Hoạt động đầu cơ đất đai tại việt nam và các giải các giải pháp cần thiết

Đề án môn học A Lời nói đầu Từ thùc hiƯn ®ỉi míi, quan hƯ ®Êt ®ai ë níc ta đà có biến đổi nhanh chóng Cùng với tiến kinh tế tăng lên thu nhập tăng lên nhu cầu nhà ở, đất dân c đất để sản xuất kinh doanh ngày tăng, đô thị Từ trớc có luật đất ®ai (1993) c¸c quan hƯ vỊ ®Êt ®ai nh chun nhợng, chuyển đổi đất đai đà xuất nhng bị nhà nớc cấm Các giao dịch thời kỳ giao dịch ngầm diễn cách tự phát, điều tiết nhà nớc Từ có Luật Đất đai (1993) có hiệu lực thi hành, quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất trở nên sôi động thị trờng đất đai ngày đợc định hình rõ nét Mặc dù vậy, thị trờng đất đai nớc ta không thoát khỏi tính chất thị trờng ngầm luật văn pháp lý khác cha đủ sức mạnh để điều tiết thị trờng ®Êt ®ai vËn ®éng theo quy lt cđa c¬ chÕ thị thờng vừa theo định hớng nhà nớc Những bất cập quản lý đất đai đà tạo miếng mồi béo bở cho kẻ đầu cơ, nắm giữ đất đai Hiện hoạt động đầu đất đai nớc ta đến ngỡng báo động, Hà Nội Tp Hồ Chí Minh Đây vấn đề nóng bỏng Nhà nớc cần vốn để đầu t xây dựng sở hạ tầng thực đẩy mạnh công nghiệp hoá, đại hóa phấn đấu đến năm 2020 đa nớc ta trở thành nớc công nghiệp phần ngân sách không nhỏ bị thất thu nằm lĩnh vực đất đai chủ yếu gây đầu đất đai (ĐCĐĐ) tiêu cực lĩnh vực gây Hơn tín hiệu thất thờng thị trờng nhà đất nớc ta thời gian qua gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế đời sống dân c Chúng ta đà có nhiều văn hớng dẫn thị trờng, văn pháp lý nhằm khắc phục đầu đất đai nhng hoạt động không giảm mà gia tăng cách đáng lo ngại Chính vậy, cần nhận thức rõ vấn đề xung quanh hoạt động này, nhận thức tầm quan trọng thị trờng bất động sản (BĐS) hậu ghê gớm hoạt động đầu (HĐĐC) thị trờng BĐS để tìm biện pháp nhằm loại bỏ hạn đến mức thấp thiệt hại hoạt động gây Đồng thời nhìn lại đà thực để chống ĐCĐĐ nhng lại cha thực triệt để Dờng nh cha có văn pháp quy liều thuốc đặc trị hoạt động ĐCĐĐ nguyên nhân thúc Luật Đất đai sửa đổi kỳ nhằm chấn chỉnh hoạt động thị trờng nhà đất Việt nam đồng thời loại bỏ tiêu cực đất đai làm lành mạnh hoá thị trờng BĐS, đa thị trờng BĐS vào quỹ đạo hoạt động ổn định để góp phần thực thành công chiến lợc phát triển kinh tế xà hội đến năm 2020 Chính vậy, lĩnh vực ®Êt ®ai hiƯn ®ang thu hót sù chó ý đông đảo tầng lớp dân c Luật Đất đai đời đợc ý kiến đóng góp quý báu nhiều tầng lớp dân c Là sinh viên đà từ lâu quan tâm vấn nạn đầu em muốn nghiên cứu vấn ĐCĐĐ để nhìn nhận xác hoạt động này, đồng thời em muốn đóng góp ý kiến việc đối phó với tợng Vì lý em chọn đề tài Hoạt động đầu đất đai Việt Nam giải giải pháp cần thiết - Mục đích nghiên cứu Là sinh viên năm cuối, đề án môn học chuyên ngành không hội tốt, quyền lợi sinh viên đợc nghiên cứu, đợc ôn lại vận dụng kiến thức tổng hợp đà đợc nghiên cứu từ năm trớc mà nghĩa vụ sinh viên Đây nghĩa vụ phải hoàn thành chơng trình đào tạo bậc đại học Đề tài em không nhằm mục đích thực quyền lợi nghĩa vụ thân mà em muốn thông qua trình nghiên cứu đề tài em nâng cao kiến thức mình, đồng thời nhằm tiếp cận với thực tế để sau trờng không gặp nhiều bỡ ngỡ Hơn nữa, lĩnh vực đất đai nớc ta lĩnh vực bị thờ ơ, cha đ- Đề án môn học ợc quan tâm mức thực tế đà nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp tranh cÃi Nạn ĐCĐĐ hoành hành gây nên tác hại vô to lớn mà ta nghiên cứu chơng I đề tài đà gây nhức nhối cho nhà nghiên