6.1 Minh bạch thơng tin, tạo uy tín doanh nghiệp thị trường 92 om 3.6.2 Nghiên cứu kỹ thị trường để lựa chọn thời điểm, phương án phát hành 93 a Lu 3.6.3 Định giá lãi suất để đưa giá phát hành hợp lý 93 3.6.4 Sử dụng dịch vụ chuyên nghiệp tư vấn quản lý, bảo lãnh phát hành n y te re Phụ lục 1: Số lượng quy mô doanh nghiệp phát hành trái phiếu 99 n Kết luận Chương 95 KẾT LUẬN 96 TÀI LIỆU THAM KHẢO 97 PHỤ LỤC 99 va 93 124 Phụ lục 2: Cơ sở pháp lý phát hành trái phiếu doanh nghiệp 101 t to Phụ lục 3: Điều kiện phát hành trái phiếu 103 ng Phụ lục 4: Điều kiện hồ sơ phát hành trái phiếu 104 hi ep Phụ lục 5: Hồ sơ chào bán công chúng loại trái phiếu 105 Phụ lục 6: Phát hành trái phiếu thông qua Bảo lãnh phát hành 107 w Phụ lục 7: Phát hành trái phiếu thông qua đại lý 108 n lo Phụ lục 8: Phát hành trái phiếu không chuyển đổi công chúng 109 ad Phụ lục 9: Phát hành trái phiếu chuyển đổi công chúng 110 y th Phụ lục 10: Bảng câu hỏi khảo sát 111 ju yi Phụ lục 11: Kết xử lý Bảng câu hỏi khảo sát 116 pl n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm om l.c gm n a Lu n va y te re 125 DANH MỤC BẢNG, HÌNH t to ng Bảng: hi ep Bảng 1.1: Tiêu chí định mức trái phiếu: Các tỷ suất tài bình qn năm (1998 - 2000) sử dụng làm sở định mức trái phiếu 17 w Bảng 1.2: Tóm tắt số đặc điểm thị trường trái phiếu doanh nghiệp Mỹ 29 n lo Bảng 1.3: Cơ cấu loại trái phiếu lưu hành Hàn Quốc (nghìn tỷ KRW) .30 ad Bảng 2.1: Tình hình phát hành cổ phiếu tăng vốn số DN BĐS niêm yết y th .42 ju yi Bảng 2.2: Biểu đồ lãi suất trái phiếu 51 pl ua al Bảng 2.3: Lãi suất phát hành trái phiếu thấp 52 Bảng 2.4: Lãi suất phát hành trái phiếu cao 53 n va Bảng 2.5: Các trái phiếu DN niêm yết Sở GDCK TP Hồ Chí Minh 54 n Bảng 2.6: Các trái phiếu DN niêm yết Sở GDCK Hà Nội 55 fu ll Bảng 2.7: Thống kê doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu 60 m oi Bảng 2.8: Tổng hợp lãi suất trái phiếu phát hành số DN BĐS 66 at nh Bảng 2.9: Số lượng thành viên thị trường trái phiếu năm 2009 75 z z Hình: ht vb Hình 1.1: Đường cong lãi suất dạng thơng thường 23 jm Hình 1.2: Đường cong lãi suất dạng dốc 23 k Hình 1.3: Đường cong lãi suất dạng đảo ngược 24 gm Hình 1.4: Đường cong lãi suất dạng phẳng .24 l.c Hình 1.5: Quy mơ thị trường trái phiếu (tỷ lệ/GDP) năm 2009 so với nước om khu vực 31 a Lu Hình 1.6: Cấu trúc trung gian thị trường tài 32 n Hình 2.1: Đồ thị VN-Index giai đoạn tháng 10/2009 – tháng 10/2010 41 y Hình 3.1: Mơ hình góp vốn hình thành nên tổ chức định mức tín nhiệm .85 te re Hình 2.4: Tỷ lệ cấu loại trái phiếu phát hành 2009 47 n Hình 2.3: Cơ cấu thị trường trái phiếu năm 2009 .46 va Hình 2.2: Đồ thị HNX-Index giai đoạn tháng 10/2009 – tháng 10/2010 .42 t to DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ng hi ep AMEX American Stock Exchange ANZ Ngân hàng ANZ Việt Nam Bất động sản w BĐS Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam n BIDV lo ad Cơng ty TNHH Chứng khốn Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt CIC Nam ju y th BSC Credit Information Center - Trung tâm thơng tin tín dụng yi Dun and Bradstreet ĐMTN Định mức tín nhiệm DN Doanh nghiệp EIS Công ty CP Công nghệ thông tin EIS EVN Tập đồn Điện lực Việt Nam FPTS Cơng ty cổ phần Chứng khoán FPT GDP Gross Domestic Product - Tổng sản phẩm quốc nội HBBS Công ty TNHH Chứng khoán Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội HSBC Ngân hàng TNHH thành viên HSBC (Việt Nam) IPO Initial public offering - Chào bán lần đầu Công chúng KTSG Kinh tế Sài Gòn pl D&B n ua al n va ll fu oi m at nh z z ht vb k jm gm l.c National Association of Securities Dealers Automated Quotation System NHTM Ngân hàng thương mại NYSE New York Stock Exchange - Sở giao dịch Chứng khoán New York OTC Over the counter - Thị trường phi tập trung PVFC Tổng Cơng ty Tài Chính Cổ phần Dầu khí Việt Nam REIT Real Estate Investment Trust - Quỹ tín thác bất động sản S&P Standard & Poor’s om NASDAQ n a Lu n va y te re