cứu nhà quản lý Là sinh viên chuyên ngành Kinh tế địa chính, trờng Đại học kinh tế quốc dân Hà Nội, em muốn nghiên cứu xem HĐĐC hoạt động nh nào? có tác hại kinh tế đời sống xà hội nh nào? thực trạng ĐCĐĐ Việt Nam sao? Cơ chế, sách pháp luật Nhà nớc có liên quan biện pháp chống đầu cần thiết Cuối số kiến nghị thân giải pháp hạn chế ĐCĐĐ - Đối tợng phạm vi nghiên cứu Đối tợng nghiên cứu đề tài hoạt động ĐCĐĐ phạm vi nớc mối quan hệ với thị trờng nhà đất Nhng nớc ta thị trờng BĐS Hà Nội Tp Hồ Chí Minh diễn sôi động trở thành tâm điểm ảnh hởng tới lĩnh vực khác Do vậy, HĐĐC đất đai theo gót mạnh mẽ hai địa bàn này, ta xem xét hoạt động ĐCĐĐ số địa phơng khác Đề tài nghiên cứu biện pháp chống ĐCĐĐ cần thiết nớc ta nớc - Phơng pháp nghiên cứu Nghiên cứu vấn đề gì, tợng tự nhiên, kinh tế xà hội cần phải có phơng pháp Phơng pháp vật biện chứng phơng pháp vật lịch sử hai phơng pháp nòng cốt nghiên cứu hoạt động ĐCĐĐ Việt nam Các phơng pháp mối quan hệ tác động qua lại hoạt động ĐCĐĐ với tợng kinh tế xà hội khác Ngoài phơng pháp phân tích, tổng hợp, phơng pháp toán, phơng pháp tổng kết thực tiễn đợc sử dụng - Nội dung nghiên cứu: Đề tài nghiên cứu chia làm thành ba chơng với vấn đề sau: Chơng I: Một số vấn đề chung thị trờng nhà đất hoạt động đầu đất đai Chơng II: Thực trạng đầu đất đai Việt Nam Chơng III: Quan điểm, phơng hớng giải pháp chủ yếu Tuy nhiên, vấn đề phức tạp mặt khác thời gian trình độ có hạn cộng thêm kiến thức thực tế hạn chế nên đề tài không tránh khỏi thiếu sót; em mong đợc đóng góp ý kiến thầy cô giảng viên Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS Tr Trờng Đại học Kinh tế quốc dân HN bạn đọc để đề tài đợc hoàn thiện Đề tài đợc hoàn thành với giúp đỡ tận tình GS,TSKH Lê Đình Thắng Tr Giám đốc Trung tâm Đào tạo Địa Chính Kinh Doanh BĐS số tài liệu tham khảo B Phần nội dung Chơng I: Một số vấn đề chung thị trờng nhà đất hoạt động đầu đất đai I- Một số vấn đề chung thị trờng nhà đất I.1 Vai trò đặc điểm đất đai a Vai trò ®Êt ®ai Nh ta ®· biÕt ®Êt ®ai cã nguån gốc từ tự nhiên, với vòng quay bánh xe thời gian ngời xuất tác động vào đất đai, cải tạo đất đai biến đất đai từ sản phẩm tự nhiên lại mang sức lao động ngời, tức sản phẩm của xà hội Đề án môn học Đất đai tài nguyên thiên nhiên quý giá quốc gia yếu tố mang tính định tồn phát triển ngời sinh vật khác trái đất Các Mác viết: Đất đai tài sản mÃi mÃi với loài ng ời, điều kiện để sinh tồn, điều kiện thiếu đợc để sản xuất, t liệu sản xuất nông, lâm nghiệp Bởi vậy, đất đai ngành sản xuất nào, ngời tiến hành sản xuất cải vật chất để trì sống trì nòi giống đến ngày Trải qua trình lịch sử lâu dài ngời chiếm hữu ®Êt ®ai biÕn ®Êt ®ai tõ mét s¶n vËt tù nhiên thành tài sản cộng đồng, quốc gia Luật Đất đai năm 1993 nớc Cộng hoà xà hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: Đất đai tài nguyên quốc gia vô quý giá, t liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng hàng đầu môi trờng sống, địa bàn phân bố khu dân c, xây dựng sở kinh tế, văn hoá xà hội, an ninh quốc phòng Trải qua nhiều hệ nhân dân ta đà tốn bao công sức, xơng máu tạo lập, bảo vệ đợc vốn đất đai nh ngày nay! Rõ ràng, đất đai vai trò quan trọng nh đà nêu mà có ý nghĩa mặt trị Tài sản quý giá phải bảo vệ xơng máu vốn đất đai mà quốc gia có đợc thể sức mạnh quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể chủ quyền quốc gia Đất đai nguồn cải, quyền sử dụng đất đai nguyên liệu thị trờng nhà đất, tài sản đảm bảo an toàn tài chính, chuyển nhợng qua hệ b Đặc điểm đất đai Đất đai có tính cố định vị trí, di chuyển đợc, tính cố định vị trí định tính giới hạn quy mô theo không gian chịu chi phối yếu tố môi trờng nơi có đất Mặt khác, đất đai không giống hàng hóa khác sản sinh qua trình sản xuất đó, đất đai có hạn Tuy nhiên, giá trị đất đai vị trí khác lại không giống Đất đai đô thị có giá trị lớn nông thôn vùng sâu, vùng xa; đất đai nơi tạo nguồn lợi lớn hơn, điều kiện sở hạ tầng hoàn thiện có giá trị lớn đất đai có điều kiện Chính vậy, vị trí đất đai, điều kiện đất đai từ chỗ thuận lợi điều kiện xung quanh trở nên tốt đất có giá trị Vị trí đất đai điều kiện đất đai không tác động đến việc sản xuất, kinh doanh tạo nên lợi thơng mại cho công ty, doanh nghiệp mà có ý nghĩa quốc gia Chẳng hạn, Việt Nam cửa ngõ khu vực Đông Nam á, có biển, có cảng nớc sâu thuận lợi cho giao thông đờng biển, cho buôn bán với nớc khu vực giới, điều mà nớc bạn Lào có đợc Đất đai tài sản không hao mòn theo thời gian giá trị đất đai có xu hớng tăng lên theo thời gian Đất đai có tính đa dạng phong phú tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất đai phù hợp với vùng địa lý, đất đai sử dụng vào mục đích nông nghiệp tính đa dạng phong phú đất đai khả thích nghi cuả loại cây, định đất tốt hay xấu xét loại đất để làm gì, đất tốt cho mục đích nhng lại không tốt cho mục đích khác Đất đai t liệu sản xuất gắn liền với hoạt động ngời Con ngời tác động vào đất đai nhằm thu đợc sản phẩm để phục vụ cho nhu cầu sống Tác động trực tiếp gián tiếp làm thay đổi tính chất đất đai chuyển đất hoang thành đất sử dụng đợc chuyển mục đích sử dụng đất Tất tác ®éng ®ã cña ngêi biÕn ®Êt ®ai tõ mét sản phẩm tự nhiên thành sản phẩm lao ®éng Trong ®iỊu kiƯn s¶n xt t b¶n chđ nghÜa, đầu t vào ruộng đất có liên quan đến c¸c quan hƯ kinh tÕ – Tr x· héi Trong x· héi cã giai cÊp, c¸c quan hƯ kinh tÕ Tr xà hội phát triển ngày làm mâu Đề án môn học thuẫn xà hội phát sinh, mối quan hệ chủ đất nhà t thuê đất, nhà t với công nhân Trong kinh tế thị trờng, quan hệ đất đai phong phú nhiều, quyền sử dụng đất đợc trao đổi, mua bán, chuyển nhợng hình thành thị trờng đất đai Lúc này, đất đai đợc coi nh hàng hoá hàng hoá đặc biệt Thị trờng đất đai có liên quan đến nhiều thị trờng khác biến động thị trờng có ảnh hởng đến kinh tế đời sống dân c I.2 Khái niệm thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS tập hợp xếp để ngời mua bán hàng hoá BĐS tác động qua lại lẫn để xác định giá số lợng BĐS đợc thực Trong đó, BĐS đợc xác định (theo điều 181 Bộ luật Dân sự) tài sản không di dời đợc bao gồm: + Đất đai; + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; + Các tài sản khác gắn liền với đất đai; + Các tài sản khác pháp luật quy định Tuy nhiên, tất BĐS đợc tham gia giao dịch thị trờng, hàng hoá BĐS muốn đợc giao dịch thị trờng phải có đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định Nhà nớc Chẳng hạn nh, đất đai mà ngời sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kh«ng cã tranh chÊp ë níc ta hiƯn nay, quan niệm thị trờng BĐS theo nghĩa hẹp thị trờng Nhà đất nhà, đất BĐS đợc nhiều tầng lớp dân c quan tâm Mặt khác, thị trờng BĐS thị trờng nhà đất hình thành rõ nét hoạt động sôi Thị trờng nhà đất đợc hiểu tập hợp xếp để hành vi mua bán hàng hoá nhà đất (thực chất hàng hoá quyền sử dụng đất) nh dịch vụ gắn liền với hàng hoá ngời mua ngời bán đợc thực Luật đất đai hành quy định Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống quản lý Nhà nớc giao đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài gắn liền với quyền sử dụng mục đích, ngời sử dụng có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền chấp quyền góp vốn giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh Vậy, thực chất hàng hoá trao đổi thị trờng nhà đất quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Số lợng, chất lợng giá hàng hoá nhà, đất mà ngời mua ngời bán thoả thuận đợc với phụ thuộc vào quy mô tài sản nhà đất, quy mô, mức độ, tính chất quyền tài sản I.3 Vai trò thị trờng bất động sản Thị trờng BĐS phận hệ thống đồng loại thị trờng Thị trờng phát triển thúc đẩy sù ph¸t triĨn kinh tÕ – Tr x· héi cđa đất nớc góp phần nâng cao đời sống dân c Vai trß cđa nã thĨ hiƯn nh sau: + Thị trờng BĐS có vai trò thực tái sản xuất yếu tố cho nhà đầu t kinh doanh BĐS Trên thị trờng BĐS, nhà kinh doanh BĐS ngời mua BĐS tác động qua lại lẫn nhau, cung thoả mÃn cầu quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất đợc chuyển sang bên mua Tuy nhiên, BĐS đợc phép mua bán lại nhiều lần nên nguồn hàng hoá cung cấp thị trờng luôn phong phú đa dạng bao gồm cũ Đề án môn học + Khi giao dịch BĐS thành công lúc vốn từ hình thái vật chuyển sang hình thái giá trị Tốc độ chuyển hoá vốn nh phụ thuộc vào nhiều nhân tố nh: thời gian tạo nguồn cung, nhu cầu thị trờng, khả toán Sự tồn Doanh nghiệp kinh doanh BĐS hoàn toàn phụ thuộc vào tốc độ chu chuyển vốn tài nhà kinh doanh Chẳng hạn, Doanh nghiệp xây dựng nhà để bán, muốn tái sản xuất chu kỳ Doanh nghiệp phải bán đợc nhà để trang trải khoản nh: trả lÃi tiền vay, chi phí quản lý, tiền mua nguyên vật liệu (nh cát, xi măng, sắt thép) Để kinh doanh thành công nhà kinh doanh phải có lực dự đoán xu hớng biến động thị trờng, tính toán thời điểm đầu t, tính toán nên xây dựng loại nhà nào, với số lợng bao nhiêu? Quá trình tiêu thụ sản phẩm thị trờng giúp giá trị sản phẩm thặng d tiềm tàng BĐS đợc giải phóng điều kiện giúp cho nhà kinh doanh BĐS hoàn trả lÃi tiền vay, trả lơng cho công nhân + Thị trờng BĐS nh đà nói phận hệ thống đồng loại thị trờng Bởi vậy, thị trờng phát triển góp phần phát triển đồng loại thị trờng điều kiện quan trọng để chế thị trờng phát huy tác dụng + Thị trờng BĐS cầu nối sản xuất tiêu dùng, xây dựng BĐS mua bán BĐS Các nhà kinh doanh BĐS tổ chức sản xuất kinh doanh, họ sản xuất sản phẩm hàng hoá với mục đích đem bán Còn ngời mua có nhu cầu mua BĐS nhà kinh doanh Vì vậy, nơi giải đợc mối quan hệ cung Tr cầu thị trờng BĐS Tại đây, ngời mua ngời bán thực hành vi mua bán Nhà kinh doanh BĐS bán đợc sản phẩm thu đợc lợi nhuận lại bắt đầu chu kỳ kinh doanh mới, trình sản xuất diễn bình thờng điểm hẹn thị trờng BĐS + Thị trờng BĐS thúc đẩy việc áp dụng khoa học kỹ thuật, đổi công nghệ, nâng cao chất lợng hàng hoá BĐS, bảo vệ nâng cao hiệu sử dụng tài nguyên đất đai Tr tài nguyên quốc gia vô quý giá Do thị trờng có nhiều nguồn cung hàng hoá BĐS, có nhiều nhà cung cấp thế, luôn tồn cạnh tranh ngời bán Mặt khác, có nhiều ngời muốn mua BĐS tức có cạnh tranh mua Vì vậy, nhà kinh doanh BĐS phải không ngừng cải tiến mẫu mà chất lợng hàng hoá nhằm nâng cao sức cạnh tranh thị trờng mang lại nhiều lợi nhuận + Thị trờng BĐS có mối quan hệ chặt chẽ với chế, sách quản lý Nhà nớc phần lớn BĐS thuộc quyền sở hữu Nhà nớc Hoạt động thị trờng BĐS phát tín hiệu để Nhà nớc thấy cần phải hoàn chỉnh, bổ sung chất xúc tác cho thị trờng Chẳng hạn, thị trờng BĐS có xuất tình trạng đầu đất, trốn thuế Nhà nớc có biện pháp điều chỉnh cách văn pháp lý nhằm khắc phục tợng làm lành mạnh hoá thị trờng, tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc Thị trờng đợc điều chỉnh đợc hoàn thiện lại góp phần hoàn chỉnh hệ thống đồng loại thị trờng, phát huy u kinh tế thị trờng Nhng thị trờng BĐS phát triển lên bớc vợt qua tầm kiểm soát Nhà nớc đòi hỏi Nhà nớc lại phải đổi công tác quản lý + BĐS thờng tài sản có giá trị lớn, Nhà nớc kiểm soát đợc thị trờng BĐS thị trờng sôi động Nhà nớc thu đợc nhiều ngân sách từ BĐS + Thị trờng BĐS có liên quan đến nhiều ngành, nhiều lĩnh vực nh: xây dựng, ngân hàng, môi trờng nên việc mở rộng phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng cờng quan hệ hợp tác ngành Đồng thời nâng cao trình độ xà hội hoá sản xuất kinh doanh Trên thị trờng chủ thể tham gia có điều kiện tiếp xúc mở rộng mối quan hệ với chủ thể thuộc ngành, lĩnh vực khác Đề án môn học Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, sức hấp dẫn thị trờng cao Thị trờng phát triển có vai trò nâng cao lực kinh doanh, động chủ thể tham gia thị trờng Hơn nữa, ngời quản lý thị trờng thuộc lĩnh vực có liên quan đến thị trờng BĐS phải không ngừng tự nâng cao trình độ để bắt kịp với phát triển thị trờng Mặt khác, thị trờng BĐS phát triển khả thu hút vốn đầu t nhà kinh doanh nớc nớc nh huy động vốn tích luỹ tầng lớp dân c tăng lên tạo điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi công nghệ, nâng cao hiệu đồng vốn + Thị trờng BĐS điều hoà giải mối quan hệ lợi ích tầng lớp dân c lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể lợi ích toàn xà hội + Thị trờng phát triển góp phần xoá bỏ tình trạng kinh doanh ngầm, kinh doanh trái pháp luật BĐS góp phần vào tăng nguồn thu ngân sách cho Nhà nớc I.4 Những đặc điểm thị trờng BĐS Thị trờng BĐS gắn liền với đặc điểm BĐS Tr tài sản di dời đợc, mà thị trờng mang tính chất không tập trung mà trải rộng khắp vùng đất nớc địa phơng, vùng địa lý BĐS lại có đặc điểm riêng Bởi vậy, thị trờng BĐS lớn có hàng loạt thị trờng nhỏ, thị trờng lại mang sắc riêng với quy mô trình độ không giống nhau, đặc điểm vùng địa lý khác có phát triển không đồng vùng, miền (điều điều kiện tự nhiên trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xà hội quy định cho vùng, địa phơng) vùng thuận lợi sở hạ tầng, mức thu nhập thị trờng BĐS có điều kiện phát triển hẳn nông thôn miền núi quy mô trình độ Các tài sản BĐS mang đặc điểm vùng, chịu chi phối điều kiện tự nhiên, tập quán sản xuất sinh hoạt vùng, nên thị trờng BĐS thị trờng không hoàn hảo đồng thông tin yếu tố cấu thành thị trờng Có BĐS đà có lịch sử tồn dài nhng tham gia vào thị trờng, có BĐS đà mua bán lại nhiều lần, có bất động sản đợc giao dịch trị trờng không thức, có BĐS cha đợc đăng ký, có BĐS đà đợc đăng ký nhng thông tin không xác dẫn đến nguồn gốc BĐS khó xác định việc định giá trị xác BĐS khó khăn Ngay vùng, địa phơng, ngời bán ngời mua BĐS thiếu thông tin giao dịch trớc Vì thông thờng ngời ta cần thực giao dịch ngời ta quan tâm tới thông tin liên quan đến BĐS Khác với hàng hoá khác, BĐS có giá trị khác loại BĐS nắm đợc giá cả, thiếu thông tin nên ngời mua BĐS mua với giá có hợp lý hay không? Ngay BĐS tơng đồng phạm vi nớc nắm đợc đầy đủ thông tin để thực giao dịch Cũng thiếu thông tin nên thị trờng bị cản trở thông suốt, ngời mua BĐS muốn mua rẻ, ngời bán BĐS muốn bán đắt mà tài sản BĐS có giá trị lớn, để mua đợc BĐS ngời mua cịng rÊt thËn träng, kü lìng viƯc xem xÐt tính phù hợp BĐS với mục đích sử dụng khả tài định Muốn thị trờng thông suốt thông tin cần phải rõ ràng, lực cản phải đợc loại bỏ để giao dịch diễn nhanh chóng khả thành công cao Trong thị trờng BĐS, cung BĐS phản ứng nhanh chóng với thay đổi cầu, cung co giÃn cầu co giÃn mạnh Do việc tạo nguồn cung BĐS chịu chi phối nhiều nhân tè nh: viƯc mua ®Êt, thêi gian xin cÊp phÐp xây dựng, Đề án môn học thành công chu kỳ kinh doanh trớc yếu tố định tốc độ phản ứng cung cầu BĐS Trong ngắn hạn cung BĐS không thoả mÃn cầu nên cung Tr cầu không cân mà luôn có xu hớng tiến tới cân Ngay tơng lai cầu lại xuất đòi hỏi Cũng lý mà thị trờng BĐS hấp dẫn ngời có tiềm lực tài mạnh, có khả chờ đợi đồng vốn phát huy tác dụng Tuy nhiên, ngắn hạn cung BĐS tăng lên nhờ chuyển mục đích sử dụng BĐS Ví dụ này: nớc ta diễn Seagames 22, nhu cầu nhà cho thuê tăng lên lớn Số lợng phòng cho thuê có đáp ứng đủ nhu cầu thuê nhà tăng lên ®ét ngét, ®ã ngêi ta cã thĨ chun nhµ sang cho thuê nhằm có thêm thu nhập đáp ứng nhu cầu thuê nhà, Seagames kết thúc, mục đích sử dụng BĐS lại dùng để ở, cho thuê Tất nhiên việc chuyển mục đích sử dụng đợc thực điều kiện để thực đợc cho phép Chẳng hạn nh: BĐS dùng cho ngời nớc thuê phải BĐS nào? quyền nghĩa vụ bên sao? Việc chuyển mục đích sử dụng có phù hợp với quy hoạch cho phép không? Thị trờng BĐS thị trờng chịu quản lý chặt chẽ Nhà nớc, xuất phát từ đất đai thuộc sở hữu nhà nớc loại hình sở hữu khác sở hữu bán phần, không đầy đủ Các nhà kinh doanh BĐS muốn xây dựng BĐS để bán phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng, đóng thuế Kinh doanh BĐS phải tuân theo quy định riêng bất động sản đất đai tài sản có liên quan đến đất đai mà đất đai tài nguyên quốc gia Nhà nớc thống quản lý, đất đai có liên quan đến trị, kinh tế, xà hội Đất đai BĐS khác muốn đợc tham gia vào thị trờng BĐS phải BĐS có đủ điều kiện đợc quy định luật Trong thị trờng BĐS, tổng cung đất đai dành cho mục đích cố định, việc cải tạo đất làm tăng cung cận biên tổng cung Đối với mục đích sử dụng cụ thể không thiết cố định nhng tổng cung đất đai cố định Ví dụ: Tổng diện tích đất cho tất mục đích địa phơng là: 10.000 Trong đó: - Đất dành cho nông nghiệp là: 3.000 - Đất dành cho lâm nghiệp : 1.000 - Đất chuyên dùng : 3.000 - Đất khu dân c nông thôn : 2.000 - Đất cha sử dụng lµ : 1.000 Nhng vïng nµy cã nhu cầu mở rộng đờng giao thông nên lấy từ đất nông nghiệp 1.000 ha, đất nông nghiệp 2.000 đất chuyên dùng tăng lên 4.000 Nhng tổng cung đất đai cho tất mục đích 10.000 Trong thị trờng nhà đất, hàng hoá đợc trao đổi, mua bán thị trờng thực chất mua bán, chuyển nhợng quyền (quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở) Một đặc điểm thị trờng BĐS thị trờng này, tài sản BĐS tiêu hao giá trị nhng giữ đợc hình dáng tự nhiên nh: nhà cửa, xởng máy có khấu hao (ngoại trừ đất đai) I.5 Phân loại thị trờng bất động sản Có nhiều cách tiếp cận nhằm phân loại thị trờng: Phân loại dựa dấu hiệu sở hữu sử dụng chia thị trờng BĐS làm loại: Đề án môn học + Thị trờng mua bán BĐS: Quyền sở hữu đợc chuyển cho bên mua + Thị trờng cho thuê BĐS: Quyền sở hữu thuộc chủ sở hữu, quyền chiếm hữu quyền sử dụng đợc chuyển cho bên thuê + Thị trờng chấp bảo hiểm BĐS: Quyền sở hữu không thc chđ së h÷u, qun chiÕm h÷u, sư dơng thc chủ sở hữu Riêng BĐS đất đai quyền định đoạt tối cao thuộc Nhà nớc - Phân loại theo thứ tự thời gian ngời ta chia thị trờng BĐS làm loại: + Thị trờng cấp I (thị trờng sơ cấp): Đây thị trờng chuyển nhợng, cho thuê giao quyền sử dụng đất Thị trờng sơ cấp thị trờng Nhà nớc với tầng lớp dân c Thị trờng mang tính công khai giao dịch ngầm Hiện nay, quỹ đất quốc gia để giao hay cho thuê không Để giao đất hay cho thuê đất Nhà nớc phải tiến hành thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, đầu t vào đất (nhất huy động loại đất cha sử dụng) + Thị trờng cấp II: Là thị trờng xây dựng công trình BĐS để bán cho thuê + Thị trờng cấp III: Là thị trờng mua bán lại cho thuê lại công trình đà đợc mua cho thuê Thị trờng cấp II thị trờng có tham gia Nhà nớc t nhân Nhà nớc t nhân xây dựng công trình BĐS để bán cho thuê Thị trờng cấp III thị trờng tầng lớp dân c với Đối với đất đai quy định việc chuyển nhợng đất đai thực chất mua bán quyền sử dụng đất - Phân loại theo mục đích sử dụng BĐS chia thị trờng BĐS làm loại: + BĐS nhà dân c + BĐS thơng mại dịch vụ + BĐS văn phòng + BĐS công nghiệp + BĐS nông nghiệp I.6 Một số đặc điểm thị trờng đất đai Việt nam Thị trờng đất đai nớc ta đặc điểm chung thị trờng BĐS nh đà nêu có đặc trng riêng nh sau: Thị trờng đất đai mang nặng tính tự phát Thị trờng đất đai nớc ta non trẻ nên tồn nhiều mặt yếu mang nặng tính tự phát Tính tự phát thị trờng thể chủ yếu chỗ quan hệ cung Tr cầu đất đai, quan hệ chuyển nhợng, mua bán kinh doanh đất đai diễn tự thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ, có hiệu quan quản lý Nguyên nhân tợng nhu cầu chuyển nhợng đất đai, nhu cầu mua nhà nhu cầu thực tế, thiết yếu ngày tăng lên Nhng st mét thêi gian dµi chóng ta cha nhËn thức đủ tầm quan trọng thị trờng ®Êt ®ai ®èi víi sù ph¸t triĨn kinh tÕ – Tr xà hội nói chung, phát triển kinh tế thị trờng định hớng xà hội chủ nghĩa nói riêng Vì cha nhận thức đầy đủ nên cha thức thừa nhận thị trờng đất đai, từ cha có chủ trơng, sách, biện pháp cụ thể phù hợp với quan hệ thị trờng để chúng vận hành theo quy luật chế thị trờng Từ đó, quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất đai phải hoạt động dòng chảy thị trờng không thức Đề án môn học Thị trờng đất đai năm qua biến động thất thờng gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế đời sống xà hội Từ sau Luật đất đai năm (1993) đợc ban hành với quy định giao đất ổn định lâu dài cho ngời sử dụng ngời sử dụng đợc mở rộng quyền gần với quyền sở hữu Ngoài quyền sử dụng đất theo mục đích quy định ®ỵc giao, ngêi sư dơng ®Êt ®ỵc qun chun ®ỉi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế chấp quyền sử dụng đất thời hạn giao đất Sau Luật có hiệu lực thi hành, Nhà nớc đà cụ thể hoá điều luật việc văn pháp quy, có việc thừa nhận đất đai có giá việc quy định khung giá đất có vai trò vô quan trọng việc khơi thông quan hệ chuyển nhợng, mua bán quyền sử dụng đất (gọi tắt chuyển nhợng, mua bán đất đai) quan hệ ngày sôi ®éng vµ phỉ biÕn; lÜnh vùc ®Êt ®ai trë thµnh lĩnh vực kinh doanh, thị tr ờng đất đai ngày hình thành rõ nét Tuy vậy, bùng phát thị trờng đất đai Việt nam tín hiệu bất thờng gây thiệt hại đáng kể cho kinh tế đời sống xà hội Trong 10 năm qua có lúc thị trờng sôi sục, có lúc nh đóng băng lại Hai sốt đất vào năm 1993 Tr 1995 2000 Tr 2002 đà đẩy giá đất lên cao Tâm lý lo sợ giá nhà, đất tăng lên khó khăn cho việc mua bán nên nhiều ngời mua không cần mặc cả, không cần quan tâm đến tính hợp lệ giấy tờ Mặt khác, nhà đầu t, kinh doanh BĐS đà huy động vốn từ nhiều nguồn, chủ yếu vay từ ngân hàng để đầu t vào kinh doanh BĐS nhằm thu lợi nhuận, lĩnh vực đầu t khác bị lấn át vốn bị thu hút vào lĩnh vực BĐS Từ đó, ngân hàng thiếu tiền VND phải tăng lÃi suất nguyên nhân làm thoái lui đầu t, kinh tế lâm vào tình trạng nguy khốn Khi sốt BĐS dịu lúc kinh tế phải gánh chịu hậu ghê gớm, ngời chấp nhà đất vào ngân hàng để tham gia thị trờng BĐS chịu khoản nợ chồng chất với nhiều lĩnh vực bị què quặt Các sốt đất đẩy giá đất lên cao đột biến nói chung nhu cầu sử dụng đất dân c tăng nhanh đột biến mà chủ yếu hoạt động đầu đất đai gây nên Ngời ta mua đất không mục đích kinh doanh mà nhằm mục đích chờ tăng giá tăng lên cao bán kiếm lời tâm lý sợ tiền giá trị mà ng ời ta mua đất để giữ tiền coi cách giữ tiền tốt nhất, chắn Những ngời có tiền USD thấy tiền xuống giá đồng vội và đến ngân hàng thơng mại để đổi tiền VND tập trung vào mua đất Mặt khác, thị trờng nhà đất Việt nam tồn đầy rẫy thông tin ảo giới đầu số môi giới nhà, đất tung để đẩy giá đất lên cao nhằm mục đích thăm dò thị trờng điều tác động lớn đến giá đất đai thời gian qua Thị trờng đất đai Việt nam hoạt động chủ yếu đô thị đô thị, hoạt động môi giới nhà đất t nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi có sốt đất trung tâm văn phòng mọc lên nh nấm sau ma Hầu hết hoạt động không đăng ký kinh doanh, không thực nghĩa vụ tài với Nhà nớc Riêng Hà Nội có hàng trăm văn phòng, trung tâm kiểu này; ë Tp HCM cã h¬n 1.300 Doanh nghiƯp kinh doanh nhà đất có nhiều văn phòng trung tâm hoạt động bất hợp pháp Theo ớc tính có 70% lợng giao dịch thị trờng nhà đất diễn dới dạng ngầm Khi giao dịch đợc thực thị trờng ngầm đơng nhiên Nhà nớc chẳng thu đợc thuế chuyển nhợng, chuyển quyền sử dụng đất Sở dĩ có tình trạng ngang nhiên nh buông lỏng quản lý Nhà nớc thị trờng BĐS nói chung thị trờng đất đai nói riêng I.7 Quan hệ cung Tr cầu Tr giá thị trờng bất động sản Đề án môn học Khái niệm chung 1.1 Cung BĐS a Khái niệm Cung hàng hoá BĐS toàn khối lợng hàng hoá BĐS đợc sẵn sàng đa thị trờng BĐS thời gian định với mức giá giới hạn định - Trong thị trờng BĐS, đất đai có số lợng bị giới hạn, ngời tăng cung theo ý muốn đất đai có nguồn gốc từ tự nhiên, gắn với ®iỊu kiƯn vèn cã vỊ ®Þa ®iĨm, ®iỊu kiƯn tù nhiên Do vậy, nguồn cung loại đất đai thay đổi dẫn đến ảnh hởng đến nguồn cung loại đất đai khác Giá Đờng cung Số lợng cung Hình 1: đờng tổng cung đất đai Nh vậy, tổng cung đất đai dạng cung hoàn toàn không co giÃn - Cung BĐS tất BĐS có mà lợng BĐS sẵn sàng tham gia giao dịch mua bán thị trờng Cung đất đai với t cách hàng hoá tất quỹ đất đai có mà loại đất đợc quy định Luật đất đai Luật Bất động sản đợc sẵn sàng đa thị trờng giao dịch Cung tăng giảm nhng nói chung có độ co giÃn tơng đối nhỏ Khi giá trao đổi đất đai tăng lên ngời ta sẵn sàng đầu t khai phá đất hoang dùng cho sản xuất nông nghiệp, giá đất xây dựng tăng ngời ta tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất xây dựng rủi ro cao điều làm cho cung tăng Giá Đờng cung Số lợng Hình Đờngnguồn cung cung đất đai cách hàng hoá có đủ điều Để nguồn BĐS trở 2: thành với thịttrờng BĐS cần kiện sau: 